5月广东惠州豪宅发展研究报告（63页） .ppt

世 联 地 产2011年5月,惠州豪宅发展研究,惠州豪宅发展历程,1,蛇口半岛,华侨城,香密湖,梅沙片区,尖岗山,横岗,观澜,坂田,红树湾,中心区,一级资源区,深圳豪宅发展历程分布图,银湖,第一阶段：顶级资源区域开发，一线海景与一线湖景开发；豪宅产品出现；代表项目蛇口半山别墅、银湖山庄,第四阶段：城市新区区域开发，区域的规划价值未来发展空间，次级自然资源区域；代表项目中信红树湾、红树西岸,第三阶段：城市中心区域占有，城市资源丰富区域，高密度豪宅产品出现；代表项目星河国际、雅颂居、黄埔雅苑，时间上与第二阶段有所交叉,第五阶段：城市近郊自然资源区域开发，豪宅产品郊区化；代表项目星河丹堤、圣莫丽斯,第一阶段：顶级资源区域开发，一线海景与一线湖景开发；豪宅产品出现；代表项目蛇口半山别墅、银湖山庄,丰泽湖,深圳的豪宅发展之路：深圳拥有完整的山、海、湖资源，深圳豪宅发展代表了完整的豪宅发展历程,资源条件,产品特点,价格表现,代表项目,2001-2004，两阶段有所交叉,2004-2005,2005-2007,占据城市稀缺的二级自然资源区位发展成熟，交通便利,90年代-2002,03-05年，惠州还缺乏对豪宅概念的理解，大多数人认为别墅就是豪宅，对景观、地段、资源的占有没有明确的概念；,蓝波湾,合生国际新城,奥园,惠州豪宅发展历程：第一阶段别墅就是豪宅,其他本地开发商在干啥呢？,隆生-东湖花园 约3000元/平米丽日-丽日百合 约3000元/平米金裕-碧水湾 约3000元/平米,30年蓝波湾为惠城区域首个别墅型项目，首批别墅单价约5400-6000元/平米，超过当时在售各项目一倍有余，在惠州奠定了首个别墅豪宅概念,惠州豪宅发展历程：第一阶段别墅就是豪宅,蓝波湾的入市作为惠州别墅豪宅的起点，之后又陆续出现了奥林匹克花园以及合生国际新城等项目,惠州豪宅发展历程：第一阶段别墅就是豪宅,蓝波湾的入市作为惠州别墅豪宅的起点，之后又陆续出现了奥林匹克花园以及合生国际新城等项目,随着城市的发展，客户对豪宅的认识不断成熟，生活水平日益提高，更多的客户开始为资源买单；因此出现了大量资源型豪宅,高尔夫庄园,白鹭湖,帝景湾,富力港中心,惠州豪宅发展历程：第二阶段资源造就豪宅,随着城市的不断发展，惠州的豪宅从单纯的别墅豪宅转变为资源型豪宅；并出现了远郊型强势资源的高端物业单位；如白鹭湖、合生高尔夫庄园,惠州豪宅发展历程：第二阶段资源造就豪宅,随着城市的不断发展，惠州的豪宅从单纯的别墅豪宅转变为资源型豪宅；并出现了远郊型强势资源的高端物业单位；如白鹭湖、合生高尔夫庄园,惠州豪宅发展历程：第二阶段资源造就豪宅,在江北区域出现了依托一线海景资源的高层豪宅，帝景湾；帝景湾打破了别墅即是豪宅的概念，成为惠州首个高层豪宅物业；,帝景湾项目作为惠州首个高层豪宅物业的代表，高出市场价格一倍以上；且豪宅地位保持至今,惠州豪宅发展历程：第二阶段资源造就豪宅,随后出现了富力港中心等滨江一线高层豪宅，占据绝佳地段、一线景观，成为惠州的豪宅标杆；,城市化氛围日益浓厚，老城区商业以及配套发展趋于成熟，客户开始为地段买单，因此出现了城市型豪宅的趋势,珑湖湾,华茂中心,惠州豪宅发展历程：第三阶段城市型豪宅,城市的逐步发展，资源型豪宅不在稀缺，消费者的生活水品日益提高，豪宅正面临者从资源型像城市型的转变；今年年初面世的珑湖湾已经成为城市型豪宅项目的代表；,珑湖湾作为金山湖区域的代表，立志打造成惠州的高端品质楼盘，目前实现高层0.8万/平米，双拼4万/平米的标杆价格，取代了帝景湾历年来的豪宅地位,惠州豪宅发展历程：第三阶段城市型豪宅,城市的逐步发展，资源型豪宅不在稀缺，消费者的生活水品日益提高，豪宅正面临者从资源型像城市型的转变；今年年初面世的珑湖湾已经成为城市型豪宅项目的代表；,华贸中心坐落在惠州江北CBD核心区，总占地约13.5公顷，总建筑面积约71万平方米，总投资50多亿元。