乐山项目投标书.docx

成都市*营销顾问有限公司-乐山嘉定中路项目策划营销投标书第一部分 项目市场环境分析10一、乐山区位及城市地位分析101、乐山概况10二、乐山住宅房地产市场特点121、乐山房地产市场总体状况和背景122、乐山房地产市场基本特点概述153、乐山在售典型住宅项目案例分析174、乐山市房地产市场趋势预测20三、乐山商业地产分析221、总体供求分析222、商业背景分析233、商业市场特性254、商业发展趋势264.1市场空间巨大264.2全新商业格局274.3品牌集约时代274.4专业运营商27第二部分 项目SWOT分析28一、项目地块条件28二、项目SWOT分析291、项目SWOT列表292、项目SWOT分析293、结论：324、项目基本运作思路：33第三部分 商业定位及招商策略34前言34一、项目商业口岸分析34二、商业总体定位351、商业总体定位362、商业功能定位363、商业档次定位364、商业推广定位375、目标市场定位375.1区域定位375.2 目标投资客户定位分析375.3 定位依据38A、品位需求38B、错位需求39C、文化需求39D、物业升值39三、商业业态定位401、业态定位基础402、业态定位原则412.1有利于物业可持续发展、资产不断增值原则。412.2 商业业态与建筑主题和场景相一致的原则。412.3 业态互补原则。412.4商圈规划原则。423、详细业态定位423.1定位总体思路：423.2业态及构成比例：433.3 经营客户定位：433.4经过分析和研究，经营客户群主要构成如下：443.5 客户心理分析：443.6商业价格定位45四、商业招商策略451、整体招商思路451.1招商先行，销售同步的营销策略451.2主力店度身定做，订单式的招商策略461.3商业联盟中心，资源整合的商家策略46我司商业联盟中心部分商家资源461.4四位一体，多方共赢的经营策略481.5控制节奏，确定阶段性的运作策略482、招商原则和准备过程492.1招商目标的选择492.2招商谈判原则的确定492.3招商谈判的准备503、招商拓展方式514、谈判策略制定52第四部分 住宅定位及设计思路55一、住宅定位551、市场定位依据：552、目标客户群定位563、产品形态的市场前景57二、户型设计配比58三、住宅设计思路581、楼层、朝向和户数582、户型设计理念593、户型设计原则604、住宅细节建议：62四、住宅概念打造631、住宅单元入户引入酒店式大堂设计632、引进“酒店式服务、公寓式管理”概念643、外立面特色及风格的差异化64第五部分 项目初步规划及指标65一、规划设计的思路如何规划整体商业？651、解决好平行交通和垂直交通的重要性。652、解决好商业均好性问题。653、解决好商业销售和招商的矛盾。664、解决好道路带动商气的问题。675、商业内街/广场比“满地铺”更适合本项目676、集中式商业提升项目形象68典型案例：68二、三种规划方案的比较：711、方案一712、方案二733、方案三75结论：76第六部分 策划营销方案77一、全面包装和推广，创造全新的商业概念。77二、招商先行，销售随后。77三、先卖住宅，后卖商业。77四、分期推盘，动态涨价。77五、形象展示，体验式营销。78六、把握好整体和各阶段的推盘节奏。78七、营销推广任务 。78 一、乐山区位及城市地位分析1、乐山概况乐山市位于四川省西南部，北面与眉山市接壤，东面与自贡市毗邻，东南面和西南面分别与宜宾市和凉山彝族自治州相连，辖市中区、五通桥、沙湾、金口河个区、峨眉山市及犍为、井研、夹江、沐川4个县和峨边、马边两个彝族自治县。幅员面积12826平方公里，占全省的2.64%。总人口346.5万人，有彝、回、苗等33个少数民族。城乡从业人员总数191.5万人，其中：第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%。城镇劳动平均工资7486元/人年。2002年，全市国内生产总值达180亿元，一、二、三产业之比为22.1：44.7：33.2。 