第四章房地产开发ppt课件.ppt

第四章房地产开发法律制度,第一节房地产企业设立与资质等级管理第二节房地产开发流程及相关法律规范,没有房地产就没有新中国，没有房地产就没有新中国。房地产，它辛劳占耕地；房地产，它一心谋暴利。它指给了富豪圈钱的门路，它引导政府走向豪奢。它坚持了疯涨八年多，它改善了官员的生活；它构建了升官GDP，它收取了税费好处多。没有房地产就没有新中国，没有房地产就没有新中国！,第一节房地产企业设立与资质等级管理,一、企业设立的条件 见书P113企业是以营利为目的的经济组织讨论：房地产企业是否应流着道德血液？企业的分类：有限责任公司、股份有限公司二、资质等级及经营范围 见书P118一级资质、二级资质、三级资质,第二节房地产开发流程及相关法律规范,一、投资决策阶段二、前期工作阶段三、建设阶段四、租售阶段,一、投资决策阶段,1、可研的内容2、可研的作用3、可研的依据4、可研的审批,二、前期工作阶段,1、勘察与设计（1）规划许可（2）人防设施审查（3）消防审查（4）市政公用设施安全审查（5）河道管理方案设计审查（6）文物保护事项审查（7）防震、防雷等审查,市政府、市规划局和市防汛办共同分担1亿多元损失,三、建设阶段,（一）发包承包1、发包承包的内容（1）可研（2）勘察设计（3）材料与设备采购（4）施工（5）监理（6）项目管理,2、发包承包的分类,平行发包模式,发包行为规范1、应发包给合格的承包人例：某公司将办公楼的修建工程承包给王某（无建筑资质），王某在主体工程竣工后又将装饰工程交给李某组织施工。李某组织胡某等人进行施工。胡某在施工过程中不慎从楼上摔下达七级伤残，问：此案中有哪些法律关系？发包人、王某李某是否应承担责任？,最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第十一条：,雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。,2、禁止肢解发包,（1）概念指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分发包给不同的承包单位的行为。”（2）法律后果建设单位将建设工程肢解发包的，责令改正，处工程合同价款0.5%以上1%以下的罚款;对全部或者部分使用国有资金的项目,并可以暂停项目执行或者暂停资金拨付。”,肢解发包案例,某房地产公司与某施工企业签订总包合同，施工内容包括：桩基、围护等土建和室内电话排管、排线等安装工程，但又在合同中约定，大部分安装工程和一部分土建工程可以指定分包，分包违约，总包违约，总包可收2%的配合费，后房地产公司将24项工程另行发包：“铝合金门窗、铸铁栏杆、防水卷材、保温工程、防火防盗门、消防室内立管、大理石、伸缩缝不锈钢板、屋顶水箱、污水处理池、底层公用部位地砖、下水道、绿化、配电箱、小区道路。,如何理解应当由一个承包商完成的建设工程,1、理解项目的构成（由大到小）：单项工程、单位工程、分部工程、分项工程。2、了解各地的不同规定上海：设计业务最小的发包单位为单项工程、施工业务最小的发包单位为单位工程,单项工程由单位工程组成，是具有独立的设计文件，在竣工后可以独立发挥效益或生产能力的独立工程。如：一个仓库、一幢住宅。单位工程是不能独立发挥生产能力的，但有独立的施工组织设计和图纸的工程。如：土建工程、安装工程。分部工程：按工程的种类或主要部位将单位工程划分为分部工程。如：基础工程、主体工程、电气工程、通风工程等 分项工程：按不同的施工方法、构造及规格将分部工程划分为分项工程。如土方工程、钢筋工程、给水工程中的铸铁管、钢管、阀门等安装。,福建规定：“下列房屋建筑分部分项或专业工程可以单独发包：(一)单项施工预算造价大于200万元或1 4层(42米)以上高层建筑的桩基工程；(二)单项施工预算造价大于200万元或者不与主体结构工程统一设计、施工的装修工程；(三)建筑高度24米及以上且建筑面积2万平方米及以上建筑的消防工程；(四)冷冻机组制冷量30万大卡及以上的中央空调系统；(五)建筑智能化工程、电梯工程；(六)工程项目前期三通一平工程。”,（二）招标发包1、房地产企业强制招标的范围2、招标的分类：公开招标与邀请招标有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；（2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。