大连瑞安黄泥川项目战略与物业发展报告.ppt

瑞安大连天地实现一个城市的理想,大连瑞安黄泥川项目发展战略与物业发展报告,大连瑞安项目研究的工作阶段划分,工作,掌握项目初步资料与开发商深入探讨项目情况区域宏观经济背景研究房地产市场调研消费者访谈及座谈会专业人士访谈,项目区域发展研究案例借鉴和分析区域发展战略分析项目资源及研判项目发展问题分析项目问题解决方案项目初步定位,项目整体形象定位项目开发整体战略项目物业发展建议项目价值体系构建项目开发规划具体方案,成果,维美大连瑞安项目第一次提报,大连瑞安项目区域发展与初步定位报告,大连瑞安黄泥川项目发展战略与定位最终报告,第一阶段市场调研,第二阶段发展战略与项目定位,第三阶段开发策略与物业发展建议,中期报告回顾,项目形象定位,项目发展策略,项目价值体系构建与物业发展建议,社区规划价值构建,品牌价值构建,居住理念价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,科技智能化价值构建,服务与权益价值构建,项目报告的结构思路导图,中期报告回顾,项目形象定位,项目价值体系构建与物业发展建议,社区规划价值构建,品牌价值构建,居住理念价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,智能化价值构建,服务与权益价值构建,中期报告简要回顾,中期报告回顾,科技智能化价值构建,项目发展策略,项目中期报告的结构思路导图,区域分析,目标客户研究,资源分析,SWOT分析,项目研究,发展问题解决方案,模式研究,案例借鉴,项目区域发展研究结论,大连高新区发展情况,第一部分区域分析,大连高新区发展情况,大连高新区位于大连市西南部，总占地面积150万平方公里。园区拥有企业2900多家，其中三资企业860多家，高新技术企业700多家，“世界500强”投资企业57家，其中16家设立了区域总部。目前园区内共有，大连高新区高端人才占全区从业人员的比例高居东北各城市前列：目前高新园区共有人才16万人，大学以上学历9.8万人。,维美对世界新兴城区发展进行了的研究，并着重参考了其中两个标杆性案例,位于大中型城市边缘区域。复合了高新产业居住、商务等多种功能。为区域的成功发展模式被世界各国广泛采纳。,国际新城市主义两个标杆性案例Irvine,美国Reston,美国,房地产E网,国际案例成功模式,发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成区域发展的良性循环,通过区域内良好的环境、高强度的公共设施、丰富的商业、休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，从而拉动产业的持续发展，形成产业和人口不断升级的良性循环。,社区环境的营造：友好型的社区模式，使得区域极具吸引力,友好型的人与自然的环境模式，对产业、居住、高素质人才极具吸引力。,功能复合:以居住功能为核心，集商业、文化娱乐等功能高度发达,以居住功能为核心，多元化的产品形式满足不同阶层人群的需求，并实现终身区域内换房，同时以商业、娱乐等都达到了城市级别的水平，吸引大量的目的性消费，为区域聚集大量人气，并满足文化生活的不断升级要求，形成各项城市功能的并行均衡发展。,项目区域发展研究结论：,观点一:,在政府政策扶持和高新技术产业的快速的发展下，大连高新区极具发展潜力。,观点二:,随着区域产业的发展、配套的不断完善，本区域将会吸引更多的高知人群，聚集大量的购买力，这将大大推动区域住宅的销售。,项目区域发展研究结论：,观点三:,在高新区尤其是瑞安大连天地的发展过程中要充分借鉴国内外成功的发展经验。,完善的商业配套注重区域公共环境的营造教育配套十分完备,国内外成功经验的借鉴点:,观点四:,多种住宅形态的有机结合，这样可以将更多的人群容纳到在这个社区中，这种人群聚集的复合社区更具有发展活力和持续性。这在国际的成功的新兴城镇的已经得到了充分的论证。,第二部分项目本体研究,项目资源分析,项目区位分析项目环境分析项目周边配套项目特性分析,基于对项目开发环境和自身资源的分析，本项目的优势和劣势都是分厂突出，这种超百万平米大盘的开发必须整合利用已有的地段特点、项目自身配套、产品规划、国际化居住理念、开发商品牌等等资源，做足项目的品质和层次，制造差异化产品，弥补区域市场的空白点，提升瑞安大连天地项目整体形象。