【商业地产PPT】天津高标准公厕项目整体定位和规划建议186PPT.ppt

2023/2/14,公厕与商业适应性研究及规划设计建议,谨呈：天津市环境建设投资有限公司,2,项目背景,1,4,3,2,3,客户目标解析,由于该项目是公建与商业的复合体，因此存在两个层次的目标：,2,政府目标,企业自身发展目标,1,1.1 提升天津市的城市形象 1.2 满足广大市民对城市公共设施的需求,2.1 树立环投公司的品牌形象 2.2 建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式 2.3 通过商业租金的可持续收益，实现“以商养厕”,4,项目界定,城市 小规模 可持续经营 公建项目,5,城市小规模可持续经营公建的KPI体系,根据客户目标，建立城市小规模可持续经营公建的KPI体系：,6,解决方案的核心内容,根据城市小规模可持续经营公建的KPI体系，确定解决方案的核心内容。,确立“以商养厕”模式的标准社会效益 保证良好的公众形象社会效益 保证租金的持续流入经济效益 保证建筑形式的美观社会效益 保证合理的功能弹性可持续发展 保证高水准的设施与配套社会与生态效益,1,建立可推广的业态筛选模型,3,选择合理的规划设计方案,2,选择适合的商业业态及品牌,7,本报告的主要内容,1,业态筛选模型,2,3,商业定位及经济测算,规划设计建议,8,业态筛选模型,9,业态筛选模型,1,根据项目整体要求确定初选业态,3,根据商家的条件确定最终业态,2,根据地块具体条件确定拟招租业态,10,业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态,形象要求：为了保证公厕的高标准，应选择形象较好的商业物业与之匹配。环境脏乱、有异味、或缺乏社会效益的业态不应入选。规模要求：受项目建筑形式所限，所选商业业态的适宜规模应在160平米（单层）或350平米（双层）左右。因此规模小于150平米或大于350平米的业态应排除。,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性分类,区位属性与业态范围对照表,11,业态筛选流程根据地块具体条件确定拟招租业态,判断各地块区位属性的目的在于按照区位属性对地块分类。经营策略选择：集合式经营策略，即具有共同区位属性的一类地块选择同一种业态，进行连锁经营；分散式经营策略，即对不同的地块分别考虑，根据自身的条件选择不同的业态。,区位属性与业态范围对照表,判断各地块的区位属性,确定各个地块拟招租业态,各地块周围的商业现状和消费需求,探讨各类地块进行连锁经营的可能业态,探讨各个地块进行分散经营的可能业态,经营策略选择,集合式经营策略,分散式经营策略,探讨各个地块进行分散经营的优选业态,12,业态筛选流程根据商家的条件确定最终业态,在招商过程中，主要通过商家的需求和条件来确定最终业态。例如承租条件、承付租金和承租期限等。,招商,得到有承租意向的备选商家集合,能否满足承租条件,确定最终商家,排除该商家,各商家的承付租金和承租期限,各商家承租条件,否,能,13,业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性分类,区位属性与业态范围对照表,14,定义业态集合,本项目的备选业态集合为宜于室内经营的 商业和服务业,15,业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性分类,区位属性与业态范围对照表,16,根据形象要求筛选业态,根据项目商业形象的要求，屏蔽某些商业业态：,商业形象,备选业态,项目自身条件,餐饮,特色休闲,品牌专卖,生活服务,金融服务,网吧,建材,水产品批发零售,游戏厅,文化用品,小商品批发,业态评选漏斗图,电子产品,生活零售,商务服务,17,不符合形象要求的业态,容易造成环境脏乱的：建材零售、洗车修车、小商品批发等。容易产生异味的：水产品的批发零售等。