合富辉煌广州市滨江西项目营销推广案.ppt

,滨江西项目2006年营销推广案,合富辉煌房地产Hopefluent Real Properties,2,前言,复古奢华风潮扑面而来，项目将屹立于广州外滩之中熠熠生辉，再现外滩的盛世风华。,我司已根据项目的资源优势，提出打造江景文化复合地产的策略，以再现外滩文化为项目主题的策划思路，得到发展商的一致肯定。在本案中，我司将在此基础上，根据贵司对项目营销目标的要求，铺陈项目整体营销推广计划。在策划的过程中，我司以灵活整合各种资源，实现项目最大价值为宗旨，使项目在市场形象、资金回笼方面实现双赢！,3,营销目标量价双跃,10月15日前销售 额达到6.5千万12月31日前销售 额达2.5亿元,树立项目的形象及市场地位,回收毛坯均价为￥12000元/平方米以上,寻求差异、突破创新,4,寻找项目的差异突破口,5,一线江景豪宅的发展趋势,折射出客户的需求变化,6,海珠半岛 90年代末，开启了江景，也仅仅有江景！,滨江东,7,中海锦苑、丽景湾、海琴湾 2000-2003，江景与外立面！,滨江东,8,汇美景台、金海湾 04-05年，户型、豪华的硬件配套！,滨江东,9,中信君庭、凯旋会 05-06年，奢华生活！,滨江东,10,滨江中，往西依然还在卖“江景”,华标涛景湾、花城湾畔江景、江景、还是江景帆影阁、上河道1号“平”的江景,11,市场产品与客户需求的变化历程,江景,江景+室内硬件提升+社区环境改变,提升生活品位，追求奢华,江景,江景+硬件,高品位江景生活,楼盘变化趋势,客户的需求变化,90年代，海珠半岛,中海锦苑海琴湾丽景湾汇美景台,中信君庭凯旋会金海湾,由改善居住和景观进而到追求奢华生活与彰显身份,12,我们的这段江,13,长堤：承载文化与辉煌,爱群大厦,总工会,广交会旧址,石室,广州宾馆,东亚大酒店,南方大厦,14,项目差异化分析,滨江东VS 滨江西,地段：项目处于长堤对岸处于最具历史文化沉淀的建筑群中有着最吸引的滨江夜生活圈（长堤大马路的娱乐场所、江南西的饮食）江南西“老广州”的聚居点景色：项目拥有最美的滨江夜景拥有完善的市政江堤楼下是成熟的江岸榕树正望广州的外滩长堤,15,配套：周边有着重点的中、小学（南武中学、镇泰小学、五中）便捷的农贸市场堑口市场良好的交通系统（解放桥、海珠桥、人民桥）极具滨江特色的交通工具轮渡（堑口码头）产品：19世纪的经典法式建筑立面拥有酒店配套外形与“爱群”相互呼应，成为城区江畔的视觉新焦点,滨江东VS 滨江西,16,项目差异化突破口,具文化沉淀与历史价值的江景段 完美的广州江岸夜景,以文化包装项目唤起买家情结,复古奢华,17,突破之道,以文化的张力，提升项目档次三环紧扣，销售势如破竹,产品力,营销力,形象力,18,深入了解目标客户需求,针对客户需求，度身打造“差异化”产品,贴切的形象包装，打动客户,制定具创新性的整体营销推广策略,项目的创新,19,了解目标客户的需求,20,目标客户群的构成,核心客户：海珠、荔湾、越秀等老城区客户,辐射客户：港澳客户,偶得客户：珠江三角洲,21,有在“河北”居住的经历，对项目区域熟悉对江景项目有极高的认同感及心理向往有着就近换房居住的需要年龄在3550岁从事商业活动多年，有较强的事业基础家庭成员34人，部分为三代同堂有二次及以上置业经验,客户特征,海珠区客户,22,广州籍居民在父辈及更早时家族以在广州居住对珠江有着深厚的情结对于祖辈或父辈的思想有一定的情感沉淀年龄在3050岁现多为在项目周边从事商业活动（一德路、泰康路、大南路等）有就近置业作为第一居所的需要家庭成员34人，部分为三代同堂有二次及以上置业经验,客户特征,荔湾、越秀区客户,23,祖辈或自己曾经有在广州居住的经历在广州地区从商或仍有直系亲属居住在广州对江景项目有极高的认同感年龄在3040岁从事商业活动多年，有较强的事业基础家庭成员34人，部分为三代同堂有二次及以上大陆置业经验,客户特征,港澳客户,24,对于广州的省会向心力极其推崇对能在广州老城区购置豪宅物业，认为是身份的象征对于江景豪宅十分认同年龄在3555岁从商多年，事业成功家庭成员34人，部分为三代同堂有多次置业经验,客户特征,珠江三角洲客户,25,“老广州”或深受广州文化影响的人对广州的老城区特别是珠江有一种“骨子里”的情结对稀有资源的拥有及身份的彰显的心理,怎样满足客户深层次的心理欲求？