招商部管理规章制度.doc

招 商 部 管 理 规 章 制 度一、 位职责（一）招商部副经理岗位说明书岗位基本信息所在单位名称漯河市美盛房地产开发有限公司直接上级主管副总所在部门名称招商部直接下属岗位类别招商主管及招商员岗位名称招商部副经理岗位职能在主管副总经理及招商部经理领导下，根据公司审定的年度开发计划，确保公司招商阶段性目标的实现。在公司授权下进行招商部管理，培训招商人员，提高客户满意度；下载自管理资源吧为公司招商工作提出合理的建议。岗位职责负责：1、 负责招商部的工作，团结、协助招商部人员工作； 2、 负责招商人员的现场管理工作，保证招商工作的正常运行；3、 根据审定年度、月度招商计划，拟定招商人员工作任务分配方案；并及时上报完成情况；4、 负责与公司领导和其他部门联系，协调有关招商工作的顺利开展；5、 负责专题招商推荐会的筹备和最终执行实施；6、 组织招商人员进行专业培训，提高招商人员的项目及专业知识，及时处理招商人员遇到的疑难问题；7、 负责制订招商部管理制度及日常工作流程；8、 负责监督招商人员规章制度的执行情况并记入绩效考核中；9、 根据招商阶段性目标，做好周、月、季、年度统计报表，建立健全原始客户资料库，汇总上报主管领导；10、 负责并掌握有关本部门工作职责所涉及范围的具体工作状况，及时、准确上报有关领导协助：1、 协助策划部完成对项目的招商宣传推广工作；2、 参与项目前期总规设计，为设计单位提供基础信息，反馈客户意见提出合理化建议；3、 协助解决客户提出的设计变更要求；4、 协助处理工程遗留问题，负责及时与业主保持联系；5、 完成公司领导交办的其他事项。6、 及时全面掌握开发项目的市场情况，协助招商部经理做好竞争楼盘的市调工作，并汇总与上报。 岗位工作内容例行工作：1、 招商部内部关系的协调、控制，处理下属之间的争议；客户与招商员的常规纠纷矛盾的处理；2、 常规招商公关活动的组织与实施；3、 公司、市场、客户各种信息的汇总及上传、下达；4、 国家与当地房地产政策法规的收集、学习与上报；5、 拟定客户拜访、回访制度、招商人员管理制度及各项制度的落实；6、 安排招商员值班，对招商员的考勤进行监督；7、 每月26日前汇总上报部门下月计划，每月3日前汇总本部门月度总结及绩效考评，报主管领导及综合部。8、 负责租赁协议书、意想协议书和其他合同起草、审核及保管；9、 掌握招商的真实全面情况，定期向公司领导汇报招商中的疑难问题； 10、 督促招商人员收集客户资料，及时将有关资料汇总与保管；11、 完成公司领导交办的其他工作；12、 招商员的日常管理与培训；13、 定期安排专题座谈会；协助处理工程遗留问题，及时反馈信；14、 掌握意想客户对项目的意见及招商工作的进程； 15、 关心招商人员的思想、工作、生活；16、 分析招商进度情况，根据招商进度及时提出有关合理化建议。17、 招商现场管理、协议签定、督促回款；偶发工作：1、 处理客户投诉，协助招商人员解决客户疑难问题；2、 大客户、主力店、知名品牌的谈判工作；3、 组织参加招商说明会、产品推荐会，做好人员工作的分配；4、 处理招商过程中出现的不可预见的问题；5、 完成公司领导交办的其他工作。本岗位工作要求岗位办公用具配置要求：电脑、固定电话岗位工作环境要求：防湿、防潮加班、出差、请客、送客要求：凡有以上需要着须按照有关规定执行空岗（事假、病假、休假等）要求：由于各种原因需暂时离岗，出现空岗时，该岗位由招商部经理或主管代理，授权不授责。其他要求：无岗位任职条件基本要求年龄范围：25岁35岁性别：不限知识技能专业及非专业要求：大专以上学历营销专业或相关专业。知识结构：熟悉商业地产项目招商运作程序、相关政策法规。具备相关招商专业知识工作经验：2年以上相关工作经验。