130个城市土地市场(12月)：地市分化加剧13运行仍将平稳0118.ppt

,地产,署名,参与,评级,基本,平稳,比降,上市,总市,平均,行业,地产,上证,59,82,1，,0,年。,续。13,相关,暖,提升,签,易报,13,股票,泛海,招商,保利,北京,首开,新湖,滨江,苏宁,荣盛,PS,证券研究报报告/行业专题题研究2013 年 1 月 17 日,房地名人：李少少明,房地产产行业,中性,S099605110800010100-63222931lishaaomingchinna-与人：张 岩S099601110806370100-63222861zhaangyan1chinna-级调整：维持本资料,地市分化化加剧，13 年运运行仍将平130 个城市土地市市场（2012 年 12 月）投资要点点：2012 年土地市场情况况：成交差于去去年，分化明显显。130 个城市市供地量同比持持平，成交建面 12.5 亿平，同比降 10%，成交价款 1.443 万亿元，同比 10%。一一二线城市需求求明显好于三四四线：一线城市市供应少致成交交下降；二线供供需相对平衡；三四线供应持持平，成交大幅幅下降，需求不不足。国土部统计计全国所有城市土地出让金 2.69万亿元，同比降 14.6%，降幅高于我我们统计的 1330 个城市，表表明更大范围内内的三四线城市市土地出让降幅幅更大，需求不不足，形势不乐乐观。交建面环环比翻番，同比比增四成，出让让金创 11 年以以来单月新高；溢价率回升，一线,12 月土地地市场情况：结结构性回暖趋势势延续，年末推推地高峰带动成成交放量，12 月成,市公司家数市值（亿元）占 A 股比例（%）均市盈率（倍）业表现,15111833.144.29%114.02,及部分二二线城市实际地地价上涨。分用用途来看，住宅宅、商业用地地成交均放量，住宅略好于商商业。分城市类类型来看，一二二线、三四线城城市的分化进一一步加剧。住宅用地地成交情况：延延续结构性回暖暖趋势。受推地地量增加影响，12 月成交大大幅增长，成交交建面环比翻番番，同比增 6 成；一线城市市实际地价上涨涨，二线相对稳稳定，个别地块块价格上涨。一一二线城市成交交明显好于三四四线。全年来看看，住宅用地供供应、,（%）,1M,3M,6M,成交量同同比均下降，成成交建面、出让让金同比降一成成以上。,房地证指数,9.49%8.14%,22.510.8,6.81%6.39%,1-11 月住住宅用地累计销销供比：19 个一二线城市中 13 个大于，供给相对紧张张。商业用地地成交情况：受受推地量增加影影响，年末商业商业用地整体成成交亦放量。一一线城,36%27%18%9%0%-9%,30960258002064015480103205160,市实际地地价明显上涨，部分二线城市市实际地价也出出现上涨。全年年来看，商业用用地供地量、成成交量同比上升升，但出让金同同比下滑。与住住宅用地情况况相似，商业用用地各线城市之之间分化明显，一二线城市明明显好于三四线线。,-18%2012/1,2012/4,2012/7,2012/10,2012 年楼市结构性回回暖带动地市结结构性回暖，仍仍差于 2011。2013 年三四四线城,成交金额,房地产,上证指数,市楼市去去化压力仍大，受此影响 201 年地市结构构性差异将延续 预计，进入 2013,年销售节节奏把握好的大大中型开发商在在地价合理范围围内仍将适当当补库存，一二二线城,关报告暖冬持续，万科 B 转 H、机机构规模扩容升行业估值2013-1-14签约备案滞后致致成交大增-22 个城市周交报（1.7-1.13）2013-1-14,市仍是其其重点布局的地地区，若有效供供应增加，一二二线城市地价价将较平稳；去去化压力大的三三四线城市地市市难有起色，一一二线住宅用地地较商业用地更更受青睐，201 年地市整体体运行仍将较平平稳。风险提示示：经济增长回回升无力楼市需需求不足或调控控过度带来的风风险以及公司经经营风险。,票名称海建设商地产利地产万科 A京城建开股份湖中宝江集团宁环球盛发展,11EEPS0.0061.5510.9910.8880.9961.2260.2230.5580.3390.882,12EP0.161.961.191.051.151.330.250.950.501.11,13EPS0.252.551.551.321.501.670.311.220.701.46,14EPS0.393.332.011.581.942.090.421.531.011.90,11PE84191512141018171918,12PE3115111012917111513,13PE201198971381110,14PE139767610778,P/RNAV0.570.891.291.100.570.690.540.850.551.27,投资资评级强烈烈推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,行业专题研究,目,录,一、土地市市场成交情况况.31.1 130 个城市整体体成交情况.31.2 分用用途成交情况.41.3 分城城市类型成交交情况.71.4 一二二线城市土地地出让金与楼楼面地价情况况.11二、住宅用用地成交总体体情况.132.1 整体体成交情况.132.2 分城城市类型成交交情况.132.3 一二二线城市住宅宅用地土地出出让金与楼面面地价情况.162.4 