武汉龙阳村人信汇项目负一层商业规划书(44页） .ppt

龙阳村人信汇项目负一层商业规划书,/20110715,全国视野，本土智慧,为武汉楼市 注入专业力量 辅佐生意 是我们的志业,承蒙邀请，不胜荣幸。针对龙阳村人信汇项目地下负一层商业项目如何销售以及业态如何定位，我司拟从以下几个方面进行全方位调研论证。一、汉阳商圈与王家湾商圈现状分析，探讨地下商业的现状以及不足。二、湖北省内地下商业的调研与分析。三、本项目地下负一层如何进行定位与销售 本报告作为我司对本项目的初步思考，我司诚望能够通过此次沟通达到双方下一步工作的基础，共同推进项目最终目标的实现。,导言,一、汉阳商圈地下商业现状分析,一、汉阳商圈地下商业现状分析,汉阳商圈商业饱和度远超武昌、汉口区域，区域内云集新世界百货汉阳店、人信汉商银座、21世纪购物中心、武汉摩尔城、顶琇广场、经开万达广场以及即将开放的海天欢乐购、王+ONE等商业项目，涵盖新世界百货、汉商集团、大洋百货、万千百货、广百百货、21世纪购物、摩尔购物中心、银泰百货等大型百货。区域繁荣也代表着商业同质化现象严重。家居行业有金马凯旋家居、好美家、欧亚达、武汉家具城等四大家具商场，合计约10.5万方的商业体量，四大商场一起导致王家湾商圈内家装类业态的过剩。国美电器、苏宁电器（2个）、工贸家电三大电器行业巨头齐聚王家湾商圈，加上汉商21购物中心的数码卖场，近4万方的商业体量基本上垄断了商圈内的家电市场。沃尔玛、家乐福两大超市隔街对望，除王家湾外，武汉无此景象。商业竞争更加加剧。七大百货、四大家居、三大家电、两大超市齐聚王家湾商圈。武汉从未有如此商业密集的商业区域。,6,家居业态：欧亚达、金马、好美家、武汉家具城等将一起导致王家湾商圈内家装类业态的过剩。,百货超市：王家湾商圈集中式商业的总体量接近50万方，商业业态齐全，市场已进入白热化竞争阶段。,家电卖场：三大电器行业巨头齐聚王家湾商圈，加上汉商21购物中心的数码卖场，基本上垄断了商圈内的家电市场。,家居10.5万方、家电卖场3.4万方，百货超市35.7万方，商圈的传统商业体的总量近50万方 局限汉阳的消费，三类传统业态却有与武汉其他城市级商圈同等规模的体量,一、汉阳商圈地下商业现状分析,一、汉阳商圈地下商业现状分析,人信汇位于王家湾商圈将直接与大洋百货、武汉摩尔城、21世纪购物中心竞争。对于负一层物业而言，21世纪购物中心有新加坡美食城、大洋百货负一层为运动休闲区（有屈臣氏、杰克琼斯等主力店）、武汉摩尔城负一层为超市与餐饮休闲服饰业态（有沃尔玛、肯德基、老掌柜等商家主力店）。就业态而言，以武汉摩尔城最为丰富，以体量而言也以武汉摩尔城最大，武汉摩尔城为本项目有力的参考与竞争对手。钟家村商圈有百诚商街地下商业，分为美食广场、休闲频道、异域风情、炫舞空间、流行前线、欢乐世界几个功能分区，主要以小商品零售业为主。地下商业开始角逐王家湾商圈。,二、湖北省内地下商业调研与分析,二、湖北省内地下商业调研与分析,首义广场欢乐城是集餐饮、购物、娱乐、休闲、运动、文化等为一体的多功能下沉式地下商业旗舰，是武汉目前规模最大的地下商城。项目位于首义文化区景观轴线下，平层面积10万余平米，分北区、中区、南区三个区域，其中北区建筑面积约4.2万平方，中区建筑面积约3万平方米，南区约3.5万平方米，整个地下空间功能定位为运动休闲及配套商业、大型超市、商业街、文化区及1000个停车位，空间规模相当于把一个徐东销品茂集合于一层当中。