.04.28南京 新地中心区域市场38p

项目周边情况,目录河西板块介绍客群分析竞品分析,p,art,1,河西板块介绍,1,2,4,3,应天大街,江山大街,4,1,北部地区,简介：应天大街以北，10平方公里，为基本建成区。功能：以中档居住区为主体功能。,2,中部地区,简介：应天大街以南、绕城公路以北，21平方公里，大力建设地区。功能：现代服务业聚集区、中高档居住区、滨江休闲地与都市产业园。,本项目,数据来源：南京河西新城区开发建设指挥部,本项目位于河西近年重点发展的中部地区。,河西区域简介,3,南部地区,简介：绕城公路、江山大街以南，15平方公里，规划预留用地，十一五重点建设区域。功能：现代化居住、工作、休闲用地。,4,江心洲,简介：新城西部，隔长江夹江与滨江风光带相望，目前处于规划阶段。功能：生态科技岛。,1,2,4,3,应天大街,江山大街,4,本项目,数据来源：南京河西新城区开发建设指挥部,元通站,奥体中心,明基医院,地铁1号线,地铁2号线,中央公园,建邺区政府,家乐福中央公园店,梦都大街,金陵图书馆,国际博览中心,中海社区中心,奥体中心站,河西地区规划有较完备的配套体系，目前各类设施已经形成了一定规模，但在商业商务配套、公交线路等方面还有待进一步完善。,河西基础设施,奥体中心,1、2号线交汇元通站,公共配套河西CBD公共配套设施主要包括奥体中心、南京国际博览中心、金陵图书馆、新城大厦（建邺区政府）、中央公园等。商业配套位于中央公园地下一层的金源商业广场已开业（家乐福、中影、五星电器、餐饮等），其他商业配套在建。交通配套轨道：地铁1号、2号线均已运行通车，在元通路站交汇。道路：区域内河西大街、奥体大街、江东中路、梦都大街等均为城市主要道路，目前公交线路还有待进一步完善。医疗教育设施CBD区域主要有明基医院，教育设施包括奥体小学、沙洲小学、金陵中学河西分校、南京外国语学校河西分校等。,区域开发启动基础设施建设加快进行,一城三区城市发展战略确定。南京奥体中心正式开工，道路、交通、绿化等大量基础设施开始建设动工。首批土地出让，住宅快速建设，价格不断攀升。2005年，1号线地铁运行通车，2号线举行开工仪式。,20012005,20062009,明确十一五期间河西新城建设目标和重点任务。CBD南延伸段众多总部商办用地出让。建邺区政府整体搬入新城大厦。明基医院投入使用。商业配套逐渐完善，酒店、家乐福等交付使用。,20102014,区域环境改善商务氛围逐渐培育,CBD二期、会展中心二期等工程加快建设。南京金融城建设方案开始启动。目标在2014年基本建成河西新城。,引入知名企业总部全力打造CBD,河西发展阶段,河西CBD整体规划,2,1,3,4,6,5,7,9,13,14,15,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,16,10,本项目,待建,周边区域项目14.华泰证券总部 15.华新丽华商业广场 16.招商银行 17.苏宁博爱大厦,8,12,河西CBD一期,11,28,在建,29,河西CBD整体规划,河西CBD一期各业态体量比例总体量：231万平方米,注：其他包括地下车库、住宅、设备用房等,南京河西CBD一期大部分项目已交付使用，总体量为231万平方米，办公体量约为51万平方米，总体物业品质不高，多为商住两用型办公。,CBD发展现状（一期）,CBD二期北起河西大街，南至江山广场，总长约2公里，用地55公顷，规划建筑面积110万平米，在一期的基础上，提升档次，突出以商务、金融、信息等现代服务业为主要功能，逐步形成以跨国公司、集团总部集聚的格局。,南京河西CBD二期大部分项目处于在建状态，入驻客户以总部型客户为主，省交行总部，省信用合作联社及国泰君安总部将入驻，将形成一定的金融商业氛围。,CBD发展现状（二期）,雨润国际广场,金奥大厦,一期后续写字楼供应约为54万平方米（总部型自用办公物业26.6万平方米）,资料来源：根据综合资料整理。