,客户特征总结,26,本案将从客户的需求入手，对客户的敏感因素进行分析，对项目的整体营销推广更具指导意义。,我司对一线江景业主或诚意客户进行深度访谈，并对客户在产品、装修、园林、购买因素、敏感因素等几个方面的特征进行总结。以下我们抽取了具代表性的访谈案例，以便加深对客户需求的了解。,调查形式：客户深度访谈,调查项目：中信君庭、凯旋会、利雅湾业主或诚意客户,27,客户小资料：姓名：何小姐 年龄：40岁学历：大学 居住区域：海珠现居住环境：较高素质 家庭人数：3人家庭月收入：25000元左右 婚姻状况：已婚工作区域：越秀 职业：经商置业次数：第2次 置业用途：自住,中信君庭,何小姐于去年购买中信君庭，现居住条件、周边环境、治安较好。何小姐是土生土长的“海珠人”，对海珠区的区域情结深厚，她认为中信君庭是一线江景楼盘，与中大为邻，项目的素质比较高，她认为如再遇到高素质的项目，也会考虑再置物业。,28,目标客户语录,“工作太忙想回到家可以享受一下珠江的景色，江景令我很舒服。”“买楼唔单止要地段好，仲要楼盘本身嘅产品好先得。好似产品设计啦、文化素质啦，产品素质啦，都会系我考虑的因素。“我觉得买嘢唔系单贵就好家啦。我当然希望付出金钱嘅同时，要有相对嘅回报家啦。性价比高系一定要嘅！”“平时如果唔洗应酬嘅话，我有时都会同朋友屋企人一齐聚下。买屋好多时都会听朋友嘅推荐。佢地会熟过我家，呵呵。”,29,客户小资料：姓名：赵先生 年龄：38岁学历：大学本科 居住区域：天河区居住环境：一线江景 家庭人数：4人家庭月收入：20000元以上 婚姻状况：已婚工作区域：东山 职业：公务员置业次数：第2次 置业用途：自住,利雅湾,赵先生原居住在东山区，周边环境、治安都不算差，想再购买一套大三房提高生活素质，不愿离工作地点、原居住地、家人太远。而且赵先生看好珠江新城的升值潜力，购买了利雅湾。,30,“在东山区上班，但附近有没有合适的房子。利雅湾在珠江新城，又是一线江景，地段会升值又可以提高生活素质.我肯定要住在市区里的，住了几十年，惯了！“单位有住房公积金，买房能低息贷款，不买吃亏。当然希望房子是有装修的，现在这边不包装修，买后还要花钱花精力，有装修就省多了。”“觉得这里的面积偏大了，供起来有点吃力，不过我喜欢房型的设计,几乎每一间房都可以望到江。朋友都说这里好，我已经介绍了两个朋友买这里了。”“这里升值了.现在自己住，以后如果换房，又可以用来出租，即使卖，也不会跌价。所以购房置业一定要考虑好价格与回报的问题。”,目标客户语录,31,业主小资料：姓名：黄生 年龄：40岁学历：大学本科 居住区域：香港居住环境：良好 家庭人数：4人家庭月收入：约80000元 婚姻状况：已婚工作区域：东山 职业：房地产置业次数：第3次 置业用途：自住,凯旋会,黄生想在广州市区买一套房子用来做投资保障，又可以自己居住。位置不能太偏僻，价格适中、周边环境好、交通方便、具有较好的升值潜力、配套设施齐全、质量要好,性价比高。,32,“海珠区也无所谓，关键是地段要好，有投资价值。最好有海景江景望下，甘样的单位就一定保值。”“广州的楼价比香港平，系广州买屋唔会跌。有机会有好的物业，就会买黎做为保值投资，就算自己住都几好啊。“当然了，装修也是考虑的一个方面，如果已经包装修,到时候直接找租客就可以了。香港的楼盘好多都送装修家。”