XXXX年第二季度石家庄商品住宅市场分析报告.docx

引言：调控持续收紧 透视楼市高幅震荡局2011年第二季度的石家庄楼市，依然处在一季度多项房地产调控政策的“余波”之中。在限购、限价、限贷和“一房一价”的合力影响下，石家庄楼市的政策压力并没有明显的减弱。在政策压力之下，石家庄楼市还是呈现出了一定的回升态势。整体来看，二季度石家庄商品住宅市场呈现出两种截然不同的状态：供应量和成交均价呈现“急涨急跌”，月度之间的落差加大；成交量则稳步回升。进入4月，开发企业市场信心恢复加大推盘力度，市场有效供应量得到释放，在3月探底的基础上有了幅度极小的回升，3月底石家庄出台的限价政策也并未对商品住宅成交均价产生实质性影响。但随着5月“一房一价”政策的出台，开发企业的心态再度谨慎，推盘力度与4月有天壤之别；在房价制定上也趋于保守，当月商品住宅成交均价出现了大幅度的波动。但“一房一价”并未对成交产生根本性影响，成交量缓慢回升。6月消费者的心态渐趋明朗，购房积极性回升，当月的成交回升态势较为明显；而开发企业在很快适应了新政策“水温”之后，对供应量进行了重新调整。6月无论是供应量、成交量还是成交均价，石家庄商品住宅市场呈现回升态势。由调查数据我们发现，消费者的心态较一季度发生了明显的变化。刚性需求的回潮表明市场需求主体仍然活跃，在购房时更关注居住配套也显示石家庄消费者的置业心态渐趋理性。但是，消费者普遍对政策前景仍抱有怀疑态度，也在一定程度上制约了消费者回归市场的步伐。这在配合研究报告进行的深度访谈中也获得了佐证。随着上半年石家庄楼市落下帷幕，在房地产调控压力不减的背景下，目前市场的种种态势仍需观察。2011年第二季度石家庄商品住宅市场分析报告的推出，旨在总结市场主要表现特征，对消费者市场预期进行盘点与分析，为房地产开发企业制定和推行新的发展战略提供具有参考性和建设性的意见。一2011年二季度商品住宅市场运行情况概述（一）供应情况分析1.商品住宅供应面积提要：2011年第二季度石家庄商品住宅供应面积环比上涨113.25%，同比上涨102.12%，分月来看，商品住宅当月供应面积波动较大，4月与6月分别为波峰，5月为波谷图1-1清晰地显示出2010年7月至2011年6月石家庄商品房和商品住宅供应面积的走势情况。通过图表可以发现，2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅供应量走势高度一致，并呈现出“急跌急涨”的态势：4月商品房供应面积出现了一轮非常明显的快速上涨，但在5月，供应面积又出现了一轮快速下跌，并直接探底至10万平方米以下，而在6月，商品房和商品住宅的供应面积又重新回暖。从整体上看，2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅供应面积呈现“V”形走势，不仅与一季度形成了鲜明的反差，每月供应量的变化幅度也非常大。我们认为，造成上述走势的原因与调控政策接连推出及开发商心态的变化有直接的原因。图1-1 2010年7月至2011年6月石家庄商品房供应面积走势结合具体数据来看，2011年第二季度石家庄商品房供应面积为221.9629万平方米，环比上涨63.88%，同比上涨84.44%；其中商品住宅供应面积为207.5386万平方米，环比上涨113.25%，同比上涨102.12%。2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅的供应量不仅同时实现了超过50%以上的上涨，因此，纵观二季度，房地产开发企业无论是供应的力度，还是推盘的意愿，都是比较强烈的。值得注意的是，虽然石家庄商品住宅市场在2009年与2010年均上演了“金三银四红五月”的场景，但在今年5月石家庄并未如期出现一波供应高峰，反而出现了一轮急速杀跌，使“红五月”的成色大打折扣。对于石家庄商品房和商品住宅在二季度呈现的上述情况，我们认为，这与不断持续深入的房地产调控有着很大的关系。在2011年2月底石家庄出台限购政策之后，经过3月对政策摸索，进入4月后，房地产开发企业已经基本适应了石家庄限购政策的“水温”，根据限购导致的市场变化，开发企业也适时调整了推盘和供应的策略，因限购政策而暂缓推出的楼盘在4月得到了集中释放的机会。