XXXX年12月郑州房地产市场月度报告_35页_易居.docx

绝对保密幸福港湾项目监测报告中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司2010-12此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目 录第一部分 郑州整体市场分析21、郑州商品住宅市场概览21.1郑州市商品住宅月度供求分析21.2郑州市商品住宅年度供求分析41.3郑州市商品住宅各区域月度供求分析61.4郑州市商品住宅各区域年度供求分析71.5郑州市商品住宅成交量排行榜102、郑州市商业市场分析112.1 郑州市商业市场供求分析112.2 郑州市商业市场供求区域分布图122.3 郑州市商业市场成交量价排行榜133、郑州市土地市场分析143.1土地市场供应情况分析143.2土地市场成交情况分析15第二部分 区域市场供求状况分析161、管城区商品住宅市场概览171.1管城区商品住宅供求分析171.2管城区商品住宅成交价格分析181.3管城区商品住宅成交结构分析181.4管城区商品住宅排行榜20第三部分 项目竞品市场分析211、区域竞品月度市场表现222、区域竞品营销活动状况25第四部分 附件271、本月管城区及周边区域近期开盘项目快报271.1 美景鸿城开盘271.2升龙凤凰城开盘282、其他区域典型项目开盘快报293、郑州市各区域市场分析303.1 金水区商品住宅市场供求分析303.2 二七区商品住宅市场供求分析313.3 郑东新区商品住宅市场供求分析313.4 中原区商品住宅市场供求分析323.5 惠济区商品住市场宅供求分析33第一部分 郑州整体市场分析1、郑州商品住宅市场概览1.1郑州市商品住宅月度供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）n 12月，郑州市商品住宅新批预售量为92.27万，环比增长38.56%，同比下降17.54%；n 12月，郑州市商品住宅成交量为112万，环比上涨44.91%，同比下降26.29%； n 12月，郑州市商品住宅成交均价为6335元/，环比上涨0.28%，同比上涨39.54%；n 12月，郑州市商品住宅供求比1：1.21。u 供应量12月，全市商品住宅供应量延续上涨态势，月度供应量为92.27万，全市供应量的上涨，一方面与开发商的推案节奏有关，另一方面与本月经济适用房的大量供应有很大关系，本月，全市商品住宅92.27万供应量中，经济适用房、廉租房的供应量约23.53万。本月新入市项目2个，分别为郑州中原万达广场、联盟新城7期，供应量分别为10.17万、8.11万，剩余项目全部为在售项目的加推，加推量较多的项目分别为管城区的美景鸿城项目（供应量为9.44万）、二七区金域上郡项目（供应量为10.16万）、中原区九龙城项目（供应量为5.73万）。从全市形象项目及在售项目的推案节奏来看，1月份有部分大盘入市，会支撑1月份市场的供应量，2月份受春节影响，市场供求均会受一定影响，预计未来二个月市场供应量相对较少。u 成交量12月，在各区域典型项目集中供应成交的带动下，全市商品住宅达到了10年以来的最高值，月度成交量为112万，环比上涨了44.91万，与供应量上涨的原因相似，本月成交量的上涨与经济适用房的大量成交有较大关系。12月、1月初，郑州市17个经济适用房陆续选房，造成了经济适用房的集中供应、成交。本月全市商品住宅成交量中，经济适用房成交量约23.86万，占全市成交量的21%的占比。从全市商品住宅成交来看，本月对全市成交量较大的项目集中于郑东新区的联盟新城、中原区的中原万达广场、二七区的金域上郡以及金水区的恒大名都、管城区的美景鸿城、新蓝钻等项目。随着1月份限购令的出台，环线内项目成交量会受到一定的影响，但从在售项目分布来看，环线内项目数量较少，且未来有减少的趋势，商品住宅向外环移动已成为郑州房地产发展的一个趋势，因此整体上来看，短期内全市成交量会受到限购令的影响，长期来看，在环线外项目大量供应的带动下，2011年全市商品住宅成交量受影响较小，但不排除房地产税等税收政策对市场成交量造成较大的影响。u 成交价格12月，全市商品住宅成交价格达到了10年以来的最高值，为6335元/，与11月均价基本持平，但同比上涨了39.54%，10年全市商品住宅成交价格的上涨在很大程度上与商品住宅市场阶段性供不应求有最直接的关系，同时购房者的“买涨”心理加速了全市商品住宅成交价格的上涨。