资本运作与合同管理精讲.ppt

,武汉市中韬华益税务师事务有限责任公司全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,厦门房地产企业资本运作与合同管理精讲,易坤山,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,第一部分：资本性项目的税务处理技巧与筹划（1）、不动产投资入股再转让股权的营业税处理（2）、不动产投资入股在企业所得税与土地增值税中成本的差异分析（3）、以转让股权的方式实质销售不动产是否征收土地增值税,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,（4）、投资收购与资产收购交换的区别（5）、个人资产投资入股时评估增值部分个人所得税的处理（6）、个人投资的企业未分配利润不分配以平价转让股权的处理（7）、股权转让中形成的损失如何扣除。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,（8）、股权业务中的劳务佣金的税务处理（9）、股权业务中不按股权比例分配税后利润的处理（10）、股权业务中收取固定利润回报业务的处理（11）、股权合同中违约金的处理,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,（12）、股权转让价中包括未分配利润的税务风险处理（13）、股权转让中分期收款收入的确认（14）、股权转让中对税金约定的处理（15）、大小非解禁中的“所得税”处理,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,第二部分：合同管理一、为什么重视合同涉税条款的理由1、从稽查的角度分析 2、从企业税务风险管理的角度分析 3、从税收实质的角度分析,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要：二：土地成本的确认,1、政府出让 2、接收投资 3、吸收合并 4、政府划拨 5、购买股权下土地成本的确认 6、支付中间费用方式下的土地成本7、购买土地时取得财政返还土地成本确认8、自有土地自挂自摘的土地成本的确认9：以修路方式获得土地方式,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容,10：以还建安置方式获得土地的 11、法院拍卖方式 12、内部评估增值的处理 13、在以承担债务方式收购国有单位拿地方式中，承担的债务尤其辞退福利可以计入土地成本吗？,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,三、合作开发合同涉税条款规范与操作技巧及案例分析1、合同开发协议与项目转让协议的税务差异点2、“合作”开发建房的相关税务陷阱-郑州某公司合作开发失败案例分析,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,四、采购合同涉税条款规范与操作技巧及案例分析1、材料采购合同 2、设备采购合同 3、甲供材业务,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,五、销售合同涉税条款规范与操作技巧及案例分析1、商品房现房买卖合同的税务条款分析（1）、没有产权地下车库的处理（2）、地下人防设施的处理（3）、物业管理用房的处理（4）、分期开发中未建配套设施的处理,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,（5）、水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚的处理2、购房解约协议3、经营性房地产转让合同 4、房地产代理销售合同 5、促销合同中税务风险分析6、以融资为目的销售合同与回购合同的处理,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,六、融资合同涉税条款规范与操作技巧及案例分析（1）、向各类金融机构借款的处理（2）、统借统还业务（3）、职工集资（4）、假按揭问题,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,内容提要,（5）、投资不到位利息的扣除问题（6）、关联方之间借款利息的处理（7）、向个人借款业务的处理（8）、融资合同签订时应给予的关注事项（9）、利息费用在土地增值税与企业所得税处理上面的差异分析,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,第一部分：资本性项目,一、不动产投资入股再转让股权的营业税处理甲房地产企业于2002年1月1日由张三以不动产(原价700万)作价2000万与长江地产公司合资2000万而成,张三占股50%,2010年12月31日,张三将股权以7000万转让给李四请问:张三涉及的税收?,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,税法依据,国税发1993149号以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,财税2002191号,一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。本通知自2003年1月1日起执行。现场案例分析,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,2、不动产投资入股在企业所得税与土地增值税中成本的差异分析,甲公司2005年以不动产作价1000万与乙公司出资1000万现金成立丙公司从事房地产开发，丙公司在此基本上进行开发，2011年进入土地增值税清算。企业所得税收入的确认？土地增值税收入的确认时间？