开发区土地集约利用评价规程技术要点.ppt

开发区土地集约利用评价规程技术要点,江苏省国土资源厅江苏省土地勘测规划院2014年8月,土地利用状况调查,2,评价类型划分,3,1,成果编制要求,5,6,土地集约利用潜力测算,4,土地集约利用程度评价,4,汇报提纲,评价对象、原则、方法和体系,第一部分评价对象、原则、方法和体系,概念内涵 开发区土地集约利用是以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。开发区土地集约利用评价是对开发区土地利用状况进行调查、分析，评价土地集约利用程度，测算土地集约利用潜力，制定针对性挖潜提升对策措施的过程。,第一部分评价对象、原则、方法和体系,评价目的 通过开展开发区土地集约利用评价，全面掌握开发区土地集约利用状况，促进土地节约集约利用，为开发区扩区升级和区位调整审核、动态监管、规划计划管理及有关政策制定提供依据。,开发区土地集约利用评价范围包括主区和发展方向区。主区为经国务院或省人民政府依法审批的开发区界线范围。发展方向区为主区以外属开发区管理机构通过代管等方式实际管辖且已建成的城镇建设用地范围和符合土地利用总体规划、城乡规划的未来发展用地空间。未划定发展方向区或发展方向区划定方案未通过审核的开发区，评价范围为主区。开发区土地集约利用评价对象为评价范围内的全部土地。,评价范围与对象,第一部分评价对象、原则、方法和体系,第一部分评价对象、原则、方法和体系,评价原则政策导向性原则综合性原则因地制宜原则,评价工作体系,制定针对性挖潜提升对策措施,工作程序与技术步骤,工业主导型开发区与产城融合型开发区,9,总体：定量评价与定性分析相结合、整体评价与典型分析相结合、外业踏勘与内业处理相结合的方法。用地调查：应在地籍调查、土地利用变更调查、地形测绘等成果基础上，结合实地踏勘、遥感影像或航片判识、座谈、问卷调查等方式开展。程度评价：应采用多因素综合评价法。其中，评价指标权重值的确定可采用特尔斐法，理想值确定可采用目标值法、经验借鉴法、专家咨询法等方法。,技术方法,第一部分评价对象、原则、方法和体系,评价时点：本轮评价时点统一为2013年12月31日；数据时点：用地数据，2013年的年末数据、历年数据或累计数据；工业（物流）企业固定资产投资总额，截至评价时点历年累计数据；开发区二、三产业税收总额、开发区工业（物流）企业总收入、开发区工业（物流）企业税收总额、开发区高新技术产业总收入、开发区高新技术产业税收总额，2013年全年数据；常住人口数据，2013年年末数据。数据要求：采用数据应与评价范围空间对应。,技术约定,第一部分评价对象、原则、方法和体系,分析资料间的相互关联性，明确调查的先后顺序，制定调查的时序和进度计划。除开发区依法审批的基本信息外，调查应分别针对主区、发展方向区开展。建立相关部门的联系人制度。有关填报数据结果应经相关行政主管部门确认。,调查组织,第二部分 土地利用状况调查,调查表准备：基本情况调查表（附录表F.1、F.2、F3）土地利用状况调查表（需要根据调查计划另行设计，以及附录表F.7）管理绩效、土地供应状况调查表（附录表F.7、F.10）典型企业调查表（附录表F.11）其他表格准备：附录表F.4、F.5、F.6、F.8、F.9等汇总统计表格，以及评价和潜力测算表格。,调查准备工作表格,第二部分 土地利用状况调查,工作底图：应采用覆盖评价范围、反映评价时点开发区土地利用状况的地籍图、地形图、土地利用现状图、航空遥感影像图等。工作底图的比例尺和内容应符合开发区土地集约利用评价制图规范要求。同时，收集准备城市规划图、供地图等相关图件。