关于县城的农贸市场招商方案 案例曹县农贸城招商方案.ppt

曹县农贸城招商方案,一、招商的目的,1、全面启动曹县农贸城的商业招商，商业项目和住宅项目齐头并进，尽快的把旧农贸市场的商户整体搬迁到新的农贸市场中，实现早搬入、早营业、早创收。2、目的是为了快速回笼资金，住宅和商业项目的同时进行既可以相互推动，又可以加快项目的销售，做到双赢的目的，缓解资金紧张的压力问题。3、政府主导性，招商大局势在必行。在政府的主导和协调下，招商进程会更加顺利，更能推动原有商户的积极性和高涨的热情，把农贸城的招商工作圆满完成。,从项目商业部分的规划来看，主要是以农贸市场为中心，辅以沿街商铺合围，故在商业定位方面，以农贸市场为主，沿街商业围绕农贸市场所带来的聚集效应，对小商品、百货、土产、烟酒糖茶、等业态进行整合，形成生活类消费品的一站式购物的商业模式。农贸市场作为民生工程，拥有其独特的商业价值；而且本项目新建的农贸市场为曹县唯一的农贸市场，原有市场的整体搬迁，对项目的商业运营起到了关键的作用。把农贸城项目打造成曹县一站式生活采购中心。,二、招商项目定位,青岛路,赣江路,项目基本情况,地块情况,首期开发地块自青岛路与赣江路交叉口向北约220米；向西至泰山路。,泰山路,首期开发地块,示意图,产品构成：1、农贸市场2、农贸市场区赣江路、青岛路沿街商铺及地块北侧沿街商铺3、住宅(2栋小高层，其余部分为多层)4、住宅区泰山路沿街商业、赣江路沿街商业,农贸市场区及沿街商业规划：1、青岛路沿街商铺，背靠背3F商铺，一门向东，开间4米，进深12米，一层层高6米，二三层层高3米；一门向西，开间4米，进深8米，一层层高3.9米，二三层层高3米。2、赣江路沿街商铺，背靠背3F商铺，一门向南，开间4米，进深12米，一层层高6米，二三层层高3米；一门向北，开间4米，进深8米，一层层高3.9米，二三层层高3米。3、北侧沿街商铺，3F商铺，向北开门，开间4米，进深12米，一层层高3.9米，二三层层高3米。4、西侧沿街商铺，背靠背3F商铺，一门向西，开间4米，进深8米，一层层高3.9米，二三层层高3米；一门向东，开间4米，进深8米，一层层高3.9米，二三层层高3米。5、蔬菜果品批发大棚，总建筑面积约10000平方米，市场交易大棚采用大跨度、大空间的钢架结构；层高应不低于6m。门宽10米，高6米。6、农贸综合零售棚加铺，总占地面积6440平米，四周为3F对开门商铺，开间4米，进深8米，一层层高3.9米，二三层层高3米；棚区内部为摊位区。7、市场内部除大棚区及棚加铺区外，全部为背靠背3F商铺，开间4米，进深8米，一层层高3.9米，二三层层高3米。,住宅区及沿街商铺规划：一、住宅面积配比：1、130平米占50%；2、120平米占20%；3、90平米占15%；4、70平米占15%；70平米户型放置于小高层建筑，符合回迁的拆迁户老年等特殊情况。二、沿街商铺规划：1、赣江路沿街，2F商铺，开间4米，进深12米，一层层高3.9米，二层层高3米；商铺上方为多层住宅；2、泰山路沿街，2F商铺，开间4米，进深12米，一层层高3.9米，二层层高3米；商铺上方为多层住宅；三、建筑形式：1、2栋小高层建筑，其余全部为多层；2、住宅小区内建有幼儿园；3、在住宅小区内有村委用房设置；,SWOT分析：,S(优势)：1、现有农贸市场整体搬迁至项目的新建农贸市场2、紧邻青岛路，交通便利W（劣势）：1、现阶段地块周边商业氛围较差2、项目现有拆迁户对回迁有一定的抗性O（机会）1、原有市场搬迁产生的产业升级2、商业业态整合出现的在区域内领先的“一站式”服务平台T（威胁）1、项目周边沿街商铺的产品投放较多2、鲁西南建材城进度较快，会分流部分投资者,项目定位,从项目商业部分的规划来看，主要是以农贸市场为中心，辅以沿街商铺合围。