某房地产公司债券某某年跟踪评级报告.docx

保利房地产（集团）股份有限公司公司债券2009年跟踪评级报告发行主体保利房地产（集团）股份有限公司担保主体中国保利集团公司发行规模人民币43亿元存续期限2008/07/11-2013/07/10首次评级时间2008/04/10首次评级结果债项级别AA+主体级别 AA 评级展望：稳定跟踪评级结果债项级别AA+主体级别 AA 评级展望：稳定概况数据保利地产200620072008所有者权益（亿元）40.18128.34156.73总资产（亿元）165.08408.95536.32总债务（亿元）48.93121.58226.15营业收入(亿元)40.3181.15155.20主营业务毛利率(%)35.8238.5040.80EBITDA（亿元）10.6624.2540.56所有者权益收益率(%)18.2612.6919.42资产负债率（%）75.6668.6270.78总债务/EBITDA (X)4.595.015.58EBITDA利息倍数(X)4.394.082.81中国保利集团200620072008货币资金（亿元）47.52125.74 119.00所有者权益（亿元）125.57223.38 265.79总资产（亿元）353.44682.61 876.24总债务（亿元）108.47216.67-EBITDA（亿元）23.3843.73-资产负债率（）64.4767.2869.66注：1、保利地产2006年的财务报告按企业会计准则(2006)进行了追溯调整。2、保利集团2008年财务数据未经审计。分 析 师刘 璐 lliu杨 柳 lyangTel：(010)66428855Fax：(010)664208662009年3月12日关 注Ø 全球经济形势恶化使得消费者信心持续低迷，行业运行环境仍不容乐观，公司经营业绩持续增长面临不确定性。尽管针对房地产行业的政策环境在2008年底有了正面的转变，但我们目前并没有看到行业景气度明显回升的迹象,国际金融危机下消费者的信心仍然低迷,使得公司所处的行业环境依然面临很大的挑战，经营业绩持续增长的不确定性增大。Ø 财务杠杆依然偏高，偿债压力较大。截至2008年末公司资产负债率达到70.78%，总资本化比率为59.07%，较期初有所上升，财务风险加大。2008年公司发行43亿元公司债，净增银行贷款64亿元，总债务增至226.15亿元，偿债压力增大。Ø 流动性仍待改善。虽然公司目前不存在明显的商品房积压现象，但存货周转率仅为0.27，总资产周转率为0.33，均处于较低水平。截至2008年末公司货币资金/短期债务为1.27，公司短期债务偿还压力不大，但是公司2009年215亿元的资金支出将使流动性压力有所增加。Ø 再融资存在不确定性。公司拟非公开定向增发募集不超过80亿元资金用于未来项目开发，其中，保利集团承诺以不超过15亿元现金认购。增发成功将大大缓解公司的资金压力，优化资本结构，但如若不成功，公司扩张步伐受资金影响将有所调整。我们会对公司的增发事宜保持关注。基本观点2008年，面对房地产行业景气度持续下滑的态势，保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称为“保利地产”或“公司”）通过销售策略的及时调整，销售面积和销售金额同比仍明显增长；同期,盈利水平也实现了大幅提高，整体实力有所提升。另一方面，我们也关注到针对房地产行业的政策环境在2008年底有所调整，但我们目前并没有看到行业景气度明显回升的迹象，本轮经济危机下消费者的信心仍然低迷，这使得公司所处的行业环境依然面临很大的挑战；此外，公司债的发行和银行贷款的增加使公司的杠杆比率有所提升，处于较高水平，而且，土地储备对资金的占用较大，公司流动性仍待改善。综上，中诚信评估维持本期公司债券信用等级为AA+，维持保利房地产（集团）股份有限公司主体信用等级AA，评级展望为稳定。中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）为此次债券提供全额不可撤销连带责任担保。正 面Ø 行业政策转暖，行业运行环境有所改善。面对房地产行业的持续低迷，2008年四季度以来，政府推出一系列促进房地产行业回暖的政策，长期来看随着未来各项政策累加效应逐步显现，房地产市场有望走出低迷状态。Ø 销售业绩持续增长，盈利水平明显提升，市场份额有所上升。