芜湖商业地产市场调查报告42p.ppt

,芜湖商业市场调查报告,苹果树营销策划5月,PART一、城市概况,芜湖历史悠久、地理位置极为重要,芜湖近年来经济发展十分迅速,加速融入长三角、发展潜力巨大,长江流域经济中心之一,全国重要大米产地,安徽现代工业发祥地,铁画艺术世界文明,中国重要的汽车生产基地,芜湖是一座历史悠久、文化繁盛的商贸城市,定位长江中下游交通枢纽，制造业辐射长三角,城市性质长江中下游国家重要的综合交通枢纽、区域性经济文化中心，先进的制造业基地，滨江特色旅游城市,城市主要职能使芜湖市成为“长三角”五个重要的“基地”：重化工业基地、先进加工制造业基地、科研成果创新转化基地、绿色食品供应基地和休闲度假基地,芜湖市三县经济发达，全省十强县中有其三,芜湖市下辖镜湖区、弋江区、鸠江区、三山区；和芜湖县、繁昌县、南陵县；,全市面积3317平方公里、人口231万、其中市区人口106万，中心城区面积82平方公里,在全省十强县中，繁昌县、芜湖县位列第三、四名,芜湖交通便利、通江达海，是长江流域重要的港口城市,芜湖市周边150公里范围内分布有南京禄口机场、合肥骆岗机场两大国际机场,四条高速公路贯穿，可快速到达周边主要城市,芜湖长江大桥大大加强了芜湖与合肥的联系,芜湖市,上海,南京,合肥,杭州,芜湖市城市总体规划城市总体布局图,“一心四区”城市总体空间结构,中部城市核心区该区为市级商业、金融设施所在地和城市行政管理中心、文化、体育中心所在地，积极发展区域服务性商贸金融业和文体娱乐业,北部产业区该区以工业地为主体、适度配置居住、商业金融用地、该区的凤鸣湖生态保护区为城市主要的文化休闲和观光旅游生态绿地,东部产业拓展区该区既经济技术开发区、以工业和大型物流用地为主、适度配置居住、商业金融、科技研发用地。,城南高微、高新技术区该区位于城南纬五路以南、由高教园区与高新技术开发区组成、适当发展生活居住用地,城部（江北）产业拓展区该区位于长江对岸，从城市跨江发展的必然趋势考虑，将该片纳入城市发展利用空间，规划以重工业和现代物流业为发展方向,芜湖市城市总体规划城市发展方向,“东扩南进”,“一核三轴多点”,中心城区用地发展为“东扩南进”重点建设城东组团；向南沿九华南路往弋江区中部与南部发展，重点建设城南组团；向西南沿长江与芜铜铁路往三山区方向拓展，重点建设三山组团,“一核”既芜湖市区“三轴”分别为沿江高速与芜湖公路沿线、205国道沿线和合杭高速、芜屯公路沿线。,芜湖市城市总体规划城市道路交通建设,“三环+格网”型路网格局,“两纵一横一环”的快速公交线路,其中“三环”是指三条半环状快速路、分别为城区间快速环、过境客运交通快速环、过境货运交通快速环。“格网”是指“十二纵十七横”结构的城市主干路网,规划形成以快速公交为骨架，地面常规公交为主体系，旅游公交和出租车为辅助的公共客运交通体系。其中，快速公交以轻轨环线与“两纵一横一环”快速公交线为基本组成,加大桥梁建设力度,长江大桥一座、过江隧道一座、青弋江桥梁4座，扁担河桥梁10座，使城市跨青弋江和扁担河桥梁共计26座,新建部分客运站场,规划新建三处市级汽车站、分别位于城南、城北和城东,新建部分停车场,规划新建大型停车场四处、小汽车停车场八处,芜湖市城市总体规划重点发展区域,重点建设各新区,重点建设天门新城、大桥开发区、城东新区、商务文化中心、高新技术产业开发区、三山新区与三山临港工业区等地区，并重点改善四褐山与弋江区老城区等地区,商务、居住用地主要集中在城中和城南组团,商务、居住用地重点布局在城中组团和城南组团，城东、城北和三山区组团以居住配套为主。规划新建28.4万平方米廉租房，约0.6万套；,芜湖市城市总体规划商业网点布局,高新技术产业开发区地块目前尚属商业空白区，无主体商业,在周边配套建设完成后，本区将成为一个新的商业板块、商业前景良好,芜湖市城市总体规划小结,高新技术产业开发区是建设重点区域之一、城市地位较高、前景广阔,芜湖近期商务、居住用地重点布局在城中城南组团，高新技术产业开发区未来区域内的商务、生活配套将日趋完善。