08月泉州笋江路项目整体物业发展建议.ppt

,谨呈：,2010.08,奋进，我们永不止步,笋江路项目整体物业发展建议,报告撰写思路,属性界定,区域分析,规划构想,竞争机会分析,核心问题导出,城市层面区域层面,商业,酒店,住宅,写字楼,发展战略,主题定位各物业形态发展方向,总体概念布局商业发展建议开发节奏与启动区策略,城市属性,城市属性：海峡西岸经济区中部枢纽城市、国际消费品制造业名城、现代化的工贸旅游港口城市。,福建三大中心城市之一，经济总量连续11年名列全省第一，是福建省经济中心。2009年国民生产总值成功突破3000亿大关。泉州有七匹狼、九牧王、安踏、安尔乐、心相印、富贵鸟、柒牌、利郎、劲霸、亲亲、福马、特步、匹克等几十个中国名牌产品。泉州对外贸易频繁，厦门港出口货源80%来自泉州，厦门机场客源70%来自泉州。泉州交通发达，已形成晋江国际机场、福泉高速公路、泉厦高速公路、泉三高速公路、泉州绕城高速公路（在建）、福厦高速铁路客运专线、324国道.漳泉肖铁路，泉州港、石狮港、肖厝港等为骨干支撑的综合交通运输 是中国历史文化名城，旅游景点甚多。文庙、开元寺、清源山、崇武古城、安平桥、洛阳桥,区域属性：目前区域形象较差，配套薄弱，生活不方便，片区较为陌生。,区域属性,周边低矮民房和工厂，较为嘈杂，影响区域形象。目前生活配套少，生活不便。交通出行不便，公交线路少。,近距离生活配套少，新华都、永辉超市都距离本案较远。金融网点少；缺乏大型餐饮娱乐休闲场所；市政配套有待进一步完善。,区域属性,区域属性：集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区于一体的新城市次中心，助推区域房地产的发展。,根据泉州的产业结构布局，泉州分为八大城市组图，本案隶属江南组团，是一个正在全新规划的新组团，是“东进、南下、西拓”的重点建设城市新区，具有泉州“新浦东”的美誉。,大力发展商贸和物流服务业，形成以产业重构为主导的新区建设模式。新区设计的总体思路“整体规划、成片开发”，把江南新区建设成为生态环境优美、空间形态丰富、建筑造型典雅的现代化新城区。,江滨片区中心公园乌石山片区高新园区,江南新区三大片区,江南新区功能定位,区域属性,江南新区前期定位城市次中心，开发模式是：居住区为主，旅游结合地产的模式,区域属性：未来随着交通的完善和学校企业的导入，区域面临快速发展契机。,泉州七中江南校区10月动工建设泉州七中江南校区及周边项目包括泉州七中江南校区、鲤城区第三实验小学、鲤城区第二实验幼儿园，地址选在江南高峰社区西侧至池峰路段，规划用地157亩（中学114亩、小学30亩、幼儿园13亩），计划投资1.8亿。,江南总部经济区呼之欲出，目前已经有15家商会报名入住,新宇城市综合体,新宇城市综合体,项目属性,项目位于6600亩江南新区核心区域，笋江路南侧，繁荣大道以西，火炬路以北。周边多个工业区聚集。,江南高新技术产业园区清濛经济技术开发区、北峰工业区光电信息产业基地滨江汽配基地,周边工业区聚集,随着产业聚集效应的形成，未来产业将会不断导入，区域内人口将会不断增加。,项目属性,交通：项目对外交通优越。地块三面临路，内交通易达度高。,地块周边交通路网密集,泉三高速，南环路、笋江路、江滨大道、兴贤路等四条交通干道经过周边，交通条件十分优越。,内交通易达度高,本案东西两侧均临路，进入项目的通达性好。,笋江路,繁荣路,无名路,地块属性,总用地面积36亩，土地平整，南临南低渠支渠，未来东面为湿地公园。,地块规整，可利用率高,南低渠支渠景观资源,地块现状,湿地公园现状,项目属性,指标分析：中等规模、高容积率、酒店商住复合多物业形态。,项目用地规模：36亩,其中，酒店用地23亩，容积率4.5，计容积率建筑面积6.94万平米；商住用地13亩，容积率3.5，计容积率建筑面积3万平米；,建筑高度：,酒店90-150米，住宅6080米；规划要求打造区域标志性建筑；,限制条件：90/70规定,90/70的限制条件决定了本项目住宅户型以中小户型为主。,项目属性界定,项目属性界定：沿海经济发达城市，城市快速发展区域，中等规模，复合业态。,优势：,交通便捷；享有优势教育资源；紧邻湿地公园，具有优势景观。,劣势：,配套尚为薄弱；区域认知陌生。,项目具有诸多方面的优势；随着周边规划逐步完善，区域关注度将会得到迅速提升。,开发目标及核心问题,开发目标设想,1、速度及目标要求：尽快启动；2、利润目标及要求：满足公司的利润目标；尽快回笼资金；3、产品目标及要求：控制酒店档次，商业尽量不持有。