地块项目专案研究思路汇报 52p 发展策划课件.ppt

,RESEARCH AND DEVELOPMENT DEPARTMENT,2010.12,北京CBD区域Z-15地块项目专案研究思路汇报,CITIC,RESEARCH AND DEVELOPMENT DE,项目背景调研超高案例参考项目发展解读项目启动策划,提 要,项目背景调研 提 要,1、2009年，北京市政府明确提出要“着眼建设世界城市”； 2、无论是前期发展规划中确定的首都经济“一线两翼”三大重点功能区的产业发展格局，还是目前城市总体规划中提出的“两轴两带多中心”，建外商务中心区的建设一直是北京发展的重点区域。,项目背景调研规划背景,1、2009年，北京市政府明确提出要“着眼建设世界,1、北京目前的CBD区域是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。 这里聚集了摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，几乎成为现代化北京的“名片”。 2、该区域历经十余年的发展，从九十年代的嘉里、汉威等项目到后来的央视和国贸三期，目前几近饱和。目前位于金十字东北角的CBD核心区已经是现有CBD区域的“收官”之作。,项目背景调研规划背景,CBD核心区,1、北京目前的CBD区域是西起东大桥路、东至西大望,项目背景调研天际线的影响,天气晴好时，从天安门附近的北京城市中心区域可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。,项目背景调研天际线的影响天气晴好时，从天安门附近的北京城,天气晴好时，从天坛祈年殿、故宫太和殿等多个角度均可以看到建外CBD区域众多超高层建筑形成的天际线。,项目背景调研天际线的影响,天气晴好时，从天坛祈年殿、故宫太和殿等多个角度均可以,区域成熟项目用地位于CBD核心用地周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。位于国贸桥( 建国门外大街与东三环交接处)东北角，CCTV央视大厦、BTV北京电视台、中服大厦、国贸中心、银泰中心、财富中心等大规模的建筑艺术群体环绕周围。 交通优越项目位于CBD 核心区的核心地段，地处“金十字”的中心，用地西侧的东三环路是城市快速路，道路下是地铁10号线；南侧建国路是长安街的延长线，属于城市主干路，道路下是地铁1号线。两条重要的道路交汇于用地西南角的建国门桥。,项目背景调研项目用地现状,区域成熟项目用地位于CBD核心用地周围交通便利，设,用地原规划指标地上面积30万平方米，后调为35万平方米，净用地容积率高达30.5；用地原限高为400米，由于竞标方案、开发强度等原因，初步预计高度突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）,地块范围： Z-15占地面积： 11477平米地上总规模： 30万平米高度： 400米东西宽： 136米南北长： 85米,项目背景调研项目用地情况,Z-15地块,用地原规划指标地上面积30万平方米，后调为35万平方米,此处引用方案为北京院用地竞标方案，调整了项目用地与南侧集中绿地的关系，地上建筑面积为30万平米，设计高度为468米。 目前地上建筑面积为35万平米，设计高度将突破500米。（后“项目发展解读”一节有关于建筑体量和高度的初步分析）,项目背景调研项目用地投标方案,此处引用方案为北京院用地竞标方案，调整了项目用地与南,项目背景调研CBD东扩的影响,由于北京原有CBD区域经过十余年的建设已经接近饱和，目前政府开始筹备CBD区域的东扩工作。2010年3月23日，通过审批的CBD东扩区规划综合方案由北京市规划委员会正式对外公示。随着4月24日的公示期结束，东扩区的建设进入实际操作阶段。此次东扩范围是北起朝阳北路，南至通惠河，东起东四环路，西至东三环路、西大望路，总用地面积约3.0平方公里，规划总建筑规模约700万平方米的土地。对于东扩区规划的限制高度，CBD管委会主任刘春成表示总体上会控制在100米到300米之间，但北京的最高建筑一定会出现在CBD地区。