“之前未买楼的时候，我就系租滨江东果头的楼盘住。住惯左都想可以望江，所以米买凯旋会咯。我对环境要求唔算好高，但一个小区住的人素质唔好太差先得。,目标客户语录,33,他们选择江景物业原因：,“工作太忙想回到家可以享受一下珠江的景色，江景令我很舒服。”“之前未买楼的时候，我就系租滨江东果头的楼盘住。住惯左都想可以望江，所以米买凯旋会咯。利雅湾在珠江新城，又是一线江景，地段会升值又可以提高生活素质.,对稀缺资源的占有、身份地位的需求是他们购买江景项目的原因,启发：人性化的设计、高档次的质材与产品素质，令客户产生追求的欲望。另外通过包装、客服等方面制造尊贵感，也是满足客户需求的重要方面。,目标客户的需求分析,34,影响他们购房的因素：,他们仍然追求高性价比的产品及项目,启发：客户不会放弃高性价比的追求，因而如何制造高性价比的产品形象是营销中重要的一个环节。提高产品的附加值、优质的产品质量与质材，是必不可少的环节。,海珠区也无所谓，关键是地段要好，有投资价值。“当然了，装修也是考虑的一个方面。单位有住房公积金，买房能低息贷款，不买吃亏。”所以购房置业一定要考虑好价格与回报的问题。当然希望房子是有装修的，现在这边不包装修，买后还要花钱花精力，有装修就省多了。性价比高系一定要嘅！”,目标客户的需求分析,35,启发：高端客户拥有自己的圈层，因而在推广上，多以少众活动、团体推广为主。,朋友都说这里好，我已经介绍了两个朋友买这里了。”“平时如果唔洗应酬嘅话，我有时都会同朋友屋企人一齐聚下。买屋好多时都会听朋友嘅推荐。佢地会熟过我家，呵呵。”,他们获取信息的途径：,他们对亲朋的看法非常重视，易成为一个“富人圈”,目标客户的需求分析,36,通过对客户需求情况的分析后，针对高端客户在产品、情感等各方面的需要，我们展开整体营销推广的战略部署,37,产品力,营销力,形象力,38,A、B栋产品分析,黑厕,影响纳江面宽度,39,核心产品与市场需求不一，竞争力薄弱，难以取得市场认同。,C栋存在152、128面积偏大的两房单位，造成销售压力,大部份单位存在黑厨黑厕，与高档项目的产品标准不符；,功能布局不合理，工人房类似杂物房；,C栋产品分析,书房,卧室,公卫,厨房,阳台,书房,公卫,主卧,主人卫,客厅,客厅,卧室,卧室,工人房拆除，改为公卫,调整入口,打通主卫和衣帽间，改为书房增加一房,主卫改为书房或电脑房，实现113m2三房单位，提升产品附加值,工人房拆除，改为厨房，主卫向阳台开窗,卫生间拆除，扩大客厅,工人房拆除，改为公卫,调整入口,豪华型三房二厅二卫带工人房超大景观阳台151m2,舒适型三房二厅二卫望江、带衣帽间128m2,C栋平面修改建议,公卫,厨房,41,通过对外装修标准价，干扰客户对单位价格（毛坯）的判断，以制造高性价比的心理价格。,后附交楼标准,高性价比的核心产品力营造,增加附加值，体现单位高性价比,客户心理,单位价格,单位价格,附送装修,单位价值,42,产品力,营销力,形象力,43,主题形象的演绎,复古奢华主义，再现流金岁月,奢华，在生活与文化中回归,项目内涵形象,复古奢华主义艺术,项目产品形象,长堤的奢华，再度泛彩流金,项目区位形象,44,复古奢华流金岁月,售楼部及会所风格展示,外展点形象展示,项目文化标志物,主题纯粹展示,45,售楼部及会所风格展示,在项目整体的包装上，建议扣紧文化奢华的主题，在售楼部的装修风格、样板间装修风格、销售人员服装、园林风格等软硬件上进行表现，令复古奢华这一文化主题得到充份的展现，成为项目的文化氛围,46,会所风格,47,样板间风格,48,临时销售中心,建议79月中旬，增加对外展示的窗口，设立临时销售中心，以保证项目对外形象的建立及影响；建议临时销售中心最好能设置在码头，方便展示及活动的开展；如不能设于码头，建议在商铺或其它外展点,49,项目文化标志物复古奢华泛博物馆,建议在本项目内结合餐厅功能，设置项目的文化标的物泛博物馆。