,结论：,项目SWOT分析,第三部分项目目标客户研究,核心客户,重点客户,潜在客户,重要客群客户,大连本地私营企业主、企事业单位高管、权力公务员和高级白领类型改善居住客户。,时代领袖舆论领袖居住领袖时尚领袖,投资者、养老人士、东北三省具有落户、投资、养老类型需求客户。,项目潜在客户分析,意见领袖,时代领袖,舆论领袖,居住领袖,时尚领袖,第四部分项目问题与解决方案,瑞安项目现阶段的问题分析,问题一：项目所在位置距离大连主城区较远,问题二：项目自然资源不突出,问题三：项目交通出行不方便,问题四：区域生活配套有待提高,问题五：购房者缺乏“必买”的理由,房地产E网,项目问题的解决之道,解决方案一:彰显开发商的实力和品牌,解决方案二:创造全新的生活理念，吸引更多的高知人群,解决方案三:完善商业配套尤其打造目的性消费商业场所,解决方案四:采用大环境理念，打造绿色生态的居住环境,解决方案五:营造美式的开放式的社区空间,解决方案六:打造城市级的地标性建筑,解决方案七:充分开发区域的时尚休闲资源,中期报告回顾,项目形象定位,项目价值体系构建与物业发展建议,社区规划价值构建,品牌价值构建,居住理念价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,智能化价值构建,服务与权益价值构建,项目形象定位,项目形象定位,科技智能化价值构建,项目发展策略,海岸硅谷生活城,项目形象定位语,代表项目的区位大连旅顺南路紧邻海岸，部分房源可以看海也是项目卖点之一,代表项目的规模项目整体的高度和气质,项目的核心打造中产阶级生活方式硅谷代表区域的发展方向,中期报告回顾,项目形象定位,项目发展战略,项目价值体系构建与物业发展建议,社区规划价值构建,品牌价值构建,居住理念价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,智能化价值构建,服务与权益价值构建,项目发展总体策略,项目发展策略,科技智能化价值构建,国内超大盘成功开发模式研究,国内大盘研究的目的,本项目基本特征回顾：,市场：郊区化置业发展较快；普通置业者对郊区置业有抗性；城市高端人群成长较快；,区域：区域陌生度高；城市发展方向外延；市场认可度不高；,项目：规模超大；资源较好但不稀缺强势；需要依靠自身资源体系的打造。项目有产业支撑,每个郊区大盘项目都不会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素的组合；大盘的驱动因素是随着其开发进程而不断进化衍变的；我们研究各个楼盘的开发驱动因素促动如何将项目一步一步的取得开发成功；我们借鉴这些成功大盘的开发模式，并结合自身特点制定符合本项目的开发策略；,区位特点：位于中心区与滨海新区之间，距市区30分钟车程，距开发区25分钟车程；规模：占地273万平；产品：中高端产品（独栋、联排）启动，后期多元化发展；配套：完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。策略：完全的市场领导者形象，强调其城市发展方向的区位，完善配套打造新市镇的规划理念。,关键特征：,天津万科“东丽湖”借鉴北美新市镇的开发经验，围绕生态主题，采用复合开发原则,案例一：,天津万科“东丽湖”复合开发，打造新市镇，配套先行，促进区域成熟,自给自足 社区内部设计中心区，包括办公空间、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在内部创造就业机会；市政道路建设 建设国际滑水标准赛道，承办世界大学生滑水锦标赛期望政府加大对于本区域基础设施的投入，改善市区到东丽湖交通，带动整个区域的发展；小区功能设置齐全 小学、中学、邮局、银行、图书馆、社区中心、消防站、警察局、居委会、医疗中心、会议中心、巴士总站、娱乐中心。并且做到居民能够5分钟左右步行到区内任何一个职能空间。