丽江天雨大酒店项目可行性报告.docx

云南省丽江市XX酒店可行性讨论报告目录第一部分项目总论1.1 项目背景1.2 可行性讨论结论其次部分市场分析2.1 项目投资环境和市场讨论2.2 市场宏观背景2.3 区域市场分析第三部分项目分析及评价3.1 地块解析3.2 项目SWOT分析3.3 项目评价3.4 市场定位及项目评估3.5 项目定位3.6 方案评估意见第四部分销售及经营收入测定1.1 各类物业销售收入估算1.2 项目销售回款方案1.3 资金来源与运用分析4. 4销IS利润第五部分财务与敏感性分析5. 1赢利力量分析5.1 项目不确定性分析5.2 社会效益和影响分析第六部分可行性讨论结论与建议6.1 可行性讨论结论6.2 项目主要问题的解决方法和建议6.3 项目风险及防范建议附表：附表1项目销售收入与经营税金及附加估算表附表2资金来源与运用表附表3损益及利润安排表附表4现金流量表（全部投资）附表5借款偿还期测算表附表6敏感分析表第一部分项目总论“云南省丽江市天雨大酒店”是丽江市*有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为三星级商务旅游酒店和高级消遣休闲服务中心。天雨大酒店严格依据国际三星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。Ll项目背景丽江市*有限公司为适应时代进展的要求，实现企业经营模式持续、稳健进展的目标，拟将原天雨大酒店整体出售。项目名称丽江市天雨大酒店开发公司丽江市*有限公司担当可行性讨论工作的单位，个人深圳市*有限公司，张新州讨论工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数丽江市产业导向2022-2022房地产评估法律规范1999我国计委建设部关于房地产中介服务收费标准丽江市住宅区公用设施专用基金管理规定丽江市主要经济指标丽江房地产市场分析2022丽江市旅游统计月报年报以及其它我国、省、市级法规、法律规范、文件、通知等。项目的建筑规模和内容丽江市天雨大酒店，属于三星级高级商务旅游酒店，单体X层，总建筑面积：XXXXln2（不包括地下车库），配套面积：1174】76Itf,客房面积：21590.56mi,主体占地面积23000平方米。L2可行性讨论结论经过对全国、云南省和丽江经济状况的讨论分析，以及对2022-2022年产业导向的理解，操作人张新州经过具体的市场调研后认为： 项目的出售是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内丽江市酒店市场是乐观的； 中高端酒店，连锁式经营更适合项目的整体进展与规划； 在20222022年将该项目投放市场的时机是可行的； 考虑目前购买方的酒店运营管理阅历，公司战略规划目标，实力以及资金储备、企业进展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；其次部分市场分析2.1 项目投资环境和市场讨论项目投资环境分析*区是丽江市快速崛起的一个旅游业卫星镇。自改革开放以来，*区抓住进展机遇，坚持以经济建设为中心,两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大进展，商贸业己形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能口臻完善。全镇国民经济持续、快速，健康进展，人民生活水平显著提高C2022（09、10）年，全区国内生产总值达X亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，区财政收入1.43亿元。2022年，*区以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；2005年，被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；2006年，*镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使*成为人们关注的焦点。*区经过十多年的进展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与全国乃至全世界知名的旅游品牌优势,使这块热土为国内外游客、商务旅游及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，*区坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造了旅游地产置业的底成本优势。丽江良好的投资环境为酒店业培育了稳定优质的消费客户群，*工业及商业将来的蓬勃进展也为酒店经营供应了有力的保证。市场讨论就地理位置而言，*位于XX和XX之间，而XX占据地理优势，承接着来自XX、XX的购房者，因此先于*进展；XX区也在*之前成为大盘开发地。连接XX中心区、XX中心区、XX、*镇、XX中心城的XX号线建成后，从XX、XX到*的距离将大大缩短。XX大路改造、XX3号线年内开工、XX快速干道一期明年1月通车，XX的交通压力有望得以缓解，借助中西部大开发和大力进展二、三线城市的有利时机，*将来的外资工业、商务、旅游等行业都有特别大的进展空间，从而带动了整个XX区房地产价值的急速提升。