长益田地产项目市场分析报告.ppt

,长春益田项目综合分析,E-HOUSE CHINA/200911,长春益田地产/中国长春,长春市的商业地产近年来发展较快，主要以“重庆路商圈”、“桂林路商圈”、“红旗街商圈”、“火车站商圈”、“大马路商圈”为主，形成了城市固有的五大商圈，主要为集中商业与临街门市相辅相成。长春市的写字楼市场还处于培育成长阶段，占据市场半壁江山的商住两用楼就可以说明。商住楼以商住两相宜、低廉的前期投入、较长的使用年限，而受到很多客户推崇。从目前形势来看，商住楼与纯写字楼会在一定时期内并存，用于满足中小型创业公司办公。像新润天国际这样一些高品质高价位写字楼项目的热销，在一定程度上反映出高端客户对高档写字楼的强烈需求。从长期看，长春市对一些高端写字楼的供给尚显不足。长春市的酒店式公寓市场处于刚刚兴起阶段，目前与北京、上海等发达城市的酒店式公寓还有一定的差距，发展相对滞后。,概述,目录,一、长春市商业市场分析,二、长春市写字楼市场分析,三、高新区、净月区商业、写字楼市场分析,四、长春市酒店式公寓市场分析,五、益田企业及长春项目背景,一、长春市商业市场分析,1,长春市商业形态,2,长春市商圈分析,3,4,长春市商业供求分析,长春市典型项目分析,5,长春市商业市场预测,长春市的商业地产随着整体市场的发展，逐渐形成了以下几种商业地产态势。,长春市商业形态,老商业聚集已经形成。主要以“重庆路商圈”、“桂林路商圈”、“红旗街商圈”、“火车站商圈”、“大马路商圈”为主，均为传统意义上的“商圈”，原有的老商圈呈现出饱和趋势。纯商业性的大型项目较少，商业项目主要以临街门市为主，其他类型商业项目为辅助的商业地产市场结构。依靠原有商气发展的项目较多。住宅规划的形式格局对商业地产的影响较为明显。新区域的商业地产逐渐崛起。从定位来看，长春商业地产主要分为单一定位和综合定位两种。从分布区域来看，商业项目由原来的一点或几点变为“遍地开花式”的成片发展。各区商业发展不平衡，各有特点。,据长春市商务局的统计，目前长春已经被确定的城市级商圈共有5个，主要集中在老城区，以人民广场为中心。,长春市商圈分布情况,重庆路商圈桂林路商圈红旗街商圈站前商圈大马路商圈,重庆路商圈内的集中型商业主要分布于重庆路两侧，多为百货及购物中心。,重庆路是目前全市最大的商业步行街区。以市中心的枢纽地段、持续强势的商业“金锁链”（卓展时代广场、百货大楼、重庆路步行街）为核心，涵盖了长春市CBD区。该商圈以大型综合性购物中心为发展基点，营造了通向全市各区域的发散性商业辐射圈。商圈走“受众细分”的路线，从旧式国营百货商场到新兴服装连锁店，到新式服装卖场，重庆路商业圈成为长春市商业中心的“黄金点”。商圈日人流超过60万人，本商圈主力消费人群主要来自长春本地的中高收入层，主力年龄层大约为20到50岁的青年及中年人士，而且女性的比例比较大。,商圈分析/重庆路商圈,集中型商业以百货及购物中心的模式为主，基本采取扣点联营的模式。商业竞争日趋激烈，原有的一些商家已经被淘汰（百盛），由于商业及百货中心的业种规划不合理，导致经营同质化严重，竞争激烈。,卓展购物中心,万达广场,亚泰富苑,国贸中心,商圈分析/重庆路商圈/集中商业概况,长百大楼,商圈分析/重庆路商圈/商铺概况,本商圈内沿街铺位很多是商家的旗舰店，沿街商业产品档次在城市中属于中高档，因此街铺的出样产品特征为比较高级的形态。,主力铺位面积：120-200平方米（旗舰店一般由多个标准铺位组合而成）铺位形态：单层铺位大约80%，双层及以上约20%铺位主力面宽：4.0-4.5米铺位主力进深：12-14米层高：3.8-4.5米,重庆路商圈的租金水平主要由重庆路上的商铺租金体现主街租金范围：60-100元/平方米/天副街（交叉的小马路）租金范围：15-30元/平方米/天的水平,铺位租金,铺位情况,桂林路商圈内的主力店主要分布于同志街、桂林路沿线及自由大路两侧，金融机构与商圈、城市配套及学校形成互补。商业主要以服饰及餐饮类业态为定位。,桂林路商圈是一个时尚、前卫风格明显的现代商圈。较小的区域内云集了购物商场、大型超市、写字楼、特色餐饮、娱乐、酒吧一条街等等现代化的商业设施。以临街小商铺为主打的新潮服饰专卖店，是长春市1828岁青少年一族追求服装、饰物潮流的主要集中地，2004年桂林路商业圈已经定位为“韩国商业街”。各家以其风格前卫、货品新奇等特点占去了大部分的青少年消费者市场份额。该商圈以其优越的地理位置、便捷、发达的交通、时尚的经营风格和区域较强的消费能力在长春商业发展中立于不败之地。