合富辉煌上半长沙楼市报告.ppt

2,2010年，中国楼市呈现了一片火爆的局面，国家为了抑制房价的过快上涨而频繁出台宏观政策来大力遏制投机炒房现象，但是在号称史上最严厉的调控之下，成交量价仍然快速上升，政策影响可见一斑。进入2011年，国家政策再次出击，首付再次提高，一房一价的实施，信贷紧缩等一系列调控组合拳联合打压，加之长沙3月“限购令”细则的出台，长沙楼市成交量曾一度下降，但是价格始终稳步上涨，后市将会有何种变化，成交量是否能够触底反弹？,2011年上半年度报告前言,3,Part 1 宏观背景,Part 2 土地市场,Part 3 商品房市场,Part 4 置业特征,Part 5 后市预测,目录 Contents,4,宏观背景,5,全国经济形势,宏观背景,6月CPI同比上涨6.4%，继5月CPI创下34个月新高以来,再次创下历史新高,但是基本符合市场预期；PPI同比上涨7.1%；鉴于国内外形势,通胀压力又长期化趋势。预计下半年的货币政策不能立即放松。PMI指数6月为52.9%，继5月后再次回落，环比下降1.1个百分点，但仍位于临界点（50%）以上。受需求因素拉动，未来经济将继续保持较快增长,但增幅将趋于平稳。,中国经济在经历了一季度的强劲增长后，二季度经济增速有所放缓，仅为10.3%；上半年国内生产总值（GDP）为172840亿元，同比增长11.1%。,6,全国经济形势,宏观背景,全国经济形势,5月进口额同比增长28.4%，出口额同比增长19.4%，贸易顺差130.5亿美元。下半年我国贸易“进口强、出口弱”的格局将有所改善，贸易顺差规模有望逐渐回升。,宏观背景,社会消费品零售总额指各种经济类型批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民、社会集团消费品零售额和农民对非农业居民零售额总和。2011年1-5月全社会消费品零售总额达71267.6亿元，同比增长16.6%，增势有所扩大。其中5月当月社会消费品零售总额达14696.8元，同比增长16.9%，环比增长7.68%，较上月零售额增加1047.8亿元。,7,全国经济形势,宏观背景,全国经济形势,5月新增人民币贷款5516亿元，环比4月回落25.4%，主要是由于受到房地产调控信贷紧缩、固定资产投资增幅下降等一系列因素所致。,5月末，广义货币（M2）余额同比增长15.1%，增速已呈现连续五个月下行，向16的年度调控目标靠近；狭义货币（M1）余额同比增速较上月低0.2百分点。,宏观背景,8,长沙宏观经济,宏观背景,2009年地区生产总值大幅攀升高达3744.76亿元之后，2010年继续上升，达到4547.06亿元，比去年增加802.27亿元，同比增长24.28%。2011年一季度，全市GDP为1095.71亿元，同比10年增长24。5%。,2010年下半年到目前为止，人均可支配收入稳步上升，其中2011年2月的人均收入最高，达到3803元，与去年同期相比增长13.8%。人均可支配收入上升的同时也带动了消费支出的增长，从去年下半年到今年5月，人均消费支出最高达到2045元，同比增长50.7%，消费的增长促进了经济的发展。,9,长沙宏观经济,宏观背景,2010年下半年，长沙全社会固定资产投资额仍然保持着高速增长态势，除12月份之外平均月增长率保持在30%左右。2011年1-5月，全社会固定资产投资额为1223.5亿元，较去年同期了增加204.39亿元，同比增长20.1%。除去年12月份以及今年2月份增长率较低之外，其余各月增长率均保持在30%左右，2010年10月份最高增长率达到达到42.1%。,10年下半年至今，长沙商品交易一直保持小幅增长的势头，其同期相比的增长率仅2011年1月增长较小，其他各月增长均在20%左右。2011年1-5月，长沙社会消费品零售总额为810亿元，同比去年增加96.2亿元，同比09年增长13.48%；其中5月最高，为184.06亿元，4月最低，为146.02亿元。,10,宏观经济形势小结,宏观背景,2011年上半年全国经济形势虽然较好，但是信贷紧缩导致信贷持续回落，同时在一定程度上也影响了房地产的发展；虽然信贷紧缩对全国房地产会有一定的影响，但是由于长沙各项经济指标同比增长较快，良好的经济形势还将会持续支撑长沙房地产市场的发展。,11,政策背景与解读,宏观背景,2010年中国GDP增长10.3%，其中农业生产稳定增长，工业生产平稳增长，投资保持较快增长，消费平稳较快增长，进出口总额较快增长，城乡居民收入稳定增长，国民经济运行态势十分好，政府更有信心打压高房价。