容易产生损害社会效益后果的：网吧、游戏厅等。其他公众形象不好的：成人保健用品、寿衣店、公墓代理等。,18,业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性分类,区位属性与业态范围对照表,19,根据规模要求筛选业态,根据项目物业规模的要求，屏蔽某些商业业态：,物业规模,备选业态,项目自身条件,餐饮,特色休闲,品牌专卖,生活服务,金融服务,商场,报刊零售,家具店,健身中心,文化用品,花店,业态评选漏斗图,电子产品,生活零售,商务服务,20,不符合规模要求的业态,经营面积通常小于160平米的：报刊零售、花店、奶站、送水站、照片冲印等。经营面积通常大于350平米的：商场、旅馆、家具销售、家电销售、健身中心、洗浴中 心、影剧院等。,21,业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性分类,区位属性与业态范围对照表,22,确定本项目可选的业态集合,餐饮类：中餐店、西餐店、快餐店、饮品屋等。服饰类：服装店、鞋店、饰品店等。生活零售类：便利店、各类食品店、五金日杂店、药店、化妆品店等。生活服务类：美容美发、洗衣店、社区门诊、影楼、婚庆礼仪、室内装潢等。商务服务类：订票中心、文印装订、图文设计等。公共服务类：邮局、银行、通讯营业厅等。体育文化类：体育用品商店、文化用品商店、音像店、书店、工艺礼品店、电子数码产品、时尚精品店等。休闲娱乐类：足疗保健、KTV、酒吧、茶馆等。旅游特色类：纪念品店、土特产店、箱包店等。,23,业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性分类,区位属性与业态范围对照表,24,商业聚集地是指商铺连续长度达到100米以上，且大多数规模在60平米以上。非商业聚集地不满足上述条件的即为非商业聚集地。,地块区位属性分类,根据地块所处的环境确定该地块处于商业聚集地或非商业聚集地。,25,商业聚集地,根据区域内所经营的业态种类将商业聚集地分为特色商业型和综合商业型。,特色商业型是指本区域内所经营的业态以一种或两种为主，其他种类业态数量不多，规模不大。综合商业型是指本区域内所经营的业态品种齐全，并无明显突出者。,26,非商业聚集地,根据地块上现有商业针对的消费人群，将非商业聚集地分为外向服务型和内向服务型。,外向服务型是指地块上现有商业的服务人群为本地块外部的流动人口。内向服务型是指地块上现有商业的服务人群为本地块附近的常驻人口。,27,非商业聚集地,外向服务型根据地块周围的交通和资源将外向服务型地块分为城际交通枢纽类、城内交通枢纽类和旅游景点类。内向服务型,城际交通枢纽类火车站、长途汽车站、轮船码头城内交通枢纽类城郊干道交汇处、公交车总站、地铁轻轨站观光景点类旅游景点、市级广场、公园、纪念馆、展览馆、博物馆,28,非商业聚集地,外向服务型内向服务型 根据地块周围常驻人口的类别将内向服务型地块分为商务办公类、行政事业类、高校类、居民区类和特色区类。,商务办公类地块周围有写字楼、独栋大规模专营商业或各类企业，商业主要针对的消费者为商务办公人员。行政事业类地块周围有政府机关、大型事业单位或军队，商业主要针对的消费者为上述机构的工作人员。高校类地块周围有高等院校，商业主要针对的消费者为学生。居民区类地块周围主要是居民生活区，商业主要针对当地居民。特色区类如少数民族聚集区、外籍人士聚集区等。