职称及证照：无要求办公机具操作：熟练使用计算机及相关办公自动化设备，熟悉互联网。个人素质语言文字：具备较强的语言表达能力和写作能力。英语水平：一般学习能力：能经常接受专业知识的培训，善于学习和自我提高，具有较好的学习能力。其他要求具备高度的责任心、较强的组织、协调、沟通、管理能力，有团队合作精神；具有良好的职业道德；对工作积极热情、认真负责。 （二）、招商主管岗位说明书岗位基本信息所在单位名称漯河市美盛房地产开发有限公司直接上级招商部副经理所在部门名称招商部直接下属岗位类别本部门招商人员岗位名称招商主管岗位职能协助招商部经理、副经理进行日常管理、招商管理及协调管理工作；带领本部门招商员完成公司下达的招商任务。岗位职责负责：1、 做好本部门招商人员的招商管理及日常管理工作；2、 及时掌握本组招商人员的客户情况，招商情况以及准确的市场信息；3、 制定本部门招商计划和部门总体任务的分解方案，并上报完成情况及未完成原因；4、 组织本部门招商人员进行专业培训，提高招商人员专业水平，及时处理招商人员遇到的疑难问题；5、 配合招商经理做好本部门招商人员的日常工作分配；6、 协助招商人员处理客户异议及促成招商成交；协助：1、 协助招商经理做好招商管理工作；2、 协助策划部经理做好招商宣传资料的准备，并提供相关的书面资料及报表；3、 协助招商经理制定招商部管理制度、客户接待制度以及细则的具体实施；4、 协助主管领导做好与其他部门的沟通工作，协调相关工作实施及做好工作配合；5、 协助策划部做好项目阶段性招商方案的制订及具体实施工作；6、 协助策划部做好招商说明会、招商推荐会的召开；7、 协助招商经理根据招商进度及时调整招商政策，制订最佳招商方案；8、 协助招商经理参与项目总规设计及各种单体设计方案的讨论；9、 协助招商经理完成项目招商计划的制定；10、 协助招商经理组织对招商人员的培训工作；11、 协助招商经理为设计单位提供基础信息，反馈客户意见；12、 协助解决客户提出的设计变更要求。岗位工作内容例行工作：1、 定期组织本部门招商人员进行市场调研，搜集开发项目市场反映情况；2、 组织本部门招商人员日常工作例会，对客户拜访、回访、安排工作和解决问题等；3、 与招商经理一起安排本部门招商人员值班，记录本部门招商人员考勤及安排组员调休；4、 及时汇报招商进展情况和招商过程中疑难问题；5、 督促本部门招商人员收集客户资料，及时将有关资料提交部门汇总；6、 负责维护良好规范的招商纪律；7、 负责招商道具的正确使用与维护；8、 严格执行公司各项管理制度。偶发工作：1、处理客户投诉，协助本部门招商人员解决客户疑难问题；2、参与项目总规、户型、景观等设计的讨论；3、参与项目招商计划的讨论、制定。本岗位工作要求岗位办公用具配置要求：固定电话、计算器岗位工作环境要求 整洁的室内工作环境加班、出差要求：需经常加班空岗（事假、病假、休假等）要求：出现空岗由副主管代替，授权不授责。其他要求：无岗位任职条件基本要求年龄范围：23岁30岁性别：不限 知识技能专业及非专业要求：房地产、营销、招商等相关专业知识结构：大专以上学历 工作经验：至少2年以上工作经验职称及证照： 无要求办公机具操作：精通个人素质语言文字：有较好的语言、文字表达能力英语水平：不限学习能力：具有较强的学习能力其他要求1、 具有高度的责任心、良好的沟通能力和敬业精神2、 具有一定的管理能力和号召力3、熟炼掌握计算机操作（三）招商部招商代表岗位说明书岗位基本信息所在单位名称漯河市美盛房地产开发有限公司直接上级招商主管所在部门名称招商部直接下属岗位类别无岗位名称招商代表无岗位职能 在部门经理或主管领导下做好招商及客户关系的维护，确保公司招商的实现。