,万科东丽湖开发策略 以市场领导者形象，完善配套，打造市镇概念,总体策略：,打造一座新城镇以生态为主线，以新城市主义思想为核心,万科东丽湖的开发节奏 一期别墅，奠定高档市场基调；二期洋房、小高层组合，产品多元发展,一期独栋别墅,一期联排别墅,二期多层情景洋房,二期小高层,新浦江城 130万平超级大盘，以现代方式演绎新城市生活,案例二：,新浦江城总平图,总规模及分期总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；总体容积率1.1，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上；商业配套约26 万平米；办公配套约23 万平米；,中央河道,南,工业园区,办公配套,商业配套,一 期,游艇俱乐部、医院,第一步：通过中高端产品入市，树立项目楼盘形象；第二步：借势推出中低端产品，实现快速销售目的；第三步：最后推出最优位置的高端产品，实现利润最大化；,新浦江城开发启动策略,新浦江城一期规划：由低密度到高密度的整体开发顺序，以中高端产品启动,花园公寓独院别墅水景公寓联排别墅临水商业街,北区广场大型超市幼儿园,国际私立中学,开盘首推创新产品独院别墅，均价15800元/平米，面积区间220平米-300平米，以升级版联排别墅引爆市场，树立高端形象。,继独院别墅后，又150平米两房和190平米三房的豪华产品，受到了市场的热烈追捧,小高层豪华产品销售一空后，新浦江城再接再厉推出创新豪华联排别墅，均价13000元/平米，面积区间190平米-275平米，市场反应良好,新浦江城启动模式借鉴,借鉴价值传递方式：第一、销售：稀缺型产品先行入市，创造热销氛围第二、展示：营造外环境，展示内环境，体验型样板区第三、推广：主打社区，渲染文化概念，吸引特定圈层,陌生区域楼盘开发必须重新定义感知价值并充分展示,这种感知价值遵从的原则是：感性因素理性因素,区域价值体验：1、做足社区环境、外环境、未来规划的展示；2、区域价值与社区主题密切相连，直接支撑社区主题；产品价值体验：1、多样化样板房和样板段的展示2、强调稀缺产品特色的推广服务价值体验：1、专业销售队伍社区价值体验：1、商业及公建的体验展示2、所有营销活动均贯穿和强调社区价值,新浦江城一期的成功说明了什么？,成功的超大社区开发的七大规律,竞争层面：开发节奏：产品、客户层面：,结论：,项目发展随不同驱动因的衍变分析 以新市镇模式打造配套完善的大型居住社区,项目初期：区域陌生、偏远、影响力不足，中高端有车族置业为主,被项目高品质、高性价比吸引的“高档一居”置业；有“5+2”生活模式需求的休闲度假“高尚二居”置业。,项目后期：最优位置的高端产品，实现利润最大化；,区域的产业和商业非常的成熟，区域已经成为城市新的；住宅产品基本完成多元化的形式，多种人群在社区内和谐的生活、居住；开发项目最顶级的产品，吸引城市的财富人群在此就业，实现最大利润价值,结论：,项目中期：奠定高尚成熟大盘地位被社区成熟氛围吸引向中端发展,被项目高尚氛围、成熟社区、齐全配套所吸引的中端人群置业；教育等其他配套完全成熟展示，“新市镇模式居住社区”形象形成；向中端发展，产品形态更趋于多元化。,项目发展总体策略,一、配套先行,二、品牌先行,三、营造开放环境,四、多种产品组合,五、产业、商业、居住相互融合,六、市场价值驱动的开发策略,中期报告回顾,项目形象定位,项目发展策略,项目价值体系构建与物业发展建议,社区规划价值构建,社区规划价值构建,居住理念价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,智能化价值构建,服务与权益价值构建,项目价值体系构建与物业发展建议,项目价值体系构建与物业发展建议,品牌价值构建,科技智能化价值构建,大连天地作为香港顶级地产公司瑞安地产在大连开发的数百万平的综合项目，如何成功进行瑞安地产和大连天地项目的品牌运营，使这个项目首先要解决的问题,品牌创造价值,房地产E网,建议一：制定完善的媒体公关计划,建立完善的媒体公关计划，开发自身的媒体资源。有计划的组织媒体考察瑞安地产开发的项目，将瑞安企业的实力、开发经验以及开发理念传播出去，让整个城市都对大连天地充满期待。,2010年品牌推广媒体公关计划,建议二：组织每年一度的大连城市产业发展论坛,建议三：力争黄泥川项目启动区能够通过LEED体系认证，彰显开发商实力和项目品质,瑞安房地产总部，位于上海的“瑞安广场”26楼内部装修刚刚获美国绿色建筑委员会颁发的“能源与环境设计”商业室内装修银级认证，成为目前为止中国内地仅有4个获LEEDCI认证的项目之一。