01月惠州地产市场分析报告1.ppt

Marketing Research中原地产市场分析报告(惠州2011年01月）惠州中原策略中心Huizhou.01.2011,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|1,3,报告内容A.宏观市场B.惠州一级市场C.惠州二级市场,Copyright Centaline Group,2010,页码2543Code of this report|2,Part A,宏观市场,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|3,淡季不淡,催生三轮调控,在经历了2010年两次以“限制”为主的政策失效后，岁末年初，全国楼市的逆市走高最终迫使中央政府掀起了新一轮的调控风暴，限购令、房产税、保障房将成为2011年楼市调控的关键词。“国八条”出台，加码楼市调控,本月,政策经济,房产税试点改革启动，上海重庆先行 银行收紧信贷，首套房贷优惠取消,聚焦 房企境外捞金，在港掀发债潮,行业动态,保障房倒逼，高端地产受追捧,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|4,Part A.1,政策经济,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|5,政策热点“国八条”落地 第三轮调控启动1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议制定了进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八条政策措施（国八条），进一步加强房地产调控。“国八条”的出台既体现了当前楼市调控所面临的严峻形势，也体现了中央政府坚决遏制房价过快上涨的决心，被认为是近几年来最严厉的楼市调控政策组合。如首次提及房价调控目标化，首次将责任落实到各地方政府，在楼市调控已经加强对投资及投机购房者的调控的同时，第二套房贷款首付比例再次提高一成。面对2010年楼市愈调愈涨的尴尬，年初中央再出重拳调控楼市，“八条政策，条条致命”，意在为节后楼市提前降温，未来势必加重市场的观望情绪，短期内有利于稳定市场预期，但长期来看仍难以扭转房价持续走高的大势。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|6,政策热点楼市调控没有最严只有更严“国八条”奠定了2011年房地产调控的基本方向，在延续并强化原有调控政策的同时，也出现了一些新的亮点。,收紧二套房贷 二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”限购“蔓延全国 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。,加强税收征管 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。量化调控目标 根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。,政策目的：进一步巩固调控的成效，抑制短期内部分城市因交易量反弹而引发的新一轮房价上涨,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|7,政策热点国版“限购令”全面升级进入2011年，楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城市。据统计，目前全国已有25个市县步入“限购”行列，而“国八条”更起到了推波助澜的作用。覆盖范围更广：与其他25个城市相比，国版限购令不仅力度加强，而且范围很可能从现在的20多个城市扩大到全国600多个城市。限购更加严格：本地2套、外地有证明1套、无证明这3种情况不允许新购，意味着已有“限购令”的20多个城市将重新调整限购口径。如果严格执行将有效的遏制需求，将明显影响2月份以后的市场交易。,本市户籍家庭（新购房套数）,非本市户籍家庭（新购房套数）,国八条,无房户,有房,无纳税、社保证明,一定年限纳税、社保证明,1套,2套及以上,无房户,1套,2套及以上,可以购买,一套,一套,禁购,禁购,一套,禁购,禁购,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|8,内限定居民家庭购房套数。,表态，近期将加入限购行列。,政策热点,第三波“限购”来袭,三线城市上榜,第三波,第二波,2011年开年，太原、济南、武汉、,第一波 4.15新政：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，4月30日，北京出台“国十条实施细则”，执行“本地人限购，外地人有条件禁贷”的“限购政策”，成为首个出台限购令的城市。,昆明、南昌、金华、郑州、合肥 9.29新政：房价过高、上涨过快、八县市颁布“限购令”。供应紧张的城市，要在一定时间 浙江金华的永康县成为全国第一个直接干预房地产市场的县级政 在政策高压下，上海、深圳、广府。