世纪瑞博：上海金地格林郡07年全年推广方案最终版2007-132页(1).ppt

地产资料大全,格林郡攻略,市场分析,地产资料大全,No.4,媒介计划,No.2,策略总纲,No.1,市场分析,No.3,阶段执行,No.5,费用预估,No.4媒介计划No.2策略总纲,No.1市场分析,No.3阶段执行,No.5费用预估,地产资料大全,小高层困局,地产资料大全,小高层,的困局,困局1：产品不像洋房在区域内具有独特性,困局2：以价格优势支撑的产品力的不确定性，并对,项目自身品牌产生高损耗,小高层的困局,小高层的困局,困局1：产品不像洋房在区域内具有独特性困局2：以价格优势支撑的产品力的不确定性，并对项目自身品牌产生高损耗,地产资料大全,结论：小高层的产品力突破是危险的方向！,地产资料大全,小高层的突破之路那么，小高层的竞争力究竟在哪里？答案其实很简单：因为是金地格林郡的小高层,地产资料大全,小高层的突破之路新问题诞生目前格林郡的品牌力难以对产品销售力起到大力促进，但仍有提升空间。,地产资料大全,结论：小高层的价值树立应建立在格林郡品牌价值基础之上,地产资料大全,重新审视格林郡,地产资料大全,首先，清晰事物发展过程中主体、客体、产品的身份认定,地产资料大全,主体,结果,客体,金地格林郡的制造加工模型主体结果客体,地产资料大全,关于主体的身份认定金地的身份取向纯外来者,主体,纯输入者,引领者非融合者,地产资料大全,关于主体的身份认定喜力啤酒的借鉴,地产资料大全,关于主体的身份认定喜力啤酒的借鉴,地产资料大全,关于主体的身份认定喜力啤酒的借鉴,地产资料大全,关于主体的身份认定喜力啤酒的借鉴,地产资料大全,关于主体的身份认定领创青浦居住的外来巨头,关于切入态度,主体：纯外来引领者，保持纯粹,产品：保持外来引领性的基础上适度融合,地产资料大全,关于客体的身份认定青浦人的身份焦虑上海？非上海？,地产资料大全,客体,城市？非城市？,关于客体的身份认定快速发展的小型城市,青浦人的,青浦就是青浦，是与上海有差别的客体,身份焦虑,青浦是城市，其发展特征具备城市性,地产资料大全,别墅概念造洋房,洋房里的别墅生活,关于结果的身份认定失位了别墅概念造洋房,结果,洋房里的别墅生活,地产资料大全,关于结果的身份认定一系列的失位产品定位：别墅式洋房形象定位：？市场地位：？与主体的关系：金地领创青浦与客体的关系：？,地产资料大全,地位失位症状德国世界杯决赛，有11亿观众观看了比赛，但是显然，世界上并没有这么多球迷。金地格林郡，青浦购房潜在群体有70的人知道它，但是显然，只有不到10的人来看过它。,地产资料大全,客体失位症状全中国没几个人喜欢跨栏运动，但刘翔的比赛却有那么多人关注，为什么？青浦有那么多人要买房，但却很多即使看到格林郡的广告也未曾关注，为什么？,地产资料大全,客体的失位，将导致诉求的失位。产品的功能点无法取代客体的利益点。,地产资料大全,客体被忽略，利益诉求失位，intel处理器的借鉴,地产资料大全,客体被忽略，利益诉求失位，intel处理器的借鉴,地产资料大全,从自说自话的理性诉求到充分考虑客群需求的知性诉求,地产资料大全,知性诉求原则1：不能用形而下的方式解决形而上的问题是把主要精力放在挖掘30未知客群上，还是放在打动70已知客群上？形而下（渠道）解决问题的空间必然将越来越少，项目市场地位的树立势在必行。,地产资料大全,知性诉求原则2：不能用解构主义代替结构主义客群属于多次置业，甚至多数目前都居住在具有一定品质的商品公寓。他们之所以购买格林郡，并非因为这里是“别墅式洋房”，而是因为这里的居住品质比他们现在仍然“进步明显”。那么，是继续怂恿他们买别墅式洋房呢？还是告诉他们这里比他现在的家好的多？对产品的解构之后必须进行结构，广告需要对客群说话，还需要做减法。,地产资料大全,首先主客体及产品的身份认定,主体金地,非本土的，青浦居住市场的引领者和创新者,地产资料大全,首先主客体及产品的身份认定,客体青浦,不够先进，但快速发展的，小型城市,客体青浦人,青浦的中坚阶层,客体需求,比他们当前居住品质“进步明显”的居所,地产资料大全,首先主客体及产品的身份认定先进开发商打造的,产品格林郡,划时代的，对青浦居住具有标杆性和引领性,充分考虑青浦人的，与他们的生活需求相对位的,地产资料大全,领创青浦 别墅式洋房,最终，产品市场地位领创青浦 