住宅宅用地流拍情情况.17三、住宅用用地楼面地价价剖析.193.1、分分析思路和结结论.193.2、一一线城市情况.193.3、二二线城市情况.21四、商业用用地成交总体体情况.254.1 整体体成交情况.254.2 分城城市类型成交交情况.264.3 一二二线城市商业业用地土地出出让金与楼面面地价情况.28五、商业用用地楼面地价价剖析.305.1、分分析思路和结结论.305.2、一一线城市情况.305.3、二二线城市情况.32六、工业用用地成交总体体情况.366.1 整体体成交情况.366.2 分城城市类型成交交情况.366.3 一二二线城市工业业用地土地出出让金与楼面面地价情况.39七、主要城城市住宅用地地成交情况.417.1、华华北及东北地地区.417.2、华华东地区.437.3、华华南地区.457.4、中中西部地区.47八、住宅用用地累计销供供比情况.50九、成交地地块排行榜.53附注：一、二、三四线线城市划分.57,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,2/59,情况,，创,增近,61,月份,10,30,12 10,建面,建面,行业专题研究一、土土地市场场成交情1.1 130 个城市整体成成交情况年末推推地高峰如我我们预期而至，值得注意的的是，12 月成交不仅环环比翻番，而而且同比大幅幅增长，其中土地出出让金同比增 8 成以上，11 年以来来单月新高，我们对地市市结构性回暖暖趋势的判断断进一步得到印证。（1）受推地地量大幅增加加影响，成交交建面环比翻翻番，同比增 4 成，1 2 月推出建面面共计 2.99亿平米米，环比升 1%，同比升 35%,；成交交建面共计 1.83 亿平米，环比上升 104%，同比比上升 38%；流标率率下降至 1.4%，较 11 份下跌 0.6 个百分点；（2）土地出让让金同比增 8 成以上，创 11 年以来单月新新高，12 月 130 个城市土土地出让金 2806 亿元，环环比增加 04%，同比增 82%；（33）楼面地价环比持持平，溢价率率持续回升，12 月平均楼楼面地价 153 元/平米，环比持平，同，同比增 32%；溢价率回升至 11%。从样本本地块情况来来看，近期一一线城市住宅宅、商业用地地实际地价上上涨明显，部部分二线城市住宅、商业用地实实际地价也有上上涨。与我们们此前判断一一致，年末相对对于供给端的的放量，需求求端的提升较较为有限，因因此地市的回回暖仍呈现明显的结结构性特征。从供给端来看看，年末在财财政收入、供供地计划的双双重压力下，地方政府供供地力度显著加大。但从需求端端来看，由于行行业资金好转转是结构性的的，因此土地地购置主要体体现为资金状状况较好的大中型开开发商在地价价合理范围内进进行补货，一一二线城市是是其重点布局局区域。因此此，一二线城城市土地市场延续回回暖趋势，年年末成交明显放放量；但三四四线城市市场场依然平淡，成交同比下下滑。2012 年全年来看，成交差于去去年，分化特特征明显。（1）地市供应应量与去年基基本持平，成成交量差于去年。全全年累计推出出建面 19.4 亿平米，同比比下降 1%；成成交建面 2.5 亿平米，同比下降 0%；土地出让金 1.43 万亿元，同比下降 10%。（2）全年来看，各线城市之之间的差异明明显，一二线线城市供求状况明显显好于三四线线城市。一线城城市土地供应应量少，但需需求旺盛，因因此成交量下下跌，地价上上涨；二线城市供需需相对平衡，因此成交量小小幅增长，地地价相对稳定定；三四线城城市供应量大大，但需求较较弱，因此成交量下下跌，地价走走弱。国土部统统计全国所有有城市土地出出让金 2.69 万亿元，同同比降 14.6%，降幅高于我们统统计的 130 个城市，表明明更大范围内内的三四线城市市土地出让降降幅更大，需需求不足，形形势不乐观。2012 年楼市结构性性回暖带动地地市结构性回回暖，仍差于 2011 年。22013 年三四四线城市楼市市去化压力仍大，受受此影响 2013 年地市结构构性差异将延延续。预计，进入 2013 年销售节奏奏把握好的大大中型开发商在地价价合理范围内内仍将适当补库库存，一二线线城市仍是其其重点布局的的地区，若有有效供应增加加，一二线城市地价价将较平稳；去化压力大的的三四线城市市地市难有起起色，一二线住住宅用地较商商业用地更受受青睐，2013年地市市整体运行仍仍将较平稳。图 1：130 个城市所有用用地推出及成成交情况,推出建,成交建,楼面地地价,40,00030,00020,00010,000,-,万平米,元/平米,2,00001,55001,00005000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,3/59,让金,Ja,用地,13,18,18,20,行业专题研究,图2：130个个城市所有用用地出让金及及溢价率,图3：1130个城市所所有用地流标标情况,土地出让,溢价率,流拍宗数,流标率,4,0003,0002,000,亿元,1000%800%600%,1008060,宗,5.0%4.0%3.0%,400%,40,2.0%,1,000-,Jan-Jul-Jan-Jul-Jan-Jul-an-Jul-,200%0%,20-,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,1.0%0.0%,09 09 10 10 11 11 12 12,09,10,11,12,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院1.2 分用途途成交情况12 月住住宅、商业用用地成交均放放量，整体来来看住宅略好于于商业。