1.2郑州市商品住宅年度供求分析受09年以来的需求增长及政策的影响，郑州市商品住宅连续两年呈现为供不应求特点，10年供不应求矛盾有所缓和，但供不应求格局并未改善，从在售项目及土地出让、新开工情况来看，预计11年下半年商品住宅供不应求格局才会得到一定的的改善。数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）n 2010年，郑州市商品住宅新批预售量为783万，与09年同期相比，上涨22.24%；n 2010年，郑州市商品住宅成交量为961.66万，与09年同期相比，下降了2.95%；n 2010年，郑州市商品住宅成交价格为5558元/，与09年同比相比，上涨了21.45%；n 2010年，郑州市商品住宅供求比为1:1.23，全市商品住宅市场呈现为供不应求特点；供应量：10年全市商品住宅供应量与09年同期相比有一定上升，月度供应量呈现出明显的“房地产季节性”，随着全市城中村改造步伐的加快，预计未来二三年郑州市商品住宅将出现“井喷式”供应。从全市商品住宅02年10年供应量历年走势来看，07年为全市供应量的最高值，08年、09年受金融危机及调控政策的影响，供应量出现下降趋势，从10年以及未来供应项目来看，11开始，全市供应量将重新步入上行通道。10年全市商品住宅供应量为783万，与09年同期640.54万相比，上涨了22.24%。10年全市商品住宅供应量的上涨有以下几方面原因：（1）09年以来商品住宅需求量的上涨促使开发量的上升；（2）商品住宅成交价格不断攀升。房地产作为“高利润”的朝阳产业，逐利目的促进各大开发商竞相拿地开发；（3）09年、10年土地市场的火爆。相对于08年冷淡的土地市场，09年、10年拿地情绪高涨促使郑州市新开工面积及潜在供应量不断上升。成交量：01年10年商品住宅成交量受政策影响表现为较大的波动，10年全市商品住宅成交量稳定上升，但未来1-2年内全市商品住宅成交量受政策影响的不确定因素仍然存在。从02年10年郑州市商品住宅成交量走势来看，剔除08年金融危机及政策对成交量的影响，全市商品住宅成交量整体表现为上涨的态势，09年成交量达到了历年以来的峰值。10年全市商品住宅成交量为961.66万，与09年990.84万的成交量相比，下降了2.95%，虽小幅度下降，但成交量仍处于历年的较高位。10年全市商品住宅成交量保持高涨的原因有：（1）购房者的“买涨”心理促使购房者购房步伐的加快以及投资数量的增加；（2）城市改善型客户不断增加、80后强大的购房群体加大了首次置业者的数量；（3）通货膨胀的预期促使购房者购买住宅以达到保值增值的目的；（4）随着中原城市群的发展，郑州市的首位度不断升高，对周边城市的吸纳力不断增强，为郑州市商品住宅需求量奠定了坚实的基础。从近几年房地产发展情况来看，中国房地产市场受国家政策影响较大，随着政策调控的方向，供求起伏较大。而从10年出台4.15政策、9.29政策后郑州市成交表现来看，成交量相对稳定，受影响较小，但随着郑州市“限购令”政策及房产税等调控政策的出台，郑州市首次改善客户及多次改善型客户的逐渐减少，不排除郑州市成交量会受到较大的影响。成交价格：全市商品住宅历年成交价格保持稳定上涨，10年月度成交均价突破6000元/，预计未来几年内商品住宅成交价格仍保持上涨趋势从上图可以看出，全市商品住宅成交价格保持稳定上涨趋势，10年全市商品住宅成交价格为5558元/，与09年4576元/的均价相比，上涨了21.45%，与历年增长率相比，10年商品住宅成交价格增长率显著高于其他年份。10年商品住宅价格明显上涨的原因有：（1）09年以来市场的供不应求，促进各大楼盘价格不断攀升；（2）购房者“买涨”心理以及投资需求的增加促使价格不断上升；（3）全市中心城区及各环线价格均有较大程度的上升，10年初至今，各区域典型楼盘成交价格上涨500-1500元/不等；（4）价格段结构占比变化导致全市商品住宅上扬，10年全市商品住宅6000元/以上价格段结构占比上涨明显；（5）郑州市经济水平的发展为城市房地产价格的上涨提供了基础，从房地产市场与GDP发展的一般规律来看，城市价格的发展趋势与GDP发展趋势保持一致，城市经济发展与城市人均可支配收入的上涨为价格上涨奠定了经济基础。