别墅式洋房,主体的主观追求产品的地位,客体范围的明确,产品特质的界定,地产资料大全,城市中坚的居住标向,最终，融入客群的产品形象定位城市中坚的居住标向,客体的地缘特征产品未来的地缘特征,客体阶层的界定,主体对客体的作用产品对客体的意义产品的市场地位,地产资料大全,不是家庭化的，而是社区化的，,重视社区整体营造对居住的影响,居住标向,不是单方面的，而是全方位的,泛指跟居住有关的文化、体育、娱乐、消费等,不是物理层面的，而是感受层面的,不是量化的数据，而是量变后的全面质变,居住标向的阐述不是家庭化的，而是社区化的，重视社区整体营造对居住的影响,居住标向,不是单方面的，而是全方位的泛指跟居住有关的文化、体育、娱乐、消费等,不是物理层面的，而是感受层面的不是量化的数据，而是量变后的全面质变,地产资料大全,我是谁,领先开发商金地打造的别墅式洋房,对谁说话,追求居住品质提升的青浦精英阶层,说什么,我是你居住品质提升的标向性产品,需要的结果,广告配合产品共同树立项目市场地位,形而上的工作总结：我们明确了什么？,我是谁,领先开发商金地打造的别墅式洋房,对谁说话,追求居住品质提升的青浦精英阶层,说什么,我是你居住品质提升的标向性产品,需要的结果,广告配合产品共同树立项目市场地位,地产资料大全,理性的,知性的,产品的,客群的,自我的,融合的,常规的,精英的,下阶段品牌形象转化目标,地产资料大全,2006年理性的产品的自我的常规的,2007年知性的客群的融合的精英的,推广实现示意图两点，两线，两面,文本线,活动线 地产资料大全,产品面销售点：小高层,形象面销售点：别墅式洋房,核心形象点：城市中坚的居住标向,推广形式上,文本线：城市中坚的居住标向,两条推广线,活动线：金地格林郡城市中坚生活升级年,下阶段的工作推进核心形象点：城市中坚的居住标向,推广形式上,文本线：城市中坚的居住标向,两条推广线,活动线：金地格林郡城市中坚生活升级年,地产资料大全,核心形象点：城市中坚的居住标向,知性诉求的,产品面：即理性面，产品力的解构,两个推广面,形象面：即感性面，产品力的结构,下阶段的工作推进核心形象点：城市中坚的居住标向,知性诉求的两个推广面,产品面：即理性面，产品力的解构形象面：即感性面，产品力的结构,地产资料大全,下阶段的工作推进文本线/形象面：城市中坚的居住标向摄影电视片：,青浦中坚生活方式围墙：中坚生活走廊,郡空间专栏：旧史回忆青浦居住映画桥梓湾精神堡垒：摄影：城市中坚的居住标向现场样板房：洋房美术馆,地产资料大全,下阶段的工作推进,围墙：城市中坚生活走廊,零坐标：城市中坚的生活原点,图片示意：城市中坚的文化、艺术、,运动、消费生活观,文案示意：城市中坚生活距离,地产资料大全,下阶段的工作推进,桥梓湾精神堡垒,不仅仅是户外驻点，更是项目精神气质的,城市化、精英化延伸。,多期巡展内容：,当下青浦菁英映像,金地格林郡城市中坚的居住标向,精英生活物件展（从汽车到ipod，从,时尚杂志到智能手机等）,地产资料大全,下阶段的工作推进文本线/产品面：城市中坚的居住标向,户外广告：产品实景地位性,精装产品楼书：对产品功能点的,文案销售信息,细致解构,桥梓湾巡展及大屏幕：现场实景广告片播放,现场包装：小复式的生活方式模型,地产资料大全,下阶段的工作推进活动线/产品面：金地格林郡城市中坚生活升级年,各种比赛,4-6月运动风尚季金地格林郡精英生活,YOGA,读书画展,1-3月文化艺术季,升级年,79月时尚消费季,家居时尚,地产资料大全,论坛,美食,工作的落地推广节点及阶段,小高层：14月,别墅式洋房：59月,格林郡年,重归中坚轨道,城市精彩派对,生活梦想归宿,品牌形象主导,产品活动主导,地产资料大全,工作的落地,格林郡年文化,促销：圣诞/新年大礼包,业主活动：春节前的团聚,元宵活动：烟火璀璨夜,地产资料大全,工作的落地,春重归中坚轨道,前世今生缘,集体婚礼/购房送戒指,重归中坚轨道,桥梓湾大屏幕/生活方式展,地产资料大全,工作的落地,夏城市精彩派对,青浦学生运动会分赛场,借（学生）花献（家长）佛,重温旧日情怀,露天电影/经典战争片放映,夏夜的啤酒风,啤酒节/异域风情篝火晚会,地产资料大全,工作的落地,秋生活终极向往,迷离的外景,搞个剧组来拍戏/找小演员,奢侈消费脚步,典藏明清家具展,时尚洋房风华,旧上海小姐模特/洋房艺术馆,地产资料大全,No.4,No.4,媒介计划,媒介计划,No.2,策略总纲,No.1,市场分析,No.3,No.3,阶段执行,阶段执行,No.5,No.5,费用预估,费用预估,No.4媒介计划No.2策略总纲,No.1市场分析,No.3阶段执行,No.5费用预估,地产资料大全,执行思路梗概,地产资料大全,2007年全年推案计划,06年已开盘,06年将推盘,07年14月,07年57月,07年89月,地产资料大全,策,略,节奏,时间：1-4月小高层约套洋房约套,时间：5-7月洋房约10套,时间：-月洋房约0套小高层约套,时间：9-11月二期新品上市,推广,到访客户100组,到访客户组,到访客户组,任务,节点：,节点：,商业施工小高层17#楼做一套135样板房,交房小高层推出装修房,（月）3.1（月）小高层推广,5.1（月）洋房推广,8.1（月）.1洋房推广 