天津城市快速解读ppt课件.pptx
,天津快速解读,2017年05月,城市宏观认知,1,土地市场分析,2,房产市场分析,3,城市板块解读,4,目录,城市宏观认知,1,|城市概况|经济人口|政策层面|,目录,城市概况丨概况,天津地处京津冀城市群中心区域区域，国家中心城市、超大城市，为环渤海地区核心经济中心，首批沿海开放城市；具有京津冀城市区和环渤海区域战略核心地位，与北京的城市联动性较强；,4,1,京津冀天津,十三五京津冀经济中心,城市概况丨区位交通,天津地理位置优越，城市地位重要，由于京津冀一体化战略发展京津冀铁路网和城市一小时城际铁路交通圈，对外交通发达；地铁规划为环放式结构，共由9条线组成， “十三五”期间，天津将重点实施10条轨道交通项目，到2020年地铁运营里程达到375公里；,5,1,北临廊坊，距离北京100公里；南临渤海；西连保定，东连唐山。地处环渤海经济圈中心，北距北京100公里，廊坊60公里，南临渤海，京津冀一体化带来的区位优势明显。,天津区位图,天津铁路枢纽图,天津地铁路线图,机场：天津滨海国际机场；铁路：京津城际铁路、津滨城际铁路、京沪高速铁路、津保铁路、津山铁路；公路：京津唐高速公路、京福一级汽车专用公路、拉丹高速、京哈、京唐、津同、津榆公路,城市概况丨行政区划,武清区位于天津市西北部，全区总面积1574平方公里，地处京津之间，是京滨综合发展主轴重要节点，距北京市区71公里，距天津市区13公里，区位优势得天独厚，主要以高新技术产业、服务业为主。,6,天津市 行政区划示意,1,城市概况丨行政区划调整与城市扩张,武清区位于天津市西北部，全区总面积1574平方公里，地处京津之间，是京滨综合发展主轴重要节点，距北京市区71公里，距天津市区13公里，区位优势得天独厚，主要以高新技术产业、服务业为主。,7,1,天津市 行政区划示意,天津中心6区 行政区划,天津行政区划变迁：1960年汉沽划归唐山市；1962年汉沽重新划归天津市；1973年蓟县、宝坻、宁河、静海、武清、五县划归天津市；1994年滨海新区成立；2000年武清县撤县并区；2001年宝坻县撤县并区；2009年撤销塘沽区、汉沽区、大港区、设立滨海新区；2015年静海县、宁河县撤县并区；,双城双港，相向拓展：中心城区沿海河向下游区域主动对接，滨海新区核心区沿海河向上游区域扩展海河成为主要发展带，海河中游是极具增长潜力的发展空间,一轴两带，南北生态：以武清、中心城区、海河中游和滨海核心区为京滨综合发展轴，宁河、宝坻、滨海核心区为东部滨海发展带，蓟县、宝坻、中心城区、西青和静海为西部城镇发展带,武清,天津城市发展方向,经济人口丨经济能级与结构,经济总量自2011年加入万亿俱乐部、增速稳步高增长；第三产业自2015年占比超过50%，产业结构持续优化，承接北京高端服务业转移；固定资产投资稳步增长，房地产投资额占比2016年在房地产市场火爆的背景下提升明显；,8,国民生产总值（单位：亿元）,房地产投资占固定投资比例 （单位：亿元）,三产结构情况,1,9,经济人口丨人口规模及结构,人口积累：2016年天津常住人口1562万人，中高增速，2016年外来人口有一定流失；人口收入：天津市城镇人口收入水平较高，消费水平逐年提高；,常住人口 （单位：万人）,1,城镇居民收支情况（单位：元）,*2013、2014年人均消费支出数据缺失，2016统计口径为全市,蓟县86,宝坻区70,宁河区40,静海区60,西青区39,武清90,北辰区39,东丽区37,津南区44,滨海新区124,河北区63,红桥区52,南开区86,河西区82,河东区75,天津市 2015年年末人口分布,6区400,和平区42,天津全市常住人口主要集中在市内六区和滨海新区，第二梯队为武清区和蓟县，市内六区人口集中南部地区,政策层面丨限购/贷/售与销售政策,住宅市场限购升级，除滨海新区外，本地户口限购第三套，本市二套房首付6成；外地购房者需提供3年内连续缴纳2年以上的社保或纳税证明；本市二套房首付6成；外地户口限购第二套；由于房管局限价，使得部分区域在售新房和周边二手房及土地价格倒挂，二手房价格更能体现实际市场,10,外地首套即需提供满2年社保或个税，二套直接限购，本地第3套限购；,首套首贷首付30%，二套/二贷最低50%。