漫话偷面积房地产开发ppt课件.ppt
漫话“偷面积”,何谓“偷面积”,所谓“偷面积”，就是钻建筑面积计算方法的空子，将可以不计如建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。,偷面积“八”式,第一式：“万科城”半地下室第二式：“万科17英里”半地下室第三式：“桂芳园”可拆卸凸窗第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁第六式：“新天地”6米高入户花园第七式：“新天地”可延展客厅第八式：金众“香诗美林”共享梯厅,第一式：万科城半地下室,解 密,万科的半地下室“偷面积”，事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）。万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光。依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。,地下室室内图-1,半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米,地下室室内图-2,地下室室内图-3,宽景HOUSE的一楼单位140多平方米，送的半地下室约80多平方米,地下室室外图-1,由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件,地下室楼梯-1,地下室楼梯-2,“万科城”宽景HOUSE的一楼单位，由院子里下达半地下室的天井。,地下室楼梯-3,宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼梯，到达被送的半地下室。,地下室景观-1,地下室景观-2,地下室天井-1,地下室天井-2,宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房,地下室天井-3,第二式：万科17英里半地下室,依靠其得天独厚的悬崖建山体建筑，模糊其地面值做半地下室。这类做法对于坡地住宅(如万科东海岸)的项目具有借鉴意义,因为两者均为模糊地面值的特点.,解 密,地下室室内图-1,地下室室内图-2,地下室室内图-3,地下室外观图,万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。,第三式：“桂芳园”可拆卸凸窗,“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。,解 密,可拆卸凸窗楼书介绍,可拆卸凸窗拆卸前-1,业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）。,可拆卸凸窗拆卸前-2,可拆卸凸窗拆卸后-1,可拆卸凸窗拆卸后-2,可拆卸凸窗拆卸后-3,可拆卸凸窗拆卸后-4,可拆卸凸窗拆卸后-5,可拆卸凸窗外观图,在其外立面是看不出是凸窗的外墙与外窗齐平。,第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱,“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为。卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。,解 密,隐藏式衣橱楼书介绍,隐藏式衣橱图,第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁,步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。“城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间。,解 密,可打掉步入式凸窗梁平面图-1,窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线,可打掉步入式凸窗梁平面图-2,可打掉步入式凸窗梁平面图-3,可打掉步入式凸窗梁平面图-4,可打掉步入式凸窗梁样板房-1,在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）。,可打掉步入式凸窗梁样板房-2,据现场销售代表说，在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构。,可打掉步入式凸窗梁样板房-3,可打掉步入式凸窗梁样板房-4,可打掉步入式凸窗梁样板房-5,第六式：“新天地”6米高入户花园,“新天地”的“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。,解 密,6米高入户花园平面图-1,6米高入户花园平面图-2,6米高入户花园样板房-1,6米高入户花园样板房-2,“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。,6米高入户花园样板房-3,第七式：“新天地”可延展客厅,“客厅偷面积”又被称为“可延展客厅”,指的是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（据说每家有9平方米）。在样板房中明显地将“偷的面积”用红色墙面表示。经与销售员确认，在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。,解 密,可延展客厅样板房,第八式：金众“香诗美林”共享梯厅,电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计入容积率，也属于“偷面积”部分。这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠。,解 密,共享梯厅外观图-1,共享梯厅外观图-2,共享梯厅外观图-3,共享梯厅外观图-4,谢谢聆听!,
