昆明原龙都疗养中心项目整体定位与物业发展报告134P.ppt

,1,昆明原龙都疗养中心项目整体定位与物业发展报告,巨基中国制作,公元二零壹零年，昆明别墅新巅峰,本案,公元贰零壹零年，昆明别墅市场再现雄鹰,物业发展部分,报告结构,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,项目定位部分,昆明低密度市场,户型产品建议,建筑风格建议,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,户型产品建议,建筑风格建议,市场机会点研判,1,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,户型产品建议,建筑风格建议,市场机会点研判,1,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,2003年关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 限制用地项目目录(2006年本)和禁止用地项目目录(2006年本)2008年1月3日国务院关于促进节约集约用地的通知,政策的核心内容：优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。,国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发,市场机会点1别墅政策,政策对别墅市场的影响,别墅叫停,2006年5月30日，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，通知规定从5月30日起,一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关用地手续,并进行全面清理。,别墅停建，引发骨牌效应，别墅用地将更稀缺，现有的别墅和豪宅会升值与别墅相对应的人群会将加快购买别墅的速度，势必造成别墅产品需求的快速上升。,而本地块是该片区最后一个可以做别墅的项目,市场机会点1别墅政策,市场机会点1别墅政策,小结,别墅政策带来的机会点：目前国家已经停止别墅类房地产开发项目土地供应，未来可开发的别墅项目土地越来越少。本项目的开发价值将更稀缺，而本项目作为该片区唯一可开发为别墅的土地，其价值和空间不言而喻。,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,户型产品建议,建筑风格建议,市场机会点研判,1,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,三大支撑点：中国在东南亚的经济地位；云南是东盟的桥头堡；昆明良好的气候，丰富的旅游资源。,市场机会点2城市引力点,云南将成为中国连接东盟的桥头堡，昆明将成为东南亚的休闲度假中心。,昆明旅游具有逗留时间长、人均消费高的两大特点，其产业向以休闲度假为主的“富旅游”阶段转化特征明显,昆明的旅游收入一直保持一个较高的水平在200亿元/年左右，09年游客的人数在3115万人次以上,旅游总收入226亿元；昆明的游客平均停留时间为3.3天，消费水平为人均2176元，国内旅客旅游的平均停留时间为2.9天，消费水平为人均1608元,市场机会点2城市引力点,数据来自于中国旅游网和云南政务网,宜人的环境吸引了大量外来人口，本地人与非本地人对于居住品质具有较高的追求，别墅和类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型,现有两套住房，一套在昆明市内，另一套在西山别墅二期，物业面积200平米；平常住在昆明市内，周末到西山别墅处度假，全家人一起休闲娱乐。-王先生,目前居住市中，面积200多平米。有1套别墅，在公园道一号，联排。再次置业原因很多，能和老人住在一起，所以面积要足够大；私密性好，环境好，自己充分放松的地方；跟客户沟通的平台（占比较大比例）；拥有一座好的别墅，可以提升个人的人格魅力和展现自身的资产实力，和请朋友/客人去高档酒店吃饭就是不一样-宋先生,别墅和类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型，居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求昆明再次置业目的包括：旅游度假的需求、个人生活品质的提高、个人商务的需要、养老需求等多种类型,目前昆明市房地产市场的供求关系可以，需求还是有很大潜力的，昆明人消费比较时髦，敢于消费，都愿意买房和车。