（11）12 月住宅宅、商业用地地推地量同环比均大大幅增长，成成交建面环比均均翻番，住宅宅用地同比增增幅高于商业业。（2）受结受结构因素影响响，12 月住宅用地地楼面地价环环比下跌，而商业用地环比比大幅增长，且同比增幅幅高于住宅；但从溢价率率情况来看，住宅用用地升温、商业业用地降温趋趋势明显，12 月住宅用地地溢价率升至 13%，而商业业用地溢价率率降至 5%；住宅用用地流标率亦亦低于商业用地地。（3）12 月住宅、商商业用地出让让金同环比均均大幅增长，受平均楼面地价环环比大幅上涨涨的影响，商业业用地出让金金环比增长近 2 倍，高于于住宅用地，但同比增幅幅略低于住宅用地。从全年年累计成交情情况来看，商业业用地仍好于于住宅，但两两者的差距已已明显缩小。从累计推地地量来看，住宅用地地同比略降，商商业用地同比比升逾两成；从累计成交交建面来看，住宅用地同同比下降 16%，商业用地同比上上升 10%；从从累计土地出出让金来看，住宅、商业用用地同比分别别下降 11%、6%。12 年以以来住宅销售售市场的回暖暖推动了住宅宅用地市场的的结构性好转。而商业地产产经历了 10 年调控以来的相对对火热，近期期正在向常态回归。10 年以来商业用用地供应量增增长过快，价价格也不断上上涨，加上商业地产产经营的复杂杂性逐步为市场场所认识，导导致商业用地地的吸引力相相对下降。表 1：2012 年 12 月所有有用地推出及及成交建面,推出建面,成交交建面,12/12,11/12,12/11,同比,环比,占 11 年比,12/12,11/12,12/1 1,同比,环比,占 11 年比,所有用住宅商业工业,29,93614,6866,2728,556,22,25611,1544,0766,909,18,6218,6973,4775,740,35%32%54%24%,61%69%80%49%,15%15%21%13%,18,3409,7393,3385,277,3,2696,0272,3594,728,8,99924,68831,66652,2002,38%62%42%12%,104%108%100%140%,13%14%16%11%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院表 2：2012 年 12 月所有有用地楼面地地价与土地出出让金,楼面地价,土地出让金,12/12,11/12,12/11,同比,环比,12/12,11/12,12/11,同比,环比,占 11 年比,所有用地住宅商业工业,1,5301,9572,177307,1,1591,6331,677301,1,5302,2021,467289,32%20%30%2%,0%-11%48%6%,2,8061,906727162,1,538984396142,1,33761,0031244464,82%94%84%14%,104%85%197%155%,8%8%0%1%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,4/59,同比,所有,-0,-6,-3,途）,平）,-6,建面,Ja,Ja,行业专题研究表 3：2012 年 12 月所有有用地溢价率率与流标率,溢价率率(%),流标率,12/12,11/12,12/1,同比,环比,12/12,11/12,12/11,比变动,环比变变动,有用地住宅商业工业,11.0%12.7%4.9%3.6%,3.3%3.2%15.3%1.5%,8.7%10.55%4.9%1.5%,7.7%9.4%-10.44%2.1%,2.3%2.2%0.0%2.1%,1.4%1.5%2.0%1.1%,1.8%3.0%3.0%0.5%,2.0%2.0%3.4%1.5%,0.4%-1.5%-1.0%0.6%,-0.66%-0.55%-1.44%-0.44%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院表 4：2012 年 1-12 月土土地成交情况况（各类用途途）,累计推出建面（万平米）,累计计成交建面（万万平米）,2/12,11/12,同比 11 年,12/12,11/112,同比 11 年,全国 130 个城市住宅商业工业,1944,20095,40936,97562,279,196,408101,11130,223264,0040,-1%6%222%3%,125,44357,554022,882942,0060,138,889868,544320,833448,9 72,-100%-166%10%-144%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院表 5：2012 年 1-12 月土土地成交价与与出让金情况况（各类用途,累计土地出让金金（亿元）,楼面地价（元/平,2/12,11/12,同比 11 年,12/12,11/112,同比 11 年,全国 130 