岗位职责负责：1、 负责招商工作和开发客户，完成每月招商部下达的招商任务；2、 负责客户拜访及回访，做好客户问题的回答，并热情向其推荐合适的经营场地；3、 负责招商客户签定意向书、租赁协议、记录客户档案、整理客户资料； 4、 负责招商客户办理相关经营手续及相关证件； 5、 做好市场调研、客户分析工作并及时反应市场信息；6、 负责客户资料的搜集与整理；7、 负责客户定期拜访、回访客户, 并及时反映客户问题；8、 负责客户在租赁房屋时与相关部门的协调工作；9、 定期对竞争楼盘进行跟踪调查；协助：1、 协助招商经理或招商主管做好疑难客户的处理工作；2、 协助物业部、工程部处理好客户的异议；3、 协助完成各种招商说明会及推荐会等活动的召开举行；4、 协助财务部完成客户的签约及收款；岗位工作内容例行工作：1、 负责每日客户接待,认真讲解招商政策，回答客户疑问；2、 完成招商工作，积累客户并建立客户档案；3、 负责招商道具的正确使用与维护；4、 严格遵守公司各项管理制度,遵守值班安排；5、 定期对竞争楼盘进行跟踪调研，并将情况上报经理或主管；6、 帮助客户挑选中意的房源，并办理后续手续（交定、签意向书、签房屋租赁合同、交租金、领钥匙等）；7、 做好招商统计工作，每天例会汇报各自的招商情况及其他需要解决疑难问题；8、 负责协助客户签定意向书、办理租赁的相关手续；9、 帮助客户办理开业前的相关准备工作，保证客户能顺利开业；10、 保证招商部内外环境整洁、有序。偶发工作：1、 有大型活动要及时参加；2、 及时到别的楼盘去做市场调查并掌握市场信息；3、 客户合理退房，做好客户的说服工作，帮助其办理有关退房手续；4、 领导交办的临时性工作；5、 不定时上门拜访客户、积累招商客户资源；本岗位工作要求岗位办公用具配置要求：招商说明书、胸卡、 固定电话岗位工作环境要求： 整洁、有序加班、出差要求： 根据工作需要加班、出差空岗（事假、病假、休假等）要求：由其他招商代表帮助协调解决其他要求：具有较强的沟通能力 岗位任职条件基本要求年龄范围：21岁30岁性别： 不限知识技能专业及非专业要求： 房地产、招商工作及其相关专业知识结构：中专以上工作经验：1年招商工作经验职称及证照：无要求办公机具操作：熟练使用相关办公自动化设备个人素质语言文字：具备较好的语言表达能力、亲和力英语水平： 无要求学习能力：能不断加强学习，接受新事物，提高业务水平及自身素质其他要求具有团队协作精神和吃苦敬业精神能充分站在公司立场上运用专业知识与客户进行谈判、促使成交（四）招商部内勤主管岗位说明书岗位基本信息所在单位名称漯河市美盛房地产开发有限公司直接上级招商部经理所在部门名称招商部直接下属岗位类别内勤员工岗位名称内勤主管岗位职能 在部门经理领导下做好招商的统计工作、 协助招商经理进行人员考核、档案归整、客户服务和部门服务工作，确保招商部制度执行及客户资料、档案的齐全、准确。岗位职责负责：1、 招商情况的统计，包括来人、来电、 卫生及客户问题等；2、 各种档案资料库的建立及整理；3、 监督 招商部的考勤、管理制度的执行及绩效考评结果的汇总；4、 客户资料数据库的建立；5、 提醒 招商代表对客户的签约、交租金等追款；6、 建立 招商代表个人档案，统计每个人的业绩及目标考核；7、 负责 招商部办公用品的登记与补充，与综合部对接；协助：5、 协助招商经理或招商主管做好日常接待值班安排；6、 协助招商经理或主管领导做好重点客户的招商工作；7、 协助招商经理制定相关招商部的管理制度及业绩汇总工作；8、 协助完成各种招商说明会及客户推荐会等活动的准备工作；9、 协助财务部完成客户的各种费用的交纳工作；岗位工作内容例行工作：11、 做好招商部的考勤及管理规章制度的执行情况，做好招商代表的业绩统计工作；12、 每日汇总招商客户的拜访及回访、签约、租金交纳 ；13、 完成招商日报表的统计工作，并建立客户档案；14、 向主管领导及经理汇报每日招商及客户反映的具体情况；15、 每日核对实际招商及签约情况，确保招商房源的准确；16、 严格遵守公司各项管理制度,遵守值班安排；17、 向各招商代表发放协议、合同等资料，并严格登记；18、 向招商经理提供资料，敦促招商代表催促客户签订合同、回款；19、 保证内勤办公室环境整洁、有序。