很多人贷款也去再买房，并不是说消费能力一定达到那个阶段，昆明人有超前消费的这个特点-李教授,市场机会点2城市引力点,市场机会点2城市引力点,小结,城市吸引点带来的机会点：整体经济良好，有力地推动了房地产业的发展。宜居的居住环境吸引着更多的人口前来置业和投资，为本项目带来了更多更广的目标客群。,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,户型产品建议,建筑风格建议,市场机会点研判,1,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,以滇池为中心，构建“一湖四片”。各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。,昆明市城市总体规划图,市场机会点3规划,城市发展空间：以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新昆明城市区。规划总人口450万人，用地460平方公里。根据昆明市规划，一系列的新城、卫星城规划，将为昆明拉开城市发展的骨架，一湖四片+两大片区是未来大昆明的格局。从城市吸引力角度来看，昆明市在云南省内首位度极高，对地州人具有绝对吸引力，昆明未来的人口规模将会继续集聚扩大，并不断向郊区方向转移。,从未来的供应上看，昆明市场的后续供应仍然较大，且主要分布在城市近郊及新城发展带,市场机会点3规划,后续大盘的供应量充足：世博生态城：占地5000亩的大盘，共分八期开发，目前处于三期。世纪新城：占地3500亩，目前销售80%多。滇池卫城：占地2500亩，最后一期开发。,未来土地供应计划：昆明主城区住房建设规划的住房发展布局，普通商品房二环路以内90平米以下供应比例不低于50%，二环路以外区域适合建设90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心区的居住功能。2009年商品房建设建筑面积500万平米，2010年商品房建筑面积542万平米。整个五年规划期内商品房供地规模12894亩。从2009年开始平均每年商品房土地供应3000亩。,市场机会点3规划,随着昆明的城市化进程，本项目处于主城区西北扩的辐射地带，并在加速发展，尤其是沣源路的兴建和片区的拆迁改造,沣源路：东起穿金路尾端金殿水库，过野生动物园、黑龙潭，西北至龙泉路，长6828米，双向6车道，宽50米，预计今年年中开通。沣源路连接起穿金路、北京路、龙泉路，还将连接昆曲高速和金浑公路本项目处于沣源路附近，直接受益，将与市区联系更紧密。本项目所在片区将在2年左右拆迁完毕，将带来环境的改善和大量获取高额补贴的拆迁户。,市场机会点3规划,小结,城市规划带来的机会点：随着昆明城市规划的推进和落实，无论是从城市基础设施（尤其是沣源路的即将开通），还是环境改善（尤其是片区的拆迁改造）会吸引更多客户群，都将为本项目的发展带来更多利好。,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,户型产品建议,建筑风格建议,市场机会点研判,1,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,市场机会点4购买力研判,昆明产业结构中，旅游、烟草、矿产、物流、水电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群,昆明09年三大产业比重为17.3:41.8:40.9，二次三次产业结构相当，三次产业比例逐渐增大，且三次产业从业人员占比高，且逐渐增大昆明产业基础主要依靠旅游、烟草、矿产、物留水电等几个支柱产业，其中旅游业占比高，旅游收入占第三产业产值30%以上,数据来自于昆明政府年鉴,昆明的经济结构使收入结构呈沙漏型分布，大量高收入及中高收入阶层形成极强的消费力,昆明收入结构状况呈沙漏型分布，贫富两极分化明显，高收入人群占到相当一定比例，他们对房地产的高端项目有需求并且能够消化。