内蒙古多伦县哈达山旅游生态度假村项目可行性研究报告.doc

内蒙古多伦县哈达山 生态旅游度假村可行性研究报告多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司 目 录第1章 项目总论41.1项目背景41.1.1项目名称及承办单位41.1.2项目性质41.1.4项目申报单位41.1.5项目拟建立地点41.1.6研究工作依据41.1.7研究工作概况51.1.8主要的经济指标51.2项目研究简要结论5第二章项目的意义及必要性72.1旅游行业特征分析722多伦县区位优势和评价9221多伦县区位优势9222区位优势评价9第三章 项目研究与规划构想1631项目研究1732项目整体规划分期实施（后附规划设计图）1833市场分析1934市场营销策略19第四章 项目合作开发单位概况214. 1 承担单位简介21第五章 材料选择和工程实施原则235.1 原材料及主要辅助材料供应235.2 项目实施遵从的原则23第六章 环境保护与劳动安全246.1环境保护的目的246.2项目主要污染源和污染物246.3治理环境的方案246.4 绿化措施256.5 劳动保护25第七章 近期建设项目投资估算以及资金筹措2671 总投资估算2672近期项目投资资金计划2673 资金使用计划27第八章 投资项目财务评价288.1测算说明288.2其他财务指标298.3财务分析29第九章 投资项目社会效益评价309.1社会效益分析309.1.1项目对社会的影响评价309.1.2 社会效益评价结论30第十章 结 论32第1章 项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称及承办单位项目名称：内蒙古多伦县哈达山旅游生态度假村承办单位：多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司 1.1.2项目性质内资股份1.1.4项目建设单位多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司1.1.5项目拟建立地点内蒙古多伦县大河口村哈达山1.1.6研究工作依据 （1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）（2）内蒙古旅游业发展规划（3）国务院风景名胜区管理暂行规定（4）建设部风景名胜区建设管理规定（5）多伦县县旅游业发展总体规划（6）多伦县总体规划（7）大河口村哈达山土地开发租赁协议 （8）内蒙古投资项目注意事项 （9）国家环境保护法1.1.7研究工作概况可行性研究报告遵照中华人民共和国投资的相关法律和政策制定，报告主要包括项目市场分析与建设规模确定；建设条件选择；技术方案；环境保护与劳动安全；项目经济效益和社会效益以及财务敏感性分析。为项目实施建设投资和环境影响评价提供依据，为项目建设和经营管理提供了先进合理的工程技术方案，筹资方案和经营方案。1.1.8主要的经济指标项目总投资：2200万元 一期总投资： 800万元，二期总投资 1400万元自筹资金：100项目内部收益：18%投资回收期： 3.9年投资偿还期：6.4年1.2项目研究简要结论 根据国家投资相关行政法规，以及内蒙古投资的相关规定，内蒙古多伦县哈达山旅游生态度假村项目完全符合法律法规，符合建设社会主义市场经济的需要。由于市场前景良好，经济效益和社会效益显著，公司具备雄厚的资金势力先进的管理思想管理同类企业的经验和为人民谋福利的健康理念。内蒙古多伦县哈达山旅游生态度假村项目可行。第二章 项目的意义及必要性2.1旅游行业特征分析随着科学发展观得深入人心和可持续发展战略的有效实施，人们已经认识到被称作“绿色经济”、“环保经济”的旅游产业对于经济的持续、健康发展所起的重要作用，旅游产业不仅可以调节经济结构，更能对其他产业起到促进和优化作用。在今天，“政府主导，部门配合、社会参与、市场运作”的旅游产业发展思路已经成为各地政府的共识，培育精品和名牌产品、提升旅游服务和质量已经成为各地发展的重点。本项目正是处于培育哈达山旅游精品之目的，以全面提升景区旅游质量为己任，于此可说是顺应天时、人和。