,项目背景调研CBD东扩的影响 由于北京原有CBD区,项目背景调研CBD东扩的影响,本图建筑体块为根据SOM中标的CBD项目东扩方案搭建的模型，基本反映了未来CBD区域7平方公里完整建成后的建筑体块关系全貌。,项目背景调研CBD东扩的影响 本图建筑体块为根据S,项目背景调研CBD东扩的影响,项目背景调研CBD东扩的影响,项目背景调研CBD东扩的影响,项目背景调研CBD东扩的影响,项目背景调研支持与挑战,1、荣誉和支持2009年，北京提出建设世界城市的目标，对未来的城市建设而言是全新的课题和更高的要求。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图认为，打造世界城市应建设类似纽约帝国大厦式的地标，作为北京现代商业文化的象征。从国家未来的发展前景和北京作为中国首都的地位而言，由于极度重要的区位和北京首座超过500米建筑的荣誉，本项目具备了成为环球性地标和现代北京“城市名片”的条件。2、巨大的挑战我们在面对社会各方关注压力的同时，要挑战超过500米的超高层建筑巨大的建造和管理难度。我们需要吸取全世界其他类似项目的经验和教训，建立构架完整合理、专业配套齐全的团队，通过合理的建造和管理模式，在紧凑合理的周期和成本条件下，完成项目的建造和管理工作。,项目背景调研支持与挑战1、荣誉和支持2009年，北京,超高案例参考广泛选取,选取原则1、参考项目的业态功能、建筑体量、高度等指标与本项目相近；2、尽量选取近期项目，以便使其技术、顾问团队、周期、成本等因素具有参考性；3、在项目发展解读研究中，选取近期建成、在建和预期建设的高度与体量相近的项目，以研究我项目未来建成后的影响力与价值选取方向；而在参考实例中，则尽量选取近期建成案例，以便对其技术、顾问团队、周期和成本等进行实证研究。,超高案例参考广泛选取选取原则序号项目名称项目规模（万M2,超高案例参考重点案例台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）,超高案例参考重点案例台北101大厦（508米，建成项目,超高案例参考重点案例台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）,台北101 （Taipei 101），前名台北国际金融中心（Taipei Financial Center），设计师李祖原。位于台北市信义区的一幢摩天大楼，楼高508米，地上101层，地下5层，是目前全球最高的摩天大楼。其英文名称Taipei 101除代表台北，还有“Technology、 Art、 Innovation、 People、Environment、Identity”之意义。台北101的主楼旁边还有一栋6层楼、总高60米的裙楼（podium），规划为购物中心及银行、证券行，裙楼内有挑高40米的豪华室内广场。 因应高空强风及台风吹拂造成的摇晃台北101设置了“调和质块阻尼器（tuned mass damper）”，是在88-92楼层挂置一个重达680公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃幅。防震措施方面，台北101采用新式的“巨型结构（megastructure）”，在大楼之四个外侧分别各有二支巨柱，共八支巨柱，每支截面约3米长、2.4米宽，自地下5楼贯通至地上90楼，柱内灌入高密度混凝土，外以钢板包覆。,17,超高案例参考重点案例台北101大厦（508米，建成项目,超高案例参考重点案例台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）,入口大堂,超高案例参考重点案例台北101大厦（508米，建成项目,超高案例参考重点案例台北101大厦（508米，建成项目目前全球第二高，全国第一高）,入口台阶,室外步行廊道,立面入口,室内共享空间,室内步行廊道,超高案例参考重点案例台北101大厦（508米，建成项目,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项目目前上海第一高）,20,上海环球金融中心是以日本的森大厦株式会社（Mori Building Corporation）为中心，联合日本、美国等40多家企业投资兴建的项目，总投资额超过1050亿日元（逾10亿美元）。