,全年CPI同比上涨3.3%，通胀压力十分大。2011年中央经济工作会议指出，2011年将以加快转变经济增长方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，宏观调控经济政策把稳定价格总水平放在更加突出的位置。更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。,12,政策背景与解读,宏观背景,数据来源：合富辉煌根据开发商公开月报统计,2010年12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。购地金额亦从7月份开始呈回升的态势，尤其是8月份市场明显回暖后，拿地金额的升势更明显。至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。年未供地量增加、发展商年内销售业绩好、资金充裕以及对后市仍乐观等因素，都促进了土地市场的持续升温。,13,政策背景与解读,宏观背景,2010年经济快速发展，物价上涨较快，通货膨胀加剧，房地产市场虽然调控不断，但是依旧量价齐升，一路高走。2010年12月，全国一手住宅市场成交量明显增长。从以下数据来看，各地市场持续升温，全国大部分城市成交量环比大幅增长，对比09年同期亦有所增加。,14,宏观经济发展良好，政府调控决心大。,通货膨胀加剧，热钱不断涌入。,10年底，全国重要城市拿地热情高涨。,数次调控成效较小，市场量价齐升。,导致,2011上半年新政频出,政策背景与解读,宏观背景,15,政策背景与解读,09年底至今，国家宏观调控不断，目的在于抑制房价的上行，但是政策调控之下市场升温反而加速，加之通胀不断加剧，政策影响效果不佳，于是进入2011年以来，楼市调控力度持续加码，多项限制政策接连出台，政府遏制房价的决心很大。,宏观背景,16,政策背景与解读,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。新“国八条”中对于二套房的首付款再次进行提高，此政策对长沙房地产市场的影响是最大的，首付款的提高直接遏制了部分改善型客户的需求，对于贷款购买者本身成本也有所增加，从而抑制部分投资客户，而对于首置客户仍难免造成一定心理影响，从而产生观望情绪。,宏观背景,新国八条与9.29政策二套房贷政策对比,新政下，商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成，且商业物业贷款不计套数，优势明显。长沙商务商用物业市场成交量将上升，开发商也将趁机提高价格，有条件的开发商也将改变销售策略，推售商务公寓、商铺等。,第二套住宅与商用物业贷款政策对比,17,政策背景与解读,长沙限购令与其他城市相比，政策相对宽松，市场操作空间仍然较大，虽然对投资需求产生一定抑制作用，但又间接带动了近郊楼盘的成交；限购对60小户型的影响最为直接，纯投资客多为多次置业无法购买，而自住及投资+自住的首置型客户，则将更加青睐于60-90紧凑型二房、三房产品。,宏观背景,支持中低收入家庭改善住房条件。针对名下已有两套(含)以上住房再买房、异地购房、购买别墅、商住两用住房等投资投机性行为，新政策实行了不可用公积金贷款的限制。此政策对市场会产生一定影响，但具体来说，利率上浮的影响不会太明显，毕竟银行的个人房贷已经普遍出现利率上浮。政策对第三套购房的客户影响会相对较大。长沙地区使用公积金购三套房的购房者比例较少，对市场影响不大。,18,宏观背景,政策背景与解读,按照长沙市政府工作报告，2011年长沙GDP预期增长目标为13%，城乡居民人均可支配收入则分别预期增长12%和14%。因此，按照房价控制目标，2011年新建普通商品住房的价格涨幅应低于12%-14%。2010年长沙（内五区）新建纯商品住宅网签均价为5230元/（不含单位集资房）,所以2011年长沙住宅均价应为6236元/左右。根据合富辉煌监控的数据，2011年6月长沙商品住宅已经达到7194元/，因此房价控制目标已经不可能实现。,细则要求商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源；商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，不得在标价外加价销售或收取未予标明的费用。据合富市场部监测，长沙市各楼盘均已开始实行，但是只有少数楼盘较好较严格的执行，如:中国铁建山语城、城南故事等，大部分楼盘在公布信息时存在一些遗漏。