旅游业正迎来新一轮的长期增长周期。（一）景点类：坐地生财垄断资源景点类旅游股在三类旅游股中发展空间最大。主要原因有三：一是自然景点具有不可复制性，拥有特定的垄断优势；二是经营模式简单，维护成本较低，易于管理，低成本运作能保证相当的利润水平，分享旅游业增长的成果；三是对于一些被评为世界遗产类的景区，享有较高的定价权，可以通过提高门票的方式获得稳定的高额收益。上市公司中，目前黄山旅游、峨眉山、桂林旅游、丽江旅游、华侨城、首旅股份等都拥有景区业务或景区内的配套服务业务，但拥有大景点门票收费权的上市公司只有两家：黄山旅游、峨眉山。黄山旅游拥有世界自然、文化遗产和国家地质公园三重荣誉，峨眉山入选世界自然与文化双重遗产，中国四大佛教名山之一。它们享有较高定价权，能最大程度分享旅游行业高速增长带来的。从历史上看，自然景区大多保持23年一个涨价周期的规律，2003年峨眉山风景区门票价格由原80元/人调整为120元/人，上涨50%。2005年张家界武陵源景区门票价格由158元上调至245元，涨幅超过50%，增强了其他同级别景区涨价预期，今年4月1日，黄山旅游发布公告，黄山风景区门票价格旺季每票由130元调整为200元，淡季每票由85元调整为120元，票价内含遗产保护费每票20 元。淡季时间为当年12月1日至次年2月28日，旺季时间为3月1日至11月30日。预计本次调价可为公司2005年门票收入增加6000 万元左右。因此，拥有景点经营权特别是景点门票收费权的企业将是身价倍增，长期来看，景区游客规模、门票价格、毛利率呈上升趋势。（二）酒店类：出租率提高，物业升值现在，各类酒店的出租率也在不断提高，这与我国良好的经济增长环境和人们消费升级有很大关系。以上海为例，上海酒店市场从2004年开始呈现强劲反弹走势，旺季时高星级酒店甚至出现“一房难求”的火爆场面。据统计，2004年至今，平均出租率达到70-73%左右，高出全国平均水平10个百分点。提升酒店类个股价值的除了出租率的提高外，酒店自身物业的升值也极大的提升了个股的投资价值。如锦江酒店14家酒店占用的资本为6 亿左右，其中拥有土地使用权或建筑物产权的11 家酒店重估的资产增值约40 亿元，按权益折算后，锦江酒店每股净资产将可能增值4 元左右。很明显，该股目前价值已经严重低估。类似的从事酒店类的个股还有地处广东的东方宾馆、新都酒店等，这些地区的房价在近三年都出现了明显的上涨，因此，对这些公司的内在价值也需要重新估值。（三）旅游服务类：竞争激烈，毛利下降三类个股中，最为弱势的是旅游服务类个股，主要是从事旅行社服务的上市公司，如中青旅、国旅联合等。2004年12月11日以后，外资参股中资旅游服务业的限制进一步减小。而国内旅游企业弱、小差、散的竞争局面还没有得到根本改善，预期在外资竞相进入的情况下，2005年该子行业的竞争将进入白热化阶段，行业毛利率下降。如中青旅为了增强自身竞争力，在全球招募中高级管理人才，而公司的毛利率已经连续三年下滑，2004年度主营业务利润率不足10%，与黄山旅游40%的毛利率不可同日而语。 22多伦县区位优势和评价221多伦县区位优势多伦又称多伦诺尔，源于蒙古语译“七个湖泊”、“七星湖”之意，地处内蒙古自治区锡林郭勒盟东南部，背靠草原、面向京津，是内蒙古距离北京最近的旗县。总面积3863平方公里，人口10.5万人，蒙、汉、回、满等多个民族融居于此。     多伦诺尔这个建于清朝前期，繁盛于清朝中期，衰落于清朝后期的北方城市，经历了300年的兴衰。她因庙而兴，曾是整个蒙古地区的宗教中心。17世纪末，以康熙会盟建寺为起点，开创了多伦蒙古草原寺庙之都200余年的繁荣，目前全县共有11处国家级保护单位，2008年多伦诺尔镇被正式命名为中国历史文化名镇。因商而盛，曾是“旅蒙商”真正形成并享誉世界的发祥地。1819世纪，多伦县城人口达到18万人，相当于北京同期人口的一半；各种商号4000余家，税收相当于当时归化城和包头的税收总和。著名的英国简明不列颠百科全书将多伦诺尔列为“中国北方最重要的商业城市”。随着时局的变化和时代的发展，多伦诺尔的政治地位和商贸地位逐渐淡出历史舞台。     