,经过招投标的合同能否变更？,2002年5月，某建筑公司通过工程招投标，和某开发商签订承建住宅楼施工合同，合同总价7000余万元，竣工日期为2003年7月30日，合同经招标投标办审查备案。2003年2月，双方又签订了补充协议，约定竣工工期提前至2003年5月30日，后工程于2003年6月22日通过竣工验收。2005年3月，该建筑公司提起诉讼，要求支付剩余工程款项，开发商反诉称本案工程逾期竣工，建筑公司应承担逾期竣工违约责任并支付违约金180余万元。,开发商：合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同，补充协议是双方真实意思表示，应按照变更后工期条款确定双方的权利和义务，故建筑公司应承担逾期竣工违约责任。建筑公司：补充协议中工期变更条款是原合同实质性内容的变更，其违背了招标投标法关于招标人和投标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议的强制性规定，应属无效。,（三）施工报建1、安全报建登记2、质量监督报批3、开工条件审查施工许可证发放条件（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（4）已经确定建筑施工企业；（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）建设资金已经落实；工期在一年之内的，资金到位率不低于50%，两年以上的，不低于30%或者当年工程投资额的50%；（8）法律、行政法规规定的其他条件。,（四）竣工验收竣工验收条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。竣工验收备案：建设单位应当自竣工验收合格之日起日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。,被拆除的保障房,最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复,（1）建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（2）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（3）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（4）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。,思考：1.优先受偿权是否及于土地使用权？2.是否及于装修工程？3.勘察设计人是否是这里的承包人？4.能否约定“承包人承诺放弃行使优先受偿权”？5.建筑工程价款是否包括垫资款？6.什么是“不宜折价、拍卖”的建设工程？,延迟竣工 案,某合同约定开工日期为98年6月18，竣工日期B栋为 99年5月31，C1、C2栋 为99年2月15日。如按期完工，一次性奖励35万元。如不能按期完工，因施工方原因，按35万元处以罚款。延误工程1个月后，每天按合同价款千分之一罚款；,2001年10月双方决算，确认工程总价款为6225万元。业主支付50208806.78元，尚欠12041193.22元。业主：承包方逾期 竣工，应支付违约金5280万元，并赔偿因此带来的一切经济损失。承包商：业主未依约支付工程款，多次进行设计变更导致工程延期，工期应顺延。,争议焦点：竣工日期。,业主：合同约定C1、C2栋竣工日期为1999年2月15日，而实际竣工日期为2000年1月8日，延误工期327天。合同约定B栋竣工日期为1999年5月31日，实际竣工日期为2001年9月，延误工期85l天。,业主对B栋竣工时间的证据,1、B栋竣工验收报告：证明武建三公司于2001年8月20日申请B栋工程竣工验收，2、竣工报告：证明B栋工程消防系统的实际竣工日为2001年8月28日。3、B栋施工质量监理评估报告：“本工程施工时间为1998年3月2001年10月”，证明B栋于2001年10月施工完毕。,4、B栋竣工验收备案申请报告：写明“本工程施工时间为1998年3月至2001年9月”。证明业主于2001年9月8日就B栋工程向 市质监站 申请验收备案。5、B栋竣工验收会议纪要：证明验收监督单位、建设单位、勘测设计单位、施工及监理单位于2001年10月23日共同竣工验收，其中施工企业 在介绍情况时明确说明该工程竣工时间是2001年9月。