婚庆主题商业广场经典提案某生活广场商业定位课件.ppt

骏丰,嘉天下生活广场,COMMERCIAL PROPERTY,ASSOCIATION,DEVEL0PMENT HOLDING,商房联机构,2008-08-25,骏丰,嘉天下生活广场,商业定位,骏丰 嘉天下生活广场 COMMERCIAL PROPER,迷局,发现,提升,ACTION,CONTENTS,目录,PUZZLE,DISCOVER,EXALT,行动,超越,EXCEED,迷局 发现 提升 ACTION CONTENTS 目录,骏丰,嘉天下生活广场,?,体量,?,区位,?,生存,PUZZLE,迷局,骏丰 嘉天下生活广场 ?体量 ?区位 ?生存 PUZZL,骏丰,嘉天下生活广场,商业体量偏大,（,4,万平米）,超出一般社区型商业范围（,2,万平米）,1,PUZZLE,骏丰 嘉天下生活广场 商业体量偏大（4万平米）超出一般社,骏丰,嘉天下生活广场,非南翔商业核心区,2,南翔镇商业核心区,华联吉买胜,小商品市场,农工商超市,家乐福,本案,银华大厦,PUZZLE,骏丰 嘉天下生活广场 非南翔商业核心区 2 南翔镇商业核,骏丰,嘉天下生活广场,周边支撑不足，生存压力大,南翔镇,11,万,人口，目前消费水平相对较低,3,PUZZLE,骏丰 嘉天下生活广场 周边支撑不足，生存压力大 南翔镇,骏丰,嘉天下生活广场,STATUS,本案并非常规社区配套商业,4,万平方米,的商业体量,如何去化？,骏丰 嘉天下生活广场 STATUS 本案并非常规社区配套,骏丰,嘉天下生活广场,?,交通,?,环境,?,借鉴,?,机遇,DISCOVER,发现,骏丰 嘉天下生活广场 ?交通 ?环境 ?借鉴 ?机遇,骏丰,嘉天下生活广场,本案,交通发达,1,M,轨道交通,11,号线,北嘉线,翔华线,北嘉专线,翔黄专线,上嘉线,562,路,822,路,旅游,6A,线,南翔汽车站,至外环线,3km,DISCOVER,车,轨道交通,17,号线,骏丰 嘉天下生活广场 本案 交通发达 1 M 轨道交通1,骏丰,嘉天下生活广场,2,DISCOVER,极具历史文化内涵的环境,古猗园,南翔古镇至今已有,1500,多年的历史,（,上海历史名镇,）,拥有梁天监四年,（,公元,505,年,）,建成的白鹤南翔寺,（,云翔寺,）,、五代砖塔,双塔、南宋韩世宗留下烽火墩,鹤槎山、明代园林,古猗园。,云翔寺,双塔,骏丰 嘉天下生活广场 2 DISCOVER 极具历史文化,骏丰,嘉天下生活广场,依托交通环境优势，,打造特色主题，,突破区域市场,骏丰 嘉天下生活广场 依托交通环境优势， 打造特色主题，,骏丰,嘉天下生活广场,借鉴,-,泰晤士小镇,3,DISCOVER,骏丰 嘉天下生活广场 借鉴-泰晤士小镇 3 DISC,骏丰,嘉天下生活广场,泰晤士小镇,商业系统,依托特色建筑及松江旅游区的优势，建立以,婚庆、餐饮及展示等内容为主的商业系统,总用地,95.78,万平方米,婚庆产业,依托独特的建筑景观优势，吸引大批婚纱摄,影商家前去取景拍摄；随着上海知名婚纱摄,影商家的入住，婚庆产业逐渐形成规模，但,局限在婚纱摄影领域。,规模,商业面积,3,万平方米，,公建面积,4.52,万平方米,包括教堂、中小学、,图书馆、综合超市、露天剧场等,特色建筑,英国各式建筑的特色集中于此，每栋楼原,形都有出处，具有很强的文化感及异域风,情。