徐州云龙万达项目报告ppt课件.ppt

徐州云龙万达项目研究报告,2011年10月,谨呈：万达集团,目 录,项目属性界定,房地产市场发展背景研究,徐州市住宅市场研究及产品建议,徐州市商业用房市场研究及产品建议,徐州市写字楼市场研究及产品建议,1、项目属性界定,区位位置及交通情况 项目经济技术指标 项目地块四至 项目周边区域环境分析 项目属性界定,地块位于徐州市云龙区庆丰路西侧、和平路北侧，民祥园路东侧，铜山路以南；距离高铁徐州东站6公里，距离徐州市政府6公里，距离徐州火车站4公里，距云龙区政府300米，交通路网发达，出行便捷。,本案,徐州火车站,地理位置距离徐州市政府：6公里距离云龙区政府：300米距离徐州火车站：4公里距离高铁徐州东站：6公里交通枢纽主干道：和平路、庆丰路公共交通:10、11、102路等,鼓楼区,云龙区,新城区,泉山区,高铁商务区,项目属性界定/项目位置及交通状况,云龙区政府,徐州市政府,高铁徐州东站,项目地块内部部分待拆迁,项目总建面45.06万平方米，项目地块目前基本平整，但仍有部分拆迁工作。,项目地块目前地上平整,项目属性界定/现状及经济技术指标,项目地块处于徐州市云龙区东侧，北至铜山路，南到和平路。东至庆丰路，西到民祥园路，路网发达，交通便利。,利好因素项目处于徐州市云龙区东侧，地块周边路网发达，交通便捷、位于该区中心位置，与云龙区政府隔街相邻，昭示性强，利于塑造高端形象。 不利因素周边环境：地块西侧邻近农贸市场，未来商业档次较低；道路状况：地块北侧、东侧规划路还处在待建状态，短时期内难以带来商业人流。,项目属性界定/地块四至,地块周边的教育、医疗、政府机构较为齐全；周边区域商业配套发展较慢，未形成完整的商业氛围。本案的进驻将提升周边区域的整体形象，形成新的地标性商圈。,行政：云龙区政府 商业：目前地块周边商业氛围不够浓厚，商业未形成规模 教育：地块周边教育较为齐全，民富园小学、徐州医学院等 医疗：云龙医院 购物：沃尔玛,项目属性界定/周边环境,本案是大型低容积率、高建筑密度综合体项目，地处徐州市云龙区紧邻区政府，周边成熟社区、配套小学、医院、零散商业街等，区域功能配套设施比较完善，整体商业未形成规模。,项目属性界定/总结,2、房地产市场发展背景研究,宏观经济指标研究 城市规划研究 房地产发展情况研究 区房地产发展情况研究,数据来源：徐州统计局,2005-2010年徐州市人均GDP走势（单位：元）,2005-2010年徐州市GDP走势（单位：亿元）,徐州GDP总量及人均GDP近年来徐州GDP总量始终保持在年均10以上的高速增长过程中，徐州人均GDP增长较快。人均GDP与房地产发展关系徐州房地产市场处于平稳发展期。,徐州GDP总量及人均GDP近年稳固增长，房地产市场处于平稳发展期。,宏观经济指标研究/GDP走势,人均GDP与房地产发展关系,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,缓慢发展综合发展型,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,快速发展，以数量为主，数量与质量并重,超速发展单纯数量型,改善需求为主,改善需求为主,生存、改善需求兼有,生存需求,模型来源：CRIC,徐州固定资产投资增速较为平稳，房地产开发投资增速有所反弹，房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。,2005年2010年徐州市房地产开发投资,2005年2010年徐州市固定资产投资,2010年徐州县区固定资产与房地产开发投资,数据来源：徐州统计局,数据来源：徐州统计局,房地产投资额较为稳定，是固定资产的重要用途之一，目前所占比重较低徐州目前房地产投资增速较前几年有所下滑，较固定投资比例在10%左右，房地产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。,数据来源：徐州统计局,宏观经济指标研究/固定资产及房地产投资,徐州产业结构中第二产业占了较大的比重，随着未来固定资产向第三产业倾斜，第三产业在经济结构中的比重将逐步提升。,2005年2010年徐州市产业结构分布图,徐州以第二产业为支柱产业门类的特征相当明显徐州市第二产业的比例达到近六成，第二产业的产值总额较高，是传统的工业强市；徐州未来投资方向将向第三产业倾斜，其比重将逐步提升徐州近几年大力发展第三产业，第三产业比重在逐年加大，这也标志着金融保险、房地产和教育等第三产业在徐州将呈现较快增长。,宏观经济指标研究/产业结构,数据来源：徐州统计局,2005年2010年徐州市人均可支配收入增长,2005年2010年徐州市社会消费品零售总额增长,2010年徐州各县区人均可支配收入比较,数据来源：徐州统计局,数据来源：徐州统计局,宏观经济指标研究/居民收入,徐州市人均可支配收入保持较快增速，居民购买能力显著增强，消费潜力较大。