第二热销期,线上 整体形象：居住标向,整体形象演绎一,整体形象演绎二,整体形象演绎三,新品推出,线下,小高层推广岁末促销,小高层推广,产品鉴赏样板间,深挖产品价值,新品特点,地产资料大全,关于各阶段推广主题安排-,关于各阶段推广主题安排-,城市中坚居住标向,地产资料大全,第一阶段居住向往,第二阶段情境描述,第三阶段梦想归宿,价值表达-阶段1,价值表达-阶段1,居住向往,直击小高层的产品力,建筑,社区,商业,会所,五星大堂,玄关花园,超宽栋距,开发品牌,别墅景观,未来核心,运动主题,地产资料大全,价值表达-阶段2,价值表达-阶段2,情境描述,精英生活情景,户户花园,停车入库,超高得房率,宽阔高厅,BLOCK围合,层层退台,园艺生活情趣,远离停车场烦恼,畅想生活空间,派对生活乐趣,久违庭院生活,有天有地居住,地产资料大全,价值表达-阶段3,价值表达-阶段3,梦想归宿,梦想归宿=全面实现理想,别墅级产品,别墅级配套,别墅级环境,别墅级物业,别墅级品牌,居住理想,品位理想,健康理想,地位理想,奋斗理想,地产资料大全,第一阶段：2007.1月中4月底,综合考虑到年末房产淡季，和跨年度,推广上的衔接把这一阶段的推广细分为两个阶段：,阶段1（1-2月）：客户保养，口碑行销,阶段2（3-4月）：推出主题，虚实并进,第一阶段：2007.1月中4月底思索“居住向往”综合考虑到年末房产淡季，和跨年度推广上的衔接把这一阶段的推广细分为两个阶段：阶段1（1-2月）：客户保养，口碑行销阶段2（3-4月）：推出主题，虚实并进,地产资料大全,阶段1：2007.1月中2月底,年底促销，主推小高层,年末促销，客户保养,年终总结有序过渡,阶段1：2007.1月中2月底销售任务年底促销，主推小高层推广策略年末促销，客户保养年终总结有序过渡,地产资料大全,策略思索,如何产品落实到客户？,策略思索,如何产品落实到客户？倾听格林郡人的声音从“第一视角”述说产品价值,地产资料大全,阶段1：2007.1月中2月底,任务：口碑传播，年底促销,诉求点：小高层,配合销售资料：、小高层户型图册、,实景楼书、郡空间（第三期）,阶段1：2007.1月中2月底,线上,任务：口碑传播，年底促销,1户外看板,功能,形象产品+销售冠军,诉求点：小高层,2 楼体道旗等 夹报（销售节）,小高层推广小高层推广,线下 1客户保养活动,配合销售资料：、小高层户型图册、,2定向营销短信,卖点告知来人来访,实景楼书、郡空间（第三期）,5客户通讯,地产资料大全,线上动作一：户外，楼体，道旗,线上动作一：户外，楼体，道旗,地产资料大全,线上动作二：夹报,夹报规划:,时间:月号,主题：小高层推广总价平米（促销信息）,时间：月日,主题：小高层推广总价平米（促销信息）,主要信息点：小高层产品固定信息卖点罗列，蝉联销冠信息，促销信息。,线上动作二：夹报,夹报规划:,时间:月号,主题：小高层推广总价平米（促销信息）,时间：月日,主题：小高层推广总价平米（促销信息）,主要信息点：小高层产品固定信息卖点罗列，蝉联销冠信息，促销信息。,地产资料大全,线下动作一：，短信,线下动作一：，短信,短信1月11，25日：小高层总价促销信息,电视字幕：小高层总价促销信息,DM:月针对邮政商函（万份）小高层平总价促销信息,地产资料大全,线下动作二：年文化系列活动,线下动作二：年文化系列活动,促销：圣诞/新年大礼包,业主活动：春节前的团聚,元宵活动：烟火璀璨夜,借年末客户活动的契机，从“格林郡人”的角度来述说产品,地产资料大全,格林郡年文化系列1,格林郡年文化系列1,时间：年月,事件：招募“格林郡大使”,执行构想：邀请业主出任格林郡大使（同时在项目网站上发布招募邀请），可随时监督检查格林郡项目开,发商工作，并就销售服务、项目建设等提出合理化改进建议。