赣州市场调研报告课件.ppt

.,赣州市场调研报告,.,PART1,.,城市概况城市介绍,赣州在江西省在的行政区位,赣州为江西省第二大城市，省域副中心城市，是江西省面积最大、人口最多的地级市，下辖3个市辖区、14个县、1个县级市，拥有4个国家级开发区和1个综合保税区；全国区域性综合交通枢纽，东临福建龙岩、西接湖南郴州、北承江西吉安、南启广东梅州河源韶关，是赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市。全国稀有金属产业基地和先进制造业基地、原中央苏区振兴发展示范区、红色文化传承创新区和著名的红色旅游目的地；2012年6月，国务院正式出台国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见，赣南苏区振兴发展上升为国家战略，赣州在全国的战略地位凸显，赣州因此成为中部首个执行西部大开发税收政策的城市。,江西省第二大城市，面积最大，人口最多，赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市。,.,城市概况经济概况（GDP）,赣州市为江西省经济第二大市，增速位列第一，近5年均处于一个高速稳定的增长状态。,赣州市2017年GDP达到2524亿元，首次突破2500亿元大关，在江西省11个地市中排名第二位，整体增速达到9.5%，位列11个地市中的首位；赣州近5年国民经济总值保持一个稳定的高速增长状态，增速均超过9.5%；,数据来源于历年统计公报,.,城市概况经济概况（产业）,目前赣州市三大产业占比中，一产占比相对较大，赣州旅游业发达，2017年底旅游总收入达到794.94亿元。,从城市三产占比来看第一产业（农业）仍然有较大占比（脐橙、卷烟等），在产业优化的过程中，第三产业逐年增加，截止2017年底达到44.1%，发达的农业、优质的自然环境以及伟大的红色背景为赣州带来旅游总收入达到794.94亿元（约占2017年GDP的31.5%）；赣州市支柱产业有稀土钨矿开采加工、南康家具、赣南脐橙等；,数据来源于历年统计公报,.,城市概况经济概况（固投）,固定资产投资总额基本与全市GDP保持一致，而房地产投资总额在固投中占比逐年下降。,数据来源于历年统计公报,赣州市固定资产投资总额基本与全市的GDP保持一致，增速逐渐放缓，固定资产投资对GDP具有直接或间接的拉升作用；房地产投资增速在2015年后快速放缓，占固定资产投资总额的比例也是逐年下降，截止2017年底房地产投资总额占固定资产投资总额的12.3%，这对后期赣州市房地产市场平稳健康发展具有一定保障作用；,.,城市概况经济概况（居民收入）,城镇及农村居民可支配收入均相对较低，但是增速处于全省前列。,数据来源于赣州市历年统计公报,截止2017年底赣州市城镇居民可支配收入29567元，农村居民可支配收入9717元（唯一一个低于万元大关的），在江西各地级市中均处于末位，但增长速度保持较快，增速处于前列；,.,城市概况城市人口,赣州市是一个人口外流型城市，截止2017年底常住人口860万人，城市化率仍不足50%，后期有巨大潜力。,赣州市截止2017年底户籍人口达到974.3万人，常住人口860.3万方，是一个人口外流型城市（地处四省交界），每年有大量人口往广东、福建、浙江等地流动，到2017年底常住人口的城镇化率仍不足50%，后期有较大成长空间；各县市人口排名来看，于都县人口达到110万人，而中心城区（章贡区、南康区和赣县区）目前户籍人口总和达到222万人；,数据来源于赣州市统计年鉴,.,赣州高铁西站预计2019年底建成通车，大大缩短赣州与周边核心城市的通勤时间，加速经济交流和发展。,“八横八纵”高速铁路网（赣州区位）,赣州1小时、2小时高铁经济圈,城市概况城市交通(高铁),国家高速铁路网“八横八纵”中，横向厦渝通道、纵向京港澳通道（昌吉赣专线、赣深专线）途径赣州，未来高铁建成通车，两小时内可达深圳、厦门、南昌和长沙；赣州西站目前正在建设中（初期4台8线），预计2019年底建成投入使用，且距离赣州黄金机场约4km，基本可以实现高铁、飞机无缝对接；,.,城市概况都市区总体规划,以赣州中心城区为核心辐射周边县区，形成赣南重要的都市区；,赣州都市区范围包括：章贡区、南康区、赣县、上犹县、兴国县、于都县、信丰县、崇义县、大余县和赣州开发区，总面积2.01万平方公里。