广州华侨糖厂商业项目改造计划方案.ppt

,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,工作目标：透过项目的改造，根据市场的具体状况及项目自身情况探讨本项目的初步定位。工作背景：利用现时广州市“退二进三”政策为契机，为本项目带来一个良好的发展前景及稳妥的经营保障。,前 言,项目理解,SWOT分析,初步产品探讨,初步可行性业态分析,项目功能规划布局建议,综合评语,项目定位,广州“退二进三”政策的市场情况,项目初步定位建议,项目区域地理位置分析,本项目位于广州市西北面邻近广佛、广清高速公路及内环路放射线增槎路出口处，是广州市的八大出口处之一 西隔西华海、沙贝海与南海市里水镇、白云区金沙洲相望；东以石井河与白云区同德街为邻；南以增步河（桥）、珠江与荔湾区相接,本项目所在区域的地理位置优越,项目区域交通情况分析,项目所在区域正处于广佛都市圈的核心位置主干道增槎路南北贯穿全区、连接107国道区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口，是广州市的八大出口处之一离白云新机场直线距离为30公里，走内环路和机场高速大约需时20分钟左右离省汽车站和广州火车站的距离为5公里左右区域内还有多条公交线路，颇具规模的罗冲围客运站和西城货运中心，承担着全国各地的客货运任务,增槎路塞车现象严重，存在较大交通隐患,项目周边区域情况分析,区域主要以专业批发市场及厂房、仓库租赁为主的第三产业；区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次的商业项目；区域主要是城中村分布，周边环境欠佳；交通瓶颈问题，影响当地产业的发展。,项目基本情况,本项目现时为华侨糖厂厂房，占地面积约12万平方米内有沿江风景线及小型山丘,项目现场图片,项目土地用途主要以工业用地为主,项目现场图片,项目现场图片,项目建筑物主要是厂房以及仓库,小 结,本项目所在区域的地理位置优越本项目内有沿江风景线及小型山丘，有利于商业形象打造增槎路塞车现象严重，存在较大交通隐患区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次的商业项目,项目理解,SWOT分析,初步产品探讨,初步可行性业态分析,项目功能规划布局建议,综合评语,项目定位,广州“退二进三”政策的市场情况,项目初步定位建议,“退二进三”政策的市场反应,“退二进三”政策实行后，很多投资者对“退二进三”的厂房感兴趣，但未见到有大型房地产商对其表示关注；“退二进三”政策规限厂房不能改变土地属性进行住宅开发，而不少工厂地理位置不适合做一般综合性商业开发，寻找合理的经营性定位不容易，且回报周期较长；不少厂方、集团要求过高（对厂房和政策不太理解），甚至有个别厂方还想自行开发；“退二进三”政策在经营期间有给政府回收可能，存在的风险较大。,项目理解,SWOT分析,初步产品探讨及租金收入分析,初步可行性业态分析,项目功能规划布局建议,综合评语,项目定位,广州“退二进三”政策的市场情况,项目初步定位建议,S,项目地块环境优越，对商业项目操作形象有所帮助项目有一定的规模，易于形象建立个别厂房具备一定特色，空间可塑性较强入口广场有利于形象打造改造建设周期比一般项目较快减低土地成本费用,偏离交通干道，减弱项目整体临街爆光率项目入口位置路段形象较差厂房占地大，上盖建筑物较为残旧，对改造造成一定困难项目个别区域建筑物幅盖面积较高，环境创造力较弱总建筑面积较低，影响到可出租面积及租金回报停车位置需细致考虑,W,O,政府“退二进三”政策扶持广州江边出色商业项目稀少，容易造就项目亮点周边大型居住社区（特别金沙洲），潜在商业消费需求巨大区域专业市场较多，项目可借势发展,所在位置、地段周边环境欠佳交通不畅顺，严重堵塞路段，存在较大交通隐患只租不售，资金回笼慢非招拍挂项目，在经营过程中有机会让政府回收大量旧工厂、旧单位用房改造，市场同类型项目较多，焦点感容易弱化，交通不便捷容易边缘化,T,必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱及交通隐患；通过优化园林及江边景色资源，打造精致的入口广场及外立面，配置充足的停车位等，提升项目自身形象；需要准确的市场定位，才能给本项目带来良好的发展前景、稳妥的经营和合理的投资回报。