一方面可以强化本项目的复古奢华形象；另一方面，为项目的推广及参观增加亮点，方便项目对此进行炒作。,50,红酒屋风格,红酒洽谈区建议以休闲、舒适为主调性，令整体项目包装形象体现出一定的档次。,51,产品力,营销力,形象力,52,整体营销策略的思路,两条线推广，互相配合，实现品牌与销售双赢线上：高举高打（高调树立高端品牌形象）线下：水银泻地（直效推广，迅速捉客）,53,项目宣传推广策略综述,定向宣传,软性炒作,活动营销,客户发动,报纸广告,DM,宣传品,单张,户外广告,54,定向宣传策略,以复古奢华文化作为宣传的主线，以长堤江岸作为宣传的切入点，对项目的一线江景及文化背景作宣传；从长堤江岸，十里洋场的发展入手，介绍广州外滩是名流汇聚，流金泛彩的地方，从而透出复古奢华潮流在广州住宅慢慢兴起的信息。复古奢华的生活，是名流的生活。项目各种出尘的细节硬件，便是名流生活的建筑。,55,软性炒作策略,借势高端切入借哥德堡号之势，借政府欲重振荔湾商贸文化之势配合政府大力宣扬重塑长堤之商贸文化与再现流金岁月的宏图从而树立起一个高端的“复古奢华”品牌形象顺势炒作紧密围绕“长堤之流金岁月”展开系列炒作，以展示着一段江的独特价值用项目所倡导的“复古奢华主义”与之呼应，使项目形神兼备、气势夺人强力引爆以现场的震撼力，多种媒体组合的传播力，瞬时引爆市场,客户发动策略,各团体、行业的潜在客户,合富辉煌3000多名员工,合富辉煌丰富的客户资源,其他社会横向,纵向关系,分行业、层次挖掘目标客源,各类商行协会,周边专业市场,本地私企、商会,贸易、房地产、金融行业,媒体,DM、短信项目信息,团体、行业直销活动,启动合富辉煌内部客户资源,根据推广主题设计的巡展,各类促销活动,57,团体信息发布,团体经营对象针对目标群体集中的团体商会及其他如房地产、金融、贸易、各机关单位等行业协会及企业等用DM或短信的形象发布项目信息，并提供团购优惠（优惠打入楼价）,58,团体、行业直销活动,项目周边专业市场林立，客户群集中，对推广非常有利。适时结合行业特点，与行业协会举办产品推广、直销活动,59,启动合富辉煌内部客户资源,利用已代理项目的客户,在集团员工内搭建泛销售平台,60,利用已代理项目的客户资源,操作：利用DM、短信的形式对项目的情况或促销进行定向推广,频率：首次于7月中旬开展，并当项目有新利好或有新促销信息时再继续发动,受众：已成交或未成交的，江景项目的客户；由以上客户搭建起的客户信息平台,效果：能引起广泛的客户群的关注，具一定的信息渗透效果，低成本，受众目标明确,61,在集团内搭建泛销售平台,操作：通过不定期的产品发布及促销信息发布会，把项目的相关信息全面在集团内部推广。并利用分段高额推介费用，引起全方位的高度关注。,时间：初次项目产品发布为7月中旬资讯发布会及二手季会当项目有新利好或有新促销信息时，不定期以内部集团网发短信。,受众：集团内三千多名员工；员工亲友。,效果：直接引起销售热潮。,费用建议：7月中旬9月中旬为10000元的推介费；9月中旬开售为 8000元的推介费。,62,建议根据项目主题的需要，在中信广场、柏丽酒店、世贸进行巡展，以展示项目的文化形象,各类主题巡展,63,活动营销策略,明线,暗线,以社会性的活动为主各大众媒体配合制造项目品牌、形象效应,分行业、单位进行少众特色活动渗透性地进行项目信息推广行业内团体促销活动,两线相互空插进行,64,营销推广部署,65,推广阶段的划分,7.1,8.1,9.1,10.1,优惠登记期1,公开发售期10.1,7月1日开始对外接受咨询,9月19日样板房开放,10月1日正式公开发售,持续热销期11-12月,优惠登记期2,优惠登记期3,66,入市策略,入市,3个月的蓄客,公开发售,释放出巨大的势能,最大量地消化客户,制造热销气氛、带动销售,06.10.1,06.7.1,依据：客户储备周期时间倒推工程配合：塔楼达7-8层具临时销售中心,依据：项目已具备预售条件集中释能工程配合：取得预售证样板间、销售中心、大堂已开放使用园林效果已初步体现,7.1,8.1,9.1,10.1,广告及软文炒作：区域炒作、亮相广告1、寻找广州的十里洋场针对长堤地区阐述2、盛载繁华，踏洋而来利用哥德堡号再临广州的契机，渲染海上丝绸之路30年代以长堤为中心的盛世景象。