,售价空间受到严格控制,1,保证金为挂牌价的50%；当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，竞报自持面积等；若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，若现场自持住房建筑面积竞报达到最高上限时，由竞买主持人当场宣布竞价最高上限住房建筑面积者为竞得人；对竞报自持商业建筑、自持住房建筑，不得办理销售许可，不得分割转让、分割抵押；应提交竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明；签订土地出让合同后30日内付50%、60日内缴清土地出让金。【2016年9月：签订合同30日内付50%，剩余在90日内付清】,政策层面丨土地政策,2016年天津土地市场看涨预期明显，竞争激烈、地王频出；在“控房价、防泡沫、防风险”的宏观背景下，天津土拍对竞拍人自持面积和资金提出了更高的要求；相对于其他一线和热点二线城市，天津土地市场政策相对温和；,11,天津土拍政策,1,限购：本市户籍-单身限购1套、家庭限购2套非本市户籍-限购1套（3年内连续两年缴纳社保）限贷：首套房（无房无贷、无房有贷） 不低于30%、非本市上升至不低于40%二套房 （有房无贷、有房有贷） 不低于50%管楼：商品住房项目建筑规模大于3万，每期申请销售许可面积不得低于3万（尾盘除外）商品住房项目建筑规模在小于3万，须一次性办理商品房销售许可；申请办理新建商品房销售许可时，应当在商品房销售方案中申报每幢房屋单位建安造价、销售单价上限和每套房屋销售价格上限，10日内一次性公开房源信息,政策层面丨限购/贷/售与销售政策,2016年因为价格外溢天津承接大量北京刚需及投资客户，市场逐步升温，量价进入快速增长期；2016年10月天津出台限购限贷政策抑制资金杠杆和打击投资，同时在供应端加大土地供给，促进市场回归合理需求；,12,2,天津限购限贷政策,13,1,城市概况：,准一线城市，京津冀城市群重点城市；产业基础雄厚，发展潜力巨大；,城市宏观认知,经济人口：,政策层面：,经济人口基数雄厚，承接北京产业及城市功能转移，经济结构逐渐优化升级；,土地市场提高竞争门槛，住宅市场限购限贷，相较其他重点城市政策力度较为温和；,土地市场分析,2,|土地供应|成交结构|地王分析|,目录,土地市场丨供求量价走势,经过两年缩量供应后，2016年天津宅地市场供求量激增，价格涨幅明显，土地市场僧多粥少导致土地溢价较去年同比上浮明显；结构上看，全年土地走量主要集中在宝坻区和滨海新区，而市内六区由于供应稀少配套成熟导致价格高企；,15,天津 住宅土地供求量价 2012-2016年度走势 （单位：万、元/）,天津 住宅土地供求量价 2015.01-2017.02月度走势 （单位：万、元/）,2,土地市场丨成交结构,近年来天津市内6区土地供应缩量明显，土地成交逐渐向外围近郊的宝坻区、北辰区和滨海新区转移；武清区近年来供应缩量；由于市场看涨预期，近年来天津土拍市场逐步升温；全市地楼比逐步提高至65%，超过风险预期线；,16,2013-2016年 天津 住宅用地成交结构 各区走势 （单位：万、%）,2,天津历年 住宅性质用地地楼比 情况 (单位：元/）,2016年天津 土地成交楼板价（单位：元/）,河北区2.82万元/,红桥区1.4万元/,河西区,河东区1.4万元/,南开区3.1万元/,和平区3.7万元/,17,土地市场丨区域土地成交,2015-2016年天津滨海新区住宅土地出让总数最高，其次为宝坻区；另市内六区成交宗数较多；,2,2015-2016各区域出让住宅用地中最新出让的宗地明细,2015-2016土地出让宗数分布图,蓟县（15）,宝坻区（38）,宁河区（3）,静海区（16）,西青区（16）,武清区（18）,北辰区（12）,东丽区（4）,津南区（17）,滨海新区（48）,6区（26）,和平区（2）,竞得人：北京恒阳华隆房地产,土地市场丨区域地王分析,2016年天津地王频出，主要集中市内六区中，2016年3月天房集团以102亿竞得市核心和平区地块，成为天津总价地王；11月金地集团以楼面价56100元/摘得天津楼面价地王；,18,蓟县,宝坻区,宁河区,静海区,西青区,武清,北辰区,东丽区,津南区,滨海新区,6区,天房集团 