,骏丰 嘉天下生活广场 泰晤士小镇 商业系统 依托特色建,骏丰,嘉天下生活广场,机遇,-,婚庆产业的发展,4,DISCOVER,婚庆产业是可以延伸到,70,多个行业,的巨大产业链,城市新人结婚费用在,12.6,万元,(,除房、车外,),，且,年均增幅超过,10%,上海,今年,预计有超过,10,万对,新人结婚，婚庆费用将超过,120,亿元,人民币,作为,新兴的朝阳产业,，婚庆产业具有,非常广阔的市场空间,。,婚庆产业是一个,高产值、高利润、高增长,的产业,骏丰 嘉天下生活广场 机遇-婚庆产业的发展 4 DI,骏丰,嘉天下生活广场,EXCEED,超越,骏丰 嘉天下生活广场 EXCEED 超越,骏丰,嘉天下生活广场,爱,无限,浪漫爱情主题商业,骏丰 嘉天下生活广场 爱 无限 浪漫爱情主题商业,骏丰,嘉天下生活广场,?,享受浪漫爱情的场所,?,典藏爱情记忆的圣地,献给所有追求浪漫、热爱生活的人,爱,无限,骏丰 嘉天下生活广场 ?享受浪漫爱情的场所 ?典藏爱情记,骏丰,嘉天下生活广场,商家,主题,场景,营造,载体,特色,内容,爱,无限,浪漫爱情主题商业,全程服务,典藏记忆,骏丰 嘉天下生活广场 商家 主题 场景 营造 载体 特色,骏丰,嘉天下生活广场,通过建筑、场景、小品、元素等营造浪漫爱情主题氛围；,1,主题场景营造,骏丰 嘉天下生活广场 通过建筑、场景、小品、元素等营造浪,骏丰,嘉天下生活广场,婚,纱,摄,影,婚纱摄影,婚纱礼服,婚庆配套,婚庆配套,KTV,家,居,家,饰,精品,购物,大型,中餐,西式,餐饮,休闲,餐饮,休闲,餐饮,精品,购物,精品,购物,休闲,餐饮,生活配套,休闲,餐饮,超市,婚纱摄影,休闲餐饮,婚庆配套,中式餐饮,购物,KTV,主力店,酒吧,西式餐饮,2,商家,骏丰 嘉天下生活广场 婚纱摄影 婚纱摄影 婚纱礼服 婚庆,骏丰,嘉天下生活广场,通过商家的整合导入，构建系统服务链，为消费者提供全程服务,全程服务,婚纱,摄影,婚纱,礼服,婚庆,用品,婚宴,婚房,蜜月,旅行,婚礼,服务,特色,商品,超市,餐饮,娱乐,服饰,美容,美发,生活,用品,家居,饰品,3,骏丰 嘉天下生活广场 通过商家的整合导入，构建系统服务链,骏丰,嘉天下生活广场,?,记录并珍藏爱的记忆,X,年,X,月,X,日，我和他在,爱,无限,。,?,值得我们一次又一次品味和回忆的地方,典藏记忆,骏丰 嘉天下生活广场 ?记录并珍藏爱的记忆 X年X月X日,骏丰,嘉天下生活广场,全面超越现有商业模式！,爱,无限,骏丰 嘉天下生活广场 全面超越现有商业模式！ 爱 无,骏丰,嘉天下生活广场,?,独特的主题特色与竞争对手形成差异化,?,独特的主题特色为项目寻找蓝海空间,?,独特的主题特色形成项目核心吸引力,骏丰 嘉天下生活广场 ?独特的主题特色与竞争对手形成差异,骏丰,嘉天下生活广场,爱,无限,泰晤士小镇,VS,?,位置,-,距市中心更近,?,交通,-,更方便,?,环境,-,更有特色，更加具有浪漫爱情氛围,?,商业,-,内容更丰富，婚庆产业链商家集聚,?,配套,-,更齐全，酒店、酒店式公寓、住宅,?,服务,-,提供全方位系统服务,?,内涵,-,典藏爱情的圣地,全面超越！,骏丰 嘉天下生活广场 爱 无限 泰晤士小镇 VS,骏丰,嘉天下生活广场,EXALT,提升,?,形象,?,收益,骏丰 嘉天下生活广场 EXALT 提升 ?