昆明市区写字楼市场调查汇总2013.ppt

昆明市区写字楼市场调查汇总,城市分析,城市区位环境昆明市位于中国西南地区云南省的省会城市城市人口至2008年底约为230万，在全国排名23位昆明是中国西南地区的门户城市西南地区的交通枢纽,城市分析,昆明，云南省会城市，是国家级历史文化名城。作为云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安），它是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈！此外，它还是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟的大都市。昆明处于“中国-东盟”自由贸易区与泛珠三角区域合作的交汇点，是我国内地通往东南亚、南亚的重要门户；也是我国唯一沟通太平洋、印度洋、链接东亚、东南亚、南亚的重要前沿。随着中国与东盟交通合作规划设想的出台，昆明已成为中国与东南亚各国交往最密切、交流成果最多、最具合作优势的城市；也成为了东盟、尤其是次区域五国国际间的跨国经济交流和技术交流的重要平台。昆明，正以强大的集结力量推动自身成为辐射“三亚、两洋”的“泛亚经贸次级中心”！,区位变化：昆明是在中国与东南亚跨边境约240万平方公里区域上，唯一的、也是最具有中心都会特征的城市地区。随着连接东南亚、南亚国际大通道的建设和中国东盟自由贸易区的开辟，昆明与周边国家和地区贸易交流日益增加，将逐渐改变昆明处于国内交通的末端、经济辐射末端的状况。,昆明市发展现状：大环境下，昆明迎来新的发展机遇,昆明,城市分析,城市功能定位：按照昆明社会经济发展目标和昆明城市总体规划，城市定位为：“历史文化名城”、“春城”、“中国面向东南亚、南亚区域性国际性商贸旅游城市，中国最适于居住与创业的现代化开放城市和山水园林生态城市”。,昆明市功能定位：昆明城市商业需要更大的发展,城市分析,（一）商务体系承担区域性和国际性集会展、办公、娱乐于一体的商务中心区；（二）贸易体系具有面向省内外和境外的贸易功能，包括展览中心、展销中心、商品交易中心；（三）物流体系发展以仓储、运输、信息、服务于一体的综合性物流中心；（四）购物体系体现多层次购物功能，包括各级商业零售网点、特色商业区和农贸市场。,昆明市发展方向：第三产业为主的综合性商业体系,城市分析,市中心,基地,城市环线,火车站,铁路线,城市主干道,长途汽车站,城市分析,交通分析,昆明艺术学院昆明工学院云南师范大学,123,云南民族学院云南大学昆明大学,456,昆明医学院云南中医学院,78,滇池大观园,西寺塔,东寺塔,金马碧鸡坊翠湖,圆通寺,12,3,4,56,7,城市分析,城市历史文化设施,建立现代化的城市商业控制指标体系。2010年规划基本指标：2010年规划人口：223万，其中户籍人口180万，非户籍人口43万。社会消费品零售总额计划达到630亿元，年平均增长10%；人均拥有零售商业网点面积达到1平方米。至2003年9月，昆明人均拥有商业营业面积约为0.9平方米，规划结合昆明实际和发展，参考国内其它城市的指标，确定规划人均拥有零售商业面积为1平方米，零售商业总面积为223万平方米。,2010年昆明市规划基本指标：商业面积达到1/人,城市分析,昆明城市技术指标-人口经济指标,城市分析,昆明市循环经济发展20082020 总体规划,昆明市场环境分析,城市分析,昆明市场环境分析,10月昆明楼市销售情况分析,城市分析,昆明市场环境分析,10月份，成交量在前三周呈现平稳上升趋势，第四周成交套数最高 1105 套，成交面积从第二周开始下降，第三周成交面出现本月最低的 5288.44，第四周回升至本月最高位，由此看出本月成交面积呈现“高、低、高”的额在本月前三周涨幅波动不大，反而在第四周出现大幅度上升，成交金额上升至本月最高的 76118.2/万元。从本月成交均价来看，对比第四周成交面积、成交套数在本月排名第一，反而第四周成交均价本月最低，由此可以看出本月前三周商品房成交大部分以小面积，高单价的商业项目为主，从第四周开始成交主要以大面积的住宅项目为主，在政策严厉的调控下，目前昆明房地产住宅刚性需求依然存在，大面积的住宅产品成为目前限购政策下消费者所青睐的产品。