,核心问题,6.9万方的商业如何分解并实现 快速去化？面对新宇直接竞争，我们商业的出路何在？,基于核心问题的报告分析框架,1、城市层面泉州的城市发展对客户的影响？2、区域层面区域规划利好、产业导入、交通完善会产生哪些新的需求？3、竞争层面通过分物业形态的分析，寻找市场机会？,报告撰写思路,区域分析,属性界定,规划构想,竞争机会分析,核心问题导出,城市层面区域层面,商业,酒店,住宅,写字楼,发展战略,主题定位各物业形态发展方向,总体概念布局商业发展建议开发节奏与启动区策略,城市发展分析,泉州的房地产市场未来板块划分将逐渐清晰，形成五大鲜明的价值区域。,中心市区板块,城东洛江板块,东海板块,西湖板块,江南板块,经典名门：复式均价12000元/；湖景花园：均价12000元/平米；聚鑫商业广场：住宅9500元/；,中骏财富中心：均价7500元/；嘉琳广场：均价5800元/平米；四级花园：住宅6400元/；,东海湾：均价7400元/；滕王阁：均价8500元/平米；,中骏西湖1号：均价9300元/；南益西湖豪庭：均价8500元/平米；,福隆星城1期：均价5300元/；摩卡小镇：均价5400元/平米；,未来演变,板块是如何演变的？,五大板块中，江南板块物业价值最低。,中心市区板块,中心市区板块：依托浓厚的商业底蕴，成熟的配套（医疗、教育、金融)，已成为泉州成交均价最高的区域。泉州的经济、政治、文化中心地位不可撼动。,中心城区板块-经典名门：总建筑面积12万营销诉求：城市中心地王，家中的公园，公园中的家主力户型：2、3#楼王主力户型为50套空中叠加复式楼房，最小面积260价格：楼王均价12000元/,泉州丰泽金融街,开元寺东西塔,闻名全国的中山街,金融中心,中国银行,人民银行,兴业银行,建设银行,工商银行,保险大厦,泉州最早的商业街，目前依然是泉州人主要购物街区,开元寺是泉州香火最旺的寺庙之一。,中心城区板块以泉州高端客户为主。但中心城区地块稀缺，未来向外扩散发展。,西湖板块,西湖板块依托泉州最大的水景公园（1600亩西湖公园）和城市名山（清源山），形成集高新科技产业、现代物流、文化、旅游、商业、居住、休闲为一体的综合都市区，成为泉州市的生态新城。,西湖公园,西湖公园是全国最大的人工淡水湖，也是泉州最大的公园，风景十分迷人。,清源老君岩,清源山是泉州有名的旅游区。景点也老君岩最为有名。,闽台缘博物馆,泉州博物馆,文化旅游景点众多。,西湖板块拥有泉州最美丽的自然景观资源，成为品牌开发商的必争之地。产品以别墅、洋房、大面积套房为主。,-西湖1号：规模：占地面积100亩，总建筑面积20万营销诉求：20万高尚国际社区楼王主力户型：140以上价格：13500元/左右,西湖1号,城东洛江板块,城东洛江板块依托华侨大学、海峡体育场馆、微软电子产业基地、企业总部，将打造为集教育、医疗、运动、高新技术产业为一体的生态宜居城市次中心。,甲级体育建筑，福建省最现代化的体育场馆。可承办国际性单体赛事，大型演唱会、展销会等。,海峡体育馆,华侨大学,华侨大学是福建省为数不多的优质高校，为闽南培养无数的高素质人才。,城东片区总部区选址于城东组团东侧，项目总用地约182亩。配套建设银行、会议、餐饮、展览、商业等功能，布置7栋25到43层的高层办公建筑，规划总建筑面积约50.17万平方米，建筑高度控制在180米以内。,总建筑面积：120万平米诉求：世界级建筑，超级综合体户型：一期御景湾90两房、126三房均价：1#4#，7500元/，5#8000元/,企业总部,财富中心,大盘林立，知名开发商助推区域楼盘品质升级；区域关注度高，城市基础建设块，整体成熟指日可待。未来成为泉州最佳居住板块。,东海板块,依托良好资源景观（大小桃花山、观音山、东海、晋江）、畅通的交通路网以及行政中心的迁移，泉州新的政治文化中心的定位使其成为泉州最具有升值潜力的板块。,晋江大桥、后渚大桥、洛秀大桥，规划中的乌屿大桥、石狮大桥,东海隧道、沿海大通道、泉秀路,斗尾港、秀涂港、后渚港,晋江机场,交通网络,泉州新的市政府搬迁至东海以后，东海将成为泉州新的政治文化中心。