主楼部分钢结构已建到了第8层的世界第一高楼101层超高层综合设施“上海环球金融中心”的外观造型和功能构成昨天最终确定。备受争议的大楼顶部圆形风洞设计改为倒梯形。上海环球金融中心主体建筑设计高度为492米，共104层，地上101层，地下3层，2008年初竣工后将成为上海浦东的新地标。据悉，该工程于1997年年初开工。原设计高460米，后来因受亚洲金融危机影响，工程曾一度停工。2003年2月工程复工。但由于当时中国台北和香港都已在建480米高的摩天大厦，超过环球金融中心的原设计高度。由于日本方面兴建世界第一高楼的初衷不变，对原设计方案进行了修改。修改后的环球金融中心比原来增加7层，即达到地上101层，地下3层，总高度达到492米，目前世界第一高楼台北101大楼总高度为508米，但其中包括了60米高的天线，上海环球金融中心比起已建成的中国台北国际金融大厦主楼高出12米，所以按国际建筑惯例来说，上海环球金融中心仍为名符其实的世界第一高楼。,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项目目前上海第一高）,上海环球金融中心,这座直101层,高度为492米的垂直型花园城市,有完备的安全保障系统和热忱的服务,它不仅具备世界一流水准的国际金融中心的功能,并拥有世界最高的观光厅,以及各种商铺、餐厅、会议中心和酒店。观光厅（94/97/100F）位于环球中心第100F层，高474米，是目前世界上人可到达的最高的观光设施，可供游客尽览城市美景。观光天阁100 由三条透明玻璃地板组成的悬空观光长廊,为目前世界上人可到达的最高的观光设施,可将充满活力的上海美景尽收眼底.观光天阁97 如一道浮在空中的天桥,开放式玻璃顶棚设计,让人与自然融为一体.观光大厅94 以美丽浦江两岸为背景举办各种展示活动,提供宽敞的交流空间.上海柏悦酒店（79-93F） 环球凯悦集团旗下酒店遍及世界45个国家和地区，而柏悦品牌又是其中之佼佼者，为客户提供优雅而上品的舒适空间。2009年，环球的观光厅和位于其中的上海柏悦酒店，分别荣获了世界最高观光厅和世界最高酒店的吉尼斯世界记录认证。办公设施（7-77F） 办公空间符合国际金融中心的高标准配置，兼备功能性和舒适性。上海环球金融文化传播中心（29F） 既是金融、文化等各种信息聚集传播的平台，也是文化、传媒和经济等各界人士传播交流信息的理想场所。会议中心（3-5F） 可召开国际性会议，高端品牌展示，也可以成为各种潮流和信息发布的理想场所。商场&餐厅(B2-B1F,2-3F) 适合各种商务场合的餐厅咖吧,将为商务人士提供服务.,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项目目前上海第一高）,22,设计审编森大厦株式会社一级建筑士事务所建筑设计KPF建筑师事务所结构设计赖思里罗伯逊联合股份有限公司（LERA）设计单位上海现代建筑设计（集团）有限公司, 华东建筑设计研究院有限公司,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项目目前上海第一高）,23,23,卫生间,观光层,空中大堂,观光层,四层公共区域走廊,超高案例参考重点案例上海环球金融中心（492米，建成项,地块项目专案研究思路汇报_52p_发展策划课件,地块项目专案研究思路汇报_52p_发展策划课件,26,上海金茂大厦是一幢集现代办公楼、豪华五星级酒店、商业会展、高档宴会、观光、娱乐、商场等综合设施于一体的当今沪上最方便舒适、最灵活安全的办公、金融、商贸、娱乐和餐饮的理想活动场所。它深富中华民族文化内涵，是溶汇西方建筑艺术的智慧型摩天大楼。金茂大厦占地2.3公顷，塔楼高420.5米，共88层，总建筑面积29万平方米。金茂大厦的设计师是美国芝加哥著名的设计事务所。设计师以创新的设计思想，巧妙地将世界最新建筑潮流与中国传统建筑风格结合起来，成功设计出世界级的，跨世纪的经典之作，成为海派建筑的里程碑，并已成为上海著名的标志性建筑物，1998年6月荣获伊利诺斯世界建筑结构大奖。