改革开放为多伦的发展注入了新的活力，特别是新世纪以来，全县上下抢抓机遇、激情创业，接连引进了大唐国际、中国大唐、香港协鑫、内蒙古伊利、福建超大五大上市公司，顺利完成了农业经济向工业化初期经济的转型，开创了以工业经济为主导、农业并服务业协调发展的新局面。2011年地区生产总值达到55.69亿元，三次产业结构调整为12:71:17。全社会固定资产投资年均在50亿元以上，地方财政收入突破5亿元，城镇人均可支配收入18125元，农民人均纯收入6824元。     2011年9月29日，注定是多伦县发展史上的一个新起点。这一天让多伦县迎来了百年不遇的重大发展机遇。多伦这个历史上的塞北重镇又一次引起世人的瞩目。     由于锡林郭勒深处草原腹地，受环境支撑能力的制约，目前较为封闭，既没有对内开放的前沿城市，也没有和外界接通的大通道，仅靠锡林浩特市无法带动全盟经济发展，需要在锡盟南部建设一个区域中心城市与内地接通，辐射带动锡盟经济发展。多伦作为离北京最近的旗县，且优势比较明显，正在建设多伦进京一级公路，即将实现3小时进京目标；另外，随着二连锡市多伦丰宁唐山铁路的通车，多伦可以直接到达自治区在曹妃甸的临港产业园，融入环渤海经济圈，承接京津冀高科技、非资源型产业转移。因此，内蒙古自治区着眼于全区发展大局，在充分调研、论证的基础上，于2011年9月29日确定在多伦建设锡盟南部区域中心城市，致力于把多伦打造成为锡盟南部五个旗县的经济中心和全盟对接京津唐、向南开放的桥头堡。     多伦人民因此担负起建设锡盟南部区域中心城市的历史重任。按照“2年形成框架，5年初具规模，10年基本建成”的目标任务。到2020年，多伦城市人口将由目前的10.5万人增加到25万人左右，城区面积由13.8平方公里扩展到30平方公里，经济总量由2011年的55.69亿元增长到460亿元，城镇化率达到80%以上。多伦将成为锡盟南部地区经济实力最强、综合服务功能完善、产业层次高端、吸纳人口能力和辐射带动作用明显的生态宜居城市。上个世纪末，当沙进人退的现实打破了多伦人“靠山吃山，靠水吃水”的美梦时，当肆虐的沙尘疯狂地逼近首都时，在生态系统极其脆弱的紧急关头，多伦县委、县政府确立了“生态固基”的总体思路。多伦十万人民紧紧抓住国家启动实施京津风沙源治理工程的大好机遇，坚持国家投资与群众投工投劳、发动社会造林相结合，采取“封、飞、造、禁、移、调”等措施对沙化土地进行综合治理。2003年在锡盟地区率先实行全年全境禁牧；2006年提出“生态立县”的目标；2008年在生态全面好转的基础上，又提出了利用五年时间消灭荒山、荒坡、荒沟的“灭荒”工程；2010年启动了全区第一个百万亩樟子松基地项目。目前，全县累计围封沙化土地面积210万亩，林地面积由2000年的54万亩增加到2011年的205万亩，森林覆盖率由2000年的6.8%提高到2011年的30.5%,实现了从“沙中找绿”到“绿中找沙”的巨变。有效遏制了沙化土地的蔓延，沙尘天气逐年减少，在京北筑起一道稳固的绿色屏障。并通过继续实施京津风沙源治理、退耕还林后续产业开发以及扎实推进百万亩樟子松造林等重点工程，促进生态效益向生态与经济效益并重转变，逐步形成林业发展、农民增收、生态良好的发展态势。     同时，多伦县把“资源节约，环境友好”理念贯穿于发展经济的全过程。加大排污企业及矿山企业周边环境的整治力度，加强水源涵养地的保护，抓好城镇垃圾和污水处理工作，努力实现工业化、城镇化与环境保护互动共赢，为多伦区域中心城市的建设，提供了优良的生态基础。多伦县也因此荣获全国绿化先进集体、全国退耕还林先进单位、全国森林资源管理先进单位、北京奥运会残奥会特别奖、全国绿化模范县和全国国土绿化突出贡献单位等称号。     多伦经济的快速发展，得益于丰富的水资源优势。境内河流众多，黑风河、吐力根河、额尔腾河、蛇皮河等汇入滦河，使多伦成为滦河上游水资源最丰富的地区之一，全县不足锡盟1/50的土地，蓄积了全盟50%以上的水资源。在未来的城市规划中，多伦县坚持做好“水”的文章。