,19,宏观背景,政策背景与解读,2011年长沙拟启动34个旧城改建项目，年度计划投资106.4亿元，改造户数1.16万户，改造面积110.7万平方米。其中芙蓉区11个项目，天心区9个，岳麓区3个，开福区7个，雨花区4个，均属于保障性安居工程和旧城区改建调整范围。2011年6月23日，长沙1.7万套最大的保障房项目开工。,从短期来看，保障房的推出将逐渐影响低收入人群及夹心层家庭的购房预期，导致一部分刚需客户对购房持观望态度；从长期来看，保障房对促使房地产行业回归理性、提高行业的抗压性和竞争能力，有着重要意义；保障房直接影响的是部分刚需客户，对改善型和投资型客户则无多大影响。,20,宏观背景,政策背景与解读,从7月7日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息。此次加息后，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%，房贷利率升至10年来最高。国家调控升级，信贷的紧缩，再次增加了购房者的购房成本，以基准利率贷款额100万，20年期购买的首套房来说，加息后每月还款额将增加近150元，二套房每月还款增加168元。在“新国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，即通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控；加息周期结束后，下半年货币政策或逐渐缓和。,加息前后首套房、二套房还款变化表：,21,新政对全国楼市影响,宏观背景,2011上半年，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律：一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水，4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下滑，故本年度5、6月两月成交量虽受调控影响依旧低迷，但同比有小幅上涨。,22,宏观背景,新政对全国楼市影响,6月，逾8成城市成交面积环比下降，4城市跌幅超过30%，其中连云港跌幅最大，达到48.05%，其次是杭州，跌幅为44.65%。成交量环比上涨的城市中，温州居涨幅榜首，涨幅高达81.97%；包头涨幅亦超过20%。少数城市价格变动显著，三亚商品住宅成交均价环比上涨74.19%，其次是深圳，其成交均价涨幅超过10%。,2011年上半年，主要城市成交量多数下跌，但是在成交价格方面，过半城市成交均价均有所上涨，其中重庆涨幅最大，达到30.97%，另外北京、深圳、杭州以及三亚、宁波成交均价同比下跌，跌幅均不是很大。,23,宏观政策总结,目前，政策初见成效，上半年全国多数城市成交量均有所下滑，但是“美中不足”的是成交均价仍然呈现小幅稳步上升的态势。政策高压之下，众开发商坚挺价格，而政府的调控决心仍然很大，开发商和政府的博弈还将持续。,宏观背景,24,城市建设与规划,宏观背景,“2020年长沙的规划区面积达到了4960平方公里，比最初的2003年规划大了五倍！”“一轴两带、一主两次六组团”的城市空间结构。“一轴”为湘江服务功能轴，“两带”为北部发展带（岳麓大道-三一大道）和南部发展带（南二环西延线-南二环-劳动东路），“一主”为主城区，“两次”为河西、星马片区，“六组团”为暮云、金霞、高星、坪浦、空港和黄朗组团。主城区，北至捞刀河、南至南三环、西至湘江、东至京珠高速公路的地区，规划建设用地177平方公里，规划居住人口180万。河西片区，即湘江以西、谷山以南、岳麓山以北的地区，规划建设用地112平方公里，规划居住人口110万。星马片区，包括浏阳河以东、机场高速以北地区，规划建设用地80平方公里，规划居住人口80万。,25,城市建设与规划,望城县历史上最大项目滨水新城将会划分为规划区、核心区和起步区。规划区：包括高塘岭镇、星城镇、黄金镇和丁字镇，总面积278平方公里，建设用地117平方公里;核心区：包括湘江以西、雷锋大道以东、沩水大桥以南、三汊矶大桥以北区域，面积63.5平方公里，建设用地36平方公里;起步区：包括月亮岛区域和斑马湖区域，面积15平方公里，建设用地8平方公里。城中的大泽湖、斑马湖等五大湖泊和湘江将会用水道实现贯通。这种大型项目的进入将会对望城房地产的发展起到极大的推动作用。,宏观背景,斑马湖,月亮岛,大泽湖,大泽湖片区鸟瞰图,月亮岛片区鸟瞰图,斑马湖片区鸟瞰图,26,城市建设与规划,营盘路湘江隧道西主出入口设在咸嘉湖路上，长约900米，双向4车道。