招商管理工作指引 商品索证目录 次主力店商铺租赁调整基本原则 商户洽谈记录表运营管理手册.docx

招商管理工作指引项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1经营状况分析1商铺销售分析1 .每日统计商户销售额。2 .每周完成一次销售分析报告。3 .每月进行目标商场的市场调研（如新品上市、季末打折、重大节假日促销活动、新开业商场）。4 .每月对各商户的经营状况进行分析，了解每个商户的经营盈亏平衡点，提前做出经营预警。5 .每季度形成商铺情况动态表、商品品类经营现状分析报表并上报。1 .营运部经理负责审核相关的报表与报告，对市场调研的过程进行组织与监督。2 .营运副总负责审批报告。第1-2项由营运主管完成第3-5项由招商主管完成商铺情况动态表商品品类经营现状分析报表集团商业管理制度市场调查工作指引2客流分析1 .根据人流计数器统计客流量1.1 每周五采集周客流数，于周一10：30之前根据客流统计数量上报营运周报表。1.2 周六、周日、节假日及重大活动期间统计单日人流数。2 .根据车场管理系统采集车流量2 .1每周五采集周车流数，于周一10：30之前根据客流统计数量上报营运周报表。3 .2周六、周日、节假日及重大活动期间统计单日车流数。3 .汇总统计数据并进行分析。1.营运部经理负责审核分析报告，重大活动期间需提交单独的评价报告。2.营运副总负责审批报告。第1-2项由文员完成第3项由营运主管完成周经营业绩报表项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件21制订计划每月进行市场调研，根据不同季节，明确目标商场调研的重点内容，编制调研报告，并对比本广场制定相关措施（调研的商场、调研的重点、提出改进方案）。营运部经理负责组织市场调研工作，编制市场调研报告和整改计划、方案需上报至集团商业管理公司营运部备案。营运部经理市场调2实施根据计划执行。营运部经理负责组织实市场调研调查施。市场调查工究3形成报告调查完毕后5日内形成调研报告，对广场的业态组合及品牌组合进行分析，提出调整意见建议。营运部经理负责审核市场调研报告，为公司经营决策提供参考依据。作指引4时机1 .经营布局、品类进行调整前。2 .新品上市、季末打折、重大节假日促销活动、新商场开业。营运副总确定方案编制时机。营运副总3招商方案编制编制方案的依据及内容1 .进行市场调研，完成数量的收集与分析，包括：1.1 市场调研报告；1.2 商户经营分析报告；1.3 引进的目标商户的经营情况（商场分布、经营数据、年龄段、价格带）。2 .编制方案，内容包括但不限于：2.1 经营分析；2.2招商条件、租金物管费底线；2 .3效益评估。3 .根据集团的租金标准与目标商户洽谈。1 .招商方案由营运副总、总经理审核后上报集团商业管理公司审批。2 .营运副总负责组织实施，总经理监督实施，并实时汇报给集团主管部门。第1-2项由营运部经理完成第3项由招商主管完成集团商业管理制度项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件4商源储备1收集整理1 .根据广场的定位在济南市搜寻目标品牌；2 .至外埠（北京、上海、广州、深圳、香港）引进新的品牌。3 .填写商场品牌资源储备汇总表和在场经营品牌汇总表，报总经理审查、核准。每季度第一个月15日前报集团商业管理公司备案。招商主管商场品牌资源储备汇总表在场经营品牌汇总表集团商业管理制度2跟踪更新1 .每月至少一次对目标商户进行跟踪。2 .每季度必须进行一次档案更新。3 .营运部经理每月末对储备商源跟踪联络记录表进行检查。招商主管储备商源跟踪联络记录表3建立商铺档案档案内容包括：商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等依据商场品牌资源储备汇总表的资源招商主管5商铺招租1商户接洽1 .了解需引进品牌的经营情况、连锁状况、品牌定位、客户群体。2 .依据集团批准的租金条件进行洽谈。3 .确认引进品牌的资质证明（商标注册证书、委托授权书、营业执照、税务登记证、组织机构代码等）。4 .合同到期/提前终止前3个月与商户商讨续签事项，或重新选择客户。1.营运部经理负责审核合同和相关合法手续。2.严格按照集团下发的租赁条件进行合同签署。招商主管集团商业管理制度商品索证目录项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持5商铺招租2合同签订1 .按集团商业管理公司下发的合同文本签订。2 .签订商铺租赁合同时需签订物业管理服务合同。3 .不使用集团格式合同文本的商户，须报集团法务部审批合格后方可签订。4 .签发租位进场流程单。1.签订的租赁合同内容必须与合同审批表的租赁条件一致，物业管理服务合同内容不允许更改。2.餐饮商户在合同签订前须完成工程条件的对接。总经理或其授权人租位进场流程单3合同归档与分发1 .依据合同内容建立租赁合同台帐。2 .租赁合同及其附件、物业管理服务合同复印件存档。3 .提交行政部（原件）、财务部（原件）、客服部（复印件客1 .租赁合同及物业管理服务合同分别列入各商户的档案中。2 .非本部门的公司人员借阅需经营运部经理同意。3 .非公司人员借阅需营运副总同意。内部控制管理标准中文件借阅/复制记录表6广告位招商1广告位管理1 .