青岛洛阳路12号项目可行性方案-83页.docx

洛阳路12号项目可行性方案青岛洛阳路12号项目可行性方案目录1项目市场环境和市场研究511市场宏观背景51.1.1政策研究与分析51.1.2 区域规划与未来走势141.1.3 城区发展功能定位161.1.4 经济因素171.1.5 社会因素241.2 区域住宅市场分析271.2.1、青岛房地产市场基本格局271.2.2、青岛市各片区属性特点及发展趋势281.2.3、青岛房地产发展趋势小结301.3 区域商业市场分析311.3.1、青岛市商业发展与布局现状特征311.3.2、青岛市商圈分析321.3.3、小结382项目分析及评价3921 地块解析392.1.1地理位置392.1.2宗地分析4022 项目SWOT分析442.2.1 优势442.2.2 劣势442.2.3 机会452.2.4 威胁452.2.5 SWOT矩阵4523 项目评价472.3.1环境价值评价472.3.2开发价值评价473市场定位及项目发展建议4931 项目商业定位493.1.1洛阳路商圈区位493.1.2洛阳路商圈住宅区规模及居住人口503.1.3洛阳路商业调查5032 项目发展建议644项目开发建设周期6541 有关工程进度评估6542 项目销售进度安排655投资估算与资金筹措6651 项目总投资估算665.1.1、主要技术经济指标表 住宅部分665.1.2、项目总投资估算6752 资金筹措726销售及经营收入测定7361 各类物业销售收入估算736.1.1 价格策略制定736.1.2 销售收入及税金7462 项目贷款偿还分析7563 销售利润767盈亏平衡与敏感性分析797.1 盈亏平衡分析7972项目敏感性分析808可行性研究结论与建议83前 言 本报告主要从宏观经济、青岛房地产市场、项目本身、项目定位和营销等角度进行了详细地分析。并且制定了市场认可的价格和销售策略，以科学的方法对项目的成本、销售额、利润、税费等进行了详细的分析，最终通过还款计划分析、盈亏平衡点分析和敏感度分析得出以下结论：本项目内部收益率正常，价格性能比较优，各经济指标显示尽管项目投入较大，但回收资金能力较强，操作空间大，风险较低；有较强的贷款偿还和本身平衡能力，具有较强的抗风险能力。xxxxx房地产顾问机构2008年3月20日1 项目市场环境和市场研究11 市场宏观背景1.1.1政策研究与分析（一） 政策因素1、 土地和房地产方面的政策（1） 国家层面随着06年以来“国六条”及“国十五条”等新政的相继颁布，30%首付、上调营业税征收标准、加大普通商品房供应量等一系列措施相继出台，政府通过这些措施，进一步抑制了投机行为，规范、稳固了市场的发展。下面是近年来土地和房地产方面政策： 1）国家层面日期政策名称主要内容2007年10月18日物业税国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。但他同时表示，关于物业税空转的省市由之前的4个将扩大到10个。2007年10月16日监察部国土部:要确保查处土地违法违规案件实效10月12日，监察部、国土资源部在京召开部分省(区、市)查处土地违法违规案件专项行动进展情况汇报会，了解专项行动进展情况，分析存在问题和不足，进一步明确有关措施和要求。2007年10月8日城市低收入家庭住房用地国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%2007年10月1日物权法物权法正式实施2007年9月27日关于加强商业性房地产信贷管理的通知中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。2007年8月国发200724号 住房回归保障国家在对中低收入家庭实行廉租房保障政策。2007年3月16日物权法通过全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要意义；例如物权法规定：“住房建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对07年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了07后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法作为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2007年1月建设部规范经纪行业1月23日，建设部、央行联合发布了关于加强房地产经济管理规