首先对境内的水系进行规划，遵循“山-水-城”三者和谐发展的模式，充分体现多伦特有的优美自然景观和悠久的人文历史理念，以“文化、生态、宜居”为功能定位，力求打造具有多元民族文化特色、自然生态、生活休闲等功能的城市水体特色区域。结合多伦县城周边自然地理状况规划了四个湖泊（月牙湖、玛瑙湖、锦绣湖、额莫湖）加上现有的三个湖泊（龙泽湖、凤栖湖、渔淖湖），在多伦县城市空间中形成了呈“北斗七星”格局的七个湖泊，充分体现了“多伦诺尔”七个湖泊的历史文化内涵。七个湖泊通过河渠相连形成环城水系，提高了中心城市水体生态景观效益。     通过高起点规划、高标准建设、高效能管理，全面提升城镇发展水平。实施南城区改造，西城区扩容提质，加快建设东城区，推进城郊改造，统筹城乡协调发展，把多伦打造成山清水秀、生态宜居的魅力城市。 多伦也将自己的文化建设体现在方方面面：优美、大手笔的城镇建设无处不在体现多伦的历史文化，2008年多伦诺尔镇被住房和城乡建设部、国家文物总局评为中国历史文化名镇，在多伦大街小巷随处可以找到宗教历史文化、旅蒙晋商文化、红色文化、伊斯兰文化、生态文化的踪迹。“龙泽湖”、“凤栖湖”等一些带有文化气息的城市园林建筑也让人流连忘返。     有了文化的滋养，多伦的旅游业发展迅速，多年来一直在草原山水之城、中国历史文化名镇特色，打造天堂草原南大门等方面做振兴城市、繁荣多伦之文章，用环多伦湖公路自行车赛、多伦诺尔冰雪节和多伦诺尔文化庙会等品牌活动吸引人，向外来游客展示旅蒙晋商文化的内涵、汇宗寺的宗教传奇以及生态自然景观的旖旎风光。值得一提的是，“多伦玛瑙”已经成为游客钟情的名牌旅游产品。“多伦玛瑙”、“姑娘湖”、“多伦会盟”等多个文化品牌已经是在国内外颇具知名度的文化名词，成为多伦的代言。近五年累计接待国内外游客206万人次，实现旅游综合收入6.7亿元。目前该县制定出台了多伦县“十二五”时期文化改革发展实施意见，必将推动多伦实现文化的大发展大繁荣。     多伦文化设施的不断完善，让多伦人的文化生活更加丰富，每到清晨或华灯初上时，人们走出家门，享受着文化体育生活带来的愉悦，或晨练跑步、或打球竞技、或跳舞练剑、或激情挥毫，他们体验着多伦的发展带来的幸福与自豪。多伦人正在不余遗力地抢救、整理、编撰、出版着一些文化遗产书籍，畅想着要在多伦建起汇宗寺文化园、草原绘画基地、康熙多伦会盟影视城、多伦湖文化绿色长廊等游览景区。随着区域中心城市的建设，他们又开始规划多伦湖文化旅游产业园、南城区晋商文化产业园、东城区文化休闲产业园、环“京津冀”体育休闲产业园等发展文化产业的园区。    受当地文化熏陶和滋养的多伦人形成了自己“勤劳质朴、明礼诚信、求实敬业”的精神气质，多伦精神鼓舞着多伦人扎实创业，在加快富民强县的道路上，不断研究和破解发展难题，为建设锡盟南部区域中心城市提供了强大的精神动力和文化支撑。同时，也打造出一支政治坚定、勇于创新、勤政廉洁、求真务实、奋发有为、善于推动科学发展的党政人才队伍，为多伦经济社会发展提供智力支持。“多伦精神”作为多伦文化的一部分，指引并激荡着多伦人敢为人先的创业历程。222区位优势评价多伦大跨越、大发展的最终目的是为了让多伦人民得到实惠，让发展成果惠及千家万户。首先，区域中心城市的建设，让多伦的基础设施得到大力改善。多伦准备利用两年时间，加大公路、铁路和机场的建设，破解多伦基础设施建设的“难题”。省道308线、锡盟进京通道多伦连接线等3条高等级公路的建设，使多伦形成了“五横五纵八出口的公路网络，将实现3小时进京，融入与周边大中城市3小时经济圈的目标。铁路建设围绕全盟“三横五纵十支线”铁路网布局，打通多伦至唐山曹妃甸铁路运煤通道，建设锡林浩特-多伦、多伦-丰宁铁路复线，实现货运、客运双通目标，筹建多伦到克旗工业园、多伦至围场四合永铁路连接线，形成铁路网“十字型”骨架。其次，带动多伦服务业的蓬勃发展。多伦县区位评价总结如下五点：（一） 区位优势明显（二） 交通便捷，可入性强（三） 资源优势突出，发展潜力巨大（四）开发建设投入加大，基础设施日臻完善（五）各级政府高度重视、具有极好的发展机遇第三章 项目研究与规划构想31项目研究1项目特征（1） 规模大占地面积：3000亩投资金额：2200万元（人民币）（2） 娱乐项目多包含：别墅区、跑马场、古迹石猴游览区、客房、商场、垂钓园、水上娱乐园、金银花观赏区、沙地摩托场、演艺大厅、kTV包房、乒乓球室、台球室、健身房等2项目优势（1）凭借拥有千年历史文明古镇，能吸引各地的游客来多伦县哈达山旅游观光，而多伦打造北京的后花园将更有助于多伦以及周边旅游事业的发展，多伦县哈达山必被纳入这个旅游圈。