形象 ?收益,骏丰,嘉天下生活广场,目标,商业,通过主题打造，形成核心吸引力，,聚集人流，促进商业的发展,项目,联动发展商业、酒店、酒店式公寓、住宅，,提升项目整体价值,南翔,将婚庆产业中心落户南翔，为南翔增加新的发展引擎，,带动南翔整体经济快速发展,骏丰 嘉天下生活广场 目标 商业 通过主题打造，形成核心,骏丰,嘉天下生活广场,产业,中心,服务,文化,品牌,打造婚庆品牌,带动现代,服务业发展,发扬南翔,特色文化,打造婚庆产业,集聚地,形象的提升,1,EXALT,提升,南翔形象,树立,项目形象,骏丰 嘉天下生活广场 产业 中心 服务 文化 品牌 打造,骏丰,嘉天下生活广场,收益的提升,2,EXALT,为南翔商贸、旅游、住宅经济注入新的活力,商业收益,商业与酒店的收益提升,项目增值,项目住宅、酒店式公寓价值提升,产业注入,增加新的经济增长点,旅游经济,促进南翔旅游经济发展,南翔镇,开发商,骏丰 嘉天下生活广场 收益的提升 2 EXALT 为南翔,骏丰,嘉天下生活广场,提升到新的高度,爱,无限,骏丰 嘉天下生活广场 提升到新的高度 爱 无限 ,骏丰,嘉天下生活广场,甚至是,长三角的亮点,！,爱,无限,是,南翔的亮点,！,更是,上海的亮点,！,浪漫爱情主题商业,骏丰 嘉天下生活广场 甚至是长三角的亮点！ 爱 无限,骏丰,嘉天下生活广场,ACTION,爱,无限,骏丰 嘉天下生活广场 ACTION 爱 无限 ,产品建议,1,ACTION,?,对本案建筑外立面及相关场景设计进行规划,?,突出浪漫爱情商业主题,产品建议 1 ACTION ?对本案建筑外立面及相关场景设计,骏丰,嘉天下生活广场,教堂,骏丰 嘉天下生活广场 教堂,骏丰,嘉天下生活广场,经典浪漫场景,骏丰 嘉天下生活广场 经典浪漫场景,骏丰,嘉天下生活广场,最浪漫的中央绿地,骏丰 嘉天下生活广场 最浪漫的中央绿地,骏丰,嘉天下生活广场,樱花,骏丰 嘉天下生活广场 樱花,骏丰,嘉天下生活广场,浪漫小品,骏丰 嘉天下生活广场 浪漫小品,骏丰,嘉天下生活广场,许,愿,树,同,心,锁,爱,的,印,记,记,忆,墙,时,光,宝,盒,精神堡垒,骏丰 嘉天下生活广场 许愿树 同心锁 爱的印记 记忆墙,骏丰,嘉天下生活广场,产业导入,2,ACTION,依托商房联行业协会优势，对接上海婚庆产业协会，,有效进行产业导入,产业,骏丰 嘉天下生活广场 产业导入 2 ACTION 依托商,骏丰,嘉天下生活广场,宣传推广,3,ACTION,将南翔打造成举办婚典新地标,系列的媒体事件营销,项目环境及主题营造,婚庆产业,政府支持,让爱无限,媒体炒作,浪漫之地,社会认同,骏丰 嘉天下生活广场 宣传推广 3 ACTION 将南翔,营销模式,4,ACTION,?,方案一,售后返租,5,年,8%,，返租部分首付款直接抵扣,?,本案建议采用售后返租模式,?,方案二,售后返租,5,年,7%,，每年租金返租,?,方案三,返租,8,年,8%,，,3,年首付款抵扣，后,5,年递增返还，,递增比例,7%,、,7.5%,、,8%,、,8.5%,、,9%,营销模式 4 ACTION ?