2007年，劳动路湘江隧道正式写入该市年度城建计划，长沙历史上首次将过江隧道写入计划。今年，据说“未来15年内再建营盘路、劳动路湘江隧道等14条通道过湘江”滨湖路建成通车，咸嘉湖路和枫林路实现对接，将起到过湘江交通的疏导作用，过江隧道的建成将较大的推进了河西房地产的发展。,宏观背景,长沙地铁1、2号线将在“十二五”期间建成，同时新建长沙地铁3、4、5号线。此外，加快推进长株潭760公里城际轨道交通线建设，建成长株潭城际轨道、长沙经益阳至常德城际轨道、长沙至浏阳轨道交通线。长沙至岳阳、株洲至衡阳、湘潭至娄底项目前期工作也将启动。城际轻轨的建成将会促使部分长沙周边的购房者涌入长沙市场，对促进房地产的发展有重要作用。,27,27,城市建设与规划,宏观背景,1号线：自汽车北站站至万家丽路站，为南北走向，全长23.569千米，共设20个站点；2号线：自望城坡站至光达站，为东西走向，全长22.262千米，共设19个站点，未来将与1号线成“十”字在河东的五一广场相交。3号线：自星沙至坪塘洋湖垸，作为主中心的对外辐射线路，联系星马、主城、坪浦组团，共设23站；4号线：自望城县覆盖南部组团，作为主中心的对外辐射线路，串联望城、河西、主城和黄朗，共21站；5号线：起自星马片区，经万家丽路接入暮云组团，加强星马片区、暮云组团与主城区的联系；6号线：起自河西副中心，接入黄花机场，补充星马南部及临空片区与主中心、雷锋湖副中心的联系。目前，地铁1、2号线正在紧张施工当中，分别于14年12月、13年10月正式开通运营；而3、4号线也将于今年10月前开工；到“十二五”末，长沙将建成轨道交通1-6号线，通车里程将达到130km以上，成为中国修建轨道交通最快的城市，经济发展也随之加速，从而带动整体经济的上升，促进房地产的快速发展。,长沙城区6条地铁规划,28,城市建设与规划,梅溪湖片区总面积23平方公里，其核心区域为沿湖约7平方公里，将与美国盖尔国际集团合作开发。拟建设包括国际会展中心、顶级办公区、国际智力拓展中心、创新中心和生活区等设施在内的国际性综合功能区，这座国际新城预计投资至少在200亿元以上。梅溪湖将会有七个重大商业配套项目，都位于滨江、洋湖、梅溪湖三大片区内。主要配套：商务办公、商业、酒店、文化和居住多种城市功能。梅溪湖片区推出：国际文化艺术中心商业配套项目、国际研发中心、三甲医院和象鼻窝森林公园四个项目。滨江新城推出：金融商务中心和一城市综合体地块。梅溪湖将会很大程度的促进河西的整体发展，另外，在城市中心土地资源稀缺的情况下，梅溪湖片区将会是未来长沙新的开发热点。,宏观背景,29,城市建设与规划,宏观背景,华远：项目包括超高层住宅（55层198米）、酒店式公寓、商业、写字楼、计划引进香格里拉酒店,万达：大型商业中心、商业步行街、计划引进威斯汀酒店、商务酒店、甲级写字楼、46层的超高层高级公寓,泊富：228米国际5A甲级写字楼，168米超高层白金商务公寓，10万m2湖南首席零售娱乐中心,世茂:豪装公寓、250米左右超五星级酒店、商业、五星级会所。,保利：世界级地标豪宅、城市精英公寓、JW万豪酒店、235.5米超甲级写字楼、国际商业街区,北辰：商务写字楼、高层、超高住宅群、大型购物中心、引进洲际酒店。,运达：W和瑞吉酒店、国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓,德思勤：大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓,注：标注白色数字为该项目楼面地价,30,宏观背景总结,全国的房地产市场于去年三季度开始再度回升，从而导致了今年年初以来，更加严厉的调控政策频频出台。随着限购令、二套首付提高、加息等政策的轮番上场，房地产投资需求得到有效抑制，全国大部分一、二线城市成交量出现明显下降，中央政府对楼市的调控措施已初见成效。4月房价控制目标、一房一价等等调控政策相继执行，市场环境日趋严谨，但是价格仍然上涨，在这样的情况下，下半年政策压力或将继续加大。,宏观背景,31,土地市场,32,土地市场,11年上半年，长沙五区土地成交量为965.18亩（不含工业用地），与10年相比大幅减少，下降了58.1%；芙蓉区和天心区成交量最大，分别为400.04亩、277.1亩。（数据来源：长沙国土资源局）,从成交面积上看，工业用地占五区总成交量的44%，份额最大；从成交数量上看，上半年总成交土地共23宗，其中，非工业用地13宗，占土地成交总数量的56.52%。