2016-06楼板价36744元/建筑面积27.76万R=5.31 溢价率127%,沧州天成 2016-01楼板价35489元/建筑面积2.79万R3.66 溢价率132%,和平区,金茂 2016-03楼板价14554元/建筑面积28.17万R=2.24 溢价率0%,正荣 2016-08楼板价24133元/建筑面积7.5万R4.2 溢价率132%,中昂地产 2016-10楼板价7424元/建筑面积14.54万R=11.5 溢价率297%,金地地产 2016-11楼板价56100元/建筑面积8.45万R=2.5/0.8 溢价率89.6%,平安地产 2016-10楼板价20417元/建筑面积37.22万R=1-2 溢价率98.54%,19,2,土地市场,核心观点提炼言简意赅，避免大量文字堆砌。,供应量：,近年土地市场供略大于求，2016年市场高温，量价齐涨，地王不断，风险加剧；,供应区域：,土地价格：,市区供应缩量价格高企，滨海新区为主力供地区域；武清供应缩量，价格稳定上升，建议机会性进入；,2016年天津全市土地价格上涨明显，地王频出，地楼比不断攀升，风险加剧；,房产市场分析,3,|城市层面|区域层面|企业层面|,目录,市级层面丨供求量价走势 【商品住宅】,2016年天津住宅市场供不应求，成交量价涨幅明显，全年成交金额增长较2015年增长九成；结构上看，滨海新区、武清区成为全年住宅主力成交区域，而市中心六区供应相对稀缺，价格普遍突破3万/；,21,3,商品住宅 市场趋势（万，元/）,月度供求价,*2014年天津市场供应数据缺失,市级层面丨供求量价走势 【别墅市场】,近年天津市场逐步走热；2016年成交量激增，供求关系进一步失衡，均价上涨明显，全年别墅市场成交金额较去年同期上涨超过一倍；从结构上看，全年别墅成交集中在武清区、成交占比超过25%；市中心六区由于供应稀缺导致价格高企；,22,3,别墅 市场趋势（万，元/）,月度供求价,*2014年天津市场供应数据缺失,市级层面丨存量&去化周期 【商品住宅】,截止2016年12月底，天津商品住宅市场库存量1580万，去化周期仅7.8个月，较去年同期相比去库存效果显著；2017年开年后，由于市场火爆库存和去化周期进一步下降，截止2017年4月底，去化周期下降至7个月；,23,天津 商品住宅库存量 2012-2016年度走势 （单位：万、月）,天津 商品住宅库存量 2015.01-2017.02月度走势 （单位：万、月）,数据来源：CRIC数据系统,3,区域层面丨市场格局 【别墅市场】,2016年天津全市别墅市场各区成交量价均涨幅明显；全年市内六区供应稀缺价格高企，环城四区除北辰区外，成交量均有明显增长，价格以西青区最高；远郊区县中，静海和武清区为主力走量区域，宝坻、宁河区、蓟县成交量较少；,24,3,2016年 天津各区 别墅 年度供求 走势 （单位：万；元/）,蓟县,宝坻区,宁河区,静海区,西青区,武清,北辰区,东丽区,津南区,滨海新区,2016天津别墅房价地图,市六区,北辰区,东丽区,津南区,西青区,滨海新区,静海区,武清区,宝坻区,宁河区,蓟县,中心6区,市级层面丨产品结构 【普通住宅】,成交面积段方面，以80-100为主力成交，占比超过五成，100-140为次主力，占比三成；目前市场以刚需为主，改善为辅；成交总价段方面，主力成交集中在80万以下，次主力为100-150万；,25,3,市级层面丨产品结构 