个城市住宅商业工业,14,3329,44343,44151,2257,15,885310,55703,6361,541,-100%-111%6%-188%,1,1431,66391,449629,1,14411,54421,7445315,0%6%-144%-5%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院图 4：住宅用地地推出及成交交情况,推出建面,成交建,楼面地价,16,00012,000,万平米,2,5002,000,1,5008,0001,000,4,000-,5000,an-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,an-12,Jul-12,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,5/59,标率,Ja n-,建面,-,-,n-,行业专题研究,图5：住宅用地地出让金及溢溢价率,图66：住宅用地地流标情况,3,0000,亿元,土地出让让金,溢价率,120%,50,宗,流拍宗数,流标,7%,2,44001,88001,2200600-,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,100%80%60%40%20%0%,40302010-,Jan-Jul-09 an-Jul-10 Jan Jul-11 Jan-Jul-12,6%5%4%3%2%1%0%,09,10,11,12,09,10,11,12,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院图 7：商业用用地推出及成成交情况,推出建面,成交建,楼面面地价,7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000-,万平米,元/平米,3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000,Jan-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Juul-12,图8：商业用用地出让金及及溢价率,图9：商业用地流标标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,800600,亿元,1 00%80%,4030,宗,10%8%,400,60%40%,20,6%4%,200Jan-09Jul-099Jan-10Jul-10Jaan-11Jul-11Jan-12Jul-12,20%0%,10,Jan Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-1209 10 11 12,2%0%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,6/59,建面,Ja,-,-,n-Ju,Ja,增逾 15,行业专题研究图 10：工业用用地推出及成成交情况,推出建面,成交建,楼面面地价,10,0008,000,万平米,元/平米,800600,6,0004004,000,2,000-,2000,an-09,Jul-09,Jan-10,Jul-10,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图11：工业用用地出让金及及溢价率,图12：工业用地流流标情况,土地出让金,溢价率,流拍宗数,流标率,240180,亿元,10%8%,403530,宗,4%3%,6%,25,120,4%,2015,2%,60Jan-09Jul-099Jan-10Jul-10JJan-11Jul-11Jann-12Jul-12,2%0%,105,Jan Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-ul-1209 10 11 12,1%0%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院,图13：所有有用地成交建建面用途结构,图14：所有用地出出让金用途结结构,100%,住宅用地工业用地,商业办办公用地公建及及市政用地,100%,住宅用地工业用地,商业办公用地公建及市政用地,80%60%40%20%0%,80%60%40%20%0%,Jan-09,Jan-10,Jan-11,an-12,Jann-09,Jan-10,Jan-111,Jan-12,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院1.3 分城市市类型成交交情况正如我我们预期，年年末地市分化程度加剧，112 月一二线线城市成交放放量，同环比比均大幅增长长；而三四线城市成成交平淡，同同比明显下滑滑。从推地量来来看，12 月一二线城市市同比、环比比增幅均高于于三四线；从成交建建面来看，一线线城市环比增 6 成，二线城市环比比大幅增长 53%，而三四四线环比增长长仅有 3 成，,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,7/59,3%,三四,38,89,85,楼面,溢价,变动,-0,-0,-0,让金,一线,二线,三四,行业专题研究同比一一二线城市增增幅近 9 成，而而三四线城市市同比下滑 3 成以上；从从土地出让金金来看，环比比各线城市均上升，二线城市增增幅最大，达 169%，同比比一线、二线线城市翻番，但三四线城城市同比下滑 3 成以上。