目前，乐山市中心城区建成区面积40平方公里，常住人口30余万，城市居民人均住房面积15平方米，城市绿地面积935公顷，绿地覆盖率46.3%，人均公共绿地达8.18平方米。乐山市四季分明，雨量充沛，年降水量1800毫米，平均气温12.5，最高气温38，最低气温零下4，年日照总时数1174.9小时。乐山是中国旅游名城、文化名城，集古城、江河、大佛、绿心、山水等特色融为一体，构成了乐山人文氛围突出的城市特征。加上乐山气候温和，雨量充沛，土地肥沃，资源富集，物产丰富，更是物华丰美的一方宝地。2、历史人文乐山历史悠久，是中国历史文化名城，古称嘉州。早在东汉时，佛教已经开始传入乐山。到了唐宋时期，乐山已成为中国西南佛教圣地之一。历时90年建成的乐山大佛，通高71米，宏伟端庄，至今已有1200年的历史。以雄、秀、奇、险、幽著称的中国四大佛教圣地之一的峨眉山“高出五，秀甲九州”，现存24座古刹。乐山资源富集，是西部最具开发潜力的城市之一。3、餐饮娱乐乐山美食众多，以麻辣闻名于世，是天府之国的美食聚集地之一，跷脚牛肉、串串香、串串烧烤、甜皮鸭、萝卜汤、牛肉豆腐脑、仔姜鸭脯、西坝豆腐、岷江河鱼、东坡肘子、清蒸江团、东坡墨鱼、珍珠鱼、来凤鱼、珍珠元、铂铂鸡、黄焖鸡火锅、鱼头火锅、叶儿粑、肉包谷粑都是乐山地区的特色名吃。位于峨眉山市中心繁华地带的“好吃街”是品尝峨眉山及乐山风味小吃的绝佳去处。“好吃街”里的小吃数不胜数，仅300米长的街道就有摊位200余家摊位，这里通宵营业，且价格便宜，所以每当夜幕降临，“好吃街”总是灯火辉煌、人声鼎沸，这里的小吃绝对可以让您大饱口福，真正领略到地道的麻辣川味。4、市政建设乐山区位优势突出，是四川优先培育的九大城市之一。境内交通发达，基础设施完善，科技实力雄厚，投资环境良好，是川南与川西的重要纽带，在四川及西部具有重要的战略地位。乐山现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，县、乡、村公路为支线，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。成昆铁路纵贯市内5个区、市、县、自治县，其中在建的乐山火车站为铁路二类口岸；125公里的成乐高速公路直通成都双流国际机场；乐山至峨眉山18公里的快速旅游通道把乐山大佛和峨眉山联成一体；可停泊500吨级货轮的乐山大件码头是四川大型设备出川的唯一通道；客轮和300吨级的货轮出乐山港和沙湾港可直达长江沿岸港口。正在筹建之中的乐山旅游机场、乐宜高速公路将会使乐山的快速发展如添羽翼，插上腾飞的翅膀。5、经济发展乐山经济基础良好，是四川经济发展重点地区。2002年，全市乡镇企业实现总产值231.32亿元。农民人均纯收入达2377元。按照省委、省政府提出的“抓好头五年，准备后五年，谋划再十年”的工作要求，在市委、市政府的领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，以十六大精神为指导，全面贯彻“三个代表”重要思想，解放思想，实事求是，与时俱进，开拓创新，向着全面建设小康社会、力争提前5年实现翻两番的历史性跨越，把乐山建设成为四川经济强市、国际旅游城市的宏伟目标大踏步前进。乐山的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使乐山成为四川西南部区域的“消费磁场”。小结：乐山具有国际旅游品牌优势、区位优势、人才优势和成本优势。经过数次发展机遇，乐山已步入国际旅游经济的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为旅游大省里的国际知名旅游城市和美食之都，乐山吸引外来旅游与投资的机率很大，成为中高消费的重要组成部分。二、乐山住宅房地产市场特点1、乐山房地产市场总体状况和背景1.1 发展历程乐山市的房地产市场化进程，始于上世纪90年代中后期。起步阶段发展缓慢，随着房改政策的深化，直到1999年后才增速加快，1999年乐山市住房开发量为37万平方米，2000年达到42万平方米，2001年47万多平方米，2002年已超过50万平方米大关，达56万平方米。