就房地产进展趋势而言，*目前有XX中心花园、XX华城、XX广场三期、XX广场四期、XX世家、XX之城等大盘供应。相对以前，*楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象己经得到转变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌进展商的进入，有理由产生质变。今年，XX地产占地面积22万平方米的低密度大型社区“XX山庄”、XX地产41.6万平方米的*项目都将加快建设进程。随着*逐步进入大盘时代,*的投资性物业市场也渐渐从分散的单一型产品渐渐演化成以多种产品为主导的成熟综合性市场。最明显的例子就是许多个人消费者在经受过2022年巨大金融危机和自己经济状况的起起落落后，深刻体会到经济实惠的消费观念对自己的重要性，旅游消费更加谨慎,消费手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，*本地的主力消费客户的消费心理己经发生了微妙的变化，这对本项目有着特别重要的指导意义.2.2市场宏观背景丽江市2022年（或半年）经济分析从己公布的统计数据来看，2022年（或半年）丽江市国民经济连续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量连续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、生产总值规模连续扩大，增长速度再创新高。丽江市生产总值完成1525.11亿元，比去年同期增长17.4%,高出去年同期增幅1.5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自1996年以来的新高；2、工业生产连续快速增长，主导地位不断增加。丽江市工业企业累计完成工业增加值791.30亿元，比去年同期增长24.5%；3、市场消费富强，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成447.14亿元，比去年同期增长16.7%；4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%,累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电进展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气提升，信念指数提高。丽江市历年酒店经营状况分析柱状图1、从98年低谷期开头，丽江市酒店的入住率逐年提升，在2006年、2007年达到阶段性顶峰；2、2022年丽江市酒店的入住率和2007年相比有较大幅度的下降，其缘由是受到金融危机的影响。柱状图1、2022年4月开头，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度丽江酒店入住率的最低谷，缘由是金融危机在8月份左右开头全面爆发的影响；2、2022月5以后，丽江市酒店行业快速恢笈元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在7月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续提升的趋势；3、2022年1月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的缘由，因此1月份左右是酒店行业的传统淡季；4、自2022年1月后渐渐回升，并且很快接近历史上的高位。2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。说明2022年的丽江酒店业市场前景向好。丽江市2022年酒店整体经济猜测及分析进入2022年，丽江酒店业市场持续向好，1一4月酒店开房率均超过上年同期水平，“五一”黄金周期间，丽江市酒店开房率更高达85%以上。具体表现如下：1、丽江市政府将要把丽江建设成为一个区域性经济中心城市，充分采用西部大开发和大力进展二三线城市的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为XX经济圈内的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心；2、从国内和丽江的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征等，有利于丽江房地产市场的持续稳步进展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；3、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，掌握局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍将连续扩大；4、当前经济正处在转型升级的重要关口，只有树立和落实科学进展观，掌握固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注意结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；5、经过2022年金融危机的影响，丽江市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且在丽江市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率快速回升，行业步入正常运行轨道。