,东海板块的优势日渐凸显，企业总部、泉州第二医院、泉州一中、晋光小学、实验幼儿园,东海板块-东海湾：规模：一期规模1500亩，一期总建筑面积200万营销诉求：国际海湾生活区，泉州中央湾区和园主力户型：145-160平米的三房、四房价格：和园均价7500元/,板块对比总结,功能定位,资源等级,中心板块：文化、政治、经济中心,西湖板块：旅游、度假，健康养老,东海板块：未来城市中心,城东板块：泉州最佳居住板块,中心板块：商业、教育医疗、金融网点,西湖板块：清源山、西湖公园,东海板块：新市政府、企业总部、三个港口,城东板块：华侨大学、海峡体育馆、企业总部,知名开发商,中心板块：南益集团、大连万达、盛荣集团,西湖板块：南益集团、中骏,东海板块：南益集团、东海开发、盛荣集团,城东板块：三盛、中骏、阳光集团、恒富,在功能定位、资源等级、开发热度上，江南板块均没有优势。,泉州的城市发展对客户的影响？,中心区域由于高房价或因交通拥挤，改善居住环境的需求等原因，迫使客户向周边区域外溢；,中心区域的地段优势明显，客户消费的主要场所仍集中在市中心；,外围板块各有各的优势，导致跨区域置业客户较少。,江南新区紧邻高新技术产业园区、清濛经济技术开发区，被定位为以产业发展为龙头，以交通便捷、环境优美、就业充足、配套完善的综合功能为方向的城市次中心。江南新区的发展将极大地影响本案的发展。,需要回答的问题：江南新区是否真的能形成？江南新区是否能在本案开发期内成熟？,区域发展分析,城市发展新区发展过程要点：,政府规划主导是基础城市规划重点区域引导市政配套设施导入,产业导入是动力产业规划的推动,交通网络完善是前提不断完善交通线路,房地产市场迅速发展是核心价格洼地和众多开发商关注是前提,城市新中心 承担城市功能,伴随着新区发展过程，房地产市场客户及物业类型也会发生变化，那么内在的规律又将如何？,新区发展过程要点,新区客户及产品演变规律：初期以区域内的客户为主，随着城市化的发展，客户范围逐渐扩大，主力将演变为整个城市的置业对象。,客户及产品演变规律,新区快速发展有四大要点，接下来将针对四大要点结合本案的实际情况进行匹配分析？,政府规划主导是基础城市规划重点区域引导市政配套设施导入,产业导入是动力产业规划的推动,交通网络完善是前提不断完善交通线路,房地产市场迅速发展是核心价格洼地和众多开发商关注是前提,政府规划,“吹响五大战役号角”，重点抓好东海、城东、北峰、江南组团和晋江滨江总部经济区、泉州台商投资区、泉州软件园、泉州经济技术开发区等八大片区建设，今后每年投入的建设资金要达70亿元以上。,江南组团位于环泉州湾中心增长区，是泉州市“南扩”战略的重要组成部分，城市规划对江南组团有巨大的推动作用。,将江南新区功能定位为：以产业发展为龙头，以交通便捷、环境优美、就业充足、配套完善的综合功能为方向的城市次中心。用地规模为52.4平方公里，规划区人口控制规模约30万人。鲤城区相关负责人介绍，6宗商住、商业、酒店用地已全部“招、拍、挂”出让，目前已完成建筑设计方案，待方案审批，争取9月份动工。,东南早报5月27日：记者从昨日会上获悉，鲤城区近期将启动笋江路沿线469亩地块建设，主要包括高山社区危房改造，该区域还将加大教育设施建设，泉州七中江南校区、鲤城第三试验小学、鲤城第二试验幼儿园等将充实该地校园队伍，此外，鲤城公共卫生服务中心也纳入规划，这些项目力争今年10月动工建设。,配套：目前江南新区配套还比较薄弱，未来政府将大力投入基础设施配套建设，将快速催熟区域，“城熟”时代即将来临。,政府规划,产业导入,通过以上对政府规划和产业导入分析，会带来更多的潜在需求客户,住宅,目前周边聚集着大量的私营企业主和企业中高管，未来该群体的数量还会进一步的扩大；随着学校、医院等市政配套的完善，区域内将会有大量的事业机关单位人群；吸纳看重本区域优质教育资源的客户。,写字楼,周边未来将导入大量的企业，但是第二产业（制造业）对写字楼的需求小。写字楼的需求依然需要寻求外部需求支撑。,酒店,随着区域产业发展，商务往来更频繁，包括来自全国各地的批发经销商。,商业消费人群,周边居民为主；区域未来将增加大量的就业者，将逐渐成为主要消费人群之一。,潜在客户,交通完善,江南板块对外交通发达，已经形成现代化的交通网络，区域经济发展硬性条件已基本成熟。,田中大桥、延陵大桥和站前大桥，三座大桥已经纳入该片区的规划蓝图，其中，站前大桥已于今年3月份开工，将与2012年3月交付使用。,站前大桥正在施工,规划交通性主干道：是规划区通过田中大桥与北峰组团联系的重要通道。在泉州市轨道交通线网规划方案二中轻轨交通3号线与之平行。道路红线宽 50 米。城市主干道：规划区内繁荣大道和江滨路等，道路红线宽40-60 米。可保证规划区内道路交通的通畅。,房地产市场发展,中心市区土地消耗殆尽，江南成为近几年土地成交的重点区域之一。