房地产基础知识培训资料课件.ppt

房地产专业知识培训,涵盖内容,房地产开发程序,房地产开发政策与管理房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。确定房地产开发项目，应当符合土地利用整体规划、年度建设用地计划和城 市规划、房地产开发年度计划的要求。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。,房地产开发政策与管理,房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同、开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工延迟的除外。 房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定，并应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任，勘查、设计、施工、监理等单位也应当按有关法律法规的规定或合同的约定承担相应责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，否则将不可交付使用。,房地产管理部门及各种证件,取得土地确定建筑确定户型、面积-招标建筑公司、开工竣工验收后 国有土地使用权证书（国土资源厅） 建设用地规划许可证（土地局） 建筑工程规划许可证（建设厅、建委） 建筑工程施工许可证（建设厅、建委） 商品房销（预）售许可证（房管局、质检站）,房地产开发管理,规划设计：小区内景观、住宅楼、公共建筑的设计、搭配布局等。工程预算：按照国家规定基本建设工程预算是同建设程序分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类：1）概算：可行性研究投资估算、初步设计概算。2）预算：施工图设计预算、施工预算。基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。工程监理：在工程工地上管理工程质量以及监督工程进度的人员。分阶段进行的。基本建设工程预算可以分为两类：1）概算：,房地产基础知识,有关规划的概念,有关产权的概念,有关土地的概念,有关住宅的概念,有关面积的概念,基础概念,有关土地的概念之基础知识,土地市场：一级市场（土地市场）；二级市场（房地产交易市场）；三级市场（租赁市场）。土地性质：全民所有制（国有）；集体所有制（村、镇）。三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线 以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的 法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。土地使用年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商业用地40年，综合其他用地50年。,公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。,花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。,有关土地的概念之基础知识,商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。,有关土地的概念之基础知识,经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和 国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。,有关住宅的概念之基础知识,有关住宅的概念,高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅,多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅,小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅,跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小 。,有关住房的概念之基础知识,错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）,复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。,有关住宅的概念之基础知识,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅：叠拼别墅为一栋别墅在立面上不是传统的一户而是二户，下层住户拥有花园，上层别墅拥有露台。,有关规划的概念之基础知识,平台 是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊 是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室 是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。,房地产基础知识,玄关 是登堂入室第一步所在的集团，它是一个缓冲过渡的地段。隔断 是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半工半截立面。过道 是指住宅套内使用的水平交通空间。阁楼（暗楼） 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。,房地产基础知识,进 深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（进深一般限定在5米左右）开 间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9米之间。层 高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。普通住宅层高不宜高于2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。当今世界上许多发达国家对各自的住宅室内净高，基本上一直限制在3米以下，如美国规定为2.282.4米，英国规定为2.22.4米，日本和波兰规定在2.22.6米。,房地产基础知识,户 型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。表现为住宅的朝向、功能等。户 室 比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”户室比 = 某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数 * 100%建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。,房地产基础知识,房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。,房地产基础知识,共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。过 户：即更换房屋承租人姓名。,房地产基础知识,建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积。套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。,房地产基础知识,使 用 率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。实 用 率：是套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积 * 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积总和公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 - 套内建筑面积 - 不应分摊的建筑面积,房地产基础知识,容 积 率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿 化 率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。