4铜川市房地产市场分析.docx

4 铜川市房地产市场分析4.1铜川市概况4.1.1城市总体概况1区位概况铜川，古称“同官”，因与“潼关”同音，治所又设在铜水之川，故更名铜川，陕西省省辖市。位于陕西省中部，北距延安247公里，南距西安90公里，是关中经济带的重要组成部分。随着西安市行政中心北移，铜川与西安的联系将更加紧密，区位优势将更加凸现。2城市性质铜川是陕西重要的以能源、现代建材业为主的工业基地，开放型的产业城市、生态城市和现代化区域中心城市。铜川是中国21世纪议程八个试点城市之一、联合国计划署（UNDP）列为支持中国21世纪议程地方能力建设的三个试点城市之一、中国轻洁能源试点城市、全国资源型城市可持续发展试点城市、关中天水经济区次核心城市和陕甘宁革命老区生态能源经济协调发展试验区之一。3交通铁路铜川是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地，市内有西铜铁路，咸铜、梅七（梅家坪-七里镇）两条支线铁路与陇海大动脉相连, 09年省国资委和铜川市政府达成协议，规划建设西铜高铁，该城际铁路由西安北客站出发，经三原至铜川，将加速铜川尽快融入西安都市圈。公路铜川市内西铜高速，西黄（西安黄陵）高速穿境而过，西黄第二条高速将于2010年10月通车，届时从铜川到西安的行程将缩短至半小时。此外，西铜高速双向四车道加宽扩建为双向八车道2010年也将建成通车。随着西安市行政中心北移和地铁线、西安-铜川城际铁路、西黄第二条高速公路的建设，铜川将融入西安的半小时生活圈，辐射渭北的区位优势，成为西安的“大北郊”。4人口及面积截止2009年底，铜川市总人口数为86万，其中非农人口45万人，城镇人口占全市总人口的53%，面积3882平方公里。5自然环境铜川属暖温带大陆性气候，年均气温8.912.3，极端气温最高38。冬季气候干燥寒冷，雨雪稀少。夏季温度、湿度适宜，雨水充沛。春秋为过渡季节，气候多变。受地势地貌影响，铜川市气候差异明显：西部和北部是广阔的山区，年均日照2412.4小时,气温89，降水650740毫米；中部和东部沟原相间，年均日照2345.7小时,气温1011，降水量589650毫米；南部地势平坦的，年均日照2351.1小时，气温11.812.3,降水量539555毫米。6资源铜川市自然资源丰富，农、林、牧综合发展。其中，林地244.45万亩，牧草地152.07万亩；已查明矿产、非金属矿产资源、金属矿产、能源矿产近20种。煤炭储量30多亿吨，全市年产原煤1100万吨，占全省原煤总产量的30。井田总面积387.2平方公里，地质储量11.15亿吨，优质石灰石储量10亿吨，耐火粘土、陶瓷粘土等储量均居全省前列。同时，铜川市又处在全国苹果最佳优生区，苹果种植面积近40万亩。7行政区划铜川市现辖3区1县1经济技术开发区，面积3882平方公里。表4-1 铜川市各区县面积区名面积（平方公里）王益区162.2印台区626.8耀州区1545.75宜君县1476经济技术开发区新区71.28工业铜川位于渭北高原边和关中边缘地带，拥有以煤炭、建材、陶瓷、铝冶炼、纺织、机电、医药、食品、化工等为骨干的30多个工业门类，是陕西和西北地区重要的能源和原材料工业基地。近几年，铜川市工业总产值占铜川市国民经济总产值的比率逐年上升，从2004年的50.6%到2008年的59.9%，增幅达18.3%，可见铜川市工业在带动铜川经济发展的同时已日益成为铜川经济的主要支撑。9文化古迹铜川市具有完整的历史文化序列，互融的人文自然景观，且自古为我国西北瓷业重镇，黄堡镇耀州窑为中国陶瓷史上六大名窑之一，其刻花青瓷被誉为宋代青瓷之冠，曾选为“贡瓷”。石刻文化博广精奥，药王山近百通的北魏造像碑及医方碑、书艺碑，宜君数十处北魏石窟，玉华宫“金刚佛座”、“佛足印石”，郊区的“陀螺尼经幢”等。名人贤达，历代辈出，唐医学家孙思邈、史学家令狐德 、书法家柳公权，北宋画家范宽等均为耀州人士，并保留很多和这些历史人物有关的文物史迹。