,高收入人群：烟草、矿主、有色金属行业主、物流企业主,中高收入人群：公务员，外出打工人群，企业中高层管理人员,中低收入人口：在岗职工，普通小生意者,高收入人群：高级公务员群体、拆迁户（获取高额补贴）,市场机会点4购买力研判,市场机会点4购买力研判,小结,购买力带来的机会点：经济基础决定消费行为，大量高收入群体的存在，使昆明未来房产价值在市场操作上仍有较大上升空间。加上宜居的环境，对房产高端消费形成极强的支撑力，为高端房产也包括本项目的持续发展奠定了经济基础。,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,户型产品建议,建筑风格建议,市场机会点研判,1,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,市场机会点5客户群研判,从昆明市场别墅物业的客户构成看，分布比较广泛，房地产目标客群多元化,从周边别墅物业的客户构成看，集中在在当地工厂企业高收入者、城中村和当地拆迁户、公务员和教师等，外地客户比例不高,注：以上客户调研数据来源于周边的都市枫林、立欣洲别墅项目的客户访谈、二手房和物业管理处等统计得出的,市场机会点5客户群研判,早期有不少投资客，因为当时价格确实很低，很有吸引力；因宏观调控，客户大都买来住或者出租，昆明人和周边的人多；客户以当地的拆迁户，还有来自城中村的，周边工厂的，公务员、企业主和老板居多，还有一些高级白领。都市枫林周边二手房,市场机会点5客户群研判,小结,客户群带来的机会点：需求的存在和客群的庞大决定了房产消费将在较长时间内持续高涨，对房地产继续形成刺激，也给本项目奠定了客群基础。,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,户型产品建议,建筑风格建议,市场机会点研判,1,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,市场机会点6别墅市场,昆明低密度分类对比分析,市场机会点6别墅市场,从产品素质和开发水平上看，昆明低密度市场发展水平较高，本土开发商开发水平高,从每栋从立面到户型均不相同的高天流云到以唐朝复古别墅设计而热销的唐朝茉莉,昆明低密度房地产市场目前知名项目唐朝茉莉、世博生态城、高天流云、野鸭湖小镇等均为昆明本土开发商。,高桥流水,唐朝茉莉,市场机会点6别墅市场,从充分考虑与大环境融合，利用原生态理念打造的世博生态城到建设高尔夫设施景观，营造出惊人壮丽景观的滇池卫城,滇池卫城,从产品素质和开发水平上看，昆明低密度市场发展水平较高，本土开发商开发水平高,市场机会点6别墅市场,从产品类型分布上看，供应以联排以下类别墅产品为主，独栋少，且相应产品类型的面积不大，其中类别墅面积在160280平米，独栋在250400平,类别墅：指双拼、联排、叠加以及大面积类似别墅的产品，后同,市场机会点6别墅市场,拥有低密度物业所依赖的气候和自然资源，以及内外市场需求的强劲拉动，昆明低密度物业市场整体呈现出需求旺盛的态势,看中昆明的气候和环境，别墅拥有的资源丰富，来这边度假很好，以后作为养老居所也很适宜。外地置业者,在城市里面住久了，感觉生活太单调，缺少和谐的生活感觉，需要住在一个周边自软环境比较好，宜居的地方。本地置业者,昆明高尔夫资源丰富，价格不高，环境很好，买周边的别墅作为一种投资很值得外籍置业者,昆明资源优势气候条件：四季如春，典型的温带气候特点，素以“春城”而享誉中外,年均气温14.5。被评为最适合人类居住的城市之一自然资源：自然资源丰富，滇池、西山、金殿国家公园、世博园等强势的自然资源城市设施：由于世博园带来的设施改善以及相关基础设施的完善，为昆明低密度市场发展提供良好基础,市场机会点6别墅市场,拥有低密度物业所依赖的气候和自然资源，以及内外市场需求的强劲拉动，昆明低密度物业市场整体呈现出需求旺盛的态势,从产品类型分布上看，供应以联排以下类别墅产品为主，独栋少，且相应产品类型的面积不大，其中类别墅面积在160280平米，独栋在250400平,从产品素质和开发水平上看，昆明低密度市场发展水平较高，本土开发商开发水平高,小结1,我项目享受着市场带来的利好但就这些吗？,总体而言，昆明房产的快速发展，主要依靠的是对资源性的占有，对产品打造的意识还不强,昆明房地产的主旋律是抢占资源，如通过水景、山景、湖景等，带动项目销售,市场机会点6别墅市场,世博生态园,都市枫林,翡翠湾,立欣洲,总体规划,户型设计上空间浪费，人性化不足，缺乏创新，实用性不强,市场机会点6别墅市场,户型,唐朝茉莉：1.功能分区混乱2.卧室前的走廊过长且功能单一，造成面积浪费,世博生态城1.