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江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要江苏新城地产股份有限公司2010 年年度报告摘要1 重要提示1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。1.2 公司全体董事出席董事会会议。1.3 普华永道中天会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否1.6 公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）朱虹声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。2 公司基本情况简介2.1 基本情况简介,股票简称股票代码股票上市交易所公司注册地址和办公地址邮政编码公司国际互联网网址电子信箱2.2 联系人和联系方式董事会秘书,新城 B 股900950上海证券交易所上海市中山北路 3000 号长城大厦 22 楼证券事务代表,姓,名,唐云龙,王国宁,联系地址,上海市中山北路 3000 号长城大厦 22 楼,电传,话真,021-32522907021-32522909,电子信箱,1,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要3 会计数据和业务数据摘要3.1 主要会计数据单位：元 币种：人民币,2010 年,2009 年,本期比上年同期增减(%),2008 年,营业收入利润总额归属于上市公司股东的净利润,6,684,250,187.70905,117,078.48646,367,824.35,5,452,680,583.19726,487,523.74489,371,419.57,22.5924.5932.10,4,050,050,009.07558,688,645.22388,373,437.54,归属于上市公司股东的,扣除非经常性损益的净,622,341,162.39,469,656,926.27,32.50,418,409,796.89,利润,经营活动产生的现金流量净额,-1,752,538,869.72,1,255,918,382.17,不适用,-38,057,183.17,本期末比上年,2010 年末,2009 年末,同期末增减,2008 年末,(%),总资产所有者权益（或股东权益）,23,038,872,572.192,832,644,573.60,13,067,601,294.812,271,246,733.25,76.3124.72,10,951,795,390.251,834,981,553.68,3.2 主要财务指标,2010 年,2009 年,本期比上年同期增减(%),2008 年,基本每股收益（元股）稀释每股收益（元股）扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）加权平均净资产收益率（%）扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）每股经营活动产生的现金流量净额（元股）归属于上市公司股东的每股净资产（元股）,0.60860.60860.585925.4724.52-1.65002010 年末2.6670,0.46070.46070.442223.8422.881.18252009 年末2.1384,32.1032.1032.50增加 1.63 个百分点增加 1.64 个百分点不适用本期末比上年同期末增减(%)24.72,0.36570.36570.393923.6725.50-0.03582008 年末1.7277,扣除非经常性损益项目适用 不适用单位：元 币种：人民币,项目非流动资产处置损益计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）除上述各项之外的其他营业外收入和支出所得税影响额少数股东权益影响额（税后）合计2,金额,-715,552.331,734,000.0033,096,666.80-9,148,311.58-940,140.9324,026,661.96,0,0,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要4 股本变动及股东情况4.1 股份变动情况表适用 不适用4.2 股东数量和持股情况单位：股,报告期末股东总数,36,883 户前十名股东持股情况,股东名称,股东性质,持股比例(%),持股总数,报告期内增减,股份类别,持有非流通股数量,质押或冻结的股份数量,新城控股集团有限公司,境内非国有法人 58.86 625,152,000,未流通,625,152,000,质押625,000,000,GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG)LIMITEDGAOLING FUND,L.P.