商圈日人流超过40万人，桂林路单街日人流超过8万；周末人流超过15万。,商圈分析/桂林路商圈,小燕莎购物广场,恒客隆超市（依林小镇）,桂林商厦,商圈分析/桂林路商圈/集中商业概况,本商圈内集中型商业面积约5万平方米，大多为零售目的的精品时尚服饰及饰品商城，主力店大多人流很旺，而且内部多以店中店的模式分割出很多面积很小的铺位。其中店中店经营者主要为个体业户。,主力铺位面积：20-60平方米铺位形态：单层铺位大约85%，双层及以上约15%铺位主力面宽：3.6-4.3米铺位主力进深：10-12米层高：2.8-3.0米,红旗街商圈主要以三大百货商场为主力所营造的集中型商业圈，同时IT电子商业也是红旗街商圈的一个重要组成部分。,红旗街商圈的整体消费档次偏于大众化，欧亚商都、巴黎春天服饰广场经营品种填补了该商圈中高档消费的空白，为中、高档消费者提供了所需要的消费需求，在红旗街商圈确立自己的存在价值。亚细亚商以“经济实惠”在长春市民心目中确立良好的口碑。红旗街商圈也是传统与新兴商家同台唱戏的大舞台，区域内存在兼容性相互依存。由于红旗街商圈近年中、高档住宅项目的大量开发，为红旗街商圈已经汇聚的巨大人气“锦上添花”，为红旗街商圈的发展起到推动作用。商圈日人流超过40万人。在商业方面，以百货类为主，其他商业基本附带，同时也是IT电子的集中经营区域，为该区域聚集较多的人气效应。,商圈分析/红旗街商圈,商圈分析/红旗街商圈/集中商业概况,红旗商圈以集中型商业为主，其中附带少量的商铺。其中，欧亚商都起了一定的带动作用，三大商场的经营种类各有不同，其消费者需求次列排序不同。,巴黎春天百货,欧亚商都,亚细亚百货,百脑汇,长春市现阶段的商业销售以商铺为主。集中型的商业现阶段仍以招商为主。在现阶段城市商圈的打造中，逐渐向老城区外蔓延。,长春市在售商业分析,中国北方汽贸城天地十二坊临街商铺,主要在售项目,招商项目,天地十二坊盛世城购物中心天池领域,中国北方汽贸城,富苑盛世城,天地十二坊,天池领域,商业供求比在由2007年度的2.28：1至2008年的2.45：1，供应量增加，成交总体上并不理想。商业市场略表现出供过于求的态势。,长春市在售商业分析/商业供求分析,商业供应在2007年开始迅速增加，其成交稳步上升。,商业类型以底商为主，新建小区的底商所占比例达68%，份额相对较高。,长春市在售商业分析/商业类型成交分析,成交均价自2006年起呈稳定上升态势，但因其需求量相对不足，其均价同比增长显下降态势。,长春市在售商业分析/价格走势,天地十二坊天地十二坊是集餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的院景商街。,典型商业项目分析,项目总用地7.59公顷，是长春长电房地产开发有限公司通过土地交易市场与大型居住小区临河风景同时摘牌获得，位于长春市经济技术开发区，是长春长电房地产开发有限公司投资五个亿打造的项目。项目周边聚集居民区较多，方圆两公里内的人口约四十万。,典型项目分析/天地十二坊,商街全长1026米，总建筑面积17.31万平方米，纯商业面积近11万平方米。主要包括院景商街6万平方米，国商和沃尔玛5万平方米。以天地大厦为龙头，主体商街为十二座特色商坊，为二至四层的建筑，铺面积从几十平至上千平不等，可根据需要随意划分。涵盖大型超市、国际品牌旗舰店及商住两用公寓（天地SOHO）。,项目于2006年面市开始销售，成交价格47648800元/，成交均价5831元/。从整体成交来看，在2007年下半年销售情况较好，此期间其项目已招商进入较多商业项目，包括国商及肯德基的开业，提升了周边的商业氛围，进而促进了商业街的销售。,天地十二坊成交情况,典型项目分析/天地十二坊,项目在推广宣传中媒体选择较多，其中平面在2008年度相对不多。其同时也在车体广告上做宣传。,天地十二坊媒体投放情况,典型项目分析/天地十二坊,招商情况,沃尔玛超市购物中心长春国商百货肯德基永和豆浆中国建行、中国银行吉林省农村信用合作社王记餐饮有限公司罗莱家纺体育专卖柏拉图咖啡语茶丽丽美容院,项目在入市后，就开始着重引进大型商场，并成立了天地十二坊商业联合会，由天地十二坊各商家及业主组成，先后与国商百货与沃尔玛签约并入驻，提升了区域周边的人气。同时随着区域周边各小区的不断入住，居住氛围达到后，进而推动了项目招商的不断开展。,典型项目分析/天地十二坊,中国北方汽贸城,典型项目分析/中国北方汽贸城,中国北方汽贸城项目总投资30亿元，全力打造全国最大的汽车汽配专业流通服务平台。