,该区域距芜湖市区较远，距芜湖、铜陵长江大桥也有相当的距离，近期内也没有快速公交或轻轨的相关规划，短期内这种交通不便的状况难以解决,该区域可能会独立发展，与芜湖市区融为一体的可能性不大,宏观经济背景分析对房地产市场影响,有利因素：,芜湖GDP逐年缓步增长，芜湖房地产长期前景看好。,居民储蓄存款余额较低，对大宗消费品存在抗性，并对价格比较敏感,芜湖社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高。消费水平逐步增强,芜湖作为沟通两大都市圈的影响力也进一步增强，消费群体得到有效放大,不利因素：,PART二、商圈及项目分布浅析,PART二、商业市场分析,当前商圈状况,中山路步行街,张 家 山,绿 地,苏宁环球,柏 庄,中央城,东方龙城,新时代商业街,万达广场,星隆国际,商业布局概况及竞争项目分布图,PART二、商业市场分析,中山路步行街,中山路是芜湖较早的商业步行街，是芜湖市民购物消费的主要场所。,中山路沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐饮娱乐的商家。,整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过几十年的发展，已经培养了许多忠实的消费者。,主要大型商业项目：,华亿购物中心,新百大厦,联华大厦,PART二、商业市场分析,中山路业态配比：,购物80%,餐饮5%,其他3%,娱乐12%,中山路步行街以品牌服饰专卖，购物占整条街的八成，娱乐占到12%。,九华路商业街,九华路业态比较丰富，有服饰、书店，药店、婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。,该路是芜湖市区主要的交通干道，业态虽比较丰富，但很杂乱。,九华路商业街业态配比：,购物30%,餐饮20%,其他30%,娱乐20%,九华路沿街商铺购物、餐饮、娱乐、其他等所占比列相近，没有形成特色街区，人气相对不足。,凤凰路美食街,凤凰路是芜湖市最为集中的餐饮一条街，经过几年的市场培育，已经形成了一定规模的特色街区，培育了一批忠实的消费群。,整条街区商业气氛浓厚，是芜湖餐饮行业的风向标。,欧 尚 1,苏 果 2,沃尔玛 1,大 润 发,沃尔玛 2,欧 尚 2,苏 果 1,世纪联华 2,乐 天 玛 特 1,沃尔玛 3,乐 购 1,？,乐 天 玛 特 2,？,？,超市分布位置图,世纪联华 1,PART三、区域竞争项目分析,案例一 徽商财富广场,本案,主力店带动沃尔玛超市、侨鸿国际大酒店等自主品牌主力店强势入驻，获得消费者良好口碑，从而提升项目人气和品质，提高区域商业价值；交通位置徽商财富广场位于芜湖市中山北路与长江路交叉口（王稼祥纪念馆东北边），多条公交网汇于此，立体化公路布局；基础设施配套完整-赭山公园、芜湖双语学校、芜湖市第一人民医院、芜湖弋矶山医院等市政公共设施配套完整；,销售概括：项目一期开盘时间为2011年7月16日，推出；北楼共19层，1-2层为商业综合体，3-19层为4.8米挑高的写字楼。办公房源面积从52-88不等，共计321套房源，开盘当天销售50%项目均价一期整体均价均价12800元/，楼层差价40元/；销售政策1.持铂金卡成功选房的客户，可享受每套200元/的优惠；2.开盘当天用按揭付款方式成功选房的客户可享受150元/的优惠；3.开盘当天用一次性付款方式成功选房的客户可享受300元/的优惠；3.开盘当天成功选房的客户，按时签约的可享受每套100元/的优惠；4.开盘当天整层购买的客户只享受每套600元/的优惠。（备注：以上优惠只限7月16日开盘当天成功选房的客户，按揭贷款优惠与一次性付款优惠不得同时使用，整层购买不享受其他优惠）主力户型52-88平米不等；34米挑高写字楼客户分析80%客户来自芜湖本市地区，20%来自其他省市地区，主要以商人为主，90%以上用于自营使用。