1.3郑州市商品住宅各区域月度供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）本月，金水区供应量为15.83万，环比下降了46.65%，同比下降8.95%，在区域热销项目集中供应后，本月金水区供应量缺乏一定的动力，供应量仅15.83万，从区域在售项目推案节奏来看，未来的二个月，区域供应量仍徘徊在较低的水平，本月，区域供应量主要来自于恒大名都（供应量为9.13万）、金印阳光城（供应量为6.48万），从区域成交来看，本月成交量在前期推案项目集中备案的带动下及经济适用房集中成交的影响下，区域成交量达到了31.57万，环比上涨了12.27%，同比下降了50.15%。中原区，本月在典型项目中原万达广场、正商明钻及经济适用房等拉动下，区域成交量达到了22.13万，环比上涨了67.39%，同比下降了42.94%，其中区域经济适用房成交量为3.35万。本月区域商品住宅供应量为19.8万，环比上涨58.91%，同比下降37.58%，区域供应量主要来自于中原万达广场（供应量为10.17万）、九龙城（供应量为5.73万）。郑东新区为本月经济适用房成交量最多的区域，本月区域成交量为18.57万，其中定向及经济适用房成交量达到了7.26万，区域成交量的上涨与定向开发房及经济适用房的集中成交有较大关系，同时受区域内典型项目联盟新城的集中性成交备案影响较大；本月区域供应量为12.96万，环比上涨了225.63%，同比下降了61.81%，其中联盟新城七期供应量为8.11万，占区域供应量的63%。区域商品住宅成交价格为7506万，环比下降了8.43%，本月区域成交价格的下降与区域内定向开发房的集中成交有关，剔除部分定向房影响后，区域成交价格为10713元/。管城区本月供应量全部来自于个案美景鸿城，供应量为9.44万，打破区域11月份的0供应，区域成交量为17.86万，环比上涨了147.37%，同比下降了15.47%，区域成交量的上涨一部分来自于美景鸿城项目的集中成交，另一部分来自于典型项目新蓝钻、幸福港湾等项目。在个案美景鸿城、新蓝钻等项目的拉动下，区域成交均价达到了10年以来的最高值，为6508元/，环比上涨3.29%。二七区本月供应量为25.08万，环比上涨达到了57.74%，区域供应量的上涨主要来自于康桥金域上郡及经济适用房联合花园两个项目，供应量分别为10.16万、14.93万。区域本月成交量为14.19万，环比下降13.37%，同比上涨了7.37%，随着区域内典型项目成交价格的不断攀升，区域成交价格不断上涨，本月区域成交均价为5561元/，环比上涨了9.72%、同比上涨了13.26%。1.4郑州市商品住宅各区域年度供求分析Ø 供应量分析金水区、二七区、中原区为全市主力供应区域表09年、10年郑州市各区域供应量对比表金水区郑东新区管城区中原区二七区惠济区09年188.3685.78109.97145.8386.0324.6010年251.4586.9891.03159.29149.9344.33同比增长比例33.50%1.40%-17.22%9.23%74.26%80.18%数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）从07年10年郑州市各区域商品住宅供应结构占比来看，金水区作为郑州市最大区域，商品住宅供应结构占比一直处于主力位置，但从区域历年趋势来看，金水区结构占比比例有下降趋势，07年区域结构占比为51.61%、10年区域结构占比仅为32.11%，占比下降趋势明显，区域结构占比的下降与区域内在售项目数量减少有直接关系。10年区域内典型供应项目集中于升龙凤凰城、大观国际、蓝堡湾、天骄华庭、圣菲城四期、田园新城、普罗旺世等项目。从金水区09年、10年成交土地及新开工项目来看，金水区潜在供应项目有一定程度的下降，在很大程度上造成金水区未来2年供应量上涨缺乏一定动力，但区域在全市中的主力位置不会撼动。从上图可以看出，二七区07年10年供应结构占比逐步上升，由07年的8.53%的占比上升为10年的19.15%。二七区目前在售项目数量较少，但区域内城中村改造项目的大体量入市支撑了区域供应量，并使区域供应结构不断上升，10年区域内供应项目集中于升龙国际中心、康桥金域上郡、康桥溪山御府、鑫苑现代城、橄榄城等项目。从区域内城中村改造项目升龙城、黄金海岸、冯庄、孙八砦、高砦以及二七滨河新区的荆胡、刘砦、黄岗寺改造动态来看，未来几年内，二七区将成为城中村改造的热点区域，且区域供应结构占比会有较大程度的提升。中原区，郑州市城中村改造的另一热点区域，在区域内典型项目中原新城、锦艺国际华都、中原万达广场、正商明钻、九龙城、阳光花苑等楼盘的带动下，10年区域供应结构达到了20.34%，从区域内城中村改造项目来看，大部分项目处于前期洽谈期，预计2012年以后会陆续上市，2011年区域内项目仍以在售项目为主。