（2）定为内蒙古面向京津的区域城市更吸引找无数京津地区的游客的到来。（3）京、津城市人口拥挤，很多人愿意到周边交通便利且有意义的地方短期旅行。此两地客源充足，经济条件良好，具备短期旅行条件但是找不到好的旅游地点和娱乐项目的人群占总旅游人群中的相当大部分。多伦县哈达山的地域优势加上高质量的旅游服务必将成为他们的旅行必选。（4）“绿色旅游”、“环保旅游“成为时尚旅行的标志。亲近山水，品味民俗，附合京津地区人们的旅游口味。 （5）多伦县风景优美，物产丰富，地处京津腹地，交通方便、人文历史景观众多所带来的品牌优势。（6）各地中小学生甚至各高校以及全民正在开展爱国主义教育。多伦县由于其悠久的历史和抗战时期的特别因素，正是进行爱国主义教育的好地方。这也是一个宣传推广以及拉动客源的优势所在。3项目定位（1） 较高的档次 城市白领、自营业主、外国游客、进行爱国主义教育的人群（2） 良好的服务以严格的管理、周到的服务招徕新游客、吸引老游客。32项目整体规划分期实施项目拟建在多伦县大河口哈达山景区，主要规划建设内容有15项。项目一期主要建设内容：1客房（1100m2）2配套设施建设（400m2）3哈达山风情餐厅（430m2）4精品鱼类养殖区（垂钓A 区，垂钓B 区，垂钓C区）5野鸭养殖区6大雁养殖区7其他辅助设施项目二期主要建设内容：1别墅区（1400m2）2娱乐中心（1200m2）3配套设施建设（110m2）4儿童乐园（400m2）5其他辅助设施33市场分析市场研究1、随着人们生活水平的提高和自由支配时间的增多，更兼自然、山水的亲近感的回归，有“北国江南”之称的多伦县景区不仅吸引着越来越多的京津冀游客，而且声名远播，使来自全国其他地区乃至国外的游客络绎不绝。据统计，多伦县景区去年五一黄金周期间接待游客6.8万多人,今年五一节则达到了9.7万人,同比增长了42.6%。2、市场供给多伦县景区现有度假村数十多座,但大部分都是农家院性质的小型居所,规模大,档次高的度假村仅有数座,但功能结构单一。这些度假村远不能满足现在的市场需求.随着人们收入的提高,将有越来越多的高消费人群前来游览,如此会行程更大的高档次、多娱乐项目的度假村市场供应空白。34市场营销策略1、加强与旅行社的联系，进行规范化管理，促进地方旅游业持续、快速、健康发展。2、充分利用各种营销渠道，积极向游客推介加盟的旅游团。3、组织企业参加中国国际旅游交易会等展会活动，重视互连网营销、传媒营销、旅行社或旅游中间商营销。4、力争在本地或带外地举办旅游推介会数次。5、充分利用画册、光盘等资料进行大力宣传。第四章 项目开发单位概况4. 1开发单位简介多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司几家控股股东组建的大型企业公司，总资产几千万元，经营范围涉及旅游、酒店管理、房地产开发、物业管理、投资管理、能源矿业、食品工业、媒体广告等众多领域。进入21世纪，多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司坚持以“观念创新”为发展战略的原则，制订了多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司新世纪发展规划纲要，确立公司以旅游业和投资业为主，以及“理念创新”、“整合优化”、“稳步发展”、“多元化、国际化”四步走的发展战略。以此为指导，多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司投资、重组、优化整合。特别是伴随着中国改革开放和现代化建设进程，多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司坚持“以旅游业为主，多种经营并举”的方针，积极进取，顽强拼搏，形成了以旅游开发为中心，以旅游饭店，旅游宣传服务网和旅游电子超市平台为配套的综合服务体系，综合经济实力在全国同行业中遥遥领先。