州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、西安、南宁、青岛等城市也明确宁波、舟山、大连、兰州16个城市出台“限购令”。“国八条”进一步扩大限购范围。,“国十条”试点,“国五条”扩容 Copyright Centaline Group,2010,“国八条”蔓延Code of this report|9,政策热点“国八条”心理影响胜过实质表现二套房贷首付提至六成。政府收紧差别化信贷，利用银行杠杆扼杀炒房侥幸心态，不过也误伤了部分改善性需求。政策对以深圳客为主的惠阳、大亚湾市场影响较大，而对以刚需为主的惠城市场则影响有限。限购令蔓延，限价令启动。一方面限购以二线省会城市为重点，惠州为珠三角的三线城市；另一方面，惠州一直是珠三角地区的“价格洼地”，房价远远落后于珠三角兄弟城市，不具备限购、限价的条件。客户存在心里抗性。经历了2010年楼市愈调愈涨的教训，大众普遍对新一轮调控效果持怀疑态度通胀预期对冲调控效果。民间货币充足，且缺乏有效的投资渠道，而市场对未来通胀、流动性与资产价格在一季度持续走高的预期，加剧了资金进入楼市的冲动。需求转移，规避政策打击。限购城市扩大至直辖市、计划单列市、省会城市，尚未涉及三、四线城市，投资和投机需求可能将对于一、二线城市的购房需求转移至尚未限购的城市，惠州或迎来新的发展契机。总体而言，“新国八条”在短期内对楼市成交量会有较大冲击，但是其冲击时间有待观察。且对于房价的调控是个长期艰巨的系统性任务，此次“国八条”料难以对房价产生实质性影响。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|10,北京,上海,政策热点,地方两会释放从紧信号,京沪定调调控思路,近期各省市“两会”陆续召开，京沪在内的各一线城市局均释放明确信号：2011年房地产调控继续从紧，楼市“双轨”调控格局仍将延续。房产税：北京市2011年将严格落实房地产市场调控措施，继续增加住房有效供给，坚决遏制房价过快上涨，但暂不试点房产税，具体是否执行听从国务院整体安排。保障房：北京市计划在2011年全力做好住房保障工作，切实增加实物供给量，确保新建和收购20万套，力争竣工10万套。房产税：2011年上海市房地产市场坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，加强房地产市场调控，按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作。保障房：2011年上海市新开工建设和筹措保障性住房1500万平米、22万套，供应1150万平米、17万套，并启动郊区城镇棚户简屋改造工程。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|11,政策热点房产税试点启动 沪渝方案渐次出炉,渝版房产税细则 征税对象：（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象包括个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、三无人员新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。适用税率：（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在前两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房税率0.5%；3倍（含3倍）至4倍的税率1%；4倍（含4倍）以上的税率1.2%。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作（三无人员）的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率0.5%。,沪版房产税细则 征税对象：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。适用税率：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。税收减免：居民家庭在本市新购且属于其第二套及以上住房，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，新购住房暂免征收房产税；人均超过60平米的，对属新购住房超出部分面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|12,政策热点房产税效果尚难定论 待接受市场检验,房产税之“普度众生”稳定房地产市场预期。增加房产持有成本、抑制投资和投机需求，引导居民合理住房消费，缓解供需矛盾。弥补地方政府财政不足。对存量房征收房产税，在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。调节收入和财富分配。运用税收杠杆，调节贫富差距，使得社会财富分配更加合理。