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住宅物业装修管理培训,江西华盈物业有限公司品质部 任 磊,华盈物业恭祝各位业主入驻平安!,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,导 言 为了规范华盈物业所辖住宅（大厦）区域内业主之装修管理,杜绝违规装修和出现内部问题，今就其相关知识与各位同仁进行交流,以期抛砖引玉,诚望能收到应有的效果!2010年8月2日,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,谈及物业装修管理,就势必要熟知国家和地方对此有哪些具体的规定,下面就先学习一下建设部的110号令住宅室内装饰装修管理办法。(共八章四十八条)一、住宅室内装饰装修 的含义（2.2)本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格并完全交付业主且已办妥入伙手续后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。二、施行时间,住宅室内装饰装修管理办法已于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起施行。,第一部分 建设部110号令,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,三、目的(1),为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。,四、施行范围(2),在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。,五、基本要求(3),住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,六、各级行政主管部门,一、国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动 的管理工作。二、省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内 的住宅室内装饰装修活动的管理工作。三、直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。,七、办法明确禁止的五项行为(5),一、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出 设计方案，变动建筑主体和承重结构；二、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；三、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；四、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；五、其他影响建筑结构和使用安全的行为。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,八、建筑主体和承重结构的含义(5.15.2),一、本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。二、本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。,九、办法中未经相关部门批准不得有的四项行为(6),一、搭建建筑物、构筑物；二、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；三、拆改供暖管道和设施；四、拆改燃气管道和设施。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,十、改变上述四项需经得相关部门的批准(6.1),一、第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；二、第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；三、第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。,十一、办法中规定的其它六项要求,一、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。(7)二、改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。(8)三、装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，及四项未经有关部门批准的行为、改动卫生间、厨房间防水层的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。(9),四、装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。(10)五、装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。(11)六、装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。(12),规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,十二、开工申报(13),一、装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。二、非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。,十三、开工申报需提供的材料(14),一、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；二、申请人身份证件；三、装饰装修方案；四、变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；,五、涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；六、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,十四、物业管理公司应告之事项(15),一、物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。二、装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。,十五、装修管理服务协议(16),装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。,十六、协议应包含的九项内容(16.1),一、装饰装修工程的实施内容；二、装饰装修工程的实施期限；三、允许施工的时间；四、废弃物的清运与处置；五、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；,六、禁止行为和注意事项；七、管理服务费用；八、违约责任；九、其他需要约定的事项。