2008北京平谷项目营销策划报告 97p(1).ppt

平谷项目营销策划报告,平谷项目营销策划报告,二零零八年五月,平谷项目营销策划报告,平谷过去时 历史悠久，源远流长。早在10万年前的旧石器时代，便有人类繁衍生息。夏商后，历史言传，数易政权。平谷进行时 被称为“京东绿谷”，全国生态示范区，也是首都粮仓。旅游资源丰富，回归原生态。平谷，从原始农业到生态农业、旅游开发转型。这片热土将迎来后现代化的大革命。摘自平谷信息网,平谷项目营销策划报告,我司观点：,项目复工，重树市场形象，重建市场信心。项目定位为中高端产品，形象推广为“平谷首席高端稀缺公寓”。快速树立形象，高调入世，多渠道展示我项目形象，强调“高端、稀缺、品位”。强调销售速度，采取“低开高走、逐步抬高”形式，预计均价在4800元/平米。销售周期4-5个月。将该项目打造平谷地区高端楼盘，专为高端人士设计，购买人群中包含自住的人群又包含投资客。房产市场从市场竞争将逐渐从单依靠价格竞争转移到产品创新、服务水平和营销手段上的竞争。,京东首席优质公寓 京东稀缺品位公寓 京东第一高端公寓,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘分析,项目操盘思路,推广策划思路,报告大纲,其 他,区位分析,房地产分析,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,区位分析,房地产分析,报告内容,住宅市场分析,商业市场分析,平谷项目营销策划报告,平谷区京东绿谷、全国生态示范区、首都粮仓,地理位置：位于北京市区的东北方，西、北与顺义区、密云县接壤。东、南与天津市蓟县、河北省兴隆县、三河市为邻，处在京、津、冀 三省市的交汇处。人口、面积：人口43万，面积1075平方公里。,平谷市场,区位分析,平谷项目营销策划报告,平谷区处于燕山南麓和华北平原北端的相交地带；距首都机场40公里，区内主要干线涵盖了顺平快速路、京平高速路、五环路、六环路等高等级公路；三面环山，山、区、浅山区、平原各占总面积的三分之一，境域内林木覆盖率高达57%，森林覆盖率为36%；“金海湖、大峡谷、大溶洞”等市级名胜区11大旅游景区；特色农业生态经济与特色旅游产业相结合。,平谷市场,概况,平谷项目营销策划报告,平谷区2007年1-11月份各项经济统计参数,平谷市场,经济指标分析,平谷项目营销策划报告,平谷市场,产业机构,05年的产业结构：第一、二、三产业发展均衡。06年平谷的二、三、一产业结构总体格局逐渐改变。旅游带动商业、住宿餐饮及服务业发展,2007年，全区实现旅游收入5.1亿元，同比增长20.3%。接待682.4万人平谷区也成为了养老的圣地。,郊区游 生态游 农家乐,产业机构优化，出现新格局,平谷项目营销策划报告,平谷 京东发展门户,平谷区隶属“两轴两带多中心”的“东部发展带”四通八达的交通网络，直接可以到达通州、密云、顺义。京平高速公路 2008年6月建成通车，通车后将大大缩短北京市区到平谷区中心的距离。,平谷市场,城区发展,平谷项目营销策划报告,中心格局不变的情况下：以文化街、迎宾大道、府前街三条主要交通要道。辖区内分四区:东北部产业区城市中心区西南教育及产业区西北休闲度假区等四区一条绿色生态走廊,平谷市场,平谷规划,平谷2005-2020年规划,平谷项目营销策划报告,主方向：洳河两岸及跨洳河向西 副方向：城南泃河两岸及京平高速新城联络线两侧,平谷市场,平谷规划,平谷城区拓展方向,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,区位分析,房地产分析,报告内容,住宅市场分析,商业市场分析,平谷项目营销策划报告,平谷住宅市场现状概述市场供应量小。目前中心城区除渔阳公馆和金谷御景豪庭还有少量尾房外，其他项目均已售罄，市场暂时缺乏供应。市场需求量大，住宅价格上涨较快。普通住宅单价超过4500元/平米，以渔阳公馆为代表的中高端楼盘每平米超过5500元区域主力户型为二居、三居。区域内住宅品质普遍不高。受北京房产大势影响不大，和相近河北地区住宅市场趋势有关联。