房地产住宅精装修胡冶明老师课程ppt课件.ppt

万科“3.0精工系统与精装修项目管理关键节点解决方案”实 例 解 析,胡冶明,第一部分：住宅精装的3.0时代一、房地产行业精装修住宅的发展过程；二、万科3.0住宅精装系统的构成；三、标杆房企对住宅精装3.0时代的研究；四、万科3.0精工系统的22个标准；五、精装修住宅的运作模式的演变；六、万科及标杆企业近期3.0精装案例解析第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控一、住宅精装修管理体系的构成二、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案）三、关于精装修的产品定位四、精装修住宅的设计范围及设计方案五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示六、精装修住宅的施工图深度标准七、成本控制与采购八、精装修住宅的施工管理九、精装修住宅的售后服务第三部分：标杆企业精装修案例分析,目 录,第一部分：住宅精装的3.0时代,一、房地产精装修住宅发展的过程,19781992年 19921998年 19982008年 20082015年,计划经济 福利房,商品房与福利房 过度时期,商品房的毛坯房时代,精装修成品住宅时代,早期,过渡期,毛坯房,精装成品住宅,从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始，接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时代。,中国商品住宅的发展进程,中国精修住宅的发展进程,2008年之前 20082014年 20142015年 2015年未来,1.0时代,2.0时代,3.0时代,4.0时代,1.0时代：省时省力的简装时代，2.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏3.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化4.0时代：圈层化，互联网化，高科技化，？化，,有关精装修住宅基本概念的讨论,讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅）住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。一般是指住宅开发商为客户提供硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交楼标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居）一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬装”还需要“软装”才行。所以我们行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎包入住的房子。讨论三：“硬装”与“软装”一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于“软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。讨论四：精装修住宅的分类按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒店式公寓、公寓式酒店等。,讨论五：我们开发商为什么要做精装修?1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然。3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。,讨论六：为什么有些开发商不做精装修1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。4、觉得自己的开发能力目前还不能进行精装修住宅的运作。5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。,精装房VS毛坯房，“老李”与“老张”,“老李”与“老张”的故事,我买毛坯房自己装修,我直接买精装房了,老李说：,老张说：,带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性,带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量挺好的，至于说装饰个性嘛，你来到我家看就是了！,如何面对精装修市场推广中碰到的问题,1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。