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,十七、办法赋予物业管理单位的监督权利(17),物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有下列行为的，可以立即制止；一）有违反五项禁止行为的；(5)-七 二）有未经有关部门批准就实施的四项禁止行为;(6)-九 三）超过设计标准规范增加楼面荷载的；(7)四）没有按照防水标准改动卫生间、厨房间防水层的；(8),五)装修人未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的；(9)六)已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。(17后),规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,十八、办法中其它的有关监督事项,一、有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。(18)二、禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。(19),三、装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。(20)四、任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。(21),十九、关于委托与承接,一、承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。(22)二、装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。(23)三、装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。(24),规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,二十、装修合同应当包括的九项主要内容(24-1),一、委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；二、住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；三、装饰装修工程的开工、竣工时间；四、装饰装修工程保修的内容、期限；,五、装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；六、合同变更和解除的条件；七、违约责任及解决纠纷的途径；八、合同的生效时间；九、双方认为需要明确的其他条款。,二十一、纠纷的解决办法(25),住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,二十二、有关室内环境质量的要求,一、装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。(26)二、住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。(27),三、住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。(28)四、装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。(29),规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,二十三、竣工验收与保修,一、住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。(30)二、物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。(301),三、住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。(31)四、在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。(32),规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,二十四、法律责任,一、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。(33)二、装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。(34),三、装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。(35)四、装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。(36),五、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任(37)。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,二十四、法律责任,六、住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：(38)一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；,二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款;,七、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照城市规划法及相关法规的规定处罚。(39),规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,二十四、法律责任,八、装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。(40),九、装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。(41),十、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。(42)十一、有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。(43),规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,二十五、五条附则,一、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。(44)二、住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照建设工程质量管理条例执行。(45)三、省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。(46),四、本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。(47)五、本办法自2002年5月1日起施行。(48),规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第二部分 南昌市城市房屋装修管理办法 之 摘 要,第十六条 违反本办法，有下列行为之一的，由房产管理部门责令限期改正，并可视情节轻重，对直接责任人处元以下罚款，对责任单位处元以下罚款：（一）未取得房屋装修许可单擅自装修的；(二)装修中擅自改变经批准的装修设计方案和施工图的；（三）未经验收或验收不合格投入使用的。第十七条 违反本办法，乱扔乱倒装修垃圾的，由市容环境管理部门处以每次元至元罚款，垃圾由市容环境管理部门组织专业队伍清运，费用由乱扔乱倒者支付。