2008年公司销售面积和销售金额分别同比增长29.48%、20.36%，远好于同期全国商品住宅销售面积和销售金额分别同比下降20.30%、20.10%的行业水平；公司销售面积和销售金额的市场份额进一步提高，2008年末分别达到0.46%和1.00%。Ø 可结算资源充足。截至2008年末，公司拥有可结算资源1,828万平方米。在行业低迷期，市场总体新项目减少，从而改善未来供求关系，丰富的可结算资源是公司未来成长的基础。2 保利房地产（集团）股份有限公司公司债券2009年跟踪评级报告行业分析2008年受美国金融危机影响，全球经济陷入大范围衰退，中国经济增速显著放缓，房地产行业进入深度调整。政府态度由调控转变为鼓励，并推出一系列促进房地产行业回暖的政策中诚信评估认为，房地产行业具有明显的政策导向特点。过去数年中，由于投资过热，投机需求旺盛，房地产市场泡沫不断累积。近年来，政府出台了一系列调控措施，对房地产市场进行调整和规范，打击投机性需求，稳定住房价格。2007年底房地产市场的非理性繁荣得到遏制，而2008年的金融风暴和随之而来的世界范围内的经济衰退使得中国经济增速放缓，房地产行业进入深度调整。政府随即又出台了多项政策刺激房地产行业的复苏。表1：近一年来政府对房地产行业主要调控政策时间政策名称主要内容2008.1关于促进节约集约用地的通知对闲置用地征缴增值地价；金融机构审慎贷款；2008.8关于金融促进节约集约用地的通知禁止发放用于缴交土地价款的贷款；贷款抵押率不得超过抵押物估值的70%，贷款期限不超过2年；审慎发放贷款，从严控制展期贷款或滚动授信2008.10扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房商业性个人住房贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。住房公积金贷款各档利率下调0.27个百分点。2008.10财政部关于调整房地产交易环节税收政策的通知个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税率下调到1%；个人销售、购买住房免征印花税；个人销售住房免征土地增值税。2008.11.13住房和城乡建设部副部长 齐骥进一步加大中小户型、中低价位普通商品房建设的力度。2008.12.21国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见一、加大保障性住房建设力度二、鼓励普通商品住房消费三、支持房地产开发企业积极应对市场变化四、强化政府稳定市场的职责五、加强房地产市场监测2009.1.4四大行关于存量房贷利率优惠措施只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。资料来源：中诚信评估研究表2：近一年来影响房地产行业的利率政策时间主要内容2008.9.16下调一年期人民币贷款基准利率0.27%；中小存款类金融机构准备金率下调1%。2008.10.8下调存款类金融机构准备金率0.5%；下调一年期存贷款基准利率各0.27%，其他期限档次基准利率作相应调整。2008.10.22个人首次购买90平米及以下普通住房，契税税率下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征土地增值税。2008.10.22商业性个人住房贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。住房公积金贷款各档利率下调0.27%。2008.10.30下调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%；其他各档次相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。2008.11.4央行不再硬约束商业银行信贷规划。2008.11.26下调金融机构存贷款基准利率各1.08%，其他档次作相应调整。下调中央银行再贷款、再贴现等利率。下调工、农、中、建设等大型存款类金融机构准备金率1%，下调中小型存款类金融机构准备金率2%。继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的准备金率。下调个人住房公积金贷款各档次利率0.54%。2008.12.17廉租住房建设贷款利率较基准利率下浮10%。新建廉租住房项目资本金不低于总投资的20%；改建廉租房项目资本金不低于总投资的30%。廉租住房建设贷款期限最长不超过5年。