西湖天地二期项目西湖天地二期在向美国绿色建筑委员会递交了LEED评估申请之后，成为了我国内地首个也是全球第1000个LEED注册项目，整个项目的目标定位于获取LEED白金奖这一最高荣誉。,瑞安地产在住宅绿色环保方面一直处于领军者的地位,大连天地作为瑞安地产目前开发的体量最大，同时也是与高科技产业结合最为紧密的项目，瑞安更应该将绿色环保的开发的主要理念贯彻到整个项目开发的过程之中,建议四：打造项目一流的营销体验系统,建议五：努力塑造开发商的公益形象,建议六：邀请国际设计大师为项目设计精神地标性建筑,中期报告回顾,项目形象定位,项目发展策略,项目价值体系构建与物业发展建议,品牌价值构建,品牌价值构建,社区规划价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,智能化价值构建,服务与权益价值构建,项目价值体系构建与物业发展建议,项目价值体系构建与物业发展建议,居住理念价值构建,科技智能化价值构建,建议一：创建大社区理念，宣扬社区的中产阶级的生活方式,大连瑞安不是在建造住宅，而是在为滨城创造全新的中产阶级生活方式,建议二：打造社区大邻里关系，组织撰写社区邻里关系蓝皮书,建议三：创造适合邻里交往的公共空间，催化邻里之间的“情谊价值”,建议四：组织业主成立社区各式各样的社团，使社区文化节成为所有社区成员的精神盛宴,建议五：通过成立社区网站，给客户搭建网络交流的平台,中期报告回顾,项目形象定位,项目发展策略,项目价值体系构建与物业发展建议,居住理念价值构建,品牌价值构建,居住理念价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,智能化价值构建,服务与权益价值构建,项目价值体系构建与物业发展建议,项目价值体系构建与物业发展建议,社区规划价值构建,科技智能化价值构建,建议一：完善商业配套尤其打造目的性消费商业场所,建议二：社区教育体系的建设,建议三：山体公园,建议四：水体公园,建议五：社区交流空间,建议六：城市级的地标性建筑,建议七：充分开发区域的时尚休闲资源,中期报告回顾,项目形象定位,项目发展策略,项目价值体系构建与物业发展建议,社区规划价值构建,品牌价值构建,居住理念价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,智能化价值构建,服务与权益价值构建,项目价值体系构建与物业发展建议,项目价值体系构建与物业发展建议,住宅产品价值构建,科技智能化价值构建,市场停车状况市区基本符合国家规范规定，开发区配置略低,车位比：国家相关规范规定，普通住宅按不低于每两户一个配建停车位；大连市内的项目一般住户车位比为2：1；开发区内项目配置略低，一般为3：1；少量别墅产品设室内停车库，一般每户配置一个停车位；,停车方式：目前市场上社区以地上停车和地下停车相结合为主，少数项目采用全地下停车；高层一般结合人防工程建地下停车库；开发区项目一般设地上道路停车位或单元楼前停车；,本项目停车建议结合市场现状与项目定位确定,停车形式：综合居住物业停车数量确定：满足居住区规划设计规范，考虑客户定位及使用需求，考虑入住率，不同物业设置不同比例；,本项目地形复杂，物业类型较多，宜采用多种停车方式相结合,本项目自主比例会很高，车位要重点考虑,由上述原因给出项目居住物业部分的停车比例建议：,本项目定位较高，目标客户财富层次较高，尤其是豪宅产品的客户对停车需求较高,别墅停车建议,联排别墅停车示意,独栋别墅停车示意,车库,地上停车位,车库,独栋别墅是本项目的标杆产品及价格领袖，在产品设计舒适性和领先度都是最高的，因此建议独栋别墅配置两个室内车位，以满足高端需求；,联排别墅产品从面积、户型舒适度、客户定位等方面略低于独栋别墅产品，但认识本项目的标杆产品，建议配置两个停车位，由车库和庭院分别解决；,坡地产品停车示意,台地住宅停车示意,台地产品是创新产品，产品要点是充分结合地势进行产品设计，建议停车结合坡地高差，在不增加建筑面积条件下规划出独立的车库，同时不会影响景观；,2.2m,2.2m,利用坡地作车库,正立面,剖面,高层公寓产品提供车库装修、地下单元大堂,通过部分简单装修装饰，改变地下室的简陋形象，设置部分封闭的车库，满足高端客户的特殊需求。