,格林郡大使：可在业主中选择名左右格林郡大使，其权利可包括定期代表业主听取开发商每月的工,作汇报，亦可随时提出工作质询；就项目提出合理化建议并督促开发商落实；出任项目网站论坛斑竹并拥,有大使信箱用以与其他业主的沟通往来；提议组织业主高尔夫球赛、自驾车旅行等各类业主活动开发商提,供一定额度的定期费用支持；在郡空间即项目客户通讯中拥有大使专栏；拥有开发商组织的各项活动,的优先权。（开发商指定专人接口服务）,组织时间：200年1月15日之前发布招募邀请，大使团的成立在二月初。,软宣配套：组织媒体进行软宣报道，青浦报,通过客层品质，提升产品品质,地产资料大全,格林郡年文化系列2,格林郡年文化系列2,时间：年月,事件：“格林郡人说金地”已购房业主年会,执行构想：在农历新年前邀请已购房业主来参加年会，可以带亲友参加。送礼，抽奖等，回馈业主，同时,为年后主推小高层积累客户，也可以成为格林郡大使的后续活动。,组织时间：200年2月08日之前,软宣配套：青浦报和客户通讯配合主题软文,征集“口碑”素材，吹响知性推广号角,地产资料大全,线下动作三：客户通讯,线下动作三：客户通讯,主题：处长，副总，教授,选择格林郡,构想：在年末活动后推出具有客层属性表述的客户通讯，从而增加产品的说服力,执行时间：2月底,地产资料大全,阶段2：2007.3月4月底,小高层强销，完成阶段任务,推广策略,虚实并进,阶段2：2007.3月4月底销售任务小高层强销，完成阶段任务推广策略,推广策略,虚实并进,线上：提出“心高度”概念，拉升形象 线下：主推60万宽景叠院小高层,地产资料大全,策略思索,提出思考青浦精英生活居住标向,喊出城市中坚心声,顺势提出小高层产品卖点,策略思索,居住向往=心高度提出思考青浦精英生活居住标向喊出城市中坚心声顺势提出小高层产品卖点,地产资料大全,推广主题,金地格林郡,都市中坚,心高度,五星大堂,开发商品牌,玄关花园,BLOCK规划,未来新城,商业核心,运动主题,健康时尚,超宽栋距,公园景观,目的：拔升地位,对话客群,推广主题,传达：直接客群对话,提升本案高度,衔接：洋房里的别墅生活,广告语：,金地格林郡,都市中坚,心高度,价值拆解：,产品心高度,社区心高度,商业心高度,会所心高度,五星大堂,开发商品牌,支撑点：,玄关花园,BLOCK规划,未来新城商业核心,运动主题健康时尚,地产资料大全,超宽栋距,公园景观,创意表现示意,地产资料大全,心高度一流居所篇,地产资料大全,心高度一流居所篇,地产资料大全,备选：证言式广告他们选择格林郡。,地产资料大全,销售员日记之一,程总，出生在年，曾参加过自卫反击战,他人还没有出现，我们就能闻到一股硝烟气息，在和平的年代，这种感受很新鲜，,他的声他的声音很洪亮，他站在我的面前，像一座铁塔，身板潇洒挺拔，威严的,表情里有一些慈袢，他在自卫反击战时，一个守住了一个山头，部下都怕他，,他一丝不苟的作风整个军队的人都知道。,他很少夸奖人，要夸奖，一定是真的好，他给我的就是这样的印象,在看了金地格林郡的客厅说，在这么宽这么高的地方嫁女儿才气派,他又看站到露台上看着远处的天和地，从他身上可以感受到气吞山河的气概,他说房子方方正正可以教孙子正步走，南北通秀适合他直爽的性格，约平米,的客厅，可以接待一个排的部下,地产资料大全,销售员日记之二,刘处长，生于年，曾经上过山下过乡当过知青,他很儒雅，穿着朴素，有股很浓的书墨味道,他站在我面前，玉树临风一样，脸上带着微笑。说话的节奏缓慢，平和，他,准是个平易近人的领导。,他插队的地方有个池塘，池塘里还有荷花，他在那里看书，遐想。,他的个性里，有很多竹子的因素，清高，朴实，儒雅,他就是一支竹子，一直在都市里寻找一个宁静的地方，他给我的印象就是这样子。,他在格林郡的里发现了竹子，很兴奋，他开怀地笑笑说，这下，可以,参禅了，他是真正喜欢宁静的人，从他的眼神里可以知道。,他在里徘徊了很久，还摘了一片带露珠的树叶。,我知道那种清冰的感觉一定让他想了很多,地产资料大全,销售员日记之三,黄老板，出生在年，从小在青浦长大,不用说，他很精明，,他和妻子一起来的，刚在格林郡会所打完羽毛球，还穿着运动服，售楼处给他们的感觉有点出乎意料。,他们很喜欢格林郡，但问的问题很尖锐。,他刚开始做生意时，守着一个小建材铺，日晒雨淋，精打细算，终于挣下了第一份家底。,做了十年生意，打了二十几年的球，似乎打球一直就没有离开过他的生活,一直没有在他身上褪去的，就是生意人的精明，他给我的印象就是这样样的。