全年来来看，各线城城市之间分化明明显，一线城城市由于供应应量较少，成成交同比下滑滑，全年累计计推出、成交建面同同比下降 14%、13%，出出让金下降 21%；二线城城市供需相对对平衡，供应应、成交同比比微增，推出建面、成交建面同同比都微增 4%，出让金同同比上升%；三四线城城市供应量基基本持平，但但成交量大幅下降，表明需求相相对不足，推推出建面同比微微降 5%，但但成交建面、出让金同比比大幅下降 24%、23%。表 6：2012 年 12 月所有有用地推出及及成交建面,推出建面,成交交建面,12/12,11/12,12/11,同比,环比,占 11 年比,12/12,11/12,12/11,同比,环比,占 11 年比,全国 130 个城市一线城市二线城市四线城市,29,9362,24317,9309,763,22,22561,17212,22688,8816,18,621,30110,786,533,35%91%46%11%,61%72%66%49%,15%15%18%12%,18,3401,73512,9523,653,13,2699187,0035,349,8,9921,0535,1132,826,8%9%5%-32%,104%65%153%29%,13%15%20%6%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院表 7：2012 年 12 月所有有用地楼面地地价与土地出出让金,面地价,土地出让金,12/12,1/12,12/11,同比,环比,12/12,1/12,12/11,同比,环比,占 11 年比,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,1,5302,7971,546871,1,1592,4671,206873,1,5303,9511,456763,32%13%28%0%,0%-29%6%14%,2,8064852,003318,1,538226844467,1,376416744216,82%114%137%-32%,104%17%169%48%,18%15%25%7%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院表 8：2012 年 12 月所有有用地溢价率率与流标率,价率(%),流标率,12/12,1/12,12/11,同比变动,环比变动,12/12,11/12,122/11,同比变,环比比变动,全国 130 个城市一线城市二线城市三四线城市,11%18%10%7%,3%4%2%5%,9%14%8%4%,8%14%8%2%,2%4%3%3%,1.4%1.4%2.2%0.5%,1.8%2.2%2.5%1.1%,2.0%1.5%3.5%0.6%,-0.4%-0.7%-0.3%-0.6%,0.6%0.1%-1.3%0.1%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院表 9：2012 年 1-12 月所所有用地累计计推出、成交交建面与出让,累计计推出建面（万万平米）,累计成交建面（万平米）,累计土土地出让金（亿亿元）,12/12,11/12,同比,12/12,11/12,同比,12/12,11/12,同比,全国 130 个城市线城市线城市四线城市,194,20012,416101,31480,470,196,40814,48097,44184,487,-1%-144%4%-5%,125,44310,40569,13645,901,138,89811,89266,27460,732,-10%-13%4%-24%,14,3322,5598,3473,427,15,8533,2598,1384,456,-10%-21%3%-23%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,8/59,成交,标率,Ja,Ja n-,推出,行业专题研究图 15：一线线城市所有用用地推出及成成交情况,推出建面,交建面,楼面地价,2,5002,000,万平米,元/平米,8,0006,000,1,5004,0001,000,500-Jan-009 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,0,2,000,图16：一线线城市所有用用地出让金及及溢价率,图17：一线城市所所有用地流标标情况,土地出让让金,溢价率,流拍宗数,流标,1,2001,000800,亿元,1660%1220%,108,宗,8%6%,6,600400200-,Jan-Jul-Jan-Jul-Jan-Jul-an-Jul-,800%400%0%,42-,Jan-Jul-09 an-Jul-10 Jan Jul-11 Jan-Jul-12,4%2%0%,09,09,10,10,11,11,12,12,09,10,11,12,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院图 