故在商业定位方面，以农贸市场为主，沿街商业围绕农贸市场所带来的聚集效应，对小商品、百货、土产、烟酒糖茶、等业态进行整合，形成生活类消费品的一站式购物的商业模式。,农贸市场作为民生工程，拥有其独特的商业价值；而且本项目新建的农贸市场为曹县唯一的农贸市场，原有市场的整体搬迁，对项目的商业运营起到了关键的作用。,旧市场,新建农贸城,政府引导,拆迁力度优惠政策,市场发展,市场升级商业整合,生活类一站式购物,卖点集合,1、政府支持的“正统”市场，曹县唯一的农产品集散中心。2、通过对市场的升级和调整，使市场增强辐射力，逐渐成为区域内有影响力的市场。3、通过商业业态的整合，整合了各类生活用品的批发和零售，使市场不仅是现代化的农贸市场，更是生活类产品的一站式采购中心。4、正统市场、原市场业户全部入驻、生活类用品的商业业态整合、市场辐射力的增强，为经营者提供更多商机；为投资者提供了更高的升值空间。5、政府民生工程，政企共建、财富盛世。,汇聚万家之精华造就农贸第一城曹县农贸城曹县唯一“一站式”农贸城,品牌定位,通过对农贸市场的精细规划，对原有业态的细分，对现有商业业态的整合，为城市的民生工程提供更便、更现代的服务。,广告推广表现,第一部分：案名建议,第二部分：农贸城主题定位/主推广语,第三部分：农贸城标志LOGO及建议,第四部分：VI及形象推广,第五部分：农贸城现场包装方案,第六部分：农贸城案场包装方案,第七部分：农贸城中心导示方案,第一部分：案名建议,曹县农贸城,案名建议,曹县农贸城 项目案名常规通俗实际性强，贴合项目整体定位，一方面寓意本项目将是曹县地区的第一农贸城，政府“正统”、且唯一的；另一方面寓意曹县将由此本项目而远名。,第二部分：农贸城主题定位/主推广语,品牌特色农副产品集散中心鲁西南农贸第一城一站式生活采购中心 1、曹县唯一的“一站式”农贸城2、政企共建、财富盛市,主题语：,广告语,广告概念,突出农贸城作为民生工程的高度突出一个大发展的市场的财富前景,曹县农贸城是曹县唯一的“一站式”农贸城，为经营者提供更广阔的平台；为投资者提供更丰厚的回报。,万象地产 打造曹县商业神话万象一期农贸城盛大开盘全盘呼应您，对未来商业的极度渴望,广告表现,汇聚万家之精华，造就农贸第一城,第三部分：农贸城标志LOGO及释义,营销推广计划,营销总目标,短期目标，实现快速销售，回笼资金，完成一期农贸城的快速销售及招商；中期目标，将曹县农贸城发展成为曹县农副产品集散中心。长期目标，将曹县农贸城发展成为有一定辐射力的区域性商贸中心。树立项目良好的形象，成功实现招商及经营，也为整个项目销售及后续经营奠定基础；树立万象企业品牌，作为万象地产千亩大盘的启动点，为后续各类产品的推广奠定基础。,营销总控图,销售计划：,1 推售货量 推售货量取决于供求关系、项目自身优劣势及市场环境,推售货量,供求关系,项目自身优劣势,市场环境,推售货量 及节奏 由于本项目农贸市场的特点鲜明，政府主导性强，建议在商业部分先行推出棚加铺区及果蔬批发大棚产品；在农贸市场有基础后，后续跟进内街商业，最后推出沿街商业。特别是青岛路沿街商铺及北侧沿街商铺，在推出阶段重点以中高档餐饮娱乐为主。住宅部分，主要是回迁户的安置，剩余的少量住宅，可针对农贸市场经营户出售。根据市场调查，现有农贸市场经营户中，仅5%10%的经营户在市场附近有住宅，经营户购买市场附近的住宅的需求量较大，能够保证去化剩余货量。农贸市场的经营户及商业经营户，也能够成为后期开发的住宅产品的潜在客群。,推售货量要素分析：,一、供求关系：蓄客量与成交量比例,原市场进驻的专业市场，自营比例高是成交比例高的保证，原有市场的经营户基本上可以作为新市场的准客户。,曹县农副产品大世界商户统计：,项目首期第一阶段推出货量：1、蔬菜果蔬批发大棚：10000平米，约100120户。