北海项目物业发展建议.ppt

北海项目物业发展建议,物业发展研究报告思路,物业发展建议,经济测算,项目客户定位,商业物业发展建议,在市场背景下，根据竞争和客户分析，以及模式和案例研究，结合项目特性，项目整体战略是控制成本打造高品质快回现产品:其内涵是居住、办公、投资可自由转换,做北海市住宅市场的补缺者和追随者做好规划、建筑设计，进行产品创新，重新定义北海住宅产品价值体系塑造北海城区中心城市高性价比楼盘,控制成本高品质快回现下打造 城市中心创富活性空间 区域市场的追随者和补缺者,项目形象定位,战略演绎,补缺不仅体现在产品的规划，而且更要竖立项目的独特形象。策略1:原体育馆在目前的市场情况下一般会低开高走,但低开时,对本项目是极其不利,本项目切入点应该是在原体育馆高走的时候切入,达到利润最大化.策略2:在体育馆项目刚面市或早于,低价入市.,补 缺追 随,转 移,争 夺,弥补区域产品的缺失，打造经济型户型，控制总价借大盘造势，提高项目认知度，逐步提高售价，达到利润最大化。,以价格、创新产品逐步周边客户为本项目目标客户。借大盘造势，转移部分客群。,通过项目展示，吸引客户,争夺目标客户群体。,项目市场定位,客户描述,核心客户,重要客户,游离客户,外地来北海工作者外地来北海工作者、下面县市生意人。这批人群因为工作需要普遍有买房安家落户的需求。一般买在市中心繁华区。早期购买者买大三房四房，后期购买者因为总价原因买两房三房。,来源：外地投资者一般为江浙、福建、广东、北京、上海、山西投资客。购买紧凑型两房/一房/酒店式公寓/低价邻海别墅。外地投资客追求低总价、低首付，要求精装修、良好物管、代出租。,周边乡镇居民目的：以自住为主为目的实力：对价格较为敏感特征：30岁以上，对本区域的认同度高，注重房型的经济性及功能布局的合理,项目客户定位,物业发展研究报告思路,物业发展建议,经济测算,项目客户定位,商业物业发展建议,物业建议的出发点,需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素,原则：一切均基于CVA即“竞争的价值增加”(Competition Value Added),物业发展建议,物业组合最终确定项目的具体经济指标，影响容积率的高低,容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：,不过分追求容积率,附加品质提升与售价提升的关系,土地价格,容积率最大化,单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重,单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重,最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。,本项目可能,物业发展建议,本项目采用什么形式的建筑风格？,当地项目越来越多采用偏现代风格，说明该风格已被当地消费者所认同通过访谈，当地客户喜欢立面造型美观、自然清新、富有现代感的建筑风格当地项目对现代风格的把握尚不到位，本项目有较大提升空间现代分格时尚、大气，冲击力强，城市感强，符合项目定位,本项目适合选择现代主义风格关注体育馆项目的建筑风格,融为一体.,物业发展建议,现代主义风格,现代主义泛指当代一系列较为流行的设计方法理论和思想，体现其在美学、人文、技术等方面的先进性；现代主义突破了排斥装饰的早期现代主义做法，走向一个肯定装饰的多风格包容的阶段。