,他很在乎自己实际得到的东西，在乎有多少公摊面积，有多少得房率，他对建筑成本也算了又算，,合计了又合计他最终还是决定了买金地格林郡，,他说，这个开发商很精明，他也知道大家挣钱不容易，所以给了我们这么多实惠，,他很满意自己的选择，从他的脸上就可看见。,地产资料大全,销售卖点和价值表达,销售卖点和价值表达,线上,线下,产品心高度,户型手册,夹报,社区心高度,户外看板,夹报,商业心高度,现场沙盘/展板,软文,客户活动,会所心高度,现场沙盘/展板,软文,客户活动,地产资料大全,阶段2：2007.3月中4月底,任务：针对小高层集中推广,功能,诉求点：整体形象小高层,配合销售资料：、小高层户型图册、,实景楼书、郡空间（第四期）,阶段2：2007.3月中4月底,线上,任务：针对小高层集中推广,1户外看板楼体等,整体形象小高层,诉求点：整体形象小高层,2夹报（销售节点）软文计划,小高层推广推广主题造势,电视广告线下 1定向营销活动短信,形象产品卖点卖点告知来人来访,配合销售资料：、小高层户型图册、,实景楼书、郡空间（第四期）,巡展,地产资料大全,线下动作一：户外楼体（方案一）,线下动作一：户外楼体（方案一）,整体形象小高层：,金地.格林郡,都市中坚,心高度,-15平小高层.宽景叠院推出,地产资料大全,线上动作一：户外楼体（方案二）,线上动作一：户外楼体（方案二）,整体形象小高层：,处长，副总，教授选择格林郡-平小高层.宽景叠院推出,地产资料大全,线上动作二：夹报,线上动作二：夹报,整体形象小高层：,时间:3月-4月初连续,主题：销售人员日记系列,构思：以客户代表为主轴，提出产品卖点,信息:小高层主推房型解剖,面积总价,促销信息;,地产资料大全,线上动作二：夹报（备选方案）,线上动作二：夹报（备选方案）,整体形象小高层：,时间:3月-4月初连续,主题：都市中坚 心高度（社区篇/商业篇/建筑篇/会所篇）,构思:通过四方面来表述格林郡小高层在区域内的开创之举,信息:小高层主推房型解剖,面积总价,促销信息;,地产资料大全,线上动作三：软文,线上动作三：软文,时间:3月-4月初连续,主题：青浦中坚，居住向往,构思:通过对于10年青浦的发展回顾，来引发深思：怎样的居住方式才是青浦的城市,精英们所向往和追求的，居住的“心高度”在哪里？,信息:小高层主推房型解剖,面积总价,促销信息;,地产资料大全,线下动作系列一：活动1,活动主题：放飞理想-青浦“热气球”摄影大赛,活动时间：3月（春游热情升温）,活动构想：以春游名义邀请青浦各学校学生代表参加，环绕青浦的热气球摄影大赛。地点选,在项目周边的绿地广场，邀请父母陪同。,活动步骤：来售楼处领申请表现场比赛-售楼处展出售楼处颁奖,活动目的：“心高度”软性炒作+带动现场销售热度,线下动作系列一：活动1,活动主题：放飞理想-青浦“热气球”摄影大赛,活动时间：3月（春游热情升温）,活动构想：以春游名义邀请青浦各学校学生代表参加，环绕青浦的热气球摄影大赛。地点选,在项目周边的绿地广场，邀请父母陪同。,活动步骤：来售楼处领申请表现场比赛-售楼处展出售楼处颁奖,活动目的：“心高度”软性炒作+带动现场销售热度,地产资料大全,线下动作系列一：活动2,活动主题：婚礼，在格林郡-针对新婚的促销方案,活动时间：4月（临近五月新婚高峰）,活动目的：以115平米房型为婚房的主推对象，虚实结合直面目标客户。,活动内容：如购房（或下定）可凭结婚证（1年内）来售楼处免费拍摄婚纱照（价值2000左右），同时前,三位可获增“蜜月旅行”（价值1-2万）。,线下动作系列一：活动2,活动主题：婚礼，在格林郡-针对新婚的促销方案,活动时间：4月（临近五月新婚高峰）,活动目的：以115平米房型为婚房的主推对象，虚实结合直面目标客户。,活动内容：如购房（或下定）可凭结婚证（1年内）来售楼处免费拍摄婚纱照（价值2000左右），同时前,三位可获增“蜜月旅行”（价值1-2万）。