2、棚加铺区，占地面积约6440平米，约500户（商铺及摊位）,蓄客数量与成交量比例分析：1、农贸市场现有商户数在680户左右，推出货量约620套。2、现有商户数量基本为准客户。3、未加入蓄客期带来的投资客，数量比已超过1：1。4、第一阶段推出的房源，在吸引少部分投资客的情况，基本可以推 出即售罄。5、蓄客数量较多，销售便形成供不应求的局面，在此阶段便可以推 出内街的沿街商铺及青岛路、赣江路商铺，达成顺销。,二、项目自身优劣势优势：农贸市场项目为原市场整体迁入，在后期经营方面有保障；交通便利，利于物流；新建农贸市场，不仅在市场硬件方面有提升，在市场管理、业态整合等方面更是有较大的优势；旧市场搬迁，原有经营户需新的经营场所，刚性需求强；新市场在政府政策优惠方面有优势。劣势：距市中心有一定距离；对于经营户而言，经营费用由所增加。,综合分析：1、从城市发展来看，农贸市场必定要搬离市中心。经营条件的提升，虽然增加了部分经营 费用，但是商业业态的整合，也增加了更多的商业机会。2、项目以农贸市场为中心，通过商业业态整合，形成的生活采购一站式模式，在市场中有 独特优势及价值。3、市场升级，业态整合也为市场带来更多的商机，发展前景广阔。,曹县的城市规划为：“两轴两线、城市北进”。项目位于城市规划的中心地带，即是商业中心也是居住的中心。,曹县未来城市发展以清荷路为城市中心发展轴，城区两线两轴的的空间结构和交错的城区道路网络体系，良好的区位优势以及区域密集的人口能促进商业的快速发展。北上发展、拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。,商业规划分析,农贸商圈,汽车站圈,鲁西南专业性市场,汉光购物广场商圈,北部未来行政总部,综合分析：1、农贸市场商圈在现有城市商业中规模较大。2、农贸城为曹县房地产市场的唯一产品，利于形成差异化营销。3、项目有较丰富的客源基础。,营销阶段,加之前期准备阶段，我们把营销过程共分解为五个阶段：营销筹备期（物料准备期）、蓄客期（形象导入期）、开盘期（诉求投资期）、强销期（商业经营氛围诉求期）、尾盘期（商业经营氛围诉求期）。注：括号内对应的是推广宣传期。营销阶段费用预算：商业项目推广总费用要略高于住宅项目，一般约为总销售额的2%左右，我们定位在1%。,（一）、营销筹备期,1、时间跨度：2011.1.222011.2.62、该阶段目标确定定位及营销推广思路，筹备营销软硬件设施建设，在1月22日前，售楼处交付使用；2月6日，销售人员进场；并在入场时结合元宵节，进行活动推广。,售楼处示意图,灯会,2、本阶段重点工作农贸市场：1、市场搬迁时间及新建市场经营方面的优惠政策；确定搬迁时间后，在现有市场各处张贴公告，明确告知业户；在推广中应用，对经营者形成紧迫感；对投资者给予信心保证。2、商业业态划分确定，利于市场的招商及后续经营。,农贸市场经营管理优惠政策参考：(一)对*年以后开业的农贸市场，一律实行扎口管理。市场内所有应交规费由市场设立的管理机构统一收取。(二)凡在重点农贸市场从事经营的业户，由市场主办单位统一办理有关证照。(三)外地业户进入农贸市场从事经营，其子女可就近入托入学，享受本市居民同等待遇。(四)凡新进入农贸市场从事经营的业户，自颁发营业执照之日起,其交纳的各种税收,属市、区级留成部分，第一年由市、区财政全额返还，第二年至第三年按50返还。(五)凡新进入农贸市场从事经营的业户，自颁发营业执照之日起，各种行政事业性收费，第一年免收，第二年减半征收。资料来源：蚌 埠 市 人 民 政 府 文 件关于农贸市场建设与经营管理优惠政策若干规定的通知,住宅：住宅方面存在回迁户有抗性的问题，在是否接受回迁方面，回迁户关注的重点是，如何让自己的损失及时兑现，集中回迁，可以接受多退少补的政策。