此外，购房者对于限购政策的认识也趋于理性和清醒，沉寂一时的房地产交易开始变得活跃，也促使开发企业适时加大了供应力度。但进入5月，随着“一房一价”政策的落地，房地产开发企业再度变得谨慎，多采取了比较保守的销售策略，同时，由于4月的集中放量，也必然导致5月会成为一个供应的集聚期，正是上述两个原因造成了5月供应量在数据上的下降。6月的反弹表明一方面开发商再度适应政策温度，另一方面也显示了市场供应量的正常反弹。2.商品住宅供求比提要：2011年二季度石家庄商品住宅供求比为2.34:1，供远大于求，但因“一房一价”的执行造成供应量急剧萎缩，5月供求比反转为0.23:1，在6月又恢复为供大于求。个别月份供求关系严重失衡，以及供求比大起大落的原因，与二季度的调控政策有很大关系。从整体来看，2011年第二季度石家庄商品住宅供求比为2.34:1，呈现出供大于求的局面。如图1-2所示，除了5月由于商品住宅供应面积出现了急剧萎缩，导致当月供求比变为0.23:1外，4月和6月均呈现出不同程度的供大于求的状态，由此可见，二季度商品住宅供求比呈现出幅度极大的波动调整。不过，虽然二季度供求关系波动较大，但纵观2010年7月至2011年6月，石家庄商品住宅供应总面积为473.1616万平方米，成交总面积为400.69万平方米，供求比为1.18:1，市场体现出比较稳定的供求关系。图1-2 2010年7月至2011年6月石家庄商品住宅供求比二季度供求关系呈现出幅度较大的波动，我们认为，这与房地产调控政策有着密切的关系。受限购政策的直接影响而暂缓推出的楼盘，在4月得到了全面释放，直接导致了4月乃至二季度供求关系的整体失衡；“一房一价”直接影响了开发企业销售和定价，因此又在很大程度上抑制了开发企业的推盘信心；但是，与限购政策相比，“一房一价”的影响力相对较小，因此仅一个月，开发企业的供应节奏和推盘力度又恢复到正常状态。2011年第二季度商品住宅供大于求，势必将对下半年的石家庄商品住宅市场产生深远影响。2011年石家庄商品住宅供应面积为411.74万平方米，而2011年第二季度商品住宅供应面积为207.5386万平方米，已经达到2010年全年供应量的50.40%，这必将对下阶段的销售产生影响。我们建议房地产开发企业在下半年需注意调整商品住宅供应结构和供应量，防止造成市场同类产品的积压，以免引起恶性竞争。（二）成交情况分析1.商品住宅成交套数提要：2011年二季度石家庄商品住宅累计成交8336套，环比上涨3.24%，同比下跌9.70%。其中，期房成交8251套，环比上涨4.80%，同比下跌10.62%；现房成交85套，环比下跌57.51%，同比下跌43.33%。石家庄消费者在购房时以期房为主，现房的稀缺性愈发明显。图1-3反映了2010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交套数的走势情况。从图中我们可以看出，自2010年7月至2011年6月，石家庄商品住宅以期房成交为主，现房成交所占比例极小。由于期房从预售到交房，一般有着一至两年的周期，势必将加大消费者的购房风险。综合以往石家庄商品住宅成交数据，我们发现，受商品住宅供应结构，以及石家庄经济水平等因素的影响，石家庄消费者在购房时仍以期房消费为主，这种局面在未来一段时期内将很难改变。从2011年4月至6月石家庄商品住宅成交套数走势观察，我们发现，现房的成交量虽然比较低，但是相对较为稳定；期房的成交量在经历了一季度的小幅下跌之后，在二季度稳步回升，这一走势与商品住宅成交面积的走势较为一致。我们认为，二季度商品住宅的成交呈回升态势，显示石家庄消费者正在逐步恢复购房信心，随着2月石家庄限购政策影响力有所减弱，以及“一房一价”增强了开发企业房价的透明度，商品住宅成交量在6月显得更为活跃。经过长期的跟踪调查我们认为，2011年石家庄房地产市场的需求量仍将保持增长态势。进入二季度末期，消费者趋于活跃；但是，限购政策对消费者的影响在短期内很难彻底消除，因此不能回避限购政策对消费者心态的作用。