地产项目前期定位报告(2).ppt

中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,九州新塘项目前期定位报告,2006-04,一座新城的荣耀！,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,发展商对本项目目标预期,实现片区高价，获取更大利润！快速回收资金，启动新项目！,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,目录,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,第一部分：市场环境分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14,全市经济运行情况良好，GDP水平逐年上升，年均增长接近14%2005年，增城人均GDP达31202元，折合3880美元。,数据来源：增城年鉴、各年政府工作报告,增城宏观经济,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均GDP达3880美元，宏观经济发展处于高速发展阶段。根据库兹涅茨在各国的经济增长中的理论，增城宏观经济增长接近14，房地产业处于高速发展阶段！,4,5,8,14,增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展,800,4000,8000,3880,年增长率：,人均GDP（美元）,增城房地产发展阶段,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米,数据来源：增城市信息中心,增城房地产,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,02年以前是新塘房地产发展的初始期，推售项目少，市场竞争小；市场平均价格为20002200元/平米。,新塘房地产发展阶段情况,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,0204年是新塘房地产启动阶段，广园东板块崛起，新塘竞争格局即时改写。,新塘房地产发展阶段情况,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,05年开始，市场供应放量，产品链日渐丰富、完善，多种物业类型推出市场，区域发展及市政利好，支撑价格上扬。,新塘房地产发展阶段情况,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,发展阶段,进入高速发展期,物业类型,物业类型日益丰富,产品链,住宅产品链日益完善,供应与竞争,市场供应放量，竞争激烈,价格,价格逐步走高,客户,外来人口不断增多，客户资源丰富且逐步出现客户细分,新塘房地产发展阶段小结,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,项目位处新塘发展的中心区为广深公路沿线物业，通达性好，昭示性佳,项目位置,本项目地块,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场,二期用地：原为厂区宿舍,备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）,项目经济指标,本项目是中等规模的 旧改 项目,备注：一期拆赔比例为1：3，一期还建面积达6万平米。,拆迁成本低,拆迁成本高,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,经济指标分析,一期是项目启动的重点，住宅是一期快速回收资金的关键！,一期用地面积占总用地的68,一期住宅、公寓建筑面积占一期开发量的90,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系列的制衣工场,北面围墙与外边平房、村屋有约7米的高差。外围环境比较脏乱,东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍,南面临107国道（广深公路），两面主要是牛仔制衣工场,与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化,西面紧靠城市家园二期在建项目,北,南,西,东,项目四至,项目四面临路，外围无景观资源，其中东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大,中心绿化,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,地块价值分析,园林绿化,园林绿化,园林绿化,园林绿化,充分发挥地块价值，规避地块劣势，设计产品链组合,地块容积率高，总建面积大，地块均好性不强，在产品链组合上必然是丰富多样的。,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,园林绿化,园林绿化,地块价值提炼,园林绿化,园林绿化,项目位于镇区发展的中心区，区域前景看好项目交通便捷、通达性好、昭示性强项目外部环境和内部环境差异较大，造成总体均好性不高,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,区域优势明显,位于新塘的发展的中心区,昭示性明显,位于广深公路主干道旁,以住宅为主的综合物业,物业类型包括住宅、办公、商业等物业,住宅是项目快速回收资金的关键,一期住宅建筑面积占一期总建的90,地块初判,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,第三部分：项目机会与威胁,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,碧桂园凤凰城,紫云山庄,翡 翠绿 州,新康花园,新塘新世界,现代城,金泽二期,城市家园二期,体育花园,亚太新城,金色港湾,东方名都,广园东路,广深公路,新塘大道,新塘广场,本案,顺欣广场,新都盛世名门,城西郊区板块新塘本地客户、开发区年轻客户属于封闭型市场,金泽一期,中心区板块客户群主要是新塘本地客户属于封闭型市场,广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户属于开放型市场,项目威胁,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,项目威胁,由于受空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成“封闭市场”，造成板块内竞争激烈，客户吸聚力差。