管城区，由于在售项目较少，因此区域供应结构有一定的下降，10年区域供应量91.03万，与09年同期相比，下降了17.22%，区域供应占比为11.63%，从区域内潜在供应项目来看，集中于尚庄、耿庄、陇海村、五里堡等大型城中村改造，预计未来1-2年区域内供应量会有一定程度的上涨。郑东新区，近几年出让地块以商办为主，住宅用地项目较少导致区域内在售项目数量有限，整体上影响了区域内商品住宅的供应量，10年区域供应量为86.98万，与09年同期相比上涨了1.40%，区域结构占比仅11.11%，比09年下降了2.28个百分点。10年区域内供应量主要来自于绿地卢浮公馆、东方港湾、中豪汇景湾、鼎盛时代、古德佳苑等项目，从区域内在建项目来看，未来-年内预计上市项目有：卢浮公馆、中豪汇景湾、海马公园、鑫苑东区地块、永威地块、中实地块、天明地块等项目，预计未来2年区域供应量会有一定的上升。Ø 成交量分析金水区、中原区为全市商品住宅成交主力区域09年、10年郑州市各区域成交量对比表金水区郑东新区管城区中原区二七区惠济区09年388.85123.56158.48167.37126.9329.7010年335.35126.93126.98187.31131.8053.31同比增长率-13.76%2.73%-19.88%11.91%3.83%79.52%数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）从郑州市各区域商品住宅10年成交量对比及结构占比来看，金水区占据绝对主力，中原区位居第二位，各区域由于客户购买力不同及区域内购房驱动因素不同，造成区域内成交量有较大不同。金水区，作为郑州市供应量最大的区域，区域成交量全市居于首位，10年区域成交量为335.35万，与09年同期相比下降了13.76%，区域结构占比为34.87%，区域内最多的城区人口及强大的流动性人口为区域成交量奠定了基础，区域内成交客户以首次置业以及投资型客户为主，改善型客户为成交有力的补充。区域内成交量较多的项目有升龙凤凰城、蓝堡湾、金林大观国际、银基王朝、丰庆华府、普罗旺世等项目。中原区，在区域典型项目中原新城、锦艺国际华都、正商明钻、帝湖花园、九龙城等的影响下，区域10年成交量上涨明显，10年区域成交量为187.31万，环比上涨11.91%，区域结构占比亦由09年的16.82%上涨为10年的19.48%其他各区域在区域典型项目的拉动下，成交量稳定上涨。1.5郑州市商品住宅成交量排行榜排名项目名称区域成交面积()成交套数成交均价(元)1美景鸿城管城区86748.158986,5502郑州中原万达广场中原区84625.628276,6173正商.新蓝钻管城区41019.013136,9234恒大名都金水区39484.1637110,2855英地·天骄华庭金水区35649.213839,0396滨水带圣菲城金水区30183.372708,1097正商明钻中原区30059.083146,0458联盟新城郑东新区30045.7524518,9759正商.幸福港湾管城区25363.482616,11710华林都市家园金水区25280.763065,81711帝湖花园中原区22982.661514,54612康桥·金域上郡二七区19188.062017,78213鑫苑.现代城二七区16957.061637,78914橄榄城二七区12659.591366,15515蓝堡湾金水区12524.17938,20516利海.托斯卡纳惠济区10687.58805,23117凤凰城金水区9721.781018,19918建业壹号城邦惠济区9311.62898,48119高速·奥兰花园郑东新区9234.00715,69420中鼎翡翠管城区8673.111166,854数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）2、郑州市商业市场分析2.1 郑州市商业市场供求分析 数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）n 12月，郑州市商业物业供应量为4.09万，环比下降47.09%，环比下降39.59%；n 12月，郑州市商业物业成交量为7.76万，环比上涨16.87%，同比下降23.85%；n 12月，郑州市商业物业成交价格为14596元/，环比下降8.86%，同比上涨39.53%。