北京万科紫台项目精装产品手册.ppt

,北京区域装修房推进3-4双月例会暨紫台现场观摩交流会,北京区域装修房推进工作组2007年4月25,紫台精装总结 产品手册（1）,精装修管理组2007.4.25,目录,项目概况,产品定位,精装设计成果分享,成本分析,客户反馈,输入条件,检验工具,紫台项目用地面积3.84公顷总建筑面积11.48万容积率2.5设计住宅建筑面积88710共535套。29套LOFT户型毛坯交房506套高层住宅全部精装交房紫台共四栋高板一、二居、情花位于底部13层四居全部为顶部复式户型标准层以主力三居户型为主部分户型有开间、墙厚、增加开敞阳台等变异,产品定位,目标客户 西部隐身权贵客户特点:1 年龄在30-45岁的职业白领2 二次或多次置业，更接受全装修房3 理性、务实，注重材料部品的实用性、内在质量4 多数客户接受1000-1200元/平米的装修造价,在一切等待开始之前首先要确定的是定位问题！我们主要服务于哪部分客户？,产品定位,在基本定位确定之后要明确的是产品组合问题！我们用什么留住客户？,客户特征：客户注重细节，客户向往和模仿发达国家的生活方式，讲究生活格调与品位，喜欢流行与时尚。市场反映（周边楼盘情况调研）:调研楼盘11个,其中精装修项目5个，在售项目个乐府江南、诚品建筑、珠江峰景精装修楼盘客户反馈：100%的客户购买现在的房子,是因为带精装修,而且精装品质好.结论：精装修符合客户特征，帮助客户节省时间，迎合他们崇尚国外生活的情结。但因为他们注重细节、注重品质，因此要求装修材料货真价实。,客户和市场调查,紫台项目要脱颖而出，必须以全装修为产品发力点。而要在全装修上胜过对手，则必须以“全面家居解决方案”为手段留住客户！,迈向全面家居解决方案的第一步从户型研究开始介入,设计开篇,确定户型墙体尺寸,确定精装设计标杆,确定精装设计标准,确定精装水电定位,确定精装实施方案,交房标准样板间搭建,。,房地产E网,精装设计成果分享,照明设施 电器设备 固定家具 洁具五金,户型研究演变过程,1,2,主力户型基本信息,3,宜居尺度 定位索引 精装主材 细节做法,户型分解,4,材料部品,传统户型：三房两厅两卫建筑面积：134.99套内面积：115.44得房率：85.51,直接进入客餐厅，无过渡空间未设置一些必要功能设施不便维持室内的清洁,餐厅空间略小走道空间未充分利用客餐厅空间共享性略差,干身区功能单一次卫空间利用率低与其他空间关系干扰多,阳台实际可用率低次卧走道面积大，空间狭小北卧面宽窄，空间狭小走入式衣帽间功能单一,户型研究演变过程,1,多达十数版的过程户型修改,紫台户型设计，自05年6月开始，直至06年1月方最终定案。半年时间内，最少有10版以上大的户型调整。公司上下反复讨论、推敲，最终才确立了目前的方案。,户型研究演变过程,1,玄关方正设接手矮台及装饰镜，增加进出户的仪式感。,洗手功能游离与此卫生间外可更方便客人使用。,家政阳台位于居室角落紧靠厨房并提供大面积储物空间、拖布池及洗衣机上下水，使家政工作不影响厅室正常活动。,书房外预留过厅，为客户提供自行增加壁柜的可能。,厨房呈U型布局，大面积采光窗引入庭院景观使工作成为享受。,主卫生间4件套配置，提供酒店式生活体验。,主卧室赠送更衣柜，同时提供自购衣柜空间。,L型更衣柜采用推拉折门可以完全敞开避免死角。,客餐厅南北贯通，弱化走道，使空间完全共享。,功能空间使用面积表玄关：2.44 餐厅：18.28客厅：26.5 南阳台：3.36 厨房：6.66 书房：12.7 次卧：14 次卫：3.17 主卧：17.6 主卫：6.26 更衣区：4.37 走廊：6.58 家政阳台：6.76,面宽：11.6m 进深：12.9m建筑面积：166使用面积：127 使用面积系数：76.5%,迎门尽头暗藏卧室入口，对外实墙面形成对景效果。,2,主力户型基本信息,3,户型分解,玄关,1,客厅餐厅,2,卧室书房,3,厨房,4,家政阳台,5,主卫生间,6,次卫生间,7,客厅餐厅卧室书房厨房家政阳台主卫生间次卫生间,3,玄关,1,户型分解,房地产E网,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,玄关,3-1,定位要求：入户的第一印象，要有仪式感，注重设计细节兼顾使用功能。