金濠(合肥)建设发展有限公司SCBHK A/C KG INVESTMENTSASIA LIMITED,境外法人境外法人境外法人境外法人,2.570.670.660.49,27,253,0737,111,1766,994,2845,254,895,16,829,0967,111,176131,0003,554,545,已流通已流通已流通已流通,未知未知未知未知,常州市华顺建 筑工程有限公司,境内非国有法人,0.32,3,379,200,未流通,3,379,200,未知,唐起麟孙群锁简秀枝张群学,境外自然人境内自然人境外自然人境内自然人,0.270.250.230.22,2,904,7582,649,8352,421,4062,352,424,43,5002,594,23528,80012,838,已流通已流通已流通已流通,未知未知未知未知,前十名流通股股东持股情况,股东名称,持有流通股的数量,股份种类及数量,GUOTAILIMITED,JUNAN,SECURITIES(HONGKONG),27,253,073,境内上市外资股,27,253,073,GAOLING FUND,L.P.金濠(合肥)建设发展有限公司SCBHK A/C KG INVESTMENTS ASIA LIMITED唐起麟孙群锁简秀枝张群学张尧招商证券香港有限公司,7,111,1766,994,2845,254,8952,904,7582,649,8352,421,4062,352,4242,342,9462,321,148,境内上市外资股境内上市外资股境内上市外资股境内上市外资股境内上市外资股境内上市外资股境内上市外资股境内上市外资股境内上市外资股,7,111,1766,994,2845,254,8952,904,7582,649,8352,421,4062,352,4242,342,9462,321,148,上述股东关联关系或一致行动的说明4.3 控股股东及实际控制人情况介绍,公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存在关联关系或一致行动人的情况。,4.3.1,控股股东及实际控制人变更情况,适用 不适用3,是,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍4.3.2.1 控股股东情况 法人单位：万元 币种：人民币,名称单位负责人或法定代表人成立日期注册资本主要经营业务或管理活动,新城控股集团有限公司王振华1996 年 6 月 30 日60,000许可经营项目：房地产开发与经营。一般经营项目：物业管理，房屋租赁，室内外装饰工程，建,筑材料、装璜材料销售，经济信息咨询服务4.3.2.2 实际控制人情况 自然人,姓名国籍是否取得其他国家或地区居留权最近 5 年内的职业及职务,王振华中国企业经营,4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司适用 不适用4,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要5 董事、监事和高级管理人员5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况单位：股,姓名,职务,性别 年龄,任期起始日期,任期终止日期,报告期内从公司领年初持 年末持 变动 取的报酬股数 股数 原因 总额（万元）（税前）,是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴,王振华 董事长吕小平 董事/总裁徐国平 董事/副总裁闵远松 董事陆忠明 董事唐云龙 董事/董事会秘书汪家泽 独立董事,男男男男男男男,49 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日50 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日55 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日37 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日39 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日47 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日61 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日,282.52196140100,否否否是是否否,张,燕 独立董事,女,41 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日,否,徐建东 独立董事,男,42 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日,否,管建新 监事会主席周中明 监事田桂华 监事欧阳捷 副总裁,男男男男,53 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日55 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日41 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日50 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日,100100,否是是否,黄邵,超 