偶发工作：6、 有大型活动要及时参加；7、 领导交办的临时性工作。本岗位工作要求岗位办公用具配置要求：文件柜、办公桌、电脑、 固定电话岗位工作环境要求： 整洁、有序加班、出差要求：需要经常加班，根据工作需要出差空岗（事假、病假、休假等）要求：由内勤其他员工代替，授权不受责。其他要求：具有较强的沟通能力 岗位任职条件基本要求年龄范围：21岁35岁性别： 不限知识技能专业及非专业要求： 档案、文秘及其相关专业知识结构：中专以上工作经验：1年以上相关工作经验职称及证照：无要求办公机具操作：熟练使用相关办公自动化设备个人素质语言文字：具备较好的语言表达能力和书写能力英语水平： 一般学习能力：能不断加强学习，提高业务水平及自身素质其他要求具有高度的责任心、团队协作精神、服务精神和敬业精神，周到细致；能充分理解领导意图，及时改进工作。二、考勤制度：三、会议制度：为保证会议的有效性，特制定如下会议制度，请招商部各位同仁自觉遵守。1、所有招商部员工必须准时参加各类会议。（包括早会、晚会、周例会、月例会、及临时性会议），如有特殊原因不能参会，须提前向部门负责人请假。2、会议内容：（1） 早会：早8：008：30 议题：每日工作计划和每日任务的分配布置（2） 晚会：晚6：006：30 议题：每日工作总结、工作评估、工作进度。（3） 周例会：每周一早8：00 议题：每周工作总结、评估、进度和下周工作计划的确定（4）月例会：每月24日晚6：00 议题：本月工作总结、评估、讨论和下月工作计划的确定。3、会议期间，所有与会人员手机一律关机。4、会议期间不得随意走动，不准交头接耳，不准谈论与会议无关话题。5、积极参与会议讨论，提出合理化建议或积极发表自己看法。5、认真做好会议记录（包括日期、主持人、会议内容等）6、会后部门共同讨论会议内容，学习会议精神，贯彻落实会议方针。7、本制度自制定之日起实行。四、卫生制度：为了保持公司干净幽雅的办公环境，使公司员工有一个良好的工作氛围，形成一个良好的企业形象，特指定如下卫生管理制度：1、每天上午8：00上班后，按值勤表对办公室卫生进行打扫，部门将定期轮流检查，发现不打扫卫生或卫生打扫不干净者，每次罚款5元。2、为了保持办公室的空气清新，值勤时，要先打开排气扇，开水一定要供应到位。3、办公桌、电脑、地面，每天打扫一遍，如少一项，罚款5元。4、不准在办公室乱丢纸片杂物等，更不允许随地吐痰。5、办公桌要保持干净整洁，不能有脏乱现象，下班前要把自己的办公桌收拾干净，物品摆放整齐，椅子摆放到位。6、严禁上班时间再办公室吸烟，如吸烟请到卫生间 （接待客户除外）。7、办公卫生需要大家共同来维护，请招商部同仁自觉遵守，互相监督。 五、报表的填写制度：日工作计划表与总结表、日工作程序表、客户拜访表、客户回访表、意向客户登记表、等.1、 各种表格的填写必须认真、准确，字迹工整，否则内勤可以拒绝接受，并处罚10-50元的罚款。2、 客户拜访、回访，客户来电、回电登记表做到一人一登记、一电一登记，每周六汇总，周一公司例会上交公司。3、 意向客户统计表、签约客户统计表，要做到当日签当日统计，不得隔天统计，否则每次处罚当事人10-50元罚款。4、 招商部周工作计划表、工作总结表及工作综合分析表，在周五的周会上统计、填写。