解决方案：1、天花设计造型吊顶，增加局部装饰照明提升品质。2、地面全部采用天然石材，并通过拼花形式强调区域方正的特点。3、墙面采用进口壁纸，提升精装品质。4、玄关设矮柜即兼顾使用功能，又强调了入户的尊贵感受。5、整面墙的装饰镜配金箔仿旧画框，通过车边处理强调装饰效果。,玄关,3-1,1100X2300的入户门高大有档次,石材台面矮柜的柱脚式设计使柜体不落地，方便使用,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,尺寸方正的过渡空间强调回家的仪式感,建筑宜居尺寸：1、净开间1200mm2、净进深1350mm 3、客厅洞口3000mm 4、阳台梁底2380mm,3-1,定位索引,灯具定位,玄关,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,3-1,玄关,ZC-01 金线米黄石材,ZC-02 啡网纹石材,ZC-04 壁纸1,ZC-15 石膏板造型吊顶,ZC-15 金箔镜框,ZC-03 浅啡网石材,ZC-06浅啡石材踢脚,ZC-15 车边镜,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,房地产E网,玄关,1,2,3-1,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,注意事项：关于定位1、强弱电控制箱尽量设计在门后。2、可视对讲安装位置应错开门扇开启宽度。3、利用矮柜上方空出的位置安放照明开关，在第一时间内满足使用功能。4、灯具位置居中与地面拼花中心对应。关于设计1、对于面积较小的玄关尽量设计矮柜避免造成视觉拥堵。2、采用镜面效果增加玄关的开阔感，营造空间层次。3、玄关柜不落地，方便摆放临时鞋具，且便于卫生清理。4、过门石应高于室内外地面。5、注意玄关柜门与户门的关系。,3-1,玄关,3,户型分解,客厅餐厅,2,3-2,玄关卧室书房厨房家政阳台主卫生间次卫生间,客厅餐厅,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,3-2,定位要求：体现尊贵感、提升材质档次，注重设计细节。解决方案：1、天花设计造型吊顶，增加局部装饰照明提升品质。2、地面全部采用天然石材。3、地面增加石材拼花细节设计。4、墙面采用进口壁纸，提升精装品质。5、赠加电视背景墙设计，强化视觉核心。6、注重电器选型的搭配-大气、品质感7、装饰线形的细节设计-豪华、精致。,房地产E网,客厅餐厅,3.6米宽开间可满足餐柜摆放、六人用餐、侍餐通行的舒适尺度,走廊空间与客餐厅相融合使入户感受更加宽敞通透,U型起居空间强调功能独立，避免穿行,L型转角窗可扩大视野，增加日照时间,建筑宜居尺寸：1、净开间4200mm 2、净进深11650mm 3、客厅洞口3000mm 4、阳台梁底2380mm,3-2,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,客厅餐厅,餐厅预留冰箱电源,预留双信息插口及电源可实现餐厅上网,预留五孔电源插座可用于饮水机、水族箱、钢琴、吸尘器、加湿器、灯具饰品、临时充电等功能,预留充足电源可减少外接插排,预留音响线管可减少明露管线,预留双信息插口及电源可实现客厅上网,报警按钮及双兼探测器提供安全保障,定位索引,强弱电定位,3-2,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,客厅餐厅,定位索引,灯具定位,原顶中心预留主灯位，交房提供白瓷灯口及50W白炽灯泡,原顶中心预留主灯位，交房提供白瓷灯口及50W白炽灯泡,走廊造型吊顶赠送嵌入式筒灯，营造明亮温馨的光照氛围,沿吊顶边缘设置牛眼筒灯作为墙面的装饰点光源，为客户提供展示墙面饰品的可能,吊顶内暗藏日光灯槽，可提供反射式照明有效提升空间尺度及照明效果,3-2,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,客厅餐厅,定位索引,灯控开关,玄关、主卧入口设双控开关，使生活流线更加简洁舒适,不同形式光源分别控制，可根据客户需要有选择开启,3-2,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,客厅餐厅,ZC-01 