,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,国税函2008828号,总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知规定：一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,国税函2008828号,二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,3、以转让股权的方式实质销售不动产是否征收土地增值税,国税函2000687号文件 国税函2007645号分析,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,4、投资收购与资产收购的区别,国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复（国税函2002420号国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税政策问题的批复（国税函2009585号）四要素分析：企业资产、债权、债务及劳动力,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,5、个人资产投资入股时评估增值部分个人所得税的处理,2005年12月1日，长江公司由自然人张三与浪潮公司共同出资组成，各占50%的股权，2009年10月1日，经股东会决议，决定浪潮公司出资5000万元的现金，张三已某不动产评估作价5000万投入（账面价值：1200万）张三：个人所得税的处理？,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山,国税函2005319号,福建省地方税务局：考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其财产原值为资产评估前的价值。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山,国税发2008115号,二、个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,6、个人投资的企业未分配利润不分配以平价转让股权的处理,张三与刘丽为夫妻，2006年初成立长江地产公司，各出资1000万，2007年初开始开发“丽都山水”项目，2010年初实现销售收入，87000万，公司净资产32000万，张三于2010年初将其股份的20%原价转让刘丽？有何税务风险？,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,国税函2009285号,国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知四、税务机关应加强对股权转让所得计税依据的评估和审核。对扣缴义务人或纳税人申报的股权转让所得相关资料应认真审核，判断股权转让行为是否符合独立交易原则，是否符合合理性经济行为及实际情况。对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告,国家税务总局公告2010年第27号一、自然人转让所投资企业股权（份）（以下简称股权转让）取得所得，按照公平交易价格计算并确定计税依据。计税依据明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可采用本公告列举的方法核定。三、对申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，可采取以下核定方法：,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,国家税务总局公告2010年第27号,（一）参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,7、股权损失的问题,1、股权转让中形成的损失能否在当期一次性扣除。涉及文件：企业资产损失税前扣除管理办法的通知（国税发200988号 财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知（财税200957号企业资产损失所得税税前扣除管理办法国家税务总局公告2011第25号,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,8、股权业务中的劳务佣金的税务处理,财税200929号文件关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知二、一般企业的佣金，按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。现场案例,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山,经纪人资格认定,国家工商总局令 第 14 号 经纪人管理办法第二条 本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。第十条 经营经纪业务的各类经济组织应当具备有关法律法规规定的条件。法律、行政法规规定经纪执业人员执业资格的，经纪执业人员应当取得资格。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,9、股权业务中不按股权比例分配税后利润的处理,甲房地产开发公司与乙公司（非房地产公司）各出资3000万成立一家房地产公司丙公司，双方约定税后利润按7：3进行分配，2010年形成税收利润12000万，决定分配10000万，甲分回7000万，乙分回3000万，有何风险？,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,10、股权业务中收取固定利润回报业务的处理,1、房地产开发业务中在合作开发中，拥有土地的一方，收取固定利润的处理？2、甲公司出资5000万与乙公司出资1000万成立房地产开公司，甲公司不承担经营风险，收到固定利润的处理？3、甲公司以房地产投资入股作价5000万乙公司出资1000万成立房地产开公司，甲公司不承担经营风险，收到固定利润的处理？,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,11、股权合同中违约金的处理,张三与李四将拥有的乙房地产公司的100%股权以2010年12月31日为基准日作价18000万转让给丙公司（乙公司注册资本2000万），双方约定，2011年3月1日前丙方付清全部款项，超过每天向转让方支付1%的违约金，最终丙方向转让方支付720万违约金。转让方股权转让收入多少？,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,国税函2006866号,国家税务总局关于个人股权转让过程中取得违约金收入征收个人所得税问题的批复 根据中华人民共和国个人所得税法的有关规定，股权成功转让后，转让方个人因受让方个人未按规定期限支付价款而取得的违约金收入，属于因财产转让而产生的收入。