确定租金、保证金、能源保证金标准，报批。2 .新增和调整点位时，报批。3 .编制广告位明细表和年度经营预算，每年11月5日前报批。4 .建立广告位台帐，明确广告位的数量、面积、价格与租期，包括：4.1 可出租广告位；4.2 已出租广告位；4.3 未出租广告位；4.4 主力店免费广告位。1 .营运部经理每月检查台帐，审核更新的信息。2 .审批流程：营运部经理一营运副总一财务副总一总经理一集团商管公司营运部总经理一集团商管公司分管副总。3 .户外墙体广告位新增/调整/改造需报集团规划院审核批准。4 .广告位租期原则上不超过三年，保证金不低营运主管广告位台帐集团商业管理制度广告位租赁合同格式文本项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件于2个月租金，能源保证金不低于3000元。2招商1.对可出租广告位，从资源储备中选择步行街商户中有影响力的品牌进行洽谈。2 .已出租的广告位租期到期/提前终止前3个月，洽谈续签或另选别的客户洽谈。3 .广告位租赁合同报批与签订。4 .更新广告位台帐。5 .发放租位进场流程单，引导客户交费及审图。1 .审批流程：营运部经理一企划部经理-营运副总一财务副总一总经理-集团商管公司营运部总经理一集团商管公司分管副总。2 .广告位租赁合同应使用格式文本。营运主管租位进场流程单商品索证目录1.0国产商品索证目录商品类别证件名称（复印件）号说明基本索证营业执照（副本）（加盖公章）；税务登记证；组织机构代码证；商标注册证；*品牌代理委托书或授权经营证明；*如果商家签约主体为：个人，则需提供个人身份证复印件并加按个人指模未注册商标、厂商（贸易公司）供货无相关证件。食品类外地产品：经营卫生许可证；食品索证备案单。本地产品：4 .生产许可证；*5 .食品生产卫生许可证；6 .三个月以内的卫生检验报告书；7 .当月的产品质量检验报告。生产许可证的商品：白酒、奶粉、食用盐。化妆品类外地产品：1）经营卫生许可证；2）外埠化妆品索证备案单。本地产品：生产许可证；省级化妆品生产卫生许可证（经营卫生许可证）；卫生检验报告书；特殊用途化妆品卫生审查批件*。特殊用途化妆品：育发、染发、烫发、脱毛、美乳、健美、除臭、祛斑、防晒等九类。注：“淋浴液”无生产许可证。药品类药品生产企业许可证；药品批准文号证书；药品经营企业许可证。信息技术和办公用电器设备生产许可证；*安全认证合格证书；*市地级以上的产品质量检验报告。（安全认证的商品同时具有生产许可证）生产许可证的商品：笔记本电脑、计算机专用不间断电源、5A以下稳压电源。安全认证合格证书的商品：微型计算机及外设（包括微型机主机、显示器、开关电源、打印机）、传真机、收款机、电脑游戏机、电脑学习机。通讯设备生产许可证；市地级以上的产品质量检验报告。电话机：中华人民共和国邮电部电信终端设备进网许可证、加贴“电信终端设备进网标志”。商品范围：电话机、用户交换机、移动通信。黄金饰品类经营金银制品许可证（加盖公章）。眼镜、人民币伪币鉴别仪。（1） 生产许可证；（2） 市地级以上的产品质量检验报告。2.0进口商品索证目录商品类别证件名称号说明基本索证营业执照（副本）；税务登记证；海关进口关税单；同批进口商品检验情况通知单；商标注册证；*代理委托书。未在中国注册的商标无注册证。食品类经营卫生许可证；食品索证备案单；同批食品的卫生证书。化妆品类经营卫生许可证；化妆品索证备案单（进口化妆品卫生许可批件）；同批进口化妆品检验检疫卫生合格证书。商品范围：肤用（面霜、浴剂等）、发用（洗发精、护发素）、美容（口红、指甲油）、香水（古龙水、花露水）、口腔卫生用品（牙膏、漱口水、口洁素）、特殊功能化妆品（抗皱、祛斑、防晒、防蛀、脱毛、育发、染发、美乳、健美、杀菌、除臭）。微机系统进口安全商品质量许可证书.商品范围：个人计算机、显示器、开关电源、打印机。次主力店商铺租赁调整的基本原则1、年度内调整面积最多不超过次主力店商铺总面积的20%。2、调整后次主力店商铺总租金收益不得低于相应期间的租赁决策指标。3、承租方调整后，新签约租赁合同餐饮业态租期不超过5年（含），非餐饮业态租期为1-3年（含）。租期超过规定期限的，须上报股份公司分管商管副总裁批准。4、承租方调整后，新签约租赁合同超过原合同租期的，第一年租金标准不得低于原合同最后一年租金标准的115%。5、如单铺租金收益低于租赁决策指标，但次主力店商铺总租金收益仍能达到指标要求，则须上报商管总部批准。如单铺租金收益低于租赁决策指标，且总租金收益低于租赁决策指标在100万元（含）以内的，须上报股份公司分管商管副总裁批准；在100万元至200万元（含）以内的，须报股份公司总裁批准；超过200万元的，须上报集团董事长批准。6、知名品牌次主力店商户租金每年环比递增率不低于3%,递增起始年最迟为第3年；一般品牌次主力店商户租金每年环比递增率不低于5%,递增起始年最迟为第3年。7、在原租赁合同到期前，各地商管公司应认真进行市场调研，加强品牌资源储备,确保合同到期时能及时进行商铺调整。商铺调整的完成时间最迟不得超过原租赁合同到期后45天（含）。如需延后，须上报股份公司分管商管副总裁批准。填表人:商户洽谈记录表公司名称名片粘贴处经营品牌联系人联系电话传真所需物业条件洽谈记录洽谈结论口继续跟进口初步达成意向口资源储备口商务条件磋商口待正式签约口放弃获取招商信息途径报纸广告户外媒体朋友介绍电视广告网络媒体口主动联系客户广告位需求途径备注日期: