09月05日石家庄国大都市生态产业园汇报沟通.ppt

国大都市生态产业园汇报沟通,2010.09.05,报告结构,PART1,项目开发机会研究,PART2,项目开发战略,PART3,项目具体运作思路,PART1,项目开发机会研究,都市产业园的兴起,都市产业园带来的社会经济效益,河北都市产业园市场缺位,原始工业,近代工业,现代工业,当前，2.5产业已逐渐成为产业发展的核心，且多集中于都市产业园中。,工业发展历程,传统手工作坊（18世纪）,近代工业厂房（19世纪20世纪）,现代工业园区（21世纪初）,近代工业雏形，以手工生产为主，生产率低下。,特点：生产效率低下,传统自建厂房，工作环境差，但流水线带来较高的生产效率。,特点：生产效率较高，但工作环境差,但以生产为核心的传统工业园以渐渐不能满足企业日益旺盛的创新需求。,特点：生产环境较好，以生产主导，但无法满足研发需求,都市型产业园区（当前）,特点：办公研发环境较好，生产环境较高，可满足企业创新需求。,可满足产业链上中下游企业需求的现代产业园区，园内企业更加注重创新、研发。,现代工业正在从生产集中化向全产业链集中化迈进。,2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。,都市产业园,适应大都市可持续发展要求，能充分利用大都市的生产要素，提供较多的就业岗位，满足都市居民消费和特有的市场需求，并与城市环境相协调的制造园区。,依托大都市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源。,以产品设计，技术开发和加工制造等2.5产业为主。,以都市工业楼宇为载体。,与城市功能和生态环境相协调。,有就业、有税收、有环保、有形象的现代绿色工业园区。,1,2,4,3,5,都市产业园带来的经济社会效益,国际化大都市的建设经验表明，都市产业园的建设将推进城市现代化建设、促进经济快速发展。,都市产业园带来的社会经济效益,美国硅谷,台湾新竹科技园,法国索菲亚安蒂波利斯科学城,印度班加罗尔 科技城,日本筑波科学城,新加坡科学园,莫斯科科技产业园,圣彼得堡食品，纺织产业区,乌拉尔机器产业区,西伯利亚煤炭，钢铁产业区,瑞典希思达科学园,德国慕尼黑科学园,英国 苏格兰科学园,加拿大卡尔顿科学园,美国斯坦福科学园,法国格勒诺布尔科学园,南非创新中心,西雅图飞机制造中心,墨西哥城矿物质产业园,温莎汽车制造中心,哈密尔顿 机器制造中心,巴西马瑙斯自由贸易区,发达国家成熟产业园已经开始向产业城转变。,都市产业园发展现状,国外,上海,绍兴,南京,苏州,香港,顺德,东莞,北京,天津,沈阳,成都,兰州,西安,银川,以上海为核心，以江苏、浙江的苏州、绍兴等中等城市为制造基地的“总部-加工基地”区域合作模式。,1.长江三角区,香港和顺德、东莞间的“总部-制造业”互动发展模式。,2.珠三角区,以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的总部-加工基地模式。,3.环渤海区,杭州,广州,深圳,中关村科技园区北京经济技术开发区北京天竺出口加工区,滨海新区 天津技术产业园区天津经济技术开发区天津南开区,杭州经济技术开发区,西郊生产性服务业聚集区钢铁总部淮海路总部楼宇区东方环球企业中心徐家汇总部经济楼宇区陆家嘴金融贸易区,天河软件园,福田总部经济,南京新城科技园江苏软件园南京雨花经济技术开发区,青岛,青岛市软件园,武汉,武昌高新技术企业总部区江汉区商务型企业总部区第一企业社区沌口开发区,青羊总部基地锦江区总部经济金牛区总部经济成华区总部经济,金凤区工业集中区,西安高新区,都市产业园在一线城市如雨后春笋般成长，发展之势惊人。