深圳市写字楼酒店行业市场调研.ppt
深圳市酒店业研究,珠三角地区休闲度假、商务会议市场需求日趋成熟，滨海度假已经成为出游目的地的首先选择,根据全国第五次人口普查公告：珠三角常住人口总量约为4287.21万人；参考广东省统计信息网和南方日报2004年1月统计：广东省目前境外专家和港澳台专家共16.7万人 根据中国中产阶层调查报告和广东省统计局2004年调查资料，中产阶层占珠三角地区常住人口总量的40%在我公司进行的普查中，珠三角地区表示对滨海度假感兴趣的游客的比例为44.24%,中产阶级数量估算：1731万人,深圳与内地中高收入阶层短假消费力渐与香港接轨,深圳与香港商务会议培训需求庞大，人均消费高,舒适度是游客对滨海度假区最关注的因素之一，配套设施选择方面主题酒店、商业、游艇中心是被提及最多的三种产品,酒店配套将增加购买物业的意愿,酒店配套将降低购买物业的意愿,酒店配套将不影响购买物业,大多数高端消费者对酒店持欢迎或中立态度，反对者主要担心物业的私密性会受影响,珠三角整体滨海度假酒店市场开发水平相对滞后，未能满足庞大的消费需求,个人休闲短假市场,商务会议市场,缺乏高素质设施：“深圳很多度假地的规划缺乏长远目标，零散、低素质的设施破坏了整体气氛，很难向高端市场走”（香港兴业）旅游活动单调：“珠三角一些海滩空有庞大人流，但没有提供旅游活动，引导消费。”（深业）整个大亚湾地区的设施现状过于低档，不能带来重复购买。（惠州旅游局）,设施供不应求：“我们希望能找到固定的会议培训场地，但一直不成功。没有合适的选择。”（招商证券）服务水平不足：“大量的香港客人周末来到东莞以获得优质低廉的服务。”（东莞三正酒店）未能充分利用自然资源：“深圳不是没有自然环境好、适合培训的地方，但都给现存的低素质建设浪费了，短期内很难改善提升”（深圳会展协会）,2005年深圳宾馆酒店接待的游客的来源仍以大陆为主，营业收入和利税稳步上涨,2005年深圳纳入统计范围的宾馆酒店共接待游客909.94万人次占过夜游客的42.46%，比去年增长4.79%游客人天数为1354.53万人天，比去年增长8.05%过夜游客人均停留时间为1.49天，比去年增长0.05天,2005年，深圳宾馆酒店营业收入总额为55.41亿元，比去年增长7.09%。在营业收入构成中：客房收入占旅游饭店总收入的50.04%，比去年增长近2个百分点餐饮收入占37.71%商品收入占0.27%其他收入占11.98%。,2005年，深圳宾馆酒店实现利润总额2.37亿元，比去年增长12.37%利润率为4.27%，比去年高出0.2个百分点上缴营业税金及附加为3.04亿元，比去年增长5.25%。,2005年深圳市酒店分布基本情况,特区内依然是宾馆酒店的主要分布区域特区内宾馆酒店客房出租率全年平均约为63%，比特区外的宾馆酒店高出约16个百分点特区内酒店营业收入占全市旅游饭店总收入的76.76%特区内酒店上缴营业税金占全市旅游饭店上缴营业税金总额的72.9%特区内酒店固定资产原值占全市旅游饭店固定资产原值的82.74%。,2005年深圳酒店基本情况,2005年深圳星级酒店客房分布情况,2005年深圳市宾馆酒店客房出租率和房价,2005年，全市宾馆酒店全年平均客房出租率为61.92%，比去年增长1.28%。全年的平均房价为325.68元/间天，比去年增长2.62%。星级饭店的出租率为65.52%，比去年增长1.33%星级饭店的平均房价为340.58元/间天，比去年增长2.47%。未评星饭店的出租率为55.40%，比去年增长2.2%；未评星饭店平均房价为293.74元/间天，比去年增长5.08%。