,小 结,项目理解,SWOT分析,初步产品探讨,初步可行性业态分析,项目功能规划布局建议,综合评语,项目定位,广州“退二进三”政策的市场情况,项目初步定位建议,可行性业态探讨,筛选业态的10条考虑因素,形象好政府/政策支持工厂方赞同交通便捷要求低停车位需求小,改造成本低回报较为可观能吸引人流容易打造项目亮点潜在消费需求大,可行性业态选定,餐饮业娱乐休闲运动类LOFT零售业创意产业酒店展销市场,可行性业态分析,推 断 小 结,集中式餐饮及娱乐LOFT（创意产业+公寓）精品/产品的品牌或特价仓库产品营销展示市场,项目理解,SWOT分析,初步产品探讨,初步可行性业态分析,项目功能规划布局建议,综合评语,项目定位,广州“退二进三”政策的市场情况,项目初步定位建议,项目在定位时应充分发挥项目所具有的优势，实现项目在业态上的复合性，通过塑造主题化形式，打造一种全新的体验式生活、娱乐、休闲的体现。,整 体 定 位,松南六零直接提取项目的地址松南路60号作为案名，能让人更加直观及容易认知本项目，英名文字所选取Sixty Park是结合松南60的深化，给人知道本项目是一个休闲、娱乐的中心。,通过复合型互动类的业态，塑造本项目精致品味的集购物、餐饮、娱乐多种功能的休闲商业,广州首席绿色生态江畔休闲餐饮娱乐城,形象概念主题,GREEN BOX 生态商业迷城,城市山水精品餐饮消闲娱乐区,特色个性货品、品牌专区,项目建筑物形象建议采用多些欧美式风格，加强项目的互动元素，给人与广州市的休闲娱乐购物场所对比有焕然一新的感觉。,不同区域的外立面，建议按其区域的功能分区打造不同的主题特色,部分区域的功能必须有一种私密性较强，奢华而不奢侈的内在建设,客 户 定 位,希望扩大生意或改善经营环境，以及开设连锁商店。愿意并有能力承受较高租金，抗风险能力强。注重店铺形象，经营中高档次的商品。具有较好的品牌形象，自身能吸引和聚集人流。,经营商户,消费客户,产 品 定 位,项目理解,SWOT分析,初步产品探讨,初步可行性业态分析,项目功能规划布局建议,综合评语,项目定位,广州“退二进三”政策的市场情况,项目初步定位建议,项目现状情况,糖厂大门口周边情况,项目现状情况,项目现场图片,项目现场图片,功能分区建议（包括：业态、产品及租金）,注：以下分区仅为初步功能划分，最终功能分区仍需由发展商提供详细资料再进行细分,通过线条感建造仓库的外立面，配以简单的层次效果,部分建筑物可采取色彩感丰富，或通透感强烈的效果,部分建筑物以欧式或美式设计改造，提升整体形象档次,简单的外立面改造，配合主题区域的经营业态,具有一定档次的经营业态模拟产品图片,具有一定档次的经营业态模拟产品图片,采用富有色彩层次对比作为本项目的建筑物进行改造,具有自身档次的经营业态模拟产品图片,具有自身档次的经营业态模拟产品图片,江边长堤的经营业态模拟产品图片,个别特色区域的门面打造建议,部分建筑可采用砖结构或者玻璃通透感强的效果改造,通过色彩与玻璃作为对比改造建议,简单而生动的效果改造,山顶大道必须优雅而别致，建筑物主入口必须设计有形象物品，提升项目尊贵感,建筑风格建议以简单的颜色配合整体奢华、尊贵、品味的高端形象,高端档次的经营业态模拟产品图片,尊贵、品味的经营业态模拟产品图片,高端档次的室内环境模拟产品图片,简单明化的建筑改造，配合特殊字体效果,特色商务环境的经营业态模拟产品图片,场地其他配套、功能及规划特色建议,静态交通规划：设置集中地面停车场，同时运用立体式停车方式，设置机械式停车库；停车指标写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个；商业性质每100平方米建筑的指标是0.5个至1.2个；餐饮性质的指标每100平方米是1.5个。,停车位建议,本项目建议整体交通必须以单向环绕贯通，由进入项目到离开项目绝不走回头路，联动项目整个区域,穿梭巴士建议,本项目非市中心城区的商业项目，周边交通存在隐患，增设穿梭巴士弱化此问题；增设穿梭巴士线路，能更有效地吸引人流；穿梭巴士的概念是本项目的特色配套之一，也是增强项目推广卖点的有效宣传手段；穿梭巴士穿梭市中心城区各大点，也是为本项目作流动的推广宣传。