在公司周例会上交主管领导及公司。5、 招商部月工作计划表、工作总结表及工作综合分析表，在每月25日月会上统计、填写，上交主管领导及公司。否则处罚50-100元罚款。6、 客户资料库的填写，招商部应分行业分别建立客户资料库，资料的档案应真实、有效。六、招商费用管理规章制度：1、 通讯费、交通费按综合部规定。2、 招待费：招商过程中，主力店代表、著名品牌商家、大客户的招待需经主管领导批准，并填写招待申请单再进行招待。3、 出差费：招商中心人员因工作需要出差的，需经主管领导同意，并填写出差申请单再行出差，标准按公司出差统一标准执行。4、 礼品费：招商过程中，需要礼品派送，经主管领导同意，并填写礼品派送申请单方可进行。七、意向书、租赁合同、委托经营书、委托租赁书等合同管理制度：1、 招商代表必须严格按照公司规定的有关合同范本进行相关合同的填写，客户有特殊要求的，必须告知经理同意后方可受理。2、招商代表必须严格按照有关流程进行合同、协议的领取、签定、交纳等。2、 招商代表在填写完相关合同后，严格按照公司规定的合同审批程序进行审批，审批后方可盖章。4、招商代表在签定相关合同时，必须保证公司利益。5、招商代表必须严格按照合同规定对客户进行租金的交纳工作，逾期或少交的客户，公司将对招商代表的奖金进行滞留。6、如果招商代表没有按照公司的有关规定操作，造成的后果有本人负担，造成的严重的经济后果公司将保留法律追诉权。八、招商部培训制度：1、招商部的所有员工在经过统一的培训考试后方可上岗工作。2、对于在岗职工，每周也要开展一次集中的学习培训。3、培训学习时任何人不得无故缺席。4、如有特殊情况不能参加培训学习者，应写出书面申请由直接领导批准。5、不能参加培训的人员应在下次培训学习前将培训内容补上。6、对于其他部门举行的培训，只要是涉及到招商业务的，也应全体参加。7、对每个月的培训知识要定期考试一次。8、对于考试不及格者，扣除业绩分1分。9、对违反以上规定者，扣除业绩分1分。九、合同管理制度：1、负责招商部有关合同、协议的保管与存档。2、负责招商代表在领取合同、协议时，做好领取、登记、存档等工作。3、负责招商代表签定的合同、协议的审阅，严格按照公司规定的流程进行操作。4、招商代表必须严格按照公司规定租金价格与客户进行谈判，如果有主力店或著名品牌店的客户，租金浮动应请示领导批准后，方可与客户谈判。5、合同、协议的签定流程：（1）、招商代表到管理处领取合同、协议，并做好登记工作。（2）、签约完毕后及时交回管理处，管理员应做好归档工作。（3）、当天没有签约完的合同、协议，下班前应交回管理处。（4）、招商代表在签定完后，应将客户的资料、相关手续一并交回管理处。九、绩效考核制度1、薪酬制度主要涉及到的因数有基本工资和绩效分数，绩效分数基本分为100分。2、基本工资分为三类：经理级、主管级及员工级。3、绩效分主要有两部分组成：A、业务成绩B、纪律及管理配合度。纪律及管理配合度有包括a.出勤b.是否遵守本公司管理制度。c.开拓新客户数量。d.既有客户的升级幅度。e.对主管交付的任务，是否尽心尽力完成。f.其他（敬业态度、人际关系、业务专业知识、合理化建议、综合素质等）。4、月薪酬基本工资×绩效率（实际绩效得分÷100）5、各项因子所占的分数：（1） 业务成绩60分。（2）纪律及管理配合度40分。A.出勤5分。B.是否遵守本公司管理制度5分。C.开拓新客户数量10分。D.既有客户的升级幅度10分。D.对主管交付的任务，是否尽心尽力完成5分。E. 其他5分（敬业态度、人际关系、业务专业知识、合理化建议、综合素质各1分）。（3）如果在拜访过程中有新客户在我们招商人员的引导下直接交直接到公司办理购房手续的，该招商人员除了拿相应的提成外、再加业绩分2分。