丽江市现有连锁式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格（uma）年入住率（2003年）酒店规模管理公司4XX酒店1200055%6层2万多门进展商自管4XX酒店1450060%2栋6层，1.2万多面进展商自管4XX酒店100005060%1栋9层酒店式公寓、进展商自管5XX1400070%单栋34层XX物业3XX810055%1栋15层1栋6层进展商自管1、销售价格分析靠近风景区的连锁式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格的23倍。在市区，连锁式商务型酒店一般超出同类物业常规价格的20%-30%;2、入住率分析受金融危机的影响，2022年丽江市酒店的年入住率仍旧达55%,经营状况良好，连锁式酒店的年入住率也在5070%之间浮动。一般旅游区的连锁式度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要缘由是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定；3、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的连锁式酒店经营规模较小，经营面积不超过2万平方米，楼层基本上低于10层，尤其是经济不发达地区的酒店；而在商业区或市区四周的连锁式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的较高；4、酒店管理公司分析丽江连锁式酒店管理企业分为三种状况：A、进展商自管B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，进展商自己管理现有的丽江市连锁式酒店由于处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采纳自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着连锁式酒店的逐步进展，酒店管理公司的品牌度将直接打算酒店的档次和入住者的信念。丽江市2022年上半年连锁式酒店市场分析：2022年在售连锁式酒店公寓存量项目名称可售面积（万而）剩余面积（万户）XX2.60.26XX0.360.14XX0.90.63XX0.870.52合计4.731.55丽江市现有连锁式酒店的供应量极少，从2022年开头至今，可售面积的供应量不足5万平米，剩余面积约1.5万平米。2022年下半年，已知将推出的连锁式酒店公寓项目为：XX国际和*XX酒店项目，在XX区的XX酒店二期在8月下旬公开发售，可售面积0.87万平米。另在XX区尚有两个地块将用来进展产权式酒店公寓项目。因此，从连锁式酒店现有市场存量和将来竞争量来看，市场进展空间还很大。2022年即将推出的连锁式酒店项目一览表：项目名称可售面积（万而）XX酒店2.01XX0.97合计2.98XX酒店的供应量占将来XX产权式酒店供应总量的67%2.3区域市场分析项目所在区域*区市场分析* *区位于丽江经济区的东部、XX区的中部，东邻XX,南紧接XX,西北毗邻XX,北连XX区中心城。距丽江经济中心区18公里，距XX仅20公里，是XX和丽江XX区通往XX、XX、XX、XX、XX等内地省市的必经要道。全区总面积81.2平均公里，其中7.3平方公里属于XX区中心城范围。* *区原为XX地区的一个乡，在改革开放前是一个典型的农业小镇，后经过几次改制于1983年9月改为现在的*镇。*镇下辖XX、*、xx、xx、xx、xx、xx、xx、XX九个行政村和1个居委会，共52个自然村。2022年底全镇总人口15.3万。1、交通状况：* *区是丽江市东部的重要交通枢纽，海、陆、空运输条件特别便利。镇内大路四通八达，村村通大路，X（丽江）一X（XX）、X（丽江）-X（XX）一级大路贯穿全境，X（XX）X（XX）高速大路、XX-XX高速大路已建成投入使用，XX高速大路以及XX线（XX中心城一X）、XX线（X-X）大路正在建设中。XX（XXXX港）铁路穿境而过。紧邻国际XX,海上运输也特别便利。一个纵横交叉、高度密集的交通网络正在形成。XX大路改造、XX3号线年内开工、XX快速干道一期明年1月通车，XX区的交通压力有望得以缓解，*的交通状况将彻底转变。2、服务设施：* *区文化消遣、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全区颇具肯定规模的综合市场和肉菜市场9个，已形成了以XX第一市场、XX商业街为中心的市场网络，拥有较大规模的宾馆、酒店5家，XX区现有的唯一两家四星级泗店全部在镇村公园多个，文化广场多个，镇有线电视网络掩盖全镇范围，镇村文化设施齐全，生活质量正日渐提高。3、投资导向依据丽江市XX区总体规划，XX区近期产业结构调整和进展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点进展技术，资金密集型工业产业和第三产业。