同时乐山的房屋购买量增长更快。1999年时，乐山市房产交易面积仅为18万平方米，交易金额为1.42亿元，许多临江住宅在图纸上就销售一空；2000年，交易面积24万平方米，交易金额2.1亿元；到2001年时，全年交易面积42.8万平方米，逼近当年的开发量，交易金额达3.4亿元；2002年销售形势更火爆，仅上半年现房交易就达25.25万平方米，交易额达2.3亿元，期房交易18万平方米，交易额2.04亿元。2002年全年开发面积56万平方米，交易面积50万平方米。1.2 市场启动乐山房市的开发升级启动，集中表现在2002年。2002年中心城区房地产交易（不含期房）达到4353宗，交易47.6万平方米，成交额达4.2亿元，分别比去年增长了16%、11.2%、23.5%。一方面随着城市化进程的加快，市委市政府加大了对乐山中心城区的建设力度，低洼棚户区拆迁、老厂矿区搬迁等老城区改造，新区建设全面开花，存量土地的大量供给推动开发量爆增。另一方面就是以迪康、交大为首的外来资本进入乐山市场，从开发品质和开发理念上提升了乐山房市的水平，有力推动了本地市场的发展。 1.3 三大板块崛起经过20022005年如火如荼的开发浪潮，我们发现乐山房市区域性板块业已成型，房地产价格梯度分级日益明显。具体表现在，随着乐山市政建设及城市化进程的不断加快，以及乐山固有的地理特点，目前已基本形成了三个主要的开发板块：A、“新城区板块”代表作有：时代广场、巴比伦花园等；B、“旧城区板块”代表作有：交大新嘉苑、锦欣园等；C、“沿江板块”代表作有：汇景苑、里程假日广场等。这三大板块由于其特有的优势和弱点，反映出鲜明的市场特点：A、“新城区板块”，集中在嘉州大道南北两侧，以其现代的市政建设优势为基础，引领了乐山主要的中高档楼盘开发，为乐山近2年来拓展房价空间的主力军，该板块也是去年新开项目量较大的区域，占全年新开项目量的50%以上。B、“旧城区板块”，是老城区的改造密集区，受限于市政建设的相对落后及拆迁工作复杂性等因素的制约，加之市政改造缓慢，房地产开发局限性较为明显。但另一方面，长期城市化发展赋予老城区完善的商业及生活配套设施也对老城区房地产开发提供了相当的积极因素，居家方便往往成为老城区住宅消费的最有力买点。C、“沿江板块”，是乐山地理特点造就的又一热点。“临水而居”作为居家文化中一个极具吸引力的部分，在乐山人心目中具有相当高的市场号召力，多年来形成了乐山传统的高价住宅密集区。而其寸土寸金、不可复制的地块特性也决定了沿江板块房地产开发的建筑特征高层电梯公寓为主。1.4目前乐山住房建设主要现状房屋居住情况。全市总人口347.9万人，其中非农业人口86.74万人，城镇住房总建筑面积2370.31万平方米。商品住房年需求量情况。据2005年底调查统计，中心城区每年需求约80万平方米的商品住房，各区、市、县、自治县需求约60万平方米，全市年需求约140万平方米的商品住房。乐山中心城区的商品房，本城居民购买的占55%，本城区各区、市、县、自治县居民购买的占38%，市外居民购买的占7%。住宅建设投资规模占全市固定资产投资的20%，“十 . 一五”期间完成房地产开发投资70亿元，年均增长7%以上，共计开发各类住宅800万平方米；其中商品住宅完成720万平方米，套型建筑面积90平方米以下占70%；经济适用住房完成65万平方米，公开向社会出售的经济适用住房不得低于50%；廉租住房15万平方米。提高住宅建设质量，住宅建设工程合格率达到100%以上，优良率达到35%以上。提高住宅建设的科技含量，向社会提供经济、适用、美观的住宅和配套齐全、环境良好、成规模的居住小区。商品住房建设目标。2006年612月，全市建设商品住房100万平方米（其中：乐山中心城区完成60万平方米）；2007年，全市建设商品住房180万平方米（其中：乐山中心城区完成100万平方米）。2、乐山房地产市场基本特点概述2.1项目规模：市场上不仅有占地几亩，建筑面积2万平方米的单体楼小盘，也有建筑面积达30万平方米的莱佛士帝景，以及建筑面积60万平方米翡翠国际社区，甚至有占地1200亩，建筑面积达100万平方米的超级大盘嘉州新城。