动静不分明2.卧室面积过小，近于紧凑3.整层景观阳台过少，整个户型创新性差4.次卧的进深太长，空间不好用,世博生态园,唐朝茉莉,部分别墅项目园林景观有一定的投入，但整体市场水平仍有较大提升空间,园林,都市枫林,市场机会点6别墅市场,VS,滇池卫城,唐朝茉莉,世博生态城,园林打造水平比较高的滇池卫城以高尔夫为主导；唐朝茉莉以唐朝复古风格为主世博生态城、都市枫林只是简单的借助周边环境，内部相对缺少景观营造,市场机会点6别墅市场,小结2,别墅市场带来的机会点：本项目在享受市场带来的利好外，还可在园林的打造、户型的创新、人性化设计、实用性提升等方面进行突破，增加项目的竞争力,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,户型产品建议,建筑风格建议,市场机会点研判,1,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,市场机会点7同类项目,区位比较,都市枫林,本项目,区位地段相同、规模相近的都市枫林对于本项目的开发有很大的指导意义。从物业的布局、建筑的风格、建筑细节的打造、销售、价格制定和客户群等方面都有很大 的借鉴作用,物业布局,市场机会点7同类项目,联排,叠加,洋房,洋房,都市枫林外立面,市场机会点7同类项目,市场机会点7同类项目,都市枫林建筑细节表现,入户花园,地下室,入户口与车位、车库,市场机会点7同类项目,看重这植物园的环境，空气好，买了给父母养老，自己也周末的时候过来住住。（都市枫林业主）,08年9月推出，09年底卖完，当时的房价是5000-7000元/平，现在二手房的价格是1万-1.4万，最高的有2万的。只有联排别墅有点入户花园，但面积太小，其它的没有入户花园。房子有些还没有产权，所以当时卖得比较便宜，产权估计要今年8月份才能办下来周边都要拆迁，而这些拆迁户都很有钱，补贴都是四五百万，高的有把百万，他们比较喜欢就在这周围买房，买得起别墅（都市枫林周边二手房）,自己有3套房子了，在都市枫林就买了套别墅，自己也没有住，打算租出去或者转手。都市枫林的房子不太喜欢。原因嘛，外立面太丑了，不大气。里面的空间也有些不合理，地下室太暗了（当地居民）,市场表现,市场机会点7同类项目,小结,同类项目带来的机会点：周边项目尽管还存在一些建筑设计上的不足，而其热销以及相关的目标客户群体，这对于本项目而言也是一个积极的信号，对本项目的产品打造和后期的销售都有指导作用。,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,户型产品建议,建筑风格建议,市场机会点研判,1,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,地块优势分析：地块内部起伏的坡地地形，适合景观园林的建设。同时，拥有一定量相对较平坦的建设用地，适合地产项目开发。地块总体落差明显，同时森林覆盖茂密，具备优良的山景资源。有一定的温泉水资源。,地块现状,市场机会点8项目本身,天然优质温泉、梯状的地形地貌和植物园生态环境将为项目开发提供强势的特殊资源,市场机会点8项目本身,市场机会点8项目本身,小结,项目本身带来的机会点：本项目所拥有的资源，在工程和产品品质塑造方面有较强的优势，同时龙都疗养中心在市场上有一定认知，我们应将所有的有利优势结合进行发挥。,市场机会点总结,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,外部机会点,内部机会点,政策使别墅用地更稀缺城市吸引点使城市更宜居规划使交通更方便拆迁带来客群增多经济的发展产生大量有支付能力的客群,建筑园林、户型产品的创新、品质打造居住环境和生活氛围的营造,物业发展部分,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,项目定位部分,昆明低密度市场,户型产品建议,建筑风格建议,整体定位,2,这是一个令人有无限想象高度的项目，必须以前瞻的眼光来看待本项目！,片区唯一的可开发别墅项目,同时拥有千亩植物森林区和温泉资源的项目,项目整体定位,同时片区拆迁改造与沣源路的开通带来难得的机遇,本项目享受着市场带来的各种利好,项目现状资源状况具备开发优质低密度居住物业的基本素质和条件,1、交通条件便利对外交通便利，和昆明市区联系紧密；建设中沣源路通车后，项目和昆明市区的通行时间可以控制在15-25分钟，进入客户可接受的低密度郊区置业的交通时间范围内。