久负盛名的“两址两山”即玉华宫遗址、耀州窑遗址和香山、药王山曾得到众多文人墨客的赞美与喜爱，赞美玉华宫千顷松涛的诗句“万重松海千层岫，飞雉投林野谷幽”；“青花粉彩誉宋元，十里窑场不夜天”展现了耀州窖当年一派兴盛、热火朝天的场景；“五岭高千仞，药王出一峰”突出了药王山的高大雄伟；“三山天作堑，两峡石为关”凸显了金锁关作为历代兵家必争之地的险要位置。4.1.2铜川市经济运行情况1铜川市地区生产总值图4-1 铜川市GDP及增长率（单位：%）上图显示，铜川经济发展平稳较快。不剔除价格因素，近五年铜川市生产总值增长异常迅速，GDP增长率均在18%以上，其中由于2008年的经济危机以及2009年国内经济形势的不利影响，2009年经济增长率有所下降。但是，经济总趋势良好。2固定资产投资图4-2 铜川市全社会固定资产投资（单位：亿元）从上图可以看出，铜川市近五年全社会固定资产投资增幅逐渐加大，其中房地产开发企业投资比例也在不断增加，特别是2006年，增幅达两倍以上，我们认为，铜川市棚户区改造、经济适用房及廉租房建设步伐的加快以及老市区沉陷区塌陷区的整体搬迁工程实施是造成这两项投资增大的主要原因。3建筑业图4-3 铜川市建筑业增加值（单位：亿元）从上图可以看出，近五年铜川市建筑业增加值在逐年上升，特别是2005年以来的快速增长，带动了建筑业市场的繁荣。图4-4 铜川市全年房屋竣工面积上图显示，随着铜川市对于棚户区、沉陷区改造的重视以及力度的加强，近几年房屋竣工面积实现平稳的上升态势，我们预计随着新区规划建设的进一步实施，铜川市年房屋竣工面积将有更大的增长空间。4城镇居民可支配收入 图4-5 铜川市居民可支配收入（单位：元）上图显示，铜川市城乡居民生活水平在稳步提高，这为房地产市场提供了良好的发展机遇。5城乡居民年末储蓄存款余额图4-6 城乡居民年末储蓄存款余额（单位：亿元）可见，铜川市金融业保持平稳较快发展，金融机构存款规模继续扩大，2007年储蓄有所下降，主要是因为受国际市场及周边市场行情的影响，物价呈现频繁波动及最终的总上涨趋势。总体来看，2004-2008年铜川市居民储蓄呈现上涨趋势，这为房地产、商业等行业的发展带来了机遇。6人口增长状况图4-7 铜川市年末全市常住人口（单位：万人）从上图可以看出，20042005年铜川市市人口增长平稳，2006年人口骤减，以后又保持稳步的增长趋势，我们预计随着铜川市新区的规划建设，人口数量将继续保持上升，进而会对房地产等相关产业产生一定的促进作用。7财政、金融图4-8 铜川市财政收入从上图可以看出，铜川市近5年财政收入及支出都逐年上升，主因在于经济的发展及政府对城市基础设施及配套建设的大力投资，此外，金融机构各项存款也逐年上升，金融机构的资金规模逐渐庞大，这些都将有力满足各种社会机构及个人投资者的资金需求，从而促进资本市场的健康有序发展。8旅游264.1290.632034636701002003004002004年2005年2006年2007年2008年国内外游客（万人次）国内外游客（万人次）图4-9 铜川市国内外游客年人数上图显示，铜川旅游业发展迅速，铜川市具有的深厚历史文化积淀及人文风情，加上政府几年来对旅游业的大力扶持，必将带动商业、旅游地产项目的需求，这对于促进房地产市场发展无疑具有积极的推动作用。4.1.3铜川市房地产市场政策环境1拆迁安置政策2005年，铜川市启动实施了沉陷区、滑塌区群众整体搬迁工程，并大规模开发建设廉租房，通过出售价、出租价控制，出售、出租给沉陷区和滑塌区的特困群众。2010年开始铜川市将全面启动城市和国有工矿企业棚户区改造工程。2010年铜川市安置房项目铜煤1号、铜煤2号、“锦绣园”项目已分别启动，项目建成后可安置棚户区搬迁居民23000户。此外，铜川市委、市政府决定从2010年开始进一步加快保障性住房建设步伐，加大棚户区改造工作力度，2009年铜川市棚户区新开工建设安置住房170万，其中铜川矿务局和陕煤建司开工100万，市上开工70万，并力争用3年时间全面完成棚户区改造任务，年内将要开工的棚户区改造项目还有梅乐园、荔枝园、新华小区、飞龙小区、柿树苑小区、兴业小区等。解读：过多政策性住房的开发建设在改善居民安居工程、维护社会稳定的同时势必影响商品住宅市场的发展及运行，同时也将对铜川市房价走势产生一定的影响，对于铜川商品房开发将具有一定的消极作用。