老城区主要以小规模的小高层、高层电梯为主。2.2 建筑形态：乐山市场住宅供应囊括所有的建筑形态，从别墅、多层、花园洋房、小高层以及超过30层高层都同时在售，产品形态十分丰富。各种形态的产品在市场上都很被购房者接受，没有出现产品形态本身导致的销售抗性。在售项目中，多层和电梯的比例大致为1：1，未来乐山供应的电梯住宅所在比例会越来越大。2.3户型特征：户型主力面积从80多平方米的两房到130平方米的三房，主力供应面积为三房，也有如莱佛士帝景在售单位以130多到160多的大户型为主力的项目。整个乐山一房的户型供应量很少，是市场的空白点。曾经推出的领地国际公寓小户型，销售价格高于同期其他楼盘，销售火暴，现在的租金水平也高，值得本项目借鉴。2.4档次价格：近几年来，乐山的住宅商品房价格上升很快，从2003年大多楼盘才1000元/左右的单价，到2006年，市区的楼盘单价都在2200元/以上了。在相同区位条件下，项目价格差别不大。能够看江景项目比不能看见江景的每平方米高出几百元，如紧邻岷江的皇华台，均价为3000元/。价格最高的住宅具备既能看江景，又处于规模大盘的，比如莱佛士帝景高层最好的单位价格能够达到4000元/。可以说，乐山住宅房地产开发对外部环境依赖很大，项目价格主要依赖位置、交通条件、外部资源环境、项目规模等。即将推出的由在成都开发了“远大都市风景”的远大房产开发的乐府锦城项目，占地仅25亩。其出众的产品品质设计，给乐山小规模楼盘开发带来耳目一新的视觉冲击，预计将会高价位进入市场，并被市场所接受。2.5客户群特征：从对春华上郡意向客户登记分析以及其他楼盘的详细调查，得出结论：乐山房地产的客户群体以市区为主，周边区县以及乐山地区以外够房者的比例较小，约为10%。随着乐山市经济发展和城市化进程，周边区县的购房群体人数就越来越多，在市场中所占的比例将越来越大。2.6 营销推广：大量包括深圳和成都等的房地产发达地区的开发公司、营销代理机构以及广告推广机构进入乐山房地产市场，提升了项目推广水平。售楼现场包装、宣传品设计、媒体表现，以及推盘策略等都具有很高的水平。广告渠道主要是户外广告、夹报广告、以及车身广告，从在乐山操作项目的经验来看，夹报广告的效果更加突出。而报纸硬广告的性价比不高，不是主要采用的媒体形式。3、乐山在售典型住宅项目案例分析3.1皇华台基础指标:开发商四川东安房地产开发有限公司总建筑面积36000总户数270户建筑形态高层户型面积81-180绿地率不低于40开盘时间2006年11月交房时间2007年12月均价3000元/户型特征:房型名称面积()房型名称面积()4室2厅2卫180.334室2厅2卫143.714室2厅2卫147.193室2厅2卫124.552室2厅1卫81.28-户型以舒适型为主,两房面积81.28平方米,三房两房面积120-140多平方米,四房面积达180平方米；户型大都带圆形阳光房；室内空间分平层和错层结构；进深过深，是本项目户型的缺点。项目卖点:一梯一户的纯板式格局；社区正面临江，每户的主要房间如客厅、主卧、阳光房等都可将浩阔江景和久卧的睡佛尽收眼底。2.2乐府锦城基础指标:开发商乐山远大房地产开发有限公司地址白燕路与嘉祥路交汇处占地面积18140总建筑面积47050住宅面积44500商业面积2550建筑形态多层、11+1小高层、高层16+1绿地率38%总户数375户型两房至四房面积87-170车位数120容积率2.59建筑密度228%开盘时间未开盘以规划、立面和景观提升项目品质建筑形体强调纯净，简练，大量玻璃外里面的采用提升了项目的整体品质感与形象感，同时通透的立面使建筑内部采光更为舒适和自然，更采取了架空、切削、退台等多种手法，达成本项目建筑造型层次多样，视觉序列丰富的要求。高绿化用地、小区广场、活动场所、物业管理等公建配套设施的档次和品位，把信息网络管理体系引入小区物业管理之中，同时引入生态住宅概念。