（数据来源：长沙国土资源局）,土地市场,33,土地市场,11年上半年成交土地建筑面积约303万，相较去年上半年下降31.14%；上半年土地成交主要集中在天心区和芙蓉区的尚东、南城片区。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）,随着土地供应量的减少，开发商竞价拿地，导致市场整体均价急剧走高，成交均价为1036.31万元/亩；同比上涨227.82%；芙蓉区价格最高，为1763.13万元/亩，主要是因为东牌楼纯商业黄金地块的出让拉高地价；岳麓区均价为五区最低，300.01万元/亩。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）,土地市场,34,土地市场,上半年芙蓉区楼面地价最高，为4348.61元/，主要由于其九龙仓商业地块拉高了其区域的整体楼面地价，其次是开福区，达到2881.54元/；价格最低的是岳麓区，仅1500.03元/；主要原因是成交数量少，且位置较偏。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）,从板块划分来看，中心板块整体成交单价最高，达2724.81万元/亩；北城区其次，成交均价为1621.62万元/亩；五大板块中，河西最低，仅300.01万元/亩。从主力价格区间来看，各板块地价悬殊。河西由于成交地块少，位置偏。所以价格较低；而中心板块大多以商住用地为主，所以价格较去年同期大幅度增长。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）,土地市场,35,土地市场,由于上半年土地大多数为商业或商住两用，全市综合容积率均较高；未来高层建筑为市场竞争主力；河西综合容积率相对较低，未来开发舒适型产品程度较高；北城、东城、中心城区以小规模、高密度、集约式开发为主，此种形势将日趋明显。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）,未来开发仍将以小规模、集中式开发为主，占总量的五成。由于新政规定拿地首付不得低于总地价的50%，并且废除了减免土地出让金、税收等优惠政策；使得开发商拿地门槛变高，对开发商经济实力与综合能力的要求也随之升高，因此在拿地规模上更加趋于谨慎。小规模开发更有利于快速回笼资金，便于再次开发。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）,土地市场,36,土地市场,长沙市国土资源交易中心挂出的2011网挂001号地块成为名符其实的天字第一号，以56亿元的成交总价，8082.75元/的楼面地价位居第一；全商业用地，50%建筑面积必须要求自持，起拍价格27.5亿元，总建筑面积70万平方米，最高建筑不低于300米诸多的关键词，让这块长沙城市最核心区的黄金地块成为了楼市最抢眼的一道光景；这块地的土地出让条件中，自持商业面积要求不少于50%。这在长沙土地出让历史上尚属首次；上半年成交的几宗楼面价在2400元/以上的土地，占地面积都在50亩以下，以纯商业和商住为主。,据长沙市国土资源交易中心数据显示，今年上半年，长沙未出现流拍土地，或与土地供应量缩减有关；而去年流拍的几宗土地也于上半年成交。,土地市场,37,土地市场小结,上半年土地市场呈现量跌价升态势，成交多以商业或商住用地为主；未来长沙综合体项目将会大幅增多，商用物业在未来市场将会占据重要位置。由于商住用地的成交增多，上半年长沙土地成交均价达1036.31万元/亩，较去年同期上涨227.82%；地价的上涨势必带来房价的攀升，预计未来长沙楼市的价格还将会有新一轮增涨。高层产品仍然是未来竞争主力，中心区域开发多会以小规模、高密度、集约式开发为主，但是偏远地段则会以大规模的品质项目来提升整体形象。政府为控制房价过快增长，抑制地王的出现，今年上半年，长沙新增一块“地王”。东牌楼“地王”为纯商业性质，自持商业面积要求不少于50%，楼面地价高达8082.75元/，创历史新高。由于土地供应量的减少，土地市场出现供不应求，导致土地成交均价快速上涨。,土地市场,38,商品房市场,39,供应,商品房市场,2011年上半年1-4月，长沙的施工面积高达5978.66万，已经远远超过10年的上半年的施工总量，而竣工面积却只有496.84万。（数据来源：长沙市房地产研究中心）,2011年1-5月，长沙内五区新建纯商品房批准预售量为393.47万。1月份长沙“限购令”还未出台，供应量达到100万以上，3月开始受新政影响供应量明显下降，从5月开始逐步回升，加之近年来施工量的大幅增加，预计今年下半年供应压力也将随之加大。