多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司总裁李民先生为经济管理学博士，具有丰富的企业经营管理、投资管理、金融运作、证券运作经验，具有前瞻性的企业发展战略思想。多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司管理人员平均年龄30 岁，全部具有国家正规高校学士以上学位，。拥有众多高级企业经营管理、旅游经营管理、酒店经营管理、房地产开发、景区经营管理等人员，他们业务知识丰富，思想进步，团结协作，兢兢业业为多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司事业做出自己的贡献。他们将逐步成为公司的骨干力量和公司发展的坚实基础。随着中国旅游市场的不断规范和完善，多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司采用符合自身特点的旅游业发展战略，在新经济浪潮中，开拓创新，引领多伦旅游业向全国迈进。第五章 材料选择和工程实施原则5.1 原材料及主要辅助材料供应项目生产所需要辅助材料均从当地及国内市场选择，所有采购事项已经达成初步意向。5.2 项目实施遵从的原则 项目地址选择遵守的原则： 交通便利原则：经过前期项目实施,多伦县哈达山风景区完全具备。给水工程完备原则：工业用水、生活饮用水和消防用水符合国家给水设计规范。排水工程完备原则：在项目实施过程中，设定排水体制为污水，雨水分流制。生活污水设置污水处理站，采用地埋式污水二级生物处理，达到污水处理综合排放标准后，用作就近农灌或绿化用水处理。 设置雨水排放沟道，就近排入水体。环卫设施齐备原则：随着业务量和人员数量的不断增大，初步计划设定一个垃机转运站，垃圾转运站采用框架以及砖混结构，建筑造型力求开发区的综合规划和环境协调一致，并配套设置机械起吊设备，起重能力达10吨，垃圾转运到开发区垃圾处理或者开发区指定的垃圾处理中心。供电设施齐备原则：已经具备供电保障条件。电信设施齐备原则：已经具备通讯保障条件公用设施齐备原则：已经具备通讯保障条件第六章 环境保护与劳动安全6.1环境保护的目的本项目属于旅游开发项目，项目本身建设过程中以及建成以后，应防止对周围环境造成不良影响，以保证开发区内生态环境质量，维持开发区生态平衡，合理适度地开发利用资源，走可持续发展道路6.2项目主要污染源和污染物 项目主要污染源是生活垃圾，生活污水，工业污水，施工工程中有可能产生的噪声污染或者工业机械和交通工具释放的废气。6.3治理环境的方案 1废气 在整个项目建设过程中，几无工业废气排放。交通工具废气符合国家和当地有关交通工具废气排放标准。2 污水污水主要包括工业污水，生活污水和降水，排水体制为污水，雨水分流体制，设置污水处理站，采用地埋式污水二级生物处理，达到污水综合排放一级标准后，用作农业灌溉或者绿化用水处理。3土建噪声遵守开发区意见，避免容易产生的噪声污染源。4生活垃圾生活垃圾尤其是白色污染物很容易对开发区的生态造成不可逆的破坏，应加大其管理力度，采取强有力的措施，防止生活垃圾对生态环境造成的破坏。项目管理公司将设立环境管理办公室，并将环境卫生的好坏和管理办公室的工作绩效挂钩，加强环境卫生的监督力度。随着业务量和人员数量的不断增大，初步计划设定一个垃圾转运站，垃圾转运站采用框架以及砖混结构，建筑造型力求开发区的综合规划和环境协调一致，并配套设置机械起吊设备，起重能力达10吨，垃圾转运到开发区指定的垃圾处理中心。6.4 绿化措施 规划了充分的绿化面积，按绿化率80%的标准进行绿化工程，在绿化带广植当地樟子松树种。6.5 劳动保护 成立劳动保护措施执行小组(可有综合办公室负责)。 现场指导,规范劳动操作。 对新员工安排培训课：让员工认识到劳动保护不仅有助于自身而且有助于提高企业形象。