,节约成本的手段之一,物业发展建议,特点提示：色调以冷暖搭配，简约明快、富有现代感，体现高尚、自然的城市生活主张，反对夸张的色彩与构造的运用,物业发展建议,户型设计原则:创新/高性价比,2房复式设计,复式设计大大提高了小户型的使用率,物业发展建议,2房复式设计,物业发展建议,1房复式设计,物业发展建议,1房复式设计,物业发展建议,若无法实现复式结构的户型,建议如下:,物业发展建议,基于市场研究和项目定位的户型面积配比,市场上60-70平1房,80-90平方米2房供应集中，竞争激烈，考虑到定位和总价,应适当回避由于定位高性价比,便于投资出租房源,考虑到投资回报目前该区域可参照价格为3500元/平方米,物业发展建议,园林景观建议:空中花园设计,商业顶层绿化,原杂物间改为空中花园,物业发展建议,物业发展研究报告思路,物业发展建议,经济测算,项目客户定位,商业物业发展建议,项目情况分析,商业市场分析,商业定位,项目情况,体量大，也是利润的最主要来源。周边商业气氛较好，但档次低，主要是为居民服务的业态。无规模优势,商业发展建议,物业发展研究报告思路,物业发展建议,经济测算,项目客户定位,商业物业发展建议,项目情况分析,商业市场分析,商业定位,北部湾路,北部湾路是北海人流量最旺盛的一条主干道，是传统的商业旺街，新力、宝谊、和安、启东等商场同在北部湾路的一条线上，交通便捷，有多路的公交车经过，毗邻北部湾广场。北部湾路一旁的临街铺面的开间较大，经营范围多样，以柒牌服装、美特斯邦威服装、歌莉娅服装、森马服装等品牌专卖店为主，还有茂昌眼镜行、中国移动通信专卖店等业种。品牌服装的店面营业面积多是在50平方米左右。,商业发展建议,解放路,以国通购物中心为商业龙头，南与北部湾路相接，北与中山路相接，属原老城区范围，但因其借国通购物中心聚集人气的辐射影响，具有一定的人流量。然而解放北路虽与解放南有一路之隔，但由于国通位于南路一侧，解放南路人流不但胜于北路，而且租金水平明显占有较大的优势。解放路两边商铺产权分别是属于幼儿园与医院的，所以，两边的商铺只是纯出租性的。主要经营背包、手提包，兼有家电、音像、少量服装。因其属原老城区，故配套相对较全，附近有剧院、邮局、银行、幼儿园、医院等。,商业发展建议,中山路,曾是北海的传统商业街区，随着商业中心的外移，其原有的大部分商家已迁出。目前只剩有极少小商家在此经营，中山路聚集人流的能力已不复存在。中山路及其附近经营范围主要有零星的服装、自行车、文具、低档次家私店等。其主要消费群以较低档消费为主，无法吸引最具消费能力的年轻消费群体和中高端消费群体。,商业发展建议,富贵路,富贵路是北海的一条传统商业街，以启东商城为核心，主营服装及饮食，已形成了成熟的商业氛围。晚上人流量庞大，特别是晚上的夜市，每晚夜晚降临的时候，富贵路就变得热火朝天，众多的小商户就在富贵路摆设一个个的小摊位，热闹程度仅次于北部湾西广场一带，为启东商城带来更多的大众消费群体。根据城市的未来规划，富贵路以后将会变成一条商业步行街，这就会更大程度上提升了启东商城的商业价值。,长青路目前长青路的商业气氛还不是很理想，是北海唯一的电脑配件专业街，但经营户寥寥，白天人流量较少，晚上则以流动的小吃摊位为主,成为当地一条特色的小食街，可以吸引一定的低消费群体。根据市政规划，长青路将会建成北海第一条现代的商业步行街，成为北海未来一条极具投资潜力的商业街。,商业发展建议,北海各主要街道铺面租金分析,商业发展建议,北海主要商场租金分析,商业发展建议,北海业态分析:餐饮,北海的餐饮市场是较为发达的，占当年全年社会消费品零售总额的六分之一强，餐饮市场的相关数据居高不下。市场空白主要集中在中西式快餐、西餐、酒吧等休闲性强的项目。,商业发展建议,北海业态分析:服饰,商业发展建议,北海业态分析:家电,手机及电信包括：中国移动、中国联通、中国电信等。这几大通讯分别分布在北部湾路、北海大道等，营业面积大约在70100。,商业发展建议,北海业态分析:饰品,商业发展建议,北海商业物业发展现状分析,1）商业市场属于最原始的商业形态，存在很大的发展空间目前，北海的商业物业无论从功能分区、业态组合、配套设施、物业管理及商业经营管理等，都是以最初级的市场姿态出现，远远跟不上时代潮流迅速发展的要求，整体的商业市场形态还是属于起步发展的阶段。按照前沿城市商业发展的轨迹来看，严格地说，北海的商业至今唯有两家以百货公司模式的商业机构，市场还是存在很大的发展空间与挖掘的潜力。2）商业物业规划设计严重滞后，远远跟不上市场需求北海各大小商城规划设计都严重滞后。