转让方个人取得的该违约金应并入财产转让收入，按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,思考：,1、将股权赠送给企业或个人的处理？财政部 税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税200978号2、股权合同没有履行收取的违约金如何征税？包括企业所得税或个人所得税？安徽省地方税务局关于个人取得合同违约金收入免征个人所得税的批复 皖地税函1999119号,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,12、股权转让价中包括未分配利润的税务风险处理,香港某百货公司拥有武汉某房地产开发公司100%股份，2010年8月决定将其转让给香港某集团公司。以2010年9月30日基准日，武汉房地产开发公司注册资本4000万元，有未分配利润3400万，合同约定股权转让款8500万，结果税务机关要征税450万。股权转让行为全部在香港进行，最后在武汉办手续。实质：只需缴纳企业所得税110万。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山,政策依据：,国税函201079号 2010-02-22 三、关于股权转让所得确认和计算问题?企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山,国税函2010150号,国家税务总局关于广西中金矿业有限公司转让股权企业所得税收入确认问题的批复二、关于股权转让所得纳税地点问题根据中华人民共和国企业所得税法第五十条的规定，广西中金矿业有限公司和福建省泉州市丰源房地产开发有限公司各自转让武宣县盘龙铅锌矿有限责任公司的相关股权所取得的所得，应在各自的企业登记注册地申报缴纳企业所得税。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山,国税函2009285号,三、个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地地税机关为主管税务机关。纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,13、税款的约定,沈阳某制约企业公司由张三与李四于2006年初成立，注册资本3000万元，2009年12月将持有全部股权转让给甲公司与乙公司，合同约定：1、股权转让款7600万。2、股权转让合同中所有涉及的一切费用由甲公司与乙公司承担。结果：2010年沈阳地税局进行税务稽查时,集团：武汉：,股权转让合同-税款约定,发现张三与李四的个人所得税没有缴纳。7600万-3000万=4600万20%=920万。税务机关找张三李四补缴，并处罚50%即480万元。给予甲公司与乙公司未履行代扣代缴50%的罚款即480万。张三与李四将甲乙公司告上法院结果：法院栽定：合同有关税款条款约定无效，税款由其承担，也不能向甲乙公司追偿。,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,14、分期收款的处理,案例：某房地产开发企业将持有的项目公司甲公司的股权100%作价20000万转让乙公司，原投资成本（指公司注册成本）5000万，合同约定：分4期收款，2010年12月第一期收款5000万，以后每半年收款5000万，问收入如何确认？,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,税法依据,根据国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函201079号）第三条规定：“企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,税法依据,关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告 总局公告2010年第19号一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,第二部分：合同管理,一、纳税现实一方面：通过各种手段偷税。一方面：存在多交税的事实1、偷税被查导致的（主观故意）2、税务优惠没有利用导致的3、没有进行纳税筹划导致的4、适用税收政策错误导致的（非主观）二、税务管理制度缺失,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,思考的问题,1、关注企业的税务风险2、企业的税务风险从何而来？3、纳税义务是如何产生的？4、财务人员在纳税筹划与风险控制中的重要性与局限性,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,稽查应对情况分析,对于稽查局没有发现问题的几种原因分析1、企业确实没有问题。（基本上不存在）2、企业有问题被“协调”了3、企业有问题，但问题“情有可原”4、企业有问题，但税务稽查人员水平有限，没有发现问题。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,企业通病：税务管理上,1、合同在签订过程中财务人员基本不参与或很少参与或参与度不够深。2、税是财务部门的事件，跟我没有关系。3、对税务机关“迷信”“依赖”太深，信奉“关系能搞定一切”。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,目标及风险形成原因分析,一、目标：提高税务管理水平、完善税务管理制度、控制税务风险、降低税负。二、形成原国内部：管理上面的、财务人员水平、观众方面外部：税法太多且变化太快、税务机关的不作为或执法过头,集团：武汉：,合同在企业税务管理中的重要性,一、从税务稽查的角度来看以房地产开发公司为例：其合同通常是公司从事开发活动的基础和前提，而合同一旦签订、备案、履行，必将产生不可调整的纳税义务。而公司在签订经济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律风险，负责起草合同的律师或企业相关部门往往并不知晓税法是如何规定的。,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,集团：武汉：,一、从税务稽查的角度来看,而税务机关在稽查的时候会非常关注企业与往来单位之间签订的合同，会把合同、发票、资金流等合并起来分析，从而决定是否补税、罚款等。