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,一、业主违约安装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台案例分析【案例1】某小区部分业主未按该小区业主公约的有关规定，自行在阳台外安装了晒衣架、花盆架，在屋顶安装了太阳能热水器。物业管理公司发函要求其限期拆除晒衣架、花盆架、太阳能热水器，限期内未拆除，物业管理公司将采取必要的措施。业主以物业管理公司侵害了业主的合法利益为由，诉至法院，请求法院确认：被告关于限期拆除晒衣架、花盆架、太阳能热水器的函无效；被告无权拆除原告的晒衣架、花盆架、太阳能热水器等室外设备。法院裁定：驳回原告起诉。,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,【案例2】某小区在入伙时，业主与物业管理公司签订了物业服务合同，合同中双方约定：“不得自行封闭阳台”。部分业主入住后，为避免蚊虫叮咬、不受噪音和空气污染的影响，把自家的阳台封了起来。物业管理公司与其多次交涉，要求恢复阳台原状，均被业主拒绝。物业管理公司因此将这些业主告到法院。物业管理公司要求被告履行物业服务合同，拆除封闭阳台，恢复阳台原状。业主辩称：物业服务合同为物业管理公司拟定，在入住时要求业主签字，如果不签，就拿不到房屋钥匙，在万不得已的情况下为了入住只好签订，此合同是“霸王合同”，应属无效合同。法院最终支持了原告物业管理公司的主张，在法院的调解下，被告业主同意拆除擅自搭建的封闭阳台。,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,【案例分析】此案例涉及业主能否自行安装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台的问题，我们从以下几个方面进行分析。依法制定的业主管理规约和依法签订的物业服务合同受到法律的保护 业主管理规约是全体业主对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出的约定。业主管理规约由业主大会制定。业主大会做出制定业主管理规约的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持票权2 3以上通过。物业服务合同由物业服务需求方与物业服务提供方双方自愿签订，系双方当事人的真实意思表示。依法制定的业主管理规约和依法签订的物业服务合同是有效的，受到法律的保护。,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,业主应自觉履行业主管理规约和物业服务合同中的各项义务 物业管理条例中明确要求业主在物业管理活动中履行遵守业主管理规约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等义务。建设部颁发的业主大会规程第十一条规定：“业主管理规约对全体业主具有约束力。”物业服务合同一经签订生效，合同当事人必须清楚自己的权利和义务，不能随意承诺自己无法达到的义务。权利与义务一旦承诺，就应履行，否则就应承担违约责任。因此，业主应自觉履行业主管理规约和物业服务合同中的各项义务。,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,【案例分析】此案例涉及业主能否自行安装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台的问题，我们从以下几个方面进行分析。如果业主管理规约和物业服务合同的条款不合理，可以进行修改和变更 如果业主认为业主管理规约的条款不合理，可以提请业主大会进行修改。同样，业主大会做出修改业主管理规约的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持票权2 3以上通过。在业主大会修改业主管理规约的决定生效之前，原业主管理规约仍然生效。如果业主认为物业服务合同的条款不合理，可以提请业主大会进行审议，业主大会形成变更决议后由业主委员会与物业管理公司协商变更物业服务合同事宜。根据中华人民共和国合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”合同变更必须双方当事人协商一致达成共识。在变更后的新合同生效之前，原合同仍然生效。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,【案例分析】此案例涉及业主能否自行安装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台的问题，我们从以下几个方面进行分析。无效合同要符合法定情形，合同撤销要申请 合同是否有效，不能由当事人一方的主观来认定，要符合法律规定的合同无效的情形。中华人民共和国合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会共众利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”本案例物业服务合同是通过要约-承诺方式签订。物业管理公司在入住时拟好物业服务合同文本要求业主签订合同，实际上是提出要约，业主同意签字表示承诺。所签订的物业服务合同不存在上述合同无效的法定情形，合同就是有效的。,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,如果业主认为合同签订时，物业管理公司采用了不签合同就不给房屋钥匙的做法是胁迫方式，是“霸王合同”，业主应该请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。合同法第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”业主未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，或者要求被驳回，那么合同仍是有效的，业主仍应履行合同条款。,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,【案例分析】此案例涉及业主能否自行安装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台的问题，我们从以下几个方面进行分析。环境协调与业主需求尽可能兼顾 随着人民生活水平的提高，人们对居住条件、居住环境的要求也不断提高。小区的建设也适应人民群众的要求，越建越美。所以不少小区为保持优美环境，把不准安装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台等作为规章制度，并严格遵守。从根本上来说，建立一个协调、统一、高雅的居住环境是业主共同利益的体现，但这种优美环境的维护和保持需要业主和物业管理公司的共同努力，因此要倡导业主和物业管理公司共建美好家园的良好风气。,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,同时,维护环境的优美、协调也要考虑业主的实际需要，比如南方都有漫长的梅雨季节，如果不给安装晒衣架，衣物不能直接被阳光照射，容易发霉，造成生活上的诸多不变。太阳能热水器能充分运用大自然免费的、安全的、清洁的能源，既能节约不可再生资源，有利于环境保护，同时节约使用者成本，而且使用安全可靠，于国于民都有利。因此，环境协调与业主需求尽可能兼顾，可由业主和物业管理公司共同协商拿出一个安装晒衣架、太阳能热水器、封闭阳台的统一的方案。