,数据来源：徐州统计局,2010年徐州人均可支配收入为21265元，增幅为13.3%。2005-2010年徐州市的人均可支配收入增长较快。 2010年徐州市社会消费零售总额为965.25亿元，增幅为18.9%。2005年至今，徐州市社会消费零售总额保持较高的增速，居民购买能力显著增强。,徐州整体人口较为稳定，城市人口的提升全部依靠徐州整体城镇化的发展，由于2010年铜山撤县划区，市区人口大增，城市化率下降明显。,2005年2010年徐州市人口增长,2006年2010年徐州市城市化率走势,数据来源：徐州统计局,徐州人口处于缓慢增长阶段；徐州的城市外向性不强，对周围区域辐射力有限，人口处于缓慢增长阶段；撤县划区使徐州城镇化水平有所降低近几年徐州城市化水平稳步提高，2010年铜山撤县划区，市区人口大增，城市化率下降明显。,宏观经济指标研究/人口情况,数据来源：徐州统计局,徐州GDP总量及人均GDP近年稳固增长，房地产市场处于平稳发展期。,徐州固定资产投资增速较为平稳，房地产开发投资增速有所反弹，房地产投资占固定资产投资比重较低，整体经济对房地产依赖度不高。,徐州以第二产业为支柱产业门类的特征相当明显徐州未来投资方向将向第三产业倾斜，其比重将逐步提升。,徐州的城市外向性不强，对周围区域辐射力有限，人口处于缓慢增长阶段，由于2010年铜山撤县划区，市区人口大增，城市化率下降明显。徐州市人均可支配收入保持较快增速，居民购买能力显著增强，消费潜力较大。,宏观经济指标研究/小结,2、房地产市场发展背景研究,宏观经济指标研究 城市发展研究 房地产发展情况研究 区房地产发展情况研究,徐州市位于淮海经济区的核心位置，覆盖四省20个地级市的淮海经济区中，徐州已经才逐步成为淮海经济区的第一梯队（徐州、济宁、临沂、盐城）的城市之一。,淮海经济区由山东、江苏、安徽、河南四省20个地级城市及所辖范围组成；以徐州为核心，包括江苏省的连云港、宿迁、淮扬、盐城，山东省的济宁、泰安、临沂、日照、枣庄、菏泽，安徽省淮北、蚌埠、阜阳和河南省周口、商丘、开封。淮海经济区位人口密度高，消费需求潜力大。总面积17.8万平方公里，总人口1.23亿，属于人口密集区域，潜在消费需求巨大。淮海经济区的经济发展起步比较低，但是发展速度较快，未来发展具有较大潜力。整个淮海经济区经济发展开始进入全面加速期。徐州、济宁、临沂、盐城四市从2004年起相继实现双超（GDP超亿元、财政收入超亿）。,城市发展研究/经济圈简介,在环渤海经济圈和长三角城市群辐射影响力下，在腹地中间过度地带出现了“淮海经济区”的概念，在城市一体化的进场中，徐州的核心城市辐射力将沿着更广泛的方向发展。,东部沿海经济圈体系逐步充实提升：环渤海经济圈淮海经济区长三角经济圈珠三角经济圈,中国具有“圈”性质的经济体已经达到20个，在沿海三大经济圈的带动下合周边“虹吸效应”的巨大压力下，“淮海经济区”应运而生，并将走向与长三角都市圈联合之路，将建成中部地区重要的经济圈。,淮海经济区位于我过两大沿海经济圈之间，是连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空间。淮海经济区位于我国中东部地区，其之北为环渤海经济圈、东南为长三角经济圈，淮海经济区是两大经济圈联通的必经之路。在我国国民经济发展环境中，东部沿海的三大经济圈是我国经济发展的绝对核心。淮海经济区位于两大经济圈之中，在陆路交通上是连接两大经济圈的桥梁，具有良好的发展前景。,城市发展研究/经济圈地位,徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，古代丝绸之路和现代京沪高铁的交汇处，素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。,城市发展研究/城市区位,古代丝绸之路和现代京沪高铁的交汇处，淮海经济区中心位置。徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。徐州位于江苏省西北部，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区，总面积11571平方公里。,城市发展研究/对外交通格局,徐州历来是中国重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽。其对外交通发达，为城市经济的腾飞和城市能级的提升提供了重要的支撑。,高速公路方面现有四条高速公路经过霍连高速（霍尔果断连云港）京福高速（北京福州）京沪高速（北京上海）徐宿宁高速（徐州宿迁南京）,铁路方面境内现有铁路线31条，其中专用线26条，站点10余个，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。随着京沪高铁的全线贯通，届时位居中点的徐州抵达京沪两地时间仅需2.5个小时。