在此阶段，首先是对现行政策的执行到位；其次是对回迁户开展活动，以宣传片、专家论坛等方式，对回迁房进行展示，提高回迁户对住宅产品的认可度；最后是以在政策之外的回迁补偿形式，促使回迁户落户本项目住宅。现有回迁户额外补偿政策：1、每户家庭有18岁以下子女者，自签订商品房买卖合同之日起，每年领取 教育补贴金1500元，共6年；2、每户家庭有60岁以老人者，自签订商品房买卖合同之日起，每年领取养 老补贴1500元，共6年；3、每户家庭无18岁以下子女或60岁以上老人者，自签订商品房买卖合同之 日起，每年领取取暖补贴金1500元，共6年；4、补贴金领取按户执行，不进行人数累计；5、补贴金每年领取，不一次性支付；6、补贴金领取仅限于单一条件领取，三项条件不进行累计；,3、具体工作内容,4、推广宣传（1）推广内容 二月正式进入宣传推广阶段，该阶段主要以曹县唯一的、产业升级的、关系民生的投资创富平台的形象入市；将曹县农贸城作为政府扶持的“品牌特色农副品展示集散基地”这一功能定位下的高端形象推向市场；尽量增强项目的政府主导形象，突出唯一性及产业升级；县域商业市场因为市场容量狭小，大众的接受度有一个过程以及投资客相对较保守等原因制约影响，县域商业项目受行政干预的影响较大，一般来讲能为当地产业起到助推作用的项目先在政府层面上受到支持。,（2）推广渠道 2.1在项目“正统”的且是唯一的，基调上得到媒体和大众的认可。前期广告以活动和硬广 对项目的定位进行推广。2.3在项目推广的前期，使用多种媒体渠道，前期形象树立阶段需要有高度，也需要通过立体化宣传实现项目信息的持续覆盖,（充分利用媒体的最大效用期，提高项目受众的覆盖面。）,POP,短信,网络,户外,广播,电视广告,公关,报纸,品牌特色农副品展示和集散中心,报纸媒体：齐鲁晚报曹县版（夹报）、菏泽日报夹报,电视：菏泽电视台、曹县1台、曹县2台,网站：拉幕或按钮广告等硬广告，在房地产专业网站、本地综合性门户 网站、农副品行业网站进行推广，可选媒体有曹县信息港、曹县 信息网、曹县房产网、菏泽搜房网等。,曹县房产网，城区在售项目基本有投放广告；曹县信息港、曹县信息网，鲁西南建材城及南山海景房均在醒目位置投放广告。菏泽搜房网，曹县版块投放项目专题广告。,短信：内容示例：政府主导，鲁西南首席品牌特色农贸城，集散品牌农副，汇聚天下财富。曹县农贸城敬请垂鉴！财富热线：0530*。,项目周边：项目周边主要以围墙广告及沿青岛路、赣江路的刀旗或路牌广告为主。高速、国道、省道入口：建议选择合适位置投放高炮广告。（户外广告投放，需根据现有户外的档期确定。）,户外：选择在曹县城区人流量车流量较大的主干道、穿过曹县具有辐射的青菏路等主干道以及项目周边主干道进行户外广告。曹县市区：曹县市区选择人流量、车流量均较大的路线，例如青菏路、钱塘江路、工业路、珠江路四条主干道选择合适的广告位，刀旗及路牌广告;并结合曹县实地情况，在相应路段利用横幅广告投放,如图所示，在政府行为下进行，将原有农贸市场统一规划安置在果蔬批发、果蔬零售、肉类熟食、水产鲜活、干调区等区建立曹县品牌农贸市场，建立整个项目的亮点和支柱点，以带动沿街商铺以及整个商区的成功销售及招商。,最新规划图,5、公关营销配合措施成功申请与政府合作“旧市场改造，打造曹县第一农贸城”。,（二）蓄客期（形象建立期）,1、时间跨度：2012.2.72012.3.312、该阶段目标：推广上：配合相关营销活动，将曹县农贸城作为曹县唯一品牌特色农副产品园区的形象更进一步深入人心，且在商业业态整合的基础上形成以农贸为龙头的商贸中心，并对商铺的投资价值进行提升。销售上：蓄客*组，为开盘积蓄足够的客户。3、阶段活动自营客户的优先限时认筹活动，及后续的全城认筹活动，并在开盘前进行认筹升级等相应活动。