是由一座15万平方米的超大规模国际时尚购物中心、两座16万平方米的国际水准的CBD金融中心5A智能写字楼、以及六栋40万平方米的超高层城市观景豪宅，簇拥近两万平方米的中央花园广场围合而成，是北京国华以北京华贸中心为模版原版布局珠三角的第一个大型高端城市综合体项目。,华贸中心占据江北CBD核心地段，集合市政配套、体育中心、市民乐园等多种配套于一身，强势打造惠城区高端豪宅物业。其项目主要以高层为主；均价约15000元/平米，预计7-8月正式开盘,在豪宅的发展之路上，我们的城市已经走过了别墅就是豪、资源就是豪阶段，正在处于城市中心区域占有阶段。同时正在向着第四阶段的城市新区开发阶段过渡。,那么，我们的客户又处于哪个阶段，有什么样的演变过程？,惠州客户演变过程,2,早期的别墅豪宅项目均已深圳客户为主，目的自住少数，主要偏投资，惠州本地客户的比例少数,07年1-5月公爵小镇成交客户构成71%深圳客户，29%香港客户,高尔夫庄园的一期别墅客户主要以深圳关内客户为主；惠州本地客户占少数,早期的惠州原住民选择自建房，对商品房需求不大；本地的高端客户比例较少，购买能力较弱；因此惠州早期的高端项目均被深圳客户消化。,早期的高层豪宅项目深圳客户仍然占据一定比例，但主力群体以本地高端客户为主；,早期惠州发展尚未成熟，客户整体水平处于中下阶段；但仍然存在少量的高端客户；此类客户多为暴发户、生意人，属于土豪阶级，对帝景湾较为青睐,早期帝景湾客户比例,早期的帝景湾定位的核心群体为惠州高端群体，比例较少；因此帝景湾开盘推售的单位较少，推售80-100来套；且销售速度一般08年市场低迷阶段，帝景湾项目出现过一次断货阶段；,他们购房目的主要关注于，身份档次、投资保值、优良的环境以及配套；,现阶段别墅豪宅主要以惠州本地客户为主，多数为企业高管、私企业主等具有较大经济实力的客户群体为主,通过惠州自住客户的比例上升，可以看出惠州城市以及产业进几年来的发展水平，本地的高端物业不再依赖深圳客户；,帝景湾成交客户组成,以私营企业主、企业中高层管理和公务员为主，他们属于社会中的上层阶层，收入较为丰厚,现阶段高层豪宅的本地客户比例同样得到提升，同样私企业主与公务员占多数比例；,通过对比可看出，高层与别墅均以本地私企业主为主力群体，而高层豪宅客户中出现了不少的普通职员以及自由职业者；说明惠州整体发展水平上升，未来潜力较大；,客户主要以本地客户为主，且年龄层次偏中青年，主要以自住为目的，投资占少数；,本地的高端客户比例逐渐增加，且年龄层次开始逐步年轻化；客户的置业目的逐渐的从投资转向自主；,通过分析，高端客户不再以投资为主要目的，绝大数客户均以改善居住，第一居所为主要置业目的；反映多数惠州本地人的物质生活水平提高，置业层次提高；,惠州发展历程及未来展望,3,客户为什么会发展变化？未来将如何继续演变？,数据来源:惠州统计信息公众网,惠州在珠三角的经济地位排名靠前，其经济增长速度更是雄踞榜首苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，使其住宅消费能力大幅度提高，给惠州房地产业带来巨大商机 08年惠州GDP首次突破千亿 部分企业在经济危机时受到影响，然而后期发展依然迅速,视角1经济：珠三角九市中，GDP总值名列第六；增长保持强劲，雄踞榜首；发展极为迅速。,进入04年后，惠州经济长期保持10%以上的增长率，社会经济发展迅速；而惠州房地产市场也在05年开始进入稳定快速增长期；08年又是一个增长高峰；人均可支配收入、社会消费品零售总额均保持强劲增长势头。2010年通货膨胀，市场受到了调控的影响，增长率环比有所下降，但市场购买力仍存在上涨市场空间。,视角1经济：惠州经济保持平稳增长、抗风险能力强，对房地产市场提供长期稳定支撑,视角1经济：自03年开始的人均GDP稳定增长，财富积累开始扩大化，给惠州带来大量的中端购买能力群体,视角2城市交通：到2020年惠州将构建成“5横3纵”8条高速公路及厦深高速铁路组成高速网络，与广州、深圳、厦门等国内大中城市交通将更加便利。