2住房补贴政策关于购买新区住房享受住房补贴有关问题的通知铜川办发200444号：凡市级国家机关、企事业单位，耀州区、王益区、印台区、宜君县及所属企业的工作人员，于2007年6月30日（现延期至2010年6月30日）前在新区购买商品房和经济适用房，从正式入住新区的下月起可向所在工作单位申请享受购房补贴。根据铜川市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（铜政发200768号）的规定，申请廉租住房补贴的条件是具有本市常住户口，连续享受城市低保六个月以上且人均住房建筑面积在8平米以下的城市最低收入家庭。解读：该政策刺激了住宅市场的消费需求，进而改善了居民居住环境，同时对于新区良好的居住氛围形成及人气的提升也起到一定的促进作用。进而带动新区房地产市场的发展。3已购公有住房和经济适用住房上市出售暂行办法 详见：铜川市政府令第25号。解读：该政策有力的防止了投机炒房行为的发生，同时，规范了公有住房及经济适用住房市场的健康发展，使其在改善居民住宅条件方面真正发挥自身作用。4关于印发铜川市经济适用住房管理办法的通知（铜房发133号）经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因需转让经济适用住房的，由房产管理部门按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照同地段普通商品住房与经济适用住房之间差额部分的50%上缴市级财政专户，同等条件下，市房产管理部门有优先回购权。解读：该政策有效防止了一些人对于经济适用房这一政策性住房的买卖投机行为，对于稳定房价、规范住宅市场的运行规则及健康发展起到一定的促进作用。5铜川市房产管理局关于转发省住房和城乡建设厅关于印发<新建住宅物业保修金管理办法（试行）>的通知的通知 解读：该政策明确了房地产开发建设单位对已售新建住宅物业的保修责任和保修方式，并详细规定了履行保修责任的程序和方式、方法。旨在实现新建住宅的安全使用,维护业主的合法权益。6铜川市房产管理局关于加强房地产中介服务机构管理的通知各房地产开发企业委托中介服务机构销售房屋的，受托机构必须是依法设立并取得铜川市房地产中介服务机构备案证书的房地产中介服务机构。各开发企业还应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。如开发企业擅自委托未取得备案证书的房地产中介服务机构以及未签订委托合同的，铜川市房产管理局将停止办理该开发企业所有项目的相关业务，并按照有关规定对开发企业进行相应处罚。解读：该政策一方面规范了房地产中介服务机构的经营运行，同时在很大程度上也体现了房产管理局对于本市中介服务机构的积极扶持。7铜川市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法解读：该政策主要是为了建立和完善城镇住房供应保障体系，保障城镇最低收入家庭的基本住房需求，规范廉租住房管理。8铜川市经济适用住房价格管理试行办法经济适用住房建设项目，房地产开发经营企业应在开工前向政府价格主管部门提出书面定价申请。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。经济适用住房实行成本监审制度。详见：铜川市经济适用住房价格管理试行办法。4.1.4城市发展规划铜川市总体规划确定铜川市规划面积为150平方公里，近期（2010年），城市规划建成区实际居住人口规模控制在45万人，建设用地规模控制在42平方公里；远期（2020年），城市规划建成区实际居住人口规模控制在55万人，建设用地规模控制在55平方公里。并将于规划期末，全市城镇化水平达到65%。合理布局各类城镇，积极发展中心镇，逐步形成城镇空间结构沿交通干线和资源分布带发展的“一主二次”的城镇发展轴，即主轴沿210国道沿线发展，次轴分别为梅七铁路线和305省道沿线。陕西省人民政府关于铜川市城市总体规划的批复(陕政函200797号)。