各单位参加人员均在签到表上签字。,6、房屋建筑工程竣工验收备案表：竣工验收日期一项写有2001年9月。承包商于2001年10月18日签署的意见是“符合竣工验收条件，申请验收备案”。勘察设计、施工、监理、建设等单位均签字、盖章。7、竣工验收整改情况反馈：证明承包商于2001年10月26日向有关单位提出报告，就B栋工程竣工验收之后，其完成的7项整改内容进行了说明。,8、工程保修书：首页上写明“交工日期2001年10月1日”，竣工日期写明2001年9月。9、市建筑优质工程申报单：证明承包商为B栋工程申报优质工程，在该表中写有“本工程2001.9竣工并通过验收。”。,承包商证据,1、单位工程竣工验收单：(市墙体材料改革办公室等五个单位盖章)上“竣工时间项 是2000年10月，但下面五栏有四个单位签字时间是在2001年8月1日，仅一个单位签字时间是在2001年10月16日。2、B栋竣工验收报告中有“竣工日期推迟至2000年10月，现已基本具备整体竣工验收条件，特报请贵站办理验收备案手续”的字样。但落款时间是2001年8月20日。,3B栋施工质量监理评估报告第一部分写明“本工程施工时间为1998年3月一2001年10月”。另写明“装饰工程施工日期为1999年8月25日至2000年10月15日”。4B栋幕墙工程竣工验收报告：写明是2000年10月竣工。最终法院认定竣工时间是2001年9月30日,常见工程延期抗辩理由,发包人未能按依约经提供图纸及开工条件；发包人未能按约支付工程预付款、进度款；工程师依约提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；设计变更和工程量增加；一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；不可抗力；专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。,本案中是否存在合法的抗辩理由？,1.B栋基坑事故(1)土方开挖时间较早；(2)土方开挖方式不当；(3)水泥土桩施工未达到设计要求；(4)53号、78号桩的接桩深挖和塔吊工作的干扰加剧了东边转角部位局部坡段的变形；(5)自然灾害的影响；(6)监理的作用未能充分发挥。过早开挖和采用不合理的开挖方式是导致事故的首要原因，决策方应对此承担主要责任。,基坑开挖决策方是谁？,承包商认为 决策方是业主、设计者和监理公司。第一，开挖方案是在业主的要求下制订的，且得到设计单位的批准。第二，在施工中，业主对所有问题都有决策权。监理公司代表业主拥有对乙方施工的全权监管权利。一旦出现违反设计方案，违反相关规定，或任何其他损害甲方利益的行为，监理公司有权要求停工、重做或返工，并下达监理通知书。基坑开挖过程中，甲方和监理公司均未提出过停工或下达任何书面通知。第三，在业主和监理公司同意的情况下自己才开挖施工的。,法院：决策方应以合同的约定、开挖方案的制订者是谁，谁负责具体开挖、调查报告的有关分析等为依据。依合同约定，基坑开挖和确保基坑开挖期间边坡稳定及工程桩安全均是承包商的合同义务，“基坑开挖”的含义应当包括根据什么方案开挖，何时开挖的内容，,违约责任的计算,约定违约金：B栋合同约定的标的金额为32160519.72元，32160519.72元1717天=23059092.64元。C1、C2栋合同约定的标的金额为30089298.12元，30089298.12元1266天=8003753.30元。23059092.64元+8003753.30元=23106284594元，加上约定罚款70万元，共计31762845.94元。,实际给业主造成的损失（1）已购买房屋的A公司退房，双倍返还定金为(390万元2=780万元)（2）已购买房屋的B公司退房，双倍返还定金为(190万元2=380万元)（3）房屋若能如果按期交房，参照附近租金标准计算，在房屋完全出租的情况下，B栋业主可得：(301237800)40元30天717天=21340788元。C1、C2栋：28183 40元30天 266天=9995570.67元。合计为31336358.67元。,法院认定，业主可能失去的损失和可以获得的利益为780万元+380万元+18801815.20元=30401815.20元。业主提出其投资被超期占用的损失法院认为，已经考虑了其租金损失，如果再考虑这部分损失，属于重复计算，不予支持。业主提出企业诚信损失，不予支持。,