无论从外立面还是从内部细节的规划设计都远远地跟不上潮流的发展，展现不出现代标新立异的形象，跟不上市场的发展步伐。最明显的是商场内人流导向系统设计的失调，像新力购物广场，首层的主通道也只有两米左右；时代广场全部以店中店模式设计，主次通道的宽度都设计到位，但出入口的设计影响了商业气氛的营造。3）商场业态分布严重重复与混乱各大商场的业态分布普遍都比较混乱与严重重复，没有系统而有机分布及点缀，造成消费者不能达到有效的购物目的，导致客流得不到有效的良性循环，况且商场里也没有明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物。更为严重的是容易造成商户间的恶性竞争，如在启东商城，同时经营着两大超市好好佳和万家兴；如新力二楼做成服装市场、三楼做成家电市场，各商户的经营品种基本无差异，价格竞争令各商家经营更加困难。另一方面，各大商场的功能定位基本是单一的购物功能，业态设置缺乏多样性，不能满足消费者日益丰富的消费需求，更不能满足消费者在消费过程的精神愉悦。,商业发展建议,北海商业物业发展现状分析,4）商场配套设施严重不足，严重影响商场的人流良性循环从时代广场到国通购物中心，北海五大购物商城普遍存在配套设施严重不足。最常见的是手扶电梯、货梯配套不足，既无法提升项目的档次，也难以吸引市民前往购物消费，除宝谊大厦、和安商港、国通购物中心有双向手扶电梯外，其他的三个商场都是每层只有一台单向的手扶电梯，启东商城只有一台货梯，时代广场也是只有一台从一楼直上四楼的货梯，宝谊、新力及国通都没有配套的专用货梯，而且，全部商场都没有配套运送客流的专用上落电梯；其次是休闲区域、停车位严重缺乏，时代广场甚至连中央空调这一基本设施都没有，这是由于开发商在开发商业项目时，没有考虑到商场以后的经营，轻视商场以后的经营配套建设，不但给商家带来很大的不便，更不能吸引消费人流在商场里延长逗留时间。5）商场经营管理理念淡薄北海的各大商场普遍都存在只重开发建设而轻视经营管理的现象，商场只有一般的物业管理，甚至有些商场连物业管理都没有，更不用说开展商业经营管理了。这不但很大程度上没有保障经营商家的利益，更不利于整体提高商场的商业价值与档次。6）商场规划超前度不足北海的商场大部份是多年前规划设计的，由于在规划设计时对市场发展的态势把握不足，至现在，这些商场已显得过时和老态了。,商业发展建议,物业发展研究报告思路,物业发展建议,经济测算,项目客户定位,商业物业发展建议,项目情况分析,商业市场分析,商业定位,商业发展建议,关于两种商业类型的价值对比研究,商业发展建议,本项目商业物业的可能性,以商业街和专业市场为主的运作模式最为可行；,建议:定位社区型商业,项目前期入市.,通过对目前北海商业物业的研究分析，后期的商业地产项目的开发必须从购物环境、配套设施、业态组合及经营管理等诸多元素上下大功夫。业态包括:便利店/特色餐饮/土特产/小超市/美容美发/酒吧/KTV/网吧/银行/中介/药店/AT行业/服饰皮具/健身/儿童迪尼斯运动区.入市:在项目开发前期入市,一方面可以为住宅部分吸引人气,快速回收资金,另一面可与体育馆项目形成互补效应.,商业发展建议,业态发布:一层,商业发展建议,一层,房产中介,网吧/电玩,便利店,土特产精品店,一层:生鲜/日用超市,西餐:汉堡,业态发布:二层,商业发展建议,二层,二层:服饰/鞋帽/皮具AT/手机/电器/药店,特色餐饮,美容美发/保健推拿/茶艺居,业态发布:三层,商业发展建议,三层:健身运动区,三层:健身运动区,物业发展研究报告思路,物业发展建议,经济测算,项目客户定位,商业物业发展建议,经济测算,总建筑面积:19600平方米.占地:3825平方米其中商业面积:6840平方米.住宅:12760平方米.住宅均价:3200元/平方米商业均价:7000元/平方米总收入:0.40832+0.4788=0.88712亿元利润:0.88712-0.549677=0.337443亿元保守估算.,成本费用构成估算,THANKS,