,10月昆明楼市销售情况分析,城市分析,昆明各竞争楼盘物业类型统计分析,在竞争物业类型方面，住宅占楼市总体量的26，商业占楼市总体量的35%，写字楼占楼市总体量的21%，别墅类占楼市总体量的10%，酒店式公寓占楼市总体量的4%，公寓占楼市总体量的4%。从以上数据可以看出，在当前住宅政策未见松动的情况下，开发商们开始加快商业楼盘的推盘进度，商业项目成为目前市场关注的焦点。,城市分析,昆明市场环境分析,写字楼市场研究,Part1,写字楼市场概述,昆明写字楼市场简介,20世纪7080年代，昆明写字楼建设起步。这一时期的产品以计划经济体制下的行政办公楼为核心，单调、统一的模式奠定了第一代写字楼产品的总体基调。到了上世纪90年代，受世博会利好的影响，昆明写字楼进入了急剧扩张的出货期。作为以市场化产品为核心的第二阶段发展期，如火如荼的盲目开发，孕育出大批良莠不齐的写字楼项目，供大于求的市场放量让写字楼产品在高度“兴奋”后消化不良。经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。近两年来，星都国际总部基地、顺城双塔、俊发中心、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。,写字楼市场概述,昆明写字楼发展历程-昆明商务市场趋于成熟化,写字楼市场概述,昆明写字楼发展趋势-由产品功能向人性化、环保化发展,第一代写字楼仅满足基本使用功能,护国大厦,第二代写字楼从纯写字楼向商住楼调整,美亚大厦,第三代写字楼产品智能化运用,红塔大厦,第四代写字楼具有5A智能化和初步的环保理念,南亚之门,写字楼市场概述,昆明写字楼发展趋势-昆明写字楼分部一览,昆明写字楼分布“三横三纵核心区”三横（东西向）：-拓风路、金碧路一线东风路、南屏街人民路沿线三纵：北京路沿线北塔路沿线青年路沿线,昆明目前写字楼主要集中在传统的三横三纵范围内；本案位于市中心核心商圈地带，在传统的写字楼聚集区辐射范围内，同时随着昆明城市更新改造进程的推进，市中心土地稀缺价值凸显，本案写字楼机会将日趋凸显.,写字楼市场概述,目前昆明写字楼的三种经营模式-主要有高端租务、中高端销售及低端租务市场,昆明写字楼未来将以高档租务市场为主,高档租务：早期的华一广场、志远大厦及近期的俊发中心等，客户多为中大型企业客户,档次高.中高档销售：以汇都国际二期、顺城双塔、世纪中心等为代表，客户组成比较复杂.中低端租务：散步广，分布于各区域，供应量大，以中小企业为主.,写字楼市场概述,昆明在售及潜在写字楼供应情况写字楼售价出现倒挂现象，写字楼价格与住宅相差无几,中心区：顺城双塔、世纪中心、东方首座等、南亚之门.北市区：北辰财富中心、俊发中心、金领地、志远城市综合体、和谐世纪；南市区：星都国际总部基地、中央金座、奥宸财富广场、南亚风情第一城等.从售价上看，顺城双塔和俊发中心均价都在13000元/平米，而金领地均价仅7000元/平米，写字楼售价出现倒挂现象.注：在成熟商务区写字楼价格为住宅的2倍，相反则称为倒挂.,写字楼市场概述,昆明在用写字楼主要分布二手写字楼沿主干道分布，主要集中在北路、人民路、青年路、东风路沿线,从调查的写字楼分布看，二手写字楼主要分布在北京路、人民路、东风路沿线.,写字楼市场概述,昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善.未来写字楼向5A智能化、人性化、环保化发展趋势.商圈多元化带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，南市区和北市 区是未来写字楼主要聚集地.未来写字楼发展将以高档租务市场为主.一手写字楼售价处于倒挂现象，写字楼市场发展空间大.二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路等主干道沿线.,小结,Part2,写字楼市场经营状况分析,写字楼市场经营状况分析,昆明写字楼租金总述近年来写字楼租金呈现良性上涨趋势,近年来写字楼租金呈良性上涨趋势,从昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/月，2009年昆明市平均租金水平为37.97元/月，上涨率为7.4%，2010年昆明市平均租金水平为39.76元/月，上涨率为8.3%，2011年昆明市平均租金水平为45.59元/月，上涨率为9.3%.,写字楼市场经营状况分析,昆明写字楼租金总述主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化发展趋势.,高端写字楼进入带来租金两级分化,从昆明写字楼租金分布图可以看出目前写字楼租金主要集中在30-50元/平方米之间；其次可以看出80元/平米以上租金仍占一定比例，主要为俊发中心、红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼.由此可以看出，高端写字楼的进入带来租金两极化趋势明显.,写字楼市场经营状况分析,昆明写字楼出租率近三年写字楼需求增加，出租率上涨明显.,近年来写字楼出租率上涨明显，空置率低,从出租率来看，2008年市场出租率平均水平在82.64%，2009年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率平均水平88.24%，2011年市场出租率平均水平89.32%.而部分档次较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%.,写字楼市场经营状况分析,中心区：56%租金低于40元/,从中心区租金结构图看56%楼盘租金低于40元/平米，其次40-50元占24%，80元/平方米以上占4%。,北市区：平均租金较高，50%楼盘于50元,北市区写字楼总量相对较少，但整体租金偏高，主要由于北市写字楼发展相对缓慢，新兴写字楼拉升整体租金价格。,南市区：在用写字楼较少，档次参差不齐,南市二手写字楼量较少，档次参差不齐，随着星都国际总部基地、南亚风情第一城、中央金座、奥宸财富广场等写字楼入市带来新一轮租金提升,不同区域下写字楼租金分析中心区租金稳定，北市整体租金较高，南市区参差不齐.,写字楼市场经营状况分析,不同区域下写字楼租金分析中心区写字楼租金稳定，集中在30-50元/平方米,写字楼市场经营状况分析,不同区域下写字楼租金分析中心区写字楼租金稳定，集中在30-50元/平方米,写字楼市场经营状况分析,中心区典型楼盘分析顺城双塔，售价高达15000元，租金90-110元/平方米,写字楼市场经营状况分析,中心区典型楼盘分析志远大厦初步体现智能化，目前仍受市场追捧，入驻率超过90%,写字楼市场经营状况分析,典型楼盘分析：俊发中心为高端租务写字楼，树立北市区租金标杆，但目前入驻率并不理想。,写字楼市场经营状况分析,硬件设施方面新加坡SAA Architects担纲建筑设计;5A甲级写字楼、6E写字楼立面采用low-e中空玻璃，现代感极强、昆明最漂亮的外立面效果；高速进口电梯（三菱）11部，11部电梯只为最40余家企业服务，高峰期等待时间不超过90秒；每人每时35立方米的新风系统；舒适的商务尺度让客户随意自由的分隔空间；800平方米为最少分割面积，一层只容纳两家企业，纯洁的办公环境，避免中小企业纷杂；分层分户中央空调系统，健康、节能、舒适、加湿、消毒，自动调控室内温度，独立计费，全空气，变风量；无线上网系统；部分单元预留VIP独立卫生间；宽带光纤入楼；公共区域及各走道安装摄像机，实现全方位监控；配置停车泊位不低于350个；全覆盖移动通讯系统；大楼门禁系统多个巡更系统。,软件设施方面第一太平戴维斯担纲物业管理顾问提供一流水平的管理平台，服务水准一流、专业；裙楼设置商务中心一个，提供快递、打印、复印、票务等服务；裙楼设置不同规模会议室及会议系统,并具全数码会议大厅，具同声传输系统、投影显示、视频系统等会议功能；裙楼设健身中心一个，包括：健身房、力量室、温水游泳池，提供干蒸、湿蒸房男女各一间及可供多人使用的男女淋浴房各一间；裙楼里设商务会所，为客户提供私密交谈空间。,典型楼盘分析：俊发中心为高端租务写字楼，树立北市区租金标杆，但目前入驻率并不理想。,写字楼市场经营状况分析,入住企业：中国出口信用保险公司云南分公司、澳大利亚贸易委员会广州代表处、华为技术有限公司、欧姆龙（中国）有限公司、摩托罗拉（中国）电子有限公司分公司、荷兰贸易促进委员会昆明代表处、港龙航空公司昆明办事处、爱立信（中国）通信有限公司、越南驻昆明总领事馆等,典型楼盘分析红塔大厦依托成熟商圈及完善的配套实现高租金高入驻率,写字楼市场经营状况分析,典型楼盘分析红塔大厦依托成熟商圈及完善的配套实现高租金高入驻率,写字楼市场经营状况分析,不同管理模式下写字楼租金分析两种管理模式租金下并无明显区别，主要由于目前客户对物业管理敏感度不高，对顾问式物管缺乏认识,目前市场上大部以直接管理为主，仅少量顾问模式：如俊发中心，星都国际总部基地；俊发中心与顺城双塔相比，在租金上并无特别优势。