依托现代、明快、风情的风格背景，以富有序列感、节奏感的空间构成；自然有序、舒适宜人的规划构成；多组团融合配搭；各景观节点层层划分的四维规划方式妥善设置。街区的空间序列是由开放性空间半私密空间私密空间，三度生活空间构成，保证了业主在居住上的独立性与社区融合性。户型兼顾景观均好：规划中充分考虑了户型配比和场地区位的结合，确保了户型主次有别，大部分户型均能面对庭院主体景观，表现出了项目均好的思想。多层建筑为扇形布局，其平面为一梯三户“T”型，较好的体现了户型的配置和庭院景观的层次结合。而该体量组合小区内部一侧形成多个空隙院落，增大了庭院景观空间，植物的穿插更丰富了庭院的空间层次。户型多带超大观景阳台，入户花园及阳光露台，加强室内与户外空间的交流。2.3莱佛士帝景基础指标:项目位于乐山市中区滨江路北段、联运车站正对面，占地145亩，近30万，是乐山中心城区最后一块超大型滨江地块，有着450米长的滨江景观线！建筑形态丰富，包括多层、花园洋房、联排别墅、高层。国际建筑设计大师、英国皇家建筑师学会会员、香港特区政府一级建筑顾问何显毅在规划一期时，以湖岛为主题，结合人造景观和自然景观，营造出绿色休闲健康的湖岛居住新概念，并导入“三重洗礼”的规划理念。以小区主入口为起点，延绵而生，形成住区大绿洲，创造乐山新区圣淘沙胜景，与风水共起舞，与阳光共辉映；穿过大绿洲，进入组团围合的小绿洲或入户大堂，多层次的庭院园林景观，写意悠然。围合式规划设计，创造私密性好的住户领地，不受外界干扰，闹市中的静境，桃源泉美景，高尚尊贵。在售二期户型面积以130160多为主，总价在4050万元，属于乐山典型的观景豪宅。2.4金杯·都市阳光基础指标：开发商四川金杯集团占地面积12889.1总建筑面积38580.14住宅面积30930.14非住宅面积7650住宅户数290建筑形态11层小高层绿 化 率36%开盘时间未开盘户型区间两房、三房户型面积（）88-132均价（元/）预计2600户型特征：房型名称面积()房型名称面积()A型错层132.2B型平层122.42D型平层88.34A1型错层115.59B1型平层115.6E型跃层103.92房型只有两房、三房两种；两房户型都为双卫，面积从88到115，空间结构有平层和错层两种；部分户型带超大圆弧型花园，提升居住舒适度。4、乐山市房地产市场趋势预测总结乐山房市的发展历程和现状，我们对未来乐山房地产市场的发展趋势，基本上可以得出以下几方面的预测性结论：4.1 房市的区域竞争仍将延续现有格局。从今后3年来讲，新区开发一枝独秀仍将是乐山房市的主旋律。因为老城区和沿江板块土地开发日渐殆尽，新区土地存量最大，开发将不断上档次、上规模，将是市场焦点地区。 4.2 楼盘开发的档次和品质不断擢升。住宅消费的多元化趋势必然带动了住宅产品全面进入升级时代。从乐山新开楼盘来看，楼盘的档次和品质不断提升，带动了房地产开发水平的提高，也拉高了乐山楼盘价格的上限。同时乐山的购房者也逐步形成品牌楼盘的概念，特别是本地中高收入群体。随着乐山房地产开发品质时代的来临，可以预计，在今后的一段时间内，楼盘品质的竞争将高于价格的竞争。 4.3 楼盘的性价比将成为市场抉择的核心。进入2004年后，乐山新盘开工量大幅增加，供给量的巨增导致整体市场竞争升级。而购房者的购房知识不断积累，消费心理更加成熟，往往是“货比三家，房比十家”，在各个楼盘的地理位置、户型、楼层、周边环境以及升值潜力等众多因素中权衡比较，再对比各个楼盘的单价和总价，最后参照自己的收入水平和支付能力，来选择符合自己性价需求的房子。因此楼盘的性价比成为购房者衡量楼盘价值的关键，成为市场抉择的核心问题。4.4 个性化楼盘成为新的发展趋势。随着乐山新盘的不断涌现，各个楼盘之间同质化愈加明显。在各开发商普遍开始注重项目品质塑造的影响下，人们将更加关注楼盘的个性品位，只有那些充分把握目标客户群心理需求，营造出鲜明的个性化的特色楼盘才能在同质化竞争脱颖而出。市场竞争呼唤个性化开发，随着乐山房市的火爆升温，产品的同质性趋势确实愈加明显，对开发商的个性化开发提出更高的要求。