2011成都北新国际物联港项目市场调查报告127p.ppt

北新国际物联港项目市场调查报告,2,1、宏观市场篇2、竞品篇3、客户篇,宏观市场篇,4,2011年1季度，成都市主城区商品住宅供求比为1:0.97，趋于供求平衡局面。本季度受春节及新政策推出调控影响，供应大幅萎缩，主城区、郊区供应量较上季度均大幅下滑，主城区下跌54.55%。本季度2月份出现历史供应最低谷，3月由于备战房交会，供应量上有所回升；本季度总成交量较上季度大幅下跌，环比下跌20.37%，与去年同期相比，上升57.04个百分点。成交上1月份出现春节前较小的抢购热潮，2、3月受政策影响成交下滑,1季度供应成交环比下滑，供需趋于平衡，2、3月受政策调控成交持续下滑,成都市整体市场供需走势,5,供应量整体下滑，但郊区下滑幅度小于主城区，新都的供应占比上升,成交量整体下滑，但郊区下滑幅度小于主城区，新都的成交占比上升,主城区市场份额大幅下滑，郊区的市场占比持续上升，新都的供应成交面积占比均上升,主城区与郊区市场对比,6,2011年第1季度，成都市商品住宅成交均价继续走高，成交均价为6762元/，较上季度大幅上涨124元/，环比上涨1.87%，同比上涨12.61%。本季度成都限购令推出，新政策对价格方面有一定的震慑作用，前三个月价格呈下滑趋势,2011年1季度成交均价环比上涨，但受限购令影响，前三个月价格成小幅回落趋势,1月份房价创历史最高，2、3月在1月基础上略有下调，但仍处于一个高位上。3月成交均价6266元/，回落至接近去年2季度水平,成都市整体市场价格走势,本季度，成都市商品住宅整体成交均价为6762元/。除城南下跌0.68%和双流下跌0.63%外，其余各个区域成交均价均有上涨。城东涨幅最大，成交均价8755元/，环比上涨15.61%。其次是城北，环比涨幅15.40%,1季度主城区住宅成交均价创历史新高，达9523元/，郊区成交均价略有下跌，为5622元/,主城区成交价格持续上涨，郊区略有下跌，整体而言，价格保持平稳,郊区价格走势,8,新都区商品住宅市场,一季度成交量环比小幅下跌，受限购令影响，月度成交呈下滑趋势，但幅度较小,3月供应量出现大幅上涨，整体供需平衡,3月成交价格小幅回落，总体价格趋势平稳上升,新都区住宅市场整体供需平衡，价格平稳上升，密集出台的政策对成交量未造成明显影响，但价格增速趋缓,新都区商品住宅市场,本案所在的斑竹园镇板块属于新开发区域，目前市场占比低，但价格处于较高水平,与本案临近的大丰板块是目前主流开发区域之一，成交价格接近4800元/,小高层、高层产品是主流形态，成交均价约4700元/,10,小结,1、2010年新都区整体均价上涨逾15%，销售均价达到4800元/左右；但是随着今年新都土地供应量的增加，2011年区域楼盘供应量近200万米，竞争形势趋于严峻。2、区域客户以刚性需求为主。总价承受能力在35-55万元，70110的中小户型为畅销户型，120以上较大户型普遍滞销。3、新都本地购房人群低迷，在整个购房人群中不到5%，区外购房者是区商品房购买的主力军，省内二级城市占了购房人群1/3，主要是北部新城的商圈带来的首置首改客群。,竞品篇,市调项目总分布图,富力桃园,保利198蔷薇郡,爵领欧城,佳乐国际城,汉嘉国际社区,我的大学,博海城,东骏湖景湾,汇融达令港,泽瀚峰景,天晨花溪碧,凤凰山一号,北新国际物联港,北欧知识城,13,典型案例：【富力桃园】,项目基本情况,14,项目规划,典型案例：【富力桃园】,户型配比,目总占地280亩，总建筑面积约108万平方米，商业配套约3万平方米。全部为26-32层的高层住宅，建筑密度仅19.85户型主要以90平方米左右的套二及120-130平方米舒适性套三为主，大多户型都带入户花园。除一公里临河（锦水河）景观带之外，另打造四大人工湖景；2000平米五星级水岸休闲会所、运动会所、30000平方米风情商业街、,1期,15,产品相关,规划布局分组团式围合布局，尽可能造就户型的观景效果园林景观东南亚风情园林，四大人造湖景，大量东南亚风格元素、佛像、茅草屋、水系等建筑设计立面东南亚小塔楼造型，材质为墙面砖公共空间精装入户大堂，景观大道，首层靠园区部分4.8米架空层,典型案例：【富力桃园】,16,配套,自身配套 配有2000健身会所和3000 休闲会所（包含健身会馆、风情会所、室外网球场、景观游泳池等）；加州阳光蒙特梭利幼儿园约2500；30000的配套商业街，将进驻超市、便利店、洗衣店、美容美发、健身馆、皮具美容、家政服务等物业周边配套 交 通大件路、北新干道、蜀龙路，公交650、651均可到项目现场，规划中的地铁3号线，到成都约20分钟车程，到新都城区5分钟车程。