航空方面徐州观音机场已经开通了全国40多条航线。,徐州正朝着特大都市规模发展，根据城市总体规划，到2020年徐州是将发展成为市区300万人，主城区200万人规模的现代化特大城市；两核心、五组团；实施”东进、南扩、北造、西延“，疏解老城，优化功能；三区鼎立的城市格局初步形成；城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。,徐州正朝着”两核心、五组团“的大规模现代化城市构架发展，项目正处于城市主要发展轴。,城市发展研究/城市规划,本案,徐州具有“五省通衢”的交通枢纽地位，正在从华东地区的电力基地、全国重要煤炭产地向国家级新能源产业基地、全国重要的食品产业基地转变。,城市发展研究/城市职能,江苏最大的交通枢纽,工程机械产业聚集区,国家级新能源产业基地,国家重要的食品产业基地,徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，古代丝绸之路和现代京沪高铁的交汇处，素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。,城市发展规划将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽。其对外交通发达，为城市经济的腾飞和城市能级的提升提供了重要的支撑。,徐州正朝着”两核心、五组团“的大规模现代化城市构架发展，项目正处于城市主要发展轴。,徐州具有“五省通衢”的交通枢纽地位，正在从华东地区的电力基地、全国重要煤炭产地向国家级新能源产业基地、全国重要的食品产业基地转变。,城市发展研究/小结,2、房地产市场发展背景研究,宏观经济指标研究 城市规划研究 房地产发展情况研究 区房地产发展情况研究,2011年1-9月徐州市成交土地总占地面积455.07万平方米，总成交建筑面积569.54万平方米，经济开发区为主要成交区域，其次为泉山区，以工业及住宅类用地为主。,2011年1-9月徐州土地市场成交情况走势,数据来源： CRIC,2011年1-9月徐州市成交土地总占地面积455.07万平方米，总成交建筑面积569.54万平方米，市场主要成交集中于3月、4月、7月、9月份。区域方面，经济开发区是成交的主要区域，其次是泉山区、云龙区、鼓楼区和铜山区分物业来看，工业用地占比最大，住宅其次。,2011年1-9月徐州各物业土地市场成交情况分析,2011年1-9月徐州市土地市场各区域成交情况分析,房地产发展研究/土地市场,徐州商品房市场呈供大于求态势，2011年供求比为1:0.74，受调控政策的影响成交量变化比较明显, 商品房价格呈现持续上涨态势。,2007年-2011年1-9月徐州商品房供求价格走势,2011年1-9月徐州商品房供求价走势,数据来源：CRIC,数据来源： CRIC,2007年-2010年徐州商品房供求面积持续上涨，08年受宏观经济因素影响，市场衰退，09年市场重现繁荣景象，达到峰值。2010年商品房成交面积360万平方米，较09年成交基本持平。2011年1-9月份受调控政策的影响成交量变化比较明显。 从近几年商品房成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从2007年的3032元/平方米，上涨至2011年的6848元/平方米，同比增长22.8%。,房地产发展研究/商品房市场,全国政策2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。2011年1月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作,新国八条点评：调控力度空前、控制房价的决心之大、方向性意义较强；与之前各城市限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买，这个政策对市场的杀伤力极大!,房地产发展研究/政策研究,限购政策2011年调控政策继续收紧，7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，继续落实房地产调控细则，并提出上涨过快的二三线城市也要采取限购政策,房地产发展研究/政策研究,限购政策住建部出台二三线城市限购标准，并根据此标准，划分了三类需要限购的城市；其中徐州在2011年5月1日出台限购令。,房价绝对值较高：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等,房价指数，涨幅较高：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等,北京、广州、深圳、上海等周边中小城市：珠海、惠州、廊坊、昆山等,房地产发展研究/政策研究,建筑面积144以下（含）的商品住房，已拥有一套本市户籍家庭，在主城区限购一套；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区购买；同时在新城区限购一套普通商品住房。