,都市产业园发展现状,国内,石家庄高新技术产业开发区,邯郸科技工业园,保定汽车配件工业园,廊坊固安工业园,电子工业园,华隆工业园,张家口西山工业园区,唐山曹妃甸生态工业园,承德高新技术产业开发区,秦皇岛科技工业园,河北各市开发区仍以传统的生产型工业园为主，而随着国家第三产业的渐渐发达，企业研发、销售等各方面的需求逐渐增加，生产型企业与上下游的关联程度渐渐加强，而传统生产型工业园已经渐渐满足不了企业日益增长的需求。,河北经济呼唤都市产业基地,生产型工业园已无法满足企业需求.,随着国家经济的日益发展，创新已经成分为了企业的命脉，众多粗犷型生产企业已逐渐向智慧型、创新型企业转变。这就要求了更好的研发办公环境，以及与市场最大程度的对接。,产、研、销三位一体的产业基地呼之欲出,河北各市开发区仍以传统的生产型工业园为主。,都市产业园发展现状,河北工业园分布图,【来自商会的最新消息称，石家庄市工商部门注册的中小企业和民营企业总数达3.18万户，创造产品价值占全市GDP的60%以上，缴纳的税金占全市的47%，从业人员290万人，是吸纳就业的主渠道。】,在2.5产业快速发展的趋势下，在都市产业园市场缺位的市场环境下，国大集团作为一线地产运营商，将以顺势而为的姿态，以180亩为原点为华北奉献一座国际化新型都市产业园。,PART2,项目开发战略,都市产业园运营理论及案例借鉴,开发战略及主题定位,上游企业,生产企业,下游企业,产业园运营理论基础微笑曲线,微笑曲线中间是制造；左边是研发；右边是营销。当前制造产生的利润低，全球制造也已供过于求，但是研发与营销的附加价值高，因此产业未来应朝微笑曲线的两端发展，也就是在左边加强研展创造智慧财产权，在右边加强客户导向的营销与服务。,依据产业发展的附加值导向，为处于产业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。,产业园运营核心思想,研发环境支持,研发空间支持,信息交流平台,专利申请平台,研发成果转化平台,生产环境支持,生产空间支持,生产配套设施支持,传统销售渠道,电子商务渠道,销售环境支持,限制销售成本,销售渠道拓展,协助扩展客群,售后服务技术支持,对处于产业链中不同位置的企业提供相对应服务，使园区内形成数条不同行业的产业链。,都市产业园运营理论,形成集研发、展示、销售、游览为一体的大型产业基地。,概况：,位于美国加利福尼亚州享廷顿滩市西北部。总面积为1863亩，包括工业设施和配套的办公用房以及零售物业，是一个独特的高品质工业和研发复合产业园，整个规划方案力求园区与周边社区和整个城市相融合。,园区有利的自然条件以及邻近区域交通系统的特点使其成为一系列商业活动的理想地点。,案例分析麦克顿内尔中心工商业园区,案例分析麦克顿内尔中心工商业园区,土地使用分配：,1863亩,工业：规划用地面积1203亩，建筑面积538555.68平方米,办公：规划用地面积433亩，建筑面积190247.04平方米,商业：规划用地面积90亩，建筑面积23776.83平方米,总计：土地面积1726亩，建筑面积752579.55平方米,【整个园区被分为五个规划区】,1区：工业厂房区，土地面积327.78亩。,2区：办公研发区，土地面积352.06亩。,3区：商业配套、物流区，土地面积218.52亩。,4区：研发、办公、生产、物流等综合性区域土地面积482.565亩。,5区：写字楼形态研发区域。土地面积222.769亩。,知名入驻企业,AirTech公司总部以及生产航空工业用复合材料的厂房,DIX金属公司新总部,C&D航空工业公司地区总部和生产设施,日本夏普电子公司美国西部地区总部,Cambro公司（餐饮服务设备制造商）仓储设施,Dynamic烹饪系统公司制造和办公用房,科尼卡美能达公司美国地区总部,概况,项目位于上海市闵行区浦星公路东侧，联航路南北两侧，连接三鲁公路，召楼路，杨高路延伸段，可通往浦东新区及上海市中心。基地周边路网呈方格状分布，对外交通便利。,占地1100亩，建筑规划面积约为88万平方米，设计最大程度的迎合城市产业需要，并考虑和整体区域的景观协调。,发售+定制,周边配套,周边产业密集，配套完善。