n 2010年，全市商业物业供应量为82.37万，与09年同期相比上涨了32.74%；n 2010年，全市商业物业成交量为83.29万，与09年同期相比下降了12.71%；n 2010年，全市商业物业成交价格为10139元/，与09年同比相比上涨了23.01%。12月，郑州市商业物业供应量为4.09万，环比下降47.09%，从本月商业物业供应项目来看，供应项目集中于住宅底商，供应量相对较大的为中原万达广场项目，供应量约1.43万，其余项目住宅底商供应量集中于2000-5000，供应量相对较少，造成本月商业物业供应链缺乏支撑，供应量有一定的下降，从10年在售项目来看，除城中村项目有大量商业外，其余项目皆为住宅底商，但由于城中村大型商业多为自持性商业或者先自持后销售的情况，造成虽然全市在建的或者潜在的商业体量较大，但真实供应量并未显示在商业物业供应中，全市商业物业的供应更贴近于住宅底商的供应。本月全市商业物业成交量为7.76万，环比上涨16.87%，同比下降23.85%，本月商业物业成交较为分散，成交量最高值亦未超过8000。本月全市商业物业成交价格为14596元/，与11月月份的16015元/相比，下降了8.86%，但仍处于10年以来的第二位。2.2 郑州市商业市场供求区域分布图数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）从商业物业量价分布图可以看出，全市商业物业供应量较为分散，其中中原区受中原万达广场商业供应的影响，区域商业供应量相对较多，区域供应量为1.83万，中原万达广场一个项目供应量为1.43万；二七区商业物业供应量9607，主要来自于区域的经济适用房联合花园的底商供应，单个项目供应量为9380。其他各个区域供应量均较少。从各区域成交来看，全市商业物业成交集中于金水区、管城区及郑东新区，在零星底商成交的情况下，区域项目较多的金水区成交量相对较多，郑东新区在绿地原盛国际、王鼎国际大厦、新芒果双河湾、景峰国际中心、绿地老街等底商的带动下，区域成交量相对较高。从区域商业物业成交价格来看，成交价格相对较高的区域集中于东区以及二七区，东区受区域位置影响，商业价格一直处于全市较高水平，二七区受升龙国际中心、亚星城市山水等项目影响，成交价格处于相对高位。2.3 郑州市商业市场成交量价排行榜排名项目名称区域成交面积()成交套数成交均价(元)121世纪社区金水区7,433.58125,6892金林.大观国际金水区6,693.776923,3283橡树玫瑰城管城区6,363.553010,7104富邦铭邸二期金水区4,115.40188,8105兰德.喜多家二七区3,306.771216,5516金色港湾管城区2,701.1168,7137普罗旺世金水区2,667.971613,0678聚锦苑金水区2,302.6655,4989绿地.原盛国际郑东新区2,259.901321,01910长城康桥花园管城区1,962.4816,09011兴业花园-四月天金水区1,732.2897,76812王鼎国际大厦郑东新区1,658.13626,43013新芒果.双河湾郑东新区1,598.11719,82314景峰国际中心郑东新区1,559.693211,75915安泰文苑金水区1,549.2548,89516老街.绿地郑东新苑郑东新区1,434.45511,90817正商.新蓝钻管城区1,425.78415,40218金海京江花园二七区1,327.71110,97819升龙国际中心二七区1,286.902326,38620郑州中原万达广场中原区1,122.56732,9543、郑州市土地市场分析3.1土地市场供应情况分析表1：供应各地块指标土地名称区域总用地面积()总建筑面积()容积率土地属性公告发布时间第九大街西、经北四路北经济技术开发区62,24699,5941.6工业;2010-12-4第九大街东、巡逻通道北经济技术开发区7,80512,4891.6工业;2010-12-4第八大街东、经南六路北经济技术开发区43,04830,1340.7工业;2010-12-4东风东路西、榆林南路南郑东新区86,957304,3483.5住宅;2010-12-6经南五路南、经开第二十二大街西经济技术开发区399,068279,3480.7工业;2010-12-8经开第十大街东、航海东路北经济技术开发区100,278160,4441.6工业;2010-12-8数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）本月，郑州市仅供应一幅土地，为郑东新区的东风东路西、榆林南路南，该地块为天明未开发、政府回收的土地，本月进行土地挂牌，预计与1月14日进行交易，该地块用地性质为土地，从地块周边项目的成交均价7000-9000元/的均价以及东区住宅土地越来越少的前提下，本地块预计会出现几家开发商疯抢的局面，土地价格会突破周边地块价格，成为片区新地王。