,5横：河（源）清（远）高速公路惠州段，主线长91公里；规划完毕，待实施。广惠高速公路及其东延线，全长141.5公里；广惠已通车，东延线08年开工，2010年通车。惠莞高速公路及其东延线，全长122公里；施工中，预计2008年年底通车。深汕高速公路，全长62.55公里；已建成通车。惠深沿海高速公路，全长48.3公里。施工中，预计2008年底通车。3纵：粤赣高速公路惠州段，全长107公里；2005年12月28日全线通车。惠大高速公路，全长75公里；规划完成，开工筹备中。粤湘高速公路，惠州段长141公里。粤湘高速公路惠州段计划分三期建设，“十一五”期间建设博罗（接广惠高速公路）至深圳段，投资30亿，已开工建设。“十二五”期间建设龙门（接广河高速公路）至博罗（接广惠高速公路），“十三五”期间建设龙门（接广河高速公路）至新丰段。粤湘高速公路博罗至深圳段已完成工可评审，进入了工程勘测设计阶段。除规划的“五横三纵”高速公路外，全市的高速公路网附加线有四条：附横1线：环市高速南线，长约15公里；附横2线：吉巽高速，长约22公里；规划完成，待实施。附纵1线：从莞高速，长约30公里；09年动工，2011年通车。附纵2线：瑞汕高速，长15公里；规划完成，待实施。,未来区域内外轨道交通的建成，惠州内部将进一步整合，外部深莞惠一体化会进一步加快。,区域影响“异城族”将成时尚“轨道经济”将成热点公路时代进入公交时代,楼市影响楼市起伏节奏趋同深莞楼价洼地抹平速度加快产品差异化趋势进一步明显,视角2城市交通：深莞惠一体化，惠州城市价值将进一步得到展示，对房地产市场刺激明显,三环路：贯穿而过，连接河南岸及江北区域（全线已贯通）,四环路：贯穿而过，连接金山湖及江北区域（其中南段已开工建设，现已部分通车）,四环路南段,惠大高速：紧邻区域，以连接广惠高速及大亚湾（已开工建设）,惠州大道东段：贯穿而过，连接江北区域及惠东（已开工建设）,据了解，随着四环路建成通车，将承担起惠州过境公路功能；因此，三环路的功能将随之发生改变，变为城市道路,视角2城市交通：惠州城市交通网络分析,视角3土地人口：2003年撤市合区，惠州行政区划面积发生较大调整，尤其是惠城区面积得到较大幅度的扩张。,单位：平方公里,视角3土地人口：规划区内人口规模和建设用地规模呈现大幅度增长趋势,规划区2010年、2020年配套人口规模分别为230万人和370万人。,人口规模发展趋势,建设用地规模发展趋势,规划区2010年、2020年的城市建设用地规模分别控制在253平方公里、427平方公里。,资料来源于惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要 惠州统计年鉴,惠城户籍人口的增长高于人口增长，主要是因为第三产业的增长，带来的高素质人才的加入；目前从绝对数量来说，惠州人口增速对房地产市场增长支撑极为有限,视角3土地人口：惠州人口增长对房地产支撑较弱，但人口素质稳步提升，中高端置业能力加强,视角4产业发展：惠州市规划提升第三产业比例，将引入大量高新服务业,三产业比例将由目前的06年的10.3：57.2：32.5达到65440；大力发展商贸、金融、信息服务等第三产业；高新技术产品产值占工业总产值的比重达到42%。惠州市城市近期建设规划(2006-2010)提升第三产业发展质量，重点发展现代服务业与旅游文化产业。惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要,中心镇经济板块,工业园区经济板块,城市中心区板块,开发区经济板块,视角4产业发展：未来惠州市将形成“2+6”强势支柱产业体系和四大强势经济板块,“2+6”强势支柱产业“”：石化、电子信息两大主导产业“6”：特色农业、汽车零部件业、水泥建材业、服装制鞋业、旅游业、港口物流业,工业年增加值（亿元）,占GDP比重（%）,四大强势经济板块,视角4产业发展：产业分布示意表格,2010年惠州房地产新开工面积为1322.27万平米，与去年同期相比有大幅上升，上升幅度是239.92%；竣工面积为564.59万平米，同比去年增幅为27.64%，同时10年新开工面积与竣工面积比为2.34：1。