,29,区位属性分类结果,特色商业型 商业聚集地 综合商业型 城际交通枢纽类 外向服务型 城市交通枢纽类 旅游景点类 非商业聚集地 商务办公类 行政事业类 内向服务型 高校类 居民区类 特色区类,30,业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态,定义备选业态集合,形象要求,规模要求,确定本项目可选的业态集合,确定各类别地块对应的业态范围,排除不符业态,排除不符业态,不符合,不符合,符合,符合,地块区位属性分类,区位属性与业态范围对照表,31,区位属性与业态范围对照表世联模型,32,业态筛选流程根据地块具体条件确定拟招租业态,区位属性与业态范围对照表,判断各地块的区位属性,确定各个地块拟招租业态,各地块周围的商业现状和消费需求,探讨各类地块进行连锁经营的可能业态,探讨各个地块进行分散经营的可能业态,经营策略选择,集合式经营策略,分散式经营策略,探讨各个地块进行分散经营的优选业态,33,判断各地块的区位属性,判断地块区位属性的基本要素是：地块周围的商业环境、交通状况、地块上现有商业服务的消费者来源和类别。判断过程中的注意事项：如果某一地块上现有商业的消费者既有流动人口又有常驻人口，且二者比例相当，则按照“外向服务型内向服务型”的优先顺序判定区位属性。如果外向服务型的某一地块同时具有两种细分属性，按照“观光景点城际交通枢纽城内交通枢纽”的优先顺序判定区位属性。如果内向服务型的某一地块同时具有两种细分属性，按照“特色区商务办公行政事业高校居民区”的优先顺序判定区位属性。,34,业态筛选流程根据地块具体条件确定拟招租业态,区位属性与业态范围对照表,判断各地块的区位属性,确定各个地块拟招租业态,各地块周围商业现状和消费需求,探讨各类地块进行连锁经营的可能业态,探讨各个地块进行分散经营的可能业态,经营策略选择,集合式经营策略,分散式经营策略,探讨各个地块进行分散经营的优选业态,35,经营策略选择,集合式经营策略对具有相同区位属性的一类地块整体考虑，选择连锁经营模式的适合业态，统一招商，统一管理。分散式经营策略对各个地块分别加以考虑，针对地块上的商业现状和消费者需求确定不同的业态，单独招商，单独管理。,在实际工作中往往将两种策略结合起来，互相补充，得到拟招商的备选业态集合。,36,集合式经营策略,当各地块的区位属性比较集中时，宜采用此种方式。,由于同一类地块对应的业态范围相同，因此可以选取同一种业态在这一类地块上经营。有时某一种业态可以同时适用于两类甚至三类地块，例如餐饮、零售，因此也可以在几类地块上经营同一种业态。,举例：地块A、B、C、D分别位于地铁站、轻轨站、公交总站附近。地块上的人流量较大，商业氛围一般。首先确定这四个地块的区位属性为“非商业聚集地外向服务型城市交通枢纽类”，该属性对应的业态全集为【餐饮、便利零售】，可以选择连锁餐馆或连锁便利店进行招租。,37,集合式经营策略,38,分散式经营策略,当各地块的区位属性比较分散时，宜采用此种方式。,跟从型跟从当地主流业态地块上现有的商业氛围较好，业态比较集中，以两、三种为主，同时这两三种业态的经营状况良好。补充型补充当地缺失业态地块上某一种基本业态明显供给不足甚至缺失，且消费者对该种业态的需求迫切。任意型可以选择符合当地区位属性的任意业态地块上业态品种比较丰富，基本满足当地人群的需求；或当地几乎没有任何业态。,39,分散式经营策略,在招商时，跟从型和补充型应重点考虑目标业态，任意型则根据租金高低决定最终租户。,分散式经营策略的关键在于根据不同地块上的商业现状和消费者需求分别分析，确定当地适合的业态。,举例：地块A位于某高校正门对面，附近是该高校的教职工家属区。道路较窄，两侧有一些小规模的底商，面积在3040平米左右，业态种类有餐饮、文化用品、休闲娱乐、时尚精品店等。首先确定该地块的区位属性为“非商业聚集地内向服务型高校类”，然后对照该地块现有业态和该属性对应的业态全集，得出该地块缺少生活零售类业态，因此建议选择小型超市或便利店。,40,分散式经营策略,A,41,业态筛选流程根据商家的条件确定最终业态,招商,得到有承租意向的备选商家集合,能否满足承租条件,确定最终商家,排除该商家,各商家的承付租金和承租期限,各商家承租条件,否,能,42,根据承租条件筛选租户,如果地块或建筑本身的现实条件不能满足租户的承租条件，则排除该商家。,43,业态筛选流程根据商家的条件确定最终业态,招商,得到有承租意向的备选商家集合,能否满足承租条件,确定最终商家,排除该商家,各商家的承付租金和承租期限,各商家承租条件,否,能,44,根据承租期限与租金综合考虑确定租户,租金调整与品牌调整通常于租约续签或租约终止时间。