汽贸城共分两期建设，每期投资15亿元。项目竣工后，中国北方汽贸城将会是一个立足长春、辐射东北、面向全国的最大汽车汽配展销中心、贸易中心、物流中心、检测中心和文化传播中心。,组团规划，有效分区，形成了以汽车配件为核心的不同经营种类的汽车聚合商业。,双首层设计，项目建筑巧妙利用地势落差，构筑立体交通网络和立体人流、商流动线，创造性地设计出“上首层”和“下首层”交相辉映的“双首层”商街格局，彻底颠覆了传统市场的楼层规划弊端。,典型项目分析/中国北方汽贸城,项目于2007年9月开盘销售，先期主要面向自营客户销售。自2008年2月后，部分产品开始面向投资客销售，其成交额略有下降。从价格走势来看，保持了较好的上升趋势。,典型项目分析/中国北方汽贸城,长春市商业市场预测,已成熟的商业圈发展呈现饱和状态，可开发空间不会很大。社区商业发展潜力巨大。商业地产格局和走向呈现“受城市规划牵制”的趋势。新区商业受住宅地产板块开发的影响较为明显。从规模来看，商业地产也开始逐渐走向精品化路线，其中最具代表性的就是街区商业。东南、西南、南部三个板块将是今后的商业热点区域。,二、长春市写字楼市场分析,2,长春市写字楼供求情况,3,长春市典型写字楼概况,长春市商业市场分析,4,长春市写字楼市场预测,1,长春市写字楼市场特征,长春市写字楼市场特征,环人民广场区域内已经形成了基本的中央商务格局，写字楼的客户大多规模较大，专业写字楼多集中在这一区域内。桂林路区域的写字楼多为上个世纪90年代的旧有建筑，小企业比较多，入住企业多为广告、旅游、IT等行业。红旗街商圈内现有写字楼的主要客户以旅游公司、律师事务所、装修设计公司、外地机构驻长办事处等为主。火车站区域写字楼的客户中，医药行业、服装行业较多，还有一些广告、软件、地产等公司。吴太商务中心是长春市为数不多的高档写字楼之一，所以其入住客户的发展规模往往较大。高新技术产业开发区内以高科技产业为主，对于写字间的需求较大，随着城市经济的不断发展，该区域形成了新的商务区，成为长春写字楼市场的第五大版块。,2002至2005年间，长春出现了如吴太商务中心、润天国际、鸿基名筑、伟峰国际商务广场、鸿城西域、超达磐谷国际商务港等高端写字楼项目，并形成了西南高新区，西部绿园区，东部南关、二道区，中部西安大路写字楼聚集的四大板块。2006年后，兆丰国际、鸿石国际、百脑汇、新润天国际、新世纪鸿源、典石广场、盛世城等项目相继开发。2008年写字间新推在售项目相对较少。,长春市写字楼市场供应较为平淡，以消化市场存量为主。,长春市写字楼供求情况/历年写字楼供求走势,长春写字楼市场2004-2008年的供应量除2005年外，都较为有限，近两年更是显现出供不应求的趋势。长春市写字楼的成交量从2004-2007年呈现逐年递增的趋势，2008年虽然较2007年相差很多，但仍高过2006年，说明长春写字楼市场仍有一定需求。随城市配套设施的日渐成熟，写字楼的档次逐渐提升，成交均价仍有一定上升空间。,注：2005年写字楼的大量供应，并没有从后期的成交中有较多的体现，这主要是由于写字楼存在租售两种盈利方式，一部分写字楼以出租为主，再加上写字楼区位不佳，以及经营不善造成空置，因此2005年较大的供应量没有较多的显现在后期的成交中。,从成交面积来看，以朝阳区为首，朝阳、南关、高新、宽城写字楼的成交面积排在全市前四位，目前写字楼分布也以这几个区域为主。,长春市写字楼成交情况/区域成交分析,朝阳区以其明显的区位优势成为写字楼成交面积最多的区域。,长春市典型写字楼概况/典石广场,项目处于长春西安大路CBD周边，汇聚长春市最优的商务资源，打造集居住、商务、商业以及投资等多重价值于一体的多功能商务综合体。3个首创造就国际化商务标准首创一：长春首家引入 HOPSCA（豪布斯卡）规划理念首创二：长春首家最高商务复式（6.6米层高的LOFT）首创三：长春首家规划CBD万米地上停车场,典石广场经典高品质商务综合体,长春市典型写字楼概况/典石广场,项目包括1栋写字间、1栋商务套房、2栋住宅和1万多平方米临街商业。典石广场将“商务集群”概念引入长春，独特的商务套房设计在3680平方米；精致型住宅设计在5080平方米；写字间设计在70800平方米；临街门市则是2002000平方米，此外还配有全方位的生活服务以及娱乐配套，充分满足商务的多面需求。,成交情况,项目于2007年面市开始销售，共成交44套办公，成交均价5629元/。从整体成交来看，项目成交均价从2007年的4729元/，上升到2008年的6071元/，项目配套设施齐全，区位优势明显，交通便捷，该区域高档写字楼的稀缺，促成项目成交均价大幅提升。