,地产资料大全,线下动作二:定向行销,主题：婚礼，在格林郡,活动时间：3-4月,活动地点：去年有效之定向行销地点（中心/广场）,活动目的：直面新婚目标客户，推出新婚促销攻势,活动物料：易拉宝+小高层户型手册+赠品邀约,线下动作二:定向行销,主题：婚礼，在格林郡,活动时间：3-4月,活动地点：去年有效之定向行销地点（中心/广场）,活动目的：直面新婚目标客户，推出新婚促销攻势（注：随节点发布）活动物料：易拉宝+小高层户型手册+赠品邀约,地产资料大全,线下动作三:短信,线下动作三:短信,定向:,频次：3月1次短信主题：婚礼，在金地 格林郡商函内容：相应的婚房的促销信息,地产资料大全,线下动作四:DM,（注：随节点发布）,线下动作四:DM,定向:,频次：3月1次短信,主题：格林郡人说金地（景观/商业/户型）商函来源：和1-2月的“格林郡大使”等活动结合，推出广告化“口碑”表现,内容：以对话的方式展开，先介绍人把“住在格林郡的人”和“城市精英”等同起来；然后,通过这些人的阐述自己的生活需求，和选择格林郡后得到的满足来，诉说产品卖点,地产资料大全,线下动作五：巡展,线下动作五：巡展,增添多期巡展内容：,当下青浦城市中坚印象,金地格林郡城市中坚的居住标向,城市中坚生活物件展（从汽车到ipod，从时尚杂志到智能手机等）,目的：充实“心高度”的符号具象，为下期“情景生活”推广做衔接,暂定时间：4月下旬,地产资料大全,线下动作系列六：赠品计划,（1）小礼品换取案场回头率,在巡演推广时，配备可到售楼处领取的礼品，从而提高看房回头率。如设计可以来售楼,处喝咖啡的抵用券，和楼盘广告的纸巾盒（一月量）等,（2）现场抽奖增加体验时间,在客户步入售楼处后即可抽取一定的优惠券，分期定时开奖，从而延长客户在售楼处的体,验时间。奖品可为一周内有效的购房或下定优惠折扣等,线下动作系列六：赠品计划,（1）小礼品换取案场回头率在巡演推广时，配备可到售楼处领取的礼品，从而提高看房回头率。如设计可以来售楼处喝咖啡的抵用券，和楼盘广告的纸巾盒（一月量）等,（2）现场抽奖增加体验时间在客户步入售楼处后即可抽取一定的优惠券，分期定时开奖，从而延长客户在售楼处的体验时间。奖品可为一周内有效的购房或下定优惠折扣等,地产资料大全,现场包装及销售工具配合,现场包装及销售工具配合,围墙：精英生活走廊,桥梓湾精神堡垒：,摄影电视片：,青浦精英生活方式,摄影：城市精英的居住标向,郡空间专栏：,旧史回忆青浦居住映画,小复式的生活方式模型,为商业单做单体模型,地产资料大全,第二阶段：2007.5月中7月底,主推花园洋房,洋房实景形象推广,情境展现别墅化生活,第二阶段：2007.5月中7月底“情境描述”实景销售任务主推花园洋房推广策略洋房实景形象推广情境展现别墅化生活,地产资料大全,策略思索,洋房里的别墅生活,具,策略思索,洋房里的别墅生活实 人,像化,景化,物化,情境化描述“别墅情调”,地产资料大全,推广主题,园艺生活情趣 告别停车场烦恼,畅享生活空间,派对生活乐趣,久违庭院生活,有天有地生活,健康生活动力,尽情消费体验,推广主题,目的：实景展示产品情景展示生活,衔接：洋房里的别墅生活,广告语：,生活总有不一样的情境,价值拆解：,园艺生活情趣 告别停车场烦恼,畅享生活空间,派对生活乐趣,久违庭院生活,有天有地生活,健康生活动力,尽情消费体验,支撑点：,户户花园,停车入户,宽阔高厅,BLOCK围合,层层退台,超高得房率,运动会所,核心商业,地产资料大全,创意表现脚本生成,地产资料大全,2个基本原则：,1、展现项目创造性的空间带来不一样的生活情境,2、传递入住后的实际生活感受,创意表现的原则,2个基本原则：1、展现项目创造性的空间带来不一样的生活情境2、传递入住后的实际生活感受,广告画面调整为：以现场实景为背景，人物形象展现入住生活。,准备工作重点：实景照片拍摄,地产资料大全,实景照片拍摄创意示意,地产资料大全,创意原点：超大露台创意核心：超大露台的别墅级私有享有目标：中年成功男士画面：男主角，穿着西服，却拿握高尔夫球杆，阳台的花花草草变成了高尔夫推杆场，旁边摆放休闲桌椅，桌子上放有法国红酒和红酒杯，整个画面表现悠闲惬意，夸张而又有生活品位。文案主标：伍兹从未在露台上挥过杆副标：30平米超大露台，我的私人推杆场内文：生活一幕不断上演的喜剧，有适合的场景，不一样的生活情境才能展开。一边品酒，一边推杆，在30平米超大露台，才会成为可能。金地格林郡，生活总有不一样的情境。,地产资料大全,拍摄示意,地产资料大全,创意原点：宽阔高厅创意核心：宽厅的气派。目标：中年家庭画面：客厅的中间摆放着跨栏的栏框，看上去就像是跑道，一个小孩正蹲下来，作起跑状，而周边的装饰氛围却透着合谐与温馨。重点以场景的设置空出客厅的高与宽。文案：主标：刘翔从未在客厅跨过栏副标：宽阔高厅，我和伙伴的赛场内文：生活是一场持续不断的赛跑，有合适的空间与舞台，不一样的生活情境才能展开。我家的宽阔高厅，可以是爸爸妈始开PARTY的的空间，也足以成为我和小伙伴们的赛场。金地格林郡，生活总有不一样的情境。