,40,销售,商品房市场,2011年1-6月，长沙内五区新建纯商品房销售面积为626.76万，同比减少4%，环比上升3%；其中，住宅销量为489.71万，同比下降了18%，环比下降13.7%。其中6月份，商品房成交量同比上升了1.5%，环比下降14.3%。（数据来源：长沙市房地产研究中心，其中2011年6月数据为合富市场部监测）,41,商品房、住宅分析,商品房市场,2011年上半年，虽然受政策影响成交量有明显下降，但是供求态势仍然持续呈现供不应求的局面。4月份开始，商品住宅的批准预售量已经逐月增加，预计下半年的供应会有大幅的上涨，因此，下半年的销售压力相对较大，加之国家政策的打压，难免不会出现供过于求的局面。（数据来源：长沙市房地产研究中心，其中2011年6月数据为合富市场部监测）,42,商品房、住宅分析,商品房市场,2011年1-6月，长沙内五区新建纯商品房均价为6822元/，同比增长32%；其中住宅均价6363元/，同比增长30%。6月份由于长沙几大品质高端楼盘均集中上市，推高了整体房价的上升，商品房均价达到7492元/，商品住宅均价达到7194元/，住宅月度价格首次突破7000元大关。（数据来源：长沙市房地产研究中心，其中6月成交均价为合富市场部监测。）,43,商品房、住宅分析,商品房市场,2011年1-5月长沙内五区住房供应套均面积为112.86，同比缩小1.46%。1-5月，90-120的的面积段成为市场供应的主力，但是，由于目前市场购买力仍然以刚性需求为主，所以60-90的面积仍然是成交的主力。由于60以下的产品供应量较少，所以供销比较低。,从2011年1-5月住宅销售备案的价位结构来看，由于保障房等非市场定价类住宅的进入，4000元以下的价格占据相当比例，而由于上半年部分高端楼盘的上市，1-5月7000元/以上的价格占比达到16.23%，较以往上升幅度较大。,44,商品房、住宅分析,商品房市场,2011年一季度，长沙的各项经济技术指标仍然排在中部六省的前三位中，其中GDP的排名仅次于武汉。经济环境好，发展快，而商品住宅的价格在中部六省之中仅排名倒数第二位，由此可以看出，长沙的价格在未来市场上还具有一定的上升空间。,45,商品房、住宅小结,商品房市场,供销：2011年上半年，长沙房地产市场虽受政策影响成交量有所下降，但从整体供销比来看，仍然延续着去年供不应求的状态；随着未来供应量的逐渐加大，加之调控政策的影响，预计下半年的销售压力将有所加大。价格：2011年上半年，受到开福万达广场、运达中央广场以及保利国际广场的影响，成交均价有较大的上涨，6月成交均价首次突破7000元/，随着后市泊富、华远等项目的上市，市场均价还会有一定程度的上升。产品：从产品结构看，受限购令等政策的影响，90-120的户型已经成为市场供应的主流产品，但是60-90的紧凑型户型仍然是市场上销售最火爆的产品，另外120-144的中大户型产品销售也较好。,46,长沙各大高端项目，如保利国际广场、运达中央广场，万达公馆等高端项目集中进入市场。,2010年至今，精装修项目越来越多，成交普遍较好，精装修市场地位越来越高。,受政策影响，写字楼等商业地产项目市场份额不断增加。各商业项目成交情况也比较理想。,逐渐进入商业地产时代,商品房市场,上半年楼市亮点,47,2010年上半年以来，保利国际广场、运达中央广场、万达公馆以及华远华中心等高端项目即备受关注，今年上半年其中四大品牌高端项目相继入市，引发今年上半年平淡楼市下的一番热潮，同时也推动了上半年长沙市整体成交均价的上涨。,商品房市场,亮点一：高端楼盘集中入市,48,商品房市场,保利国际广场,首次开盘当天推出A1#房源，44层的超高层，两梯三户、两梯两户，132-170的三房88套、166-195的四房132套，共220套房源，当天销售212套。开盘当天到场VIP客户约240批左右，现场气氛比较火爆。首次开盘均价：13000元/左右,4月30日晚上7:30盛大开盘，首次开盘销售率达到97%，销售火爆。5月28日晚上在通程国际大酒店二次开盘，开盘销售64套，成交率48%。,二次开盘当天推出A2#房源，44层的超高层，两梯三户、两梯两户，132-140的三房88套、159的四房44套，共132套房源，当天销售64套。开盘当天到场VIP客户60批左右，开盘当天新办理VIP卡12张，共到场客户72张。二次开盘均价：13800元/左右,项目到目前为止已经销售312套，剩余40套左右；当前均价为：14000元/。