,10年惠州房地产销售面积627.3万平米，与去年同期相比上升了41.43%，销售额为311.17亿元，与去年同期相比上升了62.89%；,视角5房地产发展：惠州市场发展起步较晚，总体上升趋势明显,11年惠州商品房累计销售均价为4961元/平米，与去年相比增长了16.3%，增长速度明显加快。,视角5房地产发展：在经历07年的大幅增长后，惠州价格体系增长平稳且幅度较小，泡沫空间较小,市场成交量表现：1、11年价格维持在较高位，预计12年均价将突破7000元/平米，2、受到政策的影响，11年的签约面积存在波动，但浮动不打；成交均价仍然保持稳步上涨；,视角5房地产发展：09年“量价齐升”，10年经过季节性调整后，楼市继续进入平缓的上升空间；,市场存量影响：1、09年之前，惠州市场存量维持在300万平米以上，且产品面积偏大质量价差价格偏低，对新推售大盘造成挤压；2、10年市场存量急剧缩减，导致市场均价居高不下，同时新盘推售压力减小。,视角5房地产发展：10年底惠州市场存量已不足100万平米，存量的变化代表着需求的旺盛；,市场供求关系：1、从09年7月开始，市场供应出现不足，主要是因为08年市场环境影响了大量的房地产投资决策，对市场影响在09年出现；2、10年中旬市场供求基本达到平衡，然而年底出现需求高峰；说明市场上潜在需求量巨大；,视角5房地产发展：需求量不断增大，短暂时期内出现“供不应求”局面；市场需求量巨大,小结,经济发展：经济的不断发展，惠州进入珠三角前6，且还在不断提高，人均单产上升，代表着生活水平的提高，未来发展惠州认为对物质的最求将会逐步增大；城市交通：惠州5纵3横的宏观规划，将拉近与厦门、深圳、广州等珠三角主要城市之间的距离；城区内部未来四环的建设，将承担起惠州过境公路功能；因此，三环路的功能将随之发生改变，变为城市道路；交通路网不断发达，城市发展潜力巨大；产业发展：大量的产业进驻惠州，将会带动惠州人口的提升，产业的不断发展暗示着客户置业比例将会上升；土地人口：从02年12年惠城区域行政区域面积增加了3.5倍，人口比例不断增加，预计2020年将达到370万人；人口密度的提升代表着未来对于房产的需求更加强烈；,需求小结：1、惠州早期的项目均已“量大就是美”为概念；大量的开发，迅速的走量，出现供过于求的局面，因此价格增长速度较为缓慢，缺乏质的变化；2、自09、10年开始成交量与推售量基本趋于持平，说明需求量大大增加，刚性需求强烈，惠州购房水平提高；3、随着城市的不断发展，GDP不断增长，慢慢会出现供小于求的趋势，那是房地产市场将处于精品化阶段，城市中将会有明显的富人区、中产区、白领区的圈层划分；,惠州市场豪宅版块分析,4,惠城按照城市规划分为8大板块,CBD一线江景豪宅板块,江北CLD居住生活板块,水口区域新居住板块,东江新城新居住板块,金山湖区域新居住板块,东平老城区居住板块,麦地、南岸老城区居住板块,龙丰上排红花湖区域居住板块,白鹭湖,06年,别墅/洋房,天地源；别墅,东方威尼斯,别墅/洋房,沿江路城市外围资源型豪宅：项目价值体现在资源+高端产品+大社区，别墅+中大户型为主，别墅8000元/平米,江北城市滨江核心型豪宅：项目价值体现在地段+完善的城市配套，大户型为主，价格10000-13000元/平米,红花湖城市中心资源型豪宅：项目价值体现在资源+高端产品+地段，别墅+中大户型，别墅11000 