,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,住宅市场项目及位置示意图,平谷市场,平谷住宅市场分析,林荫家园,迎宾花园,金谷御景豪庭,渔阳公馆,中卫世纪城,都丽豪庭,东方国际公寓,平谷项目营销策划报告,城区市场现有项目统计,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,目前平谷市场上大多数项目建成时间都比较早，市场新增供应量严重不足，因此，虽然在全国房价上涨减缓，部分地区（如广州、深圳）甚至出现房价下跌趋势的情况下，平谷房地产市场不会受到明显的影响；北京市内房价的持续高位运行，以及二次房贷条件的限制，势必会使一部分投资客的视线投向边远郊县，从而促进拉高这些地区的房价，从长远来看，平谷地区房价上升空间较大，市场状况良好；即将开通的京平高速将进一步缩短北京到平谷的时间，也将会为平谷带来更大的市场购买力。,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,典型案例分析,结合当前平谷房地产市场状况，针对我们的项目特点选取中卫世纪城和渔阳公馆项目进行分析比较。,中卫世纪城,项目位置：文化北街路西、国泰北面占地:1.6万平米 建面：12万（含商业和车库）绿化率：30%产品类型：高层 总套数：585套 户型面积：52220平米,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,主力户型图,三居，建面128.5，南北通透,三居，132.5，南北通透,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,户型分析,户型配比 以两居、三居为主，两居面积98左右，占总项目的20%，三居面积在120-230之间，占全部户型的74%，其中三居面积在120-155的户型占到全部三居的90%以上，一居面积在50-100之间，占总项目的6%左右朝向分析 该项目以南北通透户型为主，北向户型在4%以内。,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,销售状况：该项目于2007年9月份推出，起价4000元/，在不到两个月的时间内销售完毕，销售均价达到5000元/，其中以80140两居、三居销售最快，200左右的大户型销售相对困难。客群分析：客户以平谷当地和北京市内人群为主，存在一定的投资客户，客户可接受房价总额以70万为界。,三居，198，南北朝向，总价较高，销售相对困难,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,渔阳公馆,位置：渔阳大街39号渔阳酒店对面占地：44914平米 总建面：121538平米 绿化率：30%产品类型：高层、多层、双拼、独栋 总套数：700套 户型面积：70平米-150平米 之间（普宅部分无一居产品）（在此只分析其普通住宅部分）,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,主力户型图,三居，建面131.7，南北通透,三居，建面131.35，南北通透,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,户型分析,户型配比：两居面积在70-110之间，占全部产品的64%，三局面积在130-145，占全部产品的30%，复式结构面积在110左右，占全部产品的6%，无一居产品，主力户型面积为90-100和130-140。朝向：该项目以南北及南向户型为主，北向户型全部为两居，占全部户型的15%左右，目前该项目剩尾盘40余套，以北向户型为主,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,滞销户型,二居，98.45，北向,二居，88.59，东北向,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,销售状况 该项目07年7月份开始内部认购，于07年11月份正式推出，起价4000元/，目前剩下尾房40余套均价达到5800元/客群分析 北京市内客户占到30%左右，其余为平谷当地客户，投资者占有一定比例,平谷市场,平谷住宅市场分析,渔阳公馆,平谷项目营销策划报告,户型：目前该市场上80140两居、三居项目普遍得到人们的认可，销售速度、销售价格均较好，另外人们对户型的朝向比较敏感，南北通透户型最受欢迎，北向房屋销售困难；客群：以平谷地区客户为主，北京市内客户占到三成左右，市场上存在有一定量的投资者；价格：该市场上人们能够接受的总房价以70万为分界，面积较大，总价较高的产品销售相对困难。