4、*投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件的项目（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目（3）资金，技术密集的大型工业项目（4）市场宽阔，附加值高的大型工业项目（5）仓储运输项目（6）旅游观光农业项目（7）房地产开发项目（8）供应XX市场的基地化农业生产项目5、经济进展成就在城市建设方面，*区近年来加大规划建设力度，投资X亿多元大力进行镇，村建设，使镇容镇貌有了很大的变化，勾画了一个现代化花园式文明城镇的雏型。以兴办“三来一补”企业为突破口，乐观进展区域经济，使*进展为一个拥有900多家企业、超亿元财政收入的工业重镇，成为丽江一XX中心城的“经济走廊”，经过十多年的进展，*区已成为外商竞相投资的“黄金宝地”。* *区已形成专业银行、商业银行、非银行金融机构构成的多功能、便利快捷的金融服务体系。各种金融机构的办事机构遍布全镇，在经济生活中发挥着重要作用。2022年6月底，全区银行存款余额达24.5亿元人民币。工商、税务、保险与海关部门乐观为企业供应服务，为企业的进展注入了活力，保持了*区良好的经济秩序。* *区的各项建设均取得了显著成果，先后被评为“中国乡镇之星”，“全国乡镇投资环境100强”和“我国卫生镇”，是云南风景旅游地区颇具盛名的旅游业卫星城镇。6、房地产进展趋势*目前有XX中心花园、XX华城、XX广场三期、XX广场四期名门世家、XX之城等大盘供应。相对以前，*楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象己经得到转变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌进展商的进入，有理由产生质变。今年，XX占地面积22万平方米的低密度大型社区“怡美山庄”、XX地产41.6万平方米的*项目都加快建设进程并相继发售。至此，提升XX、XX形象的XX、XX和XX悉数到场。而品牌地产的到来对于一个片区的带动，无疑预示着*房地产进展趋势向好。*目前正处于房地产进展的前夜，楼市的整体崛起之时已经指日可待。* *酒店市场分析* *酒店市场现状调查一一规模及入住率酒店名称规模星级入住率房型分布客户构成XX酒店376间四星50%标准房(48%)高级房(16%)豪华房(27%)豪华套(4%)商务套(5%)总统套房(0%)以本地各企业商务客户为主，外籍人士较多，少数散客XX酒店218间年底批四星80%标准房(13%)高级豪华房(71%)豪华套房(11%)商务套(4%)总统套(2%)往来丽江商务人士(60%)XX游客(30%)其他(10%)XX酒店58间无70%一般单人房(14%)豪华单人房(29%)豪华双人房(57%)本地各公司客户为主，较多外籍客户XX酒店69间年底批三星60%标双房(61%)标单房(16%)豪单房(7%)豪双房(17%)豪华行政套房(3%)以国内、港澳台商务人士为主，外籍游客为辅，本地客源少XX中心55间无试营业标准间(49%)豪华单人套房(38%)豪华双人套房(11%)*商会各公司客户及部分长驻*的商务人士小结：1、区域内临时无连锁式酒店，较大规模的酒店较少，仅有5家。真正具有四星级酒店正式资质的只有XX酒店一家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。从整个XX区来看，酒店业仍旧相对发达;2、酒店在规模上都比较小，客房数在200间以上的只有XX酒店和XX酒店两家，其他的均不到100间；3、酒店的入住率都比较高，维持在50%80%的水平。以消化本地各企业商务客户为主，另有少量消遣消费型客户；4、各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。* *酒店市场现状调查一一价格及配套设施酒店名称价格构成(元)配套设施备注XX酒店标准房(330)高级房(348)中西餐、桑拿中心、夜配套设施整体豪华房(464)豪华套(600)商务套(868)总统套房(4200)总会、咖啡厅档次高档，但经营一般XX酒店标准房(268)高级豪华房(288)豪华套房(788)商务套(588)总统套(4298)中西餐，夜总会，桑拿，露天泳池，网球场，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套设施高档并富有特色，是主要利润来源XX酒店一般单人房(210)豪华单人房(230)豪华双人房(230)美容，桑拿，中西餐配套设施简洁XX宝丽酒店标双房(221)标单房(173)豪单房(216)豪双房(239)豪华行政套房(773)歌舞厅，西餐，桑拿，中餐配套设施简洁XX中心标准间(340)豪华单人套房(380)豪华双人套房(390)银行，化妆品、药店，*商会，公寓、写字楼、中西餐厅。具有公寓和写字楼，是复合型酒店物业小结：1、各酒店客房价格一般在对外公布价基础上赐予很大折扣，一般在4折左右。标准房价格一般在220330元之间，套房价格一般在380-800元之间；2、各酒店都具备基本配套设施，如：中西餐、桑拿、夜总会等，但经营一般，比较好的有XX酒店的消遣、餐饮设施，已成为其主要利润来源。结论：1、XX大路改造、XX3号线年内开工、XX快速干道一期明年1月通车，XX区的交通压力有望得到缓解，*区的交通状况将彻底转变；2、伴随着品牌地产的不断进入，各项基础建设的不断完善，*目前正处于房地产进展的前夜，楼市整体崛起之时己经指日可待；3、丽江市现有的唯一两家四星以上级酒店全部在*,连锁式酒店在*乃至整个丽江市尚无一家，有肯定的稀缺性。