,地下单元大堂：体现项目的豪气，以及居住的情调，业主的身份。,外立面提升项目品质感,材料的质感,细部工艺的精良,有设计感的立面,三大关键举措,关键点1：注重材料的质感,使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉；,关键点2：注重细部工艺的精良,注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值；注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现人性化；,关键点3：注重立面的设计感,通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。,中期报告回顾,项目形象定位,项目发展策略,项目价值体系构建与物业发展建议,社区规划价值构建,品牌价值构建,居住理念价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,智能化价值构建,服务与权益价值构建,项目价值体系构建与物业发展建议,项目价值体系构建与物业发展建议,社区生态价值构建,科技智能化价值构建,维美认为无论是从项目的目标客群偏好、项目的自身属性还是开发商的开发经验和开发理念，项目绿色生态一定是项目开发的核心价值点之一,项目绿色生态价值构建,优势,劣势,未来发展大势，国家与政府主导发展方向，社会舆论关注,解决滨海住宅在消费者意识中的负面影响，海风大，湿度差，保温效果差,部分设施投资较大，增加建设成本,部分技术不完善，不能稳定长时间使用，后期维护成本高,部分设施不能带来客户感知，不能直接带来物业增值,生态节能设施选取原则：瑞安项目的核心价值选择主流成熟技术，控制建设成本，减少后期维护成本；选择客户容易感知，对项目目标客户有很强认同感的生态措施。,生态住宅,太阳能住宅、节能住宅、绿色住宅、生态住宅、可持续住宅、资源节约性住宅之间的关系包含与被包含的关系;,生态住宅：立足于将节约能源和保护环境这两大课题结合起来，所关注的不仅包括节约不可再生能源和利用可再生洁净能源，还涉及节约资源（建材、水）、减少废弃物污染（空气污染、水污染）以及材料的可降解和循环使用等，因而它所占据的视点最高，所关注的领域也最广。,太阳能住宅,节能住宅,生态住宅,生态住宅以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境，同时又要控制对于自然资源的使用、实现向自然索取与回报之间的平衡。生态住宅的特征概括起来有四点，即舒适、健康、高效和美观。,生态节能八大子系统,室内环境子系统,太阳能利用子系统,房屋保温子系统,垃圾生化处理子系统,产品设计子系统,房屋呼吸子系统,生态水环境子系统,热源利用子系统,维美分析了LEED体系结合国内的实际情况和项目自身特点提出项目绿色节能的八大子系统,1、产品设计子系统社区规划设计,社区采用自然通风模拟系统，通过对气流、风速的模拟来规划建筑布局，使热岛强度远低于生态住宅“不大于1.5度”的标准,风流,建筑设计：大开间，小进深：采光好，而且能最大限度利用太阳能，如MOMA公寓的大面宽设计既要明厅明卧，又要明厨明卫，把阳光和清风带入最容易潮湿的地方建筑外墙用淡色彩，色彩重的颜色容易吸热，选用淡色彩更节能建材尽量选取3R（可重复使用、可循环使用、可再生使用）材料、本地材料，减少运费等消耗,结论：可以引入自然通风系统来验证本项目规划方案的优越性；建筑设计以“自然采光”为主要原则；采用多样化绿化系统，屋顶绿化、西山墙垂直绿化、立体绿化，既节能有能体现历史感，与老洋房特征匹配,1、产品设计子系统建筑和绿化设计,1、产品设计子系统同层排水系统,1、上海安亭新镇同层排水系统,2、北京锋尚瑞士吉博力GEBERIT同层后排水,同层排水又称之为墙排水，与传统的地排水不同，同层排水的管道布置方式，让排水支管不穿越楼板，在同楼层内连接到排水立管进行排放；清洁卫生，便于打扫；消除噪音；卫生间用水设备提高灵活性；安全高效；节省空间；,马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头，不占用地下空间；,2、房屋呼吸子系统新风系统,不用开窗即可获得新鲜空气，减少室内热损失，节省能源驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体驱除室内装饰造成的可能长时间存在的有害气体,ALDES自平衡式新风系统有组织的进、排风，空气流动通畅，均匀，通风效果佳进风无需管道，不占用额外空间。