,CBD后续供应（一期）,二期后续供应约为193.8万平方米（总部型自用办公物业157.8万平方米）,CBD后期供应（二期）,p,art,2,客群分析,资料来源：实地勘查整理。,目前河西CBD板块交付写字楼以一期为主，驻户品质相对低于鼓楼和新街口板块，金融类、现代服务类租户所占比重相对较低，国外公司比例较小，目前未形成金融集聚。,新地中心客户特征,资料来源：实地勘查整理。,南京新地中心一期写字楼已经交付运营，进驻的企业从行业性质来看，金融类、IT高科技类等租户占有的面积比例较大，该现象也充分说明河西区正在逐步形成金融积聚，高科技行业汇集的发展态势。,从入驻企业的地域来源分布状况来看，国外、省内外及南京本地的企业都占有一定的比例，相对于传统写字楼企业来源主要集中在省内及南京本地而言，南京新地中心一期入驻企业客户已经打破了地域来源的局限性，来源更加多样性，也进一步凸显我项目国际性及多方市场认可度。,资料来源：实地勘查整理。,资料来源：根据自用型客户类型及总部建筑体量推测。,根据CBD二期持续供应的商务建筑体量来看，未来CBD二期新进的商务人士新增数量规模约在1314万人。而结合二期的各个商务个体的行业人口来源初步预测，二期商务人群结构占比较为明显的将以研发金融类、现代服务业、传媒等行业为主导。,二期自用型企业与规模预测,常住人口数量:中部区域21万平方米，居住用地约600万平方米，提供住宅约1000万平方米（约10万套），规划人口约20万。,资料来源：预估。,商务人群数量：CBD一期办公物业共计约50.8万平方米，按照15平米人均面积推测，现有办公人群约3.4万人；CBD二期办公物业共计约205万平米（其中总部自用型办公占83%），未来进驻商务人群约13.6万人；工业园区已交付商业现有办公人群约1万人。,常住人口及商务人群总数约38万人,人口分布,南京新地中心商业7万平米，交付时间约2013年底，现封顶。定位：时尚精品华新利华商业21万平方米，交付时间未定，现局部地块桩基工程。定位：旗舰购物中心、精致商业街区苏宁广场商业8.6万平米，交付时间未定，现试桩。定位：顶级百货新鸿基ICC商业约5万平米，交付时间未定，现桩基工程。定位：顶级百货富顿世贸广场商业约5万平米，交付时间未定，现地下室施工。定位：高档百货（正在与德基接洽）,资料来源：实地勘查整理。,2,4,5,1,奥体中心,3,1,2,3,4,5,未来大型商场分布,金奥大厦商业4.5万平米，交付时间约2012年底，现封顶。定位：不详中泰商业7万平方米，运营时间约2009年，红星国际家具城。嘉业国际商业6万平米，交付时间2011年。定位：时尚购物、娱乐休闲，有影院、餐饮、购物、经济性酒店。此处四个商业体（含新地中心商业）形成一个围绕绿轴的商业区域，可以打造成河西商业逛店最为悠闲、舒适、便利的区域。,资料来源：实地勘查整理。,7,6,奥体中心,8,6,7,8,潜在商场供应,资料来源：实地勘查整理。,奥体中心,区域商业总供应量,CBD规划建设的商业项目总共面积有100多万平方米，目前CBD一期已营运的是30万平方米，一期基本建成，二期商业项目（含一期未交付部分）尚有约70万平方米会在未来供应。其中2014年能够运营的仅有新地中心、金奥大厦周边大型商场上市时间预计均在2016年以后（具体交付时间不详）,p,art,3,竞品分析,金奥大厦,华新城,苏宁广场,ICC,世界贸易中心,金润国际广场,万达广场,嘉业国际,金源广场,2008年租金：2-15元，与新街口黄金商铺的价格相当2010年租金：2-15元，返点不详,水游城,2008年租金：租金价格为 2-7 元/平米/天。另外，各产品商家还给德基进行销售返点，一线品牌返点约 30%，二线品牌返点更高2010年租金：2.6-17元/平米/天，返点不详,德基广场,2008年租金：金轮新天地处在寸土寸金的新街口核心区域，租金方面负一层78元,一层 10元,二层56元,三层 3元多,四层3 元2010年租金：3-15元返点不详,金轮新天地,