因此，项目销售所面临的是基本无竞争对手的市场；4、*区的酒店业代表了整个丽江市的最高水平，但仍旧存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于*目前整体房地产市场的高速进展已略显滞后。从长远来看，在*经济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的进展将步入良性进展阶段，酒店业及相关产业将更加成熟。第三部分项目分析及评价3.1 地块解析3. 1.1项目技术经济指标建筑面积：XXnf(不包括地下车库)配套面积：XXmt客房面积：XXm'其他面积：XXm1层数共XX层1-2层：商业配套3层：设施层4-10层：酒店客房11层：办公客房总数：X间标准客房：X套；高级客房：X套豪华客房：X套；豪华套房：X套商务套房：X套；总统套房：X套酒店配套设施构成：休闲消遣1层：XX西餐厅、XX酒楼、XX中餐厅2层：皇宫桑那中心、仙客来夜总会3层：3.1 .2交通条件及周边配套分析1、位于*区经济文化中心，各种配套完善；2、项目方圆500米内，高尚物业众多，集中了*区政府、XX局*所、新亚洲广场、XX百货等行业机构；3、紧邻XX大路一侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且进展空间很大。3.1. 3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥*中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。3.2 项目SWoT分析SWOT分析优势(S)1、项目位于*区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境美丽，且紧邻区域政府办公区，具备良好展现面；2、区域最高档酒店，享有肯定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；3、进展商属于雄厚资本实力的当地民营控股企业，能给客户以强大的品牌信念；4、项目本身已具有肯定的酒店客户资源贮备，有浩大的潜在客户群基础。劣势(W)1、项目入住客户类型单一化，入住率偏低；2、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；3、项目周边商业氛围较弱；4、项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会(0)1、我国重点进展中西部地区带来的政策利好，为项目的良性进展奠定基础；2、丽江市旅游业基础深厚，有固定客源；3、酒店位处风景旅游区，全国乃至全世界的游客较多；4、交通便利，丽江市后续进展有望建立更便利的交通设施；5、XX、XX、XX等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个*房地产市场快速进展，区域形象快速提升；6、连锁式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，外部环境极其优越；7、本地居民收入增长快速，消费力量增加：8、本地居民可支配收入高，投资欲望剧烈，市场潜力巨大。威逼(T)1、作为新兴的酒店经营模式，在该区域尚无先例，市场存在肯定风险性；2、国内经济持续过热，房地产和金融政策正在收紧；3、物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。应对策略四大SO策略(强化优势与机会策略)1、强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区分，快速占据市场，特别制胜；2、协作项目*地标性建筑的外观，充分采用良好展现面，强化楼体及现场包装，吸引周边客户关注；3、采用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，以老带新，快速扩大客户群;4、强化、采用进展商良好的社会资源和政府资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣扬，促成集团消费。两大WT策略(化解劣势与规避风险)1、对项目进行精确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案，吸引客户消费；2、针对自身酒店配套设施经营的劣势，建议引进高品牌度消遣餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；3、采用当地政府支持优势，对项目进行信誉担保：4、快打快销规避政策风险。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，得出结论：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，假如能优化主观因素(市场定位、酒店经营成本掌握、营销策略等)，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。