,项目总建筑面积4万平米，由联盛集团着力打造由写字楼、商业街等物业类别组成的集购物、娱乐、休闲、运动、文化娱乐、酒店、餐饮等多种业态于一体的城市综合体。,本案,案例二 联盛国际商业广场,地段好项目位于北京东路与赭山中路交叉口，北京东路是芜湖市的行政金融中心，作为连接东西的纽带，与火车站和汽车站仅500米距离；主力店带动中影集团、北京世纪星滑冰俱乐部，韩国乐天玛特超市等品牌主力店强势入驻，获得消费者良好口碑，从而提升项目人气和品质，提高区域商业价值；投资回报有保障大体量综合体，统一招商、统一经营，投资安全有保证；商铺面积较小，总价不高；业态齐全大型生活超市、真冰溜冰场、五星级电影城、特色餐饮、数码电器城、恒温游泳馆、健身中心、羽毛球俱乐部、大型时尚流行前线等城市最需要的业态，项目打造芜湖规模较大的国际时尚消费体验中心。,销售概括项目于2009年9月27号，第一次开盘，推出分布于联盛国际商业广场裙楼的一、二、三、四层，面积为2080平方米，一楼价格为35万元/平方米，二楼价格2.22.6万元/平方米，三楼价格1.31.5万元/平方米，四楼价格为1.61.9万元/平方米；最近一次开盘时间为2011年8月20日，推出2#楼，共24层，5-10层为酒店，11-24层为写字楼，共2万元/平方米，322套铺位，价格在7980-8910元/平方米不等，均价8500元/平方米；项目业态项目一、二、三层主要大型生活超市、酒店和联盛搜秀城，四层为真冰溜冰场、澳门立新发型游艺城、大型羽毛球场和五星级电影城等；主力户型4050平方米；总价区间3040万；商家入驻中影集团、北京世纪星滑冰俱乐部等；客户分析80%客户来自芜湖市本地区，20%来自其他外省市地区，主要用于投资使用，多为商家和公务员。,项目总建筑面积46万平方米，由芜湖东方蓝海置业有限公司着力打造由写字楼、商业、住宅等物业类别组成的集购物、生活居家、娱乐休闲、文化娱乐、餐饮等多种业态于一体的城市综合体。,案例三 东方龙城,本案,开发商实力雄厚芜湖东方蓝海置业有限公司是全国企业500强淮南矿业新地产公司控股子公司；周边配套齐全，商业气氛浓厚项目位于位于老城区，周边有宣城地区医院、建设路小学、二中、九莲塘公园、万家超市、燕莎超市等生活小商铺，给生活带来了便利，周边商业气氛较为浓厚；市场需求大项目本身体量大，人流量相对集中，项目自身住宅部分1.4万户，大型的社区群体，从而保证了巨大的人流量和广阔的市场发展前期；周边交通便利项目位于主干道黄山中路和康复路交口，黄山中路横跨东西，项目东侧为九华山路贯通南北交通，为出行带来便利；,概括项目一期开盘时间为2011年4月17日，总建筑面积2万平方，全部为沿街住宅底商，推出3#、4#、8#楼的底商部分，共111套商铺，两层，出售以一拖二为主，少部分分层出售，均价在1.5万/平方米左右，目前已售罄；最近一次开盘时间为2011年10月10日，1#地块的2#、9#、10#楼下的两层住宅底商和S1、S2两栋两层独栋商铺以及11#地块的S1、S2两栋分别为6层和4层的独栋商铺,共1.4万。截止2011.10.12日销售率达到90%，所剩房源为：单层一层3间、一拖二1间、S1 的6层整层项目均价一9#楼2.3万/左右，11#地块2.6-3.3万/；一拖二的共26套，全在1#地块，价格为：1.6-1.7万/；11#地块的两栋二层以上都是整层销售，S1每层面积约1400，价格为：二层12800元/、三层11000元/、四层9800元/、五层8800元/、六层7800元/户型区间面积区域在35-118；主力户型70平米：客户分析90%以上客户来自芜湖市本地区，少量客户来自其他省市地区，80%以上用于自营使用，用于投资客户较少，因为产品商铺面积较大，总价较高，投资投入和风险较高；,案例四 中央城财富街,项目总建筑面积45万平米，由安徽安兴杰成房地产开发有限公司着力打造是一个涵盖大型超市、专业卖场、五星级酒店、购物休闲、餐饮娱乐、欢乐公园、商务办公、国际会展中心等多元化业态的城市商业综合体。