,房地产发展研究/政策研究,随着一线城市楼市调控的深化，品牌开发商向二三线城市挺进。徐州市未来房地产市场竞争将趋于激烈，细分市场进一步形成，但在一段时间内仍以自住性需求为主，投资比例较少。,房地产发展研究/未来走势,2011年徐州市成交土地总占地面积455.07万平方米，总成交建筑面积569.54万平方米，经济开发区为主要成交区域，其次为泉山区，以工业及住宅类用地为主。,徐州商品房市场呈供大于求态势，2011年供求比为1:0.74，受调控政策的影响成交量变化比较明显, 商品房价格呈现持续上涨态势。,建筑面积144以下（含）的商品住房，已拥有一套本市户籍家庭，在主城区限购一套；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区购买。,随着一线城市楼市调控的深化，品牌开发商向二三线城市挺进。徐州市未来房地产市场竞争将趋于激烈，细分市场进一步形成，但在一段时间内仍以自住性需求为主，投资比例较少。,房地产发展研究/小结,2、房地产市场发展背景研究,宏观经济指标研究 城市规划研究 房地产发展情况研究 区域房地产发展情况研究,徐州住宅市场主要划分为中心区、东区、南区、北区以及新区；项目所在区域隶属于中心区偏东位置，位于中心区与东区交汇处，随着中心区的东扩，项目区域特征更加贴近东区的特征。,：供给稀缺形成高价值富人板块：原有南区稀缺”三高板块“由于本区域后续土地供应锐减，该板块已经形成口碑，市场形象及优质客群将成为同属南城项目的一个重要市场资源。：山水资源的铜山板块从目前徐州城市顾客的接受度和反映看，高档第二居所区域，产品主要以别墅、类别墅多层产品为主。：城市边缘的西城板块西城板块的北部因接近人民广场，项目以多层、小高层为主，贴着中心城区的行情走，项目均定位于中心城边缘。：城东区是未来徐州有效供给的核心。：北城将厂区成为市场价格低谷鼓楼和九里两个生态园板块将很快形成稳定的批量供应。,区域房地产发展研究/板块划分,区域房地产发展研究/板块分析,项目所处云龙区偏东与开发区交汇区域，目前区域在售项目不多，世茂、绿地及城置项目体量较大，项目成交均价普遍集中在6000-8000元/之间。,区域房地产发展研究/板块研究,数据来源：徐州房管局,区域在售住宅价格段主要集中在6000-8000元/平方米之间。,区域在售住宅项目价格分布图,单位：元/平方米,区域在售住宅项目价格多集中在6000-8000元/平方米单价段。该单价段内的项目占总项目数量的80%以上；目前在售大部分项目主要集中云龙区及开发区。,区域房地产发展研究/板块价格,徐州住宅市场主要划分为中心区、东区、南区、北区以及新区；项目所在区域隶属于中心区偏东位置，位于中心区与东区交汇处，随着中心区的东扩，项目区域特征更加贴近东区的特征。,项目所处云龙区偏东与开发区交汇区域，目前区域在售项目不多，世茂、绿地以及城置项目体量较大，区域在售住宅价格段主要集中在6000-8000元/平方米之间。,区域房地产发展研究/小结,3、住宅市场研究及产品建议,商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位、产品建议,徐州商品住宅市场供应量稳步上涨， 2011年供求比为1:0.74，受宏观政策影响成交量有所下滑，整体价格呈现持续上涨态势。,2007年-2010年徐州商品房供求面积稳步上涨，08年受宏观经济因素影响，成交量衰退，09年市场重现繁荣景象，达到峰值。2010年商品房成交面积较09年成交有所下降。2011年1-9月份受调控政策的影响成交量变化比较明显。 从近几年商品住宅成交价格走势来看，价格呈现持续上涨，从2007年的2864元/平方米，上涨至2011年的6636元/平方米，同比增长24%。,2007年-2011年1-9月徐州商品住宅供求价格走势,2011年1-9月徐州商品住宅供求价走势,数据来源：CRIC,商品住宅市场研究/供求价走势,2010年徐州商品住宅成交以两房、三房为主，面积集中在70-140平米，总价段以50-100万为成交主力。,2010年住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎。二房成交占比43%，三房成交占比39%，其他户型成交占比较小。,2010年住宅成交面积段中，90-100平方米面积段成为成交主力，成交占比23%，其次为70-90平方米面积段，成交占比19%。 再次为100-120平方米、120-140平方米面积段，成交分别占比17%和15%。,2010年住宅成交总价段较为集中， 50万以下成为成交主力，占比45%，其次为50-100万，占比44%，其他总价段占比较小。