,调查准备工作图件,第二部分 土地利用状况调查,采用资料收集与实地调查相结合的方法。具体有各部门管理资料整理、实地踏勘、遥感影像或航片判识、访谈问卷等多种形式。应充分利用现有成果，收集各类资料，主要包括统计年鉴或报表、经济社会普查、土地利用调查，以及国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划等成果资料。在调查资料整理基础上，应开展数据校核工作。主区可采用更新调查方法，发展方向区采用初始调查方法。,调查方法,第二部分 土地利用状况调查,包括基本信息调查、用地状况调查、用地效益调查、管理绩效调查、土地供应状况调查和典型企业调查等。,调查内容,调查内容基本信息调查包括开发区名称、级别、审批类型、设立时间、审批单位、管理机构和地址、主导产业、土地面积、扩区或调整情况、经济社会发展及相关规划资料等。开发区主区、发展方向区范围界线,第二部分 土地利用状况调查,表F.1 开发区基本信息调查表(I),审批类型：1 经济技术开发区；2高新技术产业开发区；3 保税区；4 出口加工区；5 边境经济合作区；6 其他类型的国家级开发区；7 省级经济开发区；8 省级高新技术产业园区；9 省级特色工业园区,17,表F.3 开发区用地审批及调整情况调查表,调查内容用地状况调查,用地分类开发区土地利用状况分类（）按建设状况划分开发区土地利用状况分类（）按供应状况划分高新技术产业用地分类,第二部分 土地利用状况调查,表B.1 开发区土地利用状况分类表（I）按建设状况划分,20,表B.2 开发区土地利用状况分类表(II)按供应状况划分,21,高新技术产业用地：包括高新技术企业用地和创新、创业环境建设用地。其中，创新、创业环境建设用地需经当地负责高新技术企业认定的部门确认。一类高新技术产业用地：宗地完全为高新技术企业使用的土地，创新、创业环境建设用地。二类高新技术产业用地：宗地为高新技术产业与非高新技术产业或非产业用途混合使用的土地。二类高新技术产业用地应根据建筑面积分摊折算土地面积。,用地调查单元可分为宗地和地块。已供应国有建设用地（包括已建成城镇建设用地），以宗地为调查单元。尚可供应土地根据规划用途应区分为尚可划拨土地和尚可有偿使用土地，以地块为调查单元。已建成农村建设用地调查单元设置：首先，农村集体建设用地区分为已建成农村工矿仓储用地和其他已建成农村建设用地，前者以宗地为调查单元，其他已建成农村建设用地不需按宅基地等划分单元；然后，根据规划用途将农村集体建设用地进一步划分为地块单元。,调查单元,第二部分 土地利用状况调查,调查程序,已建成城镇建设用地，需明确各类用地的位置、范围、面积、用途、建筑基底面积、建筑面积等，其中，工矿仓储用地应调查建筑物构筑物基底、露天堆场和露天操作场地的总面积；未建成城镇建设用地，需明确已建成农村建设用地的位置、范围、面积、用途等，明确其他未建成城镇建设用地的位置、范围、面积、权属和开发状况；不可建设土地，需明确河湖及其蓄滞洪区土地，自然、生态保护区土地和其他不可建设土地的位置、范围、面积、权属等，并说明其确认依据。,调查内容,已供应国有建设用地分为划拨土地和有偿使用土地。调查中需明确各类用地的位置、范围、面积、用途、供应时间、供应方式、招标拍卖挂牌情况、使用年限、土地使用者和规划用途；尚可供应土地，需明确位置、范围、面积、权属和规划用途等；不可供应土地，需明确位置、范围、面积和权属等；高新技术产业用地的位置、范围、面积、类型等。,调查内容,第二部分 土地利用状况调查,在数据来源不同或工作底图不同的情况下，可以采用不同的调查程序。在土地利用状况调查过程中，应首先区分不可建设土地（不可供应土地）；采用供地图做底图时，宜先按照供应状况，区分已供应国有建设用地和未供应土地；采用影像图等做底图时，宜先按照建设状况，区分已建成土地和未建成土地。