廉租住房建设贷款利率较基准利率下浮10%。2008.12.23下调存贷款基准利率各0.27%，其他期限档次作相应调整；下调中央银行再贷款、再贴现利率；下调金融机构准备金率0.5%；下调个人住房公积金贷款利率0.18%。资料来源：中诚信评估研究中诚信评估认为，近期政府针对房地产市场的“新政”短期内难以见效，行业景气度不会明显回升，2009年对中国房地产公司来说仍将是艰难的一年。中期来看，上述政策的效果尚待关注，而宏观经济的前景也在很大程度上影响到政策的实施效果，预计政府后续还会根据房地产行业发展态势进一步出台相关措施。市场交易量持续低迷，行业景气度明显回落 2008年，全国房地产成交量急剧萎缩，据国家统计局统计数据显示，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.30%，销售金额同比下降20.10%。图1：全国2007、2008全年商品住宅月度销售情况资料来源：Wind资讯，中诚信评估研究前期房地产价格上涨较多的大中城市，此次行业调整中，销售下跌幅度高于行业平均值。北京商品住宅成交量同比下降40.43%，上海同比下降40.05%，广东同比下降22.73%。同时，成交价格也呈现下降的趋势。图2：2008年新建商品住房价格指数:当月同比增长数据来源：Wind资讯，中诚信评估研究图3：2008年房地产行业相关指数变化数据来源：Wind资讯，中诚信评估研究近期，从2009年2月的情况看，多个重点省会城市房地产市场成交量呈现上涨格局。北京期房住宅签约面积69.68万平方米，同比增长167.97%，环比增长21.94%；现房住宅销售面积23.03万平方米，同比增长196.65%，环比增长48.97%。上海商品房预售面积123.22万平方米，同比增长58.71%，环比增长38.81%。但是成交价格依然处于回落态势。2009年2月份，全国商品房成交价格同比降低1.20%，环比降低0.20%，而重点城市价格回落大于全国平均水平。所以目前判断房地产市场回暖还为时尚早。表3：2009年部分城市房屋销售价格变化2009.012009.02同比(%)环比(%)同比(%)环比(%)北京-0.20-0.20-0.70-0.10上海-2.30-0.20-2.40-0.10广州-4.100.30-4.40-0.60深圳-16.30-0.40-15.70-0.20全国-0.90-0.20-1.20-0.20数据来源：Wind资讯，中诚信评估研究中诚信评估认为，房市能否真正回暖在很大程度上取决于房价能否调整到位，从而使居住性需求能够转化成为有效需求，推动交易量回升，房地产市场才有望走出低谷。长期来看，中国经济的持续较快发展，城市化进程加快、可支配收入增长以及居民住房消费升级的趋势仍将长期存在，推动房地产行业发展的刚性需求以及潜在需求将会为房地产行业的长期发展提供支撑。业务运营2008年，在中国房地产行业整体下滑，房地产市场量价齐跌的情况下，公司房地产开发业务逆势上涨，全年房地产开发营业收入达到151.14亿元，同比增长104.01%。由于2008年公司项目销售情况良好，结算面积及结算均价均有所增加，房地产开发业务占总收入的比例由2007年的91.29%增大到97.41%。项目开发运营2008年公司房地产业务取得了逆势上涨的良好业绩。2008年全国商品住宅销售面积和销售金额分别同比下降20.30%、20.10%，而同期公司房地产销售面积和销售金额同比分别增长29.48%、20.36%，远远好于行业平均水平。从近三年情况来看，公司房地产销售面积、销售金额增长率一直快于同期全国商品住宅市场行业平均情况。而公司在市场中的份额也持续扩大，2008年公司销售面积、销售金额占全国商品住宅市场总额比例达到0.46%、1.00%。公司在行业调整中把握机遇，不断扩大市场份额，预计未来在市场中的地位也将不断提升。图4：20062008年公司销售面积及金额增长率与全国对比情况资料来源：Wind资讯，中诚信评估研究表4：20062008年公司/全国销售面积及金额 单位：（万平方米、亿元）200620072008保利销售面积123.00199.63258.49销售金额83.65170.41205.11全国销售面积54,392.1369,103.7955,886.47销售金额17,038.0125,323.4820,424.06销售面积占比0.23%0.29%0.46%销售金额占比0.49%0.67%1.00%注：全国销售面积及金额为全国商品住宅情况。