3.2土地市场成交情况分析表2：本月土地成交情况土地名称区域总用地面积()总建筑面积()容积率土地属性楼板价(元/)每亩地价(万元/亩)成交总价(万元)受让方出让时间航海西路南、西三环东中原区32,17096,5113住宅;990.04198.019555河南乾宏置业有限公司2010-12-14农业路北、勤工路西金水区56,921199,2223.5住宅;商业5563.891,298.25110845河南煤化建业房地产开发投资有限公司2010-12-8人和路东、汉江路北二七区57,448287,2395住宅;商业;898.94299.6525821郑州二七万达广场有限公司2010-12-3航海路南、大学路西二七区52,515210,0594住宅;商业1146.77305.8124089郑州二七万达广场有限公司2010-12-3数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日）本月，全市成交土地4幅，其中农业路北、勤工路西为郑州市最新地王，经过130多轮的竞标，本地块最终被河南煤化建业房地产开发投资有限公司获取，土地价格1298万元/亩，基本与目前在售项目恒大名都项目地价持平，从本项目楼面地价5564元/来看，预计未来本项目的成交价格较高。航海路南、大学路西，为大连万达开发商进驻郑州市的第二个开发项目，本地块为孙八砦的城中村改造地块，目前村庄已完成拆迁工作，土地平整，从万达中原路项目来看，项目销售情况较为火爆，住宅、商业均销售过半，预计2011年万达二七区项目会进入销售期。第二部分 区域市场供求状况分析1、管城区商品住宅市场概览1.1管城区商品住宅供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日 ）n 12月，管城区商品住宅新批预售量为9.44万；同比下降58.54%；n 12月，管城区商品住宅成交量为17.86万，环比上涨147.37%，同比下降15.47%；n 12月，管城区商品住宅成交价格为6508元/，环比上涨3.29%，同比上涨42.54%；管城区本月供应量全部来自于个案美景鸿城，供应量为9.44万，打破区域11月份的0供应，从区域10年区域供应走势来看，区域供应量呈现出明显的起伏变化，在很大程度上与区域内商品住宅受典型大盘影响有较大关系，同时受房地产季节性影响较为明显。从区域在售项目未来2个月的推案节奏来看，受春节及项目工程进度等影响，未来两个月开盘项目较少，可能性较大的项目为紫荆尚都二期、新蓝钻等项目。12月，区域成交量为17.86万，环比上涨了147.37%，同比下降了15.47%，区域成交量的上涨一部分来自于美景鸿城项目的集中成交，另一部分来自于典型项目新蓝钻、幸福港湾等项目，其中美景鸿城项目本月成交量8.67万，单个项目成交占区域成交量的48%左右。从在售项目推案节奏以及房地产季节性来看，预计未来2个月区域成交量进入相对的低谷期，但不排除个案年底集中备案对成交量影响的一些个别因素存在造成区域成交量突增的情况。1.2管城区商品住宅成交价格分析数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日 ）12月，管城区商品住宅成交价格为6508元/，环比上涨3.29%，同比上涨42.54%，本月区域商品住宅成交价格的上涨与区域个案美景鸿城以及新蓝钻等项目大量成交有较大关系，从区域个案价格监控来看，区域内商品住宅个案价格仍处于上涨态势，虽限购令的出台会给房地产市场成交造成一定的影响，但管城区环线外项目较多，受限购令影响较小，虽然2011年市场受国家调控政策影响的因素仍然存在，但商品住宅价格稳定上涨的趋势不会改变。1.3管城区商品住宅成交结构分析 数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日 ）12月，管城区在个案美景鸿城的影响下，80-90面积段结构占比上涨明显，由11月份的29.42%，上涨为12月份的52.92%，本月80-90面积段成交套数达到了934套；本月130-140受个案新蓝钻影响，成交结构亦达到了15%的占比，成交套数265套。