上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析 (上).ppt

,上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析,（上）,【目 录】,一、宏观区域环境分析二、区域商业市场盘点三、消费者分析,项目维度,市场维度,消费者维度,PART1 宏观区域环境分析,一、宏观区域环境分析二、区域商业市场盘点三、消费者分析,【报告进度】,【宏观区域环境分析】区域宏观规划分析区域经济及环境分析,城市性质：长三角核心城市，是我国最大的城市，并且已成为国际经济、金融、贸易、航运中心之一，由中心向外围发展成为主要趋势。,市域空间布局结构：按照城乡一体、协调发展的方针，以中心城为主体，形成“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。“多轴”是由沪宁发展轴、沪杭发展轴、滨江沿海发展轴组成，也是长江三角洲城市带的重要组成部分。“多层”是指中心城、新城、中心镇、一般镇所构成的市域城镇体系及中心村五个层次。“多核”主要由中心城和11个新城组成。,中心城是上海政治、经济、文化中心，以外环线以内地区作为中心城范围；新城是以区（县）政府所在地城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市，人口规模一般为20-30万人；中心镇是由市域范围内分布合理，区位条件优越，经济发展条件较好、规模较大的建制镇，依托产业发展而成的小城市，人口规模一般为5-10万人。,上海概况,市域空间布局,城市总体规划,坚持城乡一体、均衡发展，把郊区放在现代化建设更加重要位置，推动城市建设重心向郊区转移，落实国家主体功能区战略，充分发挥市域功能区域的导向作用，以新城建设为重点，深化完善城镇体系，加快推进新型城市化和新农村建设，率先形成城乡一体化发展的新格局。,构筑城乡协调的发展格局，优化市域空间布局。郊区建设的重视度提高。,上海城市发展原则和布局,增强高端要素集聚和辐射能力，提升综合服务功能,改善环境品质，充分展现国际大都市形象和魅力。推进以陆家嘴外滩为核心，涵盖北外滩、南外滩在内的中央商务区(CBD)发展，发挥南京路、淮海路、环人民广场等高端商务商业功能，增强大都市繁荣繁华魅力。强化城市副中心辐射能力，发展徐家汇知识文化综合商务区，突出五角场科教创新优势，提升真如长风地区商务功能，推动花木及世纪大道沿线发展高端商务服务。,两手抓：优化中心城功能，大力推进新城建设，构建“大浦东”“大虹桥”发展格局。,根据上海市“十二五规划”，上海城市建设的重心将向郊区转移，全市将建立七个郊区新城：嘉定新城、松江新城、浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城、金山新城和崇明城桥新城。嘉定新城、松江新城初步确立长三角地区综合性节点城市地位，规划人口100万左右；浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城具备较高能级的城市综合集聚辐射功能，规划人口60万至80万；金山新城、崇明城桥新城对周边地区发展的服务带动作用明显增强，规划人口20万至40万左右。,上海城市发展原则和布局,本案位于嘉定区嘉定新城，是上海市“十二五规划”七大郊区新城之一。,嘉定概况,嘉定区是上海西北部的郊区之一，为建设中的上海国际汽车城所在地，依托产业和旅游业快速发展。,地理位置：东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。嘉定区政府距市民广场约28公里。,来源：上海市规划局,嘉定下辖南翔、安亭、马陆、徐行、华亭、外冈、江桥等7个镇和新成路、真新新村、嘉定镇等3个街道，以及嘉定工业区和菊园新区。