资料来源：Wind资讯，中诚信评估整理2008年公司结算面积192.63万平方米，结算金额151.14亿元，结算均价 结算均价=结算金额/结算面积7846.13元/平方米，较2007年有所提高。但由于结算价格具有滞后性，2008年中国房地产价格回落，预计2009年结算价格会相应降低。截至2008年末，公司已售未结转面积173.99万平方米，同比增长30.87%，；已售未结转金额138.85亿元，同比仅增长19.35%。2007年公司已售未结转金额占营业总收入的143.36%，从而贡献了2008年收入的相当部分，而2008年这一比值下降为89.47%，如果将本年138.85亿元的已售未结转金额加上公司2009年2月销售快报中公布的12月份签约金额33.94亿元，两项之和达到2008年营业总收入的111.33%。公司2009年业绩确定增长，但是受整个房地产市场调整的影响，预计增速会有所放缓。在宏观经济恶化和整个行业调整的大趋势下，公司及时调整了发展步伐。2008年公司新开工面积456万平方米，同比增长11.03%，增速远低于2007年的72.85%。竣工面积285.45万平方米，同比增长66.93%，增速下滑28.05个百分点。截至2008年末，公司共有拟建在建项目68个，在建面积995.5万平方米。表5：公司20072008年运营情况 单位：(万平米、亿元)20072008同比增长上年增长结算面积110.34192.6375.12%50.27%结算金额74.08151.14104.02%101.20%已售未结转面积132.95173.9930.87%120.92%已售未结转金额116.34138.8519.35%165.74%销售面积199.63258.4929.50%62.28%销售金额170.41205.1120.37%103.71%新开工面积410.745611.03%72.85%竣工面积171285.4566.67%94.98%资料来源：公司定期报告从收入的地区分布来看，公司继续执行全国扩张的战略，逐步覆盖了全国各大经济圈及重要省会城市。2008年，公司营业收入来源由2007年的9个城市扩大到11个，广州以外地区营业收入占比66.63%。未来公司营业收入的地区分布将更加均匀，区域风险不断分散。图5：2008年公司营业收入地区分布数据来源：公司定期报告，中诚信评估整理图6：2008年公司房地产业务结算面积地区分布数据来源：公司定期报告，中诚信评估整理2008年，公司房地产项目累计平均销售价格整体保持稳定，销售均价 销售均价=销售金额/销售面积为7934.93元/平方米，较2007年有所降低，但远高于3654.56元/平方米的全国商品住宅平均水平。图7：2008年公司房地产销售价格分析数据来源：公司定期报告，中诚信评估整理目前公司商业地产已经初具规模，主要在广州等区域拥有写字楼、会展、商业和五星级酒店等商业地产。2008年公司会展经营收入为1.22亿元，预计这部分收入将为企业提供稳定的现金流。未来，商业地产将成为公司新的利润增长点。土地储备2008年在中国房地产市场深度调整的背景下，公司顺应市场变化，放慢了土地储备速度。2008年，公司新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，比上年新增量减少161万平方米。截至2008年底，公司土地储备较上年同期净增189万平方米，预计公司现有土地储备可以支撑公司未来3年左右的发展。表6：2008年公司土地储备情况(万平方米)20072008变动新拓展项目2012减少8个新增土地储备754.5594减少160.5可结算资源15791828增加249数据来源：公司定期报告由于房地产市场低迷，公司新增地块均以底价获得，楼面地价较前期有所降低。截至2008年末，公司拥有可结算资源1,828万平方米，其中普通住宅占比85%，中心城市储备量89%，区域布局和产品结构较为合理，经济价值较高。低价的新增土地储备和丰富的可结算资源是公司未来发展的良好保障。行业低迷期，大多数房地产开发商资金链吃紧，没有拓展新项目的资金实力，市场总体新项目的减少会导致未来供应减少。公司新增的低价土地摊薄了前期成本，而丰富的可结算资源是公司未来成长的动力。但是另一方面，过多的土地储备会占用部分流动资金。截至2008年末，公司尚有应付未付土地款42.94亿元。由于房地产行业处于调整期，公司一旦出现回款不畅使得融资受阻，开发速度将受到影响，甚至会放缓业绩增长。财务分析下列财务分析主要基于保利地产提供的经大信会计师事务所有限公司出具标准无保留意见的20062008年三年审计报告。