,公共服务,1020年,高档餐饮,715年,小型餐饮,58年,零售商服,35年,通行承租期,45,承租期限与租金的综合考虑,对于形象、规模都符合要求，但承租期限和租金不同的业态，需将租期和租金综合考虑选择最终业态。考虑最大化风险，假设两次租约之间的空租期为一年。计算不同业态的折算年租金。该方法的假设前提为该地块一直出租给承租期相同的同一业态，计算总租期无限长情况下的极限值。,若xa/(a+1)yb/(b+1)，则选择A业态；反之，则选择B业态。,折算年租金比较法,举例：某地块有两个备选商家银行和餐饮，其中银行的年租金为20万，租约期为20年；餐饮的年租金为25万，租约期为3年。根据上述公式，银行的折算年租金为19.05万，餐饮的折算年租金为18.75万。则应选择银行为最终租户。,46,根据特殊偏好的修正,不同的项目对于最终租户的业态可能有不同的偏好，例如本项目对业态的公众形象特别重视，即不仅要求形象符合最低标准，还希望达到更好。此时可以根据该偏好对折算年租金法进行修正。,设偏好修正系数为r，选取两个备选商家中符合偏好的一家为比较基准，即r1=100%，根据招商方的偏好确定另一家的修正系数r2。将折算年租金乘以修正系数，即得到修正后的折算年租金。,举例：某地块有两个备选商家银行和餐饮，其中银行的年租金为20万，租约期为20年；餐饮的年租金为25万，租约期为5年。但该餐饮的形象一般。根据上述公式，银行的折算年租金为19.05万，餐饮的折算年租金为20.8万。根据招商方的偏好，设定银行的修正系数为100%，餐饮的修正系数为80%，则餐饮的修正后的折算年租金为16.64，据此选择银行为最终商户。,本方法的难点在于根据招商方的主观判断确定商家的偏好修正系数，带有强烈的主观色彩和操作难度，因此一般只适用于条件相差较明显的两个备选商家。,47,商业定位与经济测算,48,商业定位及经济测算,地块分类对23个地块进行分类业态筛选确定23个地块的业态目标租户描述典型租户特征租金定位确定23个地块的租金经济测算估测未来收益,49,地块分类,50,按区位属性将地块分类,51,业态筛选,52,业态筛选,地块分类结果：特色商业型1综合商业型1城际交通枢纽1城内交通枢纽3观光旅游景点0商务办公类3行政事业类1高校类0居民区类13特殊区域类0,从地块分类结果来看，大部分地块的区位属性比较集中。主要集中在居民区类、城内交通枢纽类和商务办公类，因此宜采用集合式经营策略。但考虑到集合式经营策略对招商能力的要求较高，可能在招商过程中遇到一定的困难，本报告建议以集合式为主，分散式为辅，两种经营策略结合的方式。,53,集合式经营策略,地块与业态对照表,54,集合式经营策略,根据不同的地块类别组合方式，选取不同的主力业态，可以得到几种不同的结果，例如：,组合一餐饮连锁：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、广开四其他：1504、1211、1313组合二便利店连锁：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、广开四其他：1504、1211、1313,55,分散式经营策略,56,分散式经营策略,地块与业态对照表对于只有一种适合业态的地块，建议以该种业态为重点招商对象。,57,确定各个地块的拟招租业态,根据每类地块对应的业态集合，以及各个地块上现有的业态种类以及消费需求，列出各地块的拟招租业态。红色字体的为重点推荐业态，蓝色字体的为一般推荐业态，灰色字体的为可选业态。,58,确定各个地块的拟招租业态,续前表,59,目标租户,60,典型租户,选择品牌商家和连锁商家的另一好处就是这些租户往往有强大的经济支持和技术支持，因此可以在一定程度上保证租金的稳定性，减小风险。