2、质量保证问题 采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各 种部位、部品的质量保证期限。3、装修材料的环保性能的担忧 选用环保材料，确保达到环保要求。4、装修房总价上升产生的抗性 毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价应大于30003500元/平方米。5、装修后竣工验收（不加建或者少加建）、竣工验收后装修（加建偷面积）。,二、万科3.0住宅精装系统的构成,（一）、绿色、健康、高科技住宅,马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头.不占用地下空间,食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可消除80的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用,厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排气量大，截面尺寸较小。通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在0压左右。双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，,“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊,自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。安全 & 无声 不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。极其安静，没有任何噪音。,（二）、3.0住宅精装的智能化系统,1、自动呼叫电梯系统：大堂或者地下车库门禁卡同时呼叫电梯，进入电梯厅后客梯如约而至。一张卡对应专属楼层，保证绝对私密。室内可在智能面板提前呼叫电梯，偶尔有客来访，宾至如归的体验，也会让主人感到特别有面子。2、入户智能感应灯光：打开入户门的一刹那，智能感应系统便会察觉你的入户。当温馨的玄关灯自动亮起，所有的风云变换都会归于平静，喧嚣与名利都被关在了门外边。开门就让你内心充满“家”的阳光。,3、智能家居系统的应用,智能灯光场景控制，随心切换就跟玩手机游戏一样，不同的生活场景、灯光方案由你定义。在移动终端，你可以设置想要场景的时间，决定室内灯光配置，营造出特别的氛围环境。无论派对、晚餐、阅读或入睡，均可一键切换。 一键电动窗帘设定，每天被天光叫醒每天愿意被闹铃叫醒？还是被自然叫醒？手机上设置起床时间，窗帘会自动拉起，阳光倾泻在你的床上，灯光的色温与室内的温度略微调高，唤醒你身体的每一个细胞。,1、3.0住宅精装的“社交厨房革命”,当别人在模仿万科的U型厨房，万科重新发明了社交厨房。根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破厨房与客厅餐厅的界限。通过一道茶色透明玻璃移门，关闭时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，让“总厨”真正成为家庭空间的视觉焦点。 为了解决传统移门槽难于清洁的问题，万科发挥想象力，将全套日本进口移门轨道安装到天花板上，为此额外付出超过2倍的成本。,（三）、3.0住宅精装品牌化、高品质精工定制系统,厨房,2、为客户定制欧洲贵族专属橱柜 （上海翡翠滨江项目采用诺布雷萨noblessa，橱柜中的“太空舱”）,如果不打开橱柜，你能唯一发现的电器就是德国进口西门子灶台。万科调查了高端人群的烹饪习惯，需要哪些厨电，根据这项研究定制橱柜解决方案。各种食材类调料品类各种器皿各种小家电.空间分隔的智慧处理，收纳的精密划分，让每件电器都能各归其位。,厨房的“三步五区”动线分布360度烹调自如,一个厨电一个家,万科正在研究引入智能魔镜系统，在你洗漱更衣的时候，镜子上会出现时间、天气、新闻、股票等信息，你可以根据上面的信息安排一天的穿衣和出行。难以置信的体验，将因万科变为现实。,3、3.0精装的智能魔镜系统,魔镜可以测试你的心跳,魔镜可以像电脑屏幕一样获取信息,4、3.0精装的卫浴品牌,唯宝定制（Villeroy & Boch），科勒定制等,卫浴间的台下盆、浴缸等都选用全球顶级奢华卫浴品牌,5、3.0精装开关控制系统的simon i7系列,6、其他精彩亮点,电热毛巾架,（采用simon系列）,三、万科精装3.0系统的22个标准（以万科大都会79号为参考）,标准1：智能感应道闸，车辆远程放行,标准2：自动呼梯，一键到家,标准3：门锁多重保护，常防万一,密码、刷卡、机械钥匙，多重开启方式给予业主多种保护。密码输入再升级，可输入密码+任意多个数字，安全度更高。,标准4：单元人脸识别系统，无法被复制的身份识别,标准5：访客车辆预约出入系统，至高宾客礼遇,引入访客车辆预约出入系统，家里有贵客到访，将他车牌号告知社区门卫后，贵客车辆在进入社区时候畅通无阻，给宾客以最尊贵的礼遇，可避免陌生到访。