此外，随着央行连续加息和提高存款准备金率，金融机构对于房地产市场的限贷力度在近期难以减弱，消费者通过房贷买房的难度也将增大。再加上开发贷款同时被收紧，对于中小开发企业而言，资金链紧张的局面在未来一段时间很难改变。因此我们建议开发企业在制定销售策略时，要将资金链安全摆在突出的位置。鉴于期房仍是石家庄商品住宅市场的主流，因此在销售时可适时加大全款购房的优惠力度，促使消费者选择一次性付款买房，尽量规避房贷风险，保护开发企业的资金安全。图1-3 2010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交套数走势2.商品住宅成交面积提要：2011年二季度石家庄商品住宅累计成交88.8377万平方米，环比下跌4.18%，同比下跌17.48%，石家庄楼市在成交方面呈现出小幅回暖的态势，但与限购前难以相比。这与今年二季度并未放松的房地产调控有着很大关系。2011年4至6月石家庄商品房累计成交117.5419万平方米，环比下跌7.48%，同比下跌10.26%；其中商品住宅累计成交88.8377万平方米，环比下跌4.18%，同比下跌17.48%。从成交量走势来看，2011年第二季度石家庄商品房和商品住宅呈现出并不完全一致的态势。其中在商品房成交量4月至5月呈幅度较小的下跌，5月至6月呈幅度较大的上涨；在商品住宅成交量上，4月至5月基本持平，5月至6月则呈幅度较大的上涨，但从整体上看，二季度商品房和商品住宅的成交量呈缓慢回升的态势；进入6月，这种回升的幅度有所增大。综合上述情况我们认为，随着政策环境日趋明朗，石家庄消费者的置业思路也趋于理性、客观，购房行为日趋活跃；“一房一价”增强了房价透明度，减弱了消费者的部分顾虑，因此石家庄商品住宅6月成交量涨幅更为显著。商品房先跌后涨与商品住宅逐步上涨的对比，也显示出商品住宅成交量在很大程度上左右着商品房成交量的变化。虽然在一季度限购政策刚刚出台时，消费者转而关注商业地产，影响了商品房的成交量走势。但进入二季度，商品住宅的回暖还是成为了影响商品房成交走势的重要因素。我们认为，虽然今年上半年商业地产的关注度有所升温，但投资性的特点使其很难成为商品房市场的主流。虽然二季度商品房和商品住宅成交量整体呈现缓慢回升，但是环比与同比均出现不同程度的下跌。我们认为，虽然限购政策影响力有所减弱，但不能完全忽视；加之限价、限贷、“一房一价”等政策均在二季度启动或深化，因此政策因素对于石家庄商品房和商品住宅成交量的影响依然比较大。图1-4 2010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交面积走势（三）成交价格分析提要：2011年二季度石家庄商品住宅成交均价为4598元/平方米，4月至6月石家庄商品住宅成交均价呈现出“急涨急跌”的态势，最高成交均价与最低之间的价差超过了400元。在多重调控政策的影响下，我们预计，2011年商品石家庄住宅成交均价将呈现整体缓慢上扬，局部波动调整的态势。如图1-5所示，2011年4月至6月石家庄商品住宅成交均价呈现出“急涨急跌”的态势，最高成交均价与最低之间的价差超过了400元。而从2011年2月以来，石家庄商品住宅成交均价已经连续4个月呈现出这种态势，整体形成了“W字”格局。图1-5 2010年7月至2011年6月石家庄商品住宅成交均价走势造成石家庄商品住宅成交均价呈现较大波动的原因，我们认为有以下几点：第一，在石家庄限购政策趋于明朗，开发企业对政策较为适应，消费者对政策有了理性认识的背景下，石家庄商品住宅成交均价回归理性是大势所趋。4月石家庄商品住宅成交均价可以看作是3月下跌之后的回调；由于5月“一房一价”政策的落地，开发企业在房价制定上略显谨慎，一定程度上拉低了房价；而进入6月后，开发企业逐步适应了“一房一价”，商品住宅成交均价重新回到了正常状态。第二，在严峻的调控压力之下，不少开发企业选择了更为谨慎积极的定价策略，向房地产市场推出了更多房价更加合理的房源。此外，为了加快销售和资金回笼的速度，一些开发企业实施了力度更大的购房优惠活动，这也直接促使商品住宅在成交时的均价有所下降。