尤其是外来资本强劲进入乐山市场，引领新的开发理念和模式，从规划、设计、环境、包装等各方面都对本地传统开发模式产生较大冲击，其精心打造的特色楼盘迅速占据市场，受到消费者的青睐。4.5 环境舒适性愈加受到重视乐山楼市呈现出住房正在从“生存型”向“舒适型”转变。居住环境的舒适性，无论是市民大众，还是富裕阶层，在购房置业时都愈加重视这一因素。尽管乐山许多楼盘打出了“生态小区”、“高尚社区”、“高绿化率”等概念，但只是停留在栽树种草的初级水平上。小区园林景观设计，难以满足购房者的需求。楼盘品质构成的综合因素，任何单一的竞争模式都难以取得决定性的优势。要达到楼盘品质的全面提生，打造环境成为往往成为最佳的解决之道。开发商如果能在居住环境，即户内空间、楼宇布局、园林景观以及周边环境诸多方面贴近业主的真实生活来考虑并下足功夫，则不难打动消费者的心。4.6 市场远期发展可观“十 . 五”期间是乐山市住房快速发展时期，住房投资增长，发展迅猛。共完成房地产开发投资39.07亿元，新建商品住宅534.15万平方米，实现交易总额44.09亿元，分别比“九.五”期间增长32.62%、76%、363.17 %。人均居住面积由“九.五”期末的23增长到“十 . 五”期末的28.65，增幅达24.56%。根据乐山市委市政府的发展规划，乐山要充分利用丰富的自然文化资源，精雕细刻山水之城，将乐山打造成高质量、高品位的国际旅游城市精品，创造最佳人居环境，打造西部“人居环境第一城”。而据政府权威测算，乐山中心城区人口增长率较高，未来10年内每年的住房需求量将达到50100万平方米，开发年增长率超过15%，乐山的城市建设和房地产业发展空间巨大。三、乐山商业地产分析1、总体供求分析市场展望：由于乐山长久以来在商业地产发展上的受限，已很大程度形成了商业发展滞后的格局。传统的沿街商铺已经不能适应日新月异的经济发展需要，预计在未来的商业发展中，将具有很大的发展潜力。宏观规划：乐山具有国际旅游品牌优势、区位优势、人才优势和成本优势。经过数次发展机遇，乐山已步入国际旅游经济的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。开发体量：商业地产总体开发和营销水平适中，由于外来开发商给本地带来了较新的理念，物业开发已基本向规模划、集约化的模式呈现，专业的商业运作团队在商业地产全程运作的作用日趋明显，营销推广手段也已较为成熟。本项目24亩土地的开发体量将被打造为具有较高水准的复合型商业地产。竞争楼盘：近年开发的“金杯银座” 、“时代广场”、 “摩尔春天百货”等商业地产已经初步呈现出规模化、专业化的开发营销水平，对乐山商业地产的冲击较大，增强了投资客户的信心，改变了“底商为主”的传统商业格局，同时也让开发者、投资者、经营者、消费者成为“四位一体、四位共赢”奠定了基础。底铺为主：与众多二级城市的主要商业地产形态一样，传统临街底铺依然是构成乐山商业格局的主体，在构成中心城区的主要街道上，临街底铺呈现较高的出租率和开摊率，并具备一、二楼的商铺售价和租金差异极大的特点；空置物业：城区部分区域亦存有一定数量的空置商业物业，但这与口岸本身配套滞后、位置不佳、开发水平低下、缺乏合理规划等制约因素密切相关。租售水平：商铺的售价与租金之比趋于不合理状态，租金的投资回报值普遍略显低微，业主的投资回报概念逐渐增强，并对商业格局、商圈要求、租金回报有一定的认识。土桥街、东大街等传统商业中心聚集了最为旺盛的人气，最高水平的商铺租价；出租率达到了95以上。2、商业背景分析近年来，随着城市经济和城市建设的发展，以及城市居住区域的不断扩大，乐山的商圈呈现出向两极条形扩张趋势，辅助商圈逐渐形成。中心与两极的相互呼应，使乐山的商圈格局由单一集中逐渐分散，逐渐呈现出多商圈局面。目前乐山市中心城区商业体系结构为：市级商业中心、区级商业中心、社区（居住区）商业、专业（特色）街（区）四大类。形成“二、五、十五”结构，并与专业街和特色街，各类专业批发市场和现代物流体系配套。牛咡桥北门桥商业中心是连接两大市级商业中心的商业中心，发展潜力巨大。