,Copyright Centaline Group,2010,房产税之“力不从心”调控重堵轻疏。地方政府迫于土地财政的压力，垄断和限制土地供应，土地供应不足才是房价上涨的根本原因。难撼地方政府。相比土地出让金，房产税收入杯水车薪，“房产税让别人先试”的想法不乏拥护者。误伤中低收入家庭。我国70%以上为自有住房，房产升值不等于收入增加，反之带来的只是更重的赋税。Code of this report|13,1,2,3,政策热点房产税降房价需上下一心、政策先行楼市之“达摩克利斯之剑”地方政府要坚定调控信心，充分发挥房,地方政府“表里如一”配套政策“保驾护航”需求供给“双剑合璧”,产税的市场调节作用，合理引导房价及房地产市场走势预期。房产税出台必须与货币、财政、扩大居民投资渠道等配套政策同步运行，尤其要改变目前的负利率局面。政策在合理调节需求的同时，更重要的是增加住房供应，双轮驱动以改善供求关系。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|14,政策热点2011年央行首调存款准备金率1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率已达到19%，再创历史新高，而部分被实行差别存款准备金率的金融机构则要执行20%的标准。中小金融机构的存款准备金率上调后，也将高达15.5%。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|15,政策热点存款准备金率上调背景分析流动性失控 商业银行年后首周新增贷款规模直逼5000亿。1季度有近1.2万亿到期央票，而央票由于一、二级市场利率倒挂，公开市场操作回收流动性效,热钱汹涌,果不佳。,通胀压力,美欧逐步走向“宽松”，以中国为首的新兴市场国家却在“收紧”。国际市场流动性充裕和人民币升值预期加剧国际热钱流入的压力。,Copyright Centaline Group,2010,通货膨胀预期形成后，物价会形成一定的上涨惯性。节日需求将带动产品价格上涨。冬季灾害性天气频发，加剧农产品生产和运输困难。Code of this report|16,政策热点周小川：存款准备金率还有上调空间中国人民银行行长近日在接受媒体采访时表示，货币政策带来的物价和资产价格上升等负面效果会慢慢显现，政策调整一定要及时，要把抬头的物价尽快打下去。虽然存款准备金率已在高位，但未来还会依赖这一工具的使用及央票发行来对冲流动性。未来不排除数量型和价格型工具的使用。周小川表示，实施稳健的货币政策，意味着在抗击国际金融危机时所采用的一些刺激政策将回调到正常水平，具体表现为：物价水平会在一个阶段后出现回调；利率和物价的关系开始逐渐由负转正，平均存款利率、国债投资利率会高于通货膨胀率；向社会提供的货币信贷量将回复到一个不过度膨胀，但也不过度收缩的常态水平。周小川说，管控流动性要有两个渠道：一方面，流动性过多就要想办法吸收回来，虽然存款准备金率已在高位，但未来还是会依赖这一工具的使用及央票发行对冲流动性；另一方面，市场流动性是靠货币创造过程体现出来的，如能通过收紧信贷以减缓货币的创造放大过程，流动性就可得到有效控制。从中期看，平均存款利率要高于CPI，使老百姓存款得到保值增值，不受损害，但不是每个时点都是这样。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|17,政策热点深圳十大银行7家取消首套房贷8.5折优惠,近日，媒体报道深十大银行7家取消首套房贷,深圳十大银行首套房贷最新利率表,8.5折优惠，并有3家银行将利率提到了基准利率的1.1倍。深中介表示各银行首套房贷利率政策天天在变，而且同一家银行的各家支行不尽相同，而且是不同客户不同利率。少数几家银行表示按银监会规定的下限（即8.5折）执行，但是，实际申请难度加大。建行个贷经理表示，总体而言，各银行都想在政策范围内提高房贷利率，借此提高业务利润水平和优化贷款结构。他表示去年建行深圳分行房贷业务利息收入低于全国平均水平，相信其他银行也是类似情况，现在在全年额度紧张的情况下，提高利率是必要的。,银行中国银行建设银行工商银行农业银行交通银行招商银行深圳发展银行中信银行,首套房利率最低8.5折按基准利率1.1倍最低8.5折最低8.5折9折按基准利率按基准利率1.1倍普通客户9.5折，优质客户9折,Copyright Centaline Group,2010,兴业银行华夏银行,按基准利率按基准利率1.1倍Code of this report|18,政策热点取消房贷利率优惠 贷款额度收紧是主因继南京、重庆、深圳等地取消首套房贷优惠利率后，北京也出现跟进迹象。浦发银行、光大银行、民生银行已取消了首套房贷8.5折利率优惠，一些未完全取消的银行，优惠幅度也有所缩水。银行界人士表示，银行此次上调利率纯属“自发”行为，并没有监管层的要求。此前，银行收紧房贷主要是出于监管层的压力而不得不收；但随着2010年年末连续两次加息，银行继续以低折扣房贷来吸引客户不仅利润空间太小，而且面临的风险也进一步加大。中原地产分析认为，贷款额度收紧是银行收紧利率政策的主要原因，春节后贷款政策可能全面严格实施。