2006年的审计报告按企业会计准则（2006）进行了追溯调整。资本结构2008年，由于公司业务规模扩张，总资产进一步增长。截至2008年末，公司总资产达到536.32亿元，同比增长31.15%。截至2008年末，公司负债总额379.59亿元，资产负债率70.78%，总资本化比率59.07%，较上年同期有所升高。公司拥有97.99亿元不需偿还的预收账款，占总资产的18.27%，剔除此部分影响，资产负债率将有所降低。但总体来看，公司财务杠杆处于行业较高水平，公司债务压力较大。图8：20062008年公司资本结构分析资料来源：公司定期报告，中诚信评估整理债务结构方面，截至2008年末，公司总债务为226.15亿元。2008年7月公司成功发行43亿元公司债，使得当年年末长期债务增至183.01亿元，短期债务/长期债务比下降至0.24。考虑到公司主营的房地产开发项目回收期较长的特点，以长期债务为主的债务结构有利于财务结构稳定性。表7：2008年房地产行业部分上市公司资本结构指标公司 资产负债率总资本化比率所有者权益合计(亿元)万科A67.44%45.81%388.19 泛海建设56.32%33.14%86.59 新湖中宝63.28%52.26%50.80 万通地产54.96%36.21%33.26 华发股份64.49%48.55%48.04 中华企业63.67%54.86%36.64 保利地产70.78%59.07%156.73数据来源：Wind资讯，中诚信评估研究总体来看，公司资本实力雄厚，资产规模在行业中处于较好水平，债务结构较为合理。但公司资产负债率较高，我们将持续关注公司财务风险的变化。流动性近年来，公司流动资产占总资产比重一直较高。截至2008年末，公司流动资产占比达到99.22%。从流动资产构成看，货币资金、预付款项及存货是流动资产主要部分，截至2008年末，上述三项资产分别占流动资产的10.28%、13.10%、75.54%。公司根据市场形势，调整业务运营，大力控制存货规模。截至2008年末，公司存货余额401.96亿元，同比增长43.12%，增速较上年放缓，存货对流动资产占比达到75.54%，同比略有上升，但与行业其他公司相比依然处于较合理水平。开发成本和开发产品是存货的主要部分，截至2008年末，上述两项分别占比90.62%、9.33%。其中开发产品占比较上年同期微升1.41个百分点，总体来看公司不存在明显的商品房积压现象。2008年公司存货周转率0.27次，总资产周转率为0.33次，较2007年略有加快，但依然处于较低水平。总体来看，公司存货控制取得一定成效，但周转效率仍需进一步加强。表8：20062008年公司存货分析200620072008存货/流动资产69.35%69.14%75.54%存货余额同比增长-149.31%43.12%存货周转率0.30 0.25 0.27 总资产周转率0.33 0.28 0.33 数据来源：公司定期报告，中诚信评估整理表9：2008年房地产行业部分上市公司运营指标存货周转率总资产周转率存货占流动资产比率万科A0.330.3775.71%泛海建设0.070.1078.02%新湖中宝0.340.2971.63%万通地产0.570.6370.99%华发股份0.290.3183.39%中华企业0.410.3778.50%保利地产0.270.3375.54%数据来源：Wind资讯，中诚信评估研究近三年来，公司经营活动净现金流持续为负，2008年为-75.90亿元，但净流出规模较2007年有所减小，这主要由于2008年公司房地产销售情况良好使经营活动现金流入增加，同时土地价格回落及新增土地储备规模减少使得支付的土地价款减少，从而现金流出同比减少。预计未来公司收入增速放缓，经营活动净现金流持续为负的情况短期内还将持续。经营活动净现金流对短期债务的覆盖能力有待加强。截至2008年末，公司货币资金/短期债务为1.27，公司短期债务偿还压力不大。但是公司有应付未付土地款42.94亿元，其中37.89亿元需在2009年支付。2009年公司计划总投资215亿元，其中在建续建项目125亿元，拟建项目30亿元，拓展项目60亿元。公司的财务流动性有赖于未来的销售回款情况，如果公司不能较好的改善其经营活动净现金流，未来公司的流动性风险有可能增大。表10：20062008年公司部分流动性指标200620072008经营净现金流/短期债务-3.16-3.01-1.76货币资金/短期债务0.721.481.27数据来源：公司定期报告，中诚信评估整理 公司拟非公开定向增发募集不超过80亿元资金用于未来项目开发，如若成功将大大缓解公司的资金压力，我们将对此事宜保持持续关注。