教育设施省重点中学新都一中试验中学、香城小学（待建）、香城中学、三原外国语学校、四川音乐学院、石油大学 附近社区万科双水岸、润扬双河鹭岛等大型居住社区，距离新都老城区仅5分钟车程，区域内生活便捷 医疗卫生项目自身规划有社区医院,典型案例：【富力桃园】,两房两厅单卫建筑面积：80,优点：全明设计，空间尺度分布合理，卧室私密性良好缺点：餐厅/客厅动线较为散乱，餐厅实用性不佳,户型点评,典型案例：【富力桃园】,两房两厅单卫建筑面积：约76,优点：全明设计，干湿分区缺点：次卧室面积偏小，实用性受影响,18,优点：赠送面积约20，得房率高；南北通透，通风采光效果佳缺点：单卫生间设计影响主人舒适度，卧室空间都比较局促,客厅与餐厅空间搭配效果不佳,三房两厅一卫建筑面积：117,典型案例：【富力桃园】,优点：南北通透，通风采光效果佳，动静分区合理缺点：主卧室开间较小，影响舒适度,三房两厅双卫建筑面积：121,销售情况,项目无明显滞销户型，75-90平米两房去化速度相对较快,典型案例：【富力桃园】,客户情况,地域特征成都城北占50%，主要是五块石、荷花池、商贸城等地；周边地级市区客户占40%，如德阳、绵阳等地购房动机自住性需求占80%，以改善性需求和教育性需求为主；投资性需求占20%职业构成个体经营者为主对项目最关注（满意)的因素开发商品牌、性价比，精装修,典型客户访谈,典型案例：【富力桃园】,访问地点：富力桃园售楼部门口客户情况：王女士，30岁左右，房地产相关行业人士购买户型：80户型购房动机：投资（个人二套房）支付能力：按揭，首付 约20万，月供3000左右认可富力桃园的要素：环境、精装修、项目品质、开发商品牌其他偏好：偏好精装房，能接受1000元/装修标准，并表示如果能显著改善生活舒适性，能接受增加科技元素的住房,21,典型案例：【爵领欧城】,项目基本情况,22,项目由18层及26层高层组成，面积区间：69105.51。预计5月中旬推出二期二批次，约144套，面积为69105 户型。,项目规划,典型案例：【爵领欧城】,户型配比,正推售楼栋,即将推售楼栋,产品,典型案例：【爵领欧城】,规划布局在建筑布局上多运用点式布局艺术，让清风自由穿扬在小区的每个角落，并且视线更为宽广，弱化了高层建筑带来的视觉压迫感，最多达200楼间距园林景观以抬高地坪的方式造成缓坡庭院，使园区更有层次感，景观更丰富。再配以高大乔木、低矮灌木、绿色草坪和四季鲜花等，错落有致、四季怡人建筑设计ART DECO 风格，融入节能环保概念，棕点麻镜面花岗石、通体外墙砖、STUCCO涂料、仿石质感较强，是本次市调中不多的里面采用石材的项目，18层采用2梯4户，26层采用2梯5户设计公共空间6米挑高精装入户大堂,24,配套,典型案例：【爵领欧城】,自身配套1000欧陆会所，400原滩双游泳池、羽毛球场、儿童嬉戏公园、2000米健身跑道，沿临江陵路规划20000 集商场，大型超市，餐饮，娱乐为一体的商业。周边配套交 通蓉都大道（大件路）；规划地铁3号线；成绵乐城市轻轨；现有650路,665路,680路,682路，663路,867路等六条公交线路直达，站点三河镇站教育设施三河镇小学、金苹果幼儿园、成都七中(规划)、三原外国语学校、新都一中实验校、四川音乐学院、成都理工大学、西南石油大学、成都航校。医疗卫生成都军区总医院、成都市干部疗养院、三河公立卫生院。,25,典型案例：【爵领欧城】,2室2厅1卫建筑面积：71,户型,优点：赠送面积大，且实用，功 能布局合理缺点：入户过道较长，造成空间浪费餐厅面积偏小，实用性不佳,3室2厅1卫建筑面积：85,优点：赠送面积大且实用，动静分区较为合理缺点：餐厅动线零散，实用性不佳，客厅进深偏浅，且难以与阳台一体化利用,26,3室2厅2卫建筑面积：97,优点：赠送面积可做房间，实用缺点：主卧室开间较小，使用效果受影响，入户空间浪费较严重,典型案例：【爵领欧城】,3室2厅2卫建筑面积：103,优点：通过赠送获得三房，客厅餐厅较为宽敞缺点：主卧室开间较小，影响使用效果,27,销售情况,典型案例：【爵领欧城】,客户,地域特征天回镇，三河场占15%；建设路一带占15%；省内地级市约占70%（如绵阳，德阳，资阳等地）；购房动机自住型客户