总裁助理磊 总裁助理,男男,36 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日40 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日,100100,否否,戚小明 总裁助理梁志诚 总裁助理,男男,42 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日42 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日,100100,否否,严朱,政 总裁助理虹 财务负责人,男女,34 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日35 2010 年 5 月 22 日 2013 年 5 月 21 日,10065,否否,合计,/,/,/,/,/,/,1,483.52,/,6 董事会报告6.1 管理层讨论与分析1、报告期内市场形势分析报告期内，国家分别于 4 月和 9 月两次出台针对房地产行业的调控政策，通过调整信贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下，遏制房价过快上涨，防止社会资源向房地产行业过度集中。2011 年 1 月 26 日出台的“新国八条”在从严落实原有调控政策的基础上新增了限购政策，同时开始在上海和重庆开展房产税试点，进一步抑制了投资投机性购房的需求，对房地产市场产生较大的影响。2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%，全国商品房销售面积10.43 亿平方米，同比增长 10.1%，增幅比上年回落超过 30 个百分点，商品房销售额 5.25万亿元，同比增长 18.3%，增幅比上年回落超过 50 个百分点。2010 年的房地产价格走势表现为稳定增长，涨幅前 4 个月逐渐扩大，后 8 个月逐渐回落。主要城市土地供应显著增长，一线城市受限于中心城区的可开发空间，土地出让量略有下降，较高的土地价格门槛使溢价5,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要,率也略有下降，而二三线城市则进入快速发展期，土地出让量明显增加，溢价率普遍提高。出让土地中，居住用地比例逐渐下降，商办和保障房用地比例有所提升。,公司认为，在严厉的调控政策和稳健的货币政策双重作用下，住宅的投资属性将逐渐弱化，行业的资金面将面临考验，但挑战中也蕴含着机遇，城镇化进程的加速所引发的人口地域结构变迁将拓展新的市场空间，居民住宅消费需求的升级和多样化将催生新的细分市场。,2、报告期内公司内部运营情况,2010 年公司以创业精神作为全年工作的思想动力，通过强化计划的制定和落实，持续推进产品标准化，加强城市研究，围绕满意度提升开展客服全程化、系统化建设，加强城市公司组织功能和人员配置，改进人力资源管理，确保了公司年度目标的完成，为未来的持续发展打下了良好的基础。,报告期内，公司在产品标准化研发方面持续推进，完成研发及标准化成果 34 项。研发成果及时运用到了项目上，达到同一系列产品同一品质；公司对精装修标准化研究的关注也日益加强，研究工作已经启动，公司已形成从设计到精装修的全过程标准化研究体系，为公司战略转型奠定了基础。,公司逐步实现了采购管理二级管控，总部统筹战略采购、项目总体采购，各城市公司从招投标、合约、过程管控等环节紧密推进采购实施。公司依据标准化材料部品的细则标准，通过全年 20 余项战略招标，增加采购可控性，提升标准化材料及设备的采购效率。报告期内，公司完成了上海、苏州城市研究工作，启动了南京城市研究，在应用需求调,研的基础上，加强了城市未来供地的主要区域、规模方面的研究。,公司 4008 客服热线于 2010 年 1 月 1 日正式开通，针对公司开发建设的所有项目，在投诉报修以及楼盘咨询等方面，客服热线发挥了重要的作用。公司还通过引入新的满意度调研机构，建立新的满意度调研测评体系，并以此为基础开展“客户满意度和品牌满意度”的专题研究，逐步建立系统性的客户管理体系。,3、报告期内经营业绩回顾,2010 年是公司二次创业的元年，也是公司总部搬入上海，全面实施新五年发展规划的开局之年，面对复杂多变的市场形势，公司坚持快速周转、提高品质、提升服务，以积极应对市场变化。,报告期内，公司合同销售总值首次突破百亿，全年实现合同销售面积 130 万平方米，,合同销售金额 105 亿元，分别比 2009 年下降 1.5%和增长 45.47%。,报告期内，公司实现营业收入 66.84 亿元，实现净利润 6.73 亿元，分别比 2009 年增长22.59%和 30.39%，实现结转面积 112.65 万平方米，同比增长 12.56%。截至 2010 年 12 月31 日，公司总资产 230.39 亿元，净资产 29.20 亿元，分别比上年同期增长 76.31%和 23.23%。报告期内，公司根据可持续发展和区域平衡发展的要求，新增上海青浦漕盈路项目、上海嘉定洪德路项目、无锡旺庄项目、常州青龙紫云项目、南京浦口项目、常州前黄中学东,6,、,、,、,、,、,、,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要侧项目、昆山长江路项目等共 9 幅土地储备，新增可建面积 244 万平方米。