城市规划坚持“大力发展铜川新区，积极建设绿化产业走廊，完善改造调整老城”的建设策略，通过城市“南扩北疏”的城市用地发展方向，形成“一城二区一廊，三河六园多带”的山水园林带状组团城市形态。一城即铜川市区。二区即北市区（由王益区、印台区范围的老城区组成）、南市区（由耀州城区、新区组成）。一廊即黄堡董家河镇的城市绿化工业走廊。三河即漆水河、沮河、赵氏河的生态环境治理和绿色通道建设。六园为玉皇阁水库休闲度假娱乐园、药王山风景保健医药园、新区和耀州组团之间的沮河两侧城市生态憩园、耀州窑遗址陶瓷文化园、老城区城市综合公园、北市区翠溪城市森林公园。多带既利用城区的沟壑、坡塬小溪等地带，大量植树造林，山体退耕还林，形成纵横交错的多条带状绿化系统。Ø 新规划的城市九大功能组团： 1、北市区商贸服务居住组团； 2、黄堡传统工业园组团； 3、耀州窑遗址陶瓷文化旅游组团； 4、董家河冶金、建材产品工业组团； 5、耀州城区多功能综合组团； 6、药王山省级风景名胜区； 7、新区城市的主城区； 8、玉皇阁水库城市休闲度假娱乐组团； 9、坡头镇城市三类工业园组团。Ø 五大基地：第一个基地：陕西省第二个能源化工基地。以铜川为中心，依托渭北的260亿吨煤炭，规划在建的500千瓦发电基地，陕有色、陕投资集团已经落户铜川，正在对能源的挖掘做进一步的发展。第二个基地：西北现代建材基地。依托优质的石灰石资源，打造西北最大的建材基地，2009年水泥的产能达到1700多万吨，未来3年力争实现3000万吨产能。第三个基地：航空铝材基地。中国铝业、陕西有色集团已在铜川建成，一期投资150亿元，现已开工建设。第四个基地：全国果业基地。旨在打造人均5亩的全国果业基地。目前铜川市已建成200万亩果业基地。第五个基地：精品旅游区。依托铜川的景区，打造关中天水经济区北部的休闲度假区。分析：铜川市城市总体规划折射出铜川市未来人口、经济、环境、交通等都具有巨大的发展空间，随着人口的密集、经济的发展、环境的改善、交通的便捷，铜川市房地产市场将迎来一个新的契机及发展。4.1.5王益区、新区概况1王益区发展现状城镇化发展水平不断提高。规划面积13.2平方公里，建成区面积8.1平方公里，全区城镇人口17.6万，城镇化水平81.3%。基础设施建设不断加强。市区日供水能力1万吨，供水普及率87%；市区天然气入户率65%；人均城镇道路面积达4平方米；市区建成区绿地率38.52%，绿化覆盖率44.64 %，人均公园绿地面积2.7平方米；已建成方舟、华天、电信广场等一大批城镇基础设施，改造棚户区面积50.45万平方米。产业发展具备一定规模。建成青年路商业步行街、正大商贸、百盛国贸等商贸中心，黄堡和王家河工业园区建设初具规模，水泥产业得到优化升级，现代建材、装备制造、纺织服装、陶瓷加工四大产业有了较快发展。城镇职能初显。区域内基本形成分工明确的城镇职能体系。其中市区以三产服务为主，黄堡镇和王家河镇以现代建材、装备制造、纺织服装、陶瓷加工四大工业产业发展为主。存在问题基础设施落后。基础设施和公建配套不足，市政基础设施滞后，城镇功能发挥不够，辐射带动能力弱，城乡一体化进程缓慢。环境问题突出。小城镇环境污染问题日益暴露，生态恶化趋势加强；环保基础设施建设相对滞后，普遍存在环保欠账，污水处理、垃圾处理滞后，综合环境质量较低。规划编制与管理不到位。城市规划区规划编制及监督和执法权力缺失，违法建设现象突出，城镇建设缺乏特色风貌。面临机遇国家和陕西省的一系列政策法规。对于王益区城镇化发展的引导、推动、规范提供了政策支持，特别是省政府实施“关中百镇建设”，“一百个重点镇建设”和“一轴一环三走廊”城镇化体系建设，为王益区城镇化建设提供了良好的机遇。铜川市“5523”战略。对于城乡经济发展的促进，为区域转移农业人口，从事二、三产业提供了机遇，为提高城镇化率提供了良好的发展环境。王益区实施“工业强区、三产兴区、农业突破”三大战略。经济社会进入新一轮增长期的上升阶段，经济结构、产业结构的调整，消费需求的升级，经济增长空间的扩张，使县域特色经济发展活力和内在发展动力不断增强，必将带动城镇化快速发展。发展目标截止2012年王益区城镇化建设目标为：城镇体系建设。