较多，约占80%，其中刚性需求占60%，改善性需求占30%；投资客户约占10%；职业构成个体经营者占80%；工薪阶层占20%；对项目最关注（满意)的因素项目的景观环境，升值空间,项目户型赠送面积较多，拉低了实得单价，户型面积在110以内，有效的控制了总价，销售情况良好，已推出的单位已基本售罄,28,典型案例：【汉嘉国际社区】,项目基本情况,项目规划,典型案例：【汉嘉国际社区】,目前主要在推售三期，LOFT户型，等房率120%,汉嘉国际社区总占地约340亩，总建筑面积约80万平米，项目位于成都新都新城区内，叠拼别墅、花园洋房、多层、小高层以及高层系列产品一应俱全，是新都新城区大规模的高尚综合性社区，,30,产品,规划布局该项目以牺牲土地利用率为前提提高了居住舒适性，保证了每户对景观和自然阳光的收纳，超大楼间距为大面积的园林景观和水景提供施展空间园林景观欧洲古典、超大规模森林社区建筑设计ART DECO 风格立面，以面砖和质感涂料相搭配；采用1梯2户或2梯4户设计公共空间精装修大堂，5000 会所；,典型案例：【汉嘉国际社区】,31,配套,自身配套2000平米游泳池，5000平米会所，10000平米湖景，香榭里商业街周边配套交 通成绵高速、蜀龙路、大件路、北新干线教育设施西街小学、谕亭小学、三原外国语学校附属小学、正德实验小学、新都一中、三原外国语学校、新城中学，新都区机关幼儿园、新都区第一幼儿园医疗卫生成都军区总医院、新都区人民医院、解放军第四十七医院、新都区中医院,典型案例：【汉嘉国际社区】,32,3室2厅2卫建筑面积：58；变幻后108,优点：赠送面积超大，得房率200%。双厅通透，干湿分区缺点：2层布局欠缺，造成部分空间浪费,典型案例：【汉嘉国际社区】,33,户型点评,3室2厅2卫建筑面积：68，实得118,优点：赠送面积超大，得房率200%。动静完全分开，功能布局合理缺点：楼梯与次卧采光面较窄,典型案例：【汉嘉国际社区】,34,销售情况,典型案例：【汉嘉国际社区】,项目LOFT主力总价在4560万，总价较高，加之目前市场不是很好，消费者观望气氛浓厚，因此成交量较低；多层主力总价在80-100万，总价较高导致去化较慢,34,客户,地域特征新都本地客户及城北60%；省内地级市区40%，如：德阳，绵阳，广元购房动机购买花园洋房多以改善性居住为主；LOFT购买者以投资为主职业构成个体经营者；周边川音、石油学院等大学教师对项目最关注（满意)的因素项目的园林景观精致，建筑风格，周边规划配套齐全,35,35,典型案例：【佳乐国际城】,项目规划,典型案例：【佳乐国际城】,项目一期密度低，容积率仅1.5，由6-7层的多层花园洋房组成,已推出楼栋,未推出楼栋,正推售楼栋,37,规划布局规划手法顺势而为，社区内坡地蜿蜒，建筑于浅丘之间依势而建，高低错落的中，视线便拥有了起伏的秩序园林景观5000 大水景为主，血统纯正的地中海园林，精彩灵动的活水景观，风情万种的无边界泳池 建筑设计6+1，7+1电梯花园洋房，采用新古典主义风格以面砖和质感涂料相搭配；1梯2户设计公共空间精装入户大堂，观水亭台，会所；,产品,典型案例：【佳乐国际城】,38,配套,自身配套会所，亲水棋牌区，儿童活动区，球场活动区（设有篮球场、羽毛球场），滨河体育公园，23万平米集中商业区。周边配套交 通蓉都大道（大件路）；蜀龙大道、绕城高速、成绵高速、香城大道、北新大道、规划地铁3号线；成绵乐城市轻轨；教育设施三原外国语学校医疗卫生妇女儿童医院,典型案例：【佳乐国际城】,39,4室2厅2卫建筑面积：146，赠送面积 33优点：三露台设计，超大主卧，客厅开间大，入户花园采光好缺点：没有生活阳台,典型案例：【佳乐国际城】,40,3室2厅2卫建筑面积：165，赠送56优点：双阳台设计，带可变空间，客厅开间大，双厅通透，采光通风良好缺点：过道较长，浪费空间,典型案例：【佳乐国际城】,41,3室2厅3卫建筑面积：166,赠送面积达64优点：带超大花园，带可变空间，双主卧设计，采光面广,典型案例：【佳乐国际城】,42,4室2厅2卫建筑面积：177，赠送90优点：跃层双主卧设计，动静分区，功能布局合理，采光通风好，带四个露台缺点：过道较长，浪费空间,典型案例：【佳乐国际城】,43,销售情况,典型案例：【佳乐国际城】,项目采用小量分批次推出的策略，加推较为频繁，今年已加推3次，分别为1月21日推出28套、3月11日推出28套、4月22日推出28套项目主力总价在90万120万，项目人气较旺，但是由于总价较高，销售速度较为缓慢，月均销售30套左右，进入2011年销售速度更加缓慢,客户情况,地域特征成都城北占80%，省内地级市占20%，如：德阳，内江，自贡，资阳；购房动机自住型约占80%，绝大部分为改善型需求，认为项目可以以较低的总价享受别墅的居住氛围；投资型约占20%；职业构成荷花池，商贸城个体经营者占80%；对项目最关注（满意)的因素项目环境，户型。