首义广场欢乐城，是一个现代、时尚、活力又不乏厚重人文气息的都市综合体。有国内五星级的购物环境，全场全自动饮水系统，快速充电系统，擦鞋机，多功能化妆间，母婴休息室、全天候语音系统，24小时安保系统，残障人士专用通道，全场生态绿植系统，风行欧美的新风系统，贴心的物业服务，专业管理公司统一运营管理,首义广场欢乐城项目简介,二、湖北省内地下商业调研与分析,二、湖北省内地下商业调研与分析,项目区位,项目位于武昌首义文化核心区,二、湖北省内地下商业调研与分析,备注：优势：商业模式齐全，高层次运动场馆，消费在中低价位，项目地所处地人流量较大，周边交通便利，商圈较多（司门口商圈、中南商圈等）。劣势：首义片区缺乏成熟的商业氛围，于2010年8月开盘，目前已接近售罄。,【北区-首义广场香港名店街】主要以2万平米的品牌连锁超市、1万平米的品牌环球美食街、1万平米的香港名店街时尚街区，三大人气业态组成，在商场品牌化运营的同时，也有大量精品散户店入驻。,二、湖北省内地下商业调研与分析,首义广场欢乐城功能分区,【中区-首义广场老武汉1916】中区共8500平米，以文化品牌为主。将引入如新华书店等大型主力店，提升项目整体的文化层次；同时辅以特色文化购物街，保证商场人气；,二、湖北省内地下商业调研与分析,首义广场欢乐城功能分区,【南区-首义广场环球运动馆】南区占地25000平米，其中体育健康城1.2万方，我司采取引入高端专业健身休闲连锁品牌店的策略，填充区域市场空白；保证更多的高端消费者进入商场停留；同时还有1.3万方供更多的体育爱好者购物的百货和体育用品街，为该区的人气和销售提供有力保障！,首义广场欢乐城功能分区,二、湖北省内地下商业调研与分析,二、湖北省内地下商业调研与分析,作为武汉政府改造升级汉正街的项目之一，人和商业倾力打造地下服装批发商城“地一大道”，全面改造汉正街，并将为汉正街商户解决留守等困扰已久的问题。地一大道整体呈“E”字型全面覆盖汉正商圈黄金路段，纵横中山大道、利济南路、多福路、友谊南路黄金路段地下。地下人防商业工程的优势结构，将有效的把汉正路面上拥堵的人、车、物进行分流。各大街区将有效的整合成市，地下商场内全晴天恒温环境、国际化的配套设施，将让商家与消费者们享受五星级般的享受。人和商业作为一家稳健的上市公司，实行布局全中国的战略，注重的是长期的运营，以先进管理理念及开发、招商、运营一体的全程负责，将带给汉正商圈信誉与长青基业的保证。武汉地一大道是由人和商业控股有限公司开发投资建设的，目前是国内最大的地下商业建筑。项目总建面积为13万方左右，联动大武汉城市规划，开发汉正街人防商业改造工程，整体呈“E”字型环抱政府最新规划汉正街“一轴四区一带”，占据中山大道、利济南路、多福路、友谊南路黄金路段地下。武汉地一大道处于汉正街商圈氛围最浓的区域，也处于汉正街的核心地段，交通便利，人口稠密，独享缤纷业态，绽放财富盛宴，引领商业娱乐激情，打造购物新潮流。武汉地一大道将打造成以品牌服装展贸为主，集休闲娱乐、生活美食、购物观光于一体的全方位的综合性地下商业街。建成后商铺将经营：女装，男装，童装，运动休闲装，针织内衣，裤业，鞋业，小商品，餐饮，休闲，娱乐等系列，批零兼营。商业街由人和商业控股有限公司经营管理事业部统一管理运营，专业化的运作方式，成功的运营经验，将重朔汉正街的格局。,二、湖北省内地下商业调研与分析,地一大道简介,二、湖北省内地下商业调研与分析,地一大道基本情况,备注：09年10月开始出租，目前已近租完，剩余少量门面。