知名开发商已经开始试探性介入，江南板块将成为未来房地产开发的热点区域。,土地大量出让：09-10年区域内共成交7宗土地。,众多开发商关注：南益集团、卓辉地产、新宇置业、佰诚实业投资等。,发展阶段：正处于房地产快速发展阶段。,卓辉地块,福隆星城,区域发展结论,江南新区将在项目开发周期内逐步成熟，城市次中心即将形成。,报告撰写思路,竞争机会分析,属性界定,规划构想,区域分析,核心问题导出,城市层面区域层面,商业,酒店,住宅,写字楼,发展战略,主题定位各物业形态发展方向,总体概念布局商业发展建议开发节奏与启动区策略,竞争机会分析,竞争机会分析,1,2,4,3,商业市场分析,写字楼市场分析,住宅市场分析,酒店、公寓市场分析,泉州的商业如何演变？,泉州的商业发展大致经过三个阶段：街区式广场式Shopping Mall 上个世纪20年代90年代，以中山路、涂门街、南俊巷、打锡街为代表的街区式商业发展；90年代开始，以新华都、大洋百货、客运中心站的中闽百汇为代表的一批中型广场式商业得到迅速发展；近几年涌现出以麦德龙国贸商城、嘉信茂广场等一批现代化的SHOPPING MALL式大型商场。,上世纪20-90年代,90年代开始涌现,商业地产的终极模式,街区式商业,发展瓶颈：整个街区人流动线过长；交通拥堵，停车难；传统落后的物业形态，缺少休闲、娱乐等现代化的配套，物业形态落后。,中山街、打锡街是泉州店面租金、售价最高的地段,商业街区的优点：商圈辐射范围大，连贯性好，容易形成成股人流，市场易培育。一旦形成商业店面的价值极高。,以中山路为代表，泉州目前人流最旺的街区。中山路的店面为南洋风格，骑楼、翘脊，具有强烈的闽南气息。代表一代人的情感，被当代人寄予厚望。但是，传统的商业街区面临诸多发展瓶颈。,中山路商圈依托老城区密集的人口，上百年的市场沉淀，成为泉州辐射人群范围最大的商圈。,广场式商业,广场式商业的优点：业态丰富，一站式购物，大型超市结合百货；拥有大型停车场；便捷的交通；购物环境优越。,大洋百货、中闽百汇（客运站）以两个长途车站为依托，得以快速发展；丰泽广场新华都，拥有地段优势和大型停车场，为其提供良好的硬性条件支撑。,丰泽广场新华都是整个福建省人流最旺的一个超市，2008年纳税3400万元，赢利近2亿元。拥有车位300余个。,新车站为大洋百货带来即兴人流，随着新车站的搬迁，未来大洋百货的人流将会有所减少。,客运中心站是目前市区唯一确定保留的长途车站。但是拥堵的交通让中闽百汇疲态尽显。,广场式的商业必须要靠良好的地段、通达的交通、充足停车位来支撑。交通越便捷，商圈辐射范围越大。,Mall式商业,SHOPPING MALL为商业的最终形态，拥有大型停车场和良好的购物环境，硬件配套齐全，但是泉州的SHOPPING MALL起步晚，发展缓慢，只是一种简单“形”的复制，嘉信茂广场和国贸商城经营状况都欠佳。,关于嘉信茂广场的启示：区域辐射人口不足，新增人口导入缓慢，区域人口年龄结构老龄化；孤立单体项目，缺乏与老城区商业的良好衔接；交通不便，公交线路少，江滨北路为单行道。,关于国贸商城的启示：周边辅射人口不足；招商是商业地产成功的关键环节，商业的运营起决定性的作用。,沃尔玛,麦德隆,商业竞争分析,泉州商业发展进入到快速发展阶段，城市各板块规划有大体量商业综合体。,万达广场,豪布斯卡,万达广场：商业约22万方；百捷中央公园：600米巴厘风情商业街、10万平方米的商业旗舰街、6万平方米ShoppingMall；东海湾：含2个大型SHOPINGMALL，一个约67万方，2.8 公里商业街；中骏财富中心：超50万方大型商业；新宇置业：8万方商场；南益浮桥地块：约2万方商业.,泉州商业面临全面升级，各板块均有大型商业可满足区域需求，本项目面临8万方大型购物中心的竞争。,竞争机会分析,竞争机会分析,1,2,4,3,商业市场分析,写字楼市场分析,住宅市场分析,酒店、公寓市场分析,写字楼市场分析,项目名称：建设银行写字楼项目地址：丰泽街项目面积：约3万物业等级：甲级物业总高：29层、地下2层租赁方式：整层、区间建筑特征：单栋设计风格：现代大厅层高：约12米车位位置：地上约50个 地下2层只停运钞车 地上6层，153个车位租金：500元/个月商务配套：商务中心电梯品牌：日立电梯数量：5部垂直梯，2部坡道梯。