鞍山铁西带钢厂项目前期策划简报（0913）97p.ppt

创大置业铁西带钢厂项目前期策划简报,莲花机构2010/09/13,鞍山我们的家园我们的世界,带钢厂项目前期策划简报,目 录,鞍山房地产市场项目地块分析项目产品建议,宏观调控政策影响市场受压反弹,开发时间轴,新一轮城市改造拆迁引发商品房建设高峰,市场需求旺盛商品房开发规模进一步扩大,市场规模放量，受经济风暴影响土地成交量急剧下滑,鞍山房地产业开发历程,带钢厂项目前期策划简报,鞍山第一次大规模房屋建设后，这部分居民在十年余后引发新的改善性需求高潮,结束福利分房后的第一次需求高峰,动拆迁、改善性需求集中爆发引发第二次需求高峰,至2008年鞍山市区内棚户区和五、六十年代危房基本动迁完毕，动拆性需求减弱，在宏观政策、经济形式等多重因素的影响下，市场需求量开始下降，需求市场进入调整期；,需求时间轴,数据来源：鞍山市统计局,市场细分带来行业的回暖，09年量价齐升,鞍山房地产市场变化历程,宏观调控影响先抑后扬,带钢厂项目前期策划简报,鞍山市中低端住宅集中区域铁西区：生活配套齐全 铁西区虽然是鞍山市经济水平较低的传统区域，但是由于历史性的居民聚居，所以铁西区的生活配套发展的十分齐全 生活环境差 由于鞍钢主厂区坐落在铁西区，所以铁西区的空气质量很差，而且今年铁西区是市政拆迁集中区，生活环境受到严重影响,区域概述,带钢厂项目前期策划简报,区域小结,环境方面：鞍钢长期的空气污染；大规模拆迁影响环境品质。心理层面：传统的中等收入居民集中居住区；生活配套齐全。市场层面：以永乐公园为主题的公园板块；价格区间相对平实。,带钢厂项目前期策划简报,鞍山市铁西板块市场研究,金地花园,香格蓝山,唐帝园,置地新城,本案,DN1,DN2,带钢厂项目前期策划简报,鞍山市铁西板块案例,带钢厂项目前期策划简报,鞍山市铁西板块案例,带钢厂项目前期策划简报,鞍山市铁西板块案例,带钢厂项目前期策划简报,鞍山市铁西板块案例,带钢厂项目前期策划简报,鞍山市铁西板块案例,带钢厂项目前期策划简报,=铁西板块：一房的面积主要为4060 之间，两房户型面积跨度较大59115，并且占据主要的市场空间，三房面积82135，其中香格蓝山推出小户型三房，其余楼盘三房面积以110-130 为主。,案例户型分析,带钢厂项目前期策划简报,从个案的销售情况来看，二房依然是市场上销售最好的房型，由此可以看出，铁西板块的住宅市场的客户主要以刚性需求与改善住房为主。,案例销售情况分析,带钢厂项目前期策划简报,案例价格分析,目前区域市场楼盘工程进度基本都已达到预售证标准，所以均已入市；市场行情面的考量主要来自于现阶段在售楼盘的分析铁西区属于鞍山传统的居民集中居住区，主要是因为鞍钢厂区占据铁西区，置业消费经济水平较低 从市场上的个案看出：铁西区多层的价格在4100元-4700元，小高层价格在3700-4500元，高层价格在3400-4000元。多层比小高层均价上贵300元左右，小高层比高层均价贵400元左右。,带钢厂项目前期策划简报,目 录,鞍山房地产市场项目地块分析项目市场定位,项目分析 位置分布,本项目地块原为带钢厂，东面为通往鞍山火车站的火车轨道，周边配套设施较全，2公里范围内拥有2家医院、2家学校、公园以及数家超市,带钢厂项目前期策划简报,本项目地块整体呈方形，东侧为铁西一道街，西侧为铁西三道街。大陆街延伸段将地块分为南北两部分(DN1、DN2）DN1呈L型地块占地面积为21846.97，DN2呈长方形地块占地面积为15788.83，项目容积率为23，绿地率25%,建筑密度35%，限高100米。,项目分析 基本参数,带钢厂项目前期策划简报,项目分析 目前状况,沿铁西三道街位置，现带钢厂位置,基地北侧,基地南侧,基地东侧,带钢厂项目前期策划简报,项目分析 周边商业,带钢厂项目前期策划简报,周边配套设施较为齐全，地块内部亦有一定量的商业规划，提升地块价值。相对鞍山其他板块，铁西板块总体价格较低，动迁量较大。潜在客户基础庞大。紧邻成熟居住社区，生活配套有保障；地块方正有利于规划布局。,地块优劣势分析,原为工厂区原址，空气质量较差；东侧为铁路轨道，噪音污染影响。