全区土地面积463.16平方公里。,嘉定概况,嘉定区行政规划图,注：本案在行政区划上属于菊园新区,板块划分,嘉定区主要分为五个组团，本案位于嘉定主城区组团，是嘉定区政府重点打造的组团，拥有良好的规划及政策扶持优势。,嘉定新城是上海都市圈西北翼的区域性核心城市，嘉定新城总规划面积200平方公里，规划人口80100万。共由三个组团组成：嘉定新城主城区、安亭组团、南翔组团。其中主城区规划人口约50万，规划面积120平方公里；南翔组团和安亭组团规划面积约各40平方公里，人口约各15万。其中南翔组团发挥距离上海中心城区较近的区位优势，着力发展居住、生活和商贸设施；安亭组团依托国际汽车城的发展，进一步延伸汽车产业生态链，做大做强研发和贸易两个经济极。,嘉定新城中心区位于嘉定新城主城区南部，东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场及其配套区。具体范围：东至沪嘉高速公路（A12）、南至宝安公路、西至漳浦河、北至郊区环线（A30），总用地面积17.234平方公里。在行政区域上，中心区规划涉及现马陆镇、安亭镇和嘉定工业区。嘉定新城中心区的功能定位是：立足长三角，依托上海和嘉定的综合优势，优先发展附加值高、辐射能力强的现代服务业，要以汽车产业为核心，重点培育以大型制造业、企业营销、研发和行政总部集聚地为特征的总部经济，着力促进体育运动业、旅游业、房地产业、商贸物流业、中介服务业、广告业以及文化教育业同步发展，形成具有鲜明特色的第三产业高地。着力促进城市化和产业化的融合联动，使嘉定新城中心区成为具有较强凝聚力、辐射力和综合实力，从而形成资金流、物流、信息流、科技流、人才流的集聚，充分凸显产城结合、和谐发展、时尚高雅的组合型的现代化新城中心区。,嘉定新城,在几个组团中，由嘉定主城区组团、安亭组团、南翔组团三个组团共同组成嘉定新城，嘉定新城是嘉定未来主要的发展方向。,七大新城崛起，规划先行，受益于轨道交通带动，嘉定松江率先起步。嘉定新城距市中心的距离最近，交通优势明显。（区域率先发展及交通优势助力嘉定新城城市化进程加速。）,2006年，上海发布“1966”城镇体系规划，上海将在“十一五”期间稳步推进城镇体系建设，建立一个中心城，和包括嘉定、松江、临港、闵行、宝山、青浦、金山、南桥、城桥等9个新城。2013年发布的“十二五”规划中，闵行新城和宝山新城并入城市范围，故改为“七大新城”规划。,嘉定新城优势,嘉定新城主城区规划可以概括为“一个核心、三大功能、六大分区”。,城市中心区是集运动休闲、旅游度假、商业服务、商务办公、文化娱乐和中高档居住为一体的现代化城市中心区，是嘉定新城最为重要的公共活动中心，将建成上海市及周边地区最具影响力的“感受体验之城”和“时尚之都”。现代居住区主要依托北城区和南城区发展。北城区需要注意历史文化风貌的保护与继承，城市现代居住区与传统风貌的高度协调。南城区则集中建设现代化、高标准、外向型的居住区，注重与核心区的充分结合与协调。,嘉定新城规划,一个核心：嘉定魅力源,三大功能：现代服务、现代居住、都市工业,六大分区：F1体育休闲区、南部城区、生态文化公园、北部城区（包括嘉定老城在内）、都市产业区和绕城森林,绕城森林,都市产业区,南部城区,北部城区,F1体育休闲区,生态文化公园,北部城区,嘉定新城整体规划效果形成的凝聚力,嘉定新城规划,嘉定新城六大分区介绍：本案所处的北部城区定位为北部工业区和农村城市化提供相配套的居住功能,北部城区主要发展老城区及菊园社区，本案位于菊园社区中的菊园西片区。菊园社区行政区划上涉及菊园新区、新成路街道、嘉定工业区北区、徐行镇，总用地面积1284.6公顷，其中菊园新区内规划用地1016.2公顷。