,商品住宅市场研究/成交结构,数据来源：cric,户型,面积段,总价段,2011年1-9月份商品住宅成交以两房、三房为主，面积集中在70-140平米，总价段以50-100万为成交主力。,数据来源：cric,2011年1-9月住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎。二房成交占比41%，三房成交占比43%，其他户型成交占比较小。,2011年1-9月住宅成交面积段中，70-90平方米面积段成为成交主力，成交占比27%，其次为90-100平方米面积段，成交占比25%。 再次为100-120平方米、120-140平方米面积段，成交分别占比16%。,2011年1-9月住宅成交总价段较为集中，50-100万成为成交主力，占比60%，其次为50万以下，占比29%，其他总价段占比较小。,总价段,面积段,户型,商品住宅市场研究/成交结构,在售项目供应和成交面积段分析：1、选取原则皆为销售较好，所面对的市场环境对目前借鉴意义较大；2、选取项目档次相对较高、品质较好或者开发商实力强大，受到购房者认可。,一居室60-70平方米面积段是供应量和成交量最多的面积段，累计供应4.8万平方米，去化率为90%；两居室80-90平方米、90-100平方米面积段供应量和成交量最多的面积段，累计供应分别为52.5、42.9万平方米，去化率分别为67%和77%；其他面积段供应及成交相对较少。,商品住宅市场研究/交叉分析,续上表,从上表可以看出，三居室90-100平方米面积段市场供应量和成交量最大，累计市场供应量达29万平方米，3051套房源，成交量为21.5万平方米、 2282套，其去化率为74%。三居室100-110平方米面积段去化率最快。整体来看，90-140平方米面积段内，供应及成交占比较大。,商品住宅市场研究/交叉分析,上表显示， 四房的供应及成交相对较少，150平方米以下面积段供应量位居首位，累计供应为8.5平方米，累计供应套数618套，去化率为61%；,续上表,商品住宅市场研究/交叉分析,3、住宅市场研究及产品建议,商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位、产品建议,项目所处云龙区偏东与开发区交汇区域，目前区域在售项目不多，世茂、绿地以及城置项目体量较大，项目成交均价普遍集中在6000-7000元/。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,数据来源：徐州房管局,典型项目尚仕名邸,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目尚仕名邸,2室2厅1卫1厨91,3室2厅2卫1厨115,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目尚仕名邸,该项目自开盘以来成交均价呈稳步上涨趋势，本月均价为7700元/平方米。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目世茂东都,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目世茂东都,2室2厅2卫99.9,4室2厅2卫147.21,3室2厅2卫128.21,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目世茂东都,该项目自开盘以来成交均价呈平稳趋势，本月均价为6300元/平方米。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目香溪左岸,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目香溪左岸,2室2厅1卫1厨88,4室2厅2卫1厨158,3室2厅2卫1厨130,商品住宅市场研究/典型竞争项目,该项目自开盘以来成交均价稳步上涨，九月推出花园洋房，均价为10000元/平方米。,典型项目香溪左岸,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目城置国际花园城,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目城置国际花园城,1室2厅1卫1厨61,2室2厅1卫1厨92,4室2厅2卫1厨131,3室2厅2卫1厨120,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目城置国际花园城,该项目自08年开盘以来成交均价稳步上涨，2011年价格涨幅平稳，10月均价为6300元/平方米。