,入口广场建议,入口打造标志性LOGO景观重视气氛、景观和灯光效果,特色路面建议,通过功能区域或区域内的产品特色差异，打造不同主题特色的路面，以增强项目自身的娱乐元素。,指示标识建议,建造个性、时尚、融合项目特色的导示系统。,园林绿化建议,配合项目整体风格，制造区域主题园林,小品建议,人性化的小品设计，与人互动，增加项目的娱乐元素，,增强夜晚的视觉效果，使项目更加多姿多彩,其他建议,巧妙的利用建筑物外立面处理广告位置，增加营业收益,主题特色街区吊牌设计，提升项目形象感及档次品味,特色顶蓬设计，增强项目可视形象，强化记忆,项目理解,SWOT分析,初步产品探讨,初步可行性业态分析,项目功能规划布局建议,综合评语,项目定位,广州“退二进三”政策的市场情况,项目初步定位建议,第一期改造,第二期改造,第三期改造,本项目改造周期建议在15-18个月,注：第一期改造成本约55%，第二期改造成本约30%，第三期改造成本约15%,约需 4个月,约需 6个月,约需 8个月,约需 6个月,约需 6个月,约需 15个月,约需 12个月,约需 10个月,项目理解,SWOT分析,初步产品探讨,初步可行性业态分析,项目功能规划布局建议,综合评语,项目定位,广州“退二进三”政策的市场情况,项目初步定位建议,本项目占地面积约12万平方米，建筑面积约5.6万平方米，具备一定的规模，而且自身又具备江景、水景资源优势，有利于商业项目的形象建立；除上述优点外，困扰本项目的最大不利因素就是周边交通情况，其次就是作为商业项目的改造，而厂区内的建筑物幅盖面积较高，环境创造力显得较弱，同时也必须紧慎考虑停车位问题（有个别位置的建筑面积可能需牺牲作为停车位改造）；本项目所在区域的周边环境普遍印象给人都是秩序比较混乱，以批发市场、仓库为主的商用物业作为经营，没有中偏高端的消费场所。综合上述的因素，结合本项目对岸的金沙洲潜在消费客户群，故本项目的打造不能作为单一业态经营，应充分发挥项目所具有的优势，实现项目在业态上的复合性（多元化的产品组合），通过塑造主题化形式，打造一种全新的体验式生活、娱乐、休闲及购物的体现。,项目情况评语,推动本项目的可行性建设，最大的诱因是项目地块日后的性质变更和减少土地成本，比同类商品房项目的土地成本便宜3,000-10,000元/，故操作性较为广泛；针对广州现存的江边商业类型及中高端服务行业发展形态与步伐，结合本项目体量，本项目打造成为复合型（多元化的产品组合），有利于日后的整体经营运作；如何引导第一主力金沙洲的潜在消费群在本项目消费，是本项目的最大诱因及契机之一；本项目有部分区域作为广州市极高端的产品，也存在其发展的生存空间；本项目只要租金水平有竞争力，则出租成功率较高。,市场情况评语,建议本项目的亮相，及产品视觉感观效果不能太低档次；本项目须将复合型（多元化的产品组合）之优点综合才能有成功机会；如要场地有生气和有足够城市话题则需要有独立流传空间，甚至将其打造成国际间行业商会的交流平台等（此类项目须有专门搞手执行）；本项目作为城市区域标志、厂房改造的另类业态等的焦点宣传，则容易提升知名度，并将快速带动租金的提升。,定位情况评语,复合型业态评语,复合型互动类的产品在目前市场上是较为可行的项目；复合型的业态其生存空间必须联动各类型产品作为相互互补，实现经营者利润最大化，才有利于项目的整体经营；复合型业态的产品其自身每个业态组合有其相应的租金规限，对于本项目的体量则有利于单一业态的承租能力，综合收益高于单一业态（收益相对可观）；复合型的方案将来可根据哪个组合的招租状况较为理想，来调整面积的再发展和分布；综合上述对本项目整体可持续发展的空间较大。,必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱及交通隐患；透过改造本项目（优化园林及江边景色资源，打造精致的入口广场及外立面，合理充足的停车位等），辅以准确的市场定位，并以出租经营方式达到高回报，才能给本项目带来一个良好的发展前景及稳妥经营保障。,以上建议仅供参考，投资者可根据自身公司的策略、需要及对市场情况的了解而对本项目进行其他的方案选择！,结 论,THE END,