主要由于目前市场上客户对物业管理敏感度不高。另外除了俊发之外，其它实现高租价写字楼无一例外是直管模式。,租金：90-110元/物管费：5.8元/入驻率：约75%,租金：80-120元/物管费：10元/入驻率：不到25%,写字楼市场经营状况分析,不同硬件配套下写字楼租金分析写字楼电梯配比与租金呈反比，电梯比在7500/1以下最佳,电梯比与租金呈反比关系,从图表中可以看出，当电梯比小于5000：1时，其租金全部高于50元/平米。当其电梯比超过7000-7500：1时，其租金低于50元/平米。,写字楼市场经营状况分析,不同硬件配套下写字楼租金分析写字楼车位比与租金呈反比，车位比在200/1以下最佳,车位比主要集中在200/1-400/1,写字楼车位比主要集中200/1-400/1，车位比低于200/1大多为新建写字楼，其租金相对也较高，当车位比高于400/1其租金相对较低。,写字楼市场经营状况分析,影响写字楼租金关键因素分析地段、交通条件、价位是首要因素，对开发商品牌及智能化关注度低，高档写字楼发展空间大,从左表中可以看出，地段、交通条件、价格是客户首要选择因素，其次硬件设施、物业管理质量及人气占比较高。相对而言，客户对开发商品牌、智能化系统关注度较低。目前昆明市所有写字楼的整体优势主要在于地段、交通条件、配套设施和物业管理。同时也可以看到，这些选择入住写字楼的因素仍处于对写字楼最初级的层次，因此，我们可以看到，在昆明开发高档写字楼巨大的发展空间和需求空间。,写字楼市场经营状况分析,昆明写字楼租金主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化发展趋势.近年来昆明写字楼入驻率及租金均呈良性长涨趋势.中心区写字楼市场租金较稳定集中在30-50元/平米，北市区整体租金较高普遍高于50元/平米，南市区参差不齐.写字楼客户对物业管理敏感度低.地段、交通条件、价格及硬件配套是影响写字楼租金的关系因素；硬件配套中车位比在200/1以下为最佳，电梯比在5000/1以下最佳；另外写字楼外立面、智能化、配套设施是影响租金的重要因素.,小结,Part 3,写字楼租赁客户分析,写字楼租赁客户分析从事行业：租赁客户以IT行业为主，其次为文化广告类及地产类,行业分布以IT为主，其次为文化广告类,上表反映出客户以IT、广告、贸易行业最多，其次是电子和建筑地产类,表明昆明受经济大环境的影响下各行业投资呈稳步上升趋势。,写字楼租赁客户分析,写字楼租赁客户分析行业性质及规模：租赁客户私营企业为主，55%企业为小型企业,租用写字楼客户中，以私营企业占到绝大多数，占54的比例；其次是国营企业和合资企业，占到37的比例；对外资企业吸引力度不够。,另外，在客户总量中，小型企业占有相当的比重，其次是中、大型企业，从客观反映出进驻昆明的有规模、实力的大、中型企业相对于其他省会城市较少。,写字楼租赁客户分析,写字楼租赁客户分析租赁客户面积需求：41%租赁客户面积需求在100平米以下，其次为100-150平米占28%,此次调查的楼盘中进驻企业的办公面积基本都在150平方米以下，其租用面积主要以小型户型为主流，以小型企业为主；介于150-250平米之间，占19比例，以中型企业为主；而办公面积超过250平方米的企业比例相对较少，占总数量的12左右，这主要还是与目前昆明市的经济大环境有关。,写字楼租赁客户分析,写字楼客户关键敏感点分析大部分客户选择以租为主，写字楼售价与租金最佳比例为7,在未来的两到三年，有超过90的客户还是希望以租为主，他们认为写字楼的价格仍然过高，写字楼的售价和年租金之间的比例在7左右可以接受；低于7，客户倾向于以租为主；高于7，达到8或10，客户倾向于投资自己的写字楼。即可客观说明昆明写字楼未来的发展还是将从以销售为主逐渐向以持有性物业为主。,以位于昆明中心区域的新兴写字楼环球金融为例，其均价约为6800元M。年租金约为900元M，两者比例在75左右，仍处于客户希望以租为主的象限。由于环球金融从各种外部因素及内部环境看，可以将其归类到昆明的甲级写字楼，因此以环球金融在昆明写字楼市场的地位，其售价与年租金间的比例仍处于以租为主的象限。