2、良好的自然资源地形地貌丰富，植被覆盖良好，空气质量高。、优质的特殊资源天然温泉是地产项目开发可利用的特殊资源独特的地势和森林景观资源为休闲度假项目开发提供了基础条件,地块优势条件,项目整体定位,同时，远离了城市的繁华喧腾，又未隐匿于远离尘世的风景之间,项目整体定位,38公里,市区,本案,别墅政策机会点,城市机会点,规划机会点,购买力机会点,客群机会点,别墅市场机会点,同类项目机会点,项目本身机会点,外部机会点,内部机会点,政策使别墅用地更稀缺城市吸引点使城市更宜居规划使交通更方便拆迁带来客群增多经济的发展产生大量有支付能力的客群,建筑园林、户型产品的创新、品质打造居住环境和生活氛围的营造,项目整体定位,本项目存在和可以打造的价值KPI体系,本项目满足休闲度假的KPI体系：自然资源和空间距离都符合要求，其他要素可以通过后续规划及运营解决,项目整体定位,中国昆明春城森林温泉度假天堂,千亩植物园、温泉、山地,项目整体定位,在地块价值基础上和市场存在的机会点指引下，明确项目的发展定位,以千亩植物园、温泉资源为依托的，顺应休闲度假大趋势的生活养老度假区,养老度假功能,生活居住功能,主推案名：龙都美墅备选案名：龙都世家,项目整体定位,案名建议,龙都：本项目原为龙都疗养中心，在当地人有一定认知，借助“龙都”名称有利于项目信息的传播美墅：体现生态环境优美，也表达项目的档次和物业类型世家：体现项目的大气，高贵,我们项目客户集中在周边工厂企业高收入者、来自周边和城中村的拆迁户、公务员和教师等为主，外地休闲度假客户为辅,项目整体定位,客群定位,本项目主客户群体本地客户,购房者主要来自昆明，随着收入增高，对居住产品升级的需求越来越多，他们最看重的是产品升级层面的，要求产品更新换代，整个产品规划、设计、套型、功能都要更新换代（昆明市地产专业人士）,在城市里面住久了，感觉生活太单调，缺少和谐的生活感觉，需要住在一个周边环境比较好，宜居的地方，提升自己的居住档次享受生活。（昆明市某金融投资公司企业员工）,自己有朋友已经购买安宁温泉心景，项目的面积很小，他们购买的目的就是为了休闲度假，首先那里看起来不是很拥挤，而且温泉入户很有吸引力。（昆明政府员工）,项目整体定位,客群定位,本项目主客户群体本地客户,对于周边的生活便利设施很看重，希望交通不太远，周边有学校，医院，超市等，社区的未来发展前景看好（都市枫林业主）,居住改善的人对于户型面积需求集中在150平以上。因为很多人和自己的家人一起住，父母，孩子，所以很多人打算购买180到250的面积（水电设计所员工）,在好的区域买一套未来资产能够升级的住宅，一是为了居住条件的改善，二是为了将来房屋价值的提升（昆明市某国企员工）,准备换房子，以前的房子太小了，现在看过滇池卫城，觉得那里的房子不错，而且周边的配套比较好，生活比较方便。（昆明私营企业员工）,项目整体定位,客群定位,本项目主客户群体本地客户,置业关注点：产品的物业形式、社区的环境、配套，区域周边的环境，日常生活的便利性；置业目的：居住升级；资源型度假现状置业地点：购买目的主要为居住升级，主要分布在成熟的低密度区域，拥有良好资源高品质社区，以及城市的主流发展方向，如滇池板块和世博园板块,项目整体定位,客群定位,地州客户一般会选择在滇池附近购买，那边在云南地州人的心里是很好的区域，那边环境比较好，周边配套设施很好，交通比较便利。（昆明某企业高管）,地州有钱的矿主和私营企业主都比较有钱，昆明是他们二次置业的首选，而且他们一般都会买别墅项目，我有一个朋友在公园道一号买的别墅。（昆明某私企老板）,昆明市的配套很好，地州人为了成熟的配套到昆明市区买房，他们一般不会去周边郊区的地区买房，他们觉得那里交通，生活各方面都不太方便，买菜还需要很长时间。（昆明市出租车司机）,现在昆明有一个很奇怪的现象，基本上是昆明人向外走，到昆明的周边买低密度项目，而地州人一般会到昆明市内买房子，好多人到昆明卖房子为了子女的教育。（高桥流水别墅业主）,本项目次客户群体省内客户,项目整体定位,客群定位,置业关注点：对城市资源的占有，区域成熟度，或选择成熟板块；项目占有的产品资源置业目的：省会资源、配套、生活中心化期望置业地点：省会城市，具备成熟配套，或者发展成熟的低密度区域,本项目次客户群体省内客户,项目整体定位,客群定位,自己有朋友喜欢昆明的气候，在滇池附近买了一套别墅，他认为滇池附近条件比较好，配套相对较成熟，认为其他地方不太方便，交通和配套都不太好。