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知2006年9月房地产市场整顿9月12日按照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）和建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（建住房2006166号）的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法建设部：城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国发200637号），加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了城镇廉租房工作规范化管理实施办法。2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年前存款基准利率上调0.27个百分点。2006年8月1日土地新政出台国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围做了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。2006年7月26日108号文强制征收二手房转让个人所得税国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006年7月11日建设部出台171号“外资限炒令”建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个若能购房的管理。2006年7月6日关于预售广告未取得预售许可证不得发布预售广告2006年5月31日国税总局出台二手房营业税政策2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。2006年5月24日国六条出台第一轮调大幕开启2）青岛市层面2007年1月21日，青岛市召开例行的“全市住房建设工作会议”。 夏耕说，2007年青岛市将通过增加中低价位、中小套型住房的供应和控制住房销售价格，努力实现“两改、两增、两低、一稳定”的目标，即改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房保障户数、新增租赁住房保障方式；新建住房销售价格增幅低于去年、普通商品住房销售价格低于去年；经济适用住房价格保持稳定。在全国房价一片涨声中，青岛表达出“连年上涨的青岛房价到了刹车的时候”的意愿。不久，青岛成立了专门的“住房建设工作领导小组”，夏耕出任组长。相关部门联席召开推进住房建设的专题会议、解决住房问题列为青岛市今年要为群众办的10件实事之首。2007年8月2日，青岛市国土资源和房屋管理局下发了关于下达2007年土地利用年度计划的通知公布了本市今年度土地利用年度计划情况。通知中称：本市今年度新增建设用地计划4.5万亩，禁止向别墅类房产开发供地。2、金融政策央行历次调整利率时间及内容次数调整时间调整内容122007年12月21日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点112007年09月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点102007年08月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点92007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点82007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点72007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%62006年08月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%52006年04月28日金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85%42005年03月17日提高了住房贷款利率32004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%21993年07月11日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