1999年10月容膺新中国50周年上海十大经典建筑金奖首奖。,超高案例参考重点案例上海金茂大厦（420米，建成项目目前上海第二高）,26上海金茂大厦是一幢集现代办公楼、豪华五星级酒店、商业会展,27,大堂,大堂,中庭,入口,超高案例参考重点案例上海金茂大厦（420米，建成项目目前上海第二高）,27大堂大堂中庭入口 超高案例参考重点案例上海金茂大厦（,28,超高案例参考重点案例上海金茂大厦（420米，建成项目目前上海第二高）,28经济技术指标建筑位置位于中国上海浦东新区世纪大道88号开,29,国贸三期工程占地6.27公顷，总建筑面积54万平方米，除国贸大酒店、高档写字楼、国际精品商场、电影院等多种设施外，该工程还包括一个2340平方米的北京最大的大宴会厅。主塔楼总高度330米，地上层数为74层，地下4层，可抗8级地震，每15层设计一个避难层，楼顶还可停降直升飞机。层高定位在4.25米。办公空间为无柱式办公空间，整层净面积从1500至2100平方米，楼层净高位2.75米至2.8米。预留综合布线的架空地板高度。首层大堂气质奢华，24K金箔装饰墙面装饰。 国贸三期设计了4到5个避难层，避难层被设置成封闭式的。一旦火灾发生，烟雾将无法进入避难层，而避难层内人群的呼吸可以通过内部的供气设备来解决。,超高案例参考重点案例北京国际贸易中心三期（330米，建成项目目前北京第一高）,29国贸三期工程占地6.27公顷，总建筑面积54万平方米，除,30,主塔楼12层是净高9米的商务办公大堂和酒店大堂。高格调和创新理念的装修设计将给人以庄严、典雅、心旷神怡的感觉。办公区分为高低两个区域。低区为L6L27层，高 区为L30L53层。办公区最大的特点之一是空调采用世界最先进的变风量空调系统。 56层68层为豪华酒店。共有装修豪华的客房270余套，每套平均60平方米。70层是游泳池和SPA会所。 71层为酒店空中大堂，由商务中心、会客厅、会议厅和酒吧组成。72层和73层为餐饮和观景区。裙房分为宴会附楼和商业附楼。共有建筑面积约5.5万平方米。宴会附楼位于主塔楼北侧，首层和二层为商铺，并与商业附楼连通。 商业附楼位于主塔楼的东面，地上5层，地下4层（含停车楼），线条简洁的商业附楼配以拉索式玻璃幕墙增强了商场内的光线及空间。挑空了一层至四层的楼板可直接引进光线到室内。商业附楼包括国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具等。,超高案例参考重点案例北京国际贸易中心三期（330米，建成项目目前北京第一高）,30主塔楼12层是净高9米的商务办公大堂和酒店大堂。高格调,31,空调系统采用VAV变频空调系统营造全天候适宜的办公环境，新风量达到每人每秒12升，高于美国标准，每层办公区设有64套变风量装置，室温可任意调节，空调设备及系统末端还设有消音装置。 紫外线杀菌和高效过滤系统保证室内空气质量和新风供应，九台独立冷冻机和冰蓄冷系统保障24小时冷冻水运行、提供机房全天候的制冷需求。空调系统采用了冰蓄冷技术。除了电制冷外，国贸三期还有能量互备方案，选择了远大空调的吸收式蒸汽机。如果供电让空调系统受到影响，可通过蒸汽能源的输入形成互补。在冬季，为了保护建筑围护结构的传热，国贸三期在空调系统加了一个暖气片的采暖系统，可大大提高人的舒适度。为提升楼宇品质，国贸三期配备了24小时电子设备专用空调电梯：速度每秒10米创国内之最。每层双路供电和通讯电缆保证大厦供电和通讯的畅通。,超高案例参考重点案例北京国际贸易中心三期（330米，建成项目目前北京第一高）,31经济技术指标建筑位置位于东三环与建国门外大街立交桥的西北,32,夜景照明效果,主塔外观,超高案例参考重点案例北京国际贸易中心三期（330米，建成项目目前北京第一高）,32夜景照明效果主塔外观 超高案例参考重点案例北京国际贸,33,大堂的饰墙瑰丽夺目，墙面镶嵌的100,000 颗虎眼石，全都是半宝石,64层贵宾堂,客房,超高案例参考重点案例北京国际贸易中心三期（330米，建成项目目前北京第一高）,33大堂的饰墙瑰丽夺目，墙面镶嵌的100,000 颗虎眼石，,34,71层酒吧,首层大堂,室内设计：HBA,HBA呈献充满创意且别具一格的设计方案，擅于透过混和强烈的当地风土特色。