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目金山福地,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目金山福地,2室2厅1卫1厨85,2室2厅1卫1厨99,3室2厅2卫1厨128,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目金山福地,该项目自09年底开盘以来成交均价保持平稳，2011年5月均价为4900元/平方米。二期即将开盘。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目新锐领地,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目新锐领地,1室2厅1卫1厨70,2室2厅1卫1厨90,3室2厅2卫1厨124,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目新锐领地,该项目自09年底开盘以来成交均价保持平稳上涨态势，2011年10月均价为7200元/平方米。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目月星公馆,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目月星公馆,2室2厅1卫1厨83,3室2厅2卫1厨126,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目月星公馆,该项目刚开盘，2011年10月均价为6600元/平方米。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目君廷湖畔,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目君廷湖畔,2室2厅1卫1厨89,3室2厅2卫1厨125,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目君廷湖畔,该项目自09年底开盘以来成交均价保持平稳上涨态势，2011年10月均价为8000元/平方米。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目绿地之窗,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目绿地之窗,2室2厅1卫1厨96,商品住宅市场研究/典型竞争项目,2室2厅1卫1厨87,典型项目绿地之窗,该项目7月开盘，价格保持稳定，2011年10月均价为5500元/平方米。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目中铁建未来城,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型项目中铁建未来城,2室2厅1卫1厨92,3室2厅2卫1厨133,商品住宅市场研究/典型竞争项目,该项目自开盘以来成交均价稳步上涨，九月均价为6800元/平方米。,典型项目中铁建未来城,商品住宅市场研究/典型竞争项目,典型竞争项目供给及成交供求及去化,绿地项目月均去化最高，主要原因是前期客户积累及性价比较高；城置项目月均去化也比较高，但累计销售率较低，主要原因是前期供应量较大，总体来看成交量也是比较可观的。月星公馆项目由于刚开盘，因此销售率较低。君廷湖畔项目由于价格较高，因此累计销售率受到影响，通过本项目也能看出，价格是影响成交量是其中一个因素。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,标准型二房、紧凑型三房供应及成交量最大，去化率相对较好。,商品住宅市场研究/交叉分析,从典型项目各户型去化比例来看，一房户型中60-70平方米户型供应及成交最高；舒适型80-100二房面积供应及成交最高；三房中100-130平方米户型供应及成交较高。,续上表,从典型项目各户型去化比例来看，四房户型面积段供应及成交较低。,商品住宅市场研究/交叉分析,典型项目供给及成交成交价格,数据来源：cric,数据来源：cric,注：成交价格为项目目前成交均价,从价格来看，竞品成交单价集中在6000-7000元/平方米之间；总价基本在50-80万之间。,从成交均价来看，君庭湖畔、尚仕名邸成交均价在竞品中处于较高水平。 从成交套均总价来看，总价水平较为集中，主要在50-80万水平。,商品住宅市场研究/典型竞争项目,3、住宅市场研究及产品建议,商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位、产品建议,已成交未开工土地：从市场后续供应量来看，徐州市住宅未来还可入市体量为115.43万平方米。,2011年1-9月年徐州市住宅类用地已成交未开工土地列表,商品住宅市场研究/潜在供应,红色标注为云龙区住宅类用地成交情况，云龙区住宅未来潜在供应量为50.04万平方米。