【别墅】,成交面积段方面，以180-200为主力，200-240为次主力；成交总价段方面，以100-200万为总价段门槛，以200-300万为主力总价段；,26,3,天津主流别墅（180-200；200-240）主要分布区域为武清区和静海区，次主力分布区域为环城四区，主城区基本无别墅供应；武清区别墅产品基本符合天津市场主流，而140以下和280-300产品出于断档状态；,27,3,市级层面丨各区成交【别墅】,市级层面丨业态类型【别墅】,2016年天津别墅市场以联排为绝对主力成交业态类型，占比超过七成，其中主力面积段在180-240；次主力成交业态为叠加别墅，主力成交面积在140-160，面积段差异较大；,28,3,市级层面丨单盘去化能力 【商品住宅】,2016年天津别墅市场销售金额TOP20门槛24亿，较2015年2.6亿相比同比上涨93%；Top.20项目主要集中在市内6区；全年天津全运村项目成交金额、面积双料冠军；成交金额在Top.20中占比16%；,29,3,2016年天津商品住宅单楼盘成交总金额排名,蓟县,宝坻区,宁河区,静海区,西青区,武清区,北辰区,东丽区,津南区,滨海新区,6区,1,2,3,4,5,6,7,8,9,市级层面丨单盘去化能力 【别墅市场】,2016年天津别墅市场销售金额TOP20门槛6.08亿，较2015年2.6亿相比同比上涨134%；成交主要集中在武清和西青区；翠金湖美墅岛2016年销售面积排名Top.20，2016年月均去化10.6套，较2015年月均2.5套提升较大；,30,3,2016年天津商品住宅单楼盘成交总金额排名,蓟县,宝坻区,宁河区,静海区,西青区,武清区,北辰区,东丽区,津南区,滨海新区,6区,3,1,2,4,5,6,7,8,9,31,企业层面丨市场占有率【商品住宅】,2016年商品住宅市场Top.3房企市场占有率25%，Top10占有率47%，Top.20占有率62%；2017年Top.3房企占有率30%，Top10占有率53%，Top.20占有率68%；,3,2016年天津开发商销售金额TOP20,2017年1-4月天津开发商销售金额TOP20,32,3,房产市场,供求量价：,市场火爆，供不应求，量价齐涨，去库存效果显著,健康度点评：,成交结构：,全年去库存效果显著，风险下降明显,别墅主力成交在200-300万，180-200联排为主，武清为主力成交区域；,区域策略：,房产市场城市维度,房产市场区域维度,品牌房企,市场集中度逐年上升，Top20企业市场占有率超过六成；,市场占有率与销售：,武清区为城市外围区域，为京津发展轴重要节点，土地供应逐年缩量，别墅市场主力走量区域，但客户导入难度较大，去化速度慢；建议机会性布局,城市板块解读,4,|板块概述|具体板块分析|板块流动性对比|,目录,区域内高速公路7条，1条高速联络线，交通路网发达。九横九纵路网建设已经完成，总长626km。高速铁路1条、城际铁路1条、其它铁路6条，车站8个。,武清区坐拥多条高速公路，武清高铁站坐落区域板块内。便捷的交通为产业投资客、京津冀投资客置业武清提供充足的理由,34,武清区丨交通通达,4,北京到天津城际轨道，全线总长115公里京津城际轨道交通时速为300公里京津城际轨道交通将设5座车站。分别是北京南站、亦庄站，永乐站，武清站，天津站，全线时间：30分钟杨村站到北京南约20分钟，到天津站约10分钟,武清区丨行政规划,武清是京津城市发展 “一轴两带三区”中“武清新城-中心城区-滨海新城”主轴上的重要新城、“三区”中“七里海-大黄堡洼”的湿地生态保护区；区域定位以“一轴两带八组团” 统筹发展战略建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。,35,4,一轴两带八组团,高新技术产业基地,武清拥有国家级高新技术产业园区，经过15年的发展，形成了新型建材、新材料、电子信息、生物医药、汽车及零配件等支柱产业，为对接滨海新区、融入京津高科技产业带打好基础。,现代服务业基地,武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势，并正在建设国际保税物流园区，打造京津大通道上的“陆港“。以物流为特色的现代服务业将在武清新城蓬勃发展。