由HBA负责的项目遍及全球80多个国家，客户包括国际最顶尖的品牌集团。,超高案例参考重点案例北京国际贸易中心三期（330米，建成项目目前北京第一高）,3471层酒吧首层大堂室内设计：HBAHBA呈献充满创意且别,35,广州国际金融中心项目于2007年1月31日开工，计划于2009年11月3日竣工，总工期1007天。主塔楼地上103层，地下4层，是华南地区第一高楼。整个项目包括有3.5万平方米的商业、7万多平方米的酒店、5万多平方米的公寓和18万平方米的写字楼。广州国际金融中心集办公、酒店、休闲娱乐为一体，矗立在广州新城市中轴线上，建成后将成为展示广州城市新形象的地标建筑。建筑特色：依中轴线而生，临珠江而立。耗资60亿，楼高103层，身长440米，钢网交织，水晶加身的广州国际金融中心，它鹤立于CBD最核心的商务区。 广州国际金融中心的设计方案，是经由广州市城市规划局于2004年组织的国际邀请竞赛征集的12个方案中选出的，其设计意念为“通透水晶”。建筑结构采用钢管混凝土巨型斜交网格外筒与钢筋混凝土剪力墙内筒的结构体系，在世界超高层建筑中是唯一的一例。,超高案例参考重点案例广州国际金融中心（448米，建成项目目前广州第一高）,35广州国际金融中心项目于2007年1月31日开工，计划于2,广州国际金融中心 珠江新城西塔,36,438米/ 103层/ 办公、商业、酒店、公寓、会议/ 建成,大堂,中庭,空中大堂,入口,下沉广场一侧,高空酒店畅享30层阳光中庭 广州国际金融中心的内部结构在70层以上发生了很大的变化，一个贯穿30层楼宇的中空结构为即将进驻的超五星级酒店带来更直接的阳光体验。 按照设计规划，广州国际金融中心70层以上为超五星级四季酒店，这也将是广州海拔最高的豪华酒店。,广州国际金融中心 珠江新城西塔36438米/ 103层/ 办,37,业态介绍：写字楼：主塔楼1-66层为适应国际机构入驻的超甲级写字楼，建筑面积17.4万平方米，三个写字楼大堂分别位于负一夹层，首层与二层。办公空间的层高为4.5米，是目前国内最高的写字楼层高。此外还配备高速大容量的特色双轿厢穿梭电梯及高端品牌高速电梯组合，以及环保的双银LOW-E中空玻璃幕墙、光纤网络及管理系统。 酒店：主塔楼67-100层建有广州四季酒店，建筑面积9.1万平方米，由四季酒店集团管理。酒店中空大堂可直接仰望天空。99-100层为超高中空商务行政观光层，设有餐饮设施和高档健康休闲中心。 服务式公寓：南北两栋28层高的附楼，与雅诗阁（Ascott）公寓管理公司合作，打造成专业化的服务公寓，建筑面积5.1万平方米。内设酒店式服务大堂，豪华会所包括恒温游泳池、 SPA、阅览室、西餐咖啡厅、24小时便利店、自助银行等，并提供多款公寓户型。 商务宴会及配套会议中心：附楼的裙楼为宴会厅和商务会议中心，设置有大中小型会议室、宴会厅、贵宾休息及高级商务餐厅等，同时配套功能齐全的会务设备，如同声传译、专业投影及放影、同步影相会议等。 商业中心：裙楼还规划有商业中心，共7层(负一、负一夹层至5层)，建筑面积4.4万平方米。引入广州友谊集团，经营高端精品百货，提供国际品牌店、高档餐饮、银行与金融连锁机构等高档商务型配套服务。 停车场：地下停车场共4层，可提供车位1700个。,超高案例参考重点案例广州国际金融中心（448米，建成项目目前广州第一高）,37业态介绍： 超高案例参考重点案例广州国际金融中心（4,38,超高案例参考重点案例广州国际金融中心（448米，建成项目目前广州第一高）,38经济技术指标建筑位置位于广东省广州市天河区珠江新城开工日,39,天津环球金融中心是一座集写字楼、六星级圣瑞吉斯酒店、水岸豪华公寓、酒店式公寓和顶级商业五中业态为一身的全球标志性综合建筑集群，由津塔和津门两部分组成，津塔与天津市老地标“天塔”相呼应，津门恰为天津别称，津塔和津门是天津市新的地标建筑。