,菊园社区定位：菊园社区是嘉定新城主城区及公共活动中心，是服务于嘉定西北地区的商贸商务中心，将建设成为以发展现代服务业为主导，集居住、商贸商务、教育研发、对外交通等功能为一体，以生态水环境为特色的花园城区。,菊园社区规划,菊园社区规划：将形成“两心、两区、四轴、五片”的格局两心：地区活动中心（轻轨11号线城北路综合交通枢纽，北水湾）、专业中心（嘉定西站站周边地区）；两区：菊园东、西社区；四轴：沿胜辛路、城北路、嘉行公路、胜竹路的城市发展轴；五片：地区级公共活动中心区、菊园东（西）居住片区、菊园（西）产学研综合片区。,菊园西,菊园东（北）,老城区,菊园新区,根据嘉定区区域总体规划纲要（2004-2020年）与嘉定新城主城区总体规划（2006-2020年）的规划，菊园新区是建设中的嘉定新城主城区的副中心，北部主城区（含老城区）的中心，将建设成为以精品居住功能为主导，以商务、休闲、科研文化创业为主要特色，既与老城区的功能互为补充，又辐射嘉定工业区（北区）和嘉定北部地区的多功能、综合性的现代化城区。按照这一要求，从1997年建立菊园小区并经2000年区划调整建立菊园新区至今，经过10年的开发建设，菊园东部5平方公里已初具“四纵四横”的道路框架体系，建成和完善各项市政配套设施和商业服务设施，形成了社区服务设施、公建配套设施较为齐全的近100万平方米居住区。,【菊园新区】,菊,园,新,区,菊园新区位于嘉定老城区的西面和北面，呈半月型环绕老城区，占地18.61平方公里，常住人口4.2万人。现下辖4个村民委员会（分设76个村民小组），5个居民委员会。新区规划城市化用地13平方公里，大都为未开发的农用地，有利于整片开发。,菊园新区简介,菊园新区主要定位为精品居住功能区，目前成熟度上远不如老城区。,老城区,老城区,2007年5月，北水湾地区城市设计方案获得嘉定区政府批复，标志着北水湾项目将正式进入实质性启动阶段。“北水湾”地区规划建设用地总面积194.09公顷，是嘉定新城主城区“南北向历史文化风貌轴”的北端起点，与轻轨11号线城北路站大平台相结合，成为嘉定新城北部城区的公共活动中心，具备休闲、高档居住、商业服务、商务办公、文化娱乐等多重功能。“北水湾”项目建设的正式启动，将与城北路站大平台建设相得益彰，促进城北路站大平台的项目推广和市场培育，使嘉定新城主城区副中心“快出形象、早出形象”。,北水湾位于嘉定老城与菊园新区结合部，北临嘉定工业区北区并作为其配套服务区，是嘉定新城主城区“南北向历史文化风貌轴”的北端起点。规划用地北至菊园城市主干道胜竹路，南至老城区温宿路，西至城中路，东至城市次干道嘉行公路，面积1.95平方公里。该规划由国内最负盛名的规划设计机构之一的五合国际负责编制，规划以“水”为主体，注重文化传承和延续，研析产业结构调整，强调两岸综合开发，对用地、水系、路网、绿化、景观节点、空间视线、天际轮廓等进行了全面分析，对绿化、岸景、夜景、标识、小品等细部景观提出了超前的构想，并提出了地块开发的最佳时序。规划的最终目标：一是推动嘉定北部城区的发展；二是提升老城区及北部城区的品质；三是加强该区对嘉定城区的辐射和影响力。,【北水湾】,北水湾,北水湾简介,老城区,注：北水湾属于菊园新区，为菊园新区北部组团,菊园新区北部组团北水湾发展起点高，未来将以居住、商办类为主，未来将辐射菊园北片区。,北片区用地规划,来源：上海嘉定区域北站大型居住社区控制性详细规划,从区域用地规划来看，菊园西片区未来将以居住区为主，内部仅少量商业项目竞争。,科研类用地,从组团规划来看，本案位于嘉定新城北部城区菊园西片区，未来主要竞争来源于老城区以及菊园北片区（即北水湾）；,从区域规划的启示：,本案商业体量不大，未来周边大量的消费客群即能满足本案商业需求，需主抓周边居住客群，防止老城区及北水湾分流。,【宏观区域环境分析】区域宏观规划分析区域经济及环境分析,嘉定区经济数据表现良好，地区生产总值、人均收入水平及消费能力均稳步增长。