,地产资料大全,拍摄示意,地产资料大全,创意原点：BLOCK创意核心：BLOCK围合带来的友居关系。目标：爷爷与孙子画面：BLOCK是隶属于几户人家的私有空间，在提供第二生活场所的同时，更为睦邻友居提供了可能。画面以清晨，爷孙俩在BLOCK内练太极为场景，弃分展示BLOCK内的景观与空间的私有性。文案：主标：姚明从未在BLOCK打过太极副标：BLOCK围合，专属几户人家的公园内文：生活需要交往，没有邻居的生活，无疑是乏味的。BLOCK围合，是几户人家公园，更是邻居交往的空间。不论是练太极，还是溜狗，亦或是儿童玩耍，在这里都可以实现。金地格林郡，生活总有不一样的情境。,地产资料大全,拍摄示意,地产资料大全,创意原点：会所创意核心：私家运动会馆目标：私家运动主题会所画面：平米的会所内，有人在打蓝球，有人在打羽毛球，有人而在打乒乓球，与画面形成戏剧性的是旁力的小女孩在骑木马，我们暂且称她为“伊丽莎白”重新点表达的意思是，会所内不仅有设施齐备的运动，而且小孩子也可以在其中找到属于自己的快乐文案：主标：伊丽莎白从未在会所骑过马副标：平米运动会所，所有人都可以在这里找到快乐内文：丰富的生活，需要精彩的配套金地格林郡，平米运动会馆，蓝球馆，羽毛球馆，乒乓球馆等运动设施一应俱全，每个人都可在这里找到乐子。瞧，小“伊丽莎白”在这里玩得多开心。金地格林郡，生活总有不一样的情境。,地产资料大全,拍摄示意,地产资料大全,创意原点：配套商业创意核心：商业的专属性与多业态。目标：生活与健康的双重需求画面：在琳琅满目的商场内，一个保安正驾驶一辆高尔夫球电瓶车正在过道上行驶，车后座着的一家三号在购物，大包小包的购物袋里装满了各种物品。该创意重点在强调商业面积与业态的丰富性，同时业主在购物时，是一种专属感受。文案：,主标：,舒马赫从未如此惬意地购物,副标：3万平米SHOPPING MALL，在家门口上演购物乐趣内文：有时候，生活需要一个样本。可以去上楼G味大肆饕餮，也可以在霓裳羽衣间继续窈窕。,在平方米的,内，独享家门口购物的乐趣，,而商场面积相当于四个足球场那么大，逛下来实在有点累，如果有辆车一定很惬意。金地格林郡，生活总有不一样的情境。,地产资料大全,拍摄示意,地产资料大全,第二阶段：销售卖点和价值表达,园艺生活情趣,告别停车场烦恼,畅享生活空间,派对生活乐趣,久违庭院生活,有天有地生活,配合销售资料：生活鉴赏楼书、实景楼,郡空间（第四期）,第二阶段：销售卖点和价值表达,线上,园艺生活情趣,1户外看板,功能,洋房生活,告别停车场烦恼畅享生活空间派对生活乐趣久违庭院生活有天有地生活,2夹报（销售节点）软文计划电视广告5实景样板区线下 1活动2定向营销,洋房生活具体化洋房生活具体化形象产品卖点卖点告知来人来访,配合销售资料：生活鉴赏楼书、实景楼郡空间（第四期）,短信5巡展,地产资料大全,线下动作一：户外楼体,线下动作一：户外楼体,洋房实景+人物,格林郡，生活总有不一样的情境-宽景叠院重装上阵,地产资料大全,线上动作二：夹报,夹报规划:,时间:5月-6月系列稿（创意表达）,创意主题：生活总有不一样的情境,内容：六大系列生活全新理念的描述,主要信息点：6大价值+会所+商业,线上动作二：夹报,夹报规划:,时间:5月-6月系列稿（创意表达）,创意主题：生活总有不一样的情境,内容：六大系列生活全新理念的描述,主要信息点：6大价值+会所+商业,地产资料大全,线上动作三：软文,软文规划:,时间:6月-7月系列,创意主题：格林郡生活秀,内容：延续实景生活图片的展示，结合“格林郡人”的口碑来谈论生活方式,主要信息点：五重享受+会所+商业,线上动作三：软文,软文规划:,时间:6月-7月系列,创意主题：格林郡生活秀,内容：延续实景生活图片的展示，结合“格林郡人”的口碑来谈论生活方式,主要信息点：五重享受+会所+商业,地产资料大全,线下动作一 活动1,线下动作一 活动1,时间：年5月,事件：重温旧日情怀,执行构想：组织政府机关或是当地学校露天电影，经典战争片,放映邀请市府机关领导亲临，为项目助阵。,软宣配套：组织媒体进行软宣报道，青浦报,地产资料大全,线下动作一 活动2,线下动作一 活动2,功能：现场来人,时间：年5月,事件：年轻无极限青浦07运动会,执行构想：作为青浦学生运动会分赛场，借（学生）花献,（家长）佛，从不同渠道吸引客户。