,到2015年，初步形成赣州中心城市同城化发展格局，特大城市发展框架基本建立；都市区综合承载能力显著增强；都市区整体的社会经济、生态环保等指标位居全省都市区、城镇群发展前列。到2020年，建立起辐射带动赣南苏区振兴发展的都市空间体系，建成全国重要的稀土与钨产业基地、先进制造业基地和特色农产品深加工基地，承接产业转移示范区和城乡统筹发展示范区。到2030年，将赣州都市区建设成为我国东南部地区的新兴开放高地和重要增长极、赣江源头地区的生态文明建设示范区和城乡一体化发展先行区。,都市区发展目标,.,城市概况中心城区空间结构规划,“一带、三轴、六区”的城市空间发展总体结构，综合一体化发展来提升城市的集聚效能和综合服务水平。,一带：为沿江文化旅游功能发展带；三轴：分别为国家级产业拓展轴、都市服务拓展轴、新兴功能拓展轴；六区：赣州古城文化振兴区、蓉江新城现代服务业聚集区、北部高端产业聚集区、南康产业聚集区、赣县产业聚集区、上犹生态休闲旅游区；中心城区一体化发展：章贡区、南康区、赣县、上犹和赣州开发区的同城化发展，逐步实现公共服务一体化、城乡住区一体化、产业发展布局一体化、都市绿网一体化、综合交通一体化、市政基础设施一体化、城市风貌特色一体化。,.,城市概况棚改政策及计划,赣州市2018年度全市棚户区改造开工目标任务，围绕服务民生、改善民生，提出“三年棚改两年完成“；2018年度全市计划棚户区改造开工目标任务为47114套，其中：城市棚户区46946套（含国家任务37613户、市追加计划9333户）、国有垦区危房168套；全市棚户区住房改造基本建成任务为33705套。其中：中心城区14978套，全市发放城镇住房保障家庭租赁补贴11949户。,赣州市2018年棚改计划,2018年棚改完成情况（截至5月）,截至2018年5月底，赣州市2018年城市棚改新开工36039套，开工率76.77%（其中包含市追加任务开工4816套），暂列全省第一；2015年至2017年实施第一轮三年棚改期间，赣州市坚持以人为本、让利于民，完成棚户区改造62879户，其中推行棚改货币化安置、力促房地产去库存；2017年下半年赣州市便启动了2018年的棚改融资工作，赣州市申报2018年棚户区改造项目贷款237亿元（截至7月底），已批复100亿元，已到位50亿元。同时，全市提前启动了2019-2020年棚改融资工作，拟争取贷款330亿元。,.,城市概况特色小镇建设,江西省第一批特色小镇创建名单中，包含30个省级特色小镇、4个第一批全国特色小镇和10个推荐上报的第二批全国特色小镇名单，其中省级特色小镇赣州市共有5个小镇上榜，其中包括：上犹县陡水镇、南康区家居小镇、信丰县赣南脐橙小镇、章贡区赣南金融小镇、大余县丫山运动小镇，另外赣州市全南县南迳镇、赣州市宁都县小布镇、赣州市龙南县武当镇三个小镇被推荐上报全国第二批特色小镇名单；赣州市新型城镇化攻坚战领导小组办公室组织召开了2017年全市特色小镇建设工作布置会，会上提出2017年每个县（市、区）争取启动至少一个特色小镇建设，2020年前，争取在全市创建40个左右特色小镇（含建制镇和不同于建制镇、产业园区的创新创业平台），在全市范围内打造一批产业特色鲜明、体制机制灵活、人文气息浓厚、生态环境优美、社区功能完善、示范效应明显的特色小镇；2017年7月19日，赣州市公布第一批20个市级特色小镇，其中8个以建制镇为创建对象的特色小镇分别是：宁都小布茶香小镇、全南南迳芳香小镇、上犹陡水漫生活小镇、瑞金沙洲坝红井小镇、龙南武当玫瑰小镇、寻乌南桥青龙岩小镇、定南鹿湖开花小镇、赣县江口滨江花园小镇；12个以创新创业平台为创建对象的特色小镇分别是：南康家居小镇、赣南脐橙小镇（信丰县）、龙南虔心小镇、赣南金融小镇（章贡区）、大余丫山运动休闲小镇、安远三百山小镇、石城大畲温泉小镇、崇义君子谷小镇、会昌风景独好小镇、兴国康养小镇、赣州新能源汽车小镇（经开区）、于都长征源小镇；2018年6月15日，赣州市公布第二批11个市级特色小镇，其中3个以建制