,长春市典型写字楼概况/典石广场,典石广场办公项目于2007年11月销售，广告宣传力度较小，仅在2008年3、4月和8、9月有广告投放。典石广场广告投放次数较少，共投放8次，分别在新文化报、东亚经贸新闻和城市晚报。,广告投放情况,长春市典型写字楼概况/典石广场,长春市典型写字楼概况/富苑盛世城,盛世城集办公、商业、休闲于一体的多功能建筑综合体。,项目整体功能定位于新都市主义时尚舞台，融入领先创意元素，融合体验式商业，集超市、百货、餐饮、娱乐、休闲于一体的多功能建筑综合体。盛世城提倡“一站式”购物方式，它提供了包括购物、休闲运动、娱乐、餐饮等各项设施，主体空间由主力店、主题游乐园、国际美食中心、大型商店、专卖店、步行街、室内运动场等构成。项目规划有5到6家主力店，20余家次主力店，260余家专卖店，100余家主题餐厅，10余家娱乐休闲场所。盛世城有大型地下停车场，车位达1200余个，预计于2008年下旬开业。,项目所在区域交通便捷，临近红旗街、桂林路、重庆路商圈。商铺临街，写字间、高层公寓处在繁华地段，有一定投资潜力。,长春市典型写字楼概况/富苑盛世城,成交情况,办公项目于2007年面市开始销售，共成交126套，成交面积1.34万平，成交均价9411元/。从整体成交来看，在2007年销售情况较好，项目入市进行大量广告宣传，结合其自身区位优势以及招商情况，促进了办公的销售。,长春市典型写字楼概况/富苑盛世城,富苑盛世城办公项目于2007年销售，2007年在推广方面集中在7、8月以提高市场的占有率。2008年上半年没有广告投放，随着项目在2008年9月开盘，2008年下半年增加推广力度，平面媒体投放次数增多。富苑盛世城广告投放以长春晚报和城市晚报为主，辅以东亚经贸新闻、房地产报和新文化报，以扩大宣传力度。,广告投放情况,长春市典型写字楼概况/富苑盛世城,长春市典型写字楼概况/南湖假日,南湖假日距南湖公园仅800米，步行仅8分钟左右。同时，南湖假日周边商务氛围浓郁，多家行政事业单位、商务办公楼、星级酒店等城市设施环绕周围。南湖假日现已与上海如家酒店签约，将成为长春较大规模的连锁酒店之一。,南湖假日“休闲商务”建筑综合体,长春市典型写字楼概况/南湖假日,南湖假日项目于2008年6月销售，广告宣传力度较大。2008年3月起开始进行广告宣传，广告投放以项目开盘前期及开盘后一个月为主。,广告投放情况,长春市典型写字楼概况/南湖假日,长春的写字楼市场，仍然处于成长阶段，还未形成规模。长春写字楼市场呈现着“老中青”并存的态势，尤其近年占据城市最好地段的“中生代”写字楼和商住一体公寓的出现，使得长春写字楼仍徘徊在商住与专业之间。随着长春城市化进程加快，国内甚至国际大公司纷纷进驻长春，越来越多的本地企业发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标。随着城市配套设施的不断完善，以及专业写字楼的开发建设，长春写字楼市场的价值仍有一定上升空间。原有CBD区域和新城区将形成长春写字楼新旧竞争格局。长春写字楼市场已开始进入快速成长阶段。从市场反应来看，高端客户对高档专业写字楼的需求初步显现，市场缺乏配置完善、物业服务优良的高品质写字楼。,长春市写字楼市场预测,三、高新区、净月区商业、写字楼市场分析,1,高新区商业项目概况,2,高新区写字楼概况,3,净月区商业、写字楼市场概况,4,高新、净月区08年商业用地成交情况,高新区商业项目概述,高新区商业项目特点：,区内商业项目层次单一，主要以沃尔玛购物广场为主力代表，无其他大型商业综合项目。消费档次主要为低档，消费群体以吉林大学、长春理工大学等大专院校师生为目标群体。目前区内部分街路形成一定的商业特色，如修正路形成以餐饮休闲娱乐为 特色的商业街路，并初具规模。随着南部新城的规划、附近住宅项目的增多，高新区商业项目将表现出一定的市场潜力。,高新区商业项目/沃尔玛购物广场,沃尔玛是全球最大的零售商业巨头，高新区沃尔玛购物广场于2002年进入，最初以山姆会员店业态经营，后更改为购物广场业态，目前是高新区最主要的商业项目，营业面积为30000平方米。,高新区商业项目/东方家园,东方家园是家装建材商业项目，是长春市南部几家综合性家装建材项目之一。该项目与沃尔玛购物广场隔街相邻。周围众多新建小区居民是东方家园的主力消费群体。该项目是长春本地开发商乾源房地产公司的商业项目之一。