金线米黄石材,ZC-03 浅啡网石材,ZC-02 啡网纹石材,ZC-04 壁纸1,ZC-06浅啡石材踢脚,ZC-07浅啡石材造型套,ZC-05壁纸2,3-2,ZC-01,ZC-03,ZC-02,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,客厅餐厅,3-2,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,房地产E网,客厅餐厅,注意事项：关于定位1、电视墙相关强弱电点位设计应注意结合墙地面装饰方案，居中布置。2、应注意不同户型电视墙的尺寸变化，要分别出图说明。3、条件图应同时定位安防系列面板。4、遇横厅户型需增加地插满足使用要求。5、装饰性照明应与主照明分开控制。6、灯具定位条件应根据精装方案确定。7、在定位图纸中应标明灯具选型的技术参数。8、预留电器位应估算电量关于紫台类项目精装设计1、客厅造型吊顶为必备项。2、客厅地面石材及拼花为必备项。3、造型墙面为必备项。4、窗户栏应尽早确认方案、供货商、承包方。,3-2,玄关客厅餐厅厨房家政阳台主卫生间次卫生间,3,户型分解,次卧室,书房,主卧室,卧室书房,3,3-3,卧室书房,3-2,定位要求：体现尊贵感、提升材质档次，注重设计细节。解决方案：1、天花原顶加石膏角线，角线线形根据紫台2、地面采用多层实木复合地板。3、地面采用浅啡网石材过门石。4、空调位设计迎门避免对床吹。5、主卧室作为使用重点，赠送成品衣帽间。6、每个房间距门边1000mm处增设吸尘器电源。,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,卧室书房,1.4米宽过道可满足大尺度家具的搬运，并有效增大视觉尺度。,窗边墙加宽空调对门出风可提供健康的睡眠环境,3.6米开间可满足舒适的交通空间,3-3,预留客户自购衣柜尺寸，可灵活增减储藏需求,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,房地产E网,卧室书房,3-3,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,卧室书房,每间卧室门后1米处预留吸尘器电源,空调插座与室内机同侧,预留床边电源应考虑空出添置衣柜位置,电视信号及电源预留靠近门侧,定位索引,强弱电定位,3-3,主卧室,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,梳妆台位置预留双信息插口及电源插座,卧室书房,定位索引,强弱电定位,3-3,每间卧室门后1米处预留吸尘器电源,电源距墙边预留柜体尺寸,双信息口旁边预留双电源,次卧室,书房,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,卧室书房,定位索引,灯具定位,3-3,主卧床头设双控开关方便使用，定位预留衣柜尺寸,卧室书房均不吊顶，用石膏角线收边,主灯居中定位。,次卧室,书房,主卧室,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,卧室书房,ZC-10 实木复合地板,3-3,ZC-08浅啡过门石,ZC-13壁纸3,ZC-12石膏天花角线,ZC-11木制踢脚板,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,ZC-09浅啡窗台板,卧室书房,3-3,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,客厅餐厅,注意事项：关于定位1、每个房间门开启侧距门垛1000mm处设备用电源2、床侧开关及强电插座应预留客户自行采购衣柜的尺寸。3、主卧床侧设双控开关应注意距床位置。4、挂式空调应提前选型，确定安装方式，定位孔洞及电源位置。关于紫台类项目精装设计1、卧室不做吊顶。2、顶面做天花角线，注意同有吊顶处的衔接。3、地面采用多层实木复合地板。4、窗护栏应尽早确认方案、供货商、承包方。