盈利能力2008年公司营业收入依然延续了较快增长势头。当年公司营业总收入达到155.20亿元，同比增长91.24%，较2007年101.31%的增幅小幅下降。由于房地产公司预收账款确认收入的滞后性，2007年的预收账款贡献了2008年收入的相当部分。2008年预收账款占营业总收入比率较2007年下降71.67个百分点，预计2009年公司收入增速将放缓。表11：20072008年公司预收账款分析20072008变动营业总收入(亿元)81.15155.2091.24%预收账款(亿元)109.4097.99-10.43%预收账款/营业总收入134.81%63.14%-71.67数据来源：公司定期报告，中诚信评估整理毛利率方面，2008年公司毛利率达到40.80%。由于房地产公司当期收入受前期签约销售的影响，2007年的高房价为2008年毛利率起到了一定的支撑作用。2008年房地产行业调整，房价普遍下跌，同时公司二三线城市土地储备增加，预计2009年毛利率将有所降低。图9：2006-2008.6公司收入成本分析数据来源：公司提供，中诚信评估整理期间费用方面，随着公司业务规模的扩张，期间费用规模不断增大，而三费占比不断降低。公司规模效应显现，管理能力不断提升。表12：20062008年公司三费分析（亿元）200620072008销售费用1.682.564.62管理费用1.042.083.11财务费用-0.07-0.32-0.33三费合计2.664.327.40营业总收入40.3181.15155.20三费收入占比(%)6.59%5.32%4.77%数据来源：公司定期报告，中诚信评估整理2008年，公司考虑到房地产市场调整中房价进一步下跌的可能，计提了2.99亿元的存货跌价准备，此次计提主要针对2007年获得的价格较高的金沙洲地块。公司现有的楼面地价较高的地块主要是2007年取得的金沙洲地块及珠江新城地块。珠江新城地块用来做商业地产，价格较住宅要高，计提空间有限。预计未来公司还将计提部分存货跌价，但计提数额对当期利润的影响在可控范围之内。最终，公司实现净利润30.44亿元，同比增长86.93%；净资产收益率19.42%，较2007年增加6.73个百分点。考虑到收入及毛利率的预期，预计2009年公司净利润增速将放缓。总体来看，公司近年来盈利能力较强，收入和利润增长较快，但受房地产行业深度调整的影响，盈利增速放缓。短期来看，房地产市场的低迷将对公司盈利产生不确定性影响。偿债能力近年来，公司总债务增长较快，2008年达到226.15亿元，同比增长86.02%，其中长期债务183.01亿元，短期债务43.14亿元。资金获取方面，2008年公司EBITDA达到40.56亿元，同比增长67.27%，增速较2007年放缓。截至2008年末，公司总债务/EBITDA为5.58，EBITDA利息倍数2.81，EBITDA对债务的保障能力有所减弱，公司存在一定的债务偿还压力。表13：20062008年公司部分财务指标指标200620072008总债务/EBITDA4.595.015.58EBITDA利息倍数4.394.082.81EBIT率(%)26.1629.6525.98资产负债率(%)75.6668.6270.78总资本化率(%)54.9148.6559.07长期资本化率(%)47.4141.3253.87经营活动净现金流/总债务-0.82-0.77-0.34资料来源：公司定期报告，中诚信评估整理或有负债方面，截至2008年末，公司无对外担保情况发生；截至2008年末，公司为商品房承购人提供的抵押贷款担保余额为64.27亿元（该担保为行业惯例），或有风险较小。截至2009年2月28日，公司拥有银行授信总额357.04亿元，授信余额177.57亿元，备用流动性充足。总体来看，公司资产规模较大，资本实力雄厚，盈利情况良好，但负债水平偏高，偿债压力较大。同时，我们将持续关注行业调整给公司带来的影响。担保实力作为本次债券的担保机构，截至2008年末，中国保利集团公司总资产876.24亿元，同比增长28.37%，所有者权益合计265.79亿元，同比增长18.99%，资本实力进一步增强。但资产负债率69.66%，同比增加2.38个百分点，债务压力有所增加。当年公司共实现营业收入234.39亿元，净利润35.39亿元，同比分别增长66.83%、27.89%，盈利水平平稳快速提高。