（昆明国有企业员工）,房子是女儿给买的，这的环境很好，周边比较安静，景观也好，还有自然流水，很适合养老，女儿放假的时候就过来和我们一起住，所以房屋的面积买的较大。（世博生态园来自南京养老客户）,自己在上海有两套别墅，自己老公在这里打球，自己就在这买了一套，在上海气候不好的时间，就把自己的父母接过来住，这里的气候条件和环境都很好。（滇池高尔夫别墅购买者）,本项目次客户群体外地客户,项目整体定位,客群定位,置业关注点：能够代表城市特质的度假资源条件，整个社区的大环境以及优良的度假休闲资源置业目的：养老/休闲现状置业地点：具备强势自然资源的地方（世博园别墅、西山别墅、野鸭湖小镇等）和具备强势设备资源（春城高尔夫、滇池高尔夫和阳光高尔夫）,本项目次客户群体外地客户,项目整体定位,客群定位,物业发展部分,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,项目定位部分,昆明低密度市场,户型产品建议,建筑风格建议,建筑规划建议,3,建筑规划建议,总体经济技术指标：占地面积：49705.62平容积率：1.2建筑密度：30%绿化率：45%,以“龙”的规划布局为主，山居建筑,建筑规划建议,建筑单体：回归建筑本质，山居建筑，因地制宜营造出“房子是从山里长出来的”,平面规划：设计规划布局“龙”的概念，以主干道和水系构图为“龙”的形状，并且建立与植物园的关联度,总平面：以龙的形状体态打造整体规划构图,以主干道和水体展示龙身龙头为温泉喷头出口龙尾为主入口,建筑规划建议,样本图,建筑规划建议,规划布局建议：物业类型排布,叠加别墅,联排别墅,双拼别墅,主入口（龙尾）,龙形主道路,龙泉头（温泉会所）,营销中心,样板间,建筑单体：山居建筑，因地制宜,建筑规划建议,例一,例二,例三,效果图,价值体验点,龙形道路：以主干道和水系组成龙形道路，体现风水宝地与尊贵的休闲氛围,龙泉头：引活水，生成景观喷口，体现时来水运,主入口（龙尾）：展现项目气势，以龙形雕塑烘托龙运,建筑规划建议,外围景观道（临龙泉路）：项目前龙泉路段由水岸风景线和绿化线构成的景观主轴，展现看得见的未来居住体验,温泉会所：从地下开采出温泉，并且在地块最高处生成温泉喷口，营造别样的生活环境,温泉别墅：引温泉入户，在家也可以享受到温泉的沐浴,龙形道路在异国风情的亲水小品中体味浪漫的情调,建筑规划建议,建议以硬质铺装和“水木”结合的景观为主，并与城市干道形成对比，突出社区的亲近感和风情化，并可作为区域边界的标识。建议引入水景:1、增加社区的灵动与生机，使硬质道路充满意趣2、以线性水系为主，投入少易维护，以创意而不是规模获得景观价值3、通过“水景”，强调项目独特的溪岸居所意象,样本图,龙泉头引活水生成景观喷口，给社区带来灵动和水性,建筑规划建议,温泉会所奢华浪漫，养生又养心,建筑规划建议,温泉会所,建筑规划建议,户型都做到温泉入户,温泉别墅引温泉入户，在家也可以享受到温泉的沐浴,龙尾（主入口）一个气势磅礴的小区入口,建筑规划建议,外围景观道一道水岸风景线和绿化线构成的景观主轴,建筑规划建议,物业发展部分,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,项目定位部分,昆明低密度市场,户型产品建议,建筑风格建议,建筑风格建议,4,市场上别墅建筑风格,建筑风格建议,立欣洲,都市枫林,世博生态园,唐朝茉莉,市场上别墅建筑风格,建筑风格建议,滇池卫城,一般采用意大利坡屋面（深红色或深蓝色）设计，屋面飘檐配以简洁的罗马装饰角线，窗户、阳台、架空层的局部飘檐线均作特别的装饰处理，以吸收欧洲古典表现元素，再结合现代简约、强调线条构图美的现代元素，配以稳重的色彩表现，来突出整体建筑风格。特点：线条简单、元素厚重、镶嵌局部雕刻艺术，以浅黄色和红系为主，内敛大气用材：外立面用石材和涂料均可，材料可控但工艺成本较高，很显档次用途：多用于豪华别墅、多层建筑,意大利新古典建筑,建筑风格建议,西溪风情：北美,西溪名园：西班牙,形成差异化,本项目建筑风格的选择应同周边楼盘的形象有差异化*以利于项目领地和形象的树立*以利于营销价值提炼,立欣洲,都市枫林,建筑风格建议,VS,意大利建筑风格易与片区项目和周边项目形成差异化，有利于项目形象和领地的树立,意大利新古典建筑风格表现：尊贵与大气相结合,建筑风格建议,建筑风格建议,意大利新古典建筑风格细节表现,意大利建筑在细节的处理上特别细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力。