加快城镇建设与发展，逐步建成一轴两廊城镇带，即北市区为轴，黄堡镇、王家河镇为两廊，辐射带动城乡一体化发展的城镇化体系。到2012年，全区城镇总人口达到18.15万人，城镇化水平达到85%以上。城镇经济发展和产业布局。到2012年，全区生产总值达到70亿元。精心打造“一轴两廊四园区”产业发展格局，形成以川口至河滨路为中轴的第三产业聚集带，以黄堡、王家河两个工业园区为中心的现代建材、陶瓷加工、纺织服装、装备制造四个产业集群区。城镇基础设施和生态建设。建成交通、通讯、供水、供电、供气和污染治理、防灾减灾等基础设施比较完备的城镇体系，生态环境质量得到有效改善。气化率达85%，城镇人均公园绿地达8.3平方米，人均道路面积达4.1平方米，自来水普及率达88%。城乡居民生活质量。到2012年，全县（区）城镇居民人均可支配收入达到22100元，农民人均收入达到7000元；城镇与农村人均居住面积分别达到32平方米和30平方米。区域建设构筑城镇市政基础设施网络。稳步发展城镇天然气，提高气化入户率，建设以市区为中心辐射各城镇的天然气输送网，基本满足城镇居民生产生活需要。完善城镇公共设施配置。合理建设文化、教育、卫生、体育、市场等服务设施。提升城镇商贸业发展水平。形成川口、红旗街、五一路3个商业中心区，建设青年路、玉华路2条商业街。川口、体育桥、公园路和黄堡镇、王家河镇等5个专业市场。建设黄堡、王家河工业园区。推进房地产业发展。按照中、省、市廉租房保障规划，加大财政投入，加大城镇廉租住房建设力度，逐年解决城镇低收入家庭住房问题。加快下山出沟、棚户区改造工作力度，促进房地产及其相关行业协调、持续发展。积极推动区域商业网点改造和房地产市场的发展，加快王家河、桃园、南北公房、史家河等住宅小区建设，优化美化人居环境。Ø 结论：王益区作为铜川市老市区，在经济发展、商业、娱乐配套、绿化等方面都已经达到很完善的地步，随着政府廉租房建设、棚户区改造的加快，在城市面貌方面取得了很大的进步，同时，铜川在城市中设置了一批特色鲜明的城市雕塑。对穿城而过的漆水河，规划实施了河滨景观综合改造工程，总投资1.8亿元，全部建成后将形成14万平方米绿地、10万平方米水面和大量休闲空间，成为市区一道亮丽风景线。良好的人居环境必然带动房地产行业及相关产业的发展，也终将会成为房地产企业开发投资的重点区域。2新区铜川新区建于1992年，1993年由省政府批准并享受省级经济开发区的一切优惠政策，是陕西省“一线两带”建设的重要组成部分，是铜川新的政治、经济、文化中心。将建设成为现代气息浓厚、建筑风格独特、城市功能完善、产业支撑力强、人与自然和谐相处的园林式城市。铜川新区位于铜川南部，北距老市区25公里，南距西安及西安咸阳国际航空港均70多公里，210及208国道和梅七铁路从新区东侧通过，交通便捷，且有良好的区位投资环境。A、新区规划年限：近期19932005年，远期20052015年；B、新区规划面积: 近期规划面积（到2010年）19.12平方公里, 远期规划面积（到2020年）35.80平方公里；C、规划控制范围：东起耀州区药王山、北至桃曲坡水库，西到赵氏河西岸，南至梅家坪车站，总面积约200平方公里。规划建设用地范围：东起梅七铁路线，西至赵氏河，北起上高埝，南到惠家堡，东西宽约7公里，南北长约6.5公里，总面积45.5平方公里；D、城市人口规模：近期7.2万人，远期25万人。远景可容35万人；E、道路及城市组成要素规划布局：新区道路网和放射网相结合，围绕中心成东西向七条，南北向八条主干道，规划三处综合性市级公园，六座医院，五处广场，新区南北，东西主轴交汇处形成城市中心的大地广场。经科学规划和十年建设，新区7.2平方公里启动区已初具现代化城市规模，城市框架基本形成，水、电、路、气、讯、有线电视等基础设施为入区投资开发者提供了完善的配套服务。在开发建设的同时，新区将生态环境纳入城市规划建设中，城市绿地率达35以上，绿化覆盖率50以上，一座宜人的绿色生态城市正在崛起。Ø 结论：铜川新区作为省级经济技术开发区，已经成为铜川新的政治、经济、文化中心，为各界客商提供了更为广阔的投资和发展空间。