,本案,人流量较大位于高校园区，人口相对集中，周边社区较多，如都宝花园、师大园丁小区、中央城住宅区等高档居住社区20余个，从而保证了巨大的人流量和广阔的市场发展前期；周边商业气氛浓厚欧尚超市、苏果超市、新时代商业街、百瑞中央城大饭店等环临四周，项目周边商业气氛较为浓厚；地理位置优越项目毗邻中央城住宅区和芜湖国际会展中心，地处芜湖城市区划的地理中心，位于城市南北主轴线的九华南路、花津南路、中山南路的核心位置，车行5-10分钟可到达中山路步行街；商业总体面积较大，业态丰富；以国际会展中心为龙头，聚集人气。,销售概括三期开盘时间为2011年12月26日，推出35-50015#16#17#18#19#20#6栋商业共计124套房源。其中一拖二一拖三共计房源33套；面积区间35-500平米；主力户型100平米户型，整体较大，主力户型总价较高，适合有实力商家投资和自营使用；三期均价负一层均价1.1万/，一层均价2.7万/，二层均价1.2万/优惠政策按揭98折，一次性付款96折，其中一拖二一拖三9折优惠，开盘当天凭借12月11日推介会入场卷优惠2万凭意向协议再优惠2万。客户分析80%以上客户来自芜湖市本地区，其余来自其他省市地区，90%以上为商人，主要置业目的主要以自营为主。,项目启示：本项目为非传统商业核心区域，主要依托大体量的商业广场为商务办公生活配套提供便利的优势，为产品销售增加卖点，且项目Loft公寓式写字楼设计，也是该项目较为突出的亮点之一。,项目概述,销售情况,案例 五绿地 新都会,销售概括项目一期开盘时间为2011年9月，推出1#楼写字楼，总推出量近1.8万平方米，共约392套房源，当天去化率30-40%，目前基本售罄；主力户型面积35-55不等；均价8000元/；优惠政策VIP客户按揭优惠300元/，一次性500元/；开盘期认购9.8折，另再优惠3000元；优惠后单价约8000元/；下批写字楼开盘计划目前预计4-5月推盘A栋写字楼，总建筑面积近2万方，总套数约为390套左右，价格未定；,销售情况,项目概括,项目启示：本项目位于传统商业核心区域，周边商业氛围较为成熟，交通便捷，且项目自身硬件配套品质较高，伟星集团在当地知名度和美誉度也是其开盘当天达到较好的销售量的主要原因之一。在芜湖市场，高品质和地段优势依然是决定写字楼产品销量的重要因素。,项目概述,销售情况,案例六 伟星时代金融中心,销售概括项目一期开盘时间为2011年12月10日，推出写字楼部分，开盘当天推出量309套房源，销售量约140多套，当日销售率约45.3%，其中8到17层全部售罄；户型区间115-280，主力户型为115；均价9932/；优惠政策一次性购买整层8折、按揭购买整层9折；一次性购买单间8.5折、按揭购买单间9.5折。,销售情况,项目概括,项目启示：本项目位于芜湖市中心镜湖区，北临赭山东路，南拥1.60ha景观湖浴牛塘，向西紧邻芜湖首座室内高架。是集购物、餐饮、文化娱乐、商务、休闲等多功能于一体的万达第三代城市综合体,项目概述,销售情况,案例七 芜湖镜湖万达广场,销售概括项目一期开盘时间为2012-1-26已售单身公寓：445套商业：332套写字楼：211套办公销售率81%户型区间单身公寓：45-55写字楼：45-60；均价单身公寓：7100元/商业：40000元/-50000元/写字楼：8000元/以上优惠政策按揭99折、一次性97折、老友记优惠2000元/套,销售情况,项目概括,项目启示：芜湖润地商业广场项目地处城市南进的核心位置，连接城市南北动脉的重要节点。周边高档小区、知名高校、企事业单位汇聚，3公里半径内可覆盖45万常驻消费人群,项目概述,案例八 润地商业广场,项目启示：芜湖首个地下水游城项目，项目将由境外多家设计机构联合打造，从外部环境塑造到内部商业空间布局，以至将来的商业运营模式，都将采用国际时尚的设计观念，既展示芜湖悠久的历史文化，更能彰显芜湖未来的时尚生活模式，建成后将成为一座集游、乐、玩、赏、购、教为一体的综合“乐活城”,项目概述,案例九赭山印象,