,3-3,房地产E网,玄关客厅餐厅卧室书房家政阳台主卫生间次卫生间,3,户型分解,厨房,4,3-4,户型分解,3-4,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,定位要求：整洁明亮、橱柜设计注重功能、细节，舒适有品位，成为产品的一个亮点。解决方案：1、柜体门板采用浮雕设计。2、选用大规格单洗涤盆，配抽拉龙头。3、赠送嵌入式冰箱、消毒柜、烟机灶具。4、采用石材窗套，提升档次。5、顶面防水石膏板，四周留凹槽。6、三扇玻璃推拉门将厨房全面展示。,1700mm,1900mm,2600mm,嵌入式冰箱,储藏吊柜,储藏底柜,准备区,清洗区,备餐区,食物储备区,消毒柜,烹饪烘烤区,调料拉篮,紫台现场图片,超宽窗户的设计保证了厨房充足的彩光。减少了主妇在厨房操作时的疲劳，使主妇心情更加愉快。,采光充足,厨房的动线1)操作动线 a).厨房动线指的是操作要走动的总长度，因此，若想要主妇在厨房减少疲劳、更加有效合理的工作，操作动线就要短 b).操作动线安排：准备台-洗涤台-切割台-加热台-准备台，以这样的顺序安排是非常合理的2)三角动线 a)操作动线中以“洗涤台”“加热台”“冰箱”为三点将动线最短化，以这三点连接成三角形，称之为“三角动线”。#注意事项*如果距离中心太远，则移动要增加*如果距离中心太近，则准备空间不足，会导致工作效率降低*一字型厨房里，以左右往来为操作动线，这时直线的长度不能超过27003600mm*能将动线缩为最短的是U字型厨房形态*要避免出现厨房整体动线的交错复杂,工作动线简洁有效,人体尺度,*与身高合适的底柜高度,紫台数据图片,1、操作台的高度 1).操作者最方便做料理的高度决定台面的高度 2).操作台过高，虽然使刷碗很方便，但是在切割、烹饪时又非常不方便 3).操作台过矮，会导致操作者的腰酸病痛发作2.操作台高度的计算方法 1).底柜的高度以使用者的身高及水槽深，台面厚度作为标准 2).水槽的深是 170 190mm 左右.,厨房,定位索引,强弱电定位,3-4,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,厨房,定位索引,强弱电定位,3-4,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,厨房,ZC-18 厨房墙砖,ZC-21浅啡网窗套,M-02推拉门,ZC-19厨房地砖,ZC-20拉丝不锈钢板,jj-04拉丝不锈钢板,ZC-21防水石膏板吊顶,3-4,定位解析宜居尺度主材精装主材细节做法,厨房,2,1,3,3-4,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,厨房,1,2,1,3-4,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,厨房,注意事项：关于定位1、嵌入式冰箱应注意电源高度。2、柜内预留电源插座应注意同隔板的关系。要先确认柜体方案、后确定具体定位。3、条件图应同时定位安防系列面板。4、预留电器位应估算电量5、烟机电源安装高度，同厂家确认。6、提供电话接口。7、台面上应留有3个以上插座。8、注意窗台同台面挡水应密接。9、面板定位应根据墙面排砖图确定，避免压边。关于设计1、橱柜U型设计，注重操作流线。2、地面、墙面材料不作为重点排序。3、橱柜样式重品牌，重功能，重细节。4、顶面采用防水石膏板，有助于提高档次。,3-4,房地产E网,玄关客厅餐厅卧室书房厨房主卫生间次卫生间,3,户型分解,家政阳台,5,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,家政阳台,定位要求：多功能储藏空间、提供一站式完成价家政工作的条件，精装不赠送储藏柜只在样板间做功能引导。解决方案：1、交房标准为地面瓷砖，墙面乳胶漆，局部贴瓷砖不锈钢边收口。2、局部吊顶，遮掩下水管道。3、提供拖布池及上下水，提供洗衣机上下水、电位。4、样板间制作储藏柜引导客户储藏功能。