综合配套区距“浦江智谷”仅2公里，配套区占地约1平方公里，规划将有60%地块面积用于酒店、旅馆、酒店式公寓等居住设施，30%地块面积用于发展文化场所和休闲设施，10%用于商业配套,税收政策扶持：,运营模式,案例分析浦江智谷,产业基地总体规划,产业基地一期规划,人工湖景观区域,人工湖景观带,一期规划图,总规划图,园区首期开发的303亩，规划总建筑面积约24万平方米，由地块中部的6栋办公楼和地块东、西两部的8栋研发楼群组成，,中块：定制独幢商务楼群，共有20幢，每幢建筑面积约为8000 15000平米。,西块和东块：大平面研发楼群，规划面积约为88万平方米。,案例借鉴点：发售与定制相结合 税收政策支持 注重与环境相协调的可持续发展,东、西两部的研发楼群呈围合式布局,项目特色,生态型产业基地 节能环保建筑,案例分析浦江智谷,案例分析浦江智谷,上海锋泾聚氨酯有限公司伍德工程咨询（上海）有限公司上海视邦光学眼镜有限公司上海天矶管理咨询有限公司上海安纵信息科技有限公司上海万颐贸易有限公司上海健耕医药科技有限公司上海梅歌文化传播有限公司上海嘉豪鹏耀新能源有限公司飞利浦医疗培训中心上海易源生物科技有限公司上海舒眠室内环境研究所上海爱数软件有限公司上海宇顺汽车零件有限公司东方建设集团有限公司惠州雷士光电科技有限公司.,入驻企业：,上海尚禾广告有限公司,尚德太阳能电力有限公司,凯米拉化学品（上海）有限公司,应用材料（中国）有限公司,惠州雷士光电科技有限公司,上海乔孚管路系统有限公司,东方建设集团有限公司,上海宇顺汽车零件有限公司,案例启示,通过国内外案例借鉴，都市型产业园成功运营基于以下关键点：,1,2,3,规模性、聚集性，规模一般在1000-2000亩左右；,合理规划，功能分区明显，产品可延展性强;,政府扶持，政企合作，以相对优惠的政策，打造都市产业园;,4,享有优越的交通配套;,5,吸引知名企业入驻，提升园区整体形象;,本案认知,本案是否具有打造都市产业园的潜质?,国大品牌支撑,城市近郊，交通便利,市场缺位,+,+,本案已具备打造都市产业园的先天基础条件。,1,2,3,品牌号召，以点破面，铸就华北产业地产新高峰。,基于产业园运行理论以及成熟项目借鉴：,“点”即是充分利用国大自身的产业优势，吸引上下游企业，实现启动区成功运营；,“面”即是通过对2000亩土地的合理开发，层层递进，最终实现项目成功运营。,“线”即是利用首期500亩土地，扩大产业规模，形成数条产业链；,本案开发战略：,“品牌”即是利用河北产业园市场缺位的机会，打造标杆品牌国大产业园；,本案开发主题定位：,EID（ecological industry district）,【都市生态产业园】,本案建议案名：,国大都市生态产业园,国大智谷,PART3,项目具体运作思路,项目运作思路,整体规划,开发策略,运作思路：,整体规划+动态开发,“整体规划”即是通过精确的功能划分，精准的战略高度，为成功运营奠定基础；,“动态开发”即是通过周密的开发策略，以点破面，稳扎稳打，实现成功运营。,整体规划,企业研发区200亩,总部商务区500亩,停车场50亩,配套服务区150亩,中心景观,企业定制区400亩,总部商务区,规划占地500亩，建筑面积44万平米，为企业总部量身打造生态型、低密度的独栋企业花园，通过独栋式建筑、多变外立面、果岭园林、搭建建筑与自然、人与自然之间的个性化交流平台。,企业研发区,规划占地200亩，建筑面积18万平米，满足企业研发、中试生产、帮等需求，为上升企业提供一个生态型创智空间。,企业定制区,根据园区整体规划，预留出独立地块，为有特殊需求的企业提供充足的定制面积，整体规划与已开发园区协调统一，但又可为企业提供个性化的规划设计，使企业在此得到充分的发展与个性化的服务,工业生产区,全部规划为为生产制造型企业提供的标准通用厂房，单层轻钢、多层混钢，内部配有办公区，整体建筑深灰色，干练大气。