第七章：建设项目投资估算以及资金筹措71 总投资估算一期投资： 800万元，二期投资：1400万元 资金组成：多伦县金哈达原生态旅游度假有限公司100%自筹72近期项目投资资金计划（后附详细投资计划表） 一期主要项目投资计划：1客房（1100m2）(300万元)2配套设施建设（400m2）（100万元）3哈达山风情餐厅（430m2）（200万元）4精品鱼类养殖区（垂钓A 区，垂钓B 区，垂钓C区）5野鸭养殖区6大雁养殖区7其他辅助设施二期主要投资计划：1别墅（1400m2）（400万元）2娱乐中心（1200m2）（800万元）3配套设施建设（110m2）（100万元）4儿童乐园（400m2）（50万元）5其他辅助设施 73 资金使用计划一期：第一年（2012年）： 500万元第二年 (2013年)： 300万元 二期：在先期建设的基础上，积极按着景区开发整体规划，完成项目的后期投资，总投资约1400万元第八章 投资项目财务评价8.1测算说明项目计算期为15年，其中建设期4年，近期建设期2年，经营期20年。首期投资估算表项目名称投资额（万元）备注土建成本80土建结构成本250水、电60部分新建科技设施90完全新建管理费用 1205.0%计算利息856.5%计算不可预测费用115总计：800二期投资估算表项目名称投资额（万元）备注土建成本135土建结构成本450水、电105部分新建科技设施160完全新建管理费用 2005.0%计算利息1506.5%计算不可预测费用200总计：14008.2其他财务指标1：折旧： 项目总投资为2200万元，近期总投资800万元，折旧年限为20年，残值率10%。 年折旧分摊：86.00万元。2：营业成本： 营业成本包括营业费用管理费用职工福利费等，按营业收入的30%计。3：税金：营业税按5.5%计算，所得税按33%计算。8.3财务分析1： 基准收益率Ic=10%,财务净现值；FNPV=1017.43万元；2： 财务内部收益率FIRR=11.68%；3: 投资回收期=累计净现金流量现正值的上一年+（上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量）=3.9年(不含建设期)；4: 投资偿还期=借款偿还出现盈余年份的上一年份数+（当年应偿还借款/当年可用于还款的金额）=6.5年；第九章投资项目社会效益评价9.1社会效益分析9.1.1项目对社会的影响评价a、就业本项目建设期短，项目在短期内起步运营以后，将解决300人就业问题，增加收入327万元。b、税收 根据测算，项目从稳定运营期开始（2014年）。每年平均上缴税金1113.7万元。C、带动产业发展，促进当地经济发展 本项目建成以后，可以带动相关产业发展，比如：餐饮交通等，提供就业岗位近6000个，这对当地解决政府社会问题具有重要的意义。同时，本项目可以促进当地产业结构调整，其效果明显且社会效益显著。通过本项目实施，将有效促进当地经济发展，增强当地经济实力。9.1.2 社会效益评价结论通过项目可行性研究，项目对多伦县第三产业的发展起到了推动作用，并带动其它行业的发展，同时，在增加社会就业促进当地居民收入增加地方税收都有显著的作用，本项目整体社会效益较好，但是，项目也存在一些社会风险，比如：由于汽车旅馆项目的开展，旅游者和外来的过往和居住人口增加，对当地居民原有的宁静生活环境造成一定的影响，可能会有部分当地居民在心理上产生不接受的态度。而且，随着项目进展肯定会对当地环境造成一定的影响，所以建议项目在设计和规划中应该妥善考虑这些事情以及环境问题。 第十章 结 论多伦县金哈达旅游生态度假村项目符合景区开发条列，项目区域位置优越，多伦县风姿娟秀，景色宜人。项目开发附合国家相关政策和法律条文：1， 国务院风景名胜区管理暂行条例（1985）2， 中华人民共和国风景名胜区规划 规范3， 国家建设部风景名胜区管理暂行条例实施办法4， 中华人民共和国文物保护法5， 中华人民共和国环境保护法6， 中华人民共和国森林法多伦县金哈达旅游生态度假村充满着无穷的魅力，是不可多得得高品位旅游产品，对国内外游客都具有潜在的巨大吸引力，市场前景乐观，投资回收期3.9(不含建设期)年，财务效益好。因此，该旅游开发项目可行。