截至报告期末，公司储备土地可建面积 814.24 万平方米。报告期末，公司有常州地区“新城公馆”“新城首府”“新城熙园”“清水湾”“新城金郡”、“新城域”、“公园壹号”、“玉龙湾”，苏州地区“新城金郡”、“翡翠湾”、“新城域”，上海地区“新城盛景”“新城金郡”“新城悠活城”“新城忆华里”“尚上城”“新城公馆”，南京地区“新城金郡”，无锡地区“尚东雅园”“盛世新城”，等共31个子项目在建，在建面积达269.24万平方米。报告期内，公司有常州地区“新城南都”“新城公馆”“新城长岛”、“新城首府”“清水湾”“尚东区”，苏州地区“新城金郡”“新城域”，上海地区“新城盛景”“新城金郡”，无锡地区“盛世新城”等共12个子项目实现竣工交付，竣工面积为107.56万平方米。（1）报告期内各主要项目结算和销售情况,项目名称常州公园壹号常州金色新城常州新城蓝钻常州蓝钻景庭常州清水湾常州尚东区常州新城长岛常州新城帝景常州新城公馆常州新城南都常州新城首府常州新城熙园常州新城逸境常州新城域常州玉龙湾常州新城金郡上海新城金郡上海新城盛景上海悠活城苏州翡翠湾苏州新城金郡昆山新城域南京尚东区南京尚座花园南京新城金郡无锡盛世新城其他项目合计,销售面积(平方米)149,221.635,928.332,445.56618.96159,507.8115,977.2711,439.371,048.75115,738.919,483.5345,799.3220,940.746,718.06129,530.693,795.9635,979.6983,901.9059,148.9778,502.7624,952.2792,408.5890,477.472,587.96120.2325,153.52120,707.146,017.941,298,153.32,销售金额(万元)78,910.221,943.871,033.57121.1881,878.848,977.566,630.611,760.2994,250.963,720.6357,792.6114,392.373,703.3465,982.801,873.6548,793.15126,455.4972,370.37114,084.0715,758.8570,371.3261,215.162,017.7785.6427,667.8290,081.671,359.201,053,233.04,结算面积(平方米)20,167.215,393.324,276.932,440.3843,776.4269,896.3489,332.615,055.54101,526.6865,302.3230,170.7731,922.9770,736.862,021.3528,575.0574,530.884,823.09154,267.49189,479.903,486.11737.84120,868.427,751.221,126,539.70,结算金额(万元)16,129.211,645.991,830.071,086.4715,971.3739,820.5741,587.947,122.2254,610.8126,157.4037,192.9312,986.4634,446.43767.3246,409.0259,931.881,868.7391,950.1092,882.082,580.29475.0772,293.062,300.85662,046.27,7,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要（2）2010 年末主要在建项目一览表,项目名称常州新城公馆三期常州新城首府办公楼常州新城首府公寓常州新城首府二期常州新城熙园二期常州新城熙园三期常州清水湾一期 A 区常州清水湾二期常州清水湾三期常州新城金郡一期常州新城域一期 A 区常州新城域一期 B 区常州公园壹号三期常州公园壹号四期 A 区常州玉龙湾四期苏州新城金郡二期 A 区苏州新城金郡二期 B 区苏州翡翠湾三期昆山新城域五期 B 区上海新城盛景四期上海金郡一期续建上海金郡 A 一期上海悠活城一期 A 区上海悠活城一期 B 区上海悠活城二期上海新城忆华里一期上海尚上城一期上海新城公馆南京新城金郡花园无锡尚东雅园一期无锡盛世新城二期合计,地理位置常州武进小庙常州万福路常州万福路常州万福路常州湖塘常州湖塘常州新北区新桥镇常州新北区新桥镇常州新北区新桥镇常州劳动东路常州湖塘常州湖塘常州东方大道常州东方大道常州飞龙路苏州吴中苏州吴中昆山马鞍山路昆山长江路上海青浦汇金路上海嘉定临泽路上海嘉定临泽路上海嘉定区上海嘉定区上海嘉定区上海青浦区上海安亭上海南翔南京尧化门无锡新区无锡北塘区,占地面积(平方米）38,000.008,185.008,200.0026,400.009,524.0019,001.3027,800.0056,962.0094,962.5027,323.0048,802.0519,337.1563,860.0034,692.005,816.0329,126.0034,300.0033,771.2024,000.0062,334.0021,393.0024,461.5028,103.0018,523.009,877.0050,346.7032,347.0045,152.3047,457.0054,953.0066,687.001,071,696.73,总建筑面积(平方米）140,236.0042,115.0052,519.8093,583.9425,611.0055,906.0056,400.0090,486.10253,534.00100,896.6099,397.0074,506.00148,940.20100,098.0010,773.3441,421.3776,831.8261,247.5355,006.3073,975.5862,193.0057,484.0167,572.0060,019.0029,781.0091,005.9279,724.00104,278.96132,714.00183,391.64170,752.272,692,401.38,开工时间2009 