,61,餐饮类,根据客户目标和项目本体的条件，推荐如下品牌的各类商家以供选择：,62,餐饮类,63,餐饮类,64,便利零售类,65,便利零售类,66,其他零售类,67,休闲类,68,服务类,69,租金定位,70,现有业态的平均租金,各地块现有业态的平均租金（一层街铺）：由于本项目的商业规模较小，无法在区域内建立价值标杆，因此在定价时需参照市场上的平均价格。,单位：元/日*平方米,71,针对不同地块的租金定位,由于二层商铺的租金低于一层，通常为一层租金的60%，则两层商铺的平均租金应为一层层街铺的（1+60%）/2=80%各地块的租金定位参见右表，可随具体情况稍作浮动，但所有地块的平均租金建议不低于1.5元/日*平方米。,单位：元/日*平方米,72,连锁经营租金定位,若选择连锁租户，则应根据租金的平均水平确定统一的租金。由23个地块的平均可实现租金的分布可以看出，该23个地块的租金以1.5元/天*平方米为轴线上下浮动。建议以1.5元/天*平方米作为连锁店租户的最低租金水平。,横轴为23个地块纵轴为平均租金水平，单位1.5元/天*平方米,73,经济测算,74,单座可经营公厕年收入预测表,75,单座可经营公厕年固定支出分析表,76,不固定支出分析表,注：公厕洁具折旧标准参照酒店、餐饮等服务业标准。公厕内部装修折旧标准参照酒店装修5年折旧、住宅装修10年折旧的标准取中间值。外立面建议采用质优的天然石材，使用寿命在30年以上。,77,单座公厕总成本分析,根据固定资产折旧分类表，参照商业流通企业经营用房屋的折旧年限，确定本项目房产的折旧年限为30年。,78,现金流量表 贴现率取6%，单位：元,79,现金流量表 续前表,80,静态收益分析,由于每年的静态收益情况相同，仅以一年为例进行分析。,本项目的利润率约为44%，因此项目可行。,由现金流量表可以看出，从第七年即2012年开始，累计净现金流量为正，即静态成本回收期为7年。,81,动态收益分析指标表,在租金定位1.5元/平方米*天，初始投资为100万元/座的前提下，对项目的动态收益分析结果如下：,项目的内部收益率为14.89%，明显高于银行的中长期贷款利率，因此项目可行。项目可以带来的预期收益的现值约为100万元。项目将在建成后的第9年，即2014年收回成本。,82,累计净现金流现值表,横轴为时间，从经营期开始计算。纵轴为累计净现金流现值，单位为万元。,83,拆迁补偿费的影响,其他参数保持不变,如果由企业担负拆迁补偿费，则每座公厕的初始投资为400万元，对项目的动态收益分析结果如下：,项目的净现值NPV为负值，内部收益率IRR0.67%远远小于贴现率，这意味着在项目折旧期限内不可能收回成本，因此项目不具有可行性。,84,其它因素的影响,由于水费在公厕的物业管理支出中占比较大的比重，因此如果采用中水系统，可以大大降低公厕的运营成本。按照中水1.1元/吨的价格计算，公厕的年运营成本从70960元降至51045元，对项目的动态收益分析结果如下：,项目将在建成后的第8年，即2013年收回成本，比使用普通用水的情况下提前一年半收回成本。项目的内部收益率为16.99%，明显高于使用普通用水情况下的内部收益率。项目可以带来的预期收益的现值约为126万元，比使用普通用水的情况下增加了26%。,85,租金水平对各指标的影响,在其他参数不变，只有租金发生变化时计算不同情况下的动态收益指标。,租金单位为元/平方米*天收入单位为元动态回收期单位为年,86,租金对动态回收期的影响,由租金与动态回收期的关系曲线不难看出，在1.5-1.7元/平方米*天的价格区间内，随租金的缓慢提高，动态回收期迅速下降。因此建议租金可以在此区间内选择。,横轴为租金，单位为元/平方米*天纵轴为动态回收期，单位为年,87,规划设计建议,88,规划设计建议原则,根据项目主题给出规划设计建议原则和具体内容：,原则一建筑形式力求美观、和谐，同时兼顾细节和主题上的统一原则二以突出商业为主，保证公厕高标准，处理好两者之间关系,89,规划设计建议原则建筑形式力求美观、和谐，同时兼顾细节和主题上的统一,为了提升城市形象，增添新的城市景观，本项目的建筑形式应力求美观，针对不同地块选取与周围环境相协调的建筑风格。