3.3 项目评价*XX酒店项目在*片区目前仍属于独一无二的房地产产品类型，但在整个丽江房地产市场来说，属于中档的连锁式酒店项目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，估计酒店经营压力不大。此外，从将来长期投资回报的角度考虑，应当采纳行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利力量。整体来看，XX酒店以连锁式酒店的方式经营是一种科学理性的进展手段，本项目运营条件成熟，时机合理,市场酝酿形势及周边配套完善，受我国经济进展总趋势及丽江市的利好影响，本项目前景展望特别良好。3.4 市场定位及项目评估：市场定位*作为XX重要的卫星城镇，始终以来在XX的经济进展中都占据着特别重要的地位。从2005年XX花园的推出，*房地产的进展就引起了市场的关注，但从长期来看仍处在一个起步阶段，市场上的消费者以外地消费者为主，本地居民较少，是一个外地消费群体占主导的地区。因缺少品牌进展商的介入，而使到市场缺乏竞争。无论从地理位置还是酒店房地产产品水平来看，*酒店都是丽江市房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。随着XX大路改造方案的确定和X3号线的开工，XX、XX等品牌进展商的进入，*房地产市场特别具有进展潜力.将来前景美妙，产品升值潜力特别巨大，项目评估在整个*市场中，XX酒店作为目前唯一的连锁式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决或缓解这两大核心问题。依据项目目前状况，我们认为：该种解决方案必需能同时满意以下两个核心要求：1、在短期内能快速回笼大量资金2、能保持并促进对项目的高效经营管理依据本项目状况，我们认为有三种方案可供选择：整体出让抵押贷款加入连锁式酒店1、酒店整体出让：概念：即查找第三方受让人，以肯定的价格将酒店的全部权与经营权同时转让的方式。优势：(1)能快速回笼大量资金；(2)不存在后续问题。劣势：大宗项目转让较难找到买家；丢失了对酒店的经营管理权；整体转让价格一般很低，无法依据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，可能造成对投资者资产的损失。小结：基于以上分析，酒店的整体转让能一次性回笼较多资金，虽然会造成投资者资产损失，投资者也会失去对酒店经营管理权。但是，此种方式符合投资者对酒店最佳出路的要求。2、项目抵押贷款：概念：即依据肯定的市场估价，将酒店全部权抵押给银行套取现金的方式。优势：(1)能回笼部分资金；(2)能保持对酒店的经营管理。劣势：(1)抵押贷款额度较低，回笼资金少；(2)将背负沉重利息负担；(3)严峻影响进展商社会形象和地位，对项目造成严峻负面效应。小结：基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理权，但不符合投资者对快速回笼大量资金的要求，且又会让进展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍旧不是对酒店最佳出路的要求。3、整体加入连锁式酒店：概念：即将酒店客房的整体经营权交与连锁式酒店管理结构管理，投资者拥有全部权，可以即时回收部分现金，同时也可提升酒店的知名度式优势：(1)能以市场价格快速回笼少量资金；(2)能保持对酒店的全部权；(3)能促进酒店经营管理水平的提高；(4)能提升酒店知名度。劣势：(1)操作方式较为简单；(2)存在后续经营回报的风险。小结：基于以上分析，酒店的连锁式经营不仅能一次性回笼少量资金，而且能够满意投资者对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式也符合对酒店最佳出路的要求。3. 5项目定位XX酒店为*投资有限公司全资拥有，是*区为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高X层，总投资2.5亿元。XX酒店是一家豪华商务旅游酒店。位于XX大路、XX高速和XX高速大路的交汇处。酒店严格依据国际三星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应当定位为：*首个国际级商务连锁式酒店。3.6方案评估意见综合项目评估三种方案的比较分析，可以看出：整体出让和连锁式酒店模式都符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义： 快速回笼大量资金，缓解资金压力 由市场打算价格，实现项目的增值 提升酒店知名度，爱护投资者对项目的全部权 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续进展第四部分销售及经营收入测定4.1 各类物业销售收入估算4. 1.1酒店客房部分价格定位定位理论依据：1、由于项目周边没有类似的连锁式酒店，故不能实行比较法定价；2、项目属于典型经营收益性物业，故实行收益法。