年 11 月2008 年 3 月2008 年 7 月2009 年 11 月2009 年 9 月2009 年 12 月2008 年 12 月2009 年 9 月2010 年 5 月2010 年 4 月2010 年 6 月2010 年 8 月2009 年 9 月2010 年 10 月2009 年 12 月2010 年 8 月2010 年 9 月2009 年 6 月2009 年 12 月2009 年 9 月2010 年 5 月2010 年 7 月2009 年 10 月2010 年 3 月2010 年 8 月2010 年 11 月2010 年 10 月2010 年 11 月2010 年 7 月2010 年 12 月2009 年 11 月,计划竣工交付时间2011 年 12 月2011 年 3 月2011 年 11 月2011 年 12 月2011 年 6 月2011 年 12 月2011 年 6 月2011 年 9 月2012 年 6 月2012 年 6 月2011 年 11 月2012 年 6 月2011 年 7 月2012 年 10 月2011 年 10 月2011 年 12 月2012 年 5 月2011 年 6 月2011 年 11 月2011 年 5 月2011 年 12 月2011 年 12 月2011 年 10 月2012 年 12 月2012 年 12 月2012 年 7 月2012 年 10 月2012 年 12 月2012 年 10 月2012 年 12 月2011 年 12 月,（3）2010 年公司竣工项目一览表,项目名称常州新城南都三期 D 区常州新城公馆西区二期常州新城长岛二期常州新城首府一期常州清水湾一期 B 区常州尚东区三期苏州新城金郡一期昆山新城域四期昆山新城域五期 A 区上海新城盛景三期上海金郡一期无锡盛世新城一期,地理位置常州武进文秀苑常州武进小庙常州武进夏雷常州万福路常州新北区新桥镇常州竹林路苏州吴中昆山长江路昆山长江路上海青浦汇金路上海嘉定临泽路无锡北塘区,占地面积(平方米）19,189.0039,143.0033,255.0017,200.0044,277.0018,535.00109,355.0064,707.6043,333.0070,400.0035,400.0052,114.00,总建筑面积(平方米）63,305.0076,611.0082,775.0035,929.0062,964.4282,676.00164,032.50160,740.0070,553.5271,662.0058,207.80146,121.00,开工时间2008 年 7 月2008 年 4 月2009 年 5 月2008 年 4 月2009 年 4 月2008 年 7 月2008 年 5 月2008 年 8 月2009 年 9 月2008 年 8 月2009 年 8 月2008 年 5 月,竣工交付时间2010 年 5 月2010 年 5 月2010 年 11 月2010 年 12 月2010 年 12 月2010 年 10 月2010 年 12 月2010 年 12 月2010 年 12 月2010 年 5 月2010 年 12 月2010 年 10 月,合,计,546,908.60 1,075,577.248,50,51,50,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要（4）主营业务分产品、分地区情况说明,占主营业务收入或主营业务利润总额 10%以上的主要产品,单位：人民币元,分行业或分产品房地产开发销售,主营业务收入6,620,462,702.96,主营业务成本4,679,337,934.34,主营业务利润率(%)21.29,主营业务收入比上年同期增减(%)22.35,主营业务成本比上年同期增减(%)22.37,主营业务利润比上年同期增减(%)24.90,主营业务分地区情况表,单位：人民币元,分地区常州市南京市上海市苏州市无锡市合计,主营业务收入2,928,827,490.3332,018,535.001,069,676,991.961,867,009,131.00722,930,554.676,620,462,702.96,占主营业务收入比率44.24%0.48%16.16%28.20%10.92%100.00%,主营业务利润513,774,457.422,061,390.01400,146,347.67357,607,367.98136,200,265.191,409,789,828.28,占主营业务利润比率36.44%0.15%28.38%25.37%9.66%100.00%,报告期内，公司子公司江苏新城物业服务有限公司、常州新城万嘉建筑设计事务所有限公司等非房地产业务的公司实现收益占公司主营业务收入比例较小，在主营业务分地区和构成情况的讨论分析中暂不列入分析比较。