板块竞争剧烈，周边大盘分流部分新塘客户，造成消费力外逃。,打造项目核心竞争力，避免客户分流！,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,汇美体育花园/共800多套,碧桂园凤凰城/不断推出洋房产品，销售持续进行,现代城/约600多套,新塘新世界/消化八期洋房，后续推出第九、十期，销售持续进行,2006,2007,2008,城市家园二期/约750套,新塘广场,东方名都/约700多套,项目威胁,金地项目/约2500多套,本项目,本项目销售期内尾盘项目,现时在售项目,与本项目销售重叠项目,在本项目的预计销售期内，有四个项目处于热销阶段。必须捕捉市场机会，规避竞争！,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,机遇一地理优势：项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的“黄金走廊”，具有“多城辐射效应”,项目所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的核心地区；项目周边围绕着珠三角核心城市，广州市、东莞市、深圳市。,深圳,东莞,广州,40分钟,40分钟,60分钟,项目机遇,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永和两镇，总面积约2300平方公里；南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南地区，面积约 780平方公里；花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约960平方公里；增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇，面积约1600平方公里；从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约2000平方公里。,机遇二市政规划：被纳入广州市五大片区中的都会区,项目机遇,资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要,都会经济区的规划，将进一步加强增城与广州城区的联系。,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,机遇三广州卫星城：新塘五镇合一，定位未来广州卫星城,五镇合一，新塘定位为未来广州卫星城。未来规划新塘镇人口达50万。卫星城的定位将拉带大部分高技术人员的进驻，促进产业经济链的发展,罗岗区,黄埔区,永和,宁西,沙埔,仙村,新塘,项目机遇,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,机遇四广州城市发展影响：新塘响应东进战略，成为经济产业承接地,资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要,南拓,北优,东进：传统产业向黄埔新塘转移；东翼产业发展带形成,西联,南拓、北优、东进、西联东进：以广州珠江新城和天河中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带,项目机遇,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,机遇五：产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充,牛仔汽车摩托三大支柱产业占全镇工农业产值的74.5%，从业人员达12.7万多人，目前全镇有牛仔服装及配套企业多家，从业人员万多人。鼓励汽车工业快速成长 全力抓好广州东部（增城）汽车产业基地建设，做大做强汽车、摩托车及其零部件产业。全力抓好广州本田二厂建设，加快建设和完善相关配套设施，确保项目如期建成投产（资料来源：增城市十一五计划）,项目机遇,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,机遇六：轨道交通不断完善,项目机遇,地铁出口,市郊列车线,在新塘的市政规划中，市郊列车线以及地铁将在新塘设点，开通预计为07年；届时轨道交通将进一步推动新塘各种产业经济的发展。,本项目地块,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,机遇大于威胁,有很强的地理优势，具有“多城辐射效应”纳入广州市五大片区中的都会区新塘卫星城定位拉近与广州城区的距离新塘响应东进战略，成为经济产业承接地制造加工业发达，产业结构不断壮大带来人口增长轨道交通不断完善，加速经济高速发展,威胁：,机遇：,所处板块属于封闭型市场，市场吸聚力不足板块竞争激烈，客户会被周边大盘分流，消费力出现外流项目销售销售期内将有四个项目处于热销阶段。