,49,商品房市场,保利国际广场,1、客户年龄：购房客户年龄主要在35-50岁之间；2、客户来源：客户以长沙本地客户为主占80%主要为天心区，雨花区，芙蓉区。外地客户邵阳，郴 州、衡阳、常德等占16%，外省客户占4%。（购买客户 中有20%的客户为保利阆峰云墅业主）。3、置业目的：80%以上为改善性自住，20%为投资+改善，纯投资无。4、客户职业：购买客户以从事银行、金融业居多，其次为企业私营业主；5、注：二次开盘的购房客户中，有70%的客户都为一次未选到房的客户。,50,商品房市场,运达中央广场,运达中央广场于5月18日晚上在售楼部盛大开盘，开盘即热销87%。项目引进了W酒店和瑞吉酒店，酒店的引进对项目的本身产生了较大的影响，部分客户购房即看重酒店资源的引进以及对运达本身品牌的信赖。运达开盘推出了4#、6#栋，一共459套房源，其中有101的两房93套，150-176的三房306套，228-229的四房60套。开盘热销398套，销售率达到87%。精装修标准：4800元/开盘均价：内部认购价13800元/，4#、6#均价14800元/。运达中央广场目前均价：16000元/。,51,运达中央广场,商品房市场,1、客户类型：客户购买用途以投资兼自住型的客户居多；2、客户年龄：38-55岁之间的客户为主；3、付款方式：该项目选择一次性付款的客户占到45-50%。4、客户来源：客户以长沙本地客户为主占60%，外省客户占到30%，主要以北京、上海为 主；周边县市的客户则约占10%的比例；依托喜达屋集团FANS、运达老板 影响人群、其客源主要来自于：喜达屋集团FANS、业务合作伙伴单位、入住 酒店商务人士、喜来登高端会晤人士、美美百货奢侈品vip会员、客户、已 购买运达国际写字楼、公寓老客户、省外财富人士、投资人士及单位高层；,52,商品房市场,万达公馆,6月26日上午于皇冠假日大酒店开盘，开盘当天现场火爆，销售率达到87%。万达公馆开盘推出了2#房源，现场加推了3#房源，一共推出房源431套，其中164-175的两房84套，224-243的三房347套。开盘当天销售376套，销售率87%。开盘当天到场的VIP客户约440批左右，现场比较火爆。精装修标准：对外宣称6000元/。开盘优惠：VIP交30万优惠10万；一次性97折，按揭99折。开盘均价：2#折前均价14000元/；3#折前均价15000元/。,53,商品房市场,万达公馆,客户年龄：购房客户主要以中年人为主，年龄主要在30-50岁之间；置业目的：购房客户主要是以自住为主，占比60%，另外投资加自住的比例有25%左右。纯投资的客户较少，仅占比15%，客户主要看重项目的品牌、地段和资源优势。客户来源：主要是长沙本地客户为主，其中包含部分外地来长沙的久住居民，占 比70%左右，另外有25%的客户是来自省内其他地级市的客户如娄底、郴州、湘潭、株洲等，另外还有一些外国客户占比5%；客户职业：主要是私企老板或个体经营户等经商的生意人为主，另外还有部分企 事业、政府即将退休的高管。,54,商品房市场,北辰三角洲,项目从入市到现在开盘总共4次，其成交情况都较好，客户关注度也很高。推售情况：2010-10-15 推出团购、内部认购5、8、3号栋奇数层共481套。成交近400套。2010-10-17 推出对外开盘4、7和上次推出的3号栋的奇数层，共543套。成交450套，两次一共推出948套，共成交850套。销售率为90%。两次整体均价7200元/平米。2010-12-24 推出观天下90套房源。成交60套。销售率67%，当天成交均价为9200元/。2011-05-28 推E5区4#、7#栋，共388套房源。当天销售300套。销售率77%，4#折后均价为7300元/平米；7#折后均价7800元/平米。2011年初，散推一期D3区1#一线江景豪宅329-330房源，共80套，目前为止销售48套左右，销售率60%。目前均价11000元/。,55,商品房市场,北辰三角洲,客户年龄：主要为中年人，年龄段在30-45岁之间；置业目的：以投资型户为主，自住客户比较少；客户来源：主要是长沙本地客户，其中雨花区、天心区、和芙蓉区客户占较大比例 湘潭、株洲等周边城市客户也占一定的比例，外省客户也有少量，主要用于投资；客户职业：个体经营的工商户为主，企事业单位中高管、另外还有部分政府公务员；客户关注点：两江交汇之处，“地王”地段，未来升值前景巨大。实力大盘，人文氛围及自身配套比较完善 全市一线江景奢侈大盘，幼儿园至中学的完善配套。