为了树立统一的品牌形象，建议使用统一的建筑符号。,90,规划设计建议原则以突出商业为主，保证公厕高标准，处理好两者之间关系,保证经济效益实现社会效益,91,规划设计建议内容,建筑布局,外部交通,建筑外观,内部空间,内部装修,建筑规划,建筑单体,配套设备,92,建筑布局,尽可能提高商业价值,93,建筑布局增加临街面的长度,为了增强建筑的昭示性，提升商业价值，应尽可能增加建筑单体的临街面。当位于两条道路交叉口时，应选择有效人流量大的道路为参照道路。,94,建筑布局抬高入口处的地面,为了提高商业的进入便利性，进而提升商业价值，建议利用外延式台阶抬高入口处的地面，使首层看起来更接近地面。,95,外部交通,以突出商业为主兼顾公厕的便利性,96,公厕与商业入口布置,商业入口布置在单体较长的一面（有效临街面），而公厕入口布置在较短的一面。右侧行走的人流遇见的第一个入口应为商业入口。,情形一 当物业位于单条道路一侧时,97,公厕与商业入口布置,情形二 当物业位于两条道路交叉口时,高标准公厕,98,建筑外观,以美观为前提，保证与周围环境相和谐符合一定的建筑主题，便于统一识别,99,项目主题,由于本项目的重要目标之一是提升天津市的城市形象，我们建议为本项目的一系列建筑确定统一的主题，以概念引导设计。模仿世界著名建筑设计大师的手笔，采撷大师们建筑艺术中的精华，打造一系列富有特色的建筑物，使本项目真正成为“建筑艺术博览会”的浓缩景观。,建筑艺术博览会,100,项目主题,典型建筑风格及其建筑理念：,101,符合项目主题的建筑外观,不同建筑风格作品：自然风格现代风格后现代风格,1,2,3,102,新颖独特的建筑细节,利用各种新颖独特的建筑小品，使之与主题中的不同建筑风格相辅相成。例如：1.门廊和廊柱2.入口处的小花坛3.外延的雨棚4.紧贴外立面的装饰性栏杆,2,1,3,4,103,统一的建筑符号,在不同地块的建筑周围添加同一系列的建筑小品，根据建筑本身的颜色和外观选择建筑小品的颜色和形状配置，既保证了与建筑本身的协调，又容易形成统一的视觉印象。,1,3,2,104,统一的建筑符号,在公厕入口所在墙面上添加同一系列的色彩块或色彩带，颜色根据不同建筑的墙体颜色而定，但几何图案的排布应保证相同的风格。,1,3,2,105,统一的建筑符号,利用醒目的挂钟作为统一的建筑符号，根据不同建筑本身的颜色选择钟的背景颜色，既实现了统一又为广大市民创造了便利。,106,外立面颜色及材质,颜色：材质：,采用与周围环境相和谐的色彩，色调鲜明但不突兀，建议使用较柔和的颜色。外墙装修应体现品质感，建议使用哑光釉面瓷质外墙砖。选择中等偏上档次的品牌，例如台湾的“冠军”牌等，价格50-60元/平方米。,107,内部空间,公厕的内部空间以舒适、实用为前提商业的内部空间以保证灵活性为前提,108,平面空间划分,公厕部分建议设计较大的公共休息空间，适当减少卫生间内部过厅的面积，只要保证1.2米的走道宽度即可。本表格中的面积均指建筑面积。,109,卫生间细分面积组合,参照五星级旅游公厕的设计要求。本表格中的面积均指使用面积。,110,商业内部大平面空间,为了满足多种业态的要求，内部空间应尽可能完整，避免分割。从而保证空间划分的灵活性，提升商业价值。,111,设立独立的外部楼梯,为了满足商业物业的弹性要求，预留首层和二层商业分割的可能性，建议设立独立的外部楼梯，可以直接到达二层。,112,内部装修,公厕的内部装修应满足高标准的要求商业内部装修尽量简化或不装修,113,公厕内部的装修,为了与高标准公厕的形象相符，建议内部装修的档次为中档偏上，并以安全、实用为前提。,114,洁具配置标准,由于公共厕所的使用频率较高，折损速度较快，因此不建议使用过于高档的便器。由于洗面盆置于较明显位置，一定程度上反映了公厕的档次，因此建议采用高档品牌，如美标、科勒、TOTO等。,115,内部装修实例图片,1.小便站位设计2.休息厅设计3.