综上所述，我们认为，目前影响石家庄商品住宅成交均价的最重要因素在于调控政策。从目前来看，虽然限购、限价、限贷、“一房一价”先后落地，但是我们还看不到调控政策将有所放松的迹象。在不断加大的政策压力下，石家庄商品住宅成交均价将很难再出现去年不断上涨的态势。在多重调控政策的影响下，我们预计，2011年下半年石家庄商品住宅成交均价将呈现整体缓慢上扬，局部波动调整的态势。二.2011年石家庄商品住宅市场调查分析1.消费者置业目的分析提要：在经过半年的数据调查后，石家庄购房者的购房目的基本保持一致。自住型购房一直占据市场主导地位。政策调控对楼市确实造成了不容忽视的影响。50%购房者置业为自住 投资购房现象略有减少如图2-1所示，调查数据显示50%的受访者表示购房主要是用于解决基本居住，36%的受访者是为了改善居住条件。可见，自住型购房一直占据市场主导地位。在经过两个季度的数据调查后，石家庄购房者的购房目的基本保持平衡。在第一季度的石家庄商品住宅市场分析报告中，12%的消费者选择用住宅来进行保值增值。此次二季度的调查数据显示，10%的消费者选择用住宅来进行保值增值，比第一季度下降了2个百分点。数据同时显示，有3%和1%的消费者分别将购房用于“出租获长期回报”和“短期到手赚差价”。在一季度的数据中，投资购房的比例占调查数据的5%。可见，投资住宅的现象在石家庄楼市中所占比例较小并略微减少。多轮政策调控给住宅市场带来的压力使得购房者观望情绪依旧没有消退，不敢轻易出手购房；限购令的出台确实使得投资住宅的人群被限制，这在一定程度上使投资现象在二季度减少。图2-1 消费者购房目的市场政策不明 消费者观望情绪弥漫如图2-2所示，在第二季度中，市场走势成为影响消费者进行置业的首要因素。37%的消费者因市场走势不明朗。在购房时显得较为犹豫；31%的购房者因首付不足在购房中遇到困难；另有20%的购房者没有遇到合适房源；12%的购房者在贷款时遇到问题。政策调控下消费者的观望情绪依旧弥漫，限贷问题使得部分刚需消费者在购房时受到打压。面对仍有20%的消费者没有找到合适房源的现象，开发企业应多注重市场多元化产品的开发，以满足不同购房者的购房需求。图2-2 消费者在购房时遇到的问题如图2-3所示，消费者的置业意愿并不强烈。在针对消费者置业意愿的调查中，77%的消费者表示会在一年内买房，18%的消费者表示在三到六月个内买房，5%的消费者表示在一个月内买房。图2-3 消费者一年期置业意愿这一数据与第一季度形成较大的反差，表明在多重调控政策的影响下，石家庄购房者的置业意愿变得模糊，观望情绪呈现扩大化的态势。置业意愿的模糊必然会影响下半年商品住宅的成交情况，我们在此提醒房地产开发企业注意观察消费者心理变化，同时相应调整供应结构和价格策略。2.消费者购房倾向分析提要：在消费者置业倾向方面，80至120平方米户型最受消费者欢迎，裕华区依然是最受青睐的区域。总价60万元成为消费者购房时的“承受力分界点”。同时，在二季度中，消费者在选房时对物业服务的要求指数上升。自住需求为市场主导 市场刚需旺盛在图2-4中的数据显示，80-100平方米的户型为市场最受欢迎的户型，成为36%消费者购房时的首选；23%的消费者倾在购房时首选100-120平方米的户型；12%的消费者倾在购房时首选120-140平方米的户型。可见，80120平方米范围内的户型产品在石家庄楼市中较为被购房者接受。而购买此类户型的消费者多为刚性需求和改善型需求。在一线城市被弹性需求充斥市场的情况下，石家庄的自住型需求依旧占据着主导地位。图2-4 消费者倾购房首选户型与此同时，数据显示，19%的购房者在购房时首选60-80平方米的小户型，5%的购房者选择60平方米以下的户型。根据调查数据及从众多楼盘销售中心回馈的信息表明，此部分消费者一方面为资金承受力较弱的年轻刚需群体，另一部分为投资者。仅有各5%的消费者选择低于60平方米以下的小户型以及140平方米以上的产品。可见，此类“特殊产品”在省会消费者中并不受推崇。桥东区受关注度上升 其他区域与一季度几近持平在图2-5中的数据显示，在购房者选择区域的时候。