%11993年05月15日各档次定期存款年利率平均提高2.18%，各项贷款利率平均提高0.82%存款准备金率历次调整时间调整前调整后调整幅度2008年03月25日15%15.5%0.5%2008年01月25日14.5%15%0.5%2007年12月25日13.5%14.5%1%2007年11月26日13%13.5%0.5%2007年10月25日12.5%13%0.5%2007年09月25日12%12.5%0.5%2007年08月15日11.5%12%0.5%2007年06月5日11%11.5%0.5%2007年05月15日10.5%11%0.5%2007年04月16日10%10.5%0.5%2007年02月25日9.5%10%0.5%2007年01月15日 9%9.5%0.5%2006年11月15日 8.5%9%0.5%2006年08月15日8%8.5%0.5%2006年07月05日 7.5%8% 0.5%【点评】：央行存款利率和存款准备金的上调将直接导致各商业银行贷款利率的上调，对于房地产行业而言，消费者购房贷款的利率也将相应上调，将增加人们购房的成本，对于抑制房地产价格的上涨有一定得作用，但是对于目前中国房地产供需结构性扭曲的现状，利率和存款准备金的上调为房地产需求带来的影响不大。小结Ø 2007年是继2006年后的又一个房地产“政策年”。“物权法”的实施、“城市低收入家庭住房用地供应总量不得低于住宅供应总量的70%” “第二套房贷首付款比例不得低于40%”等政策，都将对房地产市场带来一定的影响。Ø 国家调控政策在与地方政府和开发商博弈时，始终处于下风。调控政策在供需结构性失调的情况下，并未显示出太大的作用。Ø 人民币升值将使得许多国际热钱涌向青岛，国外游资投资于房地产既能享受人民币升值的好处，也能获取房地产升值的额外收益。随着2008年奥运会的临近，青岛的高档次房产价格必将随着大量境外游资的进入而水涨船高。Ø 整体来说，加息等金融政策的调整对于岛城房地产市场在短期内不会出现大的影响，整体供给与需求仍会保持走高趋势。Ø 2007年国家实施了一系列房地产政策，以控制过热的房地产市场，预计2008年国家会将进一步加大对房地产市场的控制，房贷利息有可能继续增加。房贷政策的调整，利息率的不断增加将会过滤掉大批处于购房边缘的人群，房地产市场的发展将会受到一定的限制。1.1.2 区域规划与未来走势1、 整体规划四方区地处青岛市区中心位置，由老城区、东部新区和西海岸带三部分组成，是全市的交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区。四方区为优化区域产业布局，依托大项目建设，整合提升西部临港产业带，确立了了打造“七大板块”的目标。 （一）临港产业带 四方区位于青岛市环胶州湾工业走廊上，四方区抓住这一机遇，进一步完善杭州路、四流南路以西，四方港区以东近10平方公里区域的工业配套，优化整合区域内现有都市工业，加快实现与青岛市四大产业基地、六大产业集群的对接，围绕四方港区建设，大力发展港口机械制造、修理、维护等配套产业。 （二）七大板块 1、四方港区板块。按照青岛港总体规划要求，在胶州湾四方段内5.8公里的海岸线上，规划建设3.9平方公里的集装箱码头，“十一五”期间预计将建成46个泊位。同时，在青黄高速以东、海泊河以北、李村河以南、胶济铁路两侧区域内规划建设2.3平方公里的物流园区。 2、海云庵民俗文化街区板块。结合旧城改造和企业搬迁，对海云庵及其周边2平方公里区域进行整体规划改造，发展民俗工艺、民俗艺术、民俗旅游和民俗餐饮等民俗文化产业，把海云庵周边打造成青岛市特色民俗文化街区。 3、人民路商贸中心板块。借助人民路周边近1平方公里区域的拆迁改造，引进大型商贸流通企业，形成一处集现代化大型商业设施、商贸办公和休闲广场为一体的商贸休闲服务区。 4、郑州路都市科技板块。给板块以青岛科技大学为中心，郑州路为轴线，在郑州路两侧1.8平方公里区域，实施一街、二园、三区建设，沿李村河滨河生态区向高科园扩展，与高科园相互辐射，在北部城区建成具备研发、孵化等功能的高新技术产业带。 5、重庆南路汽车贸易板块。按照汽车零配件、汽车销售、汽车服务和汽车文化博览四个主要功能区域的划分，加快汽车贸易大道二期规划建设，完善配套服务项目，高标准规划建设汽车综合博览中心和汽车销售后服务项目，将重庆南路及周边近2平方公里区域打造成省内一流、在中国北方地区具有较高知名度、在全国具有一定影响的汽车销售服务聚集带。 6、北岭山休闲娱乐板块。充分利用北岭山的自然风貌，在这一片区建设钓鱼场、植物园等旅游休闲娱乐设施及风情酒吧、特色餐饮等，把北岭山片区建设成集旅游、娱乐为一体的休闲娱乐旅游区。 