绿地率：是指规划建设用地范围内的全部绿化和植物水平投影之和与规划用地面积之比。不是所有铺了草的地方都算绿地，建筑外墙1.5米内和道路边线1米以内不得计入。,房地产基础知识,居住人口是指与住宅统计范围一致的居住人口。居住户数是指与居住人口数相应的户数。人均住宅建筑面积是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。=住宅建筑面积/居住人口住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。人口净密度每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。住宅面积净密度也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积或以住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。,房地产基础知识,按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。（简单说：按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你）公积金贷款也叫个人住房担保委托贷款，是由住房资金管理部门运用房改资金委托银行向公积金交存人和汇交单位的离、退休职工发放的政策性贷款。,房地产基础知识,综合开发程序,开发中的审批手续,综合开发概念,开发方式,项目投资构成和投资分析,开发知识,房地产开发知识,房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划，综合配套，协调建设。在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理的程序进行，做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的投入获得最大的建设收益，并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。,房地产开发知识,单项开发单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调，并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供暖、煤气（或天燃气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上”的顺序安排各项施工。,房地产开发知识,小区开发在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设,房地产开发知识,成片开发一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如上海浦东新区、郑东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。,房地产开发知识,综合开发程序,综合开发程序,综合开发程序,开发中的审批手续,建设用地规划许可证书,商品房销（预）售证书,国有土地使用权证书,建筑工程规划许可证,建筑工程施工许可证,房屋土地管理局,建设厅、建委,建设厅、建委,国土资源厅 、规划局,土地局,通常的五证两书,国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建筑工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建筑工程施工许可证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。,项目投资构成和投资分析,土地成本,前期费用,建筑安装费用,项目销售及交易税,其他费用,土地出让金、土地补偿和拆迁安置费、市政配套和集资费,规划勘察设计费、三通一平费、工程招标及办理各项开工手续费,建安费、工程监理及质量监督费、小区配套及绿化费（多层建安费一般800-1000元/平方米、高层1200-1500元/平方米）,项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息,项目投资构成,三通一平：水通、电通、路通；路面平整,七通一平：路通、电通、气通、通信通、暖通、给水通、排水通； 路面平整,项目投资构成和投资分析,房地产项目投资经济效益的静态评价房地产项目投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。因其计算简单、方便，在项目的机会研究阶段、初步可行性研究阶段，以及建设期较短的小型项目评价上有广泛的应用。具体方法有：投资收益率投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。其计算公式如下： 投资收益率 = 收益额 / 项目投资额 100%式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。,建筑知识,建筑结构,工程识图,规划,建筑知识,户型,规划知识,居住用地包括住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等）公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定： 1.按与居住人口规模相对应的同组道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不 计入 2.居住区（级）道路、按红线宽度计算； 3.小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路 用地面积。 4.居民汽车停放场地，按实际占地面积计算 5.宅间小路不计入道路用地面积公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。,规划知识,日照间距住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。根据规定，高层与各种层数住宅间距不宜小于13m，条式住宅多层间距不宜小于6m。日照间距系数= 房屋间距遮挡房屋檐高单栋塔式居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑的间距系数不得小于10 多栋塔式居住建筑呈东西向单排布置时,与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距,相邻塔式居住建筑的间距等于或大于单栋塔式居住建筑的长度时,建筑间距系数不得小于1.2。,住宅朝向住宅的朝向主要要求能 获得良好自然通风和日照。郑州市住宅最佳朝向南偏东150，适宜朝向南偏东250，不宜朝向西北方向。,规划知识,规划知识,城市居住区 是指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围 合，并配建有一整套完善的设施的生活聚居地。一般在30000 -50000人。居住小区 一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并有一定配套的生活聚居地。一般在7000-15000人。居住组团 指被小区路隔开，1000-3000人。,户型知识,住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）厨房和卫生间等基本空间,户型知识,卧室、起居室（厅） 卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风， 其使用面积不应小于下列规定：1 双人卧室为 10； 2 单人卧室为 6； 3 兼起居的卧室为 12。 起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12。 起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的 门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。 无直接采光的厅，其使用面积不应大于10,户型知识,厨房 厨房的使用面积不应小于下列规定：为的是更好1 一类和二类住宅为4；2 三类和四类住宅为5。厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。 厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程列，操作面净长不应小于210m。 单排布置设备的厨房净宽不应小于150m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于090m。,户型知识,卫生间 每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：1 设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3；2 设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.50；3 设便器、洗面器二件卫生洁具的为2；4 单设便器的为1.10。 无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室 （厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施 套内应设置洗衣机的位置,建筑结构,按承重结构分类砖木结构旧式住房混合结构（包括部分钢筋混凝土）旧式住房钢筋混凝土结构目前通常采用钢结构现代建筑、超高层大跨度采用（蓝码帝王大厦）,按承重方式分类墙承重框架结构（梁柱承重）半框架结构（部分墙承重）空间结构（桁架、网状结构等，主要用于体育馆、飞机装配车间等建筑）,建筑结构,建筑结构的承重形式框架式梁、柱承重，主要用于办公楼、旅馆等平面空间较大建筑框剪式（框架剪力墙式）某些部位采用钢筋混凝土剪力墙，主要用于高层住宅注：剪力作用于同一点，大小相等，方向相反的一对力（不同于平衡力）剪力墙剪力墙承重，主要用于高层建筑（长肢、短肢）,建筑结构,地基与基础地基天然地基人工地基基础条形基础（承重墙下基础）独立基础（柱下基础）井格式基础（将柱下基础连接起来）梁板式筏形基础（满堂式的板式基础）箱形基础（由底板、顶板及若干纵横墙组成，中空部分可用作地下室）基础作为建筑的重要组成部分，造价、工期都约占整个工程的三分之一,建筑结构工程常材料砖砖可分为普通粘土砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌砖等。 标准砖规格为53115240mm，平时所谓“砖墙”即指宽度为240mm的砖墙。建筑砂浆建筑砂浆是由胶凝材料、细骨料和水等材料组合而成。 混凝土是由胶凝材料、骨料、砂和水经合理混合后硬化而成的人造石材， 混凝土的强度大小通常是以混凝土标号（50600号不等）来表示的。硅酸教盐水泥可分为275、325、425、525、625、725六个标号，标号越高强度越高，通常工程采用425。,建筑结构,木材木材具有质轻高强（相对自重而言）、导热性低、绝缘性好、纹理美丽等优点。 在木结构或砖木结构建筑中，木材主要用作于承重材料；在砖混结构和钢筋混凝土结构中，木材主要用作于装饰材料。,建筑结构,外廊式（多用于点式楼）外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均等的居住条件。由于公共外廊对住户的私密性有一定的影响，故居室的位置宜远离外廊安排，靠外廊一侧宜安排辅助用房，如厕所、厨房、储藏室等。内廊式内廊式住宅走廊光线较暗，对住户私密性的影响亦较大，住户的通风、采光条件也不良。采用这种形式住户的朝向不是向西和向东，就是朝南和朝北。集中式（现在一般指塔楼）集中式住宅与梯间式住宅的不同点，在于楼梯间与电梯间都集中在住宅中央，无直接采光，所以集中式住宅有着内廊式住宅相同的缺点，但对住户的影响比内廊式少得多，而且能最大限度得利用外墙为户内创造良好得通风和采光条件，每层联系得户数可多可少，一般在高层住宅中采用较多。,一手房业务流程,二手房业务的流程,房地产营销的理念,有关销售礼仪,房地产营销知识,房地产营销知识,房地产营销的理念,*人文文化牌*金融文化牌*商业文化牌,宣传到位、知名度高、值得消费者信赖,讲究高效、节能、环保、健康舒适生态平衡的居住环境,情调“学区”、“社区文化”、“智能化”等概念,文化品味,强调品牌,生态环境,知识经济,销售模式,低价开盘 指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。高价开盘 指楼盘在第一次面对消费者时，以高于市场行情的价格公开销售。无贴息返本销售 购房者购买物业后到一不定期时期后，发展商按原价将本金免息返还给业主，而房屋产权仍归业主所有。（此方式已被禁止）,销售模式,先租后售 客户先租住，到客户认为有能力买下房屋站柜台时，开发商将如数退还此前的租金，并且按租住房时议定的房价出售。（淡市下常用）售后返租 购房者买下物业后将物业返租给发展商。（商铺类运用较多，如第一大街-淘珍街和联盟新城的内部商业街）以租代售 有意购房者的客户先租住，按月交租金，等到租金总额达到当初议定的房屋总价（连本带息）时，房屋产权归该客户所有。回报销售 购房者须支付部分房款（一般30%），但暂不入住，一定期限后，此房产归客户所有，等于是发展商用70%的房款回购前十年的房屋使用权。,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑而后和数，即得出每平方米的均价。基价指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。起价指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。预售价指商品房预售合同中的专用术语，它不是正式价格。一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。诚意金是指商品房地产在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项。定金是指当事人约定由一 方向对给付的，作为债权担保的一定数额的货币。,价格与税费,违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对广播一定数量的货币。土地开发费每公顷居住区用地开发所需的各项工程建设投资及必要管理费用（元/平方米）住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，包括各项工程建设投资及必要的管理费用（元/平方米）公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。契税是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易一定比例向产权承受人行征收的一次性税收。印花税是结经就是活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。,价格与税费,签订预售合同时需交纳的税费：,签订预售合同时需交纳的税费：,销售道具：沙盘，楼书，广告牌，样板房等。销售手册内容：五证；统一说辞；销控表；总平面图；交通位置图；户型图；价格表；付款方式；交房标准及菜单装修方案；认购协议书；房地产买卖合同标准文本；物业公司的简介及管理公约；按揭办理办法；认购房付款一览表；办理产权的有关程序及税费；入住程序及收费明细表；置业计划表；客户资料表。销售表格运用：来访来电客户资料调查表；客户来电登记表；来访客户登记表；付款一览表；意向客户登记表；市场调查分析表。,常用销售物料,一手房业务流程,广告、策划包装客户获取信息,上门,来电,预约看房,提供楼书资料，参观样板间，现场咨询,统计客户来源，登记客户情况，填写日周报表,放弃此客户或义务辅助同事工作,谈判、跟进,总结原因并反馈问题,由销售经理协助,签认购书、交付定金，保留房号,已登记,特殊客户,失败,三日后取消保留罚没已交定金,财务收款，开具收据,于三日内补齐,十日内签署正式契约、交首期款,外联员辅助,合同审核财务辅助,每月底结算佣金,协助客户办理相关事宜，直至进驻,客户分析,未交齐定金,未交齐定金,物业管理知识,物业管理费的构成,物业管理中涉及的程序,物业管理服务的内容,物业管理知识,物业管理服务的内容,一般分为公共性服务公共性服务范围包括：公共区域的保洁、保安、绿化、化粪池清掏、房屋/楼宇及小区/楼宇周边共用部位共用设施设备的日常运行维护、小区/楼宇的日常管理，产权人必须交纳公共性服务费。特约性服务特约服务是为个别产权人的特殊需要而提供的有偿服务，如房屋自用部位的零修属于特约性服务，费用应由双方议定，实行调节价管理 公众代办性服务,物业管理费的构成,人员支出,共用设施设备维修保养费,共用部位清洁绿化费,共用部位能源费,管理公司办公费,保险费,律师费,节日装饰费,管理公司酬金,税费,The end,