裕华区一直以来都是购房者的首选区域。此次第二季度石家庄商品住宅市场分析报告的调查数据显示，28%的购房者都首选该区域进行购房。较之一季度的数据相比，二季度数据下降1个百分点，虽然有所微降，但仍无法动摇裕华区稳居购房者首选区域的位置。图2-5 消费者购房时的首选区域与第一季度的数据相比，桥西区、长安区、西部山前区域的关注低全部与一季度持平；桥东区受关注度上升3个百分点，新华区下降4个百分点，正定新区上升1个百分点。值得关注的是，正定新区作为市政规划发展的重点区域，目前购房者并没有对其有较多的关注。成熟的行政区域依旧是购房者的首选。虽然舆论目光大力关注正定新区，但是新区的居住环境、生活配套等硬件设施尚需完善，在居住成熟度上，向新区进军的居住方式尚待时日。购房者的房屋总价接受能力有所上升 60万元成为“承受力分界点”在图2-6中的数据显示，48%的消费者在购房时能承受房屋总价的范围是40万元以下，35%的消费者在购房时能承受房屋总价的范围是40-60万元。总体看来，共有83%的消费者在购房时的承受范围都在60万元以下。可见，60万元成为石家庄购房者置业时房屋总价承受的分界点。图2-6 消费者购房时所承受的房屋总价选择60-80万元承受范围的消费者占据9%，选择80-100万元承受范围的消费者占据4%。与一季度相比，两个范围段的数值都下降了1个百分点。而选择100万元以上承受范围的消费者比例维持在2%，可见高端消费群体在石家庄消费者中较为固定。价格依旧为影响购房的第一要素 消费者对物业关注度上升在图2-7中的数据显示，价格依旧是影响购房者选房的第一要素，指数为73.9。与一季度相比上升2.3个百分点。图2-7 影响消费者选房的要素指数在二季度的调查中，消费者对物业的看重指数上升为33.0，上升1.4个百分点。可见在消费者选房时，物业配套成为购房者越发关注的一个要素。对开发企业来说，好房子也需要好的物业管理才可对优质的楼盘项目进行“锦上添花”。此外，周边环境、区位地段、交通、户型、配套、开发商品牌这些指数较之一季度只略微有所变动。而各项要素整体的排序与一季度相比，基本保持一致。3.消费者市场预期分析提要：在消费者房价预期的调查中，18%的受访者认为石家庄房价将会下降或波动调整，41%的受访者认为石家庄房价将继续上涨。在政策预期方面，49%的受访者认为调控将继续收紧。房价匀速匀速上涨成为楼市“关键词”如图2-8所示，41%的受访者认为2011年石家庄房价将上涨，占据观点的大多数。此外，18%的受访者认为房价将波动下降，另有22%的购房者认为房价走势将会保持平稳，19%的消费者表示出迷茫的观点。根据我们的分析，消费者观察到的房价上升的现象，主要因为在二季度中一些高端住宅项目入市并持续热销，推升了石家庄整体房价。从第一季度和第二季度的数据对比中可以发现，消费者一直观察到石家庄的房价呈现上涨趋势。可见在消费者心中，房价匀速上涨已成为石家庄楼市的“关键词”。图2-8 消费者对石家庄房价走势的判断消费者认为下一阶段地产走势将持续上涨消费者观察到的地产走势对开发企业销售策略具有一定的参考意义。如图2-9所示，48%的受访者都认为下一阶段地产走势继续上涨；19%的受访者认为地产走势将会保持稳定；17%的受访者认为地产走势会是逐渐放松的趋势；另有16%的受访者表现出对房地产走势判断的不稳定性。图2-9 受访者对下一阶段房地产走势的判断地产走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素，也会对开发企业和购房者产生明显心理预期。我们建议开发企业应根据自身情况理性推出下一阶段的产品，切勿出现跟风现象，对市场造成大量同类产品的挤压。消费者认为调控政策将继续缩紧在房价之外，我们针对政策对购房者的影响进行了调查分析。如图2-10所示，49%的受访者都认为楼市政策会持续收紧；16%的受访者认为目前政策将会维持现状；另有26%的受访者表示对政策市场走势把握不准；仅9%的受访者认为政策会是逐渐放松的趋势。图2-10 消费者对未来政策走势的判断三.石家庄商品住宅市场主要运行特征及走势预测1.