对每个室内区域设定换气次数，自动调节，找到节能与换气的最佳结合点。对进风和排风进行过滤，保证新风品质。噪音小，能耗小。寿命长。安装方便，易于维护。,新风系统优劣势分析,优势：高品质住宅的代表性配置，高端客户容易感知其价值。可以作为项目的一大卖点，提升项目价值。设备较为成熟，寿命长，易于后期维护。劣势：前期投资偏大，增加单方成本150元需要住宅前期整体设计，增减建筑层高一般需要住宅精装修后期存在一定的实用费用。,2、房屋呼吸子系统室内中央空调系统,房地产E网,3、房屋保温子系统外墙系统,1、墙面基层,2、界面剂,3、聚合物砂浆,4、背胶,5、保温板,6、聚合物砂浆,7、玻璃纤维网格布,8、聚合物砂浆,9、外墙砖,生态外墙保温系统共5层工艺，墙的厚度增加了56公分，加上窗户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约30左右,外墙保温系统,外墙外保温系统的优点：保温效果明显保温材料置于建筑物外墙的外侧，基本上消除建筑物各个部位的“热桥”影响。从而充分发挥了轻质高效保温材料的效能，相对于外墙内保温和夹心保温墙体，它可使用较薄的保温材料，达到较高的节能效果。保护丰体结构置于建筑物外侧的保温层，大大减少了自然界温度、湿度、紫外线等对主体结构的影响。建筑物竖向的热胀冷缩可能引起建筑物内部一些非结构构件的开裂，而外墙采用外保温技术可以降低温度在结构内部产生的应力。有利于改善室内环境外保温可以增加室内的热稳定性。在一定程度上阻止了雨水等对墙体的侵蚀，提高了墙体的防潮性能，可避免室内的结露、霉斑等现象，因而创造舒适的室内居住环境。便于丰富外立面在施工外保温的同时，还可以利用聚苯板做成凹近或凸出墙面的线条，及其他各种形状的装饰物，不仅施工方便，而且丰富了建筑物外立面。,外墙外保温系统-总体投入少，有良好的保温效果,3、房屋保温子系统外窗保温系统,外窗安装断桥铝合金中空玻璃窗户，同时通过改善窗户制作安装精度、加安密封条等办法，减少空气渗漏和冷风渗透耗热。门窗保温方式可有效节能30%40%,地板采暖可以使房间温度分布均匀，节省空间，并有利于营造健康的室内环境；此外，地热暖可以更大限度的节省能源,3、房屋保温子系统地板采暖系统,采用最先进的地热分流系统，根据住宅的采暖需求量，自行安排采暖热量。这样可以大大节省冬季住宅的采暖能源使用量，达到节能减排的目的。,地板辐射采暖的优点更高的舒适性采用地板下敷设供热盘管的方式供暖，水平温度分布均匀，垂直温度梯度大，符合脚暖头凉的人体生理需要，使得冷热舒适感效果好。节省能源同一温度供暖时，地板辐射供暖的实感温度比非地板辐射供暖的实感温度要高2c左右，因此，可降低2c的计算供暖负荷。另外，地板辐射供暖，热源供水温度最低可降至40c，回水温度30c，便于利用余热、废热、二次热等低位热能。而传统散热器采暖方式供水温度为90c，回水温度为70c，节能幅度可达到10%-20%。使用寿命长采用聚丁烯管材，埋入地板下，管材使用寿命达50年，无腐蚀、不结垢、不漏水，降低了维护保养费用，降低了运行管理成本。不占用面积不占用有效使用面积，不妨碍室内的家具布置，并无高温对流表面的存在，减少了室内灰尘的飞扬与扩散。方便进行分户、分室控制，分户计量与调节。,地板采暖系统成熟技术，总体投资较小，效果佳，后期维护成本低，客户易感知,4、生态水环境子系统中水循环系统,生活污水,中水站,冲厕,绿化,道路喷洒,入河补水,人工湿地,人工水系,雨水收集,蒸发,用途广泛，可用于日常的绿化、清洗、生活杂用水等环境适应性强。对地型、空间、气候、污水水源无特别要求，占地面积小。建造、运营成本低。只需日常照明和泵正常工作所需电源。不添加任何化学物质，不会造成对周围环境的二次污染,中水循环系统-全天候，建造与运行成本较低，更实用于大规模社区,雨水利用的形式,雨水通过地面雨水收集系统，进入人工湖，使人工湿地和湖形成一个净化循环系统。