,44,典型案例：【博海城】,项目基本信息,45,项目规划,占地面积约108亩，规划总建筑面积约25万，容积率3.5，绿化率 达到30%。整个社区采用半围合式布局，楼间距最宽处达200余米。社区采用完全人车分流形式，机动车位1：0.7。,典型案例：【博海城】,正推售楼栋,已推售楼栋,未推出楼栋,46,规划布局半围合式布局，楼间距最宽处达200余米。社区采用完全人车分流形式园林景观纯欧式自然主义，四维园林，2个人工湖建筑设计中式现代，铺贴面砖公共空间挑高入户大堂，游泳池，网球场，篮球场；,产品,典型案例：【博海城】,47,户型点评,优点：全明设计，户型方正基本无浪费空间缺点：赠送空间实用性不强，主卧室受厨卫影响较大,2室2厅1卫建筑面积：87,典型案例：【博海城】,优点：带可变空间，方正实用，双厅通 透，带景观阳台缺点：干湿分布不合理,1室2厅1卫(可变两房）建筑面积：69,典型案例：【博海城】,2室2厅2卫（可变三房）建筑面积：115,优点：全明设计，景观阳台，入户花园，带可变空间，客厅大气，动静分区，缺点：所有卧室空间尺寸偏小，主卧采光面较窄，生活阳台进深过浅，实用性不佳,49,销售情况,典型案例：【博海城】,最新批次由于价格上涨较大，均价5600元/，销售状况不佳，据现场调查访问，目前日均现场到访不足5组客户,客户,地域特征新都本地占80%，省内二线城市约10%（德阳、绵阳等地）购房动机自住型约占70%，投资型约占30%；，职业构成川音，石油大学等高校教师，川煤、中石油等公司员工；对项目最关注（满意)的因素新都老城区完善的生活配套,50,50,典型案例：【保利198蔷薇郡】,项目基本情况,51,项目规划,蔷薇郡作为保利198的组团之一，当前销售房源主要以4月16日推出的7号楼27层电梯住宅高层房源为主后续会有联排别墅推出,典型案例：【保利198蔷薇郡】,52,产品,规划布局点式布局，眺望198公园园区园林景观新古典主义、坡地园林、公园式园林建筑设计外立面采用新古典主义风格，主要材料为涂料,配套,自身配套教育设施小区金苹果幼儿园、风情商业街、保利198公园、美食街、五星级皇冠酒店周边配套医疗设施陆军总医院交 通蜀龙路三期直接通三环路，2009年打通；规划中四期直接连接二环路建设北路 地铁：临近地铁3号线,典型案例：【保利198蔷薇郡】,53,优点：南北通透，所有房间自然采光主卧室观景效果佳缺点：卫生间门正对主卧室次卧室开间较小，作为卧室利用空间显局促,两房两厅两卫 建筑面积85,典型案例：【保利198蔷薇郡】,54,两房两厅两卫（可变三房）建筑面积105平米,优点：南北通透，所有房间自然采光主卧室功能齐备，舒适度高客厅空间宽敞、大气入户通道狭长,典型案例：【保利198蔷薇郡】,55,户型点评（117两房两厅两卫）可变三房,优点：赠送面积大，得房率高卧室空间分布平衡，实用缺点：餐厅空间略显局促,典型案例：【保利198蔷薇郡】,56,优点：1赠送面积较大，可变四房约21全赠送大型观景露台主卧舒适度和私密性俱佳缺点：次卧室空间局促,三房两厅两卫建筑面积：139,典型案例：【保利蔷薇郡】,57,销售情况,典型案例：【保利蔷薇郡】,相比周边其他项目，虽然单价相对较高，但保利品牌及198项目的成熟气质极具吸引力，因此其销售工作比较顺利。当天到访客户也约15组左右，人气较旺。总体而言，80-100的两房户型销量较大，130以上三房户型相对销售较少，无明显滞销户型,58,客户,地域特征大成都范围客户约占80%；省内其他城市（绵阳、德阳、自贡等地）的占10%；省外城市的客户占10%。购房动机自住型客户约占70%，主要来源于大成都市范围，改善型客户较多；投资型客户约30%，涵盖了成都市及川内2线城市和省外客户。职业构成该项目客户构成比较丰富，其主力总价相对于成都主城区市场比较有优势，所以其购房客户无明显圈层特征，养老型的居住比例相对较大。