,二、湖北省内地下商业调研与分析,地一大道区位,项目地处汉口中心区,二、湖北省内地下商业调研与分析,地一大道业态分布,二、湖北省内地下商业调研与分析,地一大道功能分区,二、湖北省内地下商业调研与分析,地一大道功能分区,二、湖北省内地下商业调研与分析,地一大道功能分区,二、湖北省内地下商业调研与分析,地一大道功能分区,二、湖北省内地下商业调研与分析,百诚商街项目介绍,百诚商街雄踞武汉重点三大市级商圈之一的钟家村商圈核心，此商圈日均客流量达50万人次，年消费额过亿，是汉阳历史最悠久、区域成熟度最高的商圈。百诚商街无缝对接地铁M4、M6号线钟家村中转站，是武汉首个地铁中转站上的时尚步行街。其以1020的实用小金铺，小面积、低总价、高回报的绝对优势为消费者返租护航，铺位可自由分割、随意组合，赚钱投资经营均可轻松实现。百诚商街在运营模式上具有全方位的规划发展理念及全新的时尚商业定位，是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的首个“一站式”商业购物中心，具其他商业不可比拟的超人气。百诚商街自认筹以来一直都保持大好态势，在短时间内获得了消费者的一致认可和热捧，并直接促成1月8日盛大开盘的火爆发售。,二、湖北省内地下商业调研与分析,二、湖北省内地下商业调研与分析,百诚商街项目基本情况,备注：目前百城商街招商工作处在登记中，商铺总数量1200套，地铁出口为地下二层，其他延伸段为一层，共设置出口12个，基本面积在15到30平方之间，沿江边方向与汉商沃尔玛无缝对接，终点段以大型电玩娱乐为主力店吸引人流。汉阳大道至汉阳火车站为终点，依靠中型特色餐饮为吸引人流的主力店，整个项目目前只出售一半商铺，其他主力店地段商铺保留暂不出售，均价为3万1左右，交房日期为2012年4月12号，其商铺开街时间为2012年5月1号，商铺合同只有40年经营使用权，其在销售的同时先返给投资者前二年百分之15的收益，二年之后由投资者可自己经营，也可由其物业管理代管经营。,二、湖北省内地下商业调研与分析,百诚商街项目区位,项目地处汉阳中心区,二、湖北省内地下商业调研与分析,项目简介：北京路中央大道位于荆州市最繁华的北京路核心地段的正中央，东起沙市六中，西至红旗商场。全长约1000米，总商业面积约28000平方米。北京路中央大道共设有21个出入口，自动扶梯12部，垂直电梯1部，讲北京中路南北商业连接成一个整体。地面新风口及排风口各13个，给排水、通排风、中央空调等一应俱全，冬暖夏凉，既有逛街乐趣又有逛现代商场的享受。北京路中央大道土地使用年限为40年，整体定位流行、时尚的特色商业步行街，以1535岁的年轻时尚人群为主要目标消费群，九大主题社区，立足荆州、辐射江汉平原的集购物、闲、餐饮、文化于一体的一站式地下全天候时尚步行商业街。,二、湖北省内地下商业调研与分析,北京路中央大道项目介绍,二、湖北省内地下商业调研与分析,北京路中央大道基本情况,备注：北京路中央大道占据荆州最繁华的核心位置，实现了清盘与满铺开业。,北京路中央大道业态分布图,业态分区为美食广场、名品街、风情女人街、时尚T台、儿童天地、潮流前线、运动休闲区、淘宝区，主力商家有枫林阁西餐厅、金韩宫、新加坡美食城、杰之行、GXG等。,二、湖北省内地下商业调研与分析,未来城,项目简介：未来城位于武汉市洪山区街道口的核心，北临阜华大厦，西临珞狮南路，东临群光广场二期用地，南临武汉理工大学，东北角为洪山影城及群光广场，未来城是武汉市江南区域重要的商业中心，也是洪山区政府重点打造的街道口“黄金十字架”的标志性工程之一。