详细商业圈细分如下：“二”：两个市级商业中心，嘉州商业中心、柏杨坝商业中心；“五”：五个区级商业中心中心即牛咡桥北门桥、苏稽、牟子、通江、车子高新区；“十五”：15个社区商业即青衣轻轨、倒拐店、棉竹、通江、扬叉沟、青衣、蟠龙、柏杨西路、白果、沟儿口、张公桥、青果山、肖坝、大佛景区、九峰。2.1旧城传统商圈长久以来，由玉堂街、东大街、土桥街等老街组成的旧城区核心商圈，是乐山规模最大、人气最旺的商圈，它主导着乐山的商业格局和潮流动向。乐山最早的商业，也就是沿着乐山港的码头展开的，来往的人群，直接催发了土桥街商圈的形成。时至今日，土桥街商圈已延展至牛口耳桥一线，成为乐山最发达的商业地带和购物的首选地。加上“肯德基”开业，更是凸现了土桥街商圈在乐山的至尊地位。作为传统的老城区商业中心，以超市、百货、家居、服装为主。旧城区商圈不仅在地理上位于乐山核心位置，其商铺价值更是居乐山之冠。纵观乐山各商业街道的口岸、人气、历史，该商圈当仁不让最具魅力，口岸已是绝无仅有，日均3万人以上的人流量，成熟的口岸、核心理应是乐山商业的龙头。2.2新城区商圈目前柏扬路、春华路、凤凰路、嘉州大道已经是乐山成熟的居民积聚地，而消费购物仍然依靠旧城区商圈，巨大的消费市场让时代广场商圈呼之欲出。北京华联进驻乐山时代广场将对乐山新城区商圈的迅速形成注入一支强有力的催化剂，对现有乐山的商业格局可能也是一次大冲击，新城区以时代广场为中心的商圈形成也将为新城区的商业地产迎来一个春天。北京华联进驻乐山无疑会给乐山商业带来冲击，但其代表着的现代商业发展趋势对乐山的商业形态也是一个示范，对于乐山商业形态的调整和发展也是一个有力的驱动。长期以来，乐山商业形成了以街铺经济为主流，百货商场、步行街、专业市场等多种业态协调发展的商业格局，而购物中心的出现将彻底打破这种格局，形成购物中心为核心的现代商业新形态。2.3嘉州新城商圈随着肖坝斑竹湾一带房地产开发热潮的兴起，新的商业契机出现，一个新的商圈初现端倪。该片区的嘉州新城1200亩的高档居住社区，开发完成后将有10万人入住，同时片区内集中了乐山师范学院和成都理工大学工程技术学院以及乐山职业技术学院，形成了乐山最大的校园经济圈。近年来，以“品牌、时尚、个性”这一系列符合青年人消费特性的商业特征已成为青春经济的代名词，极具消费热情和消费欲望的青年人正创造出一个新的经济形态青春派经济，将促成嘉州新城商圈的时尚和高雅。肖坝片区内还有肖坝旅游车站、观佛码头，也是乐山旅游接待的黄金口岸、交通枢纽，随着乐山的城市建设和旅游业的蓬勃发展，嘉州新城商圈的商业潜力巨大。结论：这三个商圈中，均有大型商业零售企业入驻，其数量和规模是前所未有的。老城区，金杯银座已经开业，肯德基已入驻，以精品购物著称的摩尔春天也选址原东风商场，目前已正常营业。本年一月，北京华联以3万平米的超大体量在新城区时代广场入驻开业，最为引人关注。业内人士认为，北京华联在乐山正式开业后，将直接改变乐山时尚商品购物的现状，从根本上提升乐山百货业的档次。3、商业市场特性从乐山的商业布局和结构来看，在老城区是以街区商业和社区商业互补的形式，提供商业交易，实际起到的仅仅是商业配套的作用。相对滞后的商业格局，使得乐山的商业地产发展，具有四大商业特性：3.1商圈特性：除时代广场、金杯银座、摩尔春天百货等商业项目外，以往乐山的商业格局基本是沿街为市，依靠本区域固有居住人群和少量偶尔途经人群支撑经营，各商业区域基本没有对其他区域的辐射作用，没有形成真正成熟的“商圈”。而在 经过街铺百货商城的发展模式后，乐山即将全面步入“集约式购物中心”商业物业的升级阶段。根据规划，随着城市的发展，在中心城区内将催生三大商业区域的新格局，构成乐山市的三大商圈，即嘉州市级商圈、柏杨坝市级商圈和牛咡桥北门桥区级商圈。每个商圈都有应该有大型商业项目，作为标志和支撑。3.2投资特性：根据市场调查的结果显示，乐山最繁华地段的商铺租金水平一般在30-50元/·月左右，较不繁华地段的商铺租金水平大致为8-25元/·月左右。根据部分项目商业铺面的报价计算，平均收回投资年限约为18-23年。可以说，这样的投资回报，是基本没有投资价值的。乐山的商业地产市场存在投资和消费观念的严重滞后现象。