,超高案例参考重点案例天津环球金融中心（336米，建成项目目前天津第一高）,39天津环球金融中心是一座集写字楼、六星级圣瑞吉斯酒店、水,40,津塔板块总建筑面积约34万平方米，由环球金融中心写字楼和酒店式公寓构成，其中环球金融中心写字楼建筑高336.9米，地上75层，地下4层，高度为336.9米，在世界已建成的摩天大楼中排名第20位。该写字楼设计借鉴中国传统折纸艺术形式。津塔板块的酒店式公寓紧邻环球金融中心写字楼而建，为105米高的街墙式弧线建筑，拥有644套60-130平方米全奢华酒店级精装空间。津门板块总建筑面积约24万平方米，为对称建筑群，由圣瑞吉斯酒店、环球金融中心公寓、商业及景观园林构成。建筑组群的中间是71米高的圣瑞吉斯酒店，与哈密道轴线排齐。六星级酒店采用拉德芳斯门型建筑,用纪念性的门户提升天津的国际形象。酒店两侧是两座对称的豪华公寓，其紧邻酒店的最高点约达140米，高度向两边外侧逐步递减两次，分别约为99米和70米。天津环球金融中心规划了约1.5万平方米的精品商城，贯穿津塔和津门两大区间，汇聚世界顶级名牌旗舰店。,公寓样板间,超高案例参考重点案例天津环球金融中心（336米，建成项目目前天津第一高）,40津塔板块总建筑面积约34万平方米，由环球金融中心写字楼和,41,ST.Regis（圣瑞吉斯酒店） 作为喜达屋集团旗下最顶级的酒店品牌，是世界最高端奢侈酒店的标志，代表着绝对私人的高水准服务，是世界各国首脑政要、商界领袖和社会名流下榻的首选，目前全球只有14家。津门公寓：传世名宅 家族豪邸 141.6米超高层纯板式水景豪宅。拥有超大尺度空间及270度的水景。 室内设计师、纽约M+W的创办者王大君先生，塑造出令人心旷神怡的奢华居家空间。津塔公寓：河岸阔景 精品筑家 津塔公寓紧邻超5A写字楼，有644套60-130平方米全奢华酒店级精装空间。金融中心商业：大牌汇聚 时尚消费 2万平方米精品商业，贯穿津塔和津门两大地块，汇聚众多世界顶级品牌。,超高案例参考重点案例天津环球金融中心（336米，建成项目目前天津第一高）,41经济技术指标建筑位置位于天津市和平区大沽桥与兴安路交汇处,项目发展解读高度与体量,本项目建筑高度突破500米，如与在建项目比较，将超过台北101大厦508米的极限高度，成为中国第一高塔，全世界第二高塔；但如考虑到在建项目比较，则深圳平安（646）、上海中心（632）、武汉绿地中心（606）、天津117大厦（597）、广州东塔（530）等的建筑均可能高于我们，且竣工时间均预计在2014年到2016年间。同时考虑到北京CBD东扩方案中考虑了地标性超高塔，因此保守估计本项目在未来十年以上的时间里保持北京第一高塔的称号。,项目发展解读高度与体量 本项目建筑高度突破50,项目发展解读优势与策略,超高层建筑的首次亮相大多以高度和独特的建筑形象著称，但任何超高层的高度优势都可能被后来者化解。全球性地标建筑除了高度外，更多的是依托独特的区位和在所属区位的独特地位。在关键的区域保持突出的形体，并被无数记忆、影像反复引用，造就了全球性地标的长久影响。本项目保守估计在未来十年以上的时间里保持北京第一高塔的称号，CBD周边暂时再无400米以上的高楼，具备此项条件。而此项目我们以自持为主，降低运行成本有利，因此，在保证平面使用率等经济及合理使用的前提下，将发力点放在舒适、绿色、节能方面可能是更合适的产品策略。,项目发展解读优势与策略 超高层建筑的首次亮相大多以,项目发展解读业态研究的启动,超高层的主要业态有办公、酒店、公寓、酒店公寓、商业五种，辅助业态有观光层、空中餐厅、空中大厅、会议中心、会所等现代超高层主要业态组合有如下几种： 组合方式一：酒店+公寓+办公 代表项目，迪拜塔 1-39层为酒店，43-108层为公寓，111-154层为办公，123层设有观景台 组合方式二：商业+办公， 代表项目，台北101大厦、吉隆坡双子塔。 台北101大厦，9层以下为商业，9-84层为办公，35、36为会议中心，59、60为空中大厅，设有 商店、邮局的配套 组合方式三：商业+办公+酒店 代表项目，上海环球金融中心 地下二层-3层为商业，7-77层为办公，79-93层为酒店，3-5层为会议中心，94-100层为观光层 组合方式四：办公+酒店 代表项目，上海金茂大厦 3-50层为办公，52-87层为酒店，顶层设有观光层、企业会所。