方案一 售后返租5年8%，返租,骏丰,嘉天下生活广场,商铺位置,租金,(,元,/,天,),民主街,2-3,解放街,2.5-3.5,古漪园路,2.3-2.7,沪宜公路,1.0-1.5,金地格林世界,3-4,（报价）,?,周边市场租金参考,?,本案目前租金建议,租金,(,元,/,天,),1F,3-3.5,2F,2-2.3,3F,1-1.2,骏丰 嘉天下生活广场 商铺位置 租金(元/天) 民主,骏丰,嘉天下生活广场,返租模式,售价返还,租金返还,销售报价,(,元,/,),抵扣售价,(,元,/,),实际售价,(,元,/,),租金基价,(,元,/,天,),商铺经营,收益,返租租金,(,元,/,天,),返还租金,(,元,/,年,),首付,(,元,/,),贷款,(,元,/,),年还款额,(,元,/,),总还款,(,元,/,),方案一,返租,5,年,8%,首付款抵扣,40%,50000,20000,30000,3.5,6387.5,（,5,年）,5000,25000,3430,34302,方案二,返租,5,年,7%,租金返还,35%,36000,30000,3.5,5.7,2100,15000,15000,2058,20581,方案三,返租,8,年,8%,3,年首付款抵扣,后,5,年递增返还,24%,40%,39500,9500,30000,3.5,3832.5,（,3,年）,8.7,3160,10250,19750,2710,27098,方案一,首付款低，便于销售；投资者还款压力大且,5,年没有租金收益,方案二,投资者无还款压力，首付款高，提高了销售门槛；,开发商经营难度大且经营利润薄甚至要进行补贴返租,利于开发商,方案三,首付款相对较低，投资者可以获得相对较高的返租收益；,前期开发商可以对商铺进行有效培育，后期商业成形后再进行返租，降低经营压力；,利于投资者,双赢,骏丰 嘉天下生活广场 返租模式 售价返还 租金返还,骏丰,嘉天下生活广场,招商计划,5,ACTION,现场招商,活动招商,宣传招商,定向招商,渠道,关系,人脉,直邮,新闻,广告,活动,推介会,骏丰 嘉天下生活广场 招商计划 5 ACTION 现场招,骏丰,嘉天下生活广场,爱,无限,入驻,拥有,商家,更大的品牌提升,更好的配套系统,更多的生意机会,更优的环境资源,骏丰 嘉天下生活广场 爱无限 入驻 拥有 商家 更大的,骏丰,嘉天下生活广场,婚纱摄影,休闲餐饮,婚,纱,摄,影,婚纱摄影,婚纱礼服,婚庆配套,婚庆配套,KTV,家,居,家,饰,精品,购物,大型,中餐,西式,餐饮,休闲,餐饮,休闲,餐饮,精品,购物,精品,购物,休闲,餐饮,生活配套,婚庆配套,中式餐饮,购物,KTV,主力店,酒吧,西式餐饮,休闲,餐饮,超市,骏丰 嘉天下生活广场 婚纱摄影 休闲餐饮 婚纱摄影 婚纱,骏丰,嘉天下生活广场,婚,纱,摄,影,婚纱摄影,婚庆配套,婚庆配套,家,居,家,饰,精品,购物,西式,餐饮,休闲,餐饮,休闲,餐饮,精品,购物,精品,购物,休闲,餐饮,婚纱礼服,婚纱摄影,休闲餐饮,婚庆配套,中式餐饮,购物,KTV,主力店,酒吧,西式餐饮,大型,中餐,KTV,休闲,餐饮,生活配套,超市,骏丰 嘉天下生活广场 婚纱摄影 婚纱摄影 婚庆配套 婚庆,骏丰,嘉天下生活广场,婚,纱,摄,影,婚纱摄影,西式,餐饮,休闲,餐饮,中式,餐饮,中式,餐饮,休闲,餐饮,休闲,餐饮,婚纱摄影,休闲餐饮,婚庆配套,中式餐饮,购物,KTV,主力店,酒吧,西式餐饮,休闲,餐饮,休闲,餐饮,大型,中餐,酒吧,中式,餐饮,骏丰 