铜川市政府坚持把投资环境作为“生命线”工程，在不断加大城市建设力度，加快重点工业园区建设，完善服务功能的同时，出台了一系列亲商、安商、扶商、富商的政策措施，营造了一流的投资环境。随着新区城市规划的实施，经济、人口、绿化、配套设施等的不断提高与改善，必然带动区域房地产市场的发展与壮大，新区必将成为铜川市房地产市场投资开发的热土，具有很大的房地产市场发展潜力。4.1.6铜川市房地产市场总体概况1铜川市房地产市场分析铜川市房地产市场状况“十五”期间，铜川经济适用住房建设成为住宅建设的主力军，住宅建设开工面积140万平方米，竣工100万平方米，人均居住面积从2000年的8.2平方米增加到2005年的11.55平方米，人均住宅建筑面积从2000年的14.9平方米增加到2005年的21平方米。全市房地产开发投资完成13. 9亿元，占全市固定资产的20%左右，房地产业增加值达到3.3亿元，占全市国民生产总值5%以上。房地产开发队伍不断壮大，房地产开发企业已发展到34家。按照铜川“十一五”规划，城镇人均住宅建筑面积增加到26平方米以上，新建住宅建筑面积120150万平方米，并力争使1200015000户居民迁入新居，住房成套率达到85%以上。实现房地产开发投资23亿元，完成房地产交易额10亿元，保持房地产价格稳中有升，房屋销售率95%以上，保持基本无空置房。结论：上述数据显示，“十一五”期间，铜川市房地产市场，特别是住宅市场的开发火热，人均居住面积及住宅建筑面积均得到很大提高，同时，规划也指出下一步房地产开发各项指标的实现目标，我们预测，在未来几年里，铜川市房地产市场将继续保持平稳向上的发展趋势。铜川市房地产市场数据一览表4-2 铜川市房地产市场数据一览铜川市房地产市场数据一览（单位：万平方米）年份开工面积竣工面积建设廉租房拆除危旧房200626205820073022158200840.4428.63158分析：上面的数据显示，06年以后，铜川市房屋开工及竣工面积均处于上升态势，特别是08年增幅较大，分别为34.8%和30.14%，可见铜川房地产市场正处于蒸蒸日上的开发及建设阶段，在国家对房地产市场进行宏观政策打压及调控的同时，作为三线城市的铜川，健康、稳定、向上的房地产市场环境为房地产开发商的投资开发提供了契机。铜川市房地产市场供给分析2008年，铜川市商品房销售面积（现房+期房）完成58万平方米，占年计划的108.25%，房屋预售项目27个，批准预售面积49.85 万平方米。2009年，铜川市新开工住房建设项目38个，开工面积117.79万，同比增长272.05%。完成房地产开发投资18.5亿元。廉租住房、棚户区改造、经济适用房建设均成效显著。2010年，市房管局拟将继续加快住房建设，完善住房供应体系，满足低收入家庭住房需求。一是全市棚户区改造将开工安置房170万（其中铜川矿务局、陕煤建司100万）。由市级实施的是新区锦绣园（48万）、老区史家河棚户区、重兴棚户区、利群棚户区、佳和华庭、惠民佳苑（22万）。二是将通过新建、改造、购置等方式筹集廉租住房面积28.66万平方米（其中改造危房面积15.01万平方米）、5732套。三是将完成房地产开发投资20亿元（其中铜川矿务局10亿元），房屋销售面积（现房+期房）65万。四是加强房屋安全管理，确保房屋安全一方平安；加强城镇房屋拆迁管理，全市将拆除危旧房屋面积10万。五是加强项目建设。新区锦绣园项目将力争全面开工；老区惠民佳苑旧城改造项目也将全面开工；中央下放煤矿棚户区改造基础设施配套工程依据国家投资计划积极实施；铜川矿务局铜煤1号、2号工程项目也将全面开工。到2020年，铜川全市需新建住房340多万平方米，每年竣工的住房要达到23万平方米。 2铜川市新区房地产市场分析铜川市新区规划面积45平方公里,建成区18平方公里,这里交通便捷,地势开阔平坦,城市基础设施日臻完善,正在成为铜川的政治、经济、文化中心，是铜川吸引投资、聚集人才、开发创业的热土。新区鼓励发展基础产业和高新技术产业，重点发展房地产业：包括经济适用房、商品房、写字楼、标准化厂房开发。