7、双山现代商务板块。在双山及周边近1平方公里区域建设行政办公区、高档商务区等，发展信息咨询等经营业态，形成以行政商务功能为主，兼有高档生活居住功能的现代商务区。2008年四方区将进行4个城中村改造，6片旧城改造项目。4个城中村改造总规划建筑面积45.5万平方米，包括双山村、保儿村、小水清沟村和阎家山村（一期）。根据初步规划，2008年四方区将在城中村原址建起整体规划的新型社区，社区中规划有居民活动中心、小学、社区卫生医疗中心等配套设施。6片旧城改造包括瑞昌路片、人民路片、宁化路片、鞍山路北片（一期）、海云庵核心片（一期）、窑厂宿舍等，规划建筑面积为117.88平方米。2008年四方区的“两改”项目将竣工80万平方米。此外，2008年四方区将投资100多亿元，在东部打造一片以商住、“写字办公”为主的现代化新城区。按照规划方案，三年后四方东部新区改造完成后，将真正实现“一带、两线、三园、五中心”的经济发展格局。2、 道路建设规划青岛市“海湾大桥”、“海底隧道”以及“轻轨”的建设，将会极大的拉近青岛市与周边市区的距离，同时吸引大批外地游客到青岛旅游观光，为青岛市集聚大量的人气。四方区将对洛阳路、合肥路、蚌埠路、台柳路、福州北路延长线等10条道路重新规划修建；铺设郑州路、鞍山二路北段、商丘路南段等三条道路的污水管道；广厦社区、兴城社区、南阳社区、海城社区、海信社区等17个社区的6000余户居民将用上一户一表。郑州路还将打造奥林匹克健身街，给居民提供良好的健身场所。3、 生态、旅游规划四方区为促进旅游业的人发展，重点规划了以下两大板块。海云庵民俗文化街区板块：结合旧城改造和企业搬迁，对海云庵及其周边2平方公里区域进行整体规划改造，大力发展民俗工艺、民俗艺术、民俗旅游和民俗餐饮等民俗文化产业，将海云庵周边打造成为青岛市特色民俗文化街区。北岭山休闲娱乐板块：依托北岭山的自然风貌，规划建设钓鱼场、植物园等旅游休闲娱乐设施及风情酒吧、特色餐饮等项目，将北岭山及其周边约1.5平方公里的区域打造成集旅游、娱乐为一体的休闲娱乐旅游区1.1.3 城区发展功能定位四方区作为青岛市的老城区，对青岛的整体发展起着至关重要的作用。四方区为了更好的发展自身，提升青岛市的整体形象，迎接2008年奥运会的召开，对该区进行了明确的功能定位：（一）新型都市工业区。在辖区内装备制造龙头企业的带动作用，发展科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型都市工业。 （二）商贸居住区。利用旧城旧村改造，建设商务楼宇，发展“楼宇经济”，打造现代商贸服务区。根据居民生活水平和城区发展的需要，规划建设新型居住小区，完善城区居住功能。 （三）科技创新区。利用驻区院校、科研院所和大中型企业研发、转化、制造优势，打造都市型科技园区，建设科技创新体系，使区域产业得到升级。 （四）现代文明城区。做好和谐社区与文明城区创建工作，不断提高居民的文化素质水平，把四方建设成一个现代文明城区。 Ø 四方区的各板块功能划分名确，将经济发展与生态建设有机结合，充分发挥各大板块的资源优势，达到优势互补的效果。海云庵板块浓厚的传统文化氛围，北岭山清新的空气，优越的居住环境，加之四方区相对于市南区、市北区较低的房价，将会吸引大批市南、市北区的人口到此安家置业，特别是年轻人居多。此外旧城改造、城中村改造项目的实施，也将使大量市南、市北区的安置人口在四方区安家落户，四方区的居住环境面貌将不断得到改善。这将为四方区房地产业的发展提供良好的发展机会。1.1.4 经济因素1、 经济发展水平及产业结构分析根据城市化理论，一个国家或地区的城市化水平达到40（中后期）左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，2002年青岛市的城市化水平已经达到54水平，进入了快速城市化阶段。工业化的快速发展带动城市化，当城市进入快速城市化阶段，集聚效应和扩散效应凸显，城市将在初期以“摊大饼”的方式扩张，青岛市正处于快速城市化阶段，城市规模迅速扩张，城市边际迅速外移，处于原来城市边缘的工业企业将被迫关闭或迁移，大量的工业工地改为城市住宅用地，以满足城市化进程中日益增长的城市人口的住房需求，并最终促进青岛市房地产市场的发展。近年来，青岛市各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势，经济的助推及需求拉动必将带动青岛市房地产市场的快速发展。