,劣势,优势,带钢厂项目前期策划简报,目 录,鞍山房地产市场项目地块分析项目市场定位,花园式园林设计【营造四季有景的花园社区】精简户型空间【精简户型设计，迎合铁西刚性需求】品牌带动项目品质【知名物业，知名开发团队，品牌建材】新古典主义建筑风格【华贵古典与时尚现代相融合】品质生活：健康、精致、品牌、优雅,核心价值塑造,市场定位,带钢厂项目前期策划简报,带钢厂项目前期策划简报,花园式园林设计摒弃传统的硬地广场，以大量的植被景观营造健康低碳的花园社区，大量的银杏植栽辅以点景作品及旱地喷泉彰显个案特点。在目前铁西较差的园区景观设计中鹤立鸡群。精简户型空间铁西动迁量大，客户刚性需求明显，经济能力较差，精简的户型空间设计将迎合广大铁西客户群，在基本面上符合客户需求。品牌带动项目品质邀请知名物业管理，知名开发团队，运用品牌建材，打响开发商品牌。新古典主义建筑风格立面采用新古典主义风格，华贵古典与时尚现代相融合，营造优雅与和谐的建筑底蕴，以便有效的吸引客户眼球，提高个案品质。,市场定位,新古典主义园林式舒适健康社区,住宅：小高层+高层商业：底层裙房项目所在地块西侧为城市主要交通道路，南侧为未来规划道路；建议在西侧南侧做裙房商业网点。由于东侧为轨道商业潜力不大。,规划建议 物业类型建议,商业网点及裙房,带钢厂项目前期策划简报,不同建筑形态南北排列，保证南侧无遮挡，总住宅面积约80000平米。,规划建议 物业建议,带钢厂项目前期策划简报,高层单层面积：725平米高层建议楼层：18层栋数：4栋总面积：52200平米（3层商业部分未除外）,小高层单层面积：560平米建议楼层：9层栋数：6栋总面积：30240平米,高层,小高层,新古典主义建筑风貌,新古典主义的设计风格其实是经过改良的古典主义风格。欧洲文化丰富的艺术底蕴，开放、创新的设计思想及其尊贵的姿容，一直以来颇受众人喜爱与追求。新古典风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，镶花刻金都给人一丝不苟的印象。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。,规划建议 建筑风格建议,带钢厂项目前期策划简报,建筑风格建议1,带钢厂项目前期策划简报,带钢厂项目前期策划简报,建筑风格建议2,规划建议 高层产品建议,90m2舒适二房,70m2精致二房,带钢厂项目前期策划简报,2R85,3R90-100,2R85,2R85,2R85,3R90-100,2R70,2R70,1R45,100m2三房,规划建议 小高层产品建议,110120m2三房或85m2二房,45m2一房或70m2精致二房,带钢厂项目前期策划简报,3R110-120,2R70,2R70,3R110-120,3R110-120,3R110-120,规划建议 户型面积组合建议,小高层建议采用二梯三户设计。由110120m2舒适三房与70m2精致二房组成。高层建议采用二梯三户设计。由45m2一房、85m2二房及少量100110m2三房组成。,带钢厂项目前期策划简报,规划建议 智能安保建议,带钢厂项目前期策划简报,规划建议 园林景观建议,建筑做的再好，也仅仅只是钢筋水泥，人类从未放弃过对自然山水，对如花园般居住环境的追求，鞍山市民整体居住环境一般，特别是铁西，既无山清水秀的外环境，也无优美的内环境，故建议项目以花园式社区的景观规划为切入点，以大量的植被景观营造健康低碳的花园社区，在目前铁西较差的园区景观设计中鹤立鸡群。