,雨水利用系统的构成,雨水汇集区、输水管系、截污装置、储存、净化和配水等几部分组成。有时还设渗透设施与贮水池溢流管相连，使超过储存容量的部分溢流。,雨水汇流介质,城区雨水回收主要有屋面、道路、绿地三种汇流介质。在这三种汇流介质中比较而言，地面径流雨水水质太差；绿地径流雨水基本以渗透为主，可收集雨量有限；屋面雨水便于收集利用，利用价值最高。,4、生态水环境子系统雨水回收利用系统,5、垃圾生化处理子系统-概念的兴起，建设成本低，代表生活方式,提倡垃圾分类收集处理，设计了垃圾分类收集箱。将有机垃圾(果皮、菜皮、剩饭菜等)、无机垃圾(废纸张、废塑料、废金属、废玻璃、废织物等)、有害垃圾(废电池、废荧光灯管、水银温度计、废油漆桶、过期药品等)分类收集，分别处理。社区内设计了小型垃圾转运站，站内设计了有机垃圾生化处理设施，区别无机垃圾和有害垃圾、有机垃圾经过生化处理后，不但不会对周围环境造成污染，还能产出高效有机肥料，可以直接用于小区绿化。既减少了垃圾清运费用，减轻城市垃圾处理压力，还有利于降低小区绿化成本。,6、太阳能利用子系统太阳能的利用,太阳能是清洁能源之一，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，是有效利用自然能源的一大手段。太阳能热水器应该在这个社区普遍采用社区应用太阳能庭院灯和太阳能草坪灯。由于采用了先进的太阳能光电板蓄电池系统，保证了夜间照明供电的需要。减少了电线电缆的铺设，很大程度上保证了夜间照明系统的持续安全性：自动灵活的开启方式，跟随着天气的变化自动开启照明装置，为业主的生活增添了一份便利。,地源热泵技术已经成为一项先进、成熟的供热、制冷技术。80年代以来，美国、日本、澳大利亚、挪威、瑞士、瑞典等国家相继利用城市污水建立了一批大型污水热泵系统。在美国中产阶级社区内，地源热泵已经成为普遍采用的技术。,7、热源利用子系统地源热泵系统投入成本高，后期效果不稳定，价值不易感知,热泵技术的优点：充分利用二级水资源提取其中有效能量作为建筑能源，可减少燃煤、燃油、燃气对大气环境的污染，提高环境质量。将水源热泵系统技术与城市污水结合，在扩大城市污水利用范围，拓展城市污水治理效益方面具有深远意义。,8、绿色室内环境系统,为提高建筑室内空气质量，建立最低的室内空气质量性能（IAQ），为用户提供健康舒适的环境。,安装可反馈的永久性监控系统，确保通风系统符合设计要求的通风性能，监控系统能够在条件超过室内环境设定点10%给出报警，报警可通过楼宇自控系统或对建筑用户给出视觉或声音报警。,中期报告回顾,项目形象定位,项目发展策略,项目价值体系构建与物业发展建议,社区规划价值构建,品牌价值构建,居住理念价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,智能化价值构建,服务与权益价值构建,项目价值体系构建与物业发展建议,项目价值体系构建与物业发展建议,科技智能化价值构建,智能设施价值构建,优势,劣势,高品质社区与高端住宅代表，社会认知较好。,直接提升社区与住宅品质，大部分智能化设施价值容易感知,部分设施投资较大，增加建设成本，后期维护成本较高，对物业服务要求高,大部分物业智能化与家居智能化需要对住宅进行精装修,智能化设施选取原则：选择主流成熟技术，控制建设成本，减少后期维护成本与争端；选择客户容易感知，与客户价值相对位的，实用操作简便的智能化设施。,部分高端智能化设施操作复杂，实用性不强，客户对智能好的认同度不高,国内外高档社区智能化应用案例分析,龙湖御园,香蜜湖1号,亿达项目,场景预设：所有灯光、窗帘、音响、空调等预设为不同组合的室内场景状态控制自动化：墙上面板、手机、终端显示器、遥控器都成为控制家庭电器的主脑小区探测器和摄像头智能门禁识别系统可视对讲系统自动呼叫电梯系统户内智能门锁户内红外探测器、紧急按钮、火灾、煤气泄漏探测器家居综合布线系统网络和公共视频系统厨房电视系统,身份识别系统，指纹锁、密码锁红外报警系统小区紧急报警系统情景灯光控制系统水体自循环系统智能化系统包括空调控制、家庭布防、灯光控制系统等多媒体系统综合立体降噪系统高层智能直达电梯系统,小区红外报警系统可视对讲及门禁家庭探测报警系统电子巡更,智能化应用程度,顶级,中高端,基本,市场普遍认可，中高档社区基本配置,部分智能升级，品质较高，同时操作简单，实用性强，最适当满足客户需求,全面升级，操作较为复杂，与顶级客户价值需求点不对位，仅适用于部分高知财富阶层,现有市场成熟的智能化实施分为：社区智能化、物业智能化与家居智能化三大类,本项目智能化配套建议：,社区智能化：建议本项目普遍采用社区智能化的措施。