,平谷房地产市场分析总结,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,潜在市场竞争分析,目前平谷市场上暂时没有新的开发项目，不过通过调研发现该区域即将挂牌一块土地，作为潜在的竞争对手，特对该地块进行分析。,挂牌信息,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,挂牌土地位置图,项目名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率销售率,土地位置,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,挂牌土地现场图,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,基础数据,该地块将于2008年5月19日 开始挂牌竞价，目前挂牌基础数据如下：,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,分析总结,以目前的挂牌价为基数，按当前正常市场开发成本计算，该项目预计利润及售价见下表：,从上面分析可以看出，目前我们的项目均价4800元/极具市场竞争力，可根据后期销售状况逐步调高。,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,平谷城区商业供应量较大，近30余万平米；新老商业区交相互应，主力商业和普通商业交错发展。各商业中心发展不平衡，集中了地摊、门店、柜台到商场的各种形态；和美购物广场、国泰百货等高档购物中心集合中高端人群；平谷农贸市场等批发市场更面向大众，生活必需品采购地；文化街、向阳街等街边商铺专业化程度不高，集中经营。,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,国泰百货,农贸市场,大中电器,众信商城,京客隆,水果一条街,陶瓷一条街,建材一条街,手机一条街,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷主要商业分布图,新兴商业街,平谷项目营销策划报告,商业格局基本确定。五条主干街勾勒平谷商业，但各具特点。,平谷市场,府前街，机关一条街向阳街，运动休闲街文化街，最具发展潜力街新开路，新型商业街，多种业态形式迎宾大道，传统商业街,府前街，机关一条街此街道干净整洁，多家政府机关集中于此。除了上下班时间，其余时间人气不旺。西靠东方国际公寓和信息大厦。东面华业商厦附近商业网旺盛。影剧院、东坡酒楼、中踏鞋业等。,商业格局,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,向阳街，运动休闲街以服装、运动为主，由于紫翔商城和渔阳公馆等大型设施带动，其区域将改变人流少局面。商户们对此街道抱有信心。文化街，最具发展潜力街 新型商业为主，由于文化街将成为平谷高速进入平谷的主要街道。街道右侧为手机集中区，分布着近20余家手机店。左侧为精品街，和美购物中心、中卫世纪城底商、路兴旺达商业、国泰百货等构成了精品街。向阳街十字路口北左侧水果街，集中分布着十几家水果店。生意较好。右侧北为陶瓷街，分布着十几家陶瓷店。商业集中，联营效果好。,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,新开路，新型商业街，多种业态形式此街道档次较高，外立面设计较动感。政府较重视。一层营业较好，二层三层营业状况不好，空置率比较大。商户对此街报有信心。销售价格从原来的2588元涨到5000元，到了目前的8000元。迎宾大道，传统商业街多业态，商业较集中。