商品住宅供应量“井喷” 开发企业推盘量跟着政策走尽管在2011年第二季度房地产调控政策保持了密集的频率，且调控压力持续增强，但是石家庄商品住宅供应量还是呈现出“井喷”态势。二季度商品住宅供应面积为207.5386万平方米，环比和同比分别上涨113.25%和102.12%，这一数据相当于2010年全年供应量的50.40%。通过上述情况和分析可以看出，二季度开发企业推盘的力度和供应的意愿还是比较强烈的。但是，深入分析二季度各月数据可以发现，各月商品住宅供应水平并不一致，显示开发企业的供应节奏与房地产调控政策是紧密相关的。其中，4月的商品住宅供应量占二季度供应量的60.77%，6月的商品住宅供应量占36.28%，4月和6月成为了二季度供应量的两个“波峰”；5月商品住宅供应量则仅占2.95%，成为了二季度供应量的“波谷”。我们认为，虽然二季度商品住宅供应量呈现“井喷”，但整体走势依然无法回避房地产调控政策的深度影响：在初步适应了限购政策之后，开发企业的推盘意愿被重新唤醒，再加上“金三银四”的传统销售旺季到来，因此前期被压抑的商品住宅供应量得到了释放；在“一房一价”落地后，开发企业再度谨慎，采取了相对保守的供应策略，直接引发了4月和5月商品住宅供应量的“急涨急跌”；而在适应“一房一价”之后，开发企业采取了逐步恢复供应的策略，市场出现了正常反弹。二季度商品住宅供应量的走势也反映出开发企业心态的变化。从整体来看，开发企业在二季度的心态较为积极，对房地产调控走势也有着较为明确的认识。因此在初步适应政策水温的背景下，适时加快了推盘的力度，力求争取短暂的缓冲时间，缓解全年销售任务的压力。另一方面，市场供需双方的心理博弈还在继续，主要表现为商品住宅供求比的变化。虽然二季度供应量出现了“井喷”，但消费者购房需求的回升却并没有跟上供应量的节奏，导致二季度商品住宅市场出现了较为悬殊的供求比，供远大于求，市场处在严重失衡的状态之下。但是我们认为，这种供求状态是由房地产调控政策导致的，鉴于市场对于调控政策的适应过程，因此这种失衡的供求比很难持续。基于上述分析，我们判断，石家庄商品住宅供应量在下半年将很难持续二季度的井喷态势。在房地产调控政策保持压力的状态下，商品住宅供应量将根据政策环境的变化呈现出波动态势。如果有房地产政策落地石家庄，不排除商品住宅供应量再度探底的可能性。同时，根据市场规律，下半年供应量继续保持高位运行的可能性很小。因此我们提醒开发企业，应时刻关注房地产调控政策走向；在政策考量之下调整供应节奏，尽量避免供应量大起大落的情况出现。2.二季度商品住宅成交量小幅下挫 成交均价“急涨急跌”2011年二季度石家庄商品住宅累计成交8336套，环比上涨3.24%，同比下跌9.70%；累计成交88.8377万平方米，环比下跌4.18%，同比下跌17.48%。二季度石家庄商品住宅成交均价4598元/平方米，4月至6月的成交均价呈现出“急涨急跌”的趋势，最高成交均价与最低之间的价差超过了400元。在持续的房地产调控政策影响下，石家庄商品住宅成交量虽然有所回升，但是涨幅较小，并没有恢复限购政策出台前的水平；成交均价也受到了一定影响，环比下跌2.98%。从整体上看，市场继续呈现出“量价齐跌”的态势。对于产生商品住宅成交乏力现象的原因，我们认为有以下两个方面。首先，从成交量走势上看，2月限购政策出台后，石家庄商品住宅市场的调整已经趋于结束，进入4月，整体趋势逐步回升，到6月回升趋势有所加速。这表明市场已经逐步适应了限购政策的“水温”，商品住宅交易正在回归常态；但是由于限购政策对于市场的冲击过于猛烈，恢复市场信心还需要时间，因此尽管二季度成交趋势有所回升，但是还无法达到限购政策出台前的水平。其次，消费者对于限购政策的认识趋于明朗，正在逐步回归房地产市场，但是由于二季度房地产调控政策压力并未减弱，消费者对于调控政策仍抱有希望，在购房时难免会动作谨慎，这也在一定程度上制约了成交量回升的趋势。在商品住宅成交依然低迷的同时，二季度成交均价也出现小幅下挫，各月成交均价呈现出“急涨急跌”的态势。对此我们认为，商品住宅成交均价折射出市场多方心态的变化，而目前左右商品住宅成交均价的最重要因素就是房地产调控政策。