,2005年深圳市宾馆酒店客房出租率和房价一览表（按星级）,2005年深圳市宾馆酒店客房出租率和房价一览表（按区域）,在各种体制酒店中，港澳台投资酒店经营效益较好,在上缴营业税金方面，特别是高星级饭店和国有企业、有限责任公司以及港澳台投资企业占了全年上缴营业税金的87.4%，比去年增长18.7个百分点。,在各种星级酒店中，高星级酒店经营效益较好,三星级以上酒店的客房出租率全年平均保持在68%左右，比上年增长1个百分点三星级以上酒店的客房平均房价为438.4元/间天，比上年增长2.48%,东部沿海酒店基本沿海岸线分布，资源差异性不强，同质化现象严重，对海洋文化挖掘不够；大鹏半岛现有接待设施低端落后，不能满足游客对舒适滨海度假的要求和本地商务需求,比亚迪有自己的会议设施和接待设施，但是高层有时会到大梅沙的酒店开会或接待客户 深圳比亚迪,高档酒店主要集中在大梅沙片区，但五星级的也只有京基喜来登一家在建；大鹏半岛内酒店档次不高，且较为陈旧，经营情况一般，对会议依赖性强；淡旺季差异明显。,目前的酒店床位供应数量不能满足未来市场变化，市场空缺大，未来需求强劲,未来酒店床位需求分析：CR.n/T.k 10000个其中C:床位数，R:全年住宿游人总人数，T：全年可游览天数，n：游人平均住宿天数，k：床位的平均利用率。各个数字的确定：R140万人次，其中本地约70万人次，香港客人约30万人次，内地游客约为20 万人次，会议培训游客20万人次。n=1.3天,其中本地和香港客人平均停留时间1.2天，内地和会议培训游客1.5天。T=300天K60，目前大鹏半岛酒店当开房率为40基本能够维持盈亏平衡，按300天算为50左右，因此我们参照深圳市酒店业的平均开房率60作为开房率。,政府政策大力支持关外两区发展酒店业,酒店产业政策深圳市产业导向目录2005-2006年的政策重点中将旅游业列入深圳鼓励发展的产业之一，深圳的旅游业面临着良好的发展形势，作为旅游的相关产业酒店业也将迎来发展机遇。深圳关外两区也出台了配套优惠办法，目标是未来10年每镇都要有一座四星级和五星级酒店，经济发达的村也要有高级酒店。今后10年，深圳拟建高星级酒店约26家，从总体规划布局考虑，原则上每个镇都规划一家，同时考虑到有些镇的经济以及旅游业发展的需要，将建设2个以上。,深圳市酒店用地政策:根据深圳市人民政府关于印发第八十三次市用地审定会议纪要的通知（深府200283号）规定 打破了以前的诸多限制，（除了市中心以外的深圳其他地区）对酒店用地的付款期限、付款优惠、付款方式、使用年限等各方面做了重新规定：酒店项目既可实行招标（邀请招标或公开招标）和拍卖方式出让，也可以使用挂牌的方式出让酒店用地土地，允许分期交付地价款，并试行按揭付款方式交付地价款；对一次性缴付地价款或采用按揭方式缴付地价款的，给予总地价款30减免；对分期缴付地价款的，分期付款最长期限为3年，土地使用者应于土地使用权出让合同生效当日交付地价总额20的首期款，2年内应付地价总额40的二期款，余款应在3年内付清；酒店项目用地的使用年限由40年延长到50年。,关外酒店用地优惠政策：根据2002年第八十六次市用地审定会议纪要关于酒店项目用地管理政策修改方案规定宝安、龙岗以及盐田东部海岸线地区还可享受进一步的优惠具体规定为：一次性付款或采用按揭方式缴付地价款的，按总地价款的40确定底价；一年期限付款的，按总地价款的50确定底价，合同生效当日付总额的20，余额应在一年内付清；三年期限付款则按总地价款的50确定底价。,