对项目最关注（满意)的因素开发商品牌，相对主城区较低的价格,典型案例：【保利198蔷薇郡】,典型案例：【凤凰山一号】,项目基本情况,由7栋17层18层的小高层电梯洋房围合而成。简约现代主义完美质感外立面，张扬建筑风情；大围合、高绿化，自然形胜与精巧人工的互为映衬，兼具客观和普遍的建筑理性美，同时又充分尊重人们的居住功能需求，实现生活的舒适与身心的愉悦,60,项目规划,典型案例：【凤凰山一号】,目前主推3号楼,5,4,6,7,1,2,未推出,61,产品,典型案例：【凤凰山一号】,规划布局围合式布局，最大限度保持建筑与建筑之间的距离园林景观大面积的集中绿化，配合阔景园林和运动景观建筑设计简约现代主义完美质感外立面，以面砖为主要材料,62,配套,典型案例：【凤凰山一号】,自身配套 五大景观组团（龙凤呈祥、凤采鸾章、梧桐栖凤、丹凤朝阳、鸾歌凤舞）景观式配套（羽毛球场、亲子花园、健身步道、观景亭）周边配套.学校：四川音乐学院新都校区、西南石油大学 西南交通大学 电子科技大学 成都医学院（原第三军医大学成都分院）四川师范大学影视学院 双水碾小学医院：成都军区总医院购物：国际商贸城、富森美家具、红星美凯龙、龙湖北城天街商业区（在建）、金牛万达广场（筹建）、凤凰山森林公园公交：50路、150路、512路、24路、316路、525路、地铁3号线,优点：1、户型方正，设计紧凑3、干湿分离，生活方便3、客厅带景观阳台，采光通透性好,户型点评,典型案例：【凤凰山一号】,97.72三室两厅一卫,优点：客厅带景观阳台，采光通透性好大面积飘窗设计，卧室舒适感提升缺点：生活阳台较小,户型点评,典型案例：【凤凰山一号】,84.48两室两厅一卫,65,销售情况,典型案例：【凤凰山一号】,项目于2010年10月开始销售，中小户型为主，总价较低，现已销售可售房源的80%左右热销户型以7583的套二户型为主，暂时无明显滞销户型第三批次为2011年4月15日开盘推出200套左右的7583房源。整体销售状况良好,地域特征城北专业市场外迁的个体经营者占60%，大丰镇本地占30%，少量来自川北城市的外地客户购房动机就近工作及改善居住条件为主对项目最关注（满意)的因素离三环路近，区位条件较好，交通方便,客户情况,典型案例：【汇融达令港】,项目基本情况,67,户型,典型案例：【汇融达令港】,两房两厅一卫（可变三房）建筑面积：87,一室两厅一卫（可变两房）建筑面积：73,优点：户型紧凑，无浪费空间小面积三房设计缺点：所有卧室采光面都较窄,优点：户型紧凑，无浪费空间缺点：次卧室空间局促，实用性差,户型,典型案例：【汇融达令港】,两室两卫一卫（可变三房）建筑面积：113,优点：各房间空间分布平衡，客厅较宽敞缺点：卫生间对两个卧室的影响较大餐厅面积小，实用性差,69,配套,典型案例：【汇融达令港】,自身配套：区域分配明显，有运动区、儿童游玩区、滨江景观、3000的大型商业配套、3000余万打造的悉尼公馆对外开放。精装修的入户大堂。周边配套幼稚园：启航双语幼儿园银行：中国银行 农业银行 工商银行等邮局：大丰邮局医院：大丰公立医院,70,销售情况,典型案例：【汇融达令港】,开盘日（推出套数、销售套数）：本批次开盘时间为2011年4月5日共推出200套房源。热销户型：5878左右和8095左右的中小户型（58左右的户型已经基本售完）滞销户型：108平方米及以上的大户型（总价较高，不符合其定位的目标客户群体）,71,客户,典型案例：【汇融达令港】,地域特征：主要是主城区的城北客户及大丰镇本地客户，约占到购房客户总量的80%左右，购房动机：购买中小户型的客户主要还是以自住型客户为主。职业构成：成都市城北专业市场客户约占80%左右、当地公务员约占购房客户的10%左右、当地拆迁户约占购房客户的10%左右对项目最关注（满意)的因素：紧凑小户型对于居住投资都比较合适，关注价格及升值空间。,典型案例：【天晨花溪碧】,项目基本情况,73,项目规划,典型案例：【天晨花溪碧】,一期,74,产品,典型案例：【天晨花溪碧】,规划布局呈半围合式布局园林景观由于其面积限制以及高容积率情况，所以无明显景观设计；1、2期由一条商业街隔开建筑设计现代简约风格公共空间特创社区地下公共储藏存空间,优点：户型设计方正，紧凑缺点：客厅进深过浅，使用效果不佳餐厅面积偏小,典型案例：【天晨花溪碧】,三房两厅一卫建筑面积：90,户型,优点：客厅面积适宜，连接观景阳台，舒适度较好缺点：卫生间对卧室的影响较大生活阳台面积过小，难以利用,典型案例：【天晨花溪碧】,两房两厅一卫建筑面积：74,户型,77,配套,典型案例：【天晨花溪碧】,自身配套 一条商业街区、首创5000地下储藏室、区健身广场周边配套：大丰公立医院、大丰中心小学、双语学校，红旗超市、互惠超市、综合市场、农行、工行、中国银行等 游泳池，健身广场、羽毛球场、商业街等,78,销售情况,典型案例：【天晨花溪碧】,一期一批次于2010年12月开盘推出1、2号楼，共计200套左右，主要为7789房源，基本售完。