收益法定义：猜测估价对象的将来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：V=l-1/(l÷r)narV一一项目现今总价n一一项目的收益年限r房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取阅历值8%；a项目的年净收益价格求取1、本项目作为连锁式酒店，经营年限一般为20年，故收益年限n=202、本项目作为酒店的净收益a依据市场调研结果，我们可以设定：平均租金收益：（依据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估量）=200元/套*天入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估量）=50%总套数（依据现有客房数）=372套年收益租金a=365天X平均租金X客房总套数×入住率=365X200X372X50%=13020000元故依公式求得,项目现今总价值v=l1/（l+r）nar=13020000元经初步统计连锁式酒店可售面积S=20225.19Hl1连锁式酒店理论均价=VS=6712.23元/肝价格调整1、2、云南省（XX、XX）同类型连锁式酒店的售价普遍在XX之间，可作为本项目的价格参考；XX市同类型连锁式酒店价格在XX元之间，可作为本项目主要参考依据。（祥见市场篇）3、考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以依据阅历人为将其调低，以低价入市。由以上分析，我们在充分考虑市场接受度、开发商供款负担和收益的平衡问题后，经过多次测算，将初步均价定为：6500元/Itf（±2%）结论：通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为6500元/In,°4.1. 2酒店商业服务部分价格定位本项目为XX区唯一三星级酒店，通过对类似酒店项目及*片区商业形态的调查，全部方认为：商业业态应当定位于中高档品牌服装、化妆品、珠宝首饰等。依据周边商业铺位的售价水平、租售状况，结合本项目商业服务部分的独特性，全部方建议商业部分价格定为100007Em1（±5）4.1.3酒店总销售收入估算己知条件：酒店可售面积Sl=20225.19Hl2连锁式酒店客房部分价格Pl=6500元/肝酒店首层商业部分面积S2500m1酒店首层商业部分价格P2=10000元/ID，酒店总销售收入V=Sl×Pl+S2×P2=20225.19X6500+500X10000=142898735元所以，酒店客房和首层商业部分销售总收入约为：L42898735亿元（人民币）。4.2项目销售回款方案项目销售回款详见附表1：项目销售收入与经营税金及附加估算表。4.3资金来源和运用分析项目总投资由项目已支付工程款及销售费用、财务费用组成，资金来源包括自筹资金、银行融资和本项目销售回款。项目资金来源构成状况如下表:项目资金来源表项目资金（万元）比例自筹资金1000041%银行融资1260052%销售收入1772.37%总投资24372.3100.0%1、项目已投入资金来源渠道项目目前已全部完工并已投入使用，截至20XX年X月底，共投入工程款22027万元，其中企业自筹资金XX万元,银行贷款XX万元。2、项目尚需投入的资金来源渠道项目尚需投入的资金为酒店经营成本及其他款项，项目后续资金来源于销售收入和酒店的经营收益。经分析测算，项目销售收入和酒店的经营收益可保证项目后续资金的投入。项目的资金来源与运用状况详见附表2：资金来源与运用表。4. 4销售利润依据测算，项目销售净收入约为：XX亿元，项目销售净收入详见附表1：项目销售收入与经营税金及附加估算表。第五部分财务与敏感性分析4.1 赢利力量分析1.1 .1目前连锁式酒店的三种.主要经营方式1、固定回报模式：2、利润分成模式：3、托付管理模式：小结：项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续进展和赢利力量的关键。通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体状况，可以得出结论：1.2 .2本项目现有客房经营状况分析客房经营状况表房间类型入住率折实房价户型比例标准房60%33048%高级房21%34816%豪华房36%46427%豪华套房8%6004%商务套房2%8685%总统套房1.7%42000%注：以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。数据来源：XX酒店客房销售部小结：1、依据上表数据计算：酒店现有客房入住率约为42.3乐2、平均房价约为379元/间/天。酒店经营收入分析：（以2022年6月数据为例）项目金额（元）比例客房部1566763.7679%前厅部5857.000.3%餐饮部223336.0011%租金14000.000.7%管理费174618.809%合计1984575.56100%小结：1、从酒店现有客房经营状况来看，客房出租率仍旧偏低，约为40机2、酒店餐饮、消遣部分由于已全部出租，因此每月只能收取租金与管理费用，对酒店的经营收入贡献不大。3、客房部分收入是酒店的主要利润来源，依据酒店现有规模，整体经营收益严峻偏低。5. L3本项目固定经营成本分析：1、丽江市酒店正常经营费用构成：A、能源费用主要包括：水电、油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的17%；B、员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需200人，按丽江市酒店员工人均工资1500元/月的标准计算，员工费用每年大约为360万元；C、修理费用主要指酒店日常修理的费用