镇为创建对象的特色小镇是信丰县大塘埠镇、石城县小松镇、宁都县石上镇；8个以创新创业平台为创建对象的特色小镇是会昌县和君教育小镇、章贡区蘑菇小镇、赣县区帆船小镇、寻乌县东江源温泉养生小镇、全南县双龙谷教育小镇、宁都县梅江运动小镇、蓉江新区园艺小镇、定南县足球小镇；,赣州特色小镇规划及建设进程,.,城市概况特色小镇建设,赣州市已有特色小镇名单,目前赣州市已有特色小镇31个，其中3个国家级（龙南县武当玫瑰小镇最终落选全国第二批特色小镇）、5个省级、23个市级，已做到每个县市区都有一个特色小镇项目目标；赣州市委、市政府联合出台关于加快特色小镇规划建设的实施意见：1、市级特色小镇原则上3年内要完成固定资产投资5亿元左右，省级特色小镇要完成固定资产投资10亿元左右，国家级特色小镇要完成固定资产投资20亿元左右，以上投资额均不含住宅和商业综合体项目投资；2、入选创建国家级、省级、市级特色小镇名单后，市财政每年按每个国家级、省级、市级特色小镇分别安排1000万元、800万元、200万元的奖补资金；3、财税支持方面，积极协调引导国家开发银行、中国农业发展银行等通过多元化金融产品及模式，对特色小镇和相关企业给予国家专项建设基金和长期低息融资支持，鼓励引导其他金融机构积极参与；,.,城市小结,概况：江西省最南部城市，市域面积最广，是江西省第二大城市，江西省省域副中心城市；经济：赣州市经济总量排名江西省第二，仅次于南昌，且保持高速发展，近几年增速一直处于江西省前列，整体城市农业较为发达，目前三产占比中一产占比依然超过13%，由于总体面积广、人口多，单体经济较为落后，处于全省末位；人口：整体户籍人口截止2017年底达到974万人，常住人口人口860万人，整体工资水平较低，又处于四省交界处，是一个典型的人口外流型城市，常住人口城市化率不足50%；规划：以章贡区、赣县区、南康区为都市中心区为核心，辐射周边各县市，形成赣南都市区，也是赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市；交通：目前主要交通枢纽以赣州火车站（速度慢）、赣州黄金机场（航班班次较少），对外连接的通勤速度以及客货运送量不能同时保证，到2019年底赣州高铁西站将通车，届时将大大提升赣州与南昌以及沿海发达城市的通勤速度与质量，从而来促进区域的经济发展；棚户区改造：赣州是江西省最早进行棚户区改造的城市，2018-2020年赣州市第二轮棚户区改造工程，以围绕服务民生、改善民生为核心，提出“三年棚改两年完成“；特色小镇建设：赣州市目前江西省特色小镇最多（共31个）的城市，包含3个国家级、5个省级、23个市级，已做到一县（市、区）有1个特色小镇项目的全覆盖，政府在规划设计、土地、人才引进、金融政策等各个方面对特色小镇建设形成扶持，计划到2020年争取创建40个特色小镇；,.,PART1,.,市场政策,中心城区限购政策加强，信贷政策差别化处理，控制土地价格并对商品住房价格实行指导联动机制；,.,中心城区土地市场,经历14、15年土地市场低迷，16、17年迎来市场爆发，大型房企不断落子赣州；,2016年以来摆脱市场低迷期，土地成交量和成交价格均出现大幅提升，其中2017共计成交57幅土地，累计规划建筑面积493万方，平均成交楼面价2904元/，为历年最高，而2018年前7个月主城区已成交33幅涉宅用地，规划建筑面积398.6万方；大型房企如恒大、中海、华润、碧桂园等争相拿地，2018年8月24日龙湖以总价4.8亿竞得南康区宅地，首入赣州；,数据来源于中国指数研究院,.,中心城区市场,经历2014-2015两年市场低迷，2016年以后市场迎来爆发，量价齐升，2018年7月份均价突破万元大关；,数据来源于中国指数研究院,14-15年市场出现低迷，2015年整体成交均价出现下滑；赣州市2016年住宅成交量达到267.3万方，为历年最高，其中10月份单月成交量达到41.06万方，2017年受到供应量不足，成交量出现下滑，但价格出现大幅提升，达到8791元/，较2016年上涨20.5%，到2018年1-7月份主城成交均价达到9580元/，其中7月份成交均价首次突破万元大关；,.,住宅市场（成交排行榜）,本土企业在