消防描述：喷淋、烟警、监控、消防栓租金区间：4550元/平米月（之前的价格，现无空置）物管费用：含租金价格,项目名称：中国银行写字楼项目地址：丰泽街项目面积：约32000物业等级：甲级物业总高：28层、地下2层租赁方式：整层、区间建筑特征：单栋设计风格：现代大厅层高：约12米车位位置：地上约45个 地下约80个车位租金：500元/个月 现已无车位对外商务配套：商务中心电梯品牌：三菱电梯数量：6部垂直梯消防描述：喷淋、烟警、监控、消防栓租金区间：5065/平米月物管费用：含租金价格,写字楼市场分析,写字楼市场分析,项目名称：兴业银行写字楼项目地址：丰泽街项目面积：约28000物业等级：乙级物业总高：26层、地下2层租赁方式：整层、区间建筑特征：单栋设计风格：现代大厅层高：约12米车位位置：地上约38个 地下约85个车位租金：500元/个月 现已无车位对外 一小时内免费，其余按照每一小时5元递增。最高不超过25元每天商务配套：商务中心电梯品牌：三菱电梯数量：3部垂直梯消防描述：喷淋、烟警、监控、消防栓租金区间：4048/平米月物管费用：含租金价格,写字楼市场总结,目前丰泽街写字楼市场需要良好，在走访的过程中许多本土有一定实力的企业都希望把办公区域设在高档写字楼聚集区。目前丰泽街，工行写字楼，人保写字楼都不对外出租，自用面积都趋于不足。,写字楼市场出租率高，泉州市场需求量大：金融街写字楼，建行、中行，兴业银行写字楼都是100%的出租率。,写字楼市场发展减缓：近几年来除金茂中心推出的纯写字楼项目，市中心基本无新的写字楼销售。原因是很多企业认为住宅市场回笼资金快，写字楼市场有一定的长期持有物业，所以开放商大多不愿意开发高档写字楼。,住宅小区可办公，给低端市场带来一定压力：泉州目前没有新的政策出台保护写字楼市场，住宅小区可办公给低端写字楼市场带来一定的客户分流。以福新花园为例，就有多达30多家中小企业在小区办公，这就导致了以农行，煌星大厦等低端写字楼市场空置。,写字楼车位配比严重不足：在走访了解的很多企业中面临停车位不足，就近租不到车位的尴尬。,竞争机会分析,竞争机会分析,1,2,4,3,商业市场分析,写字楼市场分析,住宅市场分析,酒店、公寓市场分析,酒店市场分析,五星级酒店泉州酒店泉州酒店是泉州地区第一家五星级酒店，于1996年开业，2000年重新装修，楼高12层，共有客房373间（套）。外观装修充满欧洲古典建筑的风格；客房温馨舒适、豪华典雅、配套设施齐备；会议厅规格丰富、高档典雅。配套设施包括：国会娱乐城；餐厅：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、泰餐厅；康体娱乐：保龄球、室内四季游泳池、网球场、健身房、游艺室、KTV、桑拿浴、美容美发中心、乒乓球、桌球室、网球场；会议设施：多功能厅、会议厅。,酒店市场分析,五星级酒店泉州悦华酒店,酒店开业时间2005年5月22日，楼高28层；餐馆设施：悦园咖啡厅、荷风中餐厅、中餐包厢、石山日本料理、Top 1酒吧、红夫人扒房、忆江南餐厅、24H客户送餐服务、杰弗里面包坊；康体娱乐：棋牌麻将、健身中心；会议设施：华庭宴会厅，3间多功能厅（清源厅、开元厅、崇武厅）和国际会议厅。,泉州悦华酒店为厦门建发旅游集团旗下“悦华”品牌连锁酒店。厦门建发旅游集团的母公司厦门建发集团，总资产位居福建省首位，是具有国有资产运营权的大型综合性投资企业,名列中国百强大企业集团之一；,五星级酒店泉州晋江宝龙大酒店服务设施：商务中心、停车场、外币兑换服务、票务服务、DDD电话、IDD电话、洗衣服务、残疾人客房、出租车；餐饮设施：中餐厅、西餐厅、日餐厅、咖啡厅、酒吧、客房送餐服务；休闲设施：美容美发、台球、按摩、夜总会、水疗池、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、室内游泳池、健身室、按摩室、SPA；会议设施：宝龙宴会厅可容纳1000人、凯旋门多功能厅可容纳150人、5个会议室分别可容纳20人。,酒店市场分析,泉州华侨大厦是一家历史更具现代内涵的国家四星级旅游饭店。酒店拥有行政楼层，无烟楼层等各式客房207套，配套设施完善。可举办大型宴会，展销、酒会、商务会议等活动。项目配套：商务中心，会议厅、视频会议设施、餐饮、桑拿、KTV等。,酒店市场分析,四星级酒店泉州华侨大厦,酒店式公寓,洋房,五星级酒店,别墅,位置：泉州市新华北路与307省道交界处开发商：福建宝德地产 建筑面积：60000平米 占地面积：28668平米容积率：2.04 建筑密度：27.8%绿 化 率：30%景观设计：美国MBC&香港太合 室内设计：香港郑中设 物业管理：凯莱国际酒店管理公司酒店公寓：398套开盘时间：2010年5月15日价 格：11000元/起价，均价13000元/最高价15000元/去 化：至8月13号销售率65%。