18：二线线城市所有用用地推出及成成交情况,出建面,成交建面,楼面地价,20,00016,00012,0008,0004,000-,万平米,元/平米,2,0001,6001,2008004000,Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jull-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,9/59,标率,Ja,推出,建面,Ja,-,-,行业专题研究,图19：二线线城市所有用用地出让金及及溢价率,图20：二线城市所所有用地流标标情况,土地出让让金,溢价率,流拍宗数,流标,2,500,亿元,80%,60,宗,8%,2,0001,500,60%40%,40,7%6%5%4%,1,000500-,Jan-Jul-Jan-Jul-Jan-Jul-an-Jul-,20%0%,20-,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,3%2%1%0%,09,09,10,10,11,11,12,12,09,10,11,12,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院图 21：三四四线城市所有有用地推出及及成交情况,出建面,成交建,楼面地地价,12,0009,0006,0003,000-,万平米,元/平平米,1,601,208004000,Jan-009,Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11,an-12,Jul-112,图22：三四四线城市所有有用地出让金金及溢价率,图23：三四线城市市所有用地流流标情况,土地出让让金,溢价率,流拍宗数,流标率,1,000,亿元,1000%,40,宗,4%,800,800%,600,600%,3%,400200,Jan-Jul-Jan-Jul-Jan-Jul-Jan-Jul-09 09 10 10 11 11 12 12,400%200%0%,20Jan-09 Jul-09 Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12,2%1%0%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,10/59,0%,三四,城市,0%,0%,0%,0%,土地,华,北,及,东,北,华,东,华,南,15,-3,-9,14,23,-2,26,36,-6,-4,-4,-3,-4,行业专题研究,图24：所有有用地成交建建面城市结构,图25：所有用地出出让金城市结结构,100%,三四线城市,二线城市,一线城市,100,四线城市,二线线城市,一线城,80%60%40%20%0%Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10JJan-11Jul-11Jann-12Jul-12,806040200%Jan-09Jul-09Jaan-10Jul-10Jan-11Jul-11Jan-112Jul-12,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院1.4 一二线线城市土地地出让金与楼楼面地价情情况12 月多多数城市出让让金环比大幅幅增长，半数数以上城市出出让金同比上上升；多数城城市楼面地价价同比、环比上涨。表 10：20112 年 12 月主主要城市各种种用途用地楼楼面地价与土土地出让金,地出让金（亿元元）,楼面地价价（元/平米）,2/12,11/12,12/11,同比,环比,12/12,11/12,12/11,同比,环比,北京京市天津津市石家家庄市包头头市太原原市哈尔尔滨市长春春市沈阳阳市大连连市上海海市杭州州市南京京市苏州州市宁波波市无锡锡市温州州市济南南市青岛岛市合肥肥市南昌昌市深圳圳市广州州市,761502011004580101218137104194125372917924071242,134882322202250307214567916383181397-7,5958-01442042731361096435111162326953576,-43%70%-12%-62%301%-99%103%59%232%203%905%85%145%684%-2%772%-8%585%368%-10%-527%,29%57%-50%32%96%19%93%39%60%26%61%576%44%35%73%27%61%67%20%65%45%,29132144190043210416788991311165642402706929298726601556946199913331112132228411024,532111201286454499109290588214741667776168018155001647917674521356525-1128,53882467-2415908141569106827883832289015004671717105930921782768118162449325287,45%91%48%-5%109%38%-1%49%12%154%249%45%65%431%-6%3%197%156%212%152%-9%,-