,3-5,家政阳台,3-5,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,2730mm长工作矮台,百叶门高柜,家政阳台,定位索引,灯控定位,定位索引,强弱电定位,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,3-5,家政阳台,5-3,ZC-23家政瓷砖地面,ZC-21防水石膏板吊顶,ZC-22墙面乳胶漆,ZC-23墙面瓷砖,ZC-24不锈钢扣槽,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,ZC-wy赠送拖布池、洗衣机上下水,家政阳台,5-4,2,1,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,家政阳台,注意事项：关于定位1、洗衣机应注意电源高度。2、拖布池上下水位置。3、预留电器位应估算电量4、墙面提供2墙电1个弱电。关于设计1、壁柜内有壁挂炉，柜门只能做成百叶。2、地面、墙面材料不作为重点排序。3、壁柜不赠送，样板间做展示引导。4、拖布池周边做瓷砖，防止水汽。,3-4,客厅餐厅卧室书房玄关厨房家政主卫次卫,5,客厅餐厅卧室书房玄关厨房次卫,5,主卫生间,5,3,户型分解,房地产E网,主卫生间,定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法,6-1,四件套：淋浴间坐便器洗面盆浴缸,定位要求：体现尊贵感、注重材质档次。解决方案：1、提供四件套配置2、地面全部采用天然石材3、地面增加石材拼花4、墙面增加石材腰线5、坐便背景6、造型水盆柜配石材台面7、古典造型龙头选型。,主卫生间,所有产品尺寸环环紧扣，相互制约。,四件套最小尺寸：1、净开间2400mm 2、净进深2700mm注意事项：1、砌筑墙体抹灰厚度会占用室 内净空20MM。2、墙面瓷砖铺贴厚度预留3MM。3、在台盆、龙头、镜框的选型过程中应参考以上尺寸。,定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法,3-5,主卫生间,定位索引,水电定位,3-5,定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法,主卫生间,ZC-09浅啡窗台板,ZC-24 金花米黄石材,ZC-25 金年华石材圈边,ZC-02 深啡网圈边,ZC-26 浅啡石材边框,ZC-27浅啡石材腰线,ZC-24 金年华石材台面,ZC-27浅啡石材腰线,3-5,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,主卫生间,3-5,定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法,注意事项：关于定位1、座便器下水定位注意隔墙抹灰、面材铺贴的厚度后居中。2、洗手池上水位应大于300，使其位于水柜内侧。3、预留电源应参考立面排砖图。4、墙面提供2墙电1个弱电。关于设计1、壁柜内有壁挂炉，柜门只能做成百叶。2、地面、墙面材料不作为重点排序。3、壁柜不赠送，样板间做展示引导。4、拖布池周边做瓷砖，防止水汽。,3-5,主卫生间,客厅餐厅卧室书房玄关厨房主卫生间,次卫生间,6,3-6,3,户型分解,户型分解,定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法,次卫生间,7-1,定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法,次卫生间,7-2,定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法,次卫生间,7-3,ZC-27浅啡石材腰线,ZC-24 金花米黄石材,ZC-25 金年华石材圈边,ZC-28墙面瓷砖,定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法,ZC-25 金年华石材圈边,ZC-02 深啡网圈边,次卫生间,7-4,定位解析宜居尺度定位索引材料部品细节做法,注意事项：关于定位1、洗衣机应注意电源高度。2、拖布池上下水位置。3、预留电器位应估算电量4、墙面提供2墙电1个弱电。关于设计1、壁柜内有壁挂炉，柜门只能做成百叶。2、地面、墙面材料不作为重点排序。3、壁柜不赠送，样板间做展示引导。4、拖布池周边做瓷砖，防止水汽。,3-6,次卫生间,