,酒店公寓主推37-80多平米的复式精装小公寓，买一层，用两层，总高5米；精装修，拎包入住。从销售情况看，市场认可度较高。,主推户型图,酒店式公寓凯莱香墅,酒店市场总结,泉州本土酒店自身质量并不是很高，泉酒主要是针对政府性接待为主要客源；悦华酒店主要是以商务会议，境外接待为主力客源；华侨酒店是以旅游接待为经营方式。桥南片区有中央公园的希尔顿五星级酒店，洛江区域有中骏的五星级酒店规划，浦西地域有万达规划的万达五星级商务酒店等。因此泉州进入到五星级酒店竞争的白热化阶段。泉州是国际消费品制造城市，经济贸易往来频繁。经济型酒店、公寓型产品存在较大的市场机会点。,竞争机会分析,竞争机会分析,1,2,4,3,商业市场分析,写字楼市场分析,住宅市场分析,酒店、公寓市场分析,住宅市场分析,摩卡小镇：利用隶属鲤城区的辖区优势，依靠便利的交通网络，寻求产品差异化突破，主推低总价紧凑小户型，在新政下成功突围。,占地面积：24598.7 总建筑面积：61370容积率：2.49 绿化率：30%总套数（C、D栋）：244 套 车位：369个价格：起价5100元/，均价5450元/,住宅市场分析,百捷中央公园：泉州首个超级复合型大盘社区，通过复合的物业类型和出众的配套，成为市场追捧的热点。,开盘现场人气,总用地面积：163485 总建筑面积：120万容积率：4.055 建筑密度：32%绿地率：32%总户数：3304户,户型配比（7#、8#、9#可售房源共423套）开盘当天去化114套，去化率27%,开盘时间：2010年6月26日开盘；7#起价：5400元/;均价：6500元/（折后价）；8#起价：5888元/，均价7100元/（折后价）；9#中间均价：6500元/，两边均价：7300元/（折后价）；,90三房,住宅市场分析,福隆星城：项目位于桥头堡位置，具有一线江景优势。早期受高价阻力，后期价格调整之后走量迅速。,占地面积：44691建筑面积（一期）：12.5万建筑密度：35%容积率：2.65价格：均价5200元/,福隆星城1、2、3、4号楼,桥头堡位置,住宅市场分析,明光花园：位于火炬工业区核心地段，依托工业区周边较为成熟的商业氛围和紧凑型的产品线路，走量迅速。,二期652套,占地面积：43334总建筑面积：11万平米容积率：2.03绿化率：36%规划套数：1158套车位：280个均价：5400元/,住宅市场分析,总体销售情况：走量迅速，但以低价格为驱动核心。客户以安、永、德为主，承接市区价格外溢客户。,浮桥板块为价格洼地；站前大桥，延陵大桥，新华大桥的规划建设，将吸引更多的泉州西北、西南部的客户跨江置业；中心城区客户被市区的高昂房价挤压，浮桥高性价比的房源吸引更多价格外溢型客户。,供应情况：土地集中放量，后续房源供应量大。项目高层住宅将面临密集竞争，择机入市是关键。,住宅市场分析,市场未来供应量至少200万平米,住宅市场客户分析,站前大桥正在施工,片区内多数客户为个体户南安霞美客户：主要经营光电信息产品、箱包厂、花卉，且多数在江南高新技术产业基底附近上班；安溪客户：以茶商为主永春客户：主要经营建材、陶瓷、煤矿，少部分经营农副产品；德化客户：经营陶瓷、建材、五金；市区客户：上班族，迫于市区高昂的房价，选择在浮桥片区置业。,站前大桥的施工，在时间和空间上拉近了浮桥与市区的距离。规划中的田中大桥、延陵大桥，评审中的新华大桥便捷的交通，给市区客户外溢创造良好的条件，未来市区客户在此区域购房的比重将加大。,分析结论,中心区域的商业地位无可撼动，面对项目旁边的8万方商业，本项目需走差异化路线；,写字楼市场呈现出高端写字楼租金较高，但低端写字楼租金低且空置率较高，此类写字楼市场严重被商住楼所分流；,酒店市场存在两头热现象，五星级酒店及经济型酒店入住率高；但未来五星级酒店进入到白热化的竞争阶段；,住宅市场竞争压力小，区域市场需求大，中小户型产品畅销。,报告撰写思路,发展战略,属性界定,规划构想,区域分析,核心问题导出,城市层面区域层面,商业,酒店,住宅,写字楼,竞争机会分析,主题定位各物业形态发展方向,总体概念布局商业发展建议开发节奏与启动区策略,综合分析得出本项目物业形态,在明晰了项目物业形态之后，我们需要寻找项目的灵魂，即核心竞争力，来统领整个项目.,处在一个尚未成熟的新区，被周边新宇置业40万方的待开发项目所包围，我们要想突围，需要为项目树立一个鲜明的主题形象，在跟随中寻求差异。