,销售配套：现场展板/易拉宝/横幅,配送物料：生活鉴赏手册/宣传单页,软宣配套：组织媒体进行软宣报道，青浦报,地产资料大全,线下动作一 活动3,线下动作一 活动3,时间：年6月,事件：夏城市精彩派对,执行构想：邀请意向客户来售楼处参加精英派对，在推广,品牌精神的同时辅以一定的促销促进成交。,活动内容：品牌展示/模特走秀/冷餐会/现场抽奖,销售配套：现场展板和围板,配送物料：生活鉴赏手册/,软宣配套：组织媒体进行软宣报道，青浦报,地产资料大全,线下动作一 活动4,线下动作一 活动4,时间：年7月,事件：夏夜的啤酒风,执行构想：啤酒节结合异域风情篝火晚会，探访年轻客群。,销售配套：现场展板/易拉宝,销售物料：生活鉴赏手册和时尚生活指南,软宣配套：组织媒体进行软宣报道，青浦报,地产资料大全,第三阶段：2007.8月中9月底,一期尾盘销售,知性归纳产品价值,深入挖掘品牌内涵,第三阶段：2007.8月中9月底“梦想归宿”提升销售任务一期尾盘销售推广策略知性归纳产品价值深入挖掘品牌内涵,地产资料大全,策略思索,怎样的生活是“理想”的？,墅质生活,如何达到“全面”实现,墅质生活拆解,金地 格林郡如何成功,独创的产品,策略思索,梦想归宿=实现全面理想生活,怎样的生活是“理想”的？,墅质生活,地产资料大全,如何达到“全面”实现金地 格林郡如何成功,墅质生活拆解独创的产品,推广主题,墅质理想 精彩生活,居住理想,品位理想,健康理想,地位理想,奋斗理想,推广主题,目的：提出“墅质”核心，囊括两类产品,提升品牌价值，突出引领地位,广告语：,墅质理想 精彩生活,价值拆解：,居住理想,品位理想,健康理想,地位理想,奋斗理想,支撑点：,别墅级产品,别墅级配套,别墅级环境,别墅级物业,别墅级品牌,地产资料大全,第三阶段：2007.8月中9月底,任务：洋房/小高层推广,诉求点：洋房生活,配合销售资料：生活鉴赏楼书、实景楼,郡空间（第六期）,第三阶段：2007.8月中9月底,线上,任务：洋房/小高层推广,1户外看板,功能,洋房生活,诉求点：洋房生活,2夹报（销售节点）软文计划,洋房推广洋房推广,电视广告线下 1活动2定向营销短信,形象产品卖点卖点告知来人来访,配合销售资料：生活鉴赏楼书、实景楼郡空间（第六期）,5巡展,地产资料大全,线下动作一：户外楼体,线下动作一：户外楼体,墅质理想 精彩生活-一期最后典藏隆重推出,地产资料大全,线上动作一：夹报,夹报规划:,时间:8月中旬,主题：顺利交房，全景公开,内容：主打洋房的综合卖点和主推户型,主要信息点：花园洋房六大别墅尺度/五重别墅级享受，促销信息。,夹报规划:,时间:9月系列稿（每周）,创意主题：墅质理想 精彩生活（五大理想篇）,内容：主打小高层的卖点和房型,主要信息点：小高层装修品质细节房型促销信息,线上动作一：夹报,夹报规划:,时间:8月中旬,主题：顺利交房，全景公开,内容：主打洋房的综合卖点和主推户型,主要信息点：花园洋房六大别墅尺度/五重别墅级享受，促销信息。,夹报规划:,时间:9月系列稿（每周）,创意主题：墅质理想 精彩生活（五大理想篇）,内容：主打小高层的卖点和房型,主要信息点：小高层装修品质细节房型促销信息,地产资料大全,线下动作一 活动1,线下动作一 活动1,功能：现场来人,时间：年月,事件：时尚洋房风华,执行构想：旧上海旗袍模特展，同时和烟酒等品牌合作，塑造奢侈,生活品质的感受，借以推介新装样板房，同时组织模特评比竞赛，配合软宣造势。,软宣配套：组织媒体进行软宣报道，青浦报,地产资料大全,线下动作一 活动,线下动作一 活动,时间：年月,事件：奢侈消费脚步,执行构想：在售楼处或会所，展出典藏明清家具展，和销售物料,结合，映衬出秋意渐浓下的文化氛围，同时要约一定的名人参加，,提升客层的档次。,活动内容：产品展示/模特走秀/冷餐会/现场抽奖,销售配套：现场展板/易拉宝/生活鉴赏手册/邀请卡,软宣配套：组织媒体进行软宣报道，青浦报,地产资料大全,线下动作一 活动,线下动作一 活动,时间：年月,事件：“迷离的外景”-现场摄影大赛,执行构想：和知名摄影器材品牌合作，开展现场摄影大赛，,可以青浦地区的学生为对象，同时携带父母做模特，在规,定时间内拍摄完成作品，在专家评审后评出名次。,销售配套：现场展板路秀招贴学校邀请函,软宣配套：青浦报，同时结合网络报名等,地产资料大全,线下动作二 巡展,线下动作二 巡展,时间：年月,事件：秋生活终极向往现场摄影展会（或：房展会）,执行构想：在青浦展示中心或是参与秋季房展会展示学生拍摄的,现场摄影作品，通过图片来反映“在格林郡的美妙生活”，提