在4月和6月成交均价形成的两个“波峰”之间，5月成交均价形成了“波谷”，我们认为，这与5月“一房一价”开始执行有关。由于开发企业需要对“一房一价”进行适应，因此在制定房价时采取了较为谨慎的策略，在一定程度上拉低了当月的整体成交均价。由于“一房一价”并不能对商品住宅成交行为产生实质性影响，因此到6月，不仅成交量开始快速回升，成交均价也回到了4月的水平。综合上述分析，我们判断目前商品住宅市场呈现的“量价齐跌”是2011年一季度的延续，是限购政策的“余波”。随着限购政策影响力的逐步减弱，目前的“量价齐跌”将很难延续。随着消费者对于限购政策认识渐趋明朗，短暂离场的消费者势必要回到市场之中。而二季度供应量的井喷又给消费者留下了足够的选择空间，因此到下半年，石家庄商品住宅成交量回暖的可能性较大。在此，我们建议开发企业对于下半年的销售策略，应当采取较为积极的态度。但同时还需要注意到，在影响消费者购房要素指数中，价格要素以73.9点居于首位，较一季度有所扩大，显示消费者对于石家庄商品住宅成交均价依然比较敏感。二季度供应量的井喷效应，使消费者在选择上空间更大，因此通过单纯的优惠促销很难打动消费者。因此我们建议，开发企业推广项目时除了适当加大优惠力度，调整优惠策略外，还应有意识将消费者的关注点从价格向楼盘的“软实力”引导，形成楼市竞争的“第二战场”。3.政策走向影响消费者信心在2011年第二季度石家庄商品住宅市场分析报告的调查数据中显示，调控政策成为影响消费者置业的最重要的因素。7月12日国务院常务会议研究部署继续加强房地产市场调控工作，提出对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。此举表明国家对楼市的调控力度坚决不会放松，下一步对房价过快上涨的城市或将有更为严厉的政策出台。二季度消费者市场调查显示，在“限购”“限贷”双重影响之下，石家庄仍有41%的消费者表示观察到房价上升的现象。根据我们对市场观察和跟踪，部分高端住宅项目入市并持续热销，影响了消费者对于市场的观察。整体来看，石家庄二季度商品住宅成交均价表现出波动调整的态势，同时在政策压力下，开发商对于价格的调整也比较谨慎，我们判断在价格保持稳定的前提下，消费者对于价格的关注度可能会下降。调控政策变化对于消费者消费心理和市场信心具有直接的影响，调查数据显示49%的消费者认为调控政策将持续缩紧，由此可见近半数的消费者依然保持着较为谨慎的态度，市场观望情绪仍具有一定的基础。在影响消费者购房因素的调查中，37%的受访者者因市场走势不明朗，在购房时显得较为犹豫；31%的受访者因首付不足在购房中遇到困难；另有20%的受访者没有遇到合适房源；12%的受访者在贷款时遇到问题。同时，数据显示84%的消费者房屋总价承受能力在60万元以下，表示在半年内买房的消费者仅占23%。这一系列的数据再度表明市场观望情绪在短期内难以消散，基于上述原因，我们预测，在下一阶段的调控政策还没有明确落地之前，石家庄的楼市由于受到限购、限贷的影响还将会有一段不明朗的“真空期”，这段时间对石家庄开发企业的楼盘销售会带来一定的负面影响。对开发企业而言，随着限贷政策的持续，一些一中小型户型为主的中小型的开发企业可能有资金回笼的困难。因此，我们建议中小型开发企业在下半年适时进行房屋优惠销售，刺激购房者一次性全款购房。避免在下半年出现资金链断裂的情况。4.楼市刚需依旧旺盛 投资现象略有下降在2011年第二季度中，豪宅产品成为石家庄楼市舆论的热点。大批豪宅及高端住宅产品纷纷在第二季度中集中亮相。很多开发企业也借助“豪宅热”风潮推出高价位的高端住宅产品。这在一方面造成了石家庄楼市中低产品的受冷，楼市中低产品在二季度中推出的房源较之去年同期相比明显减少。在2011年第二季度中，大量城中村改造房源上市。在城中村改造之初，业内预测石家庄的城中村改造项目问世后，会有大批量的回迁房涌向楼市进行交易，将会提供更多的房源供消费者选择，也会缓解人们的购房压力，拉低石家庄的平均房价。然而在二季度中，大批城中村改造项目的亮相却并没有达到上述效果。反之，分到回迁房的城中村市民并没有将回迁房出售，而是留作投资保值的不动产。