然后再根据用地分类进行细分调查。,调查程序调整,第二部分 土地利用状况调查,调查内容用地效益调查,用地效益调查主要针对评价范围内已建成城镇建设用地、工矿仓储用地和高新技术产业用地的投入产出情况及人口承载水平开展调查，包括：开发区常住人口、二三产业税收总额、工业（物流）企业固定资产投资总额、工业（物流）企业总收入、工业（物流）企业税收总额、高新技术产业总收入和高新技术产业税收总额等。,第二部分 土地利用状况调查,表F.2 开发区基本信息调查表(II),29,调查内容管理绩效调查,主要包括闲置土地的位置、范围、面积、使用者、用途、获得使用权时间、认定为闲置土地的时间等。闲置土地：截至评价时点，依照闲置土地处置办法（国土资源部令第53号）中的规定，认定为闲置土地的项目用地。,第二部分 土地利用状况调查,30,调查内容土地供应状况调查,主要针对评价范围内历年供应土地面积、历年供应工矿仓储用地面积开展调查。,第二部分 土地利用状况调查,表 F10 开发区土地供应情况统计表,调查内容典型企业调查,主要针对评价范围内典型企业的基本情况、投入产出状况、用地状况、建设情况等开展调查。,第二部分 土地利用状况调查,第二部分 土地利用状况调查,表F.11 开发区典型企业情况调查表,33,典型企业选取原则和方法,典型企业的选取原则：应结合开发区的定位和发展方向，从主导产业中优先选取企业；主区和发展方向区内的典型企业原则上应分别不少于10家；选取的典型企业注册和生产均应在评价范围内。典型企业的选取方法：应选取各主导产业总收入或总产值排名前三名的企业作为典型企业，当主导产业企业总数不足10家时，应从非主导产业中选取总收入或总产值靠前的企业进行补充；当评价范围内企业个数不足10家时，应将全部企业作为典型企业进行调查。,第二部分 土地利用状况调查,调查数据来源,开发区基本信息：开发区管委会土地利用数据：土地部门（建设部门）、科技部门、遥感影像判读、实地调查开发区常住人口：开发区统计部门，上级统计部门和公安机关，实地调查；数据自上而下控制。二三产业税收总额、工业（物流）企业固定资产投资总额、工业（物流）企业总收入、工业（物流）企业税收总额、高新技术产业总收入和高新技术产业税收总额：开发区统计部门。建筑工程状况数据：土地部门、遥感影像解译、实地调查典型企业数据：问卷调查、座谈、实地调查,第二部分 土地利用状况调查,数据处理原则,用地调查过程中获取的经济数据应符合空间对应原则。（1）二、三产业税收总额应与评价范围内已建成城镇建设用地空间对应；（2）工业（物流）企业固定资产投资总额、工业（物流）企业总收入、工业（物流）企业税收总额应与评价范围内工矿仓储用地空间对应；（3）高新技术产业总收入、高新技术产业税收总额应与评价范围内高新技术产业用地空间对应。对于总部经济或者评价范围内注册、评价范围外生产等情况，需在进行数据剥离后，将评价范围内地块相应投入和产出计入。,第二部分 土地利用状况调查,数据剥离方法,1.当存在宗地被开发区边界切割的情况，可遵循比例分配原则，按照界线内外用地比例进行数据剥离，即以宗地在评价范围内面积占宗地总面积的比例，乘以宗地总用地面积、经济数据、人口数据、建筑数据，计算获得评价范围内该宗地的用地、经济、人口、建筑数据。评价范围内该宗地的用地、经济、人口、建筑数据=（宗地在四至范围内的面积/宗地总面积）x 宗地总用地面积、经济数据、人口数据、建筑数据2.当宗地在评价范围内的用地比例达到3/4以上时，该宗地的经济、人口、建筑数据允许全部计入，并在数据库该宗地备注中予以注明。