福建省长乐市鹤上镇地块市调分析及定位方向38P.ppt

1,福建省长乐市鹤上镇地块市调分析及定位方向,此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,美格行商业地产顾问机构二零一三年一月,Page 2,现阶段项目三大核心问题,Q1:长乐市鹤上镇地块现阶段是否还有建设新的专业市场的机会？,Q2:项目业态定位及产品组合模式？,Q3:项目何时开发运作？,Page 3,在售、在运营市场调研,Section 1,问卷调查数据分析,Section 2,方向论证、风险和机会,Section 3,结论,Section 4,目 录,Page 4,在售、在运营市场调研,Section 1,Section 1,Page 5,长乐市南区市场分布,Section 1,在售项目,在运营项目,长乐五金家具建材市场,海峡建材城,钢材物流园,本案,汽车4S专卖,建材市场,8KM,金峰棉纺品市场,红星美凯龙,Page 6,1.1 在售项目市调情况,Section 1,1.1.1 长乐五金家具建材市场1.1.2 长乐海峡建材城1.1.3 长乐旧建材市场1.1.4 金峰镇纺织品市场,Page 7,1.1.1 中国长乐五金家具建材市场,Section 1,Page 8,1.1.1 中国长乐五金家居建材市场,Section 1,长乐五金家居建材市场：总用地122.9亩，总建筑面积约13万，规划有4栋高级商务楼及市场区18栋三层通廊式商铺，形成集商务办公、商铺经营于一体的大型业态模式。独立产权商铺，创新型立体商业街商铺设计门面8米宽，进深8-11米，首层高度5.6米以上，二、三层高度4.8米，进深8-16米，将提供1000余个独立产权商铺，租售方便，可满足所有商户的经营投资需求。市场内利用连廊、电梯、自动步梯等形成创新型整体连续的三层立体商业街。该项目目前处于前期准备阶段，租售价格未定。,Page 9,1.1.2 长乐海峡建材城,Section 1,长乐海峡建材城：该项目位于长乐市鹤上镇福北路东侧。开发商：福建闽福投资有限公司建筑面积：83060平方米，2013年3月开工竣工时间：2014年12月竣工。该项目目前租售价格未定。,Page 10,1.1.3 长乐旧建材家居市场,Section 1,长乐旧建材市场位于市区南部西洋南路，现有商户70余户。主要经营：瓷砖，石材，及少数五金，家居类。无市场管理，经营场所脏乱差；仓储，市场格局不合理，经营环境较差，属于自发形成的市场。租金0.7-2.5元/天该市场市场是长乐主要的建材经营场地，商户生意较好。,Page 11,1.1.4 金峰镇纺织品市场,Section 1,金峰镇纺织品市场位于长乐市金峰镇，市场约占地100亩，商铺300个，主体一拖二结构，单间70，市场初期定位纺织品，后期由于招商未达到预期，现大部分商户已离场，商铺都当仓库使用，租金0.2元/天，现阶段市场冷冷清清，处于倒闭状态。,Page 12,1.2 福州市市场,Section 1,1.2.1 喜盈门建材家具广场1.2.2 百姓家具商场 1.2.3 福州茶叶市场1.2.4 福州闽侯南通农副产品批发市场1.2.5 福州辣椒香料批发市场,Page 13,1.2.1喜盈门建材家具广场,Section 1,上海喜盈门建材有限公司成立于2000年。目前是上海地区最有影响力的建材家具企业。2005年，在福州晋安区投资兴建了福州喜盈门建材家具广场。福州喜盈门建材家具广场是亚洲最大的现代化、高档次建材家具城。商城总建筑面积12.8万平方米，总投资3.8亿元人民币。商城集零售、展示、商务办公、仓储功能于一身，是E时代全新概念的多功能现代化建材装饰城。目前该商场经营状况良好。,Page 14,1.2.2百姓家居商场,Section 1,福州百姓家具广场成立于1999年9月，是一家综合性的大型家具商场，营业面积一万多平方米，一至四楼经营家具类产品，五楼为办公家具。目前经营状况良好。,Page 15,福州市五里亭茶叶市场是我国较早的茶叶市场之一。1992年福州市农工商茶叶公司创办.从上世纪90年代到现在，经过多次升级改造，规模不断扩大，现占地面积20000平方米，经营面积28000平方米，汇集了全国各地茶商500余家。五里亭茶叶市场周边汇集了海西茶城、南方茶市另外福州市还有汉唐文化交易城、金山茶城、东浦茶叶市场，五个茶叶市场约有茶叶商户3000家,1.2.3福州茶叶批发市场,Section 1,Page 16,海峡农副产品批发物流中心。