3、以印象/长堤为主题，进行征文活动4、配合媒体：广日、南都、羊晚、周末画报、围墙,活动配合：1、公开向社会征集20世纪初能代表广州的文物、照片。2、在缤缤时装（广交会旧址）举办新闻发布会及项目推介展场,7月8月中旬,硬件支持：1、临时接待中心投入使用2、土建工程达7层以上3、销售中心室内设计完成，进入装修期4、项目户外包装完成5、样板房、住户大堂内部设计完成，进入装修期,销售手段：1、设立临时接待中心（或外展点）接受咨询，储蓄客户2、针对合富高端客户资源展开意向咨询3、该阶段作意向登记可获额外95折4、进行内部推介会，推出泛销售奖励措施，推介成交奖励1万元/套,68,活动操作建议,活动一：忆,硬件支持：1、堑口码头及渡轮作项目形象包装2、土建工程达10层，安装楼体霓虹灯,软文炒作：项目预热1、复古奢华主义潮流阐述现今国际上流社会的复古潮流2、爱群大厦的奢华再现结合爱群从新投入营运3、再现流金岁月结合活动炒作4、配合媒体：南都、羊晚、生活元素、周末画报,活动配合：承包信息时报号，以珠江夜游的形式，开展复古奢华艺术品展览。针对客户：内部认购客户；前期积累的意向客户；合富高端资源客户,8月中旬-9月中旬,7.1,8.1,9.1,10.1,销售手段：1、意向登记可获额外97折2、建立外部泛销售机制A.发展泛销售人员：汽车、保险、金融、地产行业B.利用合富高端客户资源展开C.推介成交则获8000元/套的奖励,销售手段：1、意向登记折扣99折2、推介成交则获5000元/套的奖励3、内部关系客户认购活动（进行市场测试）,硬件支持：1、样板房、住户大堂投入使用2、西餐厅（泛博物馆）正式投入使用3、售楼部初步具备接待功能。,软文炒作：硬件卖点展示1、流金岁月的再现针对泛博物馆阐述2、文艺复兴风格大堂的出现针对住户大堂3、寻觅复兴奢华主义的地方针对样板房4、告示市场项目即将开盘5、配合媒体：南都、羊晚、生活元素、周末画报,活动配合：1、售楼部（泛博物馆）启动典礼。（邀请省博物馆、文化局相关领导到场参加）2、样板房开放。针对客户：内部认购客户；前期积累的意向客户；合富高端资源客户,9月中旬9月31日,7.1,8.1,9.1,10.1,硬件支持：1、项目达到预售条件2、售楼部全面开放,销售手段：1、根据市场反馈制定价格2、10月1日正式公开发售3、正式展开合富客户资源发动,活动配合：1、10月1日公开发售2、十一期间举办“流金岁月嘉年华晚会”,软文炒作：开售信息发布1、重现长堤辉煌生活针对项目整体形象发布2、公开发售活动的热销报道3、配合媒体：广日、南都、羊晚,10月,7.1,8.1,9.1,10.1,72,推货及价格策略,73,推货及价格策略,类型：一线江景单位（A、B栋、C栋13层以上C1、C2单位）策略：由于有一线江景的支持，该类单位建议为15100元/平方米（含1500元/平方米）装修,74,类型：非望江单位（C栋除412层C1、C2单位外）策略：由于该种单位不能望江，以地理位置、项目形象、产品硬件品质等作为支持，故在价格上需考虑贴近该区域的价格水平。