年份2004年2005年2006年生产总值（亿元）2163.82695.53206.58 增长率16.80%16.90%15.70%年份2004年2005年2006年生产总值（亿元）2163.82695.53206.58人口数731122874090527493800人均生产总值（元）29595.575529204.81628874.54资料来源：1.青岛市统计局编：2005青岛统计年鉴，中国统计出版社，2005.2.青岛市统计局编：2006青岛统计年鉴，中国统计出版社，20063.青岛统计局官方网站2007年前三季度青岛市实现生产总值2750.95亿元，增长16.2%，分产业看，第一产业实现增加值130.25亿元，增长1.0%；第二产业实现增加值1488.01亿元，增长16.5%；第三产业实现增加值1132.69亿元，增长17.8%。从静态上来看，2004-2006年青岛市国内生产总值整体呈上升趋势。2006年国内生产总值达3206.58亿元，比去年同期增长18.96%，2005年国内生产总值达2595.5亿元，较2004年增长24.6%。2004-2006年青岛市人均国内生产总值快速增长，2006年青岛市人均国内生产总值较05年增长17.6%，达到42789.77元。从动态上看，国内生产总值的增长幅度有所放缓，2006年比2005年下滑1.2个百分点。这是国家经济从“又快又好”向“又好又快” 的发展战略转变的一种表现。Ø 青岛市地区生产总值增长较快，经济发展势头良好；人均国内生产总值快速增长，消费能力随之增强。生产总值的快速增长为青岛市房地产开发业的发展提供了有力的保障。 年份第一产业第二产业第三产业2004年 7.50%54.10%38.40%2005年6.50%51.90%41.60%2006年5.70%52.30%42%资料来源：1.青岛市统计局编：2005青岛统计年鉴，中国统计出版社，2005.2.青岛市统计局编：2006青岛统计年鉴，中国统计出版社，20063.青岛统计局官方网站由上图可以看出2004-2006年青岛市三次产业是二、三、一的产业结构，第二产业是国内生产总值中贡献最大的部分。第二产业与第三产业的增长均很快，但第二产业的增长幅度大于第三产业。这是由于中石化大炼油项目、北船重工造修船基地项目、前湾招商局国际集装箱码头、海尔新兴产业园等项目的启动，加速了第二产业的发展。2006年青岛市第二产业的比重较去年同期增长2.2。对工业持续的投入将导致大量农业人口转入城市，带动城市化的发展，并提高人民的生活水平，最终引起对房地产大量的需求。Ø 对工业大量持续的投入将导致大量农业人口转入城市，促进城市化进程，提高人民的生活水平，最终引起对房地产大量的需求。2、收入水平分析年份200420052006城乡居民储蓄余额（亿元）1089.491343.11567.62年份人均储蓄余额（元）2004年14901.62005年18127.832006年20918.89资料来源：1.青岛市统计局编：2005青岛统计年鉴，中国统计出版社，2005.2.青岛市统计局编：2006青岛统计年鉴，中国统计出版社，20063.青岛统计局官方网站2007年青岛市前三季度城市居民人均可支配收入13171元，增长16.6%。分类看: 工资性收入10193元，增长14.6%；经营净收入728元,下降3.9%；财产性收入135元，增长1.62倍; 转移性收入3224元，增长20.9%。由上图可以看出青岛市城乡居民储蓄余额呈逐年上升趋势，2006年青岛市城乡居民储蓄余额达1567.62亿元，较上年增长16.7%。2005年城乡居民储蓄余额达1343.1亿元，比04年增长23.3%。青岛市的城市居民人均储蓄余额也平稳增长，2006年人均储蓄余额达20918.89元，同比增长15.40%。Ø 青岛市局居民年末存款余额增长速度很快，表明居民拥有较强的消费潜力，为房地产业的发展提供了广阔的空间。年份2004年2005年2006年城市居民人均可支配收入（元）11088.8112919.8415328.14人均可支配收入增长率10.10%16.50%18.60%年份城镇单位（万元）城镇单位平均工资（元）2004年2007102159502005年2506705190862006年292783123247资料来源：1.青岛市统计局编：2005青岛统计年鉴，中国统计出版社，2005.2.青岛市统计局编：2006青岛统计年鉴，中国统计出版社，20063.青岛统计局官方网站2004-2006年青岛市的城市居民人均可支配收入平稳增长，2006年增长率达18.6%，较05年增长2.1个百分点，2005年增长率比2004年高出6.4个百分点,较高的可支配收入增长率表明居民具有很强的消费潜力，消费市场具有较大的发展空间。2004-2006年青岛市城镇单位职工工资总额都呈快速增长趋势，2006年城镇单位职工工资达到2927.831万元，较2005年增长了16.8。