3.3市场特性：由于商业发展受限，已经很大程度形成了商业发展滞后的格局。传统的沿街商铺已经不能适应日新月异的经济发展需要，对于一些在大型省级城市发展良好并且希望进军二级市场的品牌经营商，现有的商业地产也完全无法满足需要。所以在乐山未来商业发展中，市场将具有很大的发展潜力。从某种程度上说，宏观调控赋予了乐山商业地产新的强劲动力。随着西部大开发的实施，中西部各个城市迅速崛起、成都经济圈城市群的形成以及“泛珠三角”合作平台的建立，乐山等二线城市对大型商业主力店的需求必将大增，乐山商业地产将在未来几年的时间进入强劲发展的阶段。3.4营销特性：目前乐山的商业地产，主要体现为住宅的低层商铺，其销售一般都是在住宅销售完毕后依靠本社区及周边居民逐渐消化，没有系统的营销理念和商业运作，也就没有完善的投资模式、投资保障等商业地产基本要素。可以得出在乐山目前的商业地产销售中，招商手段和销售模式单一，缺乏专业的商业运作公司来进行统一商业规划、统一商业招商、统一经营管理。一些代理公司在销售商铺时，没有重视招商先行的重要性，没有理解到商业和住宅销售上的不同之处，往往使得商铺在招商和销售上蹒跚不前，投资者和经营者信心缺乏，商业前景一片惨淡。4、商业发展趋势4.1市场空间巨大乐山市商业地产目前的发展现状主要以住宅底层营业用房及商业步行街作为主要存在形式，老城区商业地产一直受到规划方面的客观影响，传统的沿街商铺已经不能适应日新月异的经济发展需要，而新城区的大型商场也由于位置的原因不能满足老城区群众的需求。另一方面，对于一些在大型省级城市发展良好并且希望进军二级市场的品牌经营商，现有的商业地产也完全无法满足需要，在此形势下，类似本项目的全新商业项目将奠定未来乐山的商业地产领跑者地位，城市商业发展空间巨大。4.2全新商业格局商业地产的必然兴起是本城消费能力和消费需求提升的必然结果。同时，旧城改造也为本市打造新的商圈提供了机会。以前本市基本上都是临街底商，没有适应市场变化的商业中心或大型的综合商场。而另一方面，当地的投资者相对来说缺少有效的投资项目和投资渠道，商业地产正好为他们提供了资金升值的选择机会，在乐山，一种全新的商业格局正在悄然兴起。4.3品牌集约时代随着房地产业的发展并且日趋成熟，乐山市地产发展商品也会象成都、重庆等多个商业发展较好的城市一样，走品牌化、集约化、专业化的发展道路。面对越来越激烈的竞争，乐山城区里的传统沿街商业正逐渐显现出其不足之处，以摩尔春天百货和北京华联为代表的大型“一站式购物”百货店或大型超市正逐步被市民所接受。作为一种新出现的购物方式，这种大型商场不仅是为消费者提供方便，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上将带来超越传统消费模式的专业性、合理性，改变以往的消费模式。这将是未来乐山商业竞争模式的风向标。4.4专业运营商乐山市因其悠久的投资历史与丰富的旅游资源，已经成为省内商业地产发展踊跃的二级城市。但因整体市场容量的限制，促使商业地产竞争日趋白热化。而地产商业空置率也呈逐年递增势头。导致以上现象的主要原因是长期以来，乐山市民的消费和投资习惯乃是以传统的旧城商圈为唯一习惯消费和投资区域；本市的商业地产需要专业商业地产运营商进行整体业态规划及商圈运营。第四部分 项目SWOT分析一、项目地块条件地块位置：乐山市中心城区嘉定中路（原乐山客运中心站）宗地面积：24.2091亩用地性质：二类居住兼容商业用地（其中商业建筑面积不小于1万平方米）出让年限:商业40年，住宅70年成交单价：247.84万元/亩成交总价：6000万建筑密度：小于40%(该控制性条件可以申请调整)容积率：小于6.0绿地率:大于25%建筑控制性高度: 多层、高层100米以下（用地现状图）二、项目SWOT分析1、项目SWOT列表优势（S）劣势（W）位置优势交通优势周边配套齐全周边人口众多地价高商业和住宅的矛盾经营、招商和销售的矛盾外部环境不足机会（O）威胁（T）成熟的房地产市场环境中小户型市场供应量少集约式商业缺乏，商业地产急需升级换代竞争威胁商家资源的争夺2、项目SWOT分析2.1