,标准6：数字可视对讲系统，园区沟通更加便利,想和18楼的王太太一起去万象城购物，一个视频通话就约好下午3点楼下大堂等。万科为业主打造数字可视对讲系统，实现户户视频通话等功效，并且可以加入丰富的社区APP应用。,标准7：定制系统门窗，世界级工艺,特别定制高档系统门窗，型材结构、型材牌号及加工等级，均依照欧洲标准执行。同时五金件，配件等均由世界级厂商提供，节能环保、安全防盗、经久耐用、隔热等优点于一身，将喧嚣燥热阻于窗外。,标准8：户内门静音门锁，细节臻造婴儿般的睡眠,标准9：除霾新风系统，创造健康呼吸,标准10：防尘入户门，保持户内清新氛围,标准11：入户前置过滤系统，享受真正的洁净,水处理系统采用前置过滤系统。过滤网采用食品高级精度不锈钢过滤网，有效去除水中沉淀物质对涉水设备和管件的危害。分层过滤技术，有效去除水中铁锈、泥沙等有害物质。,标准12：分户软水系统，结合身体更加柔和呵护,为每户家庭安装软水系统。软水机采用离子交换原理，去除水中形成水垢的钙、镁硬度离子，产生不会有水垢的软化水，使洗澡、洗涤等生活用水更舒适健康。,标准13：户户直饮水系统，随时饮用,除了配置前置过滤系统之外，还加入直饮水系统，选用高效过滤膜，有效过滤细菌和病毒，令您的饮用水真正达到健康标准。,标准14：德国进口橱柜，定制功能区域,精装厨房统一采用德国品牌橱柜，并且有防滑垫、木质多功能收纳盒、木质隔断碗碟架、玻璃加高侧板、对开门墙柜、多功能橱双层米箱、天使拉蓝等七大功能区域。,标准15：收纳世界大牌，国际化厨房体验,选用全球领先的顶尖厨房技术供应商德国BLANCO品牌的花岗岩水龙头，精细化五金也皆为德HETTICH高端产品PREMIUM抽屉、德国快装铰链、轨道等。,标准16：灶上伸缩龙头，使用更加方便,在燃气灶上方区域贴心加入伸缩龙头装置，当业主在烹饪中途加水时，可直接使用360度旋转摇臂龙头，避免来回接水，更懂主妇的心。,标准17：登高小梯子，取物更方便,标准18：卡德维钢板浴缸，预留体感音乐系统点位,浴缸由整块厚度约3.5毫米的浴缸专用钢板冲压成型，表面再经钢磁漆处理而成，具有耐磨、耐热、耐压等优点；并预留体感音乐系统的点位，可装隐蔽式音乐系统，为沐浴时提供极致的体感音乐体验，实现彻底放松。,标准19：汉斯格雅淋浴系统，高端精致龙头,龙头采用国际标准恒温技术，利用阀芯压力平衡原理保持水温，无需外接任何能源，即便在冷、热水突然失衡的状况下，亦会自动调节进水活塞位置，保证混合后的水温稳定。,标准20：主卫科勒维亚一体超感坐便器，人体功能科学设计,主卫坐便器选择国际顶级品牌科勒的维亚一体超感坐便器，方便、清洁多效解决；坐便器配置触屏式遥控器，全界面菜单简洁设计，按键排布符合人体工程学，握感舒适。,标准21：周到缜密的区分，收纳空间更加合理,卧室百格抽、裤架设计，玄关处旋转鞋架，阳台洗衣机房收纳空间等。,标准22：细节处的关心呵护，真正与您交心,提升推拉门窗系统，保证气密性，增加安全性。床头USB充电插座，让手机、平板电脑等常用移动设备充电更加方便。开关面板功能文字，解决钢琴式开关经常误操作的问题。嵌入式小夜灯，在半夜起身如厕时，避免对其他人的影响。,四、标杆房企对住宅精装3.0时代的研究,金地的科学筑家系列,7580平2+1设计 MAGIC+可变四房户型设计,恒大9A精装的升级系列,恒大聘请了100多名全国顶级装修设计师，着力缔造舒适居住空间;在工程管理中实施精品化施工，制定了多达6000多条的施工标准，尽善尽美保证品质;在装修材料上，恒大集团全国统一配送的物流体系，从源头保证精装品质，保证装修的最高性价比。同时恒大地产与帝朗、松下、摩恩、奥的斯等几十家国际知名品牌建立直供战略联盟，推出“满屋名牌9A精装”的名品精装，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰及每一种材料设备的选用，均采用国内外优质品牌材料，经过41道标准工序、14项定点验收、10项工艺标准、8类成品保护标准，苛求每处细节，力求全面提升业主们的居住品质。,蓝光地产精装的的i5系列,第一个“i”是i5感官精装标准，视、听、嗅、触、品360度感官体验，与宜家合作蓝光将在精装集约化家居上展开全新突破，蓝光未来卖的将不单单是钢筋混凝土，它还一定包含极简风尚、极致收纳、极限人性化的精装成品房，熨衣板、USB插座、肥皂盒等开发商都会全部考虑到位。（与宜家合作）第二个“i”是全优选址标准，临公园、临水景、临地铁均成“标配”。第三个“i”是全栖商业标准，一座i5社区将拥有不低于1条商业街作为配套，一站式商超、金融、美食、时尚、娱乐等商业配套全部包含在内。第四个“i”是全龄配置标准，亲子教育、青年社交、中老年活动，i5社区将覆盖全年龄业主，光亚学校的教育资源也将引入到i系列住区中，0至1岁教育体系、4点半学校等均会引入。