,认筹客户,4、宣传推广 宣传内容：该阶段在第一阶段的基础上，着重阐释项目的多元价值，深度剖析项目的内涵和潜在升值价值，给投资客、经营客以形象鲜活的认知。该阶段媒体选择做到点面结合，以曹县县城为媒介宣传基本点，并形成对周围片区的辐射面，即确保广告的高度、辐射性，又有重点兼顾。该阶段媒体甄选上以面为主，最大程度地将项目的立体形象通过立体媒体进行多元诉求。,5、营销准备,（三）开盘期（投资诉求期）,1、时间跨度：2012.4初2012.5.302、该阶段目标：推广上：在前期形象诉求的基础上，将诉求重点由项目前景的素描自然引向商铺的投资价值上来。制造火热紧张的销售氛围和高关注度，结合前段时间的推广为4月初的开盘造势。销售上：至5月下旬实现开盘销售50%。经营上：吸引经营户入驻，以利于销售及招商。3、阶段活动曹县农贸城项目盛大开盘活动时间：4月10日左右活动目的：在前期客户积蓄的基础上，通过优惠政策、高形象塑造等实现项目的空前热销。,4、媒体推广,（1 将开盘热销、价格优惠、前期形象等综合体现，将项目包装为升值前景大、性价比高、空前热销的商业形象。示例：,（2媒体选择,（四）热销期及清盘期（诉求热销及经营氛围）,1、时间跨度：2012.6.12012.8.302、该阶段目标：推广上：在前期形象诉求的基础上，将诉求重点由项目前景的素描自然引向商铺的投资价值上来。销售上：通过优惠政策，让利政策等，销售难以去化的部分商铺，实现最好的清盘。3、宣传推广在前期宣传的基础上，该阶段宣传推广以户外、短信息等低价媒体为主，以大众媒体为辅。,蓄客方案,蓄客方案1:金卡蓄客方案：为有实际购买需求者提供优惠，引导目标客户群。金卡价值*元/张，可享受额外97折优惠 方案优势：效应期长明确的优惠额度提高项目开盘的认筹率以卡为纽带,增加客户信心,降低客户流失提高客户的忠诚度诚意度升级摸底,蓄客方案,金卡使用细则：购一套房仅限使用一张卡，一张卡限购一房套数如开盘当天没有成交，开盘日起7天后凭有效证件可办理退卡手续本卡最终解释权归项目开发商所有,蓄客方案,蓄客方案2：公关活动邀请知名人士进行讲座（住宅风水论坛、财经论坛等讲座），提高项目知名度以及购房者的关注度，能在业界引起轰动，从而达到良好的蓄客目的。,营销模式,1.坐销：用我们专业的商业地产销售团队，接待其他销售渠道的客源以及自然来访客户；2.直销（行销）：在一定时期内,行销人员在曹县区域内利用现有人脉和各种宣传道具将潜在客户带入销售现场成交；3.外地分销：在曹县以外的有经济实力的地区，设立分销网点；4.电话营销：利用我们广泛的人脉资源，获取有效客户名单，用我们专业商业地产电话营销人员一对一沟通，邀请客户到现场购买；5.体验式（活动）营销：（1）、组织有效客户考察国内成熟的商业市场，达到成交；（2）、不定期邀请名人或团体进行商业宣传活动，形成促销；6.会议营销：在开盘前期组织准客户参加我们组织的由商业地产教授/专家授课；组织有效客户参加售楼中心的营销会议。,营销模式,7.展会营销：建议该项目参加2011年9月6日-9月9日由国家工商行政总局、中国国际贸易促进委员会、中国商业联合会、中国轻工业联合会、中国物流与采购联合会和山东省人民政府联合主办的第二届中国（临沂）市场贸易博览会，本届博览会拟设立4600个展位，其中综合馆设立1600个国际标准展位，展览面积3.6万平方米；参展参会国家和地区数量达到30个，国际展位数超过200个；国际参会客商、采购商超过300人；参展省份达到30个；国内专业采购商达到2万人次。整体参会人数超过10万人次。大会期间举办商品交易、现代物流信息与技术、特色商品市场三大主题展览展示活动。同时举办第二届中国（临沂）现代物流园区发展高峰论坛、中国（临沂）商品市场电子商务应用峰会、第二届中国基础教育后勤改革与发展论坛、招商引资项目洽谈会、行业评选颁奖等活动，由此拉开该项目招商序幕。,