保利集团具有较强的资本实力，在全球经济危机，中国经济增速放缓的大环境下，依然保持了较好的盈利水平。总体来看，保利集团具备较强的综合财务实力，能够为本次债券的偿还提供较为有力的保障。结 论中诚信评估维持本次公司债券信用等级为AA+，维持公司主体信用等级AA，评级展望为稳定。11 保利房地产（集团）股份有限公司公司债券2009年跟踪评级报告附一：保利房地产（集团）股份有限公司股权结构图（截至2008年12月31日）国务院国有资产监督管理委员会100%0.19%中国保利集团公司48.97%保利房地产（集团）股份有限公司保利南方集团有限公司100%附二： 保利地产（集团）股份有限公司主要财务数据及指标财务数据(单位：万元)200620072008货币资金92,046.99462,599.25546,976.05应收账款净额17,945.2917,525.1320,554.61存货净额1,126,479.222,808,436.534,019,561.85流动资产1,624,317.724,062,213.455,321,123.88长期投资14,605.031,075.124,575.12固定资产合计8,539.7720,696.4725,372.45总资产1,650,788.834,089,466.425,363,216.27短期债务127,106.00311,946.92431,415.00长期债务362,190.00903,815.001,830,111.42总债务（短期债务长期债务）489,296.001,215,761.922,261,526.42总负债1,248,951.632,806,019.503,795,902.05所有者权益（含少数股东权益）401,837.201,283,446.931,567,314.23营业总收入403,121.22811,523.491,551,990.11三费前利润112,862.94228,464.32478,571.03投资收益20,247.9020,746.159,708.97净利润73,394.59162,827.01304,367.17息税折旧摊销前盈余EBITDA106,638.00242,490.28405,617.64经营活动产生现金净流量-402,186.44-937,580.20-759,047.25投资活动产生现金净流量-21,569.13-11,727.23-6,182.05筹资活动产生现金净流量444,367.351,319,859.69849,601.65现金及现金等价物净增加额20,611.77370,552.2584,376.81财务指标 2006 2007 2008营业毛利率（%）35.8238.5040.80所有者权益收益率（%）18.2612.6919.42EBITDA/营业总收入（%）26.4529.8826.14速动比率（X）0.560.660.67经营活动净现金/总债务（X）-0.82-0.77-0.34经营活动净现金/短期债务（X）-3.16-3.01-1.76经营活动净现金/利息支出（X）-16.57-15.79-5.26EBITDA利息倍数（X）4.394.082.81总债务/EBITDA（X）4.595.015.58资产负债率（%）75.6668.6270.78总债务/总资本（%）54.9148.6559.07长期资本化比率（%）47.4141.3253.87注：公司2006年财务数据根据企业会计准（2006）进行了追溯调整附三： 中国保利集团公司主要财务数据及指标财务数据(单位：万元)200620072008货币资金475,209.961,257,399.831,190,000.00应收账款净额105,088.3257,997.50-存货净额1,397,204.423,199,051.78-流动资产2,580,947.395,608,773.82-长期投资78,912.64150,393.47-固定资产合计522,461.10905,651.09-总资产3,534,416.506,826,093.348,762,400.00短期债务582,879.95975,666.60-长期债务501,830.741,191,013.315,628,400.00总债务（短期债务长期债务）1,084,710.682,166,679.91-总负债2,278,755.534,592,325.446,104,500.00所有者权益（含少数股东权益）1,255,660.96 2,233,767.90