所以这里我们对其房地产市场发展状况进行特别分析：新区主要经济指标表4-3 铜川新区经济数据统计一览表铜川新区经济数据统计一览表年份国内生产总值（亿元）同比增长规模以上工业产值（亿元）同比增长固定资产投资（亿元）同比增长财政收入（万元）同比增长城镇人均收入同比增长20075.23825.25%4.68736.38%4.1546.07%252550.39%-200811.916.30%22.524.70%7.7885.50%350938.90%1581844.10%数据来源：铜川市财政局新区发展概况截止2008年底，新区开发面积达10平方公里，启动区7.2平方公里已初具现代化城市规模，已建成城市道路40余公里，城市绿地150万平方米。建设了一批教育、卫生和商贸设施，设立了金融、公交、医院等服务机构，已建设完成居住小区9个。入区项目和单位已达200多家，市级机关各部门已迁入新区办公。 2010年以后，新区将积极稳妥发展房地产业，不断积聚人气。积极建设住宅、商业及工业用房，适当建设一批档次较高的住宅小区，吸引老市区、耀州区、铜川周边区县及西安等地的居民在新区购房入住。同时，大力吸引华能电厂、铜川矿务局等中、省大型企业在新区建设生活区。力争到“十一五”末，华阳、阳光、铁诺、朝阳、飞鸿五大小区入住率达到95%，金谟、枫林、裕丰园小区入住率达到75%以上。加快商住街建设步伐,力争“十一五”末金鼎、铁诺、金谟、金裕、斯正等商住街全面建成，金鼎小区、太阳商城东西区基本建成。确保“十一五”末全区常住人口突破10万人。可见，新区经济发展日益迅速，生活环境日益完善，随着多个房地产项目的开发，居住人气将得到更大的提高，毫无疑问，新区必将成为铜川市房地产市场开发投资的重点发展区域。铜川市新区房地产市场代表项目状况一览表4-3 铜川新区房地产市场代表项目状况一览表序号名称位置开发商占地面积（亩）产品类型总建筑面积（万m2）户型范围（m2）销售格（元/m2）交房时间1印象2008恒盛花园新区鸿基路中段恒盛地产31.52栋16层1栋18层6.67112-153起价：2300 均价：260009年底2溪水洋房新区市政府西北角日升集团江豪地产42.5多层 小高层6.890-150均价：240009年底3长丰尚层新区长丰北路陕西省扶贫房地产2019层高层约5109-131起价：2000 均价：220009年年底4世纪花园新区长虹南路铜川国贸209多层2080-120起价：1800 均价：2000基本售罄5华源名府樱桃园新区朝阳路铜川一中对面华帆地产10518层高层480户89-139起价：2300均价：28002010年5月6富帝苑新区长虹南路铜川国贸104多层 高层1580-138起价：1900均价：2100多层09年底，高层11年交房7秦岭小区三期新区长虹南路华帆地产225多层 小高层2590-145起价：2100 均价：2350基本售罄3典型楼盘分析（）龙记·星河湾项目简介：龙记·星河湾由陕西龙记房地产开发公司开发，位于铜川市王益区公园路与二马路交汇处，毛坯，纯剪力墙结构，板点结合，户户短进深，超大阳光落地外飘窗，坐拥正大商场为核心的中央商业区；毗连人民公园，以漆水河为邻。主力户型：2室2厅1卫，建筑面积91m2，开盘时间2008-08-06，目前正在销售中，截止2010年月20日项目均价为2800元。（2）河东小区二期项目简介:河东小区二期由市诚远开发公司开发，位于铜川市重兴北路，砖混结构。河东小区，总建筑面积18000平方米，总投资2000万元。2005年3月河东小区1#楼开工，2006年9月竣工，完成建筑面积5824平方米，完成产值420万元。河东小区3#、4#住宅楼项目即二期，占地面积1500平方米，建筑面积18000平方米，总户数65，总投资800万元。主力户型：2室2厅1卫，建筑面积90m2，2009年10月开工，目前状态：未开盘。截止2010-05-24日，项目均价为2600元/。（3）利群新城项目简介：利群新城由陕西铜川房地产开发有限责任公司开发，位于铜川市王益区红旗街育才路人防沟（原无线电厂），位居铜川市老区，政府后，城市正中心，商业行政核心区。总占地面积约35000m2，总建筑面积100000m2,总规划户数为990户，容积率2.9，绿化率25%，小区采用地幅热集中供暖，天然气到户。