,街路概况：,高新区特色商业/修正路,修正路以坐落于该路的修正药业命名，街内商业气氛于2004年初具规模，商业场所以临街的底商为基本形式，业态主要以餐饮、娱乐、住宿为主，消费群体主要是周围大专院校师生和新建小区居民。,高新区写字楼市场特点,高新区写字楼概述,长期以来高新区写字楼市场缺乏主力项目带动。高新区因其区位发展特点，工业企业发展较为迅速，而写字楼的需求主体商贸企业发展较为缓慢。高新区写字楼从2006年进入起步发展阶段，2006年当年新增写字楼面积58000平方米，2007年、2008年呈现稳步发展的态势。随着南部新城的规划、轻轨交通体系逐步完善，高新区写字楼市场需求将有进一步增长。,目前，高新区典型写字楼有以下四个项目：,高新区典型写字楼,阳光大厦硅谷大厦磐谷国际商务港联邦国际大厦,典型写字楼介绍/阳光大厦,项目处于高新区入口处，地理位置优越。紧邻轻轨一期，位处卫星路与前进大街交会，交通条件发达。毗邻沃尔玛购物广场，商业气氛浓厚。,典型写字楼介绍/硅谷大厦,硅谷大厦位于卫星路、电台街、硅谷大街交汇处，紧邻轻轨，交通条件较为发达。项目上市时间较长，具备成熟的写字楼氛围。,典型写字楼介绍/磐谷国际商务港,位于高新开发区核心位置。定位东北第一RBD城市功能区，即给商务人士提供一个品位较高、有特色，而且距离工作单位不远的时尚商务休闲区域。项目内已建成一条长804米、宽21米的时尚休闲商业步行街。,典型写字楼介绍/联邦国际大厦,该项目是目前高新区内距离市政府最近的写字楼项目，距离市政府1600米。该项目建筑设计获奖较多。,净月区商业、写字楼市场概况,净月区位于长春市区东南部，是省级开发区，区域面积478.7平方公里，常住人口14.6万人，该区三面临水、四面环林，区域内林水总面积243平方公里。该区以旅游为传统产业体系，代表产业有净月潭森林公园、伪满皇宫博物院、长影世纪城等。近年来，该区文化教育科研产业体系也初步形成，代表产业有东北师大净月校区、吉林农业大学、一汽启明软件园、干细胞中心、中国农业科技东北创新中心等。,区域概况,由于净月区配套设施相对不完善，交通并不发达，距离市中心较远，区域房地产市场属于发展阶段，因此该区域商业、办公项目很少，商办项目并不发达。随着该区城市发展建设的提速，城市基础配套设施的完善，将会吸引更多的知名企业入驻，加之居住氛围日益浓厚，将会带动该区商业以及写字楼市场的发展。,商业、写字楼市场概况,高新、净月区08年商业用地成交情况,高新、净月区2008年纯商业用地成交面积较少，这两个区域的土地供应以综合性用地为主。,四、长春市酒店式公寓市场分析,1,长春市酒店式公寓发展现状,5,长春市典型项目概况,6,长春市酒店式公寓市场预测,2,长春市酒店式公寓基本特征,3,长春市酒店式公寓市场发展阶段,4,长春市酒店式公寓市场供求分析,2004年以后，长春房地产市场发展速度明显加快，在快速发展的过程中，酒店式公寓也逐渐兴起。从早期的宝迪克公馆、新世纪鸿源到07年的万晟现代城、万科兰乔公寓，以及标杆性酒店式公寓项目-亚泰鼎盛国际的诞生，标志着长春酒店式公寓的崛起，而且这些项目取得了很好的销售业绩。长春市酒店式公寓总体供应量也呈现逐年递增的趋势。长春市现有酒店式公寓大部分出售产权，大多位于成熟的商务中心、大型企业或外籍人员流动比较大的区域。由于其独特的产品特性，其客户可分为自住型和投资型，客群多为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士或经常往来城市的国内及商务人员。,长春市酒店式公寓市场发展现状,长春酒店式公寓市场处于初级发展阶段，尚未成熟，其市场价格水平与办公用房基本持平，但酒店式公寓所具有的低总价、高投资回报率等优势，使其在整个商品房市场中，占据了一部分市场份额。目前长春市场现有公寓都以小户型为主，价格区间在30007500元/平方米。户型格局上看，产品以一居为主，主力面积基本在40-65之间，与酒店式公寓存在一些差距，主要表现如下：1、在规划设计上存在欠缺，有些是由烂尾楼改造而成，有些是住宅项目的边角料地块，朝向、过道都存在一些问题；2、无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务；3、从经济性来讲，每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本；4、开发商选择利润最大化的设计原则，在有限空间分割出更多单元，导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少，户型不规则，暗卫出现，影响居住生活的舒适度；5、标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐，每天上、下班大量人流上、下电梯，生活环境较差。