其中铁艺是意大利建筑的一个亮点，阳台、窗间都有铁铸花饰，既保持了罗马建筑特色，又升华了建筑作为住宅的韵味感。尖顶、石柱、浮雕彰显着意大利建筑风格古老、雄伟的历史感。,图例如后,红色的尖屋顶寓意红运当头，再配以精心细致的浮雕，美观中透着内敛厚重。,建筑风格建议,意大利新古典建筑风格细节表现,典型的半圆形拱门及罗马廊柱，精致的艺术雕塑，仿佛来到了现代的罗马皇庭。,建筑风格建议,意大利新古典建筑风格细节表现,特别突出的蹲位设计，全大理石铺设，并有浮雕花坛放置于入户门，倍显尊贵,烛光吊灯下映衬出金碧辉煌的电梯厅，再配以铁花艺术门，身份象征,建筑风格建议,意大利新古典建筑风格细节表现,壁画小品,建筑风格建议,意大利新古典建筑风格细节表现,物业发展部分,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,项目定位部分,昆明低密度市场,户型产品建议,建筑风格建议,户型产品建议,5,从产品类型供应看，类别墅面积在160280平米，独栋在250400平,户型产品建议,市场扫描,相对而言，300以下类别墅和300-360独栋别墅需求旺盛,去化最好的是250多平的联排和300以上的独栋，现在的条件好点的一般都买别墅，有些就买独栋的。滇池卫城销售代表 最好卖的是320平内的别墅，另外部分350平以上的也可以。我们项目景观环境和生活环境都很好。唐朝茉莉销售代表 周边这个项目300平的房子好卖，在我们这里转手的这样的房子挺受欢迎的现。都市枫林边的二手房,户型产品建议,市场需求,本项目物业类型定位以200-250平的联排为主，类别墅物业组合,户型配比确立指导方向：符合客户需求，符合项目定位，符合市场发展趋势主流户型以联排别墅为主，面积区间200-250平双拼别墅区间选择在250-300平米，符合客户炫耀型需求，同时树立项目高端形象，形成差异化叠加别墅考虑控制总价的原因，面积取150-200平,户型产品建议,说明：以上均不包含赠送的面积,双拼别墅,楼梯设计位置隐蔽性强，不占用过多室内空间,地下室完整实用，作为辅助功能可满足佣人生活、工作与主人待客、交谊等生活需要。,户型产品建议,凹庭院水景,访客停车区,竹芦景观区内的迎宾步道,阳光厅,庭院内步道,双拼别墅,户型产品建议,超大豪华主卧，带步入式衣帽间。,观景阳台。,书房为主卧独享,家庭室,理想的主卧有五部分组成：睡区、坐区、卫生区、盥洗梳妆区和壁橱区。南阳台不宜封闭，室外平台设置应满足安全、舒适的原则。家庭室，与客厅分开设置，宜靠近卧室设计。,双拼别墅,户型产品建议,3F电梯花园别墅：内庭院、带电梯（可选择）豪华别墅,联排别墅,户型产品建议,例一：,4F联排别墅：上下户分别设置独立入口，提高私密性，减少互相干扰,联排别墅,户型产品建议,例二：,亮点1：立体化的生态院落半围合式邻里花园空间水平方向为前园、中庭、后院三进庭院垂直方向为下沉、地坪、空中三重花园亮点2：赠送超大附送空间负一层赠送的地下室以及下沉式庭院及露台亮点3：带电梯别墅别墅内设有上下升降电梯既方面主人行动又力显主人尊贵,户型产品建议,双拼、联排别墅亮点,创新6F叠加别墅，地下室两层,户型产品建议,叠加别墅,例一：,户型产品建议,叠加别墅,例一：,户型产品建议,叠加别墅,例一：,剖面示意图,叠加院落别墅：创新2叠加、3叠加别墅，楼层可达6-8层。底层叠加别墅送半地下室，顶层叠加别墅送顶层露台,户型产品建议,叠加别墅,例二：,户型产品建议,叠加别墅,例二：,户型产品建议,例二：,叠加别墅,户型产品建议,例二：,叠加别墅,户型产品建议,B B B B,A型,A型,C C C C,叠加别墅亮点,别墅物业的设计要点：,室内空间,室外空间,内外空间关系,建筑细节,客厅、餐厅、地下室、主卧室区,下沉庭院,大面积观景窗、露台等,灰空间、建筑高度与屋檐、外立面颜色和材料,紧凑的生活空间,户型产品建议,户型产品设计表现,户型产品建议,户型产品设计表现,下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积通常在20-30平方米，即可实现庭院效果；设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量日常使用成本略高，需要配备水泵,室外空间：下沉式庭院,户型产品建议,户型产品设计表现,多重庭院包括：前院后院侧院内院入户院多重庭院可以提供更优美的景致以及室内外互动空间一般来讲，中院、侧院面积30-80平，后院面积约在100平，即可实现效果本产品占地面积可达2亩，可营造超大庭院庄园生活氛围。