2005年城镇单位职工工资总额达2506.715万元，较2004年增长24.9，2004年较2005年增长20。城镇单位职工平均工资也呈上涨趋势，2005年城镇单位职工平均工资达到19086元，较04年增涨19.6，2004年较2003年增长12.6。Ø 城市居民人均可支配收入与城镇单位职工工资的增长，使得居民的消费能力得到很大的提高。居民消费力的增强，生活水平的提高，将会更加注重生活环境的改善，这为房地产开发业提供了发展契机。3、城市人口消费支出分析 资料来源：1.青岛市统计局编：2005青岛统计年鉴，中国统计出版社，2005.2.青岛市统计局编：2006青岛统计年鉴，中国统计出版社，20063.青岛统计局官方网站2007年青岛市前三季度共实现社会消费品零售额872.3亿元，同比增长17.6%，较上年同期增速提高1.4个点。由上图可以看出青岛市社会消费品零售总额及人均消费品零售总额均呈逐年增长趋势。2006年社会消费品零售总额达1006.67亿元，比去年同期增长16.26%，05较04年增长43%。2006年青岛市的人均消费品零售总额较去年同期增长14.9%，达到13433.37元。2005年的人均消费品零售总额达11687.06元，较2004年增长41.1%。社会消费品零售总额的逐年增长表明青岛市的消费市场比较活跃，居民有较高的消费欲望。资料来源：1.青岛市统计局编：2005青岛统计年鉴，中国统计出版社，2005.2.青岛市统计局编：2006青岛统计年鉴，中国统计出版社，20063.青岛统计局官方网站2005年青岛市城市居民家庭消费构成中，所占比例最大的是杂项商品与服务，达到了37.63，其次是娱乐教育文化服务，所占比例为14.52，衣着和交通与通讯所占比例都在10左右，居住所占比例达9.63。从消费构成来看，家庭消费中用于娱乐教育文化服务和居住的比例都很大，人们的消费水平有了很大的提高，更加注重生活质量的提高。Ø 青岛市的城市居民家庭消费构成显示居民的消费水平提高，更加注重生活质量的提高，消费品市场繁荣，居民消费活动频繁，这为房地产开发提供了广阔的发展空间。 4、固定资产投资及房地产开发投资分析资料来源：1.青岛市统计局编：2005青岛统计年鉴，中国统计出版社，2005.2.青岛市统计局编：2006青岛统计年鉴，中国统计出版社，20063.青岛统计局官方网站2007年青岛市前三季度规模以上固定资产投资1289.9亿元，增长24.2%，比上年同期回落5.5个百分点。 由上图可以看出，从2004-2006年青岛市的固定资产投资呈上升趋势，2006年固定资产投资额达1485.7亿元，较去年同期增长5.9%。2005年较2004年增长42.5%，固定资产投资额达1403.3亿元。房地产开发投资也增长迅速，2006年青岛市房地产开发投资额达259.4亿元，占固定资产投资总额的18.06%，较去年同期增长19.9%。2005年房地产投资额达223.8亿元，占固定资产投资总额的15.9%，同比增加61.1亿元。Ø 固定资产投资稳步增长，为房地产开发投资提供了有力的保障，推动了房地产开发投资业的发展。1.1.5 社会因素1.人口分析资料来源：1.青岛市统计局编：2005青岛统计年鉴，中国统计出版社，2005.2.青岛市统计局编：2006青岛统计年鉴，中国统计出版社，20063.青岛统计局官方网站 由上图可以看出，青岛市的年末人口数在逐年上升，2006年青岛市的年末人口数达到749.38万，较2005年增长1.14%，2005年比2004年增长1.3%。2004-2006年青岛市的人口密度也呈逐年增长趋势，2006年青岛市人口密度为703.379人/平方公里，较2005年增长43.95人/平方公里，2005年较2004年增长9.18人/平方公里。Ø 人口规模的扩大，有利于集聚经济的形成，同时为房地产开发和其它商业活动提供了坚实的发展基础。人口密度的逐年增加，使有限的土地上居住更多的人口，人们对住房的需求也会提高，将会刺激房地产市场的发展。 资料来源：1.青岛市统计局编：2005青岛统计年鉴，中国统计出版社，2005.2.青岛市统计局编：2006青岛统计年鉴，中国统计出版社，20063.青岛统计局官方网站由上图可以看出，2000-2002年，青岛市从事农林牧渔业、交通运输仓储邮电通信业、批发零售贸易、餐饮业的人数都呈下降趋势，从事工业、建筑业的人数则称逐年增长趋势，从事地质勘察水利管理业的人数没有变化。2003-2005年第一产业的社会从业人数呈逐年下降趋势，2005年较2004年下降2.66个百分点，2004年较2003年下降2.48个百分点。