,长春市酒店式公寓基本特征,2003年以后长春酒店式公寓开始出现，比较典型的项目有宝迪克公馆、新世纪鸿源、万科兰乔公寓、亚泰鼎盛国际、巴洛克铂宫、壹克拉公馆等项目，销售情况较好。,长春市酒店式公寓市场发展阶段,2005年宝迪克公馆,2006年新世纪鸿源,2007年万科兰乔公寓,2008年巴洛克铂宫,2008年壹克拉公馆,2007年亚泰鼎盛国际,经过几年的市场培育，酒店式公寓迎来了新的市场发展空间，更多的投资者开始逐步接受这种全新的、高回报率的投资方式。,由于长春酒店式公寓市场还不成熟，我们结合精装修小户型公馆和项目中全为90平方米以下户型的产品，来研究长春的小户型公寓市场供求关系，从近两年小户型公寓的供求市场看，小户型公寓产品供应逐年增多，市场需求量较大，成交均价小幅攀升。,长春市酒店式公寓市场供求分析,从长春市各区域房地产市场供应的小户型产品来看，南关区由于地处城市繁华区域，小户型公寓类产品上市较多，如06年以来上市的宝迪克公馆、奥莱公寓、万晟现代城、亚泰鼎盛国际等，成为长春小户型公寓产品的市场典范。随着市场接受度的提高，其它各区域也都相应的开发这种产品，但大多项目都不是以这种产品为主，而是自身项目的1栋或几栋楼设计成小户型精装修，一般是项目中的东西向的厢房。随着市场需求的不断增加，长春的酒店式公寓还需进行品质升级，服务不断完善，以满足消费者日益增强的需求。,长春市酒店式公寓市场区域供求分析,典型项目概况/壹克拉公馆,项目位于南关区的交通要塞，民康路与平阳街交会处。从人民广场步行至此不足800米，向北毗邻重庆路成熟商圈。外立面以现代简约的风格为主，力求打造一座现代感十足又能体现尊贵的城市精英居所，满足栖身城市中的白领、骨干、精英的高端审美需求。,精装小户型，主力户型25-55。适合都市白领阶层居住，或投资型人群。,户型概况,典型项目概况/壹克拉公馆,壹克拉公馆于2008年9月开盘，开盘当月销售117套，次月销售62套，因其地段较好，配套齐全，而且是酒店式服务，比较适合白领阶层和投资型消费者。,典型项目概况/壹克拉公馆,成交情况,壹克拉公馆于2008年9月开盘，但是为了前期积累客户，从4月起就开始投放平面媒体广告，7月、9月投放量较大，为开盘做大力宣传，其投放媒体主要是新文化报、城市晚报、东亚经贸新闻，房地产报、长春晚报也有少量投放。,媒体投放情况,典型项目概况/壹克拉公馆,天富公馆为天富家园五期产品，位于东盛大街与岭东路交会处，地处东盛商圈核心位置。项目为一栋11层高的小户型公寓，是专为都市青年设计的公寓式建筑，投资自住两相宜。天富公馆于7月26日开盘销售。,典型项目概况/天富公馆,天富公馆户型多样，从一房到四房，面积区间为32-140；南北通透，大开间小进深；主力户型：2室2厅，80-90。,户型概况,典型项目概况/天富公馆,天富公馆项目于2008年7月开盘销售，7、8月销售情况较好，共销售126套。9、10月份销售略有下滑。从成交均价来看，在9月达到最高值，10月有所回落，整体成交均价4360元/。,典型项目概况/天富公馆,天富公馆项目于2007年末开始销售，2008年广告宣传一般，2008年5月、7月投放次数较多，8、9月没有投放平面广告，投放主要以半版、1/4版为主，有少量整版。本项目在平面媒体投放选择上比较广，覆盖五大报纸，在房地产报、新文化报投放频次较多，其次是东亚经贸新闻、城市晚报。,典型项目概况/天富公馆,媒体投放情况,项目坐落于长春大学校园和长春大学公寓园的中心地界，使其成为大学经济的直接受益者。由精装修小户型公寓和时尚型商业街组构而成，将成为长春南城核心区域的标志性时尚城市筑品。,典型项目概况/星城国际,星城国际户型面积从35-60，产品形态包括平层和复式两种，3.3米的超高平层举架，实现了最完美的居住尺度；4.8米举架的复式房型，实现了两倍的居住空间。,星城国际户型,典型项目概况/星城国际,长春市酒店式公寓市场预测,长春的公寓市场仍然处于一个初级的发展阶段，仍然未能脱离小户型范畴。长春市现有酒店式公寓大部分出售产权，大多位于成熟的商务中心。随着长春经济的逐年发展，长春市的酒店式公寓市场将有较大的发展空间。随着同类产品的增多，户型格局将更加丰富，将出现两居、三居甚至更大面积的公寓类型，以满足对居住环境要求较高的群体。