临广场、政府机关、医院、住宅等，商业丰富，人气旺胜。众信世纪商城、平谷县农贸市场沿街道分布。街道主要以服装、建材五金等为主。,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,主要商业对比情况,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,商业业态较单一。零售类占主力地位，服装批发等很有市场潜力。,商业业态,零售业的经营业态广泛，经营方式以专业店为主。,餐饮企业以正餐为主。缺少精神娱乐、休闲娱乐、运动娱乐的东西。,调研了主要街道（文化街、迎宾大道、府前街、新开街、向阳街等）755家，发现：,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,商户分析,商户们购买商铺主要有投资和自用。投资占据了60%，自用占据了40%。,从行业划分看，主要集中在五大行业，零售业居首位，占总户数的55.2%；其次是工业占全部的8.4%；餐饮业占全部的9.9%；其他服务业占全部的9.0%，剩余为其他行业,平谷的农村人买一个商铺，很上程度上，实现了农民到城里人的转型。,商户们关注的是文化街一带的商铺，因其处于商业中心位置，京平高速即将通车、老百姓认知力强。,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘分析,项目操盘思路,推广策划思路,报告大纲,其 他,整体营销思路,项目卖点分析,项目客群分析,平谷项目营销策划报告,推广策划,概念,北京长安街 政治历史景观无限,平谷长安街上 王府井旁 二环中心,平谷项目营销策划报告,项目定位,整体营销定位,整体营销定位 高端公寓 中端价格 中高端产品,平谷 长安街边 首席 高端 公寓！,稀缺产品 品鉴收藏,平谷项目营销策划报告,项目定位,营销定位延伸,打造平谷首席高端住宅，折桂平谷住宅！,核心区域，平谷长安街旁的品位住宅！,高端人群品味高端居住环境，专为平谷上层人士设计！,北京长安街有“西绒线26号”，“建国门5号”，该平谷项目与之匹敌！,项目不仅给人们提供住所，还倡导了一种新的生活方式！,营销定位延伸,平谷项目营销策划报告,体现主次感 总建筑面积约6万平方米的综合建筑群体，前期力推住宅，因此弱化商业和办公，集中诉求商业，后期举荐商业，定位形象进一步完善。体现差异化 考虑项目面临的竞争，差异化能够实现竞争优势并实现快速销售。体现品质感 突出产品力，支撑本项目高形象营销。体现高端性 老项目新作，力推项目新形象，概念深入人心，消除前期误解和质疑。,项目定位,定位原则,定位原则,平谷项目营销策划报告,项目定位,营销定位说明,营销定位说明,重建市场信心项目在市场上搁置2年，使得产品在市场上造成一定的利空因素；但项目本身处在区域繁华地段，交通便利，商业中心区，环境优越，为了再次赢得市场对项目的信心，我们必须加大力度对项目的现场包装、推广，重新树立区域高端公寓标准，引领区域城市化潮流，以市场领导者姿态确立竞争优势。,高调入市项目低调期间，很多人在猜疑个中原因。高调入市消除不利影响，增强客户概念。同时满足快速回款，聚拢资金。高调入市更符合客群特点，让该项目成为平谷人身份的象征。,平谷项目营销策划报告,项目卖点分析,地块,地段,交通,环境,规划及产品,配套,建筑,户型,园林,人文,生态人文,项目定位,项目卖点分析,平谷项目营销策划报告,项目定位,项目卖点分析,项目分析独特品质有利区分其他项目平谷首席公寓,卖点一：黄金地段，钻石品质,迎宾大道平谷的长安街；文化路平谷的王府井大街！,平谷地区市容市貌最有代表性的建筑特色！,坐标项目，中轴交点，周边项目以其为圆心划分商圈！,平谷二环内除了中卫世纪城仅此一尊！,平谷核心地段，迎宾大道和文化路交汇处，占据心脏位置！,平谷项目营销策划报告,项目定位,项目卖点分析,卖点二：便利交通，直伸北京,京平高速，08年6月揭幕。北京市区和平谷仅一个小时之隔！,连接顺义，市内、怀柔的公交线路在本站设有站点！,项目处于交通便捷区，文化路和迎宾大道是出入平谷的必经之点！,项目分析独特品质有利区分其他项目平谷首席公寓,平谷项目营销策划报告,项目定位,项目卖点分析,卖点三：周边环境，生活一站地,紧邻平谷高档商业中心和美购物、国泰百货，直通新开路步行街！