（5）控股子公司经营情况及业绩单位：人民币万元,公司名称常州新城房产开发有限公司常州新龙创置房地产开发有限公司常州新城万嘉建筑设计事务所有限公司常州鼎佳房地产开发有限公司常州新城东郡房地产开发有限公司常州新城置地房地产开发有限公司常州万方新城房地产开发有限公司,主营业务房产开发、销售自有房屋租赁房地产开发与销售建筑、装饰等设计、咨询房地产开发、销售自有房屋租赁房地产开发与销售房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁房地产开发与销售,主要产品或服务常州新城首府常州新城公馆常州清水湾建筑设计常州玉龙湾常州公园壹号常州尚东区常州新城帝景,注册资本110,00035,00030010,00010,0009,0002,000,资产规模1,168,274211,3711,37321,65315,19227,41435,450,净利润109,638-1,671-21-6463,4838,8392,431,常州市四季新城消费品市场有限公司,市场内摊位出租、管理服务,摊位出租、管理,常州新城资产经营管理有限公司常州嘉枫市场调查有限公司常州万嘉置业咨询有限公司,资产的管理、租赁市场调查、营销策划、企业形象策划置业咨询服务、房地产经纪与销售代理、房地产策划,资产经营管理、租赁调查、营销策划房产代理与咨询,100100,1,17917,691877,-26-10188,9,-2,-2,0,-4,64,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要,常州新城东昇房地产开发有限公司常州新城金郡房地产有限公司常州新城万佳房地产开发有限公司常州新城创佳房地产开发有限公司,房地产开发与销售房地产开发与经营房地产投资、开发、销售房地产开发与销售,常州公园壹号三期常州新城金郡常州新城域常州香悦半岛,28,00017,00045,0003,000,156,63479,708136,85137,398,-830-595-656-32,常州新城万盛房地产有限公司,房地产投资、开发、销售,常州工商所北,常州市恒福置业有限公司,房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁,常州香溢紫郡,2,000,66,655,南京新城创置房地产有限公司南京新城创嘉房地产有限公司南京新城万嘉房地产有限公司南京新城允升房地产有限公司上海新城万嘉房地产有限公司上海新城创置房地产有限公司,房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁房地产开发、经营 物业管理、自有房屋租赁、经济信息咨询服务房地产开发与经营、物业管理、自有房屋租赁、经济信息咨询服务房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁,南京新城尚座南京湖北路项目南京新城金郡南京浦口项目上海新城悠活城上海新城盛景,12,0001,80031,0005,00031,00021,000,49,4081,798134,81271,351400,130152,751,112-78227,23212,373,上海清水颐园房地产有限公司,房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁,上海清水颐园,上海东郡房地产开发有限公司上海新城创佳置业有限公司上海新城创宏房地产有限公司,房地产开发、经营理房地产开发经营房地产开发、经营,物业管,上海浦东高行项目上海新城金郡上海尚上城,10,00048,00037,000,36,683205,15682,637,-10313,311-55,上海新城南郡房地产有限公司,房地产开发、经营、物业管理、室内装潢、商务咨询、建筑材 上海新城公馆料、装潢材料的销售,55,000,103,668,-64,上海新城金郡房地产有限公司苏州新城万嘉房地产有限公司昆山新城创置发展有限公司苏州新城万博置业有限公司无锡新城万嘉置业有限公司无锡新城创置房地产有限公司,房地产开发、经营、物业管理、室内装潢、经济信息咨询服务、销售建筑材料、装潢材料房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁房地产开发与经营、物业管理、房屋租赁房地产开发经营、物业管理、自有房屋出租、室内装潢服务,上海新城忆华里苏州翡翠湾昆山新城域苏州新城金郡无锡盛世新城无锡尚东雅园,32,00010,00030,00040,00042,00020,000,132,77852,995131,246144,355191,944120,139,-595,07517,2106,4648,561-137,10,7,25%,44%,96%,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要,江苏新城物业服务有限公司上海新城万嘉物业管理有限公司,托管范围的房屋管理、维修、服务托管范围的房屋管理、维修、服务,物业管理物业管理,50050,4,581441,-2,366,（6）主要供应商、客户情况,前