建议定价为8736元/平方米（含1500元/平方米装修价）,75,即本项目整体均价为￥13500元/平方米（含￥1500元/平方米衣豪华装修）,整体均价预期,76,推货方案一,推货思路,保证好、中、差三段产品均有推出市场，满足不同客户的需要；最快速度实现项目资金回收，防止资金链过长；采用小步快跑的策略，频密少量推货，保持市场上渴市的局面，有利用试价策略的执行，有效抬高售价,77,推货及资金回笼方案一,以上金额均为含装修价,78,试价策略,由于近期政策波动较大，对产品的定价也有一定的影响。为保证能更高地贴近客户承受力的上限水平，建议采用试价策略。即在首批推货略低于整体均价，造成热销势头，引起市场高度关注。待市场成熟后，逐步提升价格至上限，然后贴上限走。,79,经过79月对市场的摸查以后，价格从10月公开发售当日起逐步提升。,试价策略的价格走势,80,推货方案二,推货思路,有效提升C栋价格，拉高形象,该思路可能出现的情况,销售速度较慢，影响资金回收 工程进度所限，加大销售压力的同时，也影响了项目的销售形象,81,推货及资金回笼方案二,以上金额均为含装修价,82,费用预算建议,本年度住宅销售额 26070万元本年度推广费用 26079万元x2%=521万元,83,谢谢聆听,84,附件：江景盘市场情况,85,江景板块是指珠江流经广州市区段的珠江两岸楼盘，主要集中在滨江东路、二沙岛、和珠江新城沿江地带滨江东路由于开发成熟度高并具有江景这一稀缺资源，已经成为广州市公认的豪宅走廊,二沙片区：南向/北向望江单价：3万元/m2以上(毛坯)总价：过千万的豪宅,珠江新城片区：南向望江单价：1.21.8万元/m2(毛坯)总价：200万/套以上,滨江东片区：北向望江单价：1.21.8万元/m2(毛坯)总价：200600万/套,海心沙片区：南向望江单价：0.81.2万元/m2(毛坯)总价：100400万/套,新滨江片区：西向望江单价：8500元/m2(毛坯)总价：100200万/套,市中心江景楼盘开发情况,86,江景盘开发情况,滨江沿岸主要楼盘分布,已售馨,新推,末货,未来供应,滨江东路为广州市公认的豪宅走廊，未来发展趋势逐渐走向零开发；二沙岛广州顶级豪宅的代名词，已经没有可开发用地；珠江新城沿江地带，新兴的豪宅领地。,87,江景盘供应趋势,2005年开始，临江地块出让金加收30按照广州市珠江管理规定，原则上建筑高度沿江一线不得超过24米，沿江二线不得超过42米受以上原因影响：沿江高层住宅供应量锐减，成本大幅增加,88,未来土地供应,集中在新兴的江景板块：洲头咀新滨江板块珠江新城员村琶洲等,89,滨江东一线江景项目概况,90,滨江东沿岸一线江景主要楼盘分布,金海湾,海珠半岛,汇美景台,花城湾畔,珠江广场,中信君庭,逸品台,中海锦苑,滨江明珠苑,华标涛景湾二期,新推,尾货,滨江东是广州市中心江景楼盘最集中的区域,一线江景楼盘分布：,售馨,91,个盘点评金海湾,规模：总占地2.4万，建筑面积约13万，1栋43层和2栋42层高层住宅组成，首层架空园林，共352户。发展商：广州新宝房地产开发有限公司在售均价：南面15000元/，北面18000元/（毛坯，附送花园面积及四大中央系统）物业管理费：3.8元/配套：会所（内设江景游泳池、网球场、健身房、桑拿房、咖啡厅、红酒房、雪茄房、影视厅、英式桌球室）,92,个盘点评金海湾,金海湾供应户型面积集中在200300M的区间段,93,个盘点评金海湾,总平面特征：采用点式建筑临江布置，从而充分利用江景资源，并且令住宅具有南北的朝向；外立面特征：现代建筑风格；,荣获建设部颁发的“2004年全国人居经典方案建筑金奖”,94,个盘点评金海湾,正望江单元：四房二厅三卫户型，配工人房；双空中花园设计（入户花园+空中花园），将园林引入室内；客厅开间5.3米，尽现豪宅风范；,侧望江单元：三房二厅，双套间、配工人房；双空中花园设计（入户花园+空中花园）；主卧室套房，设有卫生间和衣帽间；主卧室、主卫通过转角窗，令室内具有开阔的观景面；,95,个盘点评中信君庭,发 展 商：广州市华航房地产开发有限公司规模状况：占地1.4万，总建9.6万,总一期,由超高层43层的A、B座、33层的C、D座、37层的E座共5栋塔楼组成，AD栋共292户。