,在区域提出的“绿色生态城区”的背景下，我们将赋予项目一个更时尚、更前沿的理念“乐活”。,我们提出：,“乐活时尚体验中心”的主题定位,倡导一种健康、时尚、节能环保的理念,乐活概念演绎,“健康、快乐，环保、可持续”是乐活的核心理念。他们关心生病的地球，也担心自己生病，他们吃健康的食品与有机蔬菜，穿天然材质棉麻衣物，利用二手家用品，骑自行车或步行，练瑜伽健身，听心灵音乐，注重个人成长，通过消费和衣食住行的生活实践，希望自己有活力。,乐活理念传入中国时间虽不长，但已为很多人所接受，并成为一种生活趋势。它是一种环保理念，一种文化内涵，一种时代产物。它是一种贴近生活本源，自然、健康、精致的生活态度。从日常生活中的衣食住行到高科技数码产品乐活，正逐步渗透到我们的思想观念及生活的方方面面。,在“乐活”概念的引领下，形成以新能源与节能减排产品为代表的可持续产业、以天然与有机产品为代表的健康生活产业；以生态环保型家用品与办公用品、环保家电、生态环保旅游等为代表的生态生活产业；以中医中药为代表的新型医疗产业；以教育培训、瑜伽、灵性产品等满足人身心灵需要的个人发展产业。如：,乐活产业孕育而生,健康有机食品；二手家用品；节能汽车；无添加剂化妆品；环保家居；环保电子产品；手工制作；瑜珈、食疗等.,发展战略,多物业形态组合的均衡发展，降低风险；,以“乐活”为核心，以特色主题路线抢占市场。,我们提出乐活时尚体验中心的打造计划.,乐活时尚体验中心打造计划,Plan1：倡导节能环保的建筑理念,Plan2:以乐活产业为主的体验街区,Plan3:一条充满创意、时尚的主题风情街区,Plan6：倡导健康、可持续发展的生活方式,Plan4：一栋生态节能的标志性SOHO公寓,Plan5：一栋时尚的BOX-Living服务式公寓,酒店物业发展方向,住宅物业发展方向,商业物业发展方向,公寓物业发展方向,酒店物业发展方向,开发酒店对于嘉龙来说，意味着什么？,要销售,五星级酒店,经济型酒店,1、整体销售：客户多为基金公司2、建筑成本：投入大3、竞争关系：泉州五星级酒店进入白热化竞争,1、投入：成本小2、客户：大众投资，销售容易实现3、经营：投入成本低，存活率高,产权式,结论：只能做产权式经济型酒店,1、寻找合伙人做内部装修及硬件配套2、寻找酒店管理公司，提供软件服务3、利用酒店品牌、完成销售,公司下设专业商业咨询机构，拥有丰富的商业地产操作经验，掌握大量商家需求信息，本项目可充分利用商业公司资源进行项目商业部分的整合销售。目前商业公司已接洽的酒店管理公司：纽宾凯、如家、7天、锦江之星、德加艺尚,操作思路,资源优势,操作方法,经济型酒店客房面积建议,目前知名的连锁经济型酒店标准间的面积较低，基本上在20-23左右，多数为旧楼房改造项目，产品的设计稍显过时。品牌较好的经济型酒店的标准间在27平米，商务套房的面积也基本在40平米以下。,参考案例情况,本项目建议,根据市场的供需情况及参考，标准间的面积应以28为宜，商务套房以45为准，,*指的是套内面积，下同；标准间包括标准双人间及单人间,单位：平方米,单位：平方米,酒店档次,准四星级酒店标准,内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格；,有公共音响转播系统，背景音乐曲目、音量适宜，音质良好；,总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询和结帐服务；,装修豪华，有高档软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或优质木地板或其他高档地面材料；,有独具特色、格调高雅、能提供自助早餐,产权式酒店的预计销售价格,酒店规模12000平米，四星级装修标准打造，波特曼酒店投资管理公司,1、市场比较法：,此项目相对本项目地段较优，通过对地段、产品等修正，得出本项目价格约9500元/平米。,在营经济型酒店的房费：平均为160元/天（1）按80%开房率：160*30*80%*12=46080元（2）扣除25%的营运成本：46080*（1-25%）=34560元（3）按50平米/间计算：34560/50=691元（4）按8%的投资回报计算：691/8%=8640元/平米 本项目预计售价：8640元/平米,2、通过租金还原的方式:,3、综合两种方法：本项目产权式酒店预期实现9000元/平米以上的售价。