,嘉定区经济,嘉定区主要经济技术指标,嘉定区社会消费品零售额,单位：万元,嘉定区主要数据列表,嘉定区社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额、在岗职工工资总额等涨幅均较明显。,嘉定区人口,嘉定区现总户数20万户，户籍总人口56.7万。其中菊园新区2012年末总人口2.46万，目前人口基数较小，外省迁入的新上海人较多，人口自然增长率在嘉定最高。,轨交：11号线本案最近站点：嘉定西站,本案靠近11号线轨交嘉定西站，11号线为连接上海市区西北的嘉定区和上海市区的轨道交通线路，轨道交通的运行极大提升了区域价值。,区域交通,公路干道分析：沪嘉高速公路是市区与嘉定连接最重要的要道。沿沪嘉高速公路进中环路，20分钟可到普陀真如，30分钟可到虹桥；沿沪嘉高速公路南北高架，30分钟可到闸北，40分钟可到黄浦卢湾。宝安公路也是贯穿上海北区的交通要道，对上海北区与市区静安，黄浦的对接有着很重要的支持作用。沈海高速公路是贯穿上海西区的交通要道，对上海西区与虹桥枢纽，长宁，徐汇的对接有着很重要的支持作用。上海绕城高速公路为大型货运车辆绕行上海市中心提供了方便，有效地缓解了外环交通的紧张状况。,嘉定新城区域内各个主干道可在40分钟内到达普陀、中山公园、徐家汇、静安寺；其中沪嘉高速公路是市区通往嘉定直线距离最短的高速公路，本案可快速接驳。,区域交通,整个嘉定新城主城区规划人口50余万，可以利用到的医疗配套有两家三级甲等医院，3家以上二级医院，大小医院共十余家，完全可以满足整个板块就近就医。,1.新城核心区域内的学校绝大部分在建设中，建成并且投入招生还需要三到五年的时间，而且有一部分为私立学校，这部分学校的学费一般会比较贵；2.马陆老镇和嘉定老城区都各自拥有自己的市重点中学，育才中学、嘉定一中可与地段小学对接，未来能有效吸引人流。,区域医疗及教育,嘉定新城医疗与教育配套资源丰富，适合居住需求，能够吸引大量居住人群。,医疗资源,教育资源,原有景观资源：嘉定区的法华寺、孔庙、秋霞圃、天恩桥、状元桥等均是很有名气的江南古迹。秋霞圃、孔庙、汇龙潭公园作为老城区内规模较大的3大公园，为主城区添色不少，但由于其处在核心区位的老城区，所以其房地产行业的景观价值就显得没有在建中的中心区的那么重要。目前嘉定新城的综合绿化率可达到40%，有效提升城区的生态环境质量，弥补了嘉定自然环境不足。新建景观资源：经过五年多的建设，新城四大景观项目已开始凸显新形象。远香湖、紫气东来、石冈门塘、环城林带四大景观项目共计 209.87 万平方米，计划建设总投资 11.2 亿元。至目前，四大景观项目在建面积 117.9 万平方米，累计完成投资 65,824 万元。环城林带顺利移交，进入工程审计；基本完成远香湖一期、紫气东来一期、石冈门塘的建设任务。除远香湖外的 17 个生态景观湖已完成 11 个，“千米一湖，百米一林，河湖相串，荷香满城”的生态环境体系基本形成。放眼望去，清澈的湖面犹如珍珠撒落在嘉定这片神奇的土地上，呈现一幅“人在城中，城在绿中”、传统与现代和谐共融的时尚美丽画卷。,嘉定新城景观工程主要集中在中心城区，在建的四大工程远香湖、石岗门塘、紫气东来、环城林带将成为嘉定主城区内生态环境最重要的几个部分，也为房地产的景观价值的提升起到重要作用。,远香湖,石岗门塘,紫气东来,景观工程,环城林带,嘉定新城工业规划园区属于市级工业园区，核心功能以电子、通讯、制造业、汽配为主，现有投产企业数量已达到一定规模。产业在一定程度上能促进区域商业的发展。,嘉定产业,小结,随着上海“城乡协调”的发展思路及七大郊区新城规划的出炉，本案所在的嘉定新城作为距市区最近、发展最优先的区域而直接受益，其城市化进程的步伐将因此加快，对于本案商业的培育有利好作用；本案处于嘉定新城北部城区菊园新区西片区，未来商业主要外部竞争来源于嘉定老城区及菊园北部北水湾区域，嘉定老城区发展成熟，北水湾规划起点高，本案与两板块相比竞争优势不大；本案所处的菊园西片区未来主要以居住片区为主，未来区域内部商业供应量少。