最后一个“i”是全维服务标准，精装售后服务、生活家服务、物业服务全部包含在内，从房屋保养，到社区生活、物业价值。,五、精装修住宅的运作模式的演变,1、菜单式装修型：多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。2、开发商引导型：有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。3、开发商集成型： 统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。4、开发商与家居连锁系统供应商合作型：在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定，“软装”采用菜单式个性化选择服务。5、专业公司管理型：由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。6、专业化C2B定制模式：通过专业化的客户平台，运用互联网思维，由专业的开发商或者专业化的运营管理团队，打造满足不同客户需求的、个性化定制的住宅精装修产品（包含硬装和软装）。,六、万科及标杆企业近期3.0精装案例解析,案例解析一（详见附件）,翡翠滨江项目全部精装交付，装修对外报价1200015000元每平方米。,案例解析二（详见附件）,一、住宅精装修管理体系的构成,（一）、住宅精装修管理的组织系统,谁来负责牵头？ 设计部？营销部？成本部？工程部？由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！精装修是外委设计还是自主研发？可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发，并且最终向自主研发过度。关键的问题是：开发商人员的投入及研发费用的投入！精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制35年的实施目标，确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划。,第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控,标杆企业对住宅精装修的组织及执行,万科集团成立专门公司“万创”，对精装修标准进行研发与推广执行绿城集团集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行龙湖地产集团成立精装修管理中心，相关部门以配合方式进行中海地产抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行其他地产集团由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广,设计系统集成,景观设计,规划设计,建筑设计,精装部品设计,风格设计,无障碍设计,空间优化设计,（二）、精装修住宅的标准化体系的建立,1、精装修设计体系的构成,设计主管,设计总监,成本设计,室内设计,设备设计,部品设计,风格设计,空间优化,材料设计,成本预算,部品工艺,部品图纸,基本设备选型,工艺设计,2、精装修住宅产品分级体系的标准化,精装修住宅的分级体系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户的市场定位确定产品定位，将不同装修部品的组合与不同装修材料的产品种类根据目标客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装修标准。 在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收益最大化，也就是实现客户的满意度最大化。,根据楼盘产品定位确定分级标准根据户型大小确定分级标准根据楼盘的产品类别确定分级标准,3、精装修项目成本控制体系的标准化,设计标准最优性价比基本概念,4、精装修项目施工管理体系的标准化,（1）、精装修施工管理流程（2）、精装修施工工艺作业指导书（3）、精装修施工管理措施（4）、精装修施工管理用表,标杆企业标准化参考,精装标准产品库,项目定位,产品选择,项目套图,成本测算,清单确定,标采招购,施工管理,项目实现,根据项目定位选择标准产品,产品标准物料表产品标准施工图产品标准工艺节点图,（三）、精装修标准推广执行体系,二、精装修住宅设计原理（全面家居解决方案）,有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。,全面家居解决方案,（一）、全面家居解决方案的九个系统1、公共空间系统2、玄关系统3、厅房空间系统4、厨房空间系统5、卫浴空间系统6、住宅收纳空间系统7、家政空间系统8、家居智能化系统9、人文空间系统,1、公共共空间系统从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。,2、玄关系统玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。,3、厅房空间系统厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。,4、厨房空间系统根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。,5、卫浴空间系统我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时。这其中，有40%用于洗浴，35%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的5%用于其它活动。卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。,6、住宅的收纳空间设计收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。,7、家政空间区域要解决传统装修队家务工作的忽视，使日常家政琐碎与生活起居空间分离，互不干扰。家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。主妇（夫）的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家一个浓缩家庭温馨的空间。,8、家居智能化系统当你进入户内，在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。可视终端系统要具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。家居智能化，科技让人们生活的更轻松。9、人文空间系统通过对人体工程学的研究，进一步科学的精细化设计，实现系统化的人文关怀（例如厨房的“三步五区设计”）。,（二）、全面家居解决方案的四大特点,第一：完善的居住功能。提升的功能设计标准、场景化的功能解决方案和全面人体功能学的具体应用，将为您带来科技、舒适、方便的生活。居住功能的解决不再是一点一滴的技术集合，而是系统性、全生命周期的整体实现。同时，为了您的居住健康和“可持续发展”的社会责任，我们坚持在房屋能耗、排放等各环节全面引入绿色设计概念，给您一个“绿色之家”,第二：建筑室内一体化设计。从户型设计开始，我们已经在为您的生活考虑。颠覆传统的住宅设计模式，我们不立即从户型设计着手，而是先研究您的生活需求，空间、尺度、流线、家庭成员，研究您不同生命阶段和家庭构成下的生活状态，我们的专业就体现在户型本身对您不同需求的适应。这个家，也许就记载了您一生全部的精彩。所以，我们认为，生活不仅流于表面，也应在钢筋混凝土中开始坚持。,第三：高质量的产品品质。秉承开发商对住宅建造的经验与责任，我们为您挑选符合我们共同标准的产品与设备，并担当我们的承诺。我们的选择不是光因为名气、价格、外形，而是他们的理念与我们相同，他们的品质够的起您对生活的期盼，对孩子的关爱，对老人的照顾，对爱人的牵挂。,第四：完备的售后服务。一个新家，是一辈子的幸福。为您造家，我们将提供全新的服务解决方案，我们自信，物业公司会是您最放心的管家。您拿到钥匙，才是我们服务的开始，所有的需求，我们会用最专业的方式来为您解决。,（三）全面家居解决方案通过九个方面实现舒适的家居生活,设计概念功能实现部品配置材料品质安全防护健康环保保养建议工程质量服务计划,（四）、全面家居解决方案的设计要点功能介绍,专业、现实、生活、价值我们细心地解读您对生活的每一个需求，给您一个全新的家居空间。,过渡区分隔室内外，保持户内整洁及私密服务区后勤系统活动区交流休闲场所缓冲区书房，分隔活动与睡眠的过渡区域睡眠区保证安静、私密,过度区 玄关,服务区卫生间/厨房,睡眠区次卧/主卧,活动区餐厅/客厅/观景阳台,缓冲区客房/书房,睡眠区主卧/次卧,产品房型优点解析,各空间布置充分考虑家庭生活的作息习惯。由外到内内、由动到静、由开放到私密，合理排序，创造良好好居住环境。,合理设计流线系统，按家庭成员日常行为方式，安排排各空间布局及开门方向。,流线指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、起居流线和客访流线，三条线不能交叉这是流线设计中的基本原则。,访客流线分析,换鞋,客访流线 访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与起居流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。合理规划，减少客厅中的通道入口及门扇。多运用流线作为功能分区的分隔线，划分出主人的接待区和休息区。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。