一期二批次于2011年4月开盘，推出3、4号楼，共计房源200套左右，主要为8589，基本各占50%的房源数量，目前销售率在60%左右，各种户型销售情况没有明显差距。热销户型：整个项目迄今位置热销户型为85.52的套二户型，设计紧凑，明确把刚需需求客户作为主要客户，是其热销主要原因。（当前处于一期尾盘销售阶段）,79,客户,典型案例：【天晨花溪碧】,地域特征：主要来自于成都市内二环路上的专业市场的商家老板，占整个购房人数的65%；大丰本地的地源客户占整个项目购房人数的25%；其余的10%的客户主要是来自于外地户籍的人员在成都市区做生意的或者是上班族购房动机：交通方便，周边配套齐全，价格相对市区便宜。据观察，该项目基本无景观，但价格比较高，所以可以判断为投资性客户应当占较大比例，通过现场了解，估计在40%左右。职业构成：城北的上班族、国际商贸城商家、大丰当地居民。对项目最关注（满意)的因素：交通方便。周边配套齐全。,80,访问地点：天晨花溪碧售楼部正在签约的客户客户信息：杨女士。3540岁左右职业：成都北二环的商家老板购买动机：安居自住（第一套房）购买房型：100多的三房购买方式：按揭，每月按揭3000多块最关注、最满意：对于小区景观风格不在乎，更看重这里的交通方便。不喜欢精装修房，担心不合自己的心意而且不实惠。对其概要的讲解了北新国际物联港项目，目前兴趣一般，但表示对那个区域比较看好，如果发展起来了还是会考虑的。,典型案例：【天晨花溪碧】,典型客户访谈,典型案例：【我的大学】,项目基本情况,82,项目规划,典型案例：【我的大学】,在售,总占地60亩，总建筑面积近20万平方米，其中住宅约16万平方米，另有2万的商业街。是由13栋27层的电梯公寓组成，总户数约2500户，,83,产品,典型案例：【我的大学】,项目建筑密度视觉效果较高园林景观为现代简约风格，分三个小中庭集中绿化，小区内修建了一个200的游泳池户型赠送面积较大是整个项目的特色,84,两室两厅一卫（可变三房）建筑面积：77.26,两室两厅一卫（可变三房）建筑面积：87.42,典型案例：【我的大学】,户型主要以紧凑，以较小的面积，实现更多的房间和完整的功能为设计导向，总体来看，户型基本实现了功能的完整性，除部分空间面积偏小外，没有出现明显的缺陷,典型案例：【我的大学】,一房两厅一卫（可变两房）建筑面积：53.83,一房两厅一卫（可变两房）建筑面积：58.53,项目典型的一房户型，建筑面积在53-60之间，均可变两房，虽然由于过于紧凑户型存在一些缺陷，但总价低，对于初次置业的刚需人群来说性价比很高,86,配套,典型案例：【我的大学】,自身配套 小区内部网球场、篮球场、游泳池、基本健身器材，项目自身规划了2万的商业街区周边配套 学校：贝贝幼儿园、维智艺术幼儿园、桂林小学、香城中学、成都军医学院、四川音乐学院、石油大学，保险学院。城守一小、二小、城守一中、二中、行政中心小学、蜀都新城小学、川音附小、附中、新城中学医院：正因社区公立医院，妇幼保健院、市级综合医院 银行：农村信用社，建设银行，工商银行购物：正因社区已形成的传统商圈、友联购物中心，正因农贸市场、规划中的新都新城特色商业中心、沃尔玛超市（步行都在10分钟内）公交：市区到粱家巷公交总站乘650路直达终点站，到五块石公交总站乘651路直达终点站。,87,销售情况,典型案例：【我的大学】,一批次开盘时间为2010年9月12日。共开出500多套，开盘当天销售了40%50%二批次开盘时间为2010年10月6日。当天共开出643套，当天销售30%三批次开盘时间为2011年4月16日。当天共开出400多套，当天销售20%截至2011年4月21日为止，项目总销售率达到了80%，整体销售情况良好50-75的一房、两房户型畅销，110以上的户型相对滞销,新都本地客群占50%以上，主要当地的工薪阶层，有一定数量的成都主城区客群，省内二线城市如巴中、资阳等的客群约占10%自住和投资客群比例约为7：3,客户情况,88,1、客户信息：李女士30多岁2、职业：新都当地商人3、访问地点：我的大学售楼部正在签约的客户4、购买动机：二套房，放到哪里，买给孩子或者合适就倒卖出去，听说通货膨胀，觉得把钱放 在银行不稳当。