,第二部分 土地利用状况调查,分为工业主导型开发区和产城融合型开发区。,评价类型,第三部分 评价类型划分,划分依据开发区主区内工矿仓储用地、住宅用地占已建成城镇建设用地的比例状况。,数据基础开发区用地调查得到的开发区主区内的工矿仓储用地、住宅用地、已建成城镇建设用地面积。,开发区主区内工矿仓储用地占已建成城镇建设用地的比例30%且住宅用地占已建成城镇建设用地的比例25%的，划为工业主导型开发区；开发区主区内工矿仓储用地占已建成城镇建设用地的比例30%或住宅用地占已建成城镇建设用地的比例25%的，划为产城融合型开发区。保税区、出口加工区、保税港区、保税物流园区、综合保税区等海关特殊监管区域统一划定为工业主导型开发区。,划分标准,第三部分 评价类型划分,城市用地分类与规划建设用地标准,城市建设统计年报（1982-1999）和中国城市建设统计年鉴（2001-2008）数据显示：工矿仓储用地占我国城市建设总用地的比例在23%31%，居住用地占城市建设总用地的比例在28%34%。,第三部分 评价类型划分,根据不同评价范围（主区和发展方向区）和评价类型（工业主导型和产城融合型）设定；包括土地利用状况、用地效益和管理绩效等三个方面，分为目标、子目标和指标三个层次；工业主导型开发区主区有10个指标，发展方向区有9个指标；产城融合型开发区主区有7个指标，发展方向区有6个指标；未划定发展方向区、发展方向区划定方案未通过审核、发展方向区内无已建成城镇建设用地的开发区不开展发展方向区土地集约利用程度评价。,评价指标体系,第四部分 土地集约利用程度评价,工业主导型开发区土地集约利用评价指标体系,42,产城融合型开发区土地集约利用评价指标体系,43,评价范围、目标、子目标、指标的权重值应在01之间，各评价范围权重值之和、同一评价范围下的各目标权重值之和、同一目标下的各子目标权重值之和、同一子目标下的各指标权重值之和都为1；同一开发区的主区和发展方向区的相同目标、子目标、指标的权重值应保持一致；未划定发展方向区、发展方向区划定方案未通过审核、发展方向区内无已建成城镇建设用地的开发区，主区评价权重值为1，发展方向区评价权重值为0；评价范围权重统一；目标、子目标的权重值规定了相应区间。,指标权重确定,第四部分 土地集约利用程度评价,44,理想值为开发区土地集约利用各评价指标在评价时点应达到的理想水平；理想值应依照节约集约用地原则，在符合有关法律法规、国家和地方制定的技术标准、土地利用总体规划和城乡规划等要求的前提下，结合开发区实际确定；理想值原则上应不小于现状值；理想值确定时，应保证其测算空间范围与指标现状值空间范围相一致；采用相关技术标准作为理想值确定依据时，应保证指标理想值与相关技术标准在数据口径等方面相一致。,指标理想值,第四部分 土地集约利用程度评价,目标值法经验借鉴法专家咨询法,指标理想值确定方法,第四部分 土地集约利用程度评价,46,方法使用要点,目标值法（1）宏观层次：目标值法是指根据区域和开发区的国民经济和社会发展规划等目标，结合土地利用总体规划、城市规划、有关用地标准、行业政策等，分析判断开发区土地利用应达到的“理想状态”。（2）微观层次：在整体分析开发区土地集约利用状况的基础上，结合具体地块的用地状况分析，找出开发区土地集约利用的潜力，从而确定指标理想值。,第四部分 土地集约利用程度评价,经验借鉴法：比较分析其他开发区土地节约集约利用经验，确定指标理想值。在经验借鉴法运用过程中，应注意：（1）为克服开发区之间的发展水平、所处区位、功能定位、产业结构等方面的差异，宜选择情况相近或相似的对象进行参照；（2）所指标数据应注意空间口径、数据口径、指标涵义等的可比性。