组合方式五：写字楼+酒店公寓+组合方式四：商业+酒店 代表项目：香港国际金融中心,项目发展解读业态研究的启动超高层的主要业态有办公、酒店、,建筑在竖向上被分为三个大的功能分区，首层为12m通高大堂，2- 68层为总部办公区，其中18，37，53，54为机械/ 避难层，38，39层为两层通高的办公区空中大堂，兼做办公区休息空间，办公标准层层高4.2M.70-97层为服务式公寓区，其中69，83层为机械/ 避难层，70层为服务式公寓的空中大堂和会所。99-113层为酒店区，其中98，114层为机械/ 避难层，99层为酒店大堂，设有大堂餐吧和商务中心。115 -118层为公共餐厅和酒吧，这里可以为公众提供俯瞰整个CBD和北京的绝佳观景平台。地下一层为商业，与其他地块的环形商业空间和连接地铁的步行环廊连通，地下二层为内部员工餐厅，地下三四层为酒店附属房间。,本项目竞标方案初步采取了办公+公寓+酒店+地下配套商业的业态组合模式。考虑到目前项目全面自持十年的要求和项目深入进展的要求，我们需要在目前“办公+公寓+酒店+地下配套商业”的业态组合模式基础上，对业态布局、业态功能具体要求等进行深入研究。,项目发展解读业态研究的启动,建筑在竖向上被分为三个大的功能分区，首层为12m通高大堂，2,项目发展解读项目周期解读,根据各项目的操作周期统计，特别是上海环球金融中心（1997年开工，2003复工-2008）、金茂大厦（1994-1999）、国贸三期（2002年启动，2005开工-2010） 、广州西塔（2005-2010）等国内目前建成的各城市首高项目的操作经验来看，施工周期均长达五年左右。本项目考虑到策划、设计等前期准备工作的复杂性，初步预计本项目较为紧凑合理的周期应达78年，即策划设计等前期准备工作23年，施工5年左右。,项目发展解读项目周期解读 根据各项目的操作周期统计,项目发展解读项目建筑安装成本解读,超高层建筑建筑安装成本主要包括结构、机电系统、幕墙等主要因素。根据各项目的成本统计，并考虑到不同的抗震等级和形体复杂程度，在不计通胀因素的情况下，初步预估本项目较为紧凑合理的纯建筑安装成本在1.5万人民币/平方米2万人民币/平方米之间。,项目发展解读项目建筑安装成本解读 超高层建筑建筑安,项目发展解读项目建造风险解读,建造技术与安全风险超高层建筑绝不是普通建筑的拉伸或简单叠加。在一般建筑物中的一般问题，到了超高层建筑中都成了特殊问题，需要特别关切和处理。例如，由于水平力的作用，摩天大楼产生的晃动将十分剧烈。原纽约世贸中心在春季刮风时，通常摇晃偏离中心6-12英寸（15-30cm），在强飓风作用下，位移可达3英尺（1m）。电梯被视为超高层建筑的“生命线” ，当电梯高速运行的同时，如果大楼的晃动超过6英寸，电梯的钢缆就会因时紧时松的受力不均受到伤害，并造成危险。为此，原纽约世贸中心专门设计了一套报警系统和电梯钢缆的随动跟踪机构，可以及时调整电梯钢缆的长度乔口受力情况。 另外，在气温较低的情况下，会由于低层（特别是一层大堂）和地下室的冷空气窜入电梯井，经烟囱效应形成强大气流，造成电梯关不上门。而且会将底层的一些气味带到高层，如厨房的气味、油烟味等，此时如在底层或地下室有电焊操作或燃气泄漏就可能将火源随气流带到高层，极端危险。事实上，超高层建筑在消防安全方面一直必须面对火灾蔓延迅速、人员疏散困难、扑救困难等安全风险。建造周期与成本风险 由于超高层项目前期需要投入巨大的资金，因此其建造周期和巨大的财务成本有密切的联系。以本项目为例，根据估算，工期每拖延一个月，财务成本将增加五千万人民币。而超高层项目高峰时几千人同时作业，各专业工作的衔接和协调成为严峻挑战，由于抢夺稀缺资源可能致使多方关系紧张、工期严重拖延。另一方面，为保证工期和克服众多技术难点，很可能在某些时间节点和某些技术方面出现成本失控的现象。,项目发展解读项目建造风险解读建造技术与安全风险超高层,项目发展解读项目运营风险解读案例之一,由于超高层项目运营成本较高，因此项目建成后的运营同样面临较大风险。庞大的贷款利息支出和高昂的运营费用，一直是运营超高层建筑的最大难题。 案例之一：金茂大厦管理层在其网站上发表的澄清声明已证实，金茂大厦确实“每天一开门就要花掉万元”。