,项目威胁,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,第四部分：分物业类型研究及定位方向建议,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,住宅市场分析,商业市场分析,酒店市场分析,住宅市场分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,碧桂园凤凰城,紫云山庄,翡 翠绿 州,新康花园,新塘新世界,现代城,金泽二期,城市家园二期,体育花园,亚太新城,金色港湾,东方名都,广园东路,广深公路,新塘大道,新塘广场,本案,顺欣广场,新都盛世名门,城西郊区板块新塘本地客户、开发区客户,金泽一期,中心区板块客户群主要是新塘本地客户,广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户,住宅市场,住宅项目大致分为三大板块,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,住宅市场板块分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,住宅市场板块分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,住宅市场板块分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘住宅项目信息表,个盘研究,中心区高价盘,中心区高价盘,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘住宅项目信息表,个盘研究,新塘镇内中心区板块，平均毛坯房价在2800-3500元/。城西郊区板块均价在3200/带装修。广园东北部板块凭借自然资源、对广园东板块炒作，吸引广州部分的买家，洋房楼价在4000-5000/左右,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,片区高价项目个盘研究,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,片区高价项目个盘研究,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,片区高价项目个盘研究,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,片区高价项目共性,具地段优势或未来良好的发展前景即将兑现主要向两个方向发展：品质至上的豪华型产品：产品创新或品质提升，引入入户花园、户型落地窗、跃式等设计；高单价的投资精品小户型单位：有效控制面积，控制总价，实现单价突破！,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,三房、四房是目前市场主流！,以上统计楼盘选取：新都盛世名门、现代城市花园、城市家园2期、金泽花园2期、汇美体育花园、顺欣广场、东方名都（以下统计表格同，略）,产品分析,接近60单位是3房、4房，其中3房带套房为主1房、2房约30,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,三房户均面积：130平米，四房户均面积：155平米,产品分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,产品出现跃式、错层等特色户型,产品分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘市场典型产品面积分析,产品分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,产品分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势,产品分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘中心区板块目前及未来住宅市场主力户型以3房、4房为主；3房集中在100-120m2的主流型区间，带套房。出现部分豪华型3房；4房集中在140-160m2的舒适型及豪华型产品；高档次、产品创新成为未来趋势；,住宅市场分析小结,中心板块内小户型以1房、2房销售速度快小户型的投资回报率高小户型未来推货量不大,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,各项目客户分析一览表,客户分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘客户为哑铃型结构,新塘加工产业发达，私营企业占了比较大的比例产业结构以劳动力密集性的加工生产产业为主，中产白领比例较少,客户分析,低端白领、外来打工者,公务员、中产白领,私营老板企业主等高端客户,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘客户可大致分为如下几类：,本地或外地老板企业中高层管理者企业白领个体经营者政府及机关单位人员投资者,客户分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘客户扫描：本地或外地老板级，需求面积200m2以上,客户分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘客户扫描：企业中高层管理人士，需求面积150-180m2,客户分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘客户扫描：企业白领，需求面积70-80m2左右,客户分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘客户扫描：个体经营者，需求面积120-160m2左右,客户分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘客户扫描：政府及机关单位人员，需求面积120-160m2左右,客户分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘客户扫描：投资者，需求面积30-50m2左右,客户分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘客户需求面积如下,客户分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,地块价值分析,园林绿化,园林绿化,园林绿化,园林绿化,充分发挥地块价值，规避地块劣势，设计产品链组合,地块容积率高，总建面积大，地块均好性不强，在产品链组合上必然是丰富多样的。