5、购买房型：87左右的两房变三房的房型6、付款方式：一次性付款7、最满意、最关注：户型总价低，性价比高这里交通方便，环境好，周边配套齐全，更看重以后的发展前景。8、最渴望希望能购买一个商铺来做生意，新都地区都没有什么商铺出售。9、对于高科技住宅，主观认为价格会很高，觉得不实用没有必要。10了解了北新国际物联港项目后很感兴趣，想购买商铺，或者投资住宅也行。,典型案例：【我的大学】,典型客户访谈,典型案例：【东骏湖景湾】,项目基本情况,90,项目规划,典型案例：【东骏湖景湾】,东骏湖景湾由两个共三万平米的独具匠心的人工湖为核心，形成两大组团。高层、多层、湖景别墅、连排别墅、双拼别墅等各种物业形态列于其间。80以上的单位拥有百米以上的楼间距。社区配套齐全，千余平米的特色餐厅，咖啡厅以及6000平米的运动俱乐部一应俱全，此外，还有4000多平米幼儿园以及15000平米。目前在售4期18层电梯住宅,面积区间95-140,优点：南北通透，所有房间自然通风采光客厅采光面偏窄缺点：过道狭长，视觉效果受一定影响生活阳台与厨房隔开，实用略显不便卫生间门正对次卧室,典型案例：【东骏湖景湾】,两房两厅两卫（可变三房）建筑面积：98,优点：南北通透，所有房间自然采光空间分布合理，主卧功能齐全，舒适度高缺点：厨房与生活阳台分离，使用略显不便,典型案例：【东骏湖景湾】,两房两厅两卫（可变三房）建筑面积：119,93,配套,自身配套社区配套齐全。千余平米的特色餐厅，咖啡厅以及6000平米的运动俱乐部一应俱全。上述设施将全部于一期交付使用。此外，4000多平米幼儿园以及15000平米的沿街独立商业将会给业主提供“成都味道”的品位服务。小区内设有茶室，庭院式会所、运动会所。周边配套附近有新都区政府核心办公区、商业配套、政府广场、体育公园、四川音乐学院、西南石油学院、成都医学院及香城中学,典型案例：【东骏湖景湾】,94,销售情况,最近开盘批次：2011年3月29日开盘，96-143，均价5700元/平，推出300套左右，当日销售30套左右，主要是因为单价和总价在区域内都属于较高水平，客户观望情绪较浓,典型案例：【东骏湖景湾】,客户情况：地域特征：以新都本地的客户为主，主要是中高收入的人群购房动机：自住比例较高，投资占少数。本身项目打造的景观已经呈现。很多客房也是以第一居所做为购房动机。对项目最关注（满意)的因素：景观好、交通便利。,典型案例：【泽瀚峰景】,项目基本情况,96,项目规划,典型案例：【泽瀚峰景】,二期开发中,尾盘,一期,项目一期已基本售罄，2期预计今年7月开盘。,97,产品,典型案例：【泽瀚峰景】,规划布局采用围合式布局园林景观新南亚假日风情景观，900中庭100左右水景建筑设计现代简约风格，外立面砖墙加涂料公共空间所有1楼均架空2层，社区有老年活动中心，水景，商铺,优点：功能完整，分区合理的套一户型缺点：卧室采光面较窄总体而言户型设计中规中矩，但没有实现可变两房比较遗憾,户型,典型案例：【泽瀚峰景】,优点：横厅设计显大气，但空间略显不足缺点：卧室面积都偏小，赠送的空间做卧室利用尺寸也偏小,户型点评,典型案例：【泽瀚峰景】,100,销售情况,典型案例：【泽瀚峰景】,销售情况良好2010年8月开盘，共计推出260套房源，整体销售率90%总共推出销售率：（5060平方米的小户型全部销完）热销户型：5060多的小户型（总价较低，已购房客户主要成都城北客户为主）滞销户型：110以上户型,客户情况地域特征：新都区地源客户占60%，成都市区北二环的专业市场老板占35%，省内内二级城市投资型客户占5%。购房动机：自住型为主，投资客户比例约20%职业构成：新都地区刚需型客户较多，职业多为私营企业单位员工。对项目最关注（满意)的因素：位置在老城区生活配套齐全，小户型总价较低。,项目基本情况,典型案例：【北欧知识城】,102,项目规划,典型案例：【北欧知识城】,自带超大公园,自身带60000若贝尔公园,学校,哥本哈根商学校，成功人士的摇篮,强大的商业配套,40万的集中商业，配有两条风情商业街,在售,已售,配套,自身配套 60000诺贝尔主题公园、欧州精品商业街与滨水酒吧休闲街，40万商业，丹麦幼稚园、国际中小学校、哥本哈根商学院中国校区、欧洲商务中心、北欧会展中心、文化艺术中心、设计创意中心 周边配套 交 通北新干道、651均可到项目现场 教育设施丹麦幼稚园、国际中小学校、哥本哈根商学院中国校区 医疗卫生大丰公立医院,户型点评,典型案例：【北欧知识城】,优点：户型方正，设计紧凑、动静分区，生活方便缺点：干湿未分区。