周边居住区居民即是本案主要目标消费客群；区域宏观经济指标稳步增长，区域交通、医疗、教育、产业等配套日渐成熟，都为区域的商业氛围成熟提供支撑。,PART2 区域商业市场盘点,一、宏观区域环境分析二、区域商业市场盘点三、消费者分析,【报告进度】,老城区商圈：位于嘉定老城区内，有老牌百货、新兴购物中心及数条商业街共同形成其商圈氛围。主要满足嘉定北部地区的消费客群。南翔商圈：位于南翔镇，地理位置优越，依托其工业基础、旅游特色及新兴住宅社区开发，商圈成熟较快，已有多个大型购物中心陆续开业。曹安路商圈：因其地理位置连接嘉定及市区，经数十年发展逐步形成以汽车商贸为核心的特色商圈。区域内也有新兴商业项目正在形成，商业上正在尝试做转型。江桥商圈：以万达为主体的一个新兴商圈，通过万达的品牌号召力及其商业能级，形成满足于江桥区域内社区居民的区域型商圈。新城商圈：新城商圈位于嘉定重点规划打造的嘉定新城板块内，规划有近50万方的商业体量，未来完全成型后，将成为嘉定一大商业聚集点。安亭商圈：整体区域现有商业体较少，未形成商圈气候，在建有数个商业项目，未来可形成较大规模的区域型商圈。北部商圈：老城区北部未来将形成以地铁枢纽站上盖项目为核心的22万方超大体量商圈。,嘉定区商圈,嘉定目前商圈格局较为清晰，本案区域尚未形成明显商圈。重点研究老城区商圈、周边商业情况及北部商圈。,【商业研究顺序】老城区商圈项目周边商业北部商圈新城商圈其他商圈简介,商业市场分析,老城区商圈,嘉定主城区核心商业主要集中在城中路、清河路、塔城路沿线，并随着居住人口在中心城区周边的集聚而形成菊园、东门等社区商业集中地；主城区百货/购物中心项目有3个，主要集中在清河路、城中路一带；目前嘉定主城区经营面积在5000平米以上的大型卖场有3个，其中欧尚、TESCO乐购在主城区卖场中所占的市场份额较高；专业市场主要为电器、建材类，集中在南门地区沪宜公路沿线；大型餐饮和休闲娱乐对停车位要求较高，多集中在城中商业区的边缘以及社区沿街。,老城区商圈概况,老城区商圈是嘉定目前最成熟的商圈，老城区有大量人口基础，拥有大卖场、百货中心等，并有电器建材类的专业市场。,博乐路：北段以餐饮、超市等社区商业为主要形式，主要消费群体为周边居民社区。南段以百货为中心辐射整个片区。,城中路：业态齐全，档次较高，是老城区主要商业中心之一。辐射整个区域。,南大街：老城区著名小吃街，吸引以年轻人为主的消费群体。,塔城路：银行等金融业态集中区，业态较单一。,长途汽车站（沪嘉客运）：人流量大，以乐购超市为核心向外发展出餐饮、大型家居、家电广场等业态。,老城区商业分析,老城区商业街综述,博乐路（1）清河路北侧（集中型商业）,商业形态：餐饮、服装、宠物店、百货商业档次：中档主要商铺：服饰东琳 餐饮美林阁 百货中鸿百货商业总结：商业形式以沿街餐饮、服装及百货为主，业态较单一，主要满足周边居住区居民日常消费。,老城区商业分析,商业形态：餐饮、百货、卖场、银行、服装商业档次：中高档主要商铺：餐饮红霞火锅城、涂记骨头王、朝日屋 百货缪厦商城 卖场欧尚超市商业总结：业态以大型百货及欧尚超市为核心向南北延伸出沿街餐饮及服装点，总体档次较高，是老城区主力消费场所之一。,博乐路（2）清河路南侧（集中型商业）,老城区商业分析,商业形态：餐饮、百货、超市、金店、服装、眼镜、通讯、卖场、家纺、银行商业档次：中高档主要商铺：餐饮必胜客、稻香蛙 百货东方商厦、嘉宝商厦 金店老庙黄金、金石盟钻石、亚一金店 眼镜一代眼镜、茂昌眼镜 通讯迪信通 卖场罗宾森购物广场、世纪联华超市商业总结：城中路是嘉定老城区主要商业街之一，区域内集中了各业态的知名品牌，是居民逛街购物的首要选择。