厕位间设计,1,2,3,116,内部装修实例图片,1.入口处局部设计2.入口处局部设计3.入口处局部设计,1,3,2,117,配套设备,商业内部的配套设备应体现灵活性，适应不同的业态公厕内部的配套设备应满足高标准的要求,118,商业部分的配套设施,由于餐饮业的适应性非常强，几乎每个地块都有经营餐饮的可能性，因此各地块都应为餐饮业预留排烟道和上下水。,排烟道餐饮业要求有排烟道。上下水餐饮、休闲娱乐等业态都要求有上下水。动力电一些连锁超市要求有动力电系统，以满足少量加工需要。停车位中高档餐饮、汽车配件与美容等业态要求有停车位。,119,公厕部分的基本配套设施,120,公厕设计建议特色功能设计,为了突出本项目的高标准，应增添一些更人性化的特色功能设计。例如在女性卫生间设置化妆台、设置儿童洗手池、在洗手池边添设挂钩等。,1,2,3,121,公厕内部环境及节能设计建议,除臭照明节约水能合理利用太阳能,122,公厕内部环境设计建议除臭,为了保证公厕的星级形象，不影响上层商业的经营，必须重视防臭和除臭功能的设计。,公厕除臭,生物除臭,通风除臭,消灭臭源,消除臭气,公厕除臭的两条主要途径,123,公厕内部环境设计建议通风除臭,专家指出厕所除臭的关键是通风,通风除臭措施,124,公厕内部环境设计建议通风除臭,通风建议措施,日本阿苏山顶的卫生间接近地面处安装了排气孔,通风系统案例,125,公厕内部环境设计建议生物除臭,通过微生物除臭的方式，有效地抑制臭源，减少臭气的散发。,生物除臭措施,126,公厕内部环境设计建议生物除臭,生物除臭措施,相关案例,127,生态公厕北京市马甸桥街心花园东北角公厕,公厕类型开发单位环保工艺工艺效果工艺过程,北京市西城区环卫局,生态型净化槽公厕,生物除臭、生态净化,无味、无污染、循环用水不排放，并可无限次循环，仅需补充少量的自来水。整个公厕净化用水就是洗手用的自来水。节水率达85以上，而且其水质已达到国家生活杂用水的水质标准，可再用于冲厕、浇花、养鱼、洗车等。,在公厕旁的七个净化槽内，洗手后的水与污物一同经过两次沉淀分离、三次曝气处理、一次沉淀分离和一次过滤后，又重新回来用于冲厕，不再进入排污管道，消除了一次污染和二次污染。,128,公厕内部环境设计建议其它除臭方式,其他除臭措施,129,公厕内部环境设计建议照明,照明：由于本项目公厕采用半地下室的建筑形式，使得照明系统的设计较普通公厕更为重要。,照明原则,1.利用自然光照明最好，这也是在建筑体非临街面尽可能多的设置半窗的原因之一。2.厕位间应达到足够亮度，使人不至于感到落入一个阴暗的房间，感到不舒适、甚至产生恐惧感。,宜采用可发出三基色光的灯具，这种光线与自然光相似，使人能够看到自然的肤色，同时为女士化妆提供方便。,厕位间、盥洗间照明建议,厕位照明建议,每个厕位均设置一盏顶灯或壁灯，明亮的环境看起来更干净、舒适。,130,公厕内部环境设计建议照明,明亮的厕位间、盥洗间,131,公厕内部环境设计建议照明,每个厕位均设置壁灯或顶灯,132,公厕节能设计建议节约水能,节水：一座星级公厕的年用水量最高可达万吨，会对城市供水造成极大负担，因此，采取节水措施是本项目在设计中必须考虑的内容,节约水能措施,133,公厕节能设计建议合理利用太阳能,合理利用太阳能能够相应的减少水、电资源的使用，起到节约运营成本的效果,利用太阳能供暖,134,公厕节能设计建议合理利用太阳能,利用太阳能供暖,135,公厕节能设计建议合理利用太阳能,利用太阳能供电,相关案例,136,太阳能公厕,暖房公厕北京阜外大街冬季白天室温可达零上11度；阴天也可使温度在几天内维持在零度以上,智能投币公厕广州市芳村大道 能保证连续10个阴雨天正常工作，每年节电1500千瓦时,完全太阳能公厕北京东交民巷公厕所用全部电力均由太阳能电池板提供,137,高科技公厕设置建议,以普通高标准公厕为主流，适当考虑建设一、两座高科技公厕。,由于生态公厕、太阳能公厕的建设成本很高、且性能并不十分稳定，因此不建议设置过多的高科技公厕。