,紧邻公路局、交通大队及府前街，和政府机关一步之遥！,靠近平谷县医院、药房等，医疗上保证生活！,和肯德基、永和豆浆、麦当劳等国际知名连锁为邻！,紧邻世纪广场，景观尽收眼底，娱乐休闲好去处！,项目分析独特品质有利区分其他项目平谷首席公寓,平谷项目营销策划报告,项目定位,项目卖点分析,卖点四：特质产品，平谷稀缺,近3万平米商业，升级此地商业，不但满足基本生活，生活层次得以提升！,地下二层、地上绿化停车位；三个独立口直接项目内部（具体建议见后）。,一居、两居、三居、四居不同比例，满足个性化需求！,南北楼之间，特色景观，品位感强（具体建议见后）。,平谷首个综合体住宅、商业、办公。,外力面运用独特材料，力显其尊贵品质。,项目分析独特品质有利区分其他项目平谷首席公寓,平谷项目营销策划报告,卖点五：生态区，旅游品牌,项目定位,项目卖点分析,处于旅游繁荣区，拥有该盘，拥有平谷十公里生态景观！,生态，旅游，人文，处处彰显项目独特概念。,平谷作为新兴生态区，我项目被赋予一种绿色地位！,项目分析独特品质有利区分其他项目平谷首席公寓,平谷项目营销策划报告,项目定位,项目优劣势分析,优势（S）,区域门户，交通便利，核心地段。商业中心。业态丰富，生活价值凸显。人民公园、世纪广场，休闲环境资源丰富。位置突出，地标感强。体量不大，易于消化。,机会点（O）,奥运带动区域发展。北京总体规划，城市未来发展向好区域供给量低，竞争少，入市时机好。,劣势（W）,部分产品调整受限,威胁点（T）,区域经济发展有限，客户容量有限早期项目剩余尾盘,平谷项目营销策划报告,核心客户：平谷县城的中高端客户企事业中层管理者，白领，政府公务员，私营业主等以自主为主，首次或二次置业重要客户：平谷区内镇乡中高端客户乡镇企业管理者，高收入农民，外出务工农民以自住为主，首次或二次置业游离客户：北京市区的中高端客户北京市区各类中高端收入群体以投资为主，二次以上置业,III,II,I,项目定位,项目客群分析,平谷项目营销策划报告,核心客户群的基本特征 行业和职位特征 平谷地区行政事业单位的办公人员。平谷地区企业主及中高层管理人员。在北京或者常来北京工作的中小型民营企业主、投资合伙人及其中高层管理者。从事稀缺行业的独立从业人员、自由职业者；高端产业性服务行业的高级专业人员，如信息、评估、法律、财务等；各个行业中具有稳定性收入并有其它不确定货币补贴的人群。,年龄及经济特征年龄集中在28到45岁之间。家庭年收入在20万元以上，可支配年收入现金至少10万元以上；每户家庭至少能够支配一辆轿车，部分为私人汽车，同时公车拥有者不占少数；至少拥有30万元的灵活资产，可以较为轻松地支付首付；,项目定位,项目客群分析,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘分析,项目操盘思路,推广策划思路,报告大纲,其 他,平谷项目营销策划报告,烂尾楼操盘思路,作为一个烂尾项目，在营销上该如何树立形象和市场信心？这里以北京的几个烂尾项目作为参考进行分析,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,保利金泉广场 2003年年底，由北京政泉置业开发的金泉广场一期，总建面达6万多平米的商业街对外销售，但销售情况让开发商大失所望，致使计划中的二期住宅和三期写字楼、公寓无力继续开发随之搁置，于2005年年底转手卖与保利（北京）房地产开发公司,典型案例,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,保利营销手段及策略更改按名为保利金泉广场以住宅销售为主，一改往日商业先行的销售策略植入富人区概念全球定制奢华样板间建筑立面形象品质提升借势“奥运”营销全网络营销,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,US联邦公寓,US联邦公寓，原名为中山大厦，地处第三使馆区的规划范围。该项目由于整体楼高超过百米而被迫停工，并一直未能得到政策上的解决。营销手段：刚开盘的时候签约速度相对比较缓慢，许多客户都是前来了解重新上市的新产品和收购方的实力背景的，此现象一直延续到楼体开始上外立面的时候。