客户群体将进一步放大，市场细分会更加明显，偏向舒适性、居住性的产品与讲求奢华的产品将出现。酒店式公寓作为一种新兴的住宅产业形态，在国际商务日益融合，住宅观念不断更新的时代，不再仅仅是一种住宅的过渡，而是被赋予了新的生活理念。,五、益田企业及长春项目背景,1,益田企业背景,2,项目之一：高新区地块背景,3,项目之二：净月区地块背景,高新区概况,高新区益田项目概况,净月区概况,净月区益田项目概况,企业背景/公司介绍,总公司简介,益田集团在长春开展地产项目的公司是长春吉实益田置业有限公司，该公司由印尼慕利亚财团和深圳市益田房地产集团股份有限公司共同投资的中外合资企业，是专业从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业。,深圳市益田房地产集团股份有限公司，成立于1996年2月，目前已发展成为一家以房地产开发为核心业务，以商业、酒店、基因生物制药、物业治理、实业投资等为辅业的大型集团股份公司。公司以“铸树精品，创新无限”为经营理念，凭借着一系列有巨大市场影响力的项目，获得了企业品牌和治理水平的全面提升，赢取了广泛的市场认可。目前，集团已初步形成了以深圳、北京、长春为中心，向华东、华南、华北、东北进行区域扩张的战略新格局，成功实现了由传统的住宅开发到集商业和住宅为一体的综合开发战略转型。,长春地产公司简介,益田深圳在建项目益田假日广场效果图,益田公司LOGO标志,益田长春项目的六大背景点,地产主营业务,成熟运作经验,关联业务,良好企业形象,人脉资源,战略中心之一,益田与长春乃至吉林省政府有着长期而深远的联系，在长春市有一定的人脉资源。,益田与东北师大等本地单位有生物基因等合作业务，地产项目将加重益田在长春总的业务比重。,在长春，益田通过良好的企业行为、积极的宣传推广，已经获得良好的企业社会形象，为项目开发奠定了基础；,综观益田长春地产项目，存在：主营业务、战略中心、企业形象、关联业务、人脉资源、运作经验六大背景点。,地产开发为益田核心业务，已在深圳、北京成功运营多个项目，其辅业也多与地产开发关联；,长春是益田东北战略布局的中心，是目前益田除深圳、北京之外的唯一战略中心；,益田在长春地块的项目倾向于商业和酒店，其在其他城市有成功的运作经验，这对长春项目是非常有利的优势。,1,2,3,4,5,6,企业背景/综述,益田长春项目的六大背景点,企业背景/媒体聚焦,2007年2月，来自深圳的益田集团在高新区取得两块土地的开发权，总面积达到142万平方米，成为高新“地王”，大规模开发之势一时无两。益田集团长春公司近日透露高新地块开发方向，表示将在3年时间里，着手在高新区打造一个包含着写字楼、商业、soho、五星级宾馆、住宅等产品的城市“次中心”。2008年进行开发的土地面积约9.1万平方米，建成建筑面积38万平方米，其中包括一座高度超过100米的高新区管委会大楼和一座四星级酒店。历经一年益田集团将启动高新项目2007年初，长春市高新区两块土地出让，总面积达到142.7047万平方米土地。此地块挂牌出让时，申请人需交纳竞买保证金2亿元人民币，没有实力的企业根本无力染指。经过竞拍，益田集团取得了两块土地的开发权，成为高新区地王。获地之后，益田集团聘请日本设计公司、上海设计公司进行规划设计，经过1年的论证与完善，国际水准的社区规划和建筑设计，得到国家建设部、长春领导、专家的一致好评。益田集团决定，近期启动高新地块的建设工程。分三区开发2008年建A区益田集团将分三区进行开发，其中A区的开发将在今年开始。A区占地面积9.1万平方米，建成后的建筑面积将达到38万平方米，包括高新区管委会大楼、四星级酒店、soho商务、商业、公寓等项目。其他两个区由北向南呈梯形分布，将在2010年之后开始动工。B区将建设一座超过200米高的双体楼，其中包括五星级酒店和综合商务中心，还将建设一座博物馆以及大面积绿化景观带，下沉广场建设也会在B区继续;C区将建设住宅和soho项目。（来源:08年3月13日房地产报）,抢滩高新 益田打造城市“次中心”,益田长春项目的六大背景点,企业背景/各城市项目,益田假日广场位于深圳华侨城核心，紧临深南大道，占地3.5万平方米，总建筑面积14.3万平方米，设计理念是“城市中的邮轮”，是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。益田假日广场以独具特色的体验引领着国际购物中心的新趋势，以国际化、大手笔、超前规划塑造着全球先进的城市客厅。