未来城总建筑面积约15万平方米，是由二层地下室、四层裙楼商业和5栋商务公寓组成的综合性建筑群体。未来城建筑规划由国内著名建筑大师执笔设计，在稀缺的大城中央，创造了一个把商业空间与居住空间有机结合的和谐、时尚空间。建筑形体简洁大方、挺拔秀美，平面线性流畅，雕塑感强。未来城项目辐射水果湖、南湖等大型居民区，周边有武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学等部属高校，数十万莘莘学子聚集了在周边，拥有极其优越的区域优势及巨大的升值潜力。,二、湖北省内地下商业调研与分析,未 来 城 项 目介绍,项目地处武昌中心区,二、湖北省内地下商业调研与分析,未来城基本情况,二、湖北省内地下商业调研与分析,未来城项目区位,三、人信汇地下一层商业定位与营销思考,人信汇地下一层商业与城市地铁连接区位图,本项目,项目位于汉阳王家湾核心商业区,三、人信汇地下一层商业定位与营销思考,主要进入方式：以多种方式满足人们进入地下商业空间的需求，如开敞式中庭、大台阶、垂直电梯、自动扶梯、人行天桥、预留地下人行通道等。,地下商业人流动线建筑设计,主人流入口,主人流入口,主人流入口,主人流入口,三、人信汇地下一层商业定位与营销思考,地下层的平面人流引导还需要进一步明晰和加强，更需具有主题性、延续性，引导人流前行并贯穿项目。业态上考虑地上与地下商业空间的联系组织，地下商业空间的平面动线需要通过商业布局加以引导，与地上商业有互补性和丰富性。建议：在项目的南端设置大众化消费业态生活超市或大型美食中心，带动人流在楼层平面的有效流动。本案将围绕如何充分“吸引消费人流”和“激发人们购物欲望并给与满足”规划项目之业态业种组合及平面布局。,地下商业人流动线建筑设计,三、人信汇地下一层商业定位与营销思考（一）,大型国际连锁超市面积约为1.2万方,潮流小铺，汉阳潮流天地面积约占1.8万方,超市可为项目带来大量的人流，其辐射的范围较广，针对的客群，无年龄差别，作为日常生活必需品提供者，其客流量稳定。因此建议本项目引进超市。,潮流小铺以潮流、个性、趣味、好玩为导向，以打造汉阳的民众乐园与HAPPY站台为目标，以青春时尚、个性人群为消费者，将弥补汉阳市场的空白。,三、人信汇地下一层商业定位与营销思考（二）,大型国际连锁超市面积约为1.2万方,潮流小铺，汉阳潮流天地面积约占1.8万方,潮流小铺以潮流、个性、趣味、好玩为导向，以打造汉阳的民众乐园与HAPPY站台为目标，以青春时尚、个性人群为消费者，将弥补汉阳市场的空白。,蔡澜美食坊蔡澜先生是享有盛名的美食家，其饮食散文堪称一绝，深受广大读者喜爱。汇集国内外，特别是香港、澳门、台湾各类美食,三、人信汇地下一层商业定位与营销思考,对比本项目，地下一层总占地面积约为3万平米，规划业态为D1地块地下全部为主力店区域，进行持有或者返租销售。D2、B1地块地下划分为潮流小铺，进行直接销售。,大型超市主力店或主力特色餐饮区持有地下2/5的面积比例区间，面积约为12000平米。其余物业依托于主力店带来的强大人流、地铁导向的人流以及项目业态找来的人流，形成繁荣的地下商城。,湖北省内具有代表性的地下物业租售形式为：,-The end-,Thanks for you listening,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,