,产权式酒店的预计销售价格,酒店物业发展方向,住宅物业发展方向,商业物业发展方向,公寓物业发展方向,投资型服务式公寓,投资型服务公寓可以在保证项目档次的基础上，采取菜单式装修方案，由开发商统一负责装修，使项目的品质有保障。同时服务内容也是可选择的，使物业管理费降低，从而可以吸引投资者、自用者、自用与投资兼顾者、作为客户招待场所的企业等多种客户，分散了市场风险。而且投资型服务公寓多为长期用户，与酒店以短期商务客人为主也并不矛盾，在档次上虽然与酒店相比有一定差距，但也是高品质的，对项目总体价值提升有帮助作用。,弱化产权问题，实现开发商快速回现的目标。,产品创新BOX-Living服务式公寓,价值缘于可变,Box-Living的定位弹性空间,满足room（居住魔方）个性化和适应变化性要求,+,=,room（居住魔方）的演绎菜单组合方式,“menu plan”（居住菜单）的横向组合,+,=,“menu plan”（居住菜单）的纵向复式组合,利用楼梯间下方，增加一间多功能房，空间使用面积大于建筑面积,room（居住魔方）的演绎（纵向组合）,以三层为一循环，以一个循环为模型，构筑一个三层高的框架，公共走廊设在第二层。户型按垂直关系将户型分为A、B、C三种户型，入户门设在B户型，B户型为必选户型，A、C户型按需选购，组合成所需的户型。共72种户型组合的可能性。而且结构与围护分离，日后业主有重新组合户型的可能性。,黄色的为三层所共用的走廊，蓝色的为垂直的交通井，红色的分别为厕所与厨房的排气管与排烟管。灰色的为水管电缆,立体示意图,自由组合空间,可打造为服务式公寓标准,全套家具家电、室内精装修，厨房卫浴设施要齐全；提供家政服务、钟点工服务HBO电视，宽带上网；停车方便有会所、酒吧等休闲娱乐场所，服务高档完善装修最好简单而有品质居住区域安全有保证优质物业管理能和一群志趣相投的朋友一起，不会孤单,服务式公寓相关建议,1、业主人流入口厅堂设酒店式服务台，保安及物业管理人员可轮值；住户可于酒店式柜台接收留言口讯；2、家居清洁及家务助理服务；3、干湿洗熨服务；4、安排电召的士服务；5、租车服务；6、筹办宴会及到会服务；7、提拿物件，关开车门；8、定时唤醒服务；9、代为订餐、送餐服务；10、代租、代管服务；,商务公寓与商住楼的对比：商务公寓定位以办公为主，注重“商务”，是纯粹的办公场所，通过概念包装可弱化产权问题。商住楼倡导“宜商宜住”，“商住两用”，在户型设计方面偏向于居住功能，不能创造良好的纯粹办公空间。从硬件设施来说，商务公寓的设计以商为主题，在建筑外观、产品品质、空间布局、安防系统、智能化配置、建筑结构等方面都偏向于写字楼的标准，在硬件设施方面远高于商住楼。从软件方面来说，由于商务公寓偏向于写字楼标准，所以针对商务人士设置了商务中心、银行、便利店、会所等商务配套，相比商住楼更强调了商务用途、商务设施、商务氛围。商务公寓与纯写字楼的对比：商务公寓品质高于商住楼却低于纯写字楼，是处于商住楼与纯写字楼之间的一种中间产品；尽管商务公寓在建筑结构上和纯写字楼相差无几，但在硬件设施方面与纯写字楼相比有差距，如中央空调、公共洗手间、电梯品牌等方面；随着商务公寓发展的愈加成熟，现今的商务公寓已打破了传统的建筑设计，开间面积划分灵活，更趋于人性化、更低的进入门槛，备受中小型成长公司的追捧。,发展商务公寓的可能性,在产品定位上，提出SOHO公寓的概念；倡导居住、办公合二为一，户型面积为4080平米，可自由拆分。,主题工作室,设计师之家,摄影师之家,SOHO公寓,为使利润最大化，建议采用300-500元/平米装修标准。要点：在客户感知价值的地方，做足功课；大堂、走廊等公共空间为小户型客户感知价格的要点，豪华大堂的打造是提升物业价值的加分动作。在年轻人装修花力气最大的地方厨房、厨房/浴室赠送设备，其中水龙头、面盆、灶台、抽油烟机建议选用国内一线品牌（如TOTO，方太）。,产品价值的提升,玄关收纳系统：,玄关增设储物柜和玄关置物台，可放置尽全家衣物，空间收纳更为灵活多变。,产品价值提升：收纳空间的打造,卫生间收纳系统：,在洗脸台下、梳妆镜后增加储藏空间，同时洗手间增加吊柜，将小面积的卫生间空间利用最大化。,产品价值提升：收纳空间的打造,厨房收纳系统：,一平米厨房=三眼灶+电烤炉+微波炉+电饭煲+超大储物拉篮+碗碟烘干机,产品价值提升：收纳空间的打造,酒店物业发展方向,住宅物业发展方向,商业物业发展方向,公寓物业发展方向,商业发展策略：放弃购物型商业，选择销售速度快的商业类别和业态。,1、城市商业竞