主要受两方面因素影响，一方面，房价调控效果低于预期，虽然已经抑制住了房价过快上涨，但上涨的绝对值依然很高。另一方面，相比2010年7.85万亿的信贷供应，2011年的信贷供应将明显减少，预计2011年调控会继续收紧。中原地产数据显示，首套房贷款利率恢复基准利率相当于加息4次。以贷款100万元，等额本息还款方式，还款期为20年为例，如果申请到8.5折利率优惠，利息为64.2万元左右，月供6845.03元。如果不享受利率优惠，需支付利息77.5万元，月供7396.98元。利息款多出大约13万元，购房者因此每月要多支付500多元的月供。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|19,Part A.2,行业动态,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|20,北京,上海,市场动态市场现回暖 调控陷尴尬在中央方向明确，思路清晰的调控大背景之下，政策步调日益趋紧，京沪等一线城市争抢“最后的晚餐”。量价齐升，迎来楼市开门红。1月上旬，全市仅一个项目取得预售证，新增住宅供应48套，而住宅成交则高达9239套，同比增长75.8%。商品房成交均价21650元/平米，环比12月底上涨1.8%。公积金贷款二套房认定标准和房贷利率优惠等对于改善性购房需求的政策松动，部分被压抑的刚性需求在节前入市。量价齐升，赶政策末班车。1月上旬，上海一手住宅成交4338套，比去年12月上半月增加4.5%，比去年1月同期增加61%。部分购房者急于抢在房产税出台前购房，意图规避政策带来的购房成本的增加。而第四季度的两家齐升也为开发商的趁势涨价提供了借口。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|21,广州,深圳,市场动态市场现回暖 调控陷尴尬经过近四个月的时间，市场已基本消化了二轮调控的政策影响，虽已步入传统淡季，供需依旧两旺。量稳价涨，高位震荡。1月第二周，广州十区二县网签住宅1792套，环比减少6.23%，面积21.25万平米，环比减少5.42%，均价12358元/平米，环比大涨16.45%。在元旦出现推货小高潮后，1月前两周的成交量比较活跃，波动较小。均价则呈“W”走势，波动较大，主要是受区域各楼盘成交轮番活跃的影响。量跌价滞，理性回归。1月第二周，深圳新房网签1365套，环比增加200%，面积11万平米，环比增加267%，均价19316元/平米，环比上涨11%。继第一周的暴跌后，市场恢复至元旦水平。受元旦假期影响，多数成交楼盘数据未及时反映到国土部门，致使新年第一周的楼市数据被严重拉低，实际上1月上旬深圳楼市依然延续着12月以来供需两热的局面。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|22,市场动态房企境外“捞金”在港掀发债潮1月7日，中骏置业公布，拟发行2016年到期的以美元结算的20亿元人民币105优先票据。10日，恒大地产宣布将发行人民币债券，同日，合生创展、华南城也宣布发行美元计价的优先票据，2010年，证监会与国土部建立沟通联络机制收紧股权融资闸门，为此房企不得不多方开辟门路：境外发行美元票据、积极筹备公司债、加速发行信托产品、在房地产贷款没有明确收紧之前疯狂借贷由于债券融资具有市场化发行和约束机制等优点，债券融资成为房地产企业规避调控的主要避风港。统计显示，自中央去年4月中出台“国十一条”后，房企融资潮开始涌现。自去年1月起，共有18家房企在港进行融资，占香港主要内地房地产股票的一半左右，集资总金额高达765亿元，较2009年的375.4亿元，大幅增加104%。由于楼市表现波动，房企在海外融资成本也一路走高。18家房企中，有11家选择发行优先票据集资，年利率平均高达11%。其中，花样年发债息率高达14%，为去年发债成本最高的一家。目前行业平均负债率偏高，虽然销售业绩集体飘红，但是由于不少房企近期都在密集拿地，资本消耗都维持在较高水平，2010年的好收成并没有减弱房企对资金的饥渴。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|23,市场动态天量保障房倒逼 开发商转战高端地产2010年，全国保障房共开工580万套。2011年规划1000万套。两年筹建1580万套保障房，被预计将有5000万左右的低收入人群住进保障房。史无前例的大规模保障性住房建设正逼迫越来越多的房地产开发企业加速转型，部分开发商甚至直接舍弃中低端住宅市场，将目光瞄准高端物业以寻求突围。花样年总裁潘军表示，花样年战略转型2010年已经开启，即从单纯的物业开发商转变为综合的服务运营商。其中，住宅在2011年计划逐渐消化掉中低端产品，未来只开发高端产品，而服务运营则体现在将加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。金地集团高管表示，集团正在进行产品结构转型，商业地产和豪宅市场是发展重点，逐步增大此类投资在总投资中的比例。招商地产负责人表示，不断出现的“地王”在很大程度上在逼迫开发商转向高端产品开发，尤其是一线城市的商品房市场开始呈现越来越明显的高端化倾向，而中低端物业则日渐减少。