,城中路混合型商业,老城区商业分析,商业形态：餐饮、小吃商业档次：低档商业总结：南大街是嘉定老城区著名老街风格的小吃街，商业氛围浓厚，人流量大。街内有法华塔，能吸引一定的旅游客源，大型广场也是人群聚集的场所。,南大街特色商业,老城区商业分析,商业形态：餐饮、服装、眼镜、银行、医药、家纺、休闲、宾馆商业档次：中档主要商铺：餐饮红豆茶餐厅、新王府酒店 服装九牧王、柒牌男装、七匹狼 医药嘉定大药房 家纺圣夫岛家纺 休闲迪欧咖啡、宣茶馆商业总结：塔城路商业较少，主要以西段银行大楼与东段休闲商业为主，消费人群较少，以偶尔型消费为主要形式。,塔城路社区商业,老城区商业分析,商业形态：大型超市、餐饮、宾馆、家电、装饰城、超市商业档次：中高档主要商铺：大型超市乐购 餐饮湘赣人家、鼎味火锅 宾馆格林豪泰 家电苏宁电器、国美电器 装饰城精祥装饰 超市联华超市商业总结：长途汽车站作为嘉定老城区外来人口最为集中的区域，具有人流量大的特点，区域内以乐购为核心向外逐渐形成了餐饮、住宿、超市等商业形态，另外拥有数个大型装饰城。,长途汽车站集中型商业,老城区商业分析,东方商厦（嘉定店）成立于2008年1月18日，是由上海百联集团股份有限公司全额投资的大型百货商业企业。东方商厦（嘉定店）地处嘉定中心城区的城中路66号，城中路与塔城路西北交叉口。处于嘉定城区中心地带、商业繁华地带、金融地带，人流如织。商厦总建筑面积19248.71平方米，其中商场面积15642.18平方米，办公楼面积3606.53平方米，共分为4个楼面及地下室。主要经营大类：化妆品、黄金珠宝、皮具、男装、女装、运动休闲、针织内衣、钟表礼品、儿童用品、家居用品、食品日用等。,嘉定城区中高端时尚消费商业地标,老城区典型项目已营业,【东方商厦】,项目运营模式：百货租售模式：扣点与租金结合扣点：15-28%,地下一层主要以童装为主，人流量较少；一层主要以黄金珠宝和化妆品做为引导，人流量比较大；二到四楼均为服装零售，人气一般。,租售情况,运营情况,综合分析,项目处于嘉定城区中心地带，城中路与塔城路西北交叉口。项目为现阶段嘉定老城区最高端的商场。项目业态比较单一未来发展前景担忧。,老城区典型项目已营业,【东方商厦】,罗宾森购物广场位于嘉定区中心城中路与清河路的交接处，占地35;800平方米，总建筑面积14万平方米，一期建商业面积近6万平方米，二期建住宅面积约8万平方米；一期6万平方米的购物天地，呈现沿街式、内街式、广场式多元化的商业空间布局。该项目是菲律宾ROBINSONS LAND 旗下上海顶峰房地产开发有限公司倾力打造的集商业、休闲、娱乐、办公、住宅于一体的大型综合房地产项目。,【罗宾森购物广场】,嘉定综合性区域商业中心的典型,老城区典型项目已营业,项目运营模式：百货租售模式：租金一楼根据位置差异租金从8-15元/天/不等二楼根据位置差异租金从7.5-8.5元/天/不等,地下一层为超市，人流量较大；一楼周末人流量大，几乎爆满；二楼、三楼经营情况稍差，四楼人流量最少。,综合分析,罗宾森购物广场地处嘉定老城区板块核心位置，临近城区主干道城中路及清河路，辐射老城区全境。从其经营体量及经营内容来看，是目前嘉定老城区片区经营体量最大、商业种类最丰富、品牌能级最高的综合性购物中心。其业态中有大量的亲子及餐饮休闲娱乐比例，是一个标准的以家庭型消费为核心的社区型购物中心。随着嘉定商业市场的发展，社区型购物中心是无法满足日益发展的消费需求。,租售情况,运营情况,老城区典型项目已营业,【罗宾森购物广场】,【嘉定商城】,嘉定老牌商业城，典型的城区传统百货,嘉定商城是由嘉定区供销合作总社和上海供销合作总社共同投资建造的一座集商业、办公、会务、健身、休闲、餐饮、客房等为一体的多功能商务大厦。总建筑面积24300平方米，总投资一亿人民币。整个商城由主楼，娱乐楼。辅楼三部分组成。