本项目目前已动工四栋楼，其中1#、2#、4#为15层的小高层,5#楼为26层的高层,并且每栋楼一层都有商铺。主力户型：2室2厅1卫，此外还有两个3室2厅1卫的户型，目前在正在销售中，截止2010-05-21日，项目均价为3000元/ m2。（4）枫林国际项目简介：枫林国际由陕西大德置业有限公司开发，位于华原大道与华原大厦交汇处，左临市府，右伴市委。开盘时间2005-12-28，交房时间2009-05-30，结构：现浇，内、外墙均为涂料，全区最大的绿化广场枫林1号与政府共享。项目总占地350亩，总建筑面积50万平米，容积率2.0，绿化率42%，其中商业面积7万平米。多层建筑错落有致；高层点缀其间；配套有大型主流商业街区、社区会所、幼儿园。严格按照植物生态学构建的社区绿化广场、园林，使社区品质与人文环境领秀全城，主题树种，枫中之王红枫林与现代建筑相映成辉，更独具风情。项目集高尚住宅、国际公寓、星级酒店、SOHO办公、休闲娱乐、街区商业为一体的综合体，并借鉴中华古老的建筑风水学理论，及上风上水位置特点，在规划和景观营造上围绕人气、财富、事业风水理论布局，从国际化居住品质设计理念，营造高尚生活品质、健康舒适空间、生态社区、智能化社区。主力户型：1室1厅1卫，建筑面积100m2，目前正在销售中，截止2010-05-24日，项目均价为3000元/ m2。（5）华源名府樱桃园项目简介：华源名府樱桃园由陕西华帆房地产开发有限公司开发，位于铜川新区朝阳路，占地面积70000，开盘时间2009-04-01日，项目定位为高尚住宅社区，铜川首家地温中央空调住宅区，18层纯板式住宅，全剪力墙结构，480个珍品单位，81-139平米经典户型。项目周边配套设施完善，市委、市档案馆、体育馆近在咫尺，规划中的朝阳公园、太阳商城周边环伺，坐享铜川未来商贸文教之核心；门前始发6路公交，直达耀州及老区；百亩果林后花园，门前3000多平方米休闲广场，潜力地段，魅力无限。主力户型：2室2厅1卫，建筑面积97.98m2，截止2010-05-17日，项目均价为2800元/ 。42010年一季度铜川市房地产市场总体形势住房建设2010年一季度，全市在建住房建设项目79个，在建面积166.34万。全市新开工项目16个，开工面积14.34万，占年计划的8.44%，其中：图4-10 2010年一季度铜川市各类住房开工面积竣工项目3个，竣工面积6.36万，占年计划的18.17%，其中：保障性住房竣工面积3.16万，普通商品住房竣工面积3.2万。截止2009年底，全市实有住宅建筑面积1156.31万，人均住房建筑面积达到28.17，超过全省平均水平。房地产投资2010年全市计划完成房地产投资20亿元，其中：市级开发企业全年计划完成房地产开发投资10亿元、铜川矿务局全年计划完成房地产投资10亿元。一季度，全市完成房地产投资3.08亿元，占年计划的15.4%，较去年同期相比增长15.36%。其中：市级开发企业完成房地产开发投资2.61亿元，矿务局完成房地产投0.47亿元，分别占年计划的26.1%、4.7%。住房保障2010年全市计划新开工廉租住房项目6个，规划建筑面积28.14万。一季度，全市新开工廉租住房项目1个，开工面积1.8万，续建项目面积21.12万，完成投资2018万元。棚户区改造2010年全市棚户区改造计划开工面积170万，其中：铜川矿务局、陕煤建司计划开工面积100万、市级开发企业计划开工面积70万。一季度，全市棚户区改造开工面积8.02万，其中：铜川矿务局、陕煤建司开工面积3.32万、市级开发企业开工面积4.7万。全市棚户区改造完成投资8975万元。商品房预售2010年一季度，全市发放商品房预售许可证7件，批准预售商品房面积12.12万，其中：住宅面积10.89万、非住宅面积1.23万。批准预售套数1177套，其中：住宅1115套、非住宅62套。房地产交易2010年全市计划房屋（现房+期房）销售面积65万。一季度，全市房屋（现房+期房）销售面积19.4万，占年计划的29.85%。其中：市辖区房屋销售面积18.69万、宜君县房屋销售面积0.71万。现房销售面积10.3万，其中：新建商品房销售面积5.03万，销售427套；存量房交易面