开发水平和速度上都相对较差，大型房企逐渐吞噬赣州市场份额；,中海国际社区和恒大帝景在单项目销售金额上均超过了20个亿，其中中海国际社区年去化套数超过3000套；根据2017年赣州市中心城区总销金额和总销面积排行榜来看，大型房企占据绝大多数市场份额，随着市场发展本土企业无论在开发速度还是开发水平上都远远落后于大型房企，后期还将有更多大型房企进驻赣州市场；,.,市场板块划分,主要划分为6大板块，其中章江新区为核心区，开发区和蓉江新区次之，南康区目前相对独立板块；,章江新区：赣州中心城区核心板块，汇聚高端商业、办公、住宅，也是目前赣州商品房价格最高区域；老城区：为河套老城，赣州市人文气息最为浓厚的板块，可开发土地量较少；蓉江新区：赣州市中心区未来核心发展区域之一，属于城市向南扩展的首要发展区域；开发区：汇集赣州黄金机场、赣州高铁西站等大型交通配套，未来赣州对外连接的桥头堡；南康区：产业聚集地之一，由原南康市撤市城区；赣县区：产业聚集地之一，由原赣县区撤县城区；,.,全市典型项目章江新区,第五大道,章江新区为赣州市市场核心板块，目前区域内高层均价在12000-13000元/；洋房均价15000元/，区域内目前呈现一房难求状态，基本开盘即售罄；,.,章江新区典型项目中海天玺,项目动态,典型户型,标准层 144 4-2-2,首层 150 4-2-2,项目周边 公园环绕，生态公园、万象城等重要配套，生活交通便利；项目于5月份首开，多次加推，客户需求量较大，开盘基本售罄，共推售304套，目前剩余少量房源；项目客户主要以赣州县市客户为主占比60%，主城区改善客户占比40%；,.,章江新区典型项目保利联发康桥,项目动态,典型户型,92 3-2-1,171 4-2-2,项目物业类型以高层+小高层+商务公寓为主，由7栋高层楼，4层小高层，2栋商务公寓组成；保利联发康桥为保利地产“尊居”系产品，而康桥系产品更是严苛选址，城市CBD区域、一线临江景观、稀缺资源型配套三大元素缺一不可；项目于2017年12月26日首开，截止目前分三次推去894套住宅房源，开盘即售罄；,.,章江新区典型项目第五大道,项目动态,典型户型,第5大道普通住宅产权为70年,商住公寓产权为40年,LOFT产权为40年,住宅底商产权为70年；住宅前期高层均价11000元/，接下来将加推6.6m挑高LOFT公寓产品；商业综合体内铺一楼折后价30000元/，总价30-60万（街铺除外）；二楼折后价20000元/，总价20-50万；三楼折后价13000元/；,挑高公寓70,挑高公寓90,.,全市典型项目蓉江新区,目前蓉江新区在售项目并不多，且主要开发区域以临江部分，与章江新区仅仅一江之隔，同时可以享用章江新区的配套，目前区域内高层在售均价11000元/，洋房在13000元/；,.,蓉江新区典型项目正荣碧桂园悦玺,项目动态,项目占地约6万平米，总建筑面积约15万平米，容积率为2.0，绿化率达35%，建筑密度为18.5%，是低密的宜居住宅生活区。规划有11-24层的低密小高层、高层产品，通透采光、布局方正，分区细微，私属电梯归家礼仪，打造全龄乐活休闲体系，结合社区智能安防系统，让建筑的生态和智能科技精妙融合；项目目前正处于前期宣传，具体信息暂未公开；,.,蓉江新区典型项目碧桂园联发蓉江府,项目动态,典型户型,项目由碧桂园和厦门联发集团共同打造，由高层、洋房和LOFT公寓产品组成；项目可享受商圈成熟配套;区域内拥有赣南大学城的教育资源，人文气息浓郁;未来蓉江新区将成为赣南地区优质教育资源的集散地；公寓部分（天荟公馆），4.2m挑高公寓主力面积36-68，在售均价8500元/；,104 3-2-1,120 3-2-2,.,全市典型项目开发区,开发区板块主要分为两部分，西北角和高铁新城，西北角目前在售高层8500元/，洋房9500元/，高铁新城板块目前以绿地为代表，高层均价7600元/，洋房均价8500元/；,.,开发区典型项目绿地赣州城际空间,项目动态,典型户型,项目规划占地面积约2270亩，总建筑面积近300万平方米，总超过260 亿元，是集国际会展、会议、高层地标、星级酒店、智慧商务、缤纷商业、理想居住“七位一体”的综合城；一期首开住宅部分，3个月蓄客去化1000套左右，集中开盘500套，一周后又加推500套，均开盘即售罄，县市客户占比70%；,高层96 