,生态宜居城市,武清生态环境良好，境内河道众多，拥有大黄堡湿地、港北森林公园、金泉湖等丰富的自然生态资源，生态环境整体上保持了较好水平，为建成京津之间生态宜居城市创造了有利条件。,武清区丨量价供求 【别墅】,近年武清区别墅市场成交量逐步走高，2016年成交量价涨幅明显，市场供不应求， 2016年武清区别墅市场成交双料冠军燕云小镇成交8.15亿元，均价1.04万元/，月均去化32.3套；,36,2016.01-2017.04 武清区 别墅月度供求 走势 （单位：万；元/）,3,2012-2016 武清区 别墅年度供求 走势 （单位：万；元/）,武清区丨板块概述 【别墅市场】,武清区为天津市别墅市场主要成交走量区域，而武清区别墅市场各版块全年供不应求，价格涨幅明显；杨村和下朱庄板块为武清新城规划区域内，区域价值看涨；而城区外全年成交量增幅明显；,37,4,2016年天津武清区 各板块【别墅】年度供求 对比 （单位：万；元/）,城区外,下朱庄,杨村,下朱庄,杨村,城区外,*2014板块供应数据缺失,翠金湖美墅岛,北辰区,武清区丨交叉分析 | 总价段&面积段 【别墅市场】,面积段以200-240为主力成交，180-200为次主力，总价段以200-300万为主力成交，180-200别墅单价溢价能力最强，140-160单价溢价能力次之；140一下紧凑型别墅产品较少，多为大面积舒适性别墅产品；,38,4,武清区别墅市场目前以联排为绝对主力成交业态，占比超过八成；联排别墅以200-240为主力成交面积段，180-200为次主力成交面积段；同时武清还有少量叠加、双拼产品；,39,4,武清区丨交叉分析 | 业态类型&面积段 【别墅市场】,武清区丨区域市场机会丨版块市场丨别墅,杨村版块紧邻武清高铁站，是武清高层住宅集中区域，凭借与北京、廊坊的交通便捷及价差梯度，普通住宅吸引了大量的北京外溢客户；下朱庄版块距离天津市区较近，高速国道直达性高，普通住宅吸引了武清本地刚需和首改的客户，少量天津外溢客户；城区外版块较北京、廊坊相对较近，以北京、廊坊的外溢客户为主；,40,4,城区外,杨村,下朱庄,廊坊,北京,天津,武清区丨板块存量盘点,区域洋房产品未来集中供应区域为下朱庄版块和碧桂园产品，广义存量45.5万方；从竞品分布的位置来看，下朱庄版块存量去化周期可控，未来对天津市区的外溢客户拦截将逐步减弱，；杨村版块的普通住宅供应稀缺，对北京、廊坊的外溢客户拦截较少；碧桂园项目将是本项目导入北京、廊坊客户的主要竞品；,41,4,洋房高压分析：,城区外,杨村,下朱庄,廊坊,北京,天津,武清区丨区域市场机会丨版块市场丨别墅,杨村版块紧邻武清高铁站，是武清高层住宅集中区域，当前没有别墅项目供应；下朱庄版块距离天津市区较近，高速国道直达性高，同时借助南湖等自然资源，别墅吸引了武清本地改善和部分天津首改客户。城区外版块较北京、廊坊相对较近，以北京、廊坊的首改及投资客户为主；,42,4,武清区丨板块存量盘点 | 别墅,区域别墅产品未来集中供应区域为下朱庄版块，广义存量31.6万方；从竞品分布的位置来看，下朱庄版块存量大去化周期长，将大大拦截天津市区的改善客户；杨村版块、城外区域别墅产品供应稀缺，对北京、廊坊的外溢客户拦截较少；,43,4,别墅高压分析：,城区外,杨村,下朱庄,廊坊,北京,天津,市级层面丨单盘去化能力 【商品住宅】,2016年天津别墅市场销售金额TOP20门槛24亿，较2015年2.6亿相比同比上涨93%；全年天津全运村项目成交金额、面积双料冠军；成交金额在Top.20中占比16%；,44,3,2016年天津商品住宅单楼盘成交总金额排名,2016年天津商品住宅单楼盘成交面积排名,市级层面丨单盘去化能力 【别墅市场】,2016年天津别墅市场销售金额TOP20门槛6.08亿，较2015年2.6亿相比同比上涨134%；翠金湖美墅岛2016年销售面积排名Top.20，2016年月均去化10.6套，较2015年月均2.5套提升较大；,45,3,2016年天津商品住宅单楼盘成交总金额排名,2016年天津商品住宅单楼盘成交面积排名,46,