如：劳务合同与劳动合同,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,集团：武汉：,一、从税务稽查的角度来看,现实情况是：纳税人与税务机关的许多纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确，企业却很少关注合同双方涉税条款，如何在合同签订中引进税务管理机制，是企业管理中非常重要的一个关注点。,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,集团：武汉：,二、从企业的角度来看,1、企业老总以及负责签订合同的责任人在签订时往往会要求律师进行把关，要求律师对合同给予专业意见，而很少有企业要求注册税务师给予税务专业意见。2、企业一般会设有法务部、但没有税务部，税务部由财务部负责，而负责财务部的人并不一定懂税法。3、企业很多高管都认为“税”是财务部门的,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,集团：武汉：,二、从企业的角度来看,事件，所以在签订合同时都不会去关注合同条款中是否有税务风险。4、律师一般直接为总经理服务，而注册税务师一般为财务人员服务，没有办法为总经理服务，不能参与经营决策，不能控制业务流程，导致税务风险的增加。,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,集团：武汉：,三、从税收产生的本质来看,1、合同决定业务过程，业务过程产生税收 税务机关是永远不会相信企业的账。账是人为造出来的。税务机关只会相信公司的合同或相关的证明。公司的税收是由业务部门在做业务签合同的时候产生了税收。,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,集团：武汉：,三、从税收产生的本质来看,2、业务部门产生税收，财务部门反映和交纳税收。财务只是个税务核算和税款缴纳的作用。当业务部门业务做完后，发现有多交税问题，或者出现税收风险。这时到了财务，财务发现问题后，只能通过账来解决。在账上造假来遮盖前面发生的业务过程，设计出另外一种业务过程来达到少交税，规避风险的目的。,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,二、土地成本的确认,1、政府出让 2、接收投资（见案例分析）3、吸收合并 4、政府划拨 5、购买股权下土地成本的确认 6、支付中间费用方式下的土地成本,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,土地成本的确认,7、购买土地时取得财政返还土地成本确认（见案例）8、自有土地自挂自摘的土地成本的确认附案例分析（现场分析）9：以修路方式获得土地方式（见案例）10：以还建安置方式获得土地的（见案例）,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,土地成本的确认,11、法院拍卖方式 案例分析12、内部评估增值的处理 现场分析 13、在以承担债务方式收购国有单位拿地方式中，承担的债务尤其辞退福利可以计入土地成本吗？案例分析,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,1、投资入股的土地成本的确认,某房地产开发有限公司于2003年8月成立，注册资本金2000万，公司是由香港某公司（以下简称甲股东）以现金1000与某国有企业（以下简称乙股东）以土地作价1600万合资而成立（乙股东取得该土地时共支付了300万的出让金）。2005年3月，公司经研究决定利用该土地开发房地产项目，并依法向计委、建委、开发办等部门办理了相关报批手续（土地开发后续支出的相关费用100万）。2008年7月获得预售许可证开始销售，2009年12月全部销售完毕。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,分析,根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,分析,根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知 青地税函200947号,六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,青地税函200947号,投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,2：以修路方式获得土地方式,如某房地产开发公司应政府要求在某市A区修建一条马路共计花费2000万元，政府在B区给予一块土地，后进行开发。（二）对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。（2008年9月28日 鄂地税发2008211号）,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,3：以还建安置方式获得土地,城中村改造中开发与还建捆绑实施的项目，政府既不支付拆迁还建费用，又不实际收取土地出让金，而是通过房地产开发公司拆迁还建体现土地成本。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,案例分析,如：某房地产开发公司进行城中村改造，土地款没有支付，与政府合同约定：给企业的300亩土地中企业自行开发200亩，另外100亩土地由开发企业按政府要求进行建造，全部用于安置拆迁户，不再另外收取任何费用。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,4：取得土地补偿的成本确认,某房地产企业受当地政府的招商引资前去为大型国企职工的安居工程提供部分房屋的定向开发，约定土地价为70万一亩，如在招挂程序中超过部分由政府返还，最后一共的返还5000万，支付土地款为30000万。企业所得税的处理：土地增值税的处理：,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,企业所得税的处理,财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知（财税200987号）规定：一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,财税200987号,（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。