,家居智能化：不建议采用，可在个别定制顶级别墅产品中使用，作为营销卖点。,物业智能化：建议本项目部分高端物业可以采用，如：别墅和类别墅产品。,中期报告回顾,项目形象定位,项目发展策略,项目价值体系构建与物业发展建议,社区规划价值构建,品牌价值构建,居住理念价值构建,住宅产品价值构建,社区生态价值构建,智能化价值构建,服务与权益价值构建,项目价值体系构建与物业发展建议,项目价值体系构建与物业发展建议,服务与权益价值构建,科技智能化价值构建,服务与权益价值构建,服务国际化：符合本项目定位，提供国际化的物业服务,服务品牌化：社区可以由瑞安物业管理，也可引入国际品牌物管公司，提升客户感知度,服务身份化：在项目商业以及社区会所提供顶级服务，体现业主的身份尊贵感,本项目物业服务建议：由瑞安物业或引入国际物管公司，为住宅提供五星级酒店的服务，提升项目形象和价值,管理方式：由国际品牌物管公司进行物业管理，或是聘请其成为物业顾问，参与管理。,服务内容：专业、富经验并能说多国语言的服务团队礼宾部服务五星级酒店式家务管理短期保姆服务轿车服务24送餐服务 专业洗衣邮件收递定期举办租户活动 卫星电视服务（个以上频道）送水服务储物服务停车服务,市场震撼价值点建议：软性服务：顶级安防系统+特色物业服务,顶级安防系统：社区IC智能安防系统汽车芯片识别系统电梯数字识别系统,特色物业服务：私人理财上门服务家庭私人厨师服务私人儿童看管服务私人医疗服务,聘请名牌物管公司或顾问，建议引入国际“金钥匙”服务，打造大连第一物管品牌,结合拟设的星级酒店，推出金钥匙服务，形成与目前市场高端物管的差异化，增强项目核心竞争力；原则：“金钥匙就应无所不能，在合法的基础上，客人的任何要求都能满足。”金钥匙认证资格较难，利于提升项目的国际形象；,中国饭店金钥匙服务项目内容行李及通讯服务：运送行李、电报、传真、电子邮件及跑腿问询服务：指路等快递服务：国际托运、国际邮政托运、空运、紧急包裹、国内包裹托运等接送服务：汽车服务、租车服务、接机服务旅游：个性化旅游服务线路介绍订房服务：房价、房类、折扣、取消预订订餐服务：推荐餐馆 订车服务：汽车及轿车等租赁代理订票服务：飞机票、火车票、戏票订花服务：鲜花预订、异地送花其它：美容、按摩、跑腿、看孩子、邮票等,高档物业应用案例深圳红树西岸万科17英里龙湖御园,房地产E网,顶级服务提供入住者的尊贵感,物业服务应结合销售策略，在启动期为客户营造软性价值感,重点进行对接待区导视系统和销售代表、物业、保安等服务人员的形象包装，同时制定规范化的接待服务流程，为客户营造软性价值感,接待细节建议：引导处安排2-3名中年稳重绅士风度的物业管理人员做指引。入口安排物业管理外籍顾问人员。沙发等候区安排在入口大厅附近，目的要最大限度体验大堂的阔气。,服务细节建议：提供茶、咖啡、矿泉水多种选择。提供小点心，如巧克力等。为客户提供服务，给人以尊贵感受。尊贵感觉与体验。,万科、中海、招商等企业都通过客户的后期服务来加强品牌建设，对企业品牌提升起关键作用。,建立客户管理体系，提升物业服务附加值,建立客户数据库，成立客户俱乐部，统一管理,万科、中海、华润等企业都通过客户的后期服务来加强品牌建设，对企业品牌提升起关键作用。,收集欲购房客户的信息，发展为俱乐部成员，了解客户的潜在需要，定期沟通、传递楼盘信息,在社区内成立各种形式的社团组织，如网球俱乐部、桥牌俱乐部、旅游社团，增强客户对瑞安品牌的信任度。,通过完善的数据库管理，建立起完整的信息收集和反馈机制，使市场调研和营销测试变得更为迅速、有效,创新价值点建议：组织业主成立Properties Club,为业主发放卡,在本项目商业中心购物，可以享受特殊的折扣享受瑞安开发酒店的所有设施，成为酒店会所的会员享受在瑞安开发的商业和酒店消费的折扣享受社区配套学校的一切教育服务在综合体内的餐饮品牌店享受免费送餐服务以及折扣,THANKS!谢谢观看,