46%-13%-79%76%-17%-43%23%-41%11%-6%-38%539%55%47%-69%12%74%-6%112%-42%-81%,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,11/59,中,西,部,50,20,19,12,35,34,18,-7,-5,-3,-5,行业专题研究,东莞莞市佛山山市福州州市厦门门市海口口市郑州州市长沙沙市武汉汉市重庆庆市成都都市昆明明市南宁宁市贵阳阳市西安安市兰州州市乌鲁鲁木齐市,12642321104444352871155695-29-1,5100200223013476441126123-,10294-0152077626913-101006,110%555%5187%5%5528%103%46%163%1205%80%36%713%-146%-,15%21%07%-055%90%25%59%40%67%45%-84%-77%,148510221459210313581177170116911892183113581970-375-145,6228812124499137467213741809542155120702089653882828-,16371937415-1713132816131178275410231088-4948069661410,139%16%588%53%-1%75%24%-7%249%18%34%-6%-58%-,-9%-47%252%-21%-11%5%44%-31%79%25%-54%-90%,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,12/59,亿元，,建面,图28,标率,Ja,行业专题研究二、住住宅用地地成交总总体情况2.1 整体成成交情况住宅用用地市场延续续结构性回暖暖趋势。（1）受推地量增增加影响，成成交大幅增长长，成交建面面环比翻番，同比增 6 成；土地地出让金环比增 8 成以上，同比接近翻翻番，创 11 年以来单月新新高。（2）成交均价环比下跌跌，结构因素素所致，溢价价率回升至 13%；从样本本地块的情况况来看，一线线城市住宅用用地实际地价12 年以以来有所上涨涨；二线城市市相对稳定，个别地块价价格上涨。全年来来看，供地量、成交量同比比下降，但降幅幅较此前月份份明显收窄。1-12 月累计计推出建面 9.5 亿平米，同比下下降 6%；成交交建面 5.8 亿平米，同比比下降 16%；土地出让金 9434 元，同比下降 11%。图 26：130 个城市住宅宅用地推出及及成交情况,推出建,成交建面,楼面面地价,16,00012,000,万平平米,元/平米,2,5002,000,1,5008,0001,000,4,000-,5000,Jan-09,Jul-09,Jann-10,Jul-110,Jan-11,Jul-11,Jan-12,Jul-12,图27：130个个城市住宅用用地出让金及及溢价率,28：130个城市市住宅用地流流标情况,3,0002,4001,8001,200,亿元,土地出出让金,溢价率,1 60%1 20%80%,50403020,宗,流拍宗数,流标,7%6%5%4%3%,600-,Jan-Jul-Jan-Jul-Jan-Jul-an-Jul-,40%0%,10-,Jan-Jul-09 Jan-Jul-10 Jan-Jul-11 Jan-Jul-12,2%1%0%,09,09,10,10,11,11,12,12,09,10,11,12,资料来源：中中投证券研究所所，中国指数研研究院2.2 分城市市类型成交交情况虽然年年末住宅用地地市场整体成交交放量，但各各线城市之间间分化明显，一二线城市市成交放量，但三四线城,请务必阅读正正文之后的免责责条款部分,13/59,增长,5%,比增,5%,12,30,一线,二线,三四,90,地价,12,30,一线,二线,三四,18,15,25,溢价,12,同比,30,一线,二线,三四,-0,12,12,30,一线,二线,行业专题研究市成交交平淡，且同同比出现明显下下滑。从推出出建面来看，一二线城市市同环比均明明显上升，而而三四线城市同比略略有下滑；从从成交建面来看看，一线城市市环比略增，同比大幅增 179%，二线城市环环比大幅增长203%、同比大幅增增长 115%，三四线城市环市环比略增%，同比下降 28%；从土土地出让金来来看，一线城市环比比略降，同比翻翻番，二线城市市环比大幅增增长 153%，同比大幅增长 143%，三四线城市环比 25%，同比下下降 18%。全年来来看，各线城城市之间分化化也很明显，一一线城市由于于供应量较少少，成交同比比下滑，全年年累计推出、成交建建面同比下降 28%、20%，出让金下下降 14%；二二线城市供需需相对平衡，供应、成交交同比基本持平，推出出建面、成交交建面同比分分别微降%、2%，出让让金同比上升 1%；三四线线城市供应量量基本持平，但成交交量大幅下降降，表明需求相相对不足，推推出建面同比比微降 3%，但成交建面面、出让金同同比大幅下降31%、30%。表 11：2012 年 12 月住住宅用地推出出及成交建面,推出建面,成交建面,122/12,11/1,12/11,同比,环比,占 11 年比,12/12,11/12,12/11,同比,环比,占 11 年比,全国 13 个城市线城市线城市