在其每天花掉的万元当中，有人估算，贷款利息要占以上，每天超过万元，运营成本则在万万元左右。据称，金茂大厦的每平方米造价大体上要接近20000元人民币。按照英国DEGW在1999年公布的文件，将建筑物的寿命（生命周期）定为65年的话，其建设费用与维护费用之比约为1：3至1：4。若以上海金茂大厦每天的维护费为100万元人民币计算的话，65年寿命约需237亿元，差不多为建设费用的4.5倍左右，这是个很大的数字，是任何建设者不得不考虑的问题。,项目发展解读项目运营风险解读案例之一 由于,项目发展解读项目运营风险解读案例之二,超高层项目运营风险案例之二：被广州市民戏称为“63层”的“广东国际大厦” ，在上世纪90年代初建成时因高度非常引人注目，但其经营运作却是难言成功，经营商家换了一家又一家。 1984年，“广东国际大厦”竣工，乃广东国际信托投资公司的物业。它一度是广州最高的建筑物，乃广州地标式建筑。英国、法国、德国等驻广州领事馆，均是“63层”的主要租户。1998年，广东国投宣布破产。广东省高院依法将“63层”股权交付给清算组，由于房产公司提出异议，广东国际大厦股权纠纷案由此而生。广东省高院审理后认为，虽然广东国投依法被宣告破产，但其在大厦的权利应当予以保护。广东省高院随后裁定，广东国际大厦股权归广东国投所有。其后，广东国际大厦又经历了三次拍卖。到现在，酒店委托洲际酒店集团管理，更名“广州中心皇冠假日酒店”，获得新生。,项目发展解读项目运营风险解读案例之二 超高,项目发展解读降低风险的思路,建造技术与安全风险面对建造技术和安全风险，我们必须构建完整、专业和富有经验的工程设计管理团队和工程设计承包、顾问体系，以便保证借助专业的管理团队和成熟、富于经验的工程承包方、设计和顾问体系，使用成熟的技术来降低相关的风险；建造周期与成本风险面对建造周期和成本风险，我们在构建完整、专业的管理团队和承包顾问体系的同时，必须确保合理的建设开发和运营模式，通过充分的经济测算和风险评估，以确定计划有序的工作步骤，来应对未来可能出现的工期拖延和成本失控风险；项目运营风险面对项目后期运营风险，我们必须构建完整、专业和富有经验的运营管理团队及相关顾问体系，通过充分的经济测算和风险评估，以确定稳妥合理的运营方案，来确保未来在面对巨大的运营成本压力时，可以降低风险，实现成功运营；,项目发展解读降低风险的思路建造技术与安全风险面对建造,项目启动策划项目建设开工设计流程简图,市场策划/运营研究,租赁办公部分的产品要求的研究,酒店管理公司的初步考虑和酒店初步产品要求的研究,公寓产品要求的研究（规模/配比/标准）,地下商业要求的研究,构建规模完整和专业齐全的团队,技术策划研究 / 设计技术总协调顾问,多项相关专项研究结构选型、机电系统、绿色建筑、竖向交通、地下空间、幕墙选型、能源方式、内装风格、景观生态、成本造价等多方向多专业研究,对现有概念方案进行评估，确定深入设计方向和调整幅度,1、策划/运营团队通过研究和评估，确定初步产品要求，以指导深入设计，具体详见商业地产产品建议书；2、设计技术团队通过研究和评估，确定结构选型、机电系统、绿色建筑、竖向交通、地下空间、幕墙选型、能源方式、内装风格、景观生态等基本标准和大致方向,根据现有方案评估结果和前期研究结论，开展下一阶段方案设计工作，完成概念方案。（根据调整幅度，采取不同的方式完成概念方案，直接委托深入设计或全球设计竞标/邀标等）,对调整完成后的概念方案从市场策划/运营管理/各专项技术/成本等多角度进行评估，并向政府相关领导和部门汇报调整，最终确定概念方案，指导下阶段工作。,根据最终确定的概念方案，开展下阶段设计工作，以支持开工。具体步骤详见附件北京CBD-Z-15项目设计工作推进思路,项目启动策划项目建设开工设计流程简图市场策划/运营研究租,项目启动策划项目设计技术顾问体系,设计技术总协调顾问,方案、扩初、施工图,项目启动策划项目设计技术顾问体系设计技术总协调顾问方案、,CITIC,RESEARCH AND DEVELOPMENT DEPARTMENT,2009.10,谢谢!,CITICRESEARCH AND DEVELOPMEN,