从10年1-12月管城区商品住宅成交面积段可以看出，80-90一直属于区域内成交面积段主力，其次为70-80以及130-140。Ø 成交价格段数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日 ）从11、12月管城区商品住宅成交单价及总结对比图可以看出，本月6500-7000元/单价段成交结构占比上涨较多，由11月份的29.56%上涨为12月份的44.92%，6500元/以上价格段结构占比由11月份的49.59%上涨为12月份的62.15%，高价格段成交结构占比的上涨，带来了区域成交均价的上涨。从总价对比图可以看出，50-60万元成交总价上涨较多，由11月份的20.5%上涨为44.19%，该总价段成交结构占比的增加与区域内个案美景鸿城的大量成交有较大关系，其他总价段成交相对稳定。1.4管城区商品住宅排行榜按成交面积排行TOP5排名项目名称成交面积()成交套数成交均价(元)1美景鸿城86748.158986,5502正商.新蓝钻41019.013136,9233正商.幸福港湾25363.482616,1174中鼎翡翠8673.111166,8545橡树玫瑰城5090.01425,831第三部分 项目竞品市场分析1、区域竞品月度市场表现表：2010年12月主要竞品项目成交情况项目名称富田太阳城橡树玫瑰城紫荆尚都中鼎翡翠美景鸿城康城棕榈泉升龙凤凰城物业类型多层、小高、高层多层、小高层、高层高层、小高层多层、小高层、高层高层多层、小高层、高层高层建筑面积(万)106602620.315023.2185容积率2.63.12.853.24.522.48.11已推案面积（万）/38.6610.1315.2132.2220.4136.72累计推案套数7200421213001941367419274225累计销售套数7113420512061359359218344127累计销售面积（万）68.2738.718.9310.9731.281934.49最早开盘时间2005-10-282008-8-22008-10-182010-9-302009-10-172006-7-102009-11-1本期名称东方红红橡庭院通利紫荆尚都晶典鸿图康城棕榈泉三期凤廷、凰廷本期物业类型高层小高层高层、小高层小高层、高层高层高层高层本期开盘时间2007-11-112010-7-312008-10-182010-9-302010-7-32009-12-262010-10-30本期套数27638179510891026984312本月销售报价（元/）5700-58005700-62006000-62006500-70006800-70006200-66008300-8400房管局近30天成交均价（元/）39406747/6994.81657556688084本月成交均价（元/）39625831/6854655055868199本月已售套数542011689829101本月成交面积（）550.855090.0108673.1186748.153597.589721.78销售完成率98.79%99.83%92.77%70.02%97.77%95.17%97.68%去化速度（套/月）99145463227637344去化速度（/月）9481.6213348.053433.172612.8124062.333799.4128744.38数据来源：CRIC（截至日期：2010年12月31日，房管局近30天成交价格统计时间为2011年1月10日）Ø 成交量价分析正商幸福港湾竞品项目成交量一览表时间富田太阳城橡树玫瑰城紫荆尚都中鼎翡翠美景鸿城康城棕榈泉升龙凤凰城10.018709.5410737.732556.98251.8740331.259315.44158160.310.022334.024456.38765.85/493.2819115.9134001.6410.036865.9511582.55850.46549.521073.914667.0519915.8310.0411980.795424.651159.94276.371405.667833.7721577.7610.053954.3522509.67455.1591.05138.473036.6627248.9110.065969.2