北京国税规定：,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,土地增值税规定青岛地税,房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,5：法院拍卖方式,某房地产开发企业2009年1月通过法院拿到一块土地，支付给拍卖行佣金200万，支付给法院5500万。200万：发票：服务业5500万：法院开具的财政性事业单位收据。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山,合法有效凭证：,国家税务总局关于金融企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复（国税函200577号）财税200316号第四条规定的合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山,新营业税暂行条例,第十九条条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山,新营业税暂行条例,（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,6、在以承担债务方式收购国有单位拿地方式,甲房地产开发公司收购乙公司（为国有企业，面临破产，净资产为负，账面有效资产为一块土地，注册资本1000万）。约定：1、收购股权价100万2、偿还债务2000万。3、解决职工欠缴的社保费880万元。4、解决职工买断中所欠的费用820万元。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,延伸案例,房地产企业提问:在挂牌前我们按一定的价格进行收购，收购款包括：1、房屋拆迁货币补偿2、门面拆迁实物补偿3、停产停业搬运及损失费4、土地转让款乙方该宗土地转让交易过程中税赋由甲方承担。请就以上事宜给予建议：,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,延伸案例,1、上述各项是否可以全部确认为土地成本2、上述土地款与土地中心成交款不一致，以哪一个为土地成本确定金额。3、土地转让税赋由甲方承担，这句话是理解为营业税及土增，不包括企业所得税？4、契税的计税依据有文件明确 上述几项全部包括，而营业税及土增是不是会认定全部？：,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,一、合同开发协议与项目转让协议的税务差异点,1、合作开发的认定 法释20055号2、财务处理的注意事项3、纳税主体的确认4、合作方分回利润的纳税处理与风险5、合作开发与实质借款的区别6、项目转让的前提条件中华人民共和国城市房地产管理法 第三十九条,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,2、“合作”开发建房的相关税务陷阱-郑州某公司合作开发失败案例分析,2010年12月17日中国税务报-千万税款背后的阴谋 随着1265万元税款、罚款、滞纳金的足额入库，一场历时一年零四个月，牵动无数神经的闹剧，终于在威严的法律面前落幕了。河南呈翔（化名）置业有限公司的原法人代表曾伟（化名），尝到了机关算尽后失败的苦涩，也终将明白，等待他的除了千万元的税款之外，还有法律的严惩,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,案例,2009年4月，郑州市地方税务局税务违法案件举报中心来了一名特殊的举报人河南锐意（化名）置业有限公司（以下简称“锐意公司”）负责人。他的特别之处在于，他要举报的，竟是他们公司的项目合伙人河南呈翔（化名）置业有限公司（以下简称“呈翔公司”）。据举报人反映，他们与呈翔公司合作开发了某小区二期项目，呈翔公司在这一项目中涉嫌转让土地使用权，却少缴了应纳税款，并在举报材料中提供了双方签订的合作投资项目协议书及呈翔公司开具的收款凭证。线索清晰、证据详实。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,案例,经初步了解，河南呈翔置业有限公司主营业务房地产开发，税款交纳方式为自行申报纳税。2006年、2007年企业所得税、土地增值税、印花税的征收方式均为核定征收。随后，稽查人员结合举报线索，对该公司2006-2008年度地税税种交纳情况进行了检查，并初步查明，呈翔公司在2006年11月2007年11月以代偿银行贷款、项目合作风险金、项目投资款、房款、违约金。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,案例,、滞纳金、利息、税款等名目直接收取锐意公司各种款项共计4619.59万元。但上述款项均未在呈翔公司账簿凭证等财务资料中核算，也未按规定向税务机关申报缴纳税款。初步判定已涉嫌偷税。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,案例,2006年10月23日，呈翔公司（甲方）与锐意公司（乙方）签署了合作投资项目协议书共同开发涉案项目某小区二期。该协议书约定，合作双方在呈翔公司拥有土地使用权的一块土地上共同开发房地产项目，锐意公司负责投入建设资金并单独管理项目的运作。项目有关手续的审批和办理均以呈翔公司的名义办理。呈翔公司认为，甲乙双面开发的是“合作投资项目”，并未牵扯到土地的转让问题，因此也就不存在纳税义务。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,真相,原来，合作双方为达到逃避税款的目的，聘请律师精心炮制了一份所谓的合作投资项目协议书。除了在协议书的名字上玩文字游戏外，在合同的订立上也是精心设计、遮遮掩掩、煞费苦心。妄图以呈翔公司自行经营的假象掩盖双方土地使用权转让的事实。对锐意公司来说，签订这个合同无异于饮鸩止渴，虽然暂时迷惑了税务部门，却也为双方最终的矛盾埋下了定时炸弹，为自己的利益安全种下了苦果。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,真相,2009年4月，锐意公司向郑州仲裁委员会提出申请，就与呈翔公司合作中发生的纠纷及将该合作项目涉及的土地使用权过户到河南省锐意置业有限公司名下的要求申请仲裁。核心点在于：还没有开发就开发合作不下去了。,集团：武汉：,全国连锁 广州 深圳 武汉 厦门 海口 唐山 十堰 洛阳 咸宁,法院认定,司法仲裁的结果与办案人员对案件中经济事项的实质的认定基本相符。即，该案合作投资项目协议书中，甲方呈翔公司提供国有土地使用权，不承担经营风险，收取固定收益，其合同性质完全符合最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号