需要安装的业主向物业管理公司提出申请，并承诺按统一方案的要求进行安装，物业管理公司进行验收，既保证环境的优美协调，又能满足业主的实际需要。,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,二、业主违规装修案例分析【案例1】某业主在办理入伙手续时，签署了业主管理规约。该管理规约约定：业主如需进行室内装饰装修，必须遵守物业管理公司制定的“装饰装修管理规定”，并填写装修申请表，报物业管理公司审核批准后，向物业管理公司交纳装饰装修相关费用后方可按规定施工；在本物业范围内，不得擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设法用途、功能和布局；违反本管理规约上述规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之间因本管理规约发生的纠纷协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交市仲裁委员会依法裁决。该业主在进行装修时向物业管理公司提出装修申请，并在申请表中承诺：本人严格遵守物业公司客服中心之“装饰装修管理规定”；保证阳台窗户统一、美观、安全，并保证不把空调安装在阳台外面；安装阳台窗户必须服从物业客服中心统一管理。在该申请表“物业客服中心审批意见”一栏，物业客服中心经理签署了“必须按小区（大厦）客服中心的规定，统一安装无框式阳台”的意见。,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,该业主在装修中，未按规定办理，在装修阳台时拆除了客厅与阳台之间的门窗，封闭了阳台的地漏，安装了有框式阳台窗户，并把空调的室外机安装在阳台外面。物业管理公司发现后即劝其整改，并发出通知，要求该业主拆除违规封装之阳台，但该业主置之不理。为此物业管理公司向人民法院起诉，法院以本案当事人双方有仲裁协议为由，驳回起诉。物业管理公司遂起诉到市仲裁委员会，市仲裁委员会根据业主管理规约中的仲裁协议条款受理此案。仲裁委员会根据审理查明的案件事实和有关法律、法规、规章的规定，做出裁决：该业主于裁决书发出之日起15日内恢复其阳台的原状。,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,二、业主违规装修案例分析,【案例2】某业主在房屋的储藏室内擅自安装了抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主储藏室内的储柜及物品受损。物业管理公司两次向该业主发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。为此物业管理公司向人民法院起诉，法院判决：该业主在法院判决生效之日起10日内拆除抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,二、业主违规装修案例分析,【案例3】某业主在自己居住的19楼物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业管理公司多次上门加以阻止，该业主不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底墙面被泥浆污染。物业管理公司只得将该业主告到法院，法院判决：该业主在法院判决生效之日起10日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,二、业主违规装修案例分析,【案例4】某业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米、可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止该业主吊装巨型浴缸。该业主认为自己有私有财产使用和处置权，为此将物业公司告到法院。法院判决：该业主要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,二、业主违规装修案例分析,【案例分析】上述几个案例均涉及到业主能否按自己的意愿进行室内装修的问题，我们从以下几个方面进行分析。业主行使所有权不能损害公共利益和他人权益 业主是房屋的所有权人，拥有其名下的房产的所有权，而所有权体现在对其所有的财产的占有权、使用权、收益权和处分权。但是业主在行使所有权时，并不是可以随心所欲、为所欲为。有的业主认为，房子是自己的，自己想怎么装修就怎么装修，这实际上是一个误区，是对所有权的误解。根据民法通则第七十一条规定：“财产所有权是指所有人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,这就界定了财产所有权只能是依法享有，行使所有权不能违法，业主只能在法律规定的限度内才能自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提。民法通则地八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”本案例中业主房屋装修影响了周围的环境，影响了他人的正常使用，显然是错误的。,二、业主违规装修案例分析,业主行使所有权不能损害公共利益和他人权益,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,二、业主违规装修案例分析,室内装修不得违反国家有关的法律法规的规定 如上所述，业主行使所有权要合法，那么业主的室内装修就要符合国家有关的法律法规的要求。建设部颁发的住宅室内装饰装修管理办法第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损害房屋原有节能设施，降低节能效果；其他影响建筑结构和使用安全的行为。本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。”,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,二、业主违规装修案例分析,第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非城重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和好设施；拆改燃气管道和设施。”第七条规定：“住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。”第十一条规定：“装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。”本案例中业主房屋装修显然是不符合上述规定的。,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,二、业主违规装修案例分析,室内装修应自觉遵守业主管理规约、物业服务合同、装修协议、装修承诺书、装修管理规定等文件中有关装修的各项约定。由业主大会制定的业主管理规约对全体业主均具约束力，业主应自觉履行业主管理规约。物业服务合同和装修协议系双方自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，依法签订的物业服务合同和装修协议受到法律的保护，业主应善意遵守。装修审批表、装修承诺书等文件有物业管理公司的审核意见，也有业主本人的意见和签字，可视为业主与物业管理公司之间达成了具体的装修管理协议，对双方均具约束力。装修管理规定作为物业管理规章制度之一，一般由物业管理公司制定，通常作为业主管理规约、物业服务合同、装修协议、装修审批表等文件的附件，与主件具有同等效力，业主在装修时，也要自觉遵守。