,3、住宅市场研究及产品建议,商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位、产品建议,徐州商品住宅市场供应量稳步上涨， 2011年供求比为1:0.74，受宏观政策影响成交量有所下滑，整体价格呈现持续上涨态势。,从典型项目各户型去化比例来看，一房户型中60-70平方米户型供应及成交最高；舒适型80-100二房面积供应及成交最高；三房中100-130平方米户型供应及成交较高。,从市场后续供应量来看，徐州市住宅未来还可入市体量为115.43万平方米。云龙区住宅未来潜在供应量为50.04万平方米。,商品住宅市场研究/小结,3、住宅市场研究及产品建议,商品住宅市场总体情况分析 典型竞争项目研究 潜在供应量分析 商品住宅市场小结 住宅客户定位、产品建议,对本项目客户定位,以本市居住及工作客源为主，主要购买人群以首置和改善型置业为主。,商品住宅市场研究/客户来源,参考地块周边在售项目，价格定位通过市场比较法进行初步考量,2011年1-9月徐州住宅价格走势,参考徐州市住宅价格走势以及区域板块在售项目价格情况，结合项目特点衡量价格区间范围，最终确定本项目产品价格。,迎合市场主流规避市场风险实现快速去化,数据来源：CRIC,典型项目价格,7500元/,商品住宅市场研究/价格建议,价格定位原则,参考区域在售项目价格以及考虑到未来项目入市时间，我司建议住宅项目入市价格为：,户型配比建议,通过对徐州商品住宅市场及典型项目的供应和成交结构分析， 畅销产品主要集中在80-90平米、90-100平方米二居、100-130平方米三居； 我们建议本项目以二房、三房为主力户型。,注：合计面积为地上建筑面积，不含公摊,商品住宅市场研究/产品建议,4、商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议,商业市场研究/商业分布,徐州市商圈结构：徐州市区商业主要集中分布在淮海路沿线，形成徐州市的商业体系：市级商业中心：中部（彭城广场），彭城广场商圈成为徐州最成熟的商圈；副市级商业中心：东部（火车站广场）、西部（段庄广场）。但是目前三大商圈的整体档次并不高。,彭城广场,火车站广场,段庄广场,徐州商业市场形成了以中部古彭广场为市级商圈，西部段庄广场和东部火车站广场为副市级商圈的商业体系；,商业市场研究/商圈划分,古彭广场商圈特色古彭广场商业圈是徐州市最繁华、幅射范围最广、最具影响力的核心商业圈。商业氛围最为浓厚、商业影响力最强；业态构成最丰富，百货商场、专卖店、大型超市等密集；市内高档商品品牌集中地；临街商铺出租率较高；购物、餐饮、休闲、娱乐等功能最齐全；商圈业态构成根据调研资料不完全统计，古彭广场商业圈核心区内共有大中小商业网点270多家，零售商店接近140多家，餐饮娱乐六七十家占比在25%左右，服务业二十几家，占13%左右，其他类型商业十几家，占6%左右。商圈租金水平商圈内购物商场主要采用“扣点”收益模式，扣点比例在25%左右，该商业圈月租金已达400元/月以上；,徐州中心商圈规划范围：南起建国路，北至夹河街，东至解放路，西到中山路以西的福顺街，总用地面积约106公顷，该区域为徐州中心商圈的核心区。,古彭广场商圈,商业市场研究/商圈研究,段庄广场商圈特色“区域性”商业圈特点明显；“价格导向”是商业圈内目标消费人群较为突出的特点；商业圈内经营业态结构多为中档商品；随着商城国际和SOHO时代广场的开业，商圈逐步形成了休闲和娱乐的特征；段庄广场商圈业态构成段庄广场商圈经营业态主要由大型超市、中型百货店以及专卖店组成。大型超市包括苏果卖场、新一佳、欢乐买等，百货店为友谊百货。新型商业包括尚城国际和SOHO时代广场；段庄广场商圈租金水平区域内尚城国际1F沿街租金在3元/天左右，2F租金在1元/天左右；尚城国际1F的销售价格为2.2-3万元/；,段庄广场商圈,商业市场研究/商圈研究,段庄广场商业圈正在形成与发展中，主要受古彭广场商业圈的功能延伸，和部分核心商业圈资源的转移影响。逐渐形成以服务于徐州城西各住宅区居民日常消费需要的商业集中地。,火车站广场商圈特色火车站商圈位于徐州火车站和汽车站的北侧，以复兴北路为轴对称分布。该商圈整体面积不大，但特点突出，同时因其优越的交通地理位置，历史上曾是徐州市老商业中心。商业圈人流大，但有效购买力不大；商业圈地理交通位置优越，是普通市民、周边县区居民和农民购物首选；商业圈内经营档次整体不高。火车站广场商圈业态构成火车站商圈经营业态主要由传统百货商场、专业大卖场、临街商铺、室内步行街四部分构成。百货商场包括白云大厦、蓝天大厦；专业卖场有徐州最有名气的朝阳市场、天桥市场以及苏宁电器专业卖场等。火车站广场商圈租金水平市场摊位租金在4-5元/天左右；,火车站商圈是徐州三大商圈中最边缘化的商圈，人流量巨大，但是过客不留人，其有效购买力和整体经营档次都较低，已经完全无法与市中心的彭城广场商圈和段庄广场商圈相提并论了。