该中心规划用地4000多亩，第一期工程占地1931，是由位于福州鳌峰洲的蔬菜、果品、副食品、家禽四大批发市场搬迁而成。建有蔬菜、果品、副食品、畜禽屠宰场、肉类冷冻品等5个专业批发市场。A区：副食品批发市场共有4幢。一层全部为商铺，合计304间，二层部分商铺146间，二层的仓库和三层仓库合计为445间。商铺形态：开间3.5-4米，进深7米，层高（净高）3米。年租金2-2.4万（一间商铺配套一间仓库），招商优惠：免租期自市场建成后半年内,1.2.4福州海峡农副产品批发物流中心,Section 1,Page 17,B区：果蔬批发市场，共有5个交易大棚，其中3个为南果交易区，摊位136个；2个为整车交易区，共有摊位93个；3幢商住共有53间商铺。商铺形态：南果交易区：面宽12米，进深20米；整车交易区：面宽18米（分割成4个摊位），进深20米；商铺：面宽5-7米，进深6-8米。租金：南果交易区：6万元/月（配套单身公寓1间）；整车交易区：10万元/年（配套单身公寓1间）商铺：1万/月。招商优惠：免租期3个月C区：干货批发市场，共有两个交易大棚，五幢4层楼高的商住楼。两个交易大棚共有摊位159个，商住楼共有商铺45间。商铺形态：交易大棚：面宽4米，进深9米，总面积约36平米；商铺：面宽5-6米，进深5米，总面积约30平米。租金：交易大棚：1500元/月；商铺：1700元/月。招商优惠：免租期1-3个月。D区：蔬菜批发市场，共有3个交易大棚，摊位91个摊位；7幢商住楼共有商铺46间商铺；1个叶绿蔬菜交易区。商铺形态：交易大棚：面宽16米（分割成2个摊位），进深25米。（中间没有通道）；商铺：面宽6-8米，进深5-6米租金：交易大棚：采用兑拍方式，5年押金350万。前两年在达到预定销售目标的前提下，返现总竞拍金额的60%。交易的金额统一用储值卡，交易费用当天结算；商铺：1万元/月。招商优惠：免租金1-3个月F区：家禽批发市场：共有1个交易大棚，72个摊位。商铺形态：面宽：4米，进深7米，门口留有3.5米的进深。租金：5000元/月，押金5万元。招商优惠：免租期3个月,Page 18,福州辣椒香料批发市场，位于福州市台州区，鳌峰路。市场经营时间比较长，属于原鳌峰批发市场集群的一部分，现鳌峰市场群已经拆迁完毕，预计这个市场也将搬迁至南通福州海峡农副产品批发物流中心。,1.2.5福州辣椒香料批发市场,Section 1,Page 19,问卷调查,Section 2,Section 2,Page 20,2.1.1长乐市茶叶商户问卷分析,Section 2,长乐市的茶叶商户主要已茶楼为主要的经营模式，营业收入主要靠二层及以上的茶楼经营。在长乐市共有效访谈茶叶茶楼商户40户，商户意向如上图所示。商户主要表示在长乐经营主要靠茶楼的生意，批发很少，项目所在地的现状对于经营茶楼不利，故大部分商户表示暂不考虑搬迁或者去项目所在地开分店。,Page 21,2.1.2福州市茶叶商户问卷分析,Section 2,在福州访谈商户主要集中在五里亭茶叶市场附近，共有效访谈商户43户。只要部分商户表示可能去长乐开分店。至于市区内市场，如鳌峰批发市场集群类似的外迁，商户表示近期政府可能不会考虑拆茶叶市场。另外商户表示茶叶和农副产品不一样，地理位置过于偏僻的话他们不会考虑。,Page 22,2.2.1长乐市五金建材家居商户问卷分析,Section 2,在长乐共有效访谈五金建材家居商户40户，商户表示中国长乐五金家居建材市场，长乐海峡建材城都来这个市场调研过，他们宁愿在市区经营。假如说搬迁的话他们宁愿搬迁去上述两个市场也基本没可能去本项目。本项目唯一的优势就是家具协会，纯家居的商户考虑会去本市场“靠着大树好乘凉”。,Page 23,2.2.2福州市五金建材家具商户问卷分析,Section 2,福州共访谈商户44户，绝大部分商户对本市场无意向，即使市场拆迁他们也会在福州市区范围内联合找一块地开发家居建材市场，不考虑去长乐。,Page 24,2.3福州市农副产品商户问卷分析,Section 2,福州南通海峡农副产品批发物流中心的商户刚由鳌峰批发市场搬迁而来，现在的市场虽然道路受到一定的限制，但是市场规范，而且市场周边的道路都在修缮，无搬迁可能。对这个市场无任何招商可能性。