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,三、物业管理公司装修管理案例分析【案例】某小区（大厦）建成后集中入伙，业主的装修全面铺开，物业管理公司装修协调和管理的工作量很大，但物业管理公司并没有放松装修管理，而是把工作做在实处。有些业主在申请装修时，提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体，以增加室内的使用面积。客服中心当即告知不可以拆除，并将国家和当地政府的装修管理规定中的有关内容及拆除后的危害性向业主说明。但在装修巡查时，客服中心发现业主依然我行我素，并有个别业主在装修申请时隐瞒不报。针对此事，客服中心特意请公司主管工程技术工作的工程师前来实地查看。第二天，工程师发函至客服中心，证实小区阳台为悬挑阳台，其窗下的墙起结构作用，拆除会造成危险。接到函后，客服中心马上对违规装修的五户业主下发整改通知。在接到通知后，业主纷纷找到客服中心，一再声明此处墙体不是承重墙拆除没问题，不会影响结构，并表示愿意写保证书，保证出了问题与客服中心无关，一切由业主负责。有的指责客服中心在他们进行装修申请时没有说明不可拆除，没有出示有关文件，责任在客服中心。,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,对于业主提出的问题，客服中心一一进行了解释和答复：首先说明此墙体虽然不是承重墙，但对阳台起着配重作用，拆除会造成严重后果，这个后果不是一份保证书就可以解决的，出了事故谁也承担不起。其次，在办理装修手续时客服中心已一再说明要将装修内容如实申报，现在出现这个结果不是客服中心的责任，是由于当初业主申报时隐瞒造成的。经过客服中心反复做工作，晓之以理，动之以情，最后终于说服各装修业主同意将墙体恢复。客服中心及时跟踪、督促，认真按照原来的墙体标准进行检查。,三、物业管理公司装修管理案例分析,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,三、物业管理公司装修管理案例分析,【案例分析】本案例为物业管理公司如何加强装修管理的案例。房屋装修管理是物业管理的重要内容之一。为保证物业的完好和安全，保持物业管理区域的整洁美观，维护全体业主的合法权宜，物业管理企业应努力做好对物业装修的管理。业主和使用人在入伙后有权对自己所购或所租物业进行装修，但装修必须符合国家有关法规和物业管理企业制定的装修管理规定，同时应按一定的程序进行。,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,三、物业管理公司装修管理案例分析,房屋室内装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间的防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。承担装修工程的施工企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,三、物业管理公司装修管理案例分析,物业管理公司加强装修管理，应主要抓好以下几个方面的工作：要制定合理合法的装修管理规定 要根据国家的、地方的法律、法规、规定，并结合所管物业的具体情况，制定合理合法的装修管理规定。装修管理规定样本略。做好装修申报登记和审批工作 建设部住宅室内装饰装修管理办法第十三条规定：“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申请登记。”,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,三、物业管理公司装修管理案例分析,物业管理公司接受业主的装修申报工作，指导业主填写“装修申请表”，装修申请表模版略。在装修申报登记时，物业管理公司要对业主的资格进行确认，并提供装修规定及有关资料。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意（授权书）。业主认真如实填写装修申请表，并附装修方案，报物业客服中心审批。业主及施工单位应在申请书上签字盖章。物业管理公司应详细审查装修申请表中的装修申请内容，在一定的时间内予以答复。对应报有关部门审批的，应督促业主或施工单位及时向有关部门申报。对符合有关规定的装修申请应及时批准同意（3-7天）。对不符合有关规定的，要求业主进行修改，重新提交审批。,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,三、物业管理公司装修管理案例分析,物业管理公司在批准同意装修施工之前，应与装修人签订装修协议书。装修协议书一般包括下列内容：装修工程的实施内容；装修工程的实施期限；允许施工的时间；废弃物的清运与处置；房屋外立面设施及防盗窗的安装要求；禁止行为和注意事项；装修服务费、垃圾清运费、水电费等费用的约定；违约责任；其他需要约定的事项。装修协议书样本略。,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,三、物业管理公司装修管理案例分析,做好装修施工管理 装修施工管理包括以下内容：签订“装修施工责任承诺书”为维护物业安全，强化装修施工管理，应要求施工单位在进场施工前，与物业管理企业签订“装修施工责任承诺书”。签订“装修施工责任承诺书”的目的是使施工单位明确自己的责任，确保施工安全，并保证不影响小区（大厦）环境和他人的正常工作与生活。“装修施工责任承诺书”样本略。,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,三、物业管理公司装修管理案例分析,施工人员管理 装修施工单位的施工人员要到客服中心进行登记，填写装修人员登记表，装修人员登记表模版略。物业客服中心给装修施工人员发临时出入证，装修施工人员凭临时出入证出入小区（大厦）。要规定装修施工人员的活动范围，只允许在指定的区域内活动，防止装修施工人员到无关的楼栋或楼层乱窜，以免影响他人的工作和生活。施工时间管理 装修施工不得干扰左邻右舍，不得影响其他单位或个人的工作和休息，因此要加强装修时间的管理。,规范 管理 服务 品质,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,三、物业管理公司装修管理案例分析,一般允许的施工时间为早上7:00以后，晚上8:00以前。要控制噪音施工的时间。噪音施工的内容包括砸墙、钻孔、墙面楼板开槽、钻切锤打金属、电锯改料等。对住宅房屋来说，噪音施工时间要避开人们的休息时间，比如中午12:00至14:00、晚上20:00以后至早上7:00以前,不允许噪音施工,一般规定是上班时间内只能从事不发生噪音的装修施工,发生噪音的装修施工可安排在下午16:00至晚上20:00。还要规定不能使用发出有害气味的材料。对电梯使用时间做出限制.高层建筑内的业主或使用人的室内装修必须允许其使用电梯运送施工人员、装修材料和垃圾。但为不影响其他人的使用，应规定使用电梯的时间。通常的规定是运送施工人员、装修材料和垃圾要避开电梯使用的高峰时间，这个高峰时间根据大楼的用途和对象不同而不同。如果白天电梯使用非常繁忙，可安排在夜间运送装修材料和垃圾。,规范 管理 服务 品质,住宅物业装修管理培训,第三部分 案例,三、物业管理公司装修管理案例分析,施工现场管理 在装修过程中，物业客服中心要派专人对装修情况进行检查，通过加强施工现场管理，确保装修的规范运作和安全。施工现场管理的内容和方法有：核实申报范围，对超出申报范围或未按原定装修方案装修的，要及时要求补办手续；督促施