,配套服务区,园区内商业配套商业街、信息大厦等，以及为企业员工生活服务的员工食堂，宿舍楼和公寓楼，休闲娱乐的篮球场、乒乓球场等。,企业大道,整体规模控制在18002000亩。,规划原则：综合考虑空间布局上的功能性与产品的可延展性。,工业生产区500亩,总部商务区,突破传统办公物业的刚硬形象，将社区的生态、宁静与和谐充分融入企业运营氛围在保证各企业独立私密的基础上，营造出浓郁的自然化氛围，以“交流与协作”“独立与共享”为主题，促进上下游企业之间的共融关系，同时增强员工凝聚力与对企业的归属感，创造智慧生产力。,社区化办公理念,各面积段灵动商务办公空间，围合式建筑布局，享花园式办公环境。,每栋建筑配置独立电梯，确保企业私密性。独立logo墙，给员工一种除了家以外的归属感。,独立电梯，logo墙,开放式企业院落，形成私密且通透的企业天地，将硬性办公空间延展入自然。,围合式建筑布局,企业研发区,6006000平米，成长型企业的创智空间。,独栋建筑，独立形象，现代品质。,独栋或双拼式企业建筑，并可享受独立logo墙，彰显企业实力及形象，同时保证企业私密性。外立面采用具有现代、质感极强的灰色氟碳喷涂材料，使建筑外立面干净利落、大气俊朗，同时白色的装饰条和竖向排列的窗使立面充满现代感、跳跃具有节奏。,工业生产区,园区提供多功能且定制化厂房，建筑单体面积500至10000平方米，满足企业制造、物流、办公等需要，厂办一体，可分割组合使用，多层厂房配置电梯。拥有良好的采光和通风，配置独立停车位，每个厂房单元都有各自相对独立的疏散出口。道路以直线为主，路路相通，直达建筑单体入口，便于物流。,多功能定制化厂房,配套服务区,在配套服务区建设信息大厦，向园区及周边企业提供产品展示、软件测试、会议中心、人才培训、餐饮、商务支持等全方位、多功能的服务。,信息大厦,合理的规划布局为本案顺利开发，实现项目价值使命奠定了坚实的基础。,一期（500亩）,启动区,洛杉奇,二期（500亩）,三期（1000亩）,开发策略,180亩启动区,撬动,一期500亩开发,2000亩产业园开发,撬动,整体分三期开发，“点、线、面”三者结合，其中180亩为一期启动区。,“点”,“线”,“面”,后续引进产业：以食品加工产业为主，以及与食品相关联的上下游产业，如有机食品企业；保健食品企业（奶类产品、大豆加工产品、蜂类产品）；便民食品企业（包括速冻食品、休闲食品等）；传统食品企业（酿造业、果蔬加工业、饲料工业等基础原料工业）；出口食品企业等商业配套建议：2-3层商业街区,整合国大自身的产品资源，一期500亩建议打造食品产业园区，具有强大的优势，便于运营。,一期500亩规划思路,500亩中涵盖180亩启动区，功能规划为【部分总部商务区+企业定制区+商贸展示长廊+部分配套区】,功能划分,入驻企业类型,一期500亩运营模式180亩功能划分,洛杉奇,标准化厂房,企业研发区200亩,总部商务区500亩,停车场50亩,配套服务区150亩,中心景观,企业定制区400亩,企业大道,工业生产区500亩,商贸展示长廊,一期（500亩）,洛杉奇,总部商务区,180亩作为500亩中的启动区，将涵盖【洛杉奇工厂+标准化厂房+部分商贸展示长廊+部分总部商务区】,50亩,33,以180亩中的50亩打造体验式工业旅游样板区，集产、研、销、游四位一体的新型消费模式，提升整体园区的知名度。,参观生产,一期（500亩）,启动区,洛杉奇,DIY制作,体验品尝,消费购买,企业大道,以开放、体验的模式，将生产过程变成了“展品”，在满足游客好奇心的同时，也巧妙地实现了企业的品牌传播。,【从感动到冲动的心理过程】,一期500亩运营模式180亩运作,展示交易长廊承载了产品交易、体验型展示平台等功能，辅以生活、办公配套，完善配套设施。,街区设置2-3层，丰富产品组合以单体独栋组成，独具风情,商贸展示长廊建议,企业大道,展示交易长廊,35,我们相信，通过【都市生态型产业园】的倾力打造，国大将树立产业地产新峰。,谢谢聆听！,