第二产业的社会从业人数则称逐年上涨趋势，2005年较2004年上涨2.41个百分点，2004年较2003年上涨2.02个百分点。第三产业的社会从业人数也呈上涨趋势，2005年较2004年上涨0.25个百分点，2004年较2003年上涨0.45个百分点。总的来看从事第一产业的人数呈逐年下降趋势，而从事二、三产业的职工人数增城逐年上升趋势，青岛市的三次产业结构得到了更好的优化，城市人口增长迅速。Ø 青岛市的三次产业结构逐年得到优化，经济发展的持续性和稳定性不断增强，二、三产业就业人数的增多，表明大量农业人口转入城市，这将为青岛市房地产开发业的发展提供坚实的基础。2、 人文生态环境分析青岛市地处山东半岛东南部,东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。每年一届的青岛国际啤酒节，中国青岛海洋节等都是青岛市的重点文化活动，吸引了大批国内位游客都青岛观光旅游，丰富了市民的社会生活。2008年奥运会的召开也将极大地拉动青岛市的经济发展。青岛人文古迹和名人故居众多，秦始皇三次东临、徐福东渡扶桑的启航地琅琊台，西汉五百义士殉葬的田横岛，被誉为石刻瑰宝的天柱山魏碑，春秋战国的齐长城遗址以及地质奇观马山石林等，已陆续成为旅游观光和投资商高品质开发的热点。德国侵占时期的总督府、提督楼、天主教堂及康有为、闻一多、老舍、王统照等名人故居已相继对游人开放。青岛拥有丰富的海洋旅游资源，石老人海水浴成、八大关风景区、崂山、海底世界等都是青岛的特色景点。浓郁的文化气息，丰富的旅游资源，为青岛市的发展，提供了有利的条件。Ø 丰富的旅游资源，传统的文化活动，为青岛市积聚了大量的人气和商气，为青岛市房地产业的发展提供了广阔的空间。1.2 区域住宅市场分析1.2.1、青岛房地产市场基本格局（一）青岛市房地产市场片区划分根据大青岛城市发展规划战略及各区域的功能分区，考量目前青岛房地产市场现状，我们将青岛房地产市场划分为以下几个区域：市南区、市北老城区、浮山后片区、崂山区、四方区、李沧区及开发区七大片区，四方片区随着旧城改造得展开和区域内楼盘的开发，逐渐成为市区置业的热点区域，因此将四方片区独立分析。李沧区是四方区主要的竞争区域，故进行了详细的统计分析。1、四方区在售楼盘一览表楼盘名称总建面（万）产 品主力户型价 格（元/）开盘时间备注雁山世纪 4.5多层、高层 ：5座高层（18层），2座多层（6层）2室1厅1卫70 2室2厅1卫82 2室2厅1卫83 2室2厅1卫87均价：5900元/平方米2007-05-31 雁山集团开发，项目以中、小户型为主，销售状况良好。水乡苑 4.2多层、小高层一室一厅、二室一厅、二室二厅等面积从60-115均价:6000元/2006-9-3 项目处于尾盘阶段，剩余部分大户型。兴隆花园11.7高层70-110起价:6560元/2007-08-05项目位置较偏，靠近胶州湾高速，生活配套缺乏。海岸阳光6.9多层、高层77平米起价:5600元/平方米多层均价:6000元/平方米2007-12-16本项目位置较偏，有铁路经过。注：1、资料来源于青岛搜房网。 2、百通·雍翠华苑、金裕花园、锦绣海岸等项目处于规划期间，资料缺乏。区域分析：Ø 四方区，青岛老城区之一，拥有众多的制造厂及纺织厂，发展相对滞后；Ø 片区内集中了众多的旧城改造项目，但四方区存在脏、乱、差等特点，居住环境与其他片区相比较差；Ø 随着青岛市旧城旧村改造工程的实施和西海岸的改造，使之区位价值得以体现；Ø 临近台东商圈，第二条东西快速路将拉近四方区与市北、市南区的距离；Ø 在市南、市北房屋价格高居不下的情况下，使在市区上班的年轻人选择在此置业安家，四方区将成为人们居住的首选；Ø 就上表情况看，四方区开发项目相对较少，还有很大的发展空间；目前四方区的单体房价已经紧逼市北区，高于李沧区。1.2.2、青岛市各片区属性特点及发展趋势Ø 市南区：青岛的经济生活核心区，拥有罕见的海景资源景观，同时拥有成熟的商业、生活氛围，是青岛范围内高端人群的集中区域；青岛市南区又分成东部区及青岛老城区，东部新城区为市政府所在地，商业氛围浓厚，但土地资源稀缺，建筑形式以高端住宅和写字楼为主；西部老城区目前处于大力改造阶段，在未来几年内，将与东部统一，形成青岛沿海一线的高端居住、商业区，目前市南区是青岛房价最高的区域。Ø 市北区：青岛成熟商业中心，生活配套成熟、完善，交通便利，随着青岛的城市发展，市南区土地的稀缺，山东路将成为继香港路之后，又一集行政、商务、居住为一体核心区，即市北区的CBD，同时随着地产大鳄中海登陆青岛，落户于山东路，使山东路的房屋价格一路飙升，有紧逼市南区的趋势，高于浮山后片区，成为青岛房