,Page 25,2.4.1问卷调查综述,Section 2,本次市场调查，针对建材、家居、汽配、茶叶、干货等目标业态，覆盖长乐市区街区及福州相关专业市场，以一对一问卷访谈的形式，收集所需数据，为项目定位提供决策参考依据。访谈覆盖范围：1、长乐市建材市场、长乐五金家具建材市场及市区主要街道。2、福州海西茶城、南方茶市、海峡茶都、福州茶叶批发市场、新亚太汽配城、福州南通海峡农副产品批发物流中心、喜盈门家具广场、百姓家居商场、福州调味品批发市场。访谈覆盖对象：五金、建材、家居、茶叶、汽配、干货调料、小商品，有效统计共计206家商户。（合作程度达到完成问卷表格的商户）。预计长乐市从事五金、建材、家居的商家共300家左右；茶叶商户300家。因长乐五金家居建材市场已多次调研访谈，建材家具商户对本次问卷不配合。相对来说福州及长乐市场茶叶商户对本次问卷有较大兴趣，其他业态商户无继续了解的意向。,Page 26,2.4.2访谈分析总结,福州茶叶商家意向度最高，且主要为租赁意向；茶叶、小商品类商家，大部分要求一拖二街铺式建筑形式；长乐市建材家居商户已了解长乐五金家具建材市场及海峡建材市场，并且比较认同（福州老市场有拆迁）；小商品类不集中，市场有空白点；据此次调研结果判断：建材家具方向，较为高档的场馆式建筑已是大趋势，绝大多数商户表示，家居建材再做街区式已没有意义，城区街道到处都是一拖二的街区式建筑，缺乏的就是场馆式的较高端物业，但是由于有中国长乐五金家居建材市场，长乐海峡建材城的存在而且现阶段他们的位置较本市场有优势，故本项目在家居建材方向招商几乎无可能性。茶叶类商户意向度相对较高，有一定的招商可能性。小商品类无集中或专业市场，市场空缺。,Section 2,Page 27,方向、风险和机会,Section 3,Section 3,Page 28,3.1方向茶叶、小商品市场,鉴于目前市场附近道路未通、福州四环建通时间不确定性、现有市场基本情况、新建市场基本情况等因素，建议如果需要只能是茶叶市场方向，但是依然招商难度很大。由于长乐的小商品市场不发达，小商品市场对于本项目来说是个机会点，但是如果做小商品市场暂时无法考虑辐射周边县市，故市场规模不能很大。综上，建议本项目的方向定位为：小商品市场，其中茶叶作为该小商品市场的主体部分。,Section 3,Page 29,3.2.1 风险1招商,Section 3,风险一：茶叶商户主要经营形式为茶楼，他们需要人们较为方便的到达及一定的人流量，本市场需要在茶叶批发市场和茶楼经营方式找到合适的契合点。让长乐的消费者愿意驱车来本项目的茶楼消费。,Page 30,3.2.2风险2交通,Section 3,风险二：现阶段项目周边无任何县级公路可以直接到达，福州四环路、四环路与峡漳线连接线等道路通车日期尚无法确定。项目暂阶段无任何临路展示面，交通风险很大,Page 31,3.2.3风险市场地理位置、竞争项目,Section 3,风险三：市场处于中国长乐五金家居建材市场，长乐海峡建材城，汽车4S店，红星美凯龙等市场的包围之中，在投资者到达本项目前将受非常大的影响。强劲的竞争对手带来的销售风险。,Page 32,长乐市鹤上镇近期开发项目分布,长乐五金家具建材市场,海峡建材城,2800亩钢材物流园,本案,汽车4S专卖,开发规模大，开发时间集中,Section 3,红星美凯龙,Page 33,3.3.1机会1长乐的投资能力,Section 3,机会一：长乐市大量人口在外经常，市区及周边乡镇人口较为富有，都具有非常良好的投资能力。根据长乐在售项目判断，在销售方面拥有足够的投资人群,Page 34,3.3.2机会2茶叶、小商品集中市场空缺,Section 3,机会二：长乐无集中的成规模的大型茶叶及小商品集中市场。,Page 35,3.3.3机会3福州市批发市场有外迁的可能,Section 3,机会三：虽然茶叶商户表示他们暂无拆迁可能性，但根据福州市的规划及发展思路，集中的批发市场都有外迁可能性，等四环通车后，茶叶市场迁往本项目所在地也不是没有可能。,Page 36,结论,Section 4,Section 4,Page 37,本项目需要在四环路、峡漳线与四环路连接线、物流园内规划路已建成或者即将建成时开始运营较好市场定位为以茶叶为主的小商品市场招商的可能性比较大，其它业态招商难度非常大。,Section 4,Page 38,39,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,