依据外销的客群特点，US联邦公寓全部采用高档的装修标准。,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,和乔丽晶,和乔丽晶在1997年前后曾经推出预售，但每平方米2000美金的期房没有被市场接受，当年只售出大约20余套房，导致该项目烂尾三年。营销手段：在外立面设计、建筑设计上下大功夫提出“英式管家”的物业管理理念,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,枫蓝国际中心,枫蓝国际中心原名银都中心，是1992年赴港招商的北京地产综合体，2001年左右，银都中心已经搁置了三四年，2004年获得新生。营销手段：更改案名为枫蓝国际中心提出一个新的项目主题：亚洲首席休闲商务港将大户型分割改造成中小户型,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,分析总结,以上案例可以看出没有永远的烂尾楼，通过重新定位，改变营销思路等一系列方式可以救活一个楼盘，针对我们的项目，可以通过以下方式树立形象和市场信心：项目复工，重新树立形象 做好产品定位，确定相应的案名；改善产品品质，做好外立面、景观小品等的建设；高调入市，加强营销推广力度，增强人们对项目的信心；,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘思路,项目操盘思路,推广策划建议,报告大纲,其 他,平谷项目营销策划报告,销售、推广准备,2009年,开盘热销,整体销售周期4-5个月时间，快速消化市场,项目操作,时间排序,销售团队建立,推广预热,推广强势,平稳销售,推广弱化,清盘,平谷项目营销策划报告,项目操作,具体思路,考虑到国家宏观调控因素，并结合08年平谷区房地产市场情况，根据周边同类物业的价格特点，本项目的具体情况，价格制定原则如下：最低与最高差价：700元/平米价格浮动在44005100元/平米之间注：根据市场及销售情况进行适当的价格调整，以保证完成销售目标。,价格策略,公寓均价：4800元/平米,低开高走、逐步抬高,平谷项目营销策划报告,项目操作,具体思路,为了营造开盘的热销场面，开盘前采取内部认购方式，低于市场价格，促进销售进行。凡提前认购客户，享受价格折扣优惠。内部认购条件：首付30%；客户资料齐全；不能以任何理由退房，否则扣一定违约金；时间可以初定6月下旬；,整体销售进度,平谷项目营销策划报告,项目操作,具体思路,销售计划总体安排,首先销售体进驻现场，详细了解客户需求；然后根据客户需求倒向原则确定开盘顺序；销售体大量、多渠道积累客户；初定销售期为4-5月，制造项目热销场面,平谷项目营销策划报告,项目操作,具体思路,销售范围及销售目标分解,注：若开盘时间推迟，则整体销售进度相应顺延。,平谷项目营销策划报告,项目操作,具体思路,计划08年11月31号前，达成合同款：151108800元；回款：93120000元,回款计划,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘分析,项目操盘思路,推广策划思路,报告大纲,其 他,平谷项目营销策划报告,推广策划,整体思路,市场定位：平谷首席高档住宅；分布区域：主要以平谷地区为主；兼顾北京部分客户群体。客群定位：年龄在30到45岁之间的高端人群；生活、工作在平谷地区；部分在北京的投资人。核心卖点：地段、交通、环境、产品。,平谷项目营销策划报告,推广策划,案名,东现长安,长安名郡,和项目地理位置有效结合起来，平谷长安，核心区域。把北京长安街的概念嫁接到平谷的迎宾大道上。“东现长安”表达了至尊的地理位置，居者品位感强。,真正体现平谷长安的概念，长安街上，一座舒适大宅挺拔而起。长安名郡，暗示项目品质强。名引申为“出名，有名”。案名对提升形象有巨大意义。,平谷项目营销策划报告,推广策划,案名,望都园,名人录,都代表大都，元大都，即北京。平谷离北京尚有一段距离。但此项目和北京隔山相望。望都园表达就是这一概念。平谷项目，可与北京项目可并论。,从客群延伸的含义，该案名影射高端人群。