20000元/平米，洋房5500-6500元/平米,润园,06年,别墅/洋房,万林湖,07年,别墅/洋房,鹏基金榜南,奥园,06年,别墅,山水城,10年,别墅/洋房,帝景湾,华贸中心,11年,高层,佳兆业中心,10年,高层,凤凰谷,07年,别墅/高层,珑湖湾,10年,别墅/高层,保利达项目,中洲项目,金山湖、水口城市型豪宅：项目价值体现在区域潜力、景观，大户型为主，价格8000-10000元/平米,惠城区域各版块：主要分为江北滨江豪宅区、沿江路资源型豪宅区、红花湖城市中心资源型豪宅区、金山湖东平水口城市型豪宅区,从项目价值来看，以江北为中心的豪宅化进程已开始，城市价值逐步在项目价格上体现,属性：行政中心/顶级豪宅区/城市价值第一圈代表楼盘：帝景湾、华贸中心、金域华庭主流均价：7000-15000元/m2发展趋势：商务、行政、高档住宅,属性：大盘区域/准豪宅区/城市价值第二圈代表楼盘：翡翠湾、东湖八区、翡俪港主流均价：6500-11000元/m2发展趋势：纯居住区，中高档住宅,属性：热点片区/准豪宅区/城市价值第三圈代表楼盘：珑湖湾、金山湖国墅园、山水华府、金山湖花园主流均价：5500-8000元/m2发展趋势：南部新城，未来居住中心,属性：新兴大盘区/准豪宅区/城市价值第三圈代表楼盘：万林湖、山水江南、名流印象、熙龙小镇 主流均价：4300-6500元/m2发展趋势：城市的延伸、资源大盘,江北,金山湖,南线,大东平,城市价值分布线（依次降低）,价格：8000-10000,价格：13000-18000,第二极：高端项目：翡翠湾、万林湖、润园、碧水湾,第一极：豪宅：珑湖湾、帝景湾、华贸中心,价格：5000-7000,第三极：中高端项目：万科金域华庭、阳光御园、山水华府,惠城房地产市场：按照不同档次，可划分为中高端、高端和豪宅三个层级,现阶段的热点豪宅分布主线，是由江北滨江线到东平，沿新开河到金山湖；,华茂中心,翡俪港,翡翠湾,珑湖湾,未来城市发展的分析：富人区域板块、中产阶层板块、白领区域板块,白领板块,富人、中产阶级板块,中产阶级板块,白领、普通阶级板块,富人板块,从市场推量来看，10-11两年惠城的市场供应量超过600万平米，其中11年将达到350万平米以上,东江新城片区 约80万,江北（含沿江路）片区 约120万,南部新城 约70万,其它片区（南线、仲恺）约80万,江北片区产品分化明显，核心区的豪宅化和CLD的居家化同时进行，但户型面积以舒适型为主,2010,2011,2012,宏益公馆项目，80140平米二、三、四房,万科江北项目，88170平米二房到五房,双城国际，40110平米一到三房,鼎峰江北项目，88170平米二房到五房,华贸项目，150平米以上三房为主,佳兆业项目，40170平米舒适性产品为主,泰通项目，120平米以上舒适性产品为主,金泓项目，120平米以上舒适性产品为主,保利项目，别墅及100平米以上高层为主,汤泉项目，别墅及100平米以上高层为主,五矿项目，别墅及100平米以上高层为主,奥园，别墅及100平米以上高层为主,区域典型项目列举,江北一线CBD滨江区域属于惠城顶级豪宅区域，北三环周边属于CLD居住区域，等级划分较为明显；,东江新城水口为新兴片区，早期以高附加值产品为主，11年以舒适型产品为主,2010,2011,2012,水岸城，75-117紧凑型产品为主,水岸城滨江，130平米以上舒适型产品为主,天地源，别墅及100平米以上高层为主,合生上观国际，130平米以上产品为主,宝安项目，别墅及110平米以上三房为主,珠光项目，120平米舒适性产品为主,光耀翡俪港项目，别墅及120平米以上舒适性产品为主,沿海高速项目,德威项目,升利项目,龙光项目,珑湖湾项目，别墅及120平米以上舒适性产品为主,区域典型项目列举,东江新城属于新规划区域，区域内部资源丰富，且金山大桥的开通对区域内部的交通体系具有良好的促进作用，区域内资源较好地段已成为惠州城市型豪宅的标准；,红花湖、下角、南线区域资源较为丰富，且距离城市较近；主要以舒适型户型为主，,2010,2011,2012,万林湖，135140三