,深圳益田假日广场,益田假日广场施工实景图,益田长春项目的六大背景点,企业背景/各城市项目,深圳益田花园,益田花园实景图,益田长春项目的六大背景点,企业背景/各城市项目,益田集团北京项目是与北京电影制片厂合作项目，总占地面积17.5万平方米，总建筑面积60万平方米，位于北京市海淀区北三环。该项目定位为“北京创意文化特区”，由世界排名第一的建筑设计公司日建设计株式会社负责该项目的整体规划设计，是集超五星级电影主题酒店、顶级写字楼、高档商业及北京顶级豪宅为一体的大型综合性项目，建成后将成为北京城市文化板块的核心和龙头、中国的“好莱坞”和电影文化圣地。,北京与北京电影制片厂合作项目,北京电影制片厂厂区实景图,长春高新技术产业开发区位于长春市西南部，是1991年经国务院批准建立的首批国家级高新区之一，总面积78.6平方公里；2002年，长春高新区跻身全国首批“国家实施知识产权制度示范园区”，并率先在东北三省通过了ISO14001环境管理体系国际和国内双认证；在2004年科技部公布的最新国家高新技术产业开发区评价指标体系中，长春高新区获得经济发展评价和技术创新评价的两个第四名。,发展历程,高新区地块背景/高新区概况,支柱产业,高新区地块背景/高新区概况,企业及人才,园区入区企业达2275户，高新技术企业为792户，外资企业400余户；福特、伊藤忠、丸红、住友、西门子、汉高、佛吉亚、TRW等世界五百强企业陆续落户开发区；长春高新区是国内著名的智力密集区，国内知名的吉林大学、长春光机学院等十几所重点学府坐落区内，在校学生超过10万人，博士、硕士超万人；中科院长春分院、长春光机所、长春应化所等39所国家、省（部）属科研机构集中于此，拥有各类人才约20万人，其中专业技术人才就达5万人。,高新区地块背景/高新区概况,高新区行政、商务核心，未来区域新城的城市中心,项目地块现位于高新区南部，硅谷大街以东，102国道以南，超越大街以西，紧邻在建的高新区管委会。,小区域交通体系、生活配套目前较匮乏,高新区地块背景/益田项目概况/核心区项目区位,地块北侧为102国道，为城市快速路，同时即将在硅谷大街与102国道交汇处修建硅谷广场,地块东侧为超越大街，东侧为高新区的产业园区,地块西侧为硅谷大街，尚未完全通车，远处为高新区的新建区,地块南侧为规划显达路，尚未建成通车，路南侧为毛地,高新区地块背景/益田项目概况/核心区项目四至,项目地块分为三块，总用地750974.1,用地性质：商业、居住、公共设施用地面积：91187.9 容 积 率：3.0建筑密度：30%绿 地 率：25%限 高：100m公共与居住：1：4,用地性质：商业、居住、公共设施用地面积：313502.7 容 积 率：3.0建筑密度：30%绿 地 率：30%限 高：100m公共与居住：1：1,用地性质：商业、居住、公共设施用地面积：346283.5 容 积 率：3.0建筑密度：30%绿 地 率：30%限 高：100 m公共与居住：3：7,高新区地块背景/益田项目概况/核心区项目指标,项目土地已平整现已经开始建设高新区管委会,高新区地块背景/益田项目概况/核心区项目现状,高新区行政、商务核心，未来区域新城的城市中心,项目地块现位于高新区东南部，102国道以南，超然大街以东，永春河以西，紧邻八一水库，自然资源较好。,小区域交通体系、生活配套目前较匮乏,高新区地块背景/益田项目概况/永春河项目区位,地块北侧为新建的科技文化馆,地块东侧为泄洪渠，可创造较好的水景观资源,地块西侧为梧桐街，为保利地产项目，尚未启动，据了解将引进保利大剧院。,地块南侧为丁二十二路及科技文化馆,高新区地块背景/益田项目概况/永春河项目四至,项目地块分为二块，总用地 386580,用地性质：商业、居住用地面积：300773.3 容 积 率：1.0建筑密度：30%绿 地 率：40%限 高：35 m公共与居住：1：9,用地性质：商业、居住、公共设施用地面积：85806.9 容 积 率：1.5建筑密度：30%绿 地 率：40%限 高：35m公共与居住：1：1,高新区地块背景/益田项目概况/永春河项目指标,项目土地已平整,高新区地块背景/益田项目概况/永春河项目现状,净月开发区是城市中的新城区，位于长春东南角，对比其他城区，位置较偏，距离市中心区域较远。,净月区内生态景观丰富，旅游资源充足，包括长影世纪城、净月潭公园、净月滑雪场、新立湖水库、国家森林公园、东北虎观赏区、伪满皇宫博物馆等。,市政府南迁将极大的带动净月区的发展，目前重点发展的是净月分区中心城区。,功能定位为生