6、加扣分原则：（1）违反纪律一次扣1分。（2）开拓新客户数量在日计划的基础上超过20%得1分，超过20%以上没递增10%增加1分。低于70%扣1分，完成量在70%以下的，每降低10%扣除2分。（3）既有新客户升级1个加1分（签定意向书）（4）对于主管交付的任务，不能按要求完成的每次扣1分。7、按各部门所负责的行业不同，确定每天不同的任务量。8、每天核实出各部门及各人的业绩情况及得分情况予以汇总。9、各级主管应在第二天对所辖员工的工作情况进行电话核实，发现弄虚作假的一次扣除当月工资的5%。在客户升级数量一项中，如果应和正式租赁合同挂钩，如果在签定意向的基础上没有签定合同（因我公司原因主动不签的除外），应在以后的招商提成中予以扣除相应的款项。10、如有特殊情况报请主管副总处理。十一、工作目标管理制度1、各部门根据招商中心每月的总体目标制定相应的月计划，并填写月计划工作表。2、根据月计划细分每周的周计划工作，并填写周计划工作表。3、在周计划的基础上，要细分出每天的工作计划表，并填写日工作计划与总结表、客户拜访表及客户回访表。4、每日计划的内容包括上午及下午所要拜访的行业客户及客户数量，回访客户的情况。5、每天下午要对当天的工作进行总结，并上交日工作计划与总结表及客户拜访表及客户回访表。6、每天要列出所要回访的老客户的清单，每天不低于5个。7、招商部的月、周计划由部门负责人根据公司下达的任务分解到各部门。8、每个分部门的月、周、日计划由各部门的负责人根据招商部的任务分解到人。9、招商部的每一位员工都要认真计划填写各自的月、周、日工作计划及目标，招商部每日、周、月要对每个员工进行考核。10、对以上各条款请遵照执行，如有违犯，每次扣除业绩分1分。十二、客户回访工作制度1、每两周要对各自所有的客户进行一次彻底的回访。2、回访的形式要根据客户的具体情况采取上门拜访、电话回访及邮寄我公司信息快报等。3、每次回访客户要填写客户回访记录表。4、对于回访过程中客户提出的问题，本人能解决的应当在当天解决，但还应在客户回访记录表中予以说明。5、对于客户的问题本人不能解决的，应在当天填写客户回访反馈表，并汇报到部门领导处，请示有关领导在两天内给客户答复解决情况。6、如因特殊情况不能在两周内把本人的客户全部回访完的，应提前向部门领导汇报予以安排解决。7、对于以上各条款请遵照执行，如有违犯，每次扣除业绩分1分。十三、工作质量监控制度1、对于各部门员工完成工作的质量要进行合理的监控。2、监控者为各部门的直接负责人。3、监控内容包括：（1）对每天部门员工所拜访客户情况的监控。（2）对每天部门员工所回访客户情况的监控。（3）对员工已完成工作情况的质量监控。（4）对员工所签意向书及合同内容的监控。4、对于工作监控中发现的问题，在直接负责人处理范围内的，由直接直接负责人按制度进行处理。5、对于工作质量监控中出现的问题不能解决的，应及时上报领导予以解决处理。6、对以上如有违反，扣除业绩分1分。十四、招商部各种管理表格（一） 出差及招待申请表格招商部出差申请表申请人日 期出差地区出差事由出差人员主管领导审批招商部业务招待申请表申请人日期招待单位招待人员及事由本公司出席人员主管领导签字综合部意见（二） 客户拜访表格姓名 日期：客户类别：姓名性别经营性质联系方式经营类别店铺名称店铺位置店铺面积租金工商费税金是否有意向到新天地投资或经营其他费用经营方式1、购买(面积) 2、租赁（面积）客户建议（三） 绩效考核表格招商部绩效考核表姓名月份月计划任务量实际完成量出勤情况违纪情况新客户增加量客户升级数量工作态度其他业务得分纪律及管理配合度加分情况扣分情况 （四）、客户回访表格招商部客户回访表姓名：时间单位姓名联系方式回访内容及结果