因此，城中村改造项目的上市会缓解楼市刚需购房者供不应求的状态未曾改变；在二季度中的销售市场中，大批量的消费者受到政策的影响，不敢轻易进行购房。消费者在下一轮政策到来之前，仍选择观望；在二季度中，楼市高端产品进行大批量的放量。由于价格较高，大量中端消费群体被拒之门外。基于上述分析，这一现象使得石家庄楼市积攒了大量的自住型刚性需求的购房者。随着市场经济规律，刚性需求势必在积攒到一定阶段进行爆发。我们预计在2011年第三季度末，大量刚性需求会有一个集中爆发期。在此我们提醒开发企业注意把握机会，在第三季度中要着手对楼市中端产品的打造，在三季度中开发企业要根据自身情况酌情推出一定数量的楼市中端产品，以满足大量刚性需求。在限购和限贷的双重影响下，二季度购房投资行为明显减少，短期到手赚差价的消费者只占到了调查数据的1%。可见，在限购和限贷的双重制约下，石家庄楼市的投资购房现象明显被遏制。在消费者购买能力方面，我们发现多数消费者的承受能力都在60万元以下。共有83%的消费者在购房时的承受范围都在60万元以下。60万元成为石家庄购房者置业时房屋总价承受的分界点。可以承受100万元以上的高端住宅的消费者比例仅占2%，此项数据与一季度的调查数据表现一致，由此可见，石家庄高端消费群体的范围较为固定。“中产阶级”才是石家庄楼市的最大消费群体。这对开发企业制定价格策略具有一定的参考意义。消费者的置业倾向对于开发企业来说有着重要的意义，结合上文得出结论。我们建议房地产开发企业应重点关注购房者的经济承受能力及选房时看重的要素。结合市场实际情况进行产品研发，在某种产品缺失的时候立即在下一阶段启动市场缺失的产品，而不要盲目追随市场热点产品进行开发，切勿造成同类产品在市场堆积的情况。附录：调查结果汇总（一）受访者基本情况1.受访者年龄结构2.受访者职业分布3.受访者收入结构4.受访者拥有房产状况分布为增强本报告的可信性，我们组织省内知名专家对于市场走势进行内部座谈，参考业内的权威建议；同时对不同收入状况的消费者进行深度访谈，在不同的市场阶段针对消费者的置业意向进行市场调查。本次研究分析报告共在2011年第二季度组织了四次业内座谈和进行了四次市场调查，在市场调查中两次为市场常规调查，两次为调控政策对于消费者影响度的调查。为保证调查数据的准确性，四次调查采取了问卷调查和网络调查相结合的方式。对已购房者和潜在购房者发放了2500份调查问卷，其中收回有效问卷2321份，问卷有效回收率为92.8%。同时在搜狐焦点网开展了网络调查，累计有47509位网友参与，得到详实而精准的数据。从上述四个图表我们可以了解参与调查居民的基本情况。参与调查的市民年龄段主要集中20岁至40岁之间，占到受访人数的70%，该年龄段涵盖了目前市场的主要需求群体，代表了市场需求主体的意见和想法；41岁至50岁的受访者占24%，该部分人群主要是以改善型和投资型需求为主，表现为经济实力强劲，购买力强。另有6%的受访者在50岁以上，代表了高年龄段置业者的需求和建议。在受访者职业分布选项上，调查结果如上图所示，32%的受访者来自私营企业，37%的受访者来自国企和事业单位，15%的受访者为自由职业。另外，来自政府部门的受访者占6%，外企的占2%。在受访者的收入分布情况方面，42%的受访者年收入在3万元以下，33%的受访者年收入在3万元至5万元之间，19%的受访者年收入在5万元至15万元之间，4%的受访者年收入在15万元至30万元之间，年收入在30万元以上受访者占2%，这一结果比较全面的反映了石家庄本地消费者的购买力。考察受访者拥有房产的状况，能够间接反映出消费者置业目的。调查结果显示，43%的受访者没有房产，拥有一套住房的受访者占41%，拥有两套及以上住房的受访者占11%。拥有三套及以上的仅占5%。由此可见，初次置业的刚性需求依然是石家庄商品住宅市场的需求主力，拥有一套住房的改善型需求比例也达到了41%。（二）受访者置业意向及对市场和政策的判断5.受访者可承受房屋总价分布6.受访者倾向的户型面积7.受访者倾向的购房区域8.受访者购房时考虑的因素9. 受访者对于房价走势的判断10.受访者对于政策走势的判断11.受访者的置业计划