房单位,凤凰谷147-170平米三房四房；192-290联排别墅,华轩桃花源73-139两房四房,金泓下角项目,山水江南二期130-150平米大户型四房单位,名流印象65-78平米小户型单位,区域典型项目列举,御西湖98-155平米N+2户型单位,红花湖区域，东边距离河南岸老城区，北面距离江北CBD较近，具有一定的城市资源，且区域内部的自然资源较为丰富，未来具有豪宅的趋势；属于发展中的富人以及中产阶层板块,南部新城经过早期大户型供应后，随着配套成熟，产品供应将逐步紧凑居家化,2010,2011,2012,山水华府项目，80140平米,TCL香榭园项目，106171三、四房为主,合立方，70120居家产品为主,东江学府项目，120平米以上产品为主,瑞和家园项目，110平米以上产品为主,中信数码园项目，别墅及120以上高层,美高二期，90平米以下产品,中楷项目，占地20万,山水项目，占地8万,海逸项目，占地20万,金山湖花园项目，140以上产品为主,区域典型项目列举,南部新城作为新新开发区域，区域的交通以及资源配套较弱，因此不具备开发豪宅的标准条件,供应量的小结,总体而言，现阶段惠城区域一级豪宅项目较少，主要分布在江北延新开河至金山湖的主轴之上；典型项目如华贸、帝景湾、翡俪港、珑湖湾；相对而言现阶段二级豪宅项目较多，且市场需求量较大；随城市的发展，未来一级豪宅项目将会增多，形成较为明显的圈层客户板块划分；,然而，早期的豪宅产品的差别在哪里?产品如何演变？,帝景湾畅销产品约200户型，大空间大尺度，总价160-200万/套，客户接受度高,4室2厅2卫163.00户型点评：基本无赠送 强调空间尺度的享有,客户语录：“价格合适就买啊”；”有四个房，够住了”；”朋友介绍过来的，怎么也要买一套啊“。,帝景湾产品，整体的设计赠送较低，,帝景湾大面积产品约400户型，总价350-600万/套，总价高，走速相对较慢,5室2厅4卫370.00 户型点评：基本无赠送 强调空间尺度的享有 大开间/大尺度,客户语录：“你们的产品是欺负人的产品”；”你们的面积怎么那么大啊”；”再等等吧,像你们这么大的户型肯定没那么多人买“。,双拼 288平米二、三层赠送超大露台舒适的空间尺度设私家电梯更添尊贵感赠送率达111%,珑湖湾别墅产品双拼288平米户型，占据项目绝佳地段及资源，此类产品作为项目的标杆单位；提升项目整体品质,此产品结合和市场核心客户的需求，对附加值以及户型赠送空间有一定的创新；整体的户型赠送率高达111%；,珑湖湾高层产品一梯两户的洋房单位，户型通透，整体的销售速度较快；,3房2厅2卫（160）二梯二户豪华主卧，超大浴室设计内庭院扩大空间尺度双套间、更好的私密性赠送26%,市场表现：四月洋房劲销79套，别墅17套；五月劲销洋房96套，别墅15套。,洋房产品量占少数，位于高层区域和别墅区域之间；一梯两户的板式结构，户型设计较好；赠送空间较大，设计有内庭院空间；附加值较高，相对于早期的帝景项目有一定的创新；,通过对比可看出：早期的豪宅以帝景湾为例，产品毫无赠送可言；客户购买更倾向与圈层、面子；户型的设计以及性价比并不占主导因素；现阶段，城市的不断发展，人口素质的不断提高；客户对于户型设计的要求，景观的要求越来越高，越来越懂得享受；因此，在注重品质感、圈层感的同时；户型的附加值以及景观的占用度成为现阶段豪宅客户的关注点,通过市场分析的总结得出结论城市型豪宅的标准,1、资源属性：豪宅项目不仅需要有城市感，占据优良的景观资源也成为豪宅产品的主要判定因素2、商务属性：具有一定的城市感，交通较为便利；“离城不离尘”3、圈层属性：作为豪宅片区需要一定的圈层属性，周边项目的档次不能过低，属于较为集中型的中产及富人区域；4、产品属性：注重项目的附加值；星级的物业管理，体现项目高端,汇报结束！谢谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,