,方法使用要点,第四部分 土地集约利用程度评价,专家咨询法 选择一定数量的专家，提供相关材料，咨询确定指标理想值，咨询专家应熟悉城市、开发区经济社会发展和土地利用状况，具有代表性，人数为1040人。向专家提供开发区背景介绍、评价指标体系和内涵、评价时点的有关说明、指标现状值，以及采用目标值法、经验借鉴法等测算获得的理想值参考值、相关技术参数等；请专家填表，判断指标理想值，以均值法、众数法、极值法等方式汇总整理专家意见。专家咨询既可以咨询指标理想值，也可就相关参数进行咨询。例如：咨询工矿仓储用地应达到的的最低建筑系数、建筑密度等。以专家咨询得到的参数，采用目标值法测算得到指标理想值。,方法使用要点,第四部分 土地集约利用程度评价,应采用多方法综合判断，不宜完全独立使用专家咨询法,方法使用要点,第四部分 土地集约利用程度评价,确定方法参考,第四部分 土地集约利用程度评价,指标标准化正向指标标准化,负向指标标准化,第四部分 土地集约利用程度评价,52,土地利用集约度分值计算,子目标分值计算：目标分值计算：评价范围分值计算：综合分值计算：,第四部分 土地集约利用程度评价,53,土地集约利用潜力类型扩展潜力：现实存在结构潜力：调整结构，产城融合型开发区不测算结构潜力。强度潜力：差距换算，工业主导型开发区强度潜力根据工业用地综合容积率、工业用地建筑系数、工业用地固定资产投入强度、工业用地地均税收测算。产城融合型开发区强度潜力根据综合地均税收测算。管理潜力：处置增加,第五部分 土地集约利用潜力测算,54,土地集约利用潜力测算,扩展潜力：统计尚可供应土地(QE)和尚可供应工矿仓储用地面积(QE21)结构潜力：强度潜力：管理潜力：,第五部分 土地集约利用潜力测算,55,尚可供地年数测算,尚可供地年数测算：尚可供地年数测算：,发展方向区内尚无已供应国有建设用地的，不推算发展方向区的尚可供地年数；开发区设立不足三年的，按照实际供地年份的年均供应土地和工矿仓储用地面积计算；开发区设立不足五年的，按照实际供地年份的年供应土地和工矿仓储用地面积最大值计算。,第五部分 土地集约利用潜力测算,56,成果类型,第六部分 成果编制要求,成果报告：工作报告、技术报告、专题报告成果图件基础资料汇编数据库,成果内容工作报告,评价工作目的和意义工作依据任务与内容技术思路组织领导与人员构成工作进展与经费使用情况工作成果成果检查情况工作经验以及相关建议,第六部分 成果编制要求,成果内容技术报告,开发区概况。概述开发区区位、自然条件、发展历程、经济社会发展情况、代管情况及发展规划，重点说明经依法审批界线的用地范围、面积及其变化等基本情况。土地利用状况调查分析。应针对开发区评价整体、主区、发展方向区分别开展，并对主区、发展方向区的相关情况进行对比分析。,第六部分 成果编制要求,成果内容技术报告,评价结果分析。主要阐述开发区评价整体、主区、发展方向区的土地集约利用水平，对主区土地集约利用状况变化和主区、发展方向区土地集约利用状况对比等情况进行分析，明确开发区在集约用地方面存在的主要问题和产生原因。,特殊情况说明与分析。应对调查评价工作中涉及的数据采集与处理、数据整合与转换、理想值确定依据、评价结果异常以及其他需要解释的情形进行说明与分析。,第六部分 成果编制要求,几点说明,矢量成果图件坐标系统一为“西安80坐标系”；省内组织进行评价成果审核、汇总分析，有关要求将在“开发区土地集约利用评价成果省级审核与汇总分析”项目实施方案论证时，统一下达；部将组织对省级审核成果进行抽检；本轮仍将继续下发评价成果数据填报软件和质量检查软件。,第六部分 成果编制要求,谢谢！,江苏开发区评价QQ群：83680069江苏省土地勘测规划院 电话：025-83398584,