,80两室两厅一卫,优点：赠送面积大、带入户花园 动静分区、动线设计合理缺点：主卧过道较长，造成空间浪费,100三室两厅二卫,优点：户型方正实用、动线设计合理 动静、干湿分区，生活方便缺点：过道较长，造成空间浪费。,户型点评,典型案例：【北欧知识城】,103三室两厅二卫,优点：卧室带270转角窗，视野宽阔 带超大景观阳台，采光通透性好缺点：干湿未分区,126四室两厅二卫,106,销售情况,典型案例：【北欧知识城】,1、该项目采用多次推盘，每次推出量少，开盘必售馨，以此造成势2、项目销售较好，达到88%。没有明显的滞销户型,户型配比,107,典型案例：【北欧知识城】,客户分析客户组分新都本地客户、城北区域客户,荷花池、五块石、商贸城做生意的客户画像3040岁购买目的自住性需求占60%，投资型客户占40%促使成交原因主要看中项目配套、以后升值空间。由于项目先早就了一个若贝尔公园，与周边环境形成对比，给客户信心，从而使客户相信项目品质。,项目销售情况汇总,项目销售情况汇总,客户篇,客户来源,客户市调说明,访问方式,问卷情况共填写问卷130份，其中有效问卷106份,住房现状-数量及来源,112,自有住房比例较高受访者中有23.69%的为租赁居住，主要是刚从外地来成都经商生意人，年龄30-40岁之间相当数量的受访者已经在成都购置了商品房,有两套甚至三套以上住房人群接近20%，说明区域客户的资金实力较强，对于购买房产热情较高,113,客户拥有及经常居住的住房主要集中在城北，金牛，成华，新都占比总计接近70%，主要原因是希望离工作地更近，方便工作或生意来往,住房现状-区域分布,114,住房现状-面积及户型,小户型比例较低，适中面积的两房、三房比例较高，反映出客户目前追去住房实用性140以上户型的受访者主要是家庭结构较大，目前比例不高，但有一定数量的受访者表示远期会考虑购买更大面积的户型,主要的户型集中在紧凑型的两房、三房，一房及四房以上比例较低,中间高,两端低,购房动机,115,有较大比例的受访者表达了购房自住的意愿，主要目的是改善居住条件，如配套、周边自然环境、子女方便上学等是主要诉求，同时希望离工作近,用于测试的主要诉求点,116,购房动机-操作方式,选择一次性付款的受访者比例超过30%，主要原因是认为自己已不具备或很难获得贷款资格，由于个体经营为主的行业特征，所以几乎没有人提及公积金贷款,升值后变卖房产变现是绝对的主流投资思路，受访者表示住宅租金较低，出租型的投资会考虑商铺,购买能力,117,40-70万是受访者最能接受的总价区间，其中有相当数量的受访者表示，由于近一年房价的快速上涨，对于购房的预算有所提高,5000-7000元单价段可接受比例接近70%其中5500-6000元/平米单价可接受成都比较突出，受访者对这一价格的回复主要来自于周边朋友购房的可比信息9000以上高单价段的回复主要来自于一些有购买城北主城区品牌项目意向的客户,置业关注因素-概念测试,对于购房区域的敏感要素,对于住宅选择的敏感要素,对于最适居住感受的形容,交通便利、生活、教育配套,户型、生活配套、景观绿化,现代、绿色、健康、人性化,通过对受访者进行概念测试可以看出，共性在于：注重实用性、便利性及居住健康,需求要素-建筑形态,119,总体来讲，受访客户表现出比较强的对低密产品的偏好，对于复式房型有约30%的受访者表示有选择可能现代简约的建筑风格的接受程度最高，一次是欧式现代、中式经典以及新古典风格,需求要素-房型,120,70-90平米两房，90-120平米三房是最主要需求户型50以下的户型在受访者中未反映出需求，是由于以三口之家的居住为主要需求,需求要素-配套,121,几乎所有的受访者都明确的表示除了对车位要求，总体来讲，对于地下车位的偏好十分明显,欲动健身和休闲类的配套是最主要的需求，其中对于运动设施需求排名依次是：游泳池、羽毛球馆、健身房、网球场,需求要素-精装修,122,受访的客户客户对精装修比较排斥，客户普遍对于装修标准与实际成本的差价非常敏感，认为自行装修能节省非常多的开支；只有极少数人表示可以接受装修，但大多数不希望装修标准超过1500元/,123,受访