凡是入驻该项目的人都是高品位、懂得生活，并有追求的人。名人录让整个项目提升档次。,平谷项目营销策划报告,推广策划,案名,大府邸,龙禧豪苑,大府邸，贯穿天地。浑然大气，问鼎豪宅。大府邸从项目品质出来，着力表现该项目的大气特点，长安街，王府井、二环坐标，都和该案名有较深联系。,皇家风范，又不失现代感。龙禧是古代权力的象征，豪苑突出现代感。两者兼并阐述项目的高贵特点。平谷气质大盘。,平谷项目营销策划报告,推广策划,推广周期,平谷项目营销策划报告,推广策划,费用,推广费用说明：项目总体量为：6万平方米；销售单价：4800元/平米；总销售额约为：2亿元(包括商业)销售期：2008.8-2009.1,按照一般推广费占销售额1-3%计算（这里取2%），总提 400万2008年推广费为95%，约为380万；2009年推广费所占比例为5%，约为：20万,平谷项目营销策划报告,推广策划,费用,媒体 活动 其他 各占 46%22%32%,平谷项目营销策划报告,推广策划,周期说明,平谷项目营销策划报告,项目形象,推广策划,推广说明,高调宣传 主打形象 覆改平谷 制造热点,多手段的营销方式，科学合理的媒体组合方式,形象 形象 还是形象,平谷项目营销策划报告,推广策划,推广说明,多媒体的组合方式,11115！,平谷项目营销策划报告,准备期（08年5月）,推广策划,推广阶段 说明,项目宣传工具楼书、户型图、户外效果图等宣传媒介资源联络，预定售楼处整修，内外饰建议项目销售团队开始组建平谷地区部分客户走访,平谷项目营销策划报告,预热期（08年6月-8月）,推广策划,推广阶段 说明,树立形象，强势宣传,平谷项目营销策划报告,开盘热销期（08年8月-10月）,推广策划,推广阶段 说明,强势宣传，促成购买,平谷项目营销策划报告,平稳期（08年11月-12月）,推广策划,推广阶段 说明,借势宣传，促成二次成交,平谷项目营销策划报告,推广策划,推广阶段说明,清盘期（春节前）,尾盘清理,平谷项目营销策划报告,环保“袋”回家环保活动，拉动地区注意力。袋子要大，新奇特，2000个，标注项目基本信息 高端客户推介会金卡，银卡服务。互动性娱乐，提高项目层次。,推广策划,特色活动,平谷项目营销策划报告,开盘活动大型开盘活动，拉动区域视线。树立项目形象。特色公益活动奥运来了结合奥运时机，和项目结合起来。,推广策划,特色活动,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘分析,项目操盘思路,推广策划思路,报告大纲,其 他,平谷项目营销策划报告,项目总体进度：现场售楼处搭建：完成售楼处的整体现场包装，从外到内和谐统一，树立项目形象和知名度。现场户外形象包装：（1）外围墙，与售楼处隔开，避免现场与施工现场混淆；（2）项目指引系统，方便客户找到目的所在地；（3）建立现场看房通道，提升售楼处整体形象。,其他,售楼处,平谷项目营销策划报告,其他,售楼处,细节：水吧咖啡室体验氛围水果赠送点心赠送,平谷项目营销策划报告,销售改进措施团队建设,1、调高业务员底薪及佣金标准，吸引平谷地区有能力高素质业务员加盟2、招聘业务员自备平谷地区客户名单或北京东部地区投资客客户名单,其他,销售方面,平谷项目营销策划报告,销售改进措施团队管理,1、聘请知名业内人士对销售团队进行市场、工程、项目、合同、销售技巧等多方面的系统培训。2、深挖客户资源，充分利用老客户、客户名单等渠道增加客户来源。3、严格管理登记追踪制度，对一定期内未成交客户实行交叉追踪,其他,销售方面,平谷项目营销策划报告,因绿地面积不大所以考虑景观以精致取胜，以园林小品为主，做到小巧精致。,树种的配置可以考虑以代表平谷特点的桃树为主与其他树种相结合，创造平谷“桃花岛”，岛居生活文化概念，增加楼盘的文化韵味。,其他,园林景观,平谷项目营销策划报告,其他,小品,城市标志性建筑，城市生命的象征。独特品质，体现项目特点。,景观,平谷项目营销策划报告,其他,其他,样板间,沙盘,主要大三居、小二居。高档形象，突出项目品质。,沙盘体现项目高端品质，3*4米,平谷项目营销策划报告,平谷 桃花岛上桃花散 桃花深处有人家,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,