3-2-1,洋房123 3-2-2,.,开发区典型项目中海左岸岚庭,项目动态,典型户型,中海左岸岚庭，位于东江源大道与香江大道交汇处，是章江新区、老城区、经开区三区交汇位置，同时也是赣州文化、居住和商务核心交汇的繁华之地；项目目前正处于蓄客阶段，预计9月底，10月初首开，蓄客情况较好；,110 3-2-2,140 4-2-2,.,全市典型项目老城区,老城区土地稀缺，开发项目的体量均较小，且主要集中在老城区东南侧，目前高层均价 9500元/，洋房均价11000-12000元/；,.,老城区典型项目中梁华董国宾府,项目动态,典型户型,中梁华董国宾府是由中梁地产和华董(中国)强强联手，位于赣州市河套老城区内，西临拜将台路，北邻龙都大道，南邻栎木坑路，拥有典雅的新亚洲风格建筑外观和独具特色的现代风格园林，主打高层和多层洋房产品，享受 的居住体验，打造品质社区；住宅部分基本售罄，目前在售沿街底商；,96 3-2-2,138 4-2-2,.,老城区典型项目华润万橡公馆,项目动态,典型户型,华润万橡公馆，坐落于河套城区，以客家院落文化为设计灵感，运用新中式建筑风格，传承中式住宅的神韵和精髓，匠心构筑低密都市人文院墅；项目一共规划4栋高层、4栋洋房，主力面积以121-163，目前已推售2栋高层，均价9300元/；,121 3-2-2,143 4-2-2,.,全市典型项目南康区,南康区板块相对独立，距离赣州市核心区相对较远，目前区域内本土开发商高层毛坯均价7500元/，如恒大、碧桂园大型开发商高层精装均价10000-10500元/；,.,南康区典型项目赣州恒大城,项目动态,典型户型,恒大城，规划由18栋阔景高层和11栋电梯花园洋房，配备建筑面积约2600独栋会所、十二班社区幼儿园、室内外双泳池等私享配套；项目2018年4月份首开，共计784套精装高层住宅，售价达到10000元/，价格高于区域内其他高层住宅项目售价；,96 3-2-1,140 4-2-2,.,南康区典型项目碧桂园正荣天麓,项目动态,典型户型,项目总占地238.47亩，建筑面积381546平米，规划住户2300户，容积率为2.40，建筑密度21.5%，绿地率达35%。小区设有西北面两个出入口，自带10500方商业满足 生活所需；是一个低密度、高舒适度的智能社区。,117 3-2-2,142 4-2-2,.,全市典型项目赣县区,赣县区目前毛坯高层均价8500/，临江项目，拥有滨江景观资源，存在溢价空间，高层毛坯可以达到9000-10000元/；,.,赣县区典型项目融信海亮榕玺台,项目动态,典型户型,项目是由融信集团、海亮地产以及越秀地产三大品牌房企携手开发，规划3栋阚江高层、9栋全景洋房；北辰高层毛坯均价8800元/，观江高层毛坯均价10000元/，全景洋房毛坯均价11000元/；,110 3-2-2,127 4-2-2,.,赣县区典型项目华润万橡府,项目动态,典型户型,华润万橡府全系新品推出，多样化的户型选择，建面约89-143平米三至五房瞰景高层，山水洋房，合院传家墅，构筑城市低密栖居地；项目紧邻已建成的梅林湿地公园，内外部景观相结合，形成内外皆是园；,89 3-2-1,133 4-2-2,.,市场小结,市场政策：中心城区限购政策加强（限购），信贷政策差别化处理（限贷），并进行商品房政府指导价格（限价）；土地市场：经历14、15年后市场低迷，16、17年土地市场迎来爆发，18年后土地市场持续火热，大型开发商仍然在不断进入赣州市场；住宅市场：跟随一级市场情况，住宅市场自16年持续保持火热，核心置业板块（章江新区、蓉江新区、开发区和老城区）优质项目仍然呈现一房难求状态，价格受到政府指导，整体保持稳定；商业市场：赣州中心城市商业市场存量较大，普通商业产品投资回报率太低，出现较多住宅项目社区底商难去化情况，有品牌引入的大型综合体项目情况相对较好，因此政府出台商业办公公寓产品可落户，但整体改观较小；客户情况：根据各个项目销售情况，目前在中心城区置业客户主要以周边县城客户为主（占比70%），赣州中心城区客户占比约30%，且均为刚需自住或改善自住为主；,