实际上，二三线城市的地产高端化迹象也日益明显。以成都为例，中海、保利、中粮、合景泰富、华润、龙湖、新鸿基等几乎所有的品牌房企相继卷入了高端住宅市场的角逐。虽然近期政府已经高举保障性住房大旗，但因为大批量的保障性住房尚在建设中，预计从2012年初开始投放市场，中低端市场暂时不会受到保障房的冲击而出现明显变化。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|24,Part B,惠州一级市场,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|25,特点,均价,一级市场概述本月经营性用地供应17宗，总面积约65.8万平米，挂牌,供应减少,金额合计约6.17亿元，供应总面积环比上月大幅度下,降，挂牌总金额环比上月小幅度下降。土地本月经营性用地成交35宗，总面积约138.25万平米，成,成交增加,交金额合计约8.31亿元，成交总面积及成交总金额环比上月小幅度上涨。本月经营性用地挂牌均价937元/平米，环比上月大幅度上涨，主要由惠城区、惠阳区挂牌总金额大幅上升；成交均价601元/平米，环比上月持平。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|26,一级市场供应（整体）2011年1月份惠州商住用地挂牌宗数为17宗，环比下降 2011年1月份惠州商住用地挂牌面积合约65.8万平米，,63%，同比下降23%。(数据截止至1月25日）数据来源：中原数据监测系统,环比减少60%，同比减少52%。(数据截止至1月25日）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|27,一级市场供应（整体）,2011年1月惠州商住用地挂牌金额合计约为6.17亿元，环比减少44%，同比减少20%。(数据截止至1月25日）惠州月度挂牌商住用地金额（单位：亿元）数据来源：中原数据监测系统,2011年1月惠州月度商住用地挂牌地面均价为937元/，环比上升40%，同比增加66%。(数据截止至1月25日）惠州月度挂牌商住用地地面均价（单位：元/）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|28,一级市场供应（分区）,从各区域挂牌宗数看，最多的是惠阳区7宗，各占整体的41%，其次是惠城区5宗。(数据截止至1月25日）2011年1月惠州市各区县商住用地挂牌宗数（单位：宗）数据来源：中原数据监测系统,从各区域挂牌面积看，最多的是惠阳区45万平米，占总量的68%，其次是博罗县10万平米。(数据截止至1月25日）2011年1月惠州市各区县商住用地挂牌面积（单位：万平米）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|29,一级市场供应（分区）,从各区域挂牌总金额看，最高的是惠阳区3.06亿，占整体的50%；其次是惠城区2.07亿。(数据截止至1月25日）2011年1月惠州各区县商住用地挂牌金额（单位：亿元）数据来源：中原数据监测系统,从各区域县商住用地挂牌平均单价看，以惠城区单价最高，为2062元/,其次是大亚湾区1594元/。(数据截止至1月25日）2011年1月惠州各区县挂牌商住用地平均地面地价（单位：元/）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|30,一级市场分区均价,挂牌均价：惠城区2062元/平米，环比上升63%；惠阳区679元/平米，环比下降31%；大亚湾区1594元/平米，环比上升13%。(数据截止至1月25日）三区月度挂牌商住用地地面均价（单位：元/）数据来源：中原数据监测系统,挂牌均价：博罗县1430元/平米，环比增加35%；惠东县637元/平米，环比增加7%；龙门县无供应。(数据截止至1月25日）三县月度挂牌商住用地地面均价（单位：元/）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|31,3,3,一级市场供应明细,区域惠城区,宗地号GJB2011-1GNA2011-1GNA2011-2GSD2011-1GXK2011-12010（储备）10号,地址惠州市江北57号小区惠州市河南岸31号小区惠州市河南岸49号小区三栋镇惠南高新科技产业园17号小区小金口白沙堆鹧鸪地段泰美镇良田村委会石颈村小组板桥（土名）地段,占地面积()31366.86458.512593300002000016946,土地用途住宅住宅商住商住商住商住,使用年限70年70年70年70年70年70年,容积率2.53.65.82.21.3,起始价(万元)605518807112277628862542,地面价(元/)19302911564892514431500,楼面价(元/)7728099744211110500,博罗县,2010（储备）76号2011001,罗阳镇上塘村委会竹园小组赤耳（土名）地段平山街道陈塘国防加油对面,93666677.82,商住商住,70年70年,3.82.5,1220617.88,1303925,343370,