主楼高8层（14700平方米），1-5层为商场，6层为商场办公区域，7-8层为写字楼（招商）适应各种商务、金融、娱乐等机构。,老城区典型项目已营业,项目运营模式：百货租售模式：扣点（平均约25%）其中 品牌服装：17-20%化妆品、金银首饰：20-23%,地下一层主要以电脑配件、数码产品及服装促销摊为主，消费层次比较低端。一层主要为珠宝零售、化妆品，人流量相对聚集。二层为时尚男装、品牌能级较高，多以休闲为主，年轻消费者为主要消费对象。三层主要为快时尚女装、淑女装，人气一般。四层主要为运动休闲服饰，鞋子箱包，且有空铺现象。五楼主要为家纺，有少许品牌商家，且有空铺人气一般。,综合分析,项目原为一家年代较早的百货商场。经营品牌等级较低，高层区域多以国内二、三线品牌零售。商场人气一般，越往上人越少且有不少空柜。由于建筑年代较早且业态单一，在未来商业发展中，不具备竞争力。,租售情况,运营情况,老城区典型项目已营业,【嘉定商城】,嘉福汇地处于嘉定老城南门轴点南门国际商务中心区，老城南门黄金地段，区域内汇集了居住、政务、办公、商务四大功能。大型中高档居住社区、传统生活商业中心、中小学、幼儿园环伺周边。有较好的消费支撑。嘉福汇的整体规划参考吸收了国外开放社区的理念，将酒店式LOFT复式公寓与商业融合成一体。充分考虑了嘉福汇对未来的辐射作用和吸引作用，嘉福汇的整体建筑造型是“现代、新颖、年轻、时尚、潮流”的，但同时也融合了嘉定悠久的文化精髓“桥、石、水、竹”四大元素。嘉福汇街区下沉式中心广场和2层大露台商业平台的设计，在目前嘉定市场上是唯一的。,【嘉福汇】,项目概况：,老城区典型项目未营业,嘉福汇,商业体量约1万方；以餐饮为主要业态。面积段35-330，其中 70-200为绝对主力；一层、二层5.9m层高，地下一层层高3.8m；面宽一般在4.2m左右；2013年5月开盘至今已去化90套，共5682，成交均价28848元/（地上一层3.5万元/，地上二层2.8万元/，地下一层2.2万元/）。,商业介绍,老城区典型项目未营业,【嘉福汇】,项目实景图,老城区典型项目未营业,【嘉福汇】,嘉定老城区商业中心小结：档次：中高业态：老城区商业业态丰富，囊括了百货、大型超市、日常商业、休闲娱乐、旅游等，是嘉定区重要的商业核心客源：以老城区居民为主，其次为马陆及南翔的目的性消费客源,老城区商业分析,主城区各主要商业街商铺面积在20-250之间为主，且出租情况良好。,老城区商业街街铺情况,老城区核心区域商业整体业态以购物为主，租金在5-20元/天，整个区域租金在5块以上。,老城区租金水平,老城区内几条主要商业街沿街商铺租金水平在嘉定主城区最高。,老城区商业街上的主要商业中心的现有租金水平较高，综合商场租金普遍在9-15元左右。,老城区租金水平,中心干道与社区底商的租金水平相差较大（位置不同人流量相差较大），中心干道租金在2.5-7.3元之间，社区商业仅2.5元左右。,老城区租金水平,主城区以外的菊园东居住区内街以及2层商业租金基本处于1.5元以下，而外街一层，特别是小面积商铺租金则在2元左右。,周边租金水平,嘉定主城区商业总结从商业类型来看：嘉定老城区中心商圈涵盖了商业中心，传统百货、大型卖场、零售街铺等各种商业模式并行，是发展较为成熟的城市郊区型核心商圈。从业态来看：老城区商圈业态种类齐全，大卖场、服饰零售、餐饮为主，其他业态穿插其中。从租金水平来看：主要商业街的租金水平最高，在5元/以上，租金水平呈中心圈向外递减态势。随着城市商业的发展进化，区域商业中心的崛起以及城市快速轨道交通的通行，郊区县的核心商业也会进一步提高层次，循环淘汰部分针对居民生活的配套业态。而这些业态，包括大型卖场、中大型餐饮等在核心商圈的淡出，就将在社区商业这一层次逐步成为主力业态。,老城区商业小结,嘉定老城区业态丰富，租金水平是嘉定北部最高的，是本案未来主要分流商圈。,