徐州火车站广场商圈位于淮海东路的最东端，是徐州规划的三圈之一，相比较彭城广场商圈和段庄广场商圈，东部的火车站广场商圈算是最没有气候的一个。,火车站广场商圈,商业市场研究/商圈研究,4、商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议,本表选取徐州（城区）2010年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：1、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；2、物业类型包括底商、独体商业。,从上表可以看出，目前市场畅销商铺面积区间在50平方米以下、50-70平方米和100-140平方米之间，50平方米以下面积段商铺物业供应排在第一位，成交面积排在首位 大面积商铺市场去化一般，说明市场单体面积过大的商铺由于总价和风险的因素，客户比较谨慎；小面积商铺比较受市场欢迎。,在售商业用房供应量11.7万平方米，成交量9.8万平方米，主力成交商铺面积在50平方米以下、50-70平方米、100-140平方米。,商业市场研究/市场供求,4、商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议,典型项目中央国际广场,商业市场研究/典型项目,典型项目世茂广场摩登商业街,商业市场研究/典型项目,世茂广场摩登商业街分为内外双街，内街商铺面积35-110平方米，外街商铺面积约200-2500平方米，剩余商铺约20多套房源在售，价格25000元/平米左右。,典型项目绿地城市广场,商业市场研究/典型项目,MAX MALL三层，一、二层为全球500强之首的沃尔玛购物中心、三层为星美影院。,4、商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议,从市场后续供应量来看，徐州市商业未来还可入市体量为87.4万平方米。,2011年1-9月徐州商服类用地已成交未开工土地列表,商业市场研究/潜在供应,上表为纯商业用地，综合类用地内商业体量暂时无法确定,4、商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议,徐州商业市场形成了以中部古彭广场为市级商圈，西部段庄广场和东部火车站广场为副市级商圈的商业体系,在售商业用房供应量11.7万平方米，成交量9.8万平方米，主力成交商铺面积在50平方米以下、50-70平方米、100-140平方米。,通过对典型竞品项目研究，在售商铺面积在30-60平米左右，报价在20000-30000元/平方米左右。,从市场后续供应量来看，徐州市商业未来还可入市体量为87.4万平方米。,商业市场研究/小结,4、商业用房市场研究及产品建议,全市商圈市场概述 全市商业用房市场分析 典型竞争项目分析 潜在供应量分析 商业用房市场小结 商业客户定位、产品建议,核心客户描述,来源地： 徐州市区 职业特征：主要为经济实力雄厚的私企老板、经济富裕的本地民众、投资客等 价值取向：有较强的经济实力，有敏锐的投资眼光，热衷投资和自营 置业关注：首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题 产品需求：多数客户希望购买商铺面积在80-100平方米左右，总价控制在300万以内。,次要客户描述,来源地：徐州市区以及周边县市职业特征：有一定经济基础的个体商户 价值取向：有一定经济实力，主要目的是保持资产增值 置业关注：该类客户最注重商铺位置，其次是返租回报及商铺总价上的因素 产品需求：希望购买商铺面积在40-80平方米左右，总价控制在200万以内。,商业市场研究/核心客户,商业店铺切割,步行街店铺,住宅底商,结合徐州商铺市场现状，我们建议商业步行街店铺采用一托二的形式，面积80-100平方米之间；而社区底商店铺面积在40-80平方米之间，这样有利于控制总价，易于短期内快速销售，实现回款。,商业市场研究/产品建议,5、写字楼市场研究及产品建议,写字楼市场格局分析 典型写字楼项目分析 潜在供应量分析 写字楼市场小结 写字楼客户定位、产品建议,本表选取徐州（城区）2011年取得预售许可证的项目进行数据罗列，这些楼盘的共性是：1、皆为销售较好项目，所面对的市场环境对本项目借鉴意义较大；2、物业类型为标准写字楼,徐州在售写字楼供应量22.4万平方米，成交量约为13.7万平方米，主力分割面积在50平方米以下，50-90平方米以及100-140平方米,从上表可以看出，市场畅销的写字楼分割面积区间在50平方米以下，50-90平方米以及100-140平方米之间,写字楼市场研究/市场格局,5、写字楼市场研究及产品建议,写字楼市场格局分析 典型写字楼项目分析 潜在供应量分析