,56,56,商品房市场,亮点一：高端楼盘集中入市,2011年上半年，高端项目供应量大幅增加，销售价格处于高位，但是成交量都普遍较好，政策高压之下，高端豪宅还可以取得高成交率，主要原因在于：地段优势：各项目所处的地理位置都具有一定的优势，处于市中心绝好的地段，交通便利，在目前市中心区域供应量日趋减少的情况下，此类豪宅产品更显珍稀。资源优势：项目大多拥有自己独特的外部资源，如北辰三角洲、保利国际广场和万达广场都拥有一线江景资源，而运达中央广场靠近武广高铁以及地铁站口。另外，综合体多种物业组合的内部配套资源也是其亮点之一，如运达中央广场就是凭借W酒店以及瑞吉酒店的进驻而大大提升了项目形象。品牌效应：各项目都拥有强大的品牌支撑，客户的信赖度较高，加之万达和运达中央广场的精装豪宅为市面上稀缺产品，引发市场对高端豪宅产品的需求释放。高端客户拥有较强的经济实力，对豪宅的投资意识也更为强烈，而长沙经济及城市建设的快速发展，也促使外地客户来长沙投资的比例大幅增加。与普通购房者相比，豪宅客户对政策的抗击能力更高，从而导致在政策频出的今年上半年里，豪宅市场的成交反而优于普通住宅市场。,高端楼盘入市小结,57,商品房市场,亮点二：精装修普及市场,上半年开盘精装修项目有14个，其中，今年新上市的精装项目有5个，主要是小户型精装以及精装公寓为主，且上市项目开盘成交情况均比较理想，目前市场上精装产品越来越多，精装标准几乎都在800-1200元/之间，市场普及度越来越高，且客户接受度也较高，精装修的发展趋势越来越明显。,58,商品房市场,亮点三：逐渐进入商业地产时代,长沙已逐渐进入商业地产时代，全市已知的综合型商业项目至少有20个；随着政府对居住型物业调控力度的不断加大、投资成本不断升高，使得商铺、写字楼成为了当前投资客群们新一轮的投资热点。据调查，目前长沙已有部分项目还未开盘，商铺、写字楼便已经开始内部认购了，虽然价格不菲但销售依然火爆，其中万达B区临街商业及运达写字楼均已基本售罄。买家多为地市州客户、湖南省内、广深、外地返湘客等渠道，实力雄厚。,59,商品房市场,亮点三：逐渐进入商业地产时代,2011年上半年，工业用地之外的土地成交一共有13宗，纯住宅用地的仅成交1宗，带有商业性质的土地成交有12宗，其中纯商业用地的有5宗，上半年商业用地成交活跃，加之目前市场上各大高端楼盘写字楼的陆续推出，在未来几年内，商业地产或占据一定市场地位。,60,上半年市场竞争小结,商品房市场,上半年保利国际广场、运达中央广场以及万达广场等品质高端项目集中上市，推高当前长沙的整体房价，给政策高压之下的市场带来一股热潮。长沙目前综合体项目增多，加之政策的影响，商业土地的火爆成交，长沙未来几年内将会逐渐步入商业地产的行列。2010年以来，精装修就已经成为市场的一根主弦，今年上半年新推精装项目有绿地公馆、花漾年华等，主要以小户型精装或精装的公寓为主，且消化较好，精装修逐渐普及市场。,61,置业特征,62,62,潜在客户分析,1.样本：房交会期间到访客户登记。2.来源：我司代理项目中参展2011年春交会的项目来访客户登记。3.对应项目：新天地大厦、中信新城、华远华中心、奥莱小镇。4.特别说明：本次调查对象主要针对市场上的潜在客户群体，目的在于了解政策之后的自住型客户 和投资性客户的购房心理变化以及其购房需求等情况，同时了解90以上、90-120 120-144以及144以上面积段的客户特征。,置业特征,63,63,潜在购买者之中，主要还是以长沙本地人为主，其次是省内的外地客户，省外的客户占比较少；购买者主要都是在长沙工作而买房。,潜在客户中，自住型客户年龄区间在20-30岁的青壮年为主，30岁以上的占比较少；而投资性客户主要年龄区间在25-50岁之间，其中20-35岁的客户占比最大。,置业特征,潜在客户分析,64,64,置业特征,潜在客户分析,自住型客户主要是个企事业单位的高管及普通员工为主，其次是一些私企的员工；而投资型客户除了企事业单位的员工之外还有一部分的个体经营者，具有一定的购买力。,数据显示，自住客户主要是刚需为主，另外还有部分改善型的购买者，而对于投资客户名下房产至少一套以上，二套房贷首付的上涨抑制了一部分资金并不是很充足的投资者。,65,65,置业特征,潜在客户购房需求,潜在购房者中，有大部分的人都认为市中心是他们购买的首选区域，其次是南城以及武广新城区域。,对于物业类型的选择，不管是自住还是投资，高层都是首选物业，但是在自住客户中，选择公寓和洋房的比例上升；而在投资上，写字楼和商铺的比例是有较大幅度的上升的。,66,66,置业特征,潜在客户购房需求,90-120的面积区间是市场需求的主力面积，其次为60-90，自住型客户对于舒适型