五名供应商采购金额合计（元）前五名客户销售金额合计（元）,410,228,288.3076,632,779.00,占采购总额比重占销售总额比重,10.04%1.16%,（7）报告期内公司主要变动财务数据的对比分析,报告期内公司资产构成同比情况及分析,单位：人民币元,项目,本期末,上期末,增减额,增减幅度,原因分析,总资产预付账款,23,038,872,572.192,449,958,216.85,13,067,601,294.81531,784,555.48,9,971,271,2771,918,173,661,76%经营规模扩大361%新增土地预付款,其他应收款,163,262,978.64,338,176,174.42,-174,913,196,-52%,上年末土地投标保证金本年收回,存货,15,858,431,230.94,9,208,284,713.63,6,650,146,517,72%土地储备和在建项目增加,其他流动资产可供出售金融资产,804,170,147.54156,000,000.00,468,515,404.86,335,654,743156,000,000,72%,随着预售增加，预缴的税金相应增加对苏州银行投资,预收账款应付利息其他应付款,9,333,339,292.8159,194,002.26307,341,683.82,5,974,740,963.2513,243,182.81156,762,252.05,3,358,598,33045,950,819150,579,432,56%预售额增加347%融资规模增长96%往来款增加,总负债归属上市公司股东的股东权益,20,118,695,235.722,832,644,573.60,10,697,902,698.322,271,246,733.25,9,420,792,537561,397,840,88%,银行借款和预收账款的增加本年净利润扣除本年利润分配的影响,报告期内经营成果同比情况及分析,单位：人民币元,项目,本期发生额,上期发生额,增减额,增减幅度,原因分析,主营业务收入,6,684,250,187.70,5,452,680,583.19 1,231,569,605,23%本年交付项目增加,主营业务成本主营业务税金及附加销售费用管理费用归属于母公司的净利润,4,757,034,889.30578,151,342.87181,436,793.50235,791,308.93646,367,824.35,3,872,186,145.44461,567,391.05115,897,796.26177,814,876.58489,371,419.57,884,848,744116,583,95265,538,99757,976,432156,996,405,23%25%57%33%32%,随着结算的增加而相应增加随着结算的增加及计提土地增值税随着销售增加，销售代理与广告费用增加公司规模扩张，人员增加使得管理费用增加随着结算收入的增加而相应增加,报告期内现金流量同比情况,单位：人民币元,项目,本期发生额,上期发生额,增减额,增减幅度,原因分析,销售商品、提供劳务收到的现金购买商品、接受劳务支付的现金,10,054,575,604.19 7,001,697,213.1210,676,496,350.84 5,438,158,719.51,3,052,878,391.075,238,337,631.33,本年销售增加在建项目增加，以及土地储备支出增加,经营活动产生的现金流量净额,-1,752,538,869.72 1,255,918,382.17-3,008,457,251.89,-240%,报告期在建项目的投入增加,11,1,2,3,4,5,6,7,8,9,12,13,14,江苏新城地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要,投资所支付的现金借款所收到的现金,166,000,000.006,403,000,000.00 2,722,420,000.00,166,000,000.003,680,580,000.00,100%135%,对苏州银行投资本年融资规模增加,4、公司 2011 年度经营计划2011 年是我国十二五规划的第一年，也是中国经济的重要转型年，经济结构转型及产业结构调整将成为不可阻挡的趋势。中国已经步入加息周期，为控制过快的房地产业发展，给过热的房地产行业降温，房地产银根紧缩，资本融资闸口几近关闭。从现有房地产政策导向来看，围绕去化住房投资属性的一系列政策，以及国家对保障性住房建设的加快推进，必将对未来房地产行业发展格局产生根本性影响，不同区域、不同产品和不同需求将使现有市场产生分化。公司将在保持规模增长的前提下，进一步提高产品的利润率。公司将通过推动产品创新、提升产品品质和服务品质来提高产品的溢价能力，同时，通过产品标准化的深入推进以及金融资源的充分利用保持营运效率和规模增长。根据 2011 年宏观形势和政策环境，公司将着力做好以下工作：建立清晰的战略分解、战略执行系统，改进绩效管理；适时增加土地储备，改善财务结构，进一步提升各城市市场占有率；在有条件的城市尝试持有型物业，并初步形成第一代社区型商业产品标准；完成全员培训计划，筹备新城学院；完成标准化产品线升级及展示；建立客户价值管理流程，全面实施物业服务标准化。2011 年公司计划新开工项目 23 个，新开工建筑面积 19