惠东县,惠东地交（告）字201103号,平海镇南门海西面原佛元大队花生地地段,59432.34,商住,70年,3592.141,604,201,数据来源：中原数据监测系统,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|32,一级市场供应明细,区域大亚湾区惠阳区,宗地号201101GP1112GP1113GP1114GP1115GP1117GP1118GP1119,地址澳头螺岭地段惠州市惠阳区淡水街道东门街地段惠州市惠阳区新圩镇元洞村高布龙地段惠州市惠阳经济开发区羊牯西坝铁路南侧地段惠州市惠阳经济开发区莲塘面地段惠州市惠阳区秋长街道铁门扇村地段惠州市惠阳区经济开发区莲塘面地段惠州市惠阳经济开发区和兴路南侧地段,占地面积()1522019843103153100164133984113594576735692,土地用途商住商住商住商住商住商服商住商住,使用年限70年70年70年70年70年40年70年70年,容积率3.23.52.81.52.5232.5,起始价(万元)2425.463477.396317.094059.3210867.44730.383244.881855.98,地面价(元/)15941752612405811643709520,楼面价(元/)498501219270324321236208,数据来源：中原数据监测系统,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|33,一级市场成交（整体）,2011年1月惠州市商住用地成交35宗，环比增加40%，同比增加75%。(数据截止至1月25日）惠州月度商住用地成交宗数（单位：宗）数据来源：中原数据监测系统,2011年1月惠州成交商住用地总面积合计约138.25万平米，环比增加9.6%，同比增加9.7%。(数据截止至1月25日）惠州月度商住用地成交面积（单位：万平米）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|34,一级市场成交（整体）,2011年1月惠州商住用地成交金额为8.31亿元，同比减少23%，无环比数据。（其中2010年12月有几宗土地成交金额未公示）(数据截止至1月25日）数据来源：中原数据监测系统,2011年1月惠州市商住用地成交平均地面地价为601元/，环比减少1%，同比减少30%。(数据截止至1月25日）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|35,一级市场成交（分区）,从各区域成交宗数看，最多的是博罗县成交14宗，占整体的40%，其次龙门县成交9宗。(数据截止至1月25日）2011年1月惠州各区县商住用地成交宗数（单位：宗）数据来源：中原数据监测系统,从各区域成交面积看，最多的是龙门县成交59.6万平米，占整体的43%，其次是博罗县43.9万平方米。(数据截止至1月25日）2011年1月惠州各区县商住用地成交面积（单位：万平米）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|36,一级市场成交（分区）,从各区成交总金额看，最多的是博罗县4.91亿元，占整体的59%；其次是龙门县1.43亿元。(数据截止至1月25日）数据来源：中原数据监测系统,从各区成交平均地面价看，以大亚湾区最高，1676元/，其次是博罗县1118元/。(数据截止至1月25日）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|37,一级市场成交,本月商住用地成交均价：惠阳区616元/平米，环比减少4%，大亚湾区1676元/平米，无环比数据；惠城区本月无成交。(数据截止至1月25日）三区月度成交商住用地地面均价（单位：元/）数据来源：中原数据监测系统,本月商住用地成交均价：博罗县1118元/平米，环比增加67%，惠东县531元/平米，环比增加7%；龙门县241元/平米，无环比数据。(数据截止至1月25日）三县月度成交商住用地地面均价（单位：元/）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|38,一级市场成交明细数据来源：中原数据监测系统,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|39,一级市场成交明细数据来源：中原数据监测系统,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|40,一级市场成交明细数据来源：中原数据监测系统,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|41,一级市场成交明细数据来源：中原数据监测系统,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|42,Part C,惠州二级市场,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|43,Part C.1,惠城区市场概况,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|44,特点,楼市,惠城区概述 本月新开盘较少，住宅成交1991套，环比上月下降29%。