,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,有效利用地块资源，发挥优势，规避劣势适中户型，实现单价突破，确保项目档次，实现发展商目标！控制总价，与市场项目形成错位竞争，打造总价竞争力！,产品定位策略,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,客户定位,核心客户：企业中高层管理人员，公务员、机关事业单位人员,重点客户：新塘大型企业白领、个体经营者、投资者,游离客户：新塘大型企业老板,人居交往,私密性,社会阶层标签,社区归属感,居住空间情趣,生活格调,空间灵活变化,成熟便利,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,片区项目形象定位,体现品质感“豪”对形象及价格支撑力度最大！,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,城市核心，人居典范,住宅形象定位,项目命名：九州新城境界,体现城市核心区价值、区域未来发展的良好前景 体现客户心理需求，契合项目气质 体现人居舒适尺度，现代和谐人文的回归,其他案名建议：九州源天国际新城 九州御景星城九州新城1号 九州锦园 九州翡翠榕城 九州榕景人家 九州源天雅境,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,住宅市场分析,商业市场分析,酒店、公寓市场分析,商业市场分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,商业定位策略推导,商业定位,自身资源条件,消费者及投资者需求启示,区域商业格局研究,规划概念建议,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,解放北路是连接新塘新、旧中心区的南北主干道之一，汇聚了天和百货、通讯品牌、服装品牌、麦当劳等商家，沿线商铺全部满租。租金从180300元/平米不等，是新塘目前租金水平最高的商业街,解放北路是目前新塘成型最早、人气最旺的商业街，缺乏主题特色且功能单一。经营业态以通信产品、服装为主，租金高达180300元/平米/月。,商业街状况分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,街铺商业状况分析,主干道街铺：社区配套商业为主，租金水平被动承受地段人气影响,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,街铺商业状况分析,小区街铺：以满足小区居民日常生活需要为主，可租可售，开业率较低。,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,和生百货,天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前新塘集中式商业的代表。,是否依托或延续成熟的商业街或商圈是新塘集中式商业成功与否的关键之一，天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前较为成功的代表。失去了成熟的商业街的营商氛围的支撑，集中式商业人流量不能保证，经营效益也相对较低，和生百货就是其中例子。,集中式商业状况分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,集中式商业以“超市+店中店”形式经营，经营状况参差不齐,集中式商业状况分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,摩配市场,音响一条街街铺租价约38-45元/平米,金福星电器广场月租金：30-50元/平米,专业市场遍布新塘，但档次不高，经营状况不理想,新塘国际牛仔城、音响一条街、摩配市场、电器广场等专业市场成为新塘另一种商业模式。,针车器械一条街,新城电器广场,国际贸易中心展示中心月租金：街铺：150-250元/平米,新塘国际牛仔城（往东）月租金：35-45元/平米,专业市场商业状况分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘商业格局研究立论,现有商业格局的不足是本案寻求突破的机会,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,项目资源条件,园林绿化,310m,293m,150m,园林绿化,园林绿化,本项目临街面长，一期商业部分占10000平米，结合项目短期回收资金的目标，商业部分必然以出现街铺为主的商业形态！广深公路已在一定程度上切割了道路南北两旁的商业气氛！本项目必须依靠自身条件营造具有优越投资前景的商业形态！项目地块周边以村屋、厂房为主，规划路尚未开通，不具备良好的营商气氛！本项目必须制造超越片区的特色商业模式，才能突破取胜！根据本案产品结构，商业部分必须为主力供应产品住宅部分创造理想的附加值。,村屋、厂房,广深大道,村屋,项目自身资源条件是实施创新性市场策略的导向,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,对于商铺消费者而言，休闲购物的需求无法得到满足；对于投资者而言，投资回报高且稳定、具有统一招商推广的商铺供应无法得到满足！