为了树立高标准公厕的形象，制造整个项目的亮点，可以选择一至两个处于繁华地段的地块，集中使用各种高科技技术，建造一、两座新型的标志性公厕。其余地区仅采用普通设计，只要满足方便市民、同时达到高标准要求即可。,138,Thank you!,139,地块资料卡区位属性,140,地块资料卡区位属性,141,地块资料卡区位属性,142,地块资料卡区位属性,143,地块资料卡区位属性,144,地块资料卡区位属性,145,地块资料卡区位属性,146,地块资料卡区位属性,147,地块资料卡区位属性,148,地块资料卡区位属性,149,地块资料卡区位属性,150,地块资料卡区位属性,151,地块资料卡区位属性,152,地块资料卡区位属性,注：该地块周围为空地，在假设这些空地为新建住宅区的前提下得到区位属性结论。,153,地块资料卡区位属性,154,地块资料卡区位属性,155,地块资料卡区位属性,156,地块资料卡区位属性,157,地块资料卡区位属性,158,地块资料卡区位属性,159,地块资料卡区位属性,160,地块资料卡区位属性,161,地块资料卡区位属性,162,地块资料卡商业现状,163,地块资料卡商业现状,164,地块资料卡商业现状,165,地块资料卡商业现状,166,地块资料卡商业现状,167,地块资料卡商业现状,168,地块资料卡商业现状,169,地块资料卡商业现状,170,地块资料卡商业现状,171,地块资料卡商业现状,172,地块资料卡商业现状,173,地块资料卡商业现状,174,地块资料卡商业现状,175,地块资料卡商业现状,176,地块资料卡商业现状,177,地块资料卡商业现状,178,地块资料卡商业现状,179,地块资料卡商业现状,180,地块资料卡商业现状,181,地块资料卡商业现状,182,地块资料卡商业现状,183,地块资料卡商业现状,184,地块资料卡商业现状,185,各地块可实现广告位租金,单位：元/平方米*年,186,各地块可实现广告位租金（续前表）,单位：元/平方米*年,2023/2/14,代理事业部售楼经（第一部）,代理事业部销售管理部2008.3.19,188,前 言,2008年3月13日，销售管理部组织举办了一次主题为“楼市敏感期，如何成交”的销售代表沙龙。我们在整理沙龙纪要时发现，在销售代表们分享的诸多销售心得中，许多“绝招”其实真得很简单，只要你照着行动，坚持去做，做高手其实并不难。因此，销售管理部决定帮大家捅破这一层窗户纸，逐步通过各种方式，收集秘笈，汇集成册，取名世联代理事业部售楼经，供大家修炼之用。,189,一、“缠”住客户，展现诚意,1、软磨硬泡、你绝不能放弃。只要把客户留在售楼处，一切皆有可能。2、在你的脸上堆满笑容和诚意，因为你是新人，你充 满激情。,190,二、韧性是关键,即使被骂哭，也要擦干眼泪继续跟，不放弃，只要客户能买楼。,191,三、放大产品卖点,从介绍模型开始的整个接待过程，不断重复产品最关 键的卖点，直到客户为卖点买单。,192,四、如何体现专业,充分了解市场动态，不论一手、二手楼的信息，均在你心中。,193,五、表现自信,让自己有气势，因为气势是自信的表现。注：提高你的嗓门，坚定你的语气，加快你的步伐。,194,六、自导自演制造紧张氛围,1、把所有人的成交当成自已的法宝，不断告诉客户销 控信息。2、在电话里让客户感觉现场很忙。,195,七、做足功课，勤准备,想到客户会想到的问题，更要想到客户想不到的问题，准备好一切应对方法。,196,八、客户维系，贵在坚持,你持续跟进客户一年可以，但你能一直跟进客户四年让他成交吗？,197,九、选择适合的方式,1、不是所有的客户你都能“通杀”。明晰自己的销售 风格，找准自己的突破口，发挥优势，做到极致。2、对自己不熟悉的客户群，在团队中找到partner，1+1进行合作，不放掉一个客户。,198,十、联动很重要,和世联行的兄弟姐妹们多联动，下一个“4800万”可能就是你。,199,秘笈解读,想更清楚地理解以上每一招，请仔细阅读20080313深圳公司销售代表沙龙纪要,