,起居流线分析,起居流线 起居流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。设计要充分满足家人的生活习惯。一个位置布局恰当的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利；分离式的且功能齐全的卫浴空间又能满足多人同时使用的要求；此外，房间里床、梳妆台、衣柜、包括电器的布局要适当，不能形成空间死角，让主人感觉无所适从且浪费空间。,家务流线分析,洗衣,取,切,炒,洗,家务流线 家务流线最主要表现在日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作，储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程序进行规划；再如，家政空间，其布局需要满足取物、操作、放置等步骤的顺序要求。,洗衣,取,切,炒,洗,住宅套内建筑及装修设计布置分析,（五）、如何设计好住宅套内的每一个房间,玄关区域应考虑的内容：1、入户花园、入户门厅、玄关柜、玄关台、鞋柜、收纳柜、屏风2、机电布置：开关、配电箱、门铃、可视对讲,厨房的设计原则：1、冰箱尽可能布置在厨房里。2、洗菜盆尽可能靠近采光窗，采光窗竟可能开大。3、灶尽可能靠近烟道布置，灶要避开窗口布置，灶的布置尽可能与台面下的消毒柜错开。4、厨房台面的长度尽可能大于3米，台面与台面及墙间距大于1000毫米。舒适度较高的中高档次住宅，厨房面积要大于5平方米。5、厨房电器的三标配、五标、多标配问题，厨电一体化设计，插座布置的原则。6、厨房外墙或者外窗宜设排气扇（新风系统）。,重要！,卫生间设计的原则：1、一进门最方便的位置是洗面盆。2、一定要“干湿分开”！3、公共卫生间应该布置淋雨，而不是浴缸。淋浴布置尽可能与窗洞口错开。4、根据户型的大小，主人卫生间的布置可考虑三件套、四件套、五件套、六件套以及步入式衣橱。5、卫生间的电器设备越来越全：排气扇、浴霸、暖浴快、智能马桶等。,客厅与餐厅的设计原则1、客厅沙发的布置应该有利于朝向窗外景观最佳的的位置，同时要兼顾风水和隐私的考虑。2、电视背景墙的长度宜大于2.7米，尽可能与沙发对中布置。3、餐厅中餐桌的布置最好有两边是稳立墙（不开门的墙），餐桌周围的流线尽可能不与厨房、客厅等流线交叉。切忌餐桌周边都是门，而且还对着一扇卫生间门。4、餐桌的布置要考虑节假日多人用餐的可能性。5、餐厅、客厅要考虑合理的空调机布置，同时考虑布置壁挂机、落地柜机布置的可能性。,儿童房及老人房设计的原则1、必须能够布置出1.2米宽的单人床、宽度不小于800的写字台或者电脑桌、宽度不小于800、深度不小于600的衣柜、可布置出小型书架的位置，尽可能还能布置出宽度大于800、深400的五斗橱。套内使用面积不宜小于6.5平方米。2、床头及写字台布置区域要考虑电源插座及网线接口，要合理布置空调壁挂机的位置。3、老人房（或者次主卧）开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。4、老人房的双人床宽度应大于1.5米，并且至少可以布置下一个500宽的床头柜。可以布置出宽度不小于1200、深度不小于600的衣柜，可以布置出宽度不小于800的五斗柜。5、大户型的老人房可以参见普通住宅的主卧房布置，主人床的宽度应该大于1.8米，并且可以布置出两个床头柜。,书房设计原则1、写字台及电脑桌尽可能靠窗布置，收藏区域应该沿墙布置。2、较大户型的书房布置要考虑风水布置的格局。3、紧凑型住宅的书房的设计要考虑可以变成卧房的可能性。,全面家居解决方案设计功能解析,主人房设计原则1、主人房的面积要求，国家规范不宜小于10平方米。最舒适的主卧房面积：中国传统标准为22平方米，欧美标准3545平方米。2、普通住宅主卧的面宽不宜小于3300，净进深不得小于3500（600衣柜+两个床头柜1000+1800宽双人床+100的抹灰及踢脚线等施工误差）。理想的普通住宅的主卧房净进深应该达到4200以上（考虑再加上700宽休闲椅或者婴儿床）。3、套型建筑面积达到125平方米以上的主卧房的卫生间应该布置出四件套洁具，套型建筑面积在144平方米以上的主卧房卫生间应该布置出5件套洁具并且有步入式衣橱。4、卫生间的门不宜朝床布置。5、衣柜的宽度不宜小于2200。6、主人房区域应考虑梳妆台的布置。,住宅户型精装修设计基本参考原则,三、关于精装修住宅的产品定位,精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。对于产品线比较丰富的楼盘，建议分23个风格及标准进行产品定位。 对于别墅类的高档的大户型楼盘，开发商可先制作全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。