开售时间：2004年10月销售价格:1500018000元/平方米（毛坯）管 理 费：3.2元/M2配套设施：会所（咖啡厅、恒温泳池、健身中心、儿童游乐场等）,96,个盘点评中信君庭,中信君庭供应户型面积集中在180260 M的区间段。,97,个盘点评中信君庭,总平面特征：采用板式的布局，为小区创造最大的临江面；行列式布局，同时令住宅具有良好的朝向和景观；,外立面特征：采用现代的建筑风格进行设计；配合楼盘临江滨水的形象，外立面形成波浪式的曲线变化；类似音符跳跃的灯光设计。,98,个盘点评中信君庭,一层两户或一层一户，南北对流；双空中花园设计（入户花园和景观阳台），提升室内居住环境的舒适性；主卧室套房，设有独立卫生间和衣帽间；电梯槽放到楼宇的南面,99,个盘点评滨江明珠苑,发 展 商：广州华港房地产有限公司规模状况：占地11425，总建47577.59,由2栋29层的塔楼组成，共200户开售时间：2005年12月31日销售价格:700015000元/平方米（毛坯）管 理 费：2.9元/M2配套设施：会所（长者活动区、室外儿童游乐设施、缓跑健康径及园艺花园等）,100,个盘点评滨江明珠苑,滨江明珠苑供应面积集中在150180 M的区间段。,101,个盘点评滨江明珠苑,总平面特征：采用蝶式建筑临江布置，从而充分利用江景资源；外立面特征：现代建筑风格；,102,个盘点评滨江明珠苑,7米的客厅开间，充分体现单元的豪气双空中花园设计（入户花园和主人房景观阳台），提升室内居住环境的舒适性；主卧室套房设计，可惜没有带衣帽间；整个平面设计没有太多突出的亮点,双空中花园,103,个盘点评华标涛景湾二期,发 展 商：广州华港房地产有限公司规模状况：占地5751M，总建56906M，共162套开售时间：2005年12月销售价格:12000元/平方米（毛坯）管 理 费：2.5元/M2配套设施：1-3层商铺、4层会所、康体中心等,104,个盘点评华标涛景湾二期,华标涛景湾二期供应面积集中在200220 M的区间段。,105,新滨江板块项目概况,106,金碧湾,规 模：占地面积4.2万m2,总建筑面积8.7万m2，容积率2.02项目定位：鹅潭江畔御皇庭项目状况：现阶段内部认购三期1012号楼，共400多套单位；二期余货；一期售馨,107,三期在售产品情况：标准层：二梯四户7179m2二房二厅及111125m24房2厅各占50%售价：8000(毛坯)(备注：实际成交均价)销售情况 销售理想，望江两房单位已基本售馨，其次是望江的三房单位,79m2西北向望江,111m2东南向望江,125m2,71m2,朝向好、总价相对较低,江景优势,金碧湾,108,天鹅湾,规 模：占地面积.万平方米，总建筑面积约15万平方米，容积率小于3。首期由五栋32层高层的连体商住楼组成，共有744套，233个车位 项目定位：只享受极至，白鹅潭畔，国际上层建筑江景优势：一线江景，规划“S”形布局，户户望江项目状况：企业出现问题，迟迟未能出预售证，延误销售并令品牌受损,109,天鹅湾,产品创出亮点：三大特色创意户型：三叠式宫馆(201-219m2)、巴比伦空中别墅(250-290m2)和天鹅堡观邸(146-188m2),110,光大榕岸,规 模：占地面积万平方米，总建筑面积约19万平方米。由10栋高层商住楼组成，共有1500套项目定位：开启中产江景生活时代项目状况：内部认购阶段公开发售：预计2006年五一前产 品：7681m2二房、112-123m2小三房123-136m2大三房142-186m2四房,111,沿江路段项目概况,112,凯旋会,规 模：由6层（凯莱阁、紫观阁）、48层（朝晖阁、雍景阁）及52层（君悦阁）围合而成，占地14410，总建筑面积为108000。