,新塘客户访谈,消费者、投资者需求的失落就是本案确立超越性的基础,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,商业定位建议,新塘“摩尔街”,第一,Mall Street,传统shoppingmall：一站式购物娱乐、集中式竖向延伸、适用于大体量建筑新型Mall Street（摩尔街）:强调风情街区概念、带状平面延伸、适用街铺形态,整合资源打造集休闲购物、康体娱乐于一体的商业魔方,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,商业定位建议,新塘第一摩尔街（Mall Street),资源整合：公建配套（社区健康中心、会所）、社区商铺、商业街三大功能有机整合，强调业态互补与繁荣共生；模式创新：以风情街区形式体现shoppingmall的商业内涵；概念超越：凸现项目个性抢占市场制高点；投资造梦：用先进概念及统一经营构筑理想投资前景、提升商铺单位价值。,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,商业规划初步建议,打造业态特色鲜明、商业功能有机组合的街区MALL！,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,商业规划初步建议,引入尺度宜人的商业内街，体现风情街区MALL概念，超越单边商铺布局！,是东西相通的街铺，同时面向小区规划路及新增内街的人流；提高商铺层高，形成买一层送一层的方式，提升商铺附加值。内街铺与住宅架空层相连，临街面为商铺。,人行动线,主题购物街增设休闲设施，营造舒适、浪漫的主题购物街,内街铺的背面是住宅架空层,人行动线,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,商业规划初步建议,打造异国风情购物大道，营造特色主题空间！,浪漫香榭丽风情大道,活力西班牙风情大道,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,商业规划初步建议,社区商业面向周边居民、保障楼盘住户生活便利性！,社区商业街以骑楼式设计，形成全天候的风雨连廊。经营业态包括餐饮、美容美发、便利店、家居布艺、音像、小食等。,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,商业规划初步建议,康体中心与商业街区互补共生，推动公建配套经营的可持续发展！,休闲康体中心：充分利用广深大道良好的昭示性，建造标志性广场，吸引过往客流；主体商业裙楼充分考虑小区会所及健康中心建筑指标要求，设置相关室内空间，功能包括健身室、桑拿按摩、沐足、SPA等元素。,标志性广场,加图片,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,商业规划初步建议,预计商铺单价：1200015000元/平米,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,住宅市场分析,商业市场分析,酒店市场分析,酒店市场分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,酒店市场分析,广深大道,高档星级酒店聚集广深大道，小酒店、旅馆零星分布于新塘中心区,准四星,准四星,四星,准四星,朗豪酒店,永欣酒店,新明酒店,柏丽酒店,汇景酒店,凤凰城酒店,四星,中兴酒店,顺欣酒店,汇创酒店,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,酒店个案分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,酒店市场现状分析,新塘酒店市场结构不完整，四星及以下档次的酒店较齐全，五星级酒店属目前市场的空白。新塘因其区位优势及产业带动，本地酒店主要以商务型酒店定位。本地酒店面对的客源为产业带来的各类层次的商务客。其中，高档星级酒店客户以集团、组织的活动、会议团体客户及商务散客为主；中、低档酒店或旅馆以低端商务客或散客为主。商务客主要选择高端和熟悉的宾馆酒店，本地人和商贩主要选择临近老城区和价格相对便宜的宾馆酒店；而散客的分布没有太多规律，主要根据个人经济状况选择酒店居住。,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,广深大道两旁的准四星及四星娱乐、休闲、餐饮等配套齐全，总体经营良好；且其配套设施成为入住客户、本地老板消费应酬的主要场所本地酒店平均入住率为70%左右，四星级酒店入住率更高市场缺乏由知名酒店管理集团管理的星级酒店。,酒店市场现状分析,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,新塘酒店业发展swot分析,优势,位处珠三角“黄金走廊”新塘镇产业发展迅猛，商务交流日益频繁,劣势,缺乏知名、专业酒店管理集团运营操作，经营模式比较僵化环境或旅游资源的缺乏制约本地酒店向旅游型等多级发展大型酒店附近未形成完整商业氛围，对周边带动作用有限,机会,发达、便捷的交通运输条件日益发展的产业带和物流基地高速发展的房地产业五星级酒店的市场空白,威胁,目前同级别酒店的竞争日益加剧未来酒店供应量呈持续增长趋势,新塘酒店业发展SWOT分析,由知名酒店管理集团运营、具规模，上档次的星级酒店，在当地市场有一定的客户需求及市场空间,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,本项目酒店方向的判断,基于对项目目标及酒店软硬件的要求的理解和判断，本项目不适宜建造酒店。,本项目建造酒店在一定程度上能提升项目形象、品牌，但酒店开发属于长期收益，其收益主要依靠长期的经营收入，因此对酒店经营管理要求较高；对开发商而言，酒店开发成本远高于住宅开发，对开发商资金的占用较大，这与快速实现资金回笼、启动新项目的目标相背离。,中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台,项目经济测算结果：,详细计算连接,The 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