,超过90%的客户希望以租赁为主,写字楼租赁客户分析,从客户性质看，大部分为中小型私企；租赁客户以IT行业为主，其次为文化广告类及地产类；购买写字楼个人客户中75%为投资，企业客户以国企和私企为主；价格、地段、硬件设施档次及物管是写字楼客户首选几大关键因素；购买客户以常规投资者需求面积在200平米左右。,小结,Part 4,写字楼客户消费情况分析,写字楼需求状况消费行为分析,分布合理的写字楼一般都有低区、中区、和高区之分，部分写字楼有超高区。我们针对不同类型的公司进行分析：,针对性客户群及需求面积区间,创业型,成长型,拓展型,成熟型,一般选择低区，面积在200以下,一般选择中区，面积在200-600之间,一般选择中区，面积在600-1000,一般选择高区或者超高区，面积在1000以上,写字楼客户消费情况分析,消费者对写字办公物业的需求情况,六成左右的单位未来喜欢选择市中心区相对纯一些的写字楼。消费者对于新办公环境的选择，59%的喜欢市中心区的写字楼，有63的希望是“像华尔顿大厦一样的纯写字楼”。,写字楼客户消费情况分析,消费者对写字办公物业的需求情况,消费者希望的写字楼形式,写字楼客户消费情况分析,消费者对写字办公物业的满意度情况,49%的消费者认为目前办公环境的使用满意情况为一般，接近4分之一的消费者表示不满意。消费者对于目前的办公使用的满意度评分为60.6，属基本满意状况。其中，不满意的原因主要是“目前的办公面积太小”、“随着人员的增多，越来越不够用”；满意的原因有“目前环境还不错，不想换”、“已经够用了”等等。认为写字楼一般的消费者比例将近50。,写字楼客户消费情况分析,46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满意的比例高达44，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评分为55.6，属整体不满意状况。,消费者对写字办公物业的满意度情况,写字楼客户消费情况分析,目前使用写字楼的用户、都偏好在中心区或中心区附近办公。喜欢在纯写字楼内办公。对目前写字楼的用户对附属配套设施不满！,小结,Part 5,写字楼市场需求特征,项目写字楼需求特征购买意向：有17.4%的受访群体愿意购买本项目写字楼，31%受访者表示视具体情况定。总体而言，项目周边区域消费者对本项目写字楼的需求度约为48.4分。意向面积：需求群体对本项目写字楼的意向面积主要集中在60-100 和150-200 区间，平均需求面积约为110.4。,写字楼市场需求特征,项目写字楼需求特征意向单价：大部分需求群体的意向单价在10001-15000元/。平均需求单价约为13000元/。,意向租金：大部分需求群体的意向租金在45-60元/月，平均意向租金约为67.3元/月。,写字楼市场需求特征,项目写字楼需求特征影响因素：大部分需求群体认为入住写字楼的首要因素是写字楼的品质，交通和未来是否有大型品牌企业入住也是考虑的重要因素。,写字楼市场需求特征,生产型公司总部国际贸易房地产开发咨询科技等行业是昆明写字楼的主要客户；随着昆明城市形象的提升，特别是昆明在面向东南亚地区重要的战略位置以及西部大开发的深入，国内外企业将逐渐进驻。另外，作为云南省唯一的中心城市，州市企业在昆明设立总部的需求，昆明本地私营企成长的需要，都加大了对甲级高档写字楼的消费支撑。,写字楼市场需求特征,区域内居民对项目周边区域认同度一般；购买写字楼意向面积呈现两个极端，建议本案做大层平面，优化分割形式，利于销售。写字楼平均需求面积在110左右，平均意向单价为1.3万元/，预计到本案入市之时，物业价值还将有所增长。对写字楼的品质及大公司品牌效应是投资者较为关心的两个因素。,小结,Part 5,昆明写字楼供应情况,随着写字楼的发展，其功能配比发生较大变化，功能间逐渐丰富且配套互利性增强。,写字楼供应情况,小结：,昆明商业将逐渐改变以市中心为核心的城市商业发展格局，形成组团式区域商业中心，市中心区商业功能逐步改变，各区域商业特征越发明显。,昆明市办公物业的供给量、成交量和成交价格均呈现出逐年递增的趋势。昆明市办公物业的成交均价近三年呈现上涨势头。,写字楼项目主要集中在市中心区，近期北市区的写字楼物业发展势头强劲。,写字楼供应情况,写字楼调研总结,