,（一）、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位,（二）、如何建立精装修住宅的分级体系,1、基础级 装修成本造价：300500元/平方米2、标准级 装修成本造价：500800元/平方米3、尊贵级 装修成本造价：8001500元/平方米4、豪华级 装修成本造价：1500元/平方米以上5、别墅级 装修成本造价：3000元/平方米以上,不同户型面积的分级及对应的设计风格建议,（三）、精装修住宅分级体系对应的装修标准,1、基础级 完整的厨房、卫生间装修，门、地板、墙面的装修。（保障房的标准）2、标准级 在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考虑固定家具的布置。3、尊贵级 在标准级之上，增加厨房卫生间的电器，厅房开始考虑更多的收纳系统，同时提高装修材料的标准。4、豪华级 在尊贵级之上进一步提高材料标准，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统等等。5、别墅级 在豪华级之上采用顶级产品的同时，开始考虑更多的机电（设备）系统、固定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具的配置等。,分级体系参考,分级体系参考(2),精装修住宅分级体系分类表,（四）、什么样的装修要慎重选择精装修,1、销售总价低的楼盘2、市场对精装修认知度低的楼盘3、大城市的郊区楼盘4、大户型楼盘（如果考虑装修应选择较高的分级体系）5、别墅类产品适合精装修的物业：1、中小户型的楼盘2、商务中心区附近的楼盘3、地铁上盖的楼盘4、大型购物中心或者专业市场旁边的楼盘5、旅游度假产品6、LOFT、SOHO、创客公寓、顶级住宅及公寓（精装3.0系统）,（五）、别墅项目如何实现精装修交楼,别墅精装修策略：1、样板房引导策略装修风格指引、家具配饰指引，统一技术配置。2、设计师定制式、高端部品定制组建装修专家设计、施工团队，提供专业配套服务。3、要配置足够的高端部品、机电设备系统及建筑智能化系统。4、业主自行装修的相关约定与业主签订装修管理约定，保护社区及其他业主的利益。,四、精装修住宅的设计范围及设计方法,（一）、精装修住宅的设计范围,设计范围的界定： 住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。 “硬装设计”与“软装设计”。普通精装修房交楼标准部分的设计内容： 主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。,（二）、精装修住宅的设计方法,1、客户分析、产品定位（参见客户分析资料）确定住宅精装修的标准、范围。2、在户型设计阶段介入精装修设计内容厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。3、在施工图阶段与设备专业的对接给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。4、装修设计与公共空间及户外空间的对接入户门内外的对接、室内与阳台、露台的对接。,（三）、住宅公共部分空间的精装修,1、入户大堂的精装修设计公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯具的设计，室内配饰布置2、公共走道及电梯间的装修设计电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计3、消防疏散楼梯的装修设计栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计4、住宅架空层的装修设计与园林绿化设计的界面的衔接、与地下车库界面的衔接、天花装饰,万科入户大堂装修设计标准参考,（四）、精装修住宅的设计流程,产品定位 方案阶段 初步设计阶段 施工图设计,工作团队,策划师规划师建筑师,规划师建筑师室内设计师,建筑师结构师水电工程师设备工程师园林设计师,建筑师结构师水电工程师设备工程师园林设计师弱电工程师室内设计师,精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。如果有“软装设计”也须同步完成。,关键节点,同步完成,重要！,（五）、对已完成毛坯房及竣工验收后精装修住宅设计策略,已完成毛坯房住宅的精装修设计1、户型优化设计2、水电修改设计毛坯竣工验收后再做住宅精装修施工的设计1、土建部分的完善设计2、水电部分的连接设计3、装修部分的连接设计 精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。,入户门及玄关（鞋柜）,厨房布置,餐厅（餐位）布置,客厅（沙发、电视布置）,公共卫生间,主卧（主卫）布置,客卧及其他房间布置,精装修设计户型优化流程图,精装修深化设计解析,1、动线分析：访客流线，起居流线，家政流线2、设备布置：洗衣机，冰箱，热水器，空调，新风系统，卫生间排气扇，浴霸（暖风机），电动窗帘等3、收纳设计：玄关，厨房橱柜，卫生间橱柜，