建筑密度为35%，绿化及道路占65%。总户数248。发 展 商：广州凯旋房地产发展有限公司在售均价：15000元/（毛坯房）开盘时间：2004年7月管 理 费：4元/M配套设施：双会所“凯旋华美达酒店会所”、“凯旋会会所”。设有网球场、乒乓球场、健身室、室内外游泳池、会议室、酒吧、雪茄吧、餐厅等设施。,凯莱阁紫观阁,君悦阁,朝晖阁雍景阁,113,凯旋会供应户型面积集中在250350 M的区间段,凯旋会,114,建筑特色,总平面特征：通过建筑的错落布局，为项目创造最大的望江住宅比例，令大部分住宅均能拥有侧望江的优势；,外立面特征：现代建筑风格；通过住宅平面的错位拼接、建筑退缩，令立面产生退缩变化，令立面更具层次感；,凯莱阁紫观阁,君悦阁,朝晖阁雍景阁,115,产品特征,一梯两户，四房两厅设计；客厅、主卧室均采用大开间设计，其中主卧室约7.1m、客厅约5.5m；四房两厅户型配三套间，凸现户型气派；主卧室设有独立卫生间和衣帽间,116,汉苑,规 模：占地1.59万平方米，总建筑面积7.77万m2，一幢38层，6层以上住宅，约269套 发 展 商：广州市汉源房地产发展有限公司在售均价：11000元/m2(带1000元装修)(注：03年售价)开盘时间：2003年配套设施：六星级空中会所，设恒温泳池、健身室、壁球、高尔夫推杆、红酒廊、环回天幕影视厅等，并特设儿童会所,117,汉苑供应户型面积集中在150200M的区间段,汉苑,118,在售江景楼盘货量统计,119,沿江一线未来土地供应,120,保利康桥,地理位置：滨江东路的西段发展商：保利地产规模：用地面积10,869平方米，总建筑面积101,400平方米产品：230300大户型设计预计推出时间：2006年10月,121,附件：滨江西项目营销策划案之营销定位回顾,122,营销定位,123,营销定位,长堤盛世,复古奢华主义 再现流金岁月,124,再现流金岁月,运用了复古奢华主义时尚的元素，打造了项目各种硬件的细节，形成主题式场景，勾起长堤30年代及开放前流金岁月的印象，令业主仿如置身于30年代广州上流社会的感受,复古奢华主义,提倡复古奢华主义表达了项目在硬件上塑造一个复合文化地产项目（亦指主题式项目），令买家或住客进入本项目时从硬件到软件服务，得以全面体现复古奢华主义的精髓，主题鲜明，个性突出，整体统一,125,备选案名,哥德堡长堤世贸江岸首府,126,定位支持系统,法式新古典外立面,流金岁月会所(酒店),复古奢华住客大堂,泛博物馆餐饮,尊贵酒店式物管服务,长堤，当年十里洋场,爱群象征着上世纪奢华,潮流：复古奢华主义,展现二十一世纪的奢华生活,自身营造,历史文脉背景,复古奢华主义 再现流金岁月,一线江景,127,长堤当年十里洋场，今天溢彩流金,128,爱群象征着上世纪奢华,代表着昔日上流社会的奢华生活。今日，以其独特的魅力，将重新展现其风采。,129,既是对爱群大厦（爱群象征上世纪的繁华）的呼应。又为复古奢华的产品理念奠定了基础。,法式新古典外立面,130,设置在坡层顶式自然层或设置在酒店会所的江景私人会所，以最高端的姿态，传承当年上流社会的社交场所。,流金岁月会所,131,复古奢华主义的住客大堂,具有震撼力的住户大堂、留声机、手摇电话、老式吊扇等等，将复古奢华推至小高潮。,132,泛博物馆餐饮,配合餐饮及私人聚会式的功能，将复古奢华的潮流与这一段江特有的文化特质充分结合。展示广州30-40年代奢华生活的历史文物。,133,样板房,充份运用复古奢华主义的现代家具及家品，感受深厚的历史文化底蕴,134,样板房,135,营销目标,里程碑式的江景文化复合地产主题营销战略思路：打造主题纯粹的产品作为项目发展的方向。例如：清华坊、云山诗意、依云小镇效果：一线江景楼盘中唯一主题式项目，,