嘉天下生活广场 婚纱摄影 婚纱摄影 西式餐饮 休闲,骏丰,嘉天下生活广场,巴黎婚纱,2000-3000,龙摄影,1500-2000,婚纱艺术摄影,主力店,骏丰 嘉天下生活广场 巴黎婚纱 2000-3000,骏丰,嘉天下生活广场,家居家饰家纺,主力店,多样屋生活馆,需求面积：,500-600,梦洁,需求面积：,300-500,骏丰 嘉天下生活广场 家居家饰家纺主力店 多样屋生活馆,骏丰,嘉天下生活广场,大型中餐,主力店,舒友海鲜大酒店,3000,王朝大酒店,5000,适合举办婚宴、聚会的大型,品牌中餐,骏丰 嘉天下生活广场 大型中餐主力店 舒友海鲜大酒店,骏丰,嘉天下生活广场,西式餐饮,主力店,金钱豹,加州,101,需求面积,2000,以上,商家会根据项目进行专业评估,骏丰 嘉天下生活广场 西式餐饮主力店 金钱豹 加州101,骏丰,嘉天下生活广场,KTV,主力店,上海歌城,扬歌,好乐迪,独栋或整层，最少,2000,起,骏丰 嘉天下生活广场 KTV主力店 上海歌城 扬歌,骏丰,嘉天下生活广场,NE.TIGER,PraDior,ECHO,礼服,婚纱礼服,巴黎婚纱,时尚嫁衣,需求面积,100-150,左右,骏丰 嘉天下生活广场 NE.TIGER PraDio,骏丰,嘉天下生活广场,婚庆配套,骏丰 嘉天下生活广场 婚庆配套,骏丰,嘉天下生活广场,特色情侣服装、鞋帽、饰品、生活用品等特色小店,30-200,购物,骏丰 嘉天下生活广场 特色情侣服装、鞋帽、饰品、生活用品,骏丰,嘉天下生活广场,一茶一坐,需求面积,350-400,商家会派专人进行评估,葡京茶餐厅,需求面积,300-500,新旺茶餐厅,需求面积,400-1000,洋葱餐厅,需求面积,600-700,味千拉面,需求面积,600-1000,棒！约翰,需求面积,300-500,争鲜回转寿司,需求面积,200-250,休闲餐厅,骏丰 嘉天下生活广场 一茶一坐 需求面,骏丰,嘉天下生活广场,花之林,清风人家,星巴克,咖啡茶楼,需求面积,150-200,需求面积,300-500,骏丰 嘉天下生活广场 花之林 清风人家,骏丰,嘉天下生活广场,85,度,C,DQ,冰淇淋,宜芝多,BreadTalk,Fresh,休闲饮食,需求面积,200-250,左右,需求面积,100,左右,需求面积,150,左右,需求面积,100,左右,需求面积,100,左右,骏丰 嘉天下生活广场 85度C DQ冰淇淋 宜芝多 Br,骏丰,嘉天下生活广场,精品超市,城市超市,需求面积约,1000-2000,北京华联,需求面积约,1500-3000,骏丰 嘉天下生活广场 精品超市 城市超市,骏丰,嘉天下生活广场,酒吧,小型酒吧,需求面积约,150-300,迪吧,需求面积约,1000-2000,骏丰 嘉天下生活广场 酒吧 小型酒吧 需求,骏丰,嘉天下生活广场,价值,无限,!,爱,无限,骏丰 嘉天下生活广场 价值 无限! 爱 无限,商房联机构,上海市商业房地产联合发展专业委员会,上海商坊联商务咨询有限公司,联系,地址：上海市万航渡路,255,号,电话：,021-5169-1699,传真：,021-6253-0992,商房联机构 上海市商业房地产联合发展专业委员会 上海商坊联商,