成交下降 本月住宅成交均价为6209元/平米，环比上月5987元/,均价上涨各类热销产品,平米上升4%。本月成交结构中，120-144平米的三房类产品成交面积最大，占本月成交总面积的31%。,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|45,惠城区供应,惠城区1月份住宅新增供应1781套，环比减少53%，同比减少20%。(数据截止至1月25日）惠城区月度住宅供应套数（单位：套）数据来源：中原数据监测系统,惠城区1月份住宅新增面积合计约21.3万平米，环比减少47%，同比减少17%。(数据截止至1月25日）惠城区月度住宅供应面积（单位：万平米）,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|46,4,0,0,6,1,8,惠城区新批预售项目惠城区1月份住宅新批预售9个项目，以三房为主。(数据截止至1月25日）,片区,推广名,开发企业,预售证号,住宅套数,住宅面积（）,商业套数,商业面积(),主力户型,2011007、008、,金山湖,珑湖湾,方直集团,009、010、011、,532,85494.46,20,1823.86,五房、别墅,012、015、016,锦鸿名苑,东日实业,2011004,515,48698.7,730.12,二房,仲恺,汇景中央,大华房地产开发,2011005,0,0,4,417.34,商业,格林童话,格林地产,2011014,176,20998.76,三房,龙丰,鑫群府宝乐园,富锦实业宝乐园置业,20110012011002,90240,7846.2821648.31,863.06925.19,三房三房,水口河麦东平,御湾加旺花苑东方威尼斯,天地源房地产开发嘉旺实业群星房地产开发,201100320110062011013,1715952,6800.9410656.1310897.14,00,0950.220,联排别墅一房五房,数据来源：中原数据监测系统,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|47,惠城区供应结构（套数）惠城区1月份住宅新增供应套数，从面积段分布看，以120-144平米的户型为主，占总供应量的32%。从户型看，以三房户型为主，各占总供应量的44%。(数据截止至1月25日）,户型,60平米以下,60-90平米,90-120平米,120-144平米,144-180平米,180平米以上,总计,占比,一房,119,119,7%,二房,126,242,368,21%,三房,107,348,330,3,788,44%,四房五房,19,639,1328,8119,222136,12%8%,别墅复式,13315,13315,7%1%,总计环比占比,245-38%14%,349-74%20%,367-58%21%,402-53%23%,14342%8%,27524%15%,1781-53%100%,100%,数据来源：中原数据监测系统,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|48,惠城区供应结构（面积）惠城区1月份住宅新增供应面积，从面积段分布看，以180平米的户型为主，占总供应量的29%。从户型看，三房户型为主，占总供应量的41%。(数据截止至1月25日）,户型,60平米以下,60-90平米,90-120平米,120-144平米,144-180平米,180平米以上,总计,占比,一房,4797.15,4797.15,2%,二房,6639.30,19347.73,25987.03,12%,三房,8344.79,37464.18,41010.70,433.20,87252.87,41%,四房五房,2108.51,8668.781188.45,19835.801416.79,1502.8024156.76,32115.8926762.00,15%13%,别墅复式,32456.463669.32,32456.463669.32,15%2%,总计环比占比,11436.45-41%5%,27692.52-75%13%,39572.69-59%19%,50867.93-53%24%,21685.7937%10%,61785.3418%29%,213040.72-47%100%,100%,数据来源：中原数据监测系统,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|49,惠城区成交,惠城区1月份住宅网上登记1991套，环比下降29%，同比下降19%。(数据截止至1月25日）惠城区住宅网上登记套数（单位：套）数据来源：中原数据监测系统,惠城区1月份住宅网上登记面积合计约23.14万平米，环比下降30%，同比下降12%。(数据截止至1月25日）惠城区住宅网上登记面积（单位：万平米）,Copyright Centaline Group,