,带钢厂项目前期策划简报,居都市绿洲 享欧陆风情,带钢厂项目前期策划简报,规划建议 园林景观建议,带钢厂项目前期策划简报,规划建议 园林景观建议,旱地喷泉意向图,没有超大的社区规模没有蜚声海内外的品牌影响力我们，迎合市场，特立于市场 品质生活：健康、精致、品牌、优雅,带钢厂项目前期策划简报,To be continued,带钢厂项目前期策划简报,公司&业绩简介,服 务 内 容,项目筹备期市场预告,业绩回顾,业绩回顾,1997 彩虹星座、金色年代 1998 江山万里、欧洲印象、龙柏城市花园 1999 万邦都市花园、东方巴黎、东方豪园、丹枫苑、鞍山绿色智慧城 2000 公园2000、阳光新景、香榭苑、金桥花园、永和新城、丽茵别墅 2001 阳光西班牙、白玉兰花园、海德堡、现代缘墅、北京未来城 2002 阳光星期八、阳光摩天城、东苑绿世界 2003 万源杰座、万源晶典、东方曼哈顿尚东区 2004 东方曼哈顿III、安信湖畔天地、汉荣帝景湾、苏州香城花园,业绩回顾,2005 铂晶时代、太玉园、淡水湾花园、荟博雅苑、静安国际广场、第六乐章2006 复地公园城、禹州金桥国际、宾果花园、盛大花园、凤凰华庭 2007 天润丽晶广场、德驰华府、湖滨嘉园、天赐良园、世纪峰景、台昱大厦2008 嘉元不夜城、绿色智慧城第七街、永缙学府、智慧新城、恒盛豪庭、中信泰富 朱家角新城、天津泰达高尚生活组团2009 沿海智慧新城、嘉元不夜城、恒盛豪庭、爱家皇家花园、沿海鉴筑、永缙学府2010 沿海智慧新城、恒盛豪庭、沿海鉴筑、永缙桃源、永缙学府、万源公园世家、浙江东港商业中心、大连张前路商业中心,卢湾区高尚地段淮海路旁，创当时上海内销商品住宅价格新高，均价超过 10000元/平方米。,东方巴黎 霞飞苑,1999年,公园 2000,开盘均价3850元/平方米，领先行情1000元，直接导致该地区土地批租楼面价即时上涨200元/平方米，并一度成为杨浦区住宅成交热点区域。,2000年,阳光星期八,32万平方米锦江乐园板块地标个案创当年上海楼市商品房销售第2名,2001年,海德堡,连续两年位列上海楼市销售50强,2002年,万源杰座,“万源杰座”堪称杨东小区的经典高档个案，始终保持该区域的最高成交价，领先周边竞争个案行情均价达20%。,2003年,万源晶典,“万源晶典”成交单价领先一墙之隔的同类型竞争个案2000元/平方米，达到15000元/平方米，再创浦东酒店公寓价格新高，在一个月时间内完成近500套单位100%的销售签约率。,2003年,东方曼哈顿 尚东区,位于徐家汇地区的“东方曼哈顿尚东区”，成交价高达1600025000元/平方米，遥遥领先于同期该地区其他知名豪宅。,2004年,苏州 香城花园,2004年度苏州最大规模个案，一期 25万平方米 6个月售罄。,2004年,案 例,东方曼哈顿 尚东区,莲花经典案例实录 之,淡水湾花园,莲花经典案例实录 之,复地公园城,莲花经典案例实录之,香城花园,莲花经典案例实录之,华都名城,莲花经典案例实录之,德驰华府,莲花经典案例实录之,丽晶广场,莲花经典案例实录之,宾果花园,莲花经典案例实录之,世纪峰景,莲花经典案例实录 之,绿色智慧城,莲花经典案例实录 之,成龙步行街,万 源 杰 座,新 住 宅 工 学,案 例 一,建筑文明：产品规划 建筑抒情：产品品质 建筑技艺：施工工艺 旅人空间：内部空间格局 舒适系统：特色空调等建材 纯净生活：日照、氧吧、新风、纯水 玫瑰人生：生活便利，明珠在握 贵族享受：英美管家，国宾礼遇,新 住 宅 工 学,理性含义,广告表现系列一 建筑工学,广告表现系列一 建筑工学,广告表现系列一 建筑工学,广告表现系列二 建筑篇,广告表现系列二 建筑篇,一、“中国上海地产高档社区成功开发典范”二、“2002全国人居经典方案大赛住宅组综合大奖”三、“首届中国优秀环境大赛综合金奖”四、“2002上海住宅最具投资价值奖”,所获殊荣,五、“2003房地产时报十大关注楼盘奖”六、“最具升值潜力楼盘奖”七、“家用中央空调优秀工程实力一等奖”,一个项目成功操作的前提是产品规划，也就是“产品会说话”，但这仅仅是必要条件。项目从构想到产生，最后面向市场是一项系统的工程。它包括：产品规划 广告企划 行销执行，三项缺一不可。所以我们在执行该项目的整体策划、定位、规划、推广过程中，始终坚持通盘考虑，注重其整体性和执行力。我们坚信：一个好的产品，若能在其推广过程中，搭配完善有力的销售执行，并在不同的推广阶段，通过一系列独具创意但又自成体系的广告企划表现，整合强势卖点，必能获得不凡的成功！,从万源杰座的成功，我们可以发现：,THANKS!,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,