,室外空间：多重庭院,户型产品建议,户型产品设计表现,别墅注重打造公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅和餐厅或者起居室面积和应达到50-80平方的规模。,室内空间：大面积会客厅,户型产品建议,户型产品设计表现,挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。舒适型别墅客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果。餐厅也可设置挑空，面积在10-20平米即可。,室内空间：多处挑空处理,户型产品建议,户型产品设计表现,玄关和入户门,别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。通常别墅产品的玄关面积在8平米左右即可实现其作用。,别墅特质空间的处理,户型产品建议,户型产品设计表现,地下室、半地下室,别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。,半地下室与室外,别墅特质空间的处理,户型产品建议,户型产品设计表现,大面积观景窗,别墅特质空间的处理,起居室采光落地窗,主卧室落地窗与阳台,次要空间的多面采光窗,客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感,物业发展部分,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,项目定位部分,昆明低密度市场,户型产品建议,建筑风格建议,报告重点回顾,6,整体定位春城森林温泉度假休闲天堂物业组合建议双拼、联排、叠加别墅规划建议以“龙”的规划布局为主，山居建筑户型建议联排别墅为主，面积区间200-250平；双拼别墅区间250-300平；叠加别墅面积区间150-200平 建筑风格建议意大利新古典风格,报告重点回顾,物业发展部分,市场机会点研判,项目整体定位,建筑规划建议,报告重点回顾,附件,项目定位部分,昆明低密度市场,户型产品建议,建筑风格建议,附件,7,从分布特征上看，昆明房地产市场以城市中心为核心形成了三个基础不同特征各异的圈层,昆明房地产分布图,二环中心地带,城市近郊及新城发展带,城市远郊地带,房地产市场分析,从分布特征上看，昆明房地产市场以城市中心为核心形成了三个基础不同特征各异的圈层,中心城（二环以内）,二环以内区域产品以高层和小高层为主均价超过9000元/平方米点式小规模供应，未来开发强度持续走高放量逐渐减少,城市近郊及新城发展带,包括城乡结合部和主城与呈贡新城连接高速沿线产品复合，产品线全，包括小高层、多层、洋房、联排、独栋普通住宅价格7000，别墅8000-25000元/平未来昆明商品房主要供应地,城市远郊地带,城市远郊区域产品以别墅为主别墅类产品价格为5000-9000元/平方米依托自然资源和高尔夫设施资源土地供应空间大，为低密度度假型物业主要供应区,房地产市场分析,其中城市近郊及新城发展地带为未来主要住宅供应地区，内部呈组团式聚集发展，各组团特征明显,房地产市场分析,其中城市近郊及新城发展地带为未来主要住宅供应地区，内部呈组团式聚集发展，各组团特征明显,房地产市场分析,根据价值资源及其在市场上的不同表现,可以将昆明市低密度市场分为三类,分类,价值资源,产品,区域,价格,代表项目,功能,特征,房地产市场分析,房地产市场分析,滇池板块依托滇池的良好区位、资源和知名度所形成的最成熟也是价值最高的低密度产品聚集区,房地产市场分析,世博板块依托良好的自然环境、世博会带来